『壹』 什么是物管案场啊
一.公司信间、报纸及公司内外文件的收发：
1建立收、发文台帐；
2对公司内外重要文件及资料进行处理登记；
3重要文件及资料归档保存。
二.车辆管理：
1车辆的年审；
2建立出、用车台帐；
3定期对车辆进行保养，发现问题及时修理；
4对驾驶员进行安全教育，遵守交通法规，安全驾驶；
5为公司用车的员工热情服务；
6合理调配各部门用车。
三.基础设施的采购、维护和保养：
1根据需要拟定采购计划，进行市场调研后，实施办公设备等基础设施的采购；
2定期检查办公设备的使用情况，及时排除故障；
3 按照使用说明，对办公设备进行维护和保养。
四、工会、青年及妇女工作：
1年初制订年度工会计划并交领导批准；
2年初收缴工会会费并上缴公司财务；
3多方听取员工的意见，每年组织工会活动2次以上；
4负责公司的年终总结大会组织及安排；
5组织“三八”妇女节活动；
6按照国家规定，做好计划生育工作；
7对未婚的员工进行晚婚晚育教育。
五、对外联络：
1公司外事活动的接待及安排；
2领导临时交办的其它事宜。
六、福利：
1劳保用品的购买及发放；
2对公司结婚、生育、生病的员工进行慰问；
3公司礼品的购买、发放及保管；
4公司工作服的保管及发放；
5编制公司员工节日福利的发放表；
6组织公司员工的体检。
七、其他 ：
1员工考勤的统计及考核；
2定期与餐饮单位沟通，安排好员工的午餐；
3营业执照的年审；
4组织机构代码证书的年审；
5其它证件的管理和年审。
以上都是我自己根据我们单位实际情况编写的，
一、 公司行政制度
（一） 工作时间
销售部各专案实行轮休制度，由各专案根据工作需要制定具体排班表。员工必须遵守已定排班秩序，临时变动需征得专案经理批准。
违反：-0.2
（二） 签到原则
员工每天上下班需在统一签到本上签到、签退。因公未按规定时间签到、签退者，必须在签到本上注明外访去向，并征得专案经理批准。
违反：-0.1
（三） 请假原则
1、 事假：
员工因私事请假的，须事先提出书面报告，二天以内的专案经理批准；超过二天的，报销售部提出意见，并由公司行政人事部审批。因特殊情况无法事先请假的，必须在当天9：30以前向专案经理请假，专案经理不在时，向专案秘书请假，并说明理由，征得同意后以事假处理。
违反：-0.1
2、 病假：
员工因患病不能坚持正常工作，应于当天9：30以前向专案经理请假。病假二天以上的，应取得医院病假证明。因公外出或规定探亲期间患病，凭所在地公立医院证明，作病假处理。
违反：-0.1
3、 旷工：
(1) 员工未办理请假手续和补假手续无故不上班的。
(2) 请假未批准，擅自不上班或假期已满又不办理请假手续的。
(3) 不考虑工作需要，未经领导同意请事假，擅自不上班的。
(4) 虚报请假理由和伪造请假证件的。
(5) 员工发生旷工行为，视情节给予每天50元的经济处罚、行政处分直至辞退等处理，三次旷工予以除名。
违反：⑴—⑷条 严重警告
⑸ 除名
4、年休：
休假必须在一周前提出，并经销售部批准；休假前，必须安排好手头工作，同时将相关工作交接清楚；手续不全的，一律不得按照年休假处理。年休假可以间断使用，也可以连续使用。但一般不得与春节等国定休假连续使用。使用两天以上的年休假，应提前一天报销售部批准。
违反：-0.1
5、 加班：
专案经理有权根据实际销售需求，要求所属员工延长工作时间或休息日加
班，各级员工必须服从。
违反：-0.1
（四） 考勤管理
任何人不得在签到本上弄虚作假，谎签上、下班时间及代人签到、签退
（除病、事假临时请假外）
违反：严重警告
二、 案场操作流程
（一） 资料准备
1、 专案秘书（销售助理）需事先准备相关销售文件，如：预售许可证、施
工图、贷款流程与说明、退税办法、退房申请单、换房单、折扣表等，存放于固定文件夹内，以便查找，并负责保管。（如有适当条件，可将销售许可证明等悬挂于明显之处）文件的准备应充分，齐备。销售资料如楼书、海报、单片、价目表、付款方式等需提前准备每日补充，整齐排放于销售总台，防止出现供应不足及人为损坏。
违反：-0.1
2、专案秘书（销售助理）需将与公司其他部门、开发商的往来文件或公司正式文件指示、各项销售统计用资料专门存放于固定文件夹中，专案秘书应负责合理分类，保存。防止遗失或缺损，以便查有实据。
违反：-0.1
（二） 售前服务
1、 客户迎送接待按即定程序及规定用语接待
标准用语：
客户到（由轮排销售员呼）
欢迎参观（由全体销售员应）
a、已接待客户和正在电话接听的人员除外。
b、如多数销售员正在接待客户和接听电话，轮排销售员可视情况而定，
有权不叫客户到。
①先生（小姐）您好！看房吗？
②请问先生（小姐）是不是第一次来售楼处？
a、是的——由我为您详细介绍一下。
b、不是第一次，我以前来过。
③请问先生（小姐）是我们哪位销售员接待您的？
④是***销售员接待我的。
⑤好，先生（小姐）请稍等。
并安排就座、茶水招待、销售资料递呈，整个过程应体现得体自然亲切的
态度。
违反：-0.1
2、 电话接听记录
专案组全体成员均有责任及时文明地接听电话，铃响三声之内必须接听，
以正确、明朗的声音报出案名，同时注意接听仪态与合理用语，对客户电话需按简要征询表（客户接洽反馈表）内容细致填写，实际接听人未在时，应登记于专门的留言本，并负责转告，不得以私事占用电话三分钟以上。
违反：-0.1
（三） 洽谈成交
1. 楼盘情况介绍
销售代表应熟练掌握楼盘基本情况，深刻体会企划意图，有条理有技巧地按即定销售说辞向客户介绍楼盘情况，不得对不熟悉情况作简单的承诺，或不负责任的说明。专案经理应随时了解情况，及时纠正错误。专案组应根据现场道具布置预先设定解说路径与内容，保证全面规范地进行楼盘情况介绍。
违反：-0.2
2.带客看房
销售代表有责任积极带客看房，不得任由客户自行看房而不作陪同。根据客户具体需求设计看房过程，注重看房过程中销售技巧的合理运用，视看房过程为掌握客户的开端，有效引导客户产生订购需求，并努力激发。
违反：-0.2
3.客户购买心理判定
销售代表应仔细分析客户心理活动状态，作出合理推断，界定客户的有效性，调整接待客户的程序与介绍深度。选择重点客户加强接待介绍力度。
违反：-0.1
4.深度推介、疑难解答
销售代表根据客户具体情况，选择合适的房位进行重点介绍，激发客户购买欲望 ，并负责解答客户相关疑难问题，替客户设计合理的问题解决方案。
违反：-0.1
5.房位查询
推荐房位或客户查询房位时，应向总台查询现时房位情况。
喊控方式：语言——普通话
语气——和蔼
语调——嘹亮
语意——明确
并要求规范用语（标准）连贯，无间断。
房位推荐标准用语：
①总台：（销）
②请讲：（总）
③请确认***号***（是否可以推荐）：（销）
④请稍等：（总）
⑤1）对不起，***号***已经售出（订购），###号###可以推荐。
2）恭喜，***号***可以推荐。（总）
⑥谢谢！（销）
违反：-0.2
6.适时劝购
抓住时机，利用合理正确的销售手段组合，引导客户明确购买意向，坚定客户的购买信心。不得放弃有利劝购时机，故意延迟成交可能性。
违反：-0.1
7.订购确认
通过现场呼叫系统，在洽谈桌上与销售总台取得联系，以价目表所标房位与总台确认房位当前状态，同时当面与客户确认价格、付款方式、签约时间及其他细节问题，在授权范围内进行谈判，不作越权承诺，遇到成交障碍时应主动征询专案主管意见，专案主管应根据实际情况与手中的权限对销售口径进行合理调整，帮助销售代表克服成交障碍，促成成交。
订购确认标准用语：
①总台：（销）
②请讲：（总）
③请确认***号***是否可以订购？（销）
④请稍等：（总）
⑤恭喜，***号***可以认购。（总）
⑥谢谢！（销）
违反：-0.2
8.订购单正式签订
销售人员在与客户就所有认购细节达成一致意见后，至销售总台向专案秘书领用房屋订购单，专案秘书在发放时，应再次询问所定房位，如处于可订购状态，应在销控表上作初始记录。销售代表在领用认购单后至洽谈桌，开始工整仔细地按标准订购单格式进行认购内容的填写。
违反：-0.1
9.订购单复核
销售代表将内容填写齐全的订购单交至总台，由专案经理复核，专案经理应认真仔细地审核订购单填写情况与内容，遇不规范、不明确填写或越权内容，需立即退回，不予认可，并要求销售代表重新填写或谈判。如内容无误、符合规范，则由专案主管签字确认，交还销售代表进行客户签字工作。
违反：-0.2
10.收款及交付相应单据
销售代表将经专案经理审核过的订购单交客户过目并签字确认后，引领客户至销售总台交付定金，由出纳（专案秘书）进行收款工作。所有钱款均需在客户面前通过手工与验钞机的两次清点，遇有问题钱款应立即要求客户调换，收款无误后向客户交付相应正确的单据。
违反：-0.1
11.销控更新
专案秘书收到完全签定的订购单后，应立即进行销控表登录〔包括订购（销售）情况明细表〕不得出现延误与遗漏。
违反：-0.2
12.寒暄、送客
接待工作结束后，销售代表送客至门口，礼貌地对客户道别。并对接待桌进行清洁整理。
违反：-0.1
13.资料与钱款转移
专案秘书（出纳）于每日下班前整理各项资料与钱款，完整填写相关各项报表，经专案经理确认后归档，钱款需存入指定银行或及时转移至公司。
违反：-0.1
14.客户跟踪
根据接待客户的具体情况，仔细登录简要客户征询表或客户接洽反馈表，对流失客户进行统计分析,随时开展有效的跟踪回访工作，主动出击，开发潜在客户资源。与已认购客户需保持经常的联系，并协助销售秘书（销售助理）对定金补足、合同催签、房款催缴等具体售后服务事宜进行及时的通知催办。
违反：-0.1
（四） 售后服务
1.客户信息汇总
专案秘书除对每日营销变动情况进行登记外，另需根据统一表格进行认购情况，签约及收款情况统计，每周四中午12：00前定周营销汇总，经专案经理审核后传达公司。
违反：-0.2
2.客户档案管理
客户档案管理工作由专案秘书与销售助理分段负责，专案秘书负责订购阶段客户资料、销售助理负责签约阶段客户档案，两个阶段以订购情况明细表，销售情况明细表串联，专案秘书根据每日订购情况变动，登录订购情况明细表，销售助理依据订购情况明细表准备预售合同。专案秘书必需使用活页文件夹对客户资料分门别类进行整理，排放。销售助理应对空白合同、已准备完毕合同，已签合同分别放置，已签合同需统一编号，一个客户一个文件袋，并注明资料完整或缺少项目。合同的保存与调阅仅限于专案主管与销售助理，其他专案人员无权擅自领取合同，销售助理可另准备一份合同样本，供销售员、客户借阅。未签约客户如提出借阅合同并拿离现场，销售员应首先婉拒，若客户坚持借阅，则应统一至销售助理处办理借阅手续，并留下明确借条，合同的限期归还由当事销售员负责，对于已签约客户需凭合同办理提款事宜，由销售助理办理借阅手续，对于已初始登记合同返还客户，需销售助理专门准备签收本，在客户领取合同时签收。
违反：-0.1
3.定金补足
专案秘书应每日整理、统计客户定金交付情况，制订定金收入情况表，通知各销售代表对定金未补足客户进行跟踪催交，限期补足。专案秘书应与财务管理中心定期进行定金收取情况的核对，保证定金收取的安全和准确及时。
违反：-0.1
4.通知签约
通知签约工作由专案秘书，当事销售代表共同负责完成，专案秘书于应签约日前四日发出挂号信函，通知客户于确定日期内，备齐首款及其他签约资料办理签约手续，当事销售员在信函发出后（预定签约日之前）应与客户联系，并填写成交客户跟踪表，注明来签具体时间，首付款等事项，交销售助理汇总后，安排合同准备事宜，如客户延迟签约日，应由当事销售代表负责催签，特殊情况由专案经理出面协调。
违反：-0.1
5.客户签约
客户签约是销售助理（专案秘书）的专职工作，销售助理（专案秘书）应对签约客户提供周到的签约服务，事先准备完善的合同，签约过程中应谨守合同原则，销售助理有责任解释、引导，说服客户在合同文本条款范围内完成签约工作，不对合同条款进行权限外的变动。如有必要，可请当事销售员与专案主管协助工作，对确有较大异议客户应向部门经理（或合作方）请示后，再行签约。签约完成后需同时向客户索要相关初始登记资料与费用，规定时间内办理登记手续，销售助理，根据实际签约情况制作合同审核表，由专案经理（部门经理）或其他合作人员经仔细审核后签字确认。
违反：-0.1
6.销售结果汇总
专案秘书（销售助理）应对月度（阶段）认购成果，销售结果进行综合统计，根据财务管理中心的要求与格式编制各项报表，并进行仔细的核对。
违反：-0.2
7.汇总报告递交
由现场制作提供公司各部门的各项汇总报告,需按如下程序递交.
各部门
营销汇总（制作） 初审 复核签发 行政人事部 传阅
专案秘书 专案经理 销售部经理
归档 销售部内部档案
违反：-0.1
8.房款催缴
销售助理（专案秘书）根据项目销售情况明细表中的付款栏目，整理应缴款（欠缴款）客户名单，由当事销售代表（专案秘书）负责催缴，在成交客户跟踪单上详细记录来缴款日期与缴款数量等细节问题，并交销售助理（专案秘书）进行统计与准备。
违反：-0.2
9.客户具体协调
专案组全体成员均有责任对客户的异议和其他问题进行解释与帮助解决，在符合原则的情况下，妥善处理。专案主管应帮助销售代表寻求解决办法并协助处理，必要时可向部门请求支援或协调。
违反：-0.1
三、 案场业务管理与行政制度
（一） 业务管理
1． 案场业务管理体系保持与公司管理体制的延续性与一致性。即垂直指
挥：业务领域内各级人员必须服从直接上级的指挥与命令，不得推诿布置任务或拖延怠命。
违反：严重警告
2． 各项业务处理均应遵循级完成的原则，在正常情况下，不得越级处理或申报。
违反：严重警告
3． 房位保留
允许保留条件：
⑴ 、公司总经理、副总经理亲自签发的房屋内部预约保留单（样稿另行提供）
⑵、根据推广阶段需求，由企划部书面发文指定的内部销控保留房位，并由相关人员签字确认。
⑶、代理楼盘，开发商人员要求保留的房位，需填写内部预约保留单，并由相关人员确认（样稿同1）
⑷、开发楼盘，工程部根据施工特殊要求需进行保留暂不发售的房位，需填写内部预约保留单，由工程部经理签字确认。
除上述四种情况外，公司内外，任何人无权要求进行房位保留。销售部所有员工均不得向任何人承诺进行房位保留或变相保留。销售执行中必须向客户明确表明不作保留，只作意向记录，并重申定金到位原则。
违反：严重警告
4、退房
客户退房需附书面申请书，注明真实理由，若无书面申请，只是口头申请，则不予接受。销售员在接受客户退房过程中不得私自承诺退房结果。
违反：严重警告
5、折扣
折扣制度是为了现场销售便利而设定，既在公开价格表的基础上，根据授权范围由销售人员掌握的一定价格下浮比率。
现场销售折扣比率由公司总经理、副总经理、、企划部、销售部经理直接制定，通过书面文件下放至现场专案主管，根据不同的销售阶段与销售目标进行适度调整，同一阶段内只执行一个（一组）折扣比率。
现场专案主管在下达的折扣比率中有适时选择全部、部分或完全不下放销售员的权力。所有现场折扣均需严格控制在授权比率之内，不得超越比率。现场专案主管不在岗位时，应事先根据阶段销售要求，将部分折扣权限移交至现场指定人员处，由其临时负责折扣权限的收放控制。
专案销售员对外报价时，应谨守维护公司利益的原则，以公布价格表作为价格谈判基础，不得擅自降价后再进行谈判。如遇价格障碍，在自己权力范围内无法达成一致，为促进成交，应主动向专案主管说明情况，在取得折扣口径的情况下作有限下浮。专案组各成员不得无视折扣权限等级，主动降价以求成交。
超折扣比率执行：下列情况，现场可按规定超折扣比率执行。
（1）公司总经理、副总经理通过折扣表签字确认特批，可执行。
（2）代理项目中，开发商关系户的价格特别下浮，超越授权折扣比率，在取得对方相关人员在折扣表上的签字确认后，可执行。
（3）特殊客户，超越授权折扣比率，经申报后，由销售部经理在折扣表上签字特批的，可执行。
除上述三种情况外，专案现场所有人员均应拒绝其他人员提出的特别折扣要求，严格控制成交价格在授权折扣比率之内。
违反：严重警告
6．轮班制度（暂行）
（1） 以分组顺序按排接待客户，次序不得争抢。
违反：-0.2
（2） 轮值人员未到指定地点，以轮空处理，后续人员替补。
违反：-0.1
（3） 业务主任有权根据实际情况在本组轮值时调整接待人员先后，组内
人员必须服从。
违反：-0.1
（4） 专案经理有权根据实际情况调整各组轮值次序，各组人员必须服从。
违反：-0.1
7、客户归属（暂行）
⑴、 客户来访初始登记表为客户原始记录，作为客户认定依据之一。
（合作方自销房位或引进关系我方操作者，客户归属专案组，由专案经理指定人员操作，不计个人归属和业绩）
⑵、 当再访客户不能清晰记起初访接待员时，则由当前销售员接待，此客
户自然转至当前销售员名下，初访接待员不得再与此客户联系。
⑶、 在再访客户指定销售员接待时，销售员方可上前接待，当前销售员退
下。
⑷、 如再访客户指定销售员不在场，则由其组长安排其他组员接待，该客
户归属客户指定销售员，临时接待人员必须提供周到的销售服务，不得推委敷衍，更不得故意放弃订购时机。，
⑸、 如再访客户指定销售员不在场，并该组其他组员均无空闲接待，则由
该组组长安排或与其他组长协商安排接待人员，但此客户仍属该组所有。
⑹、 当案场全体销售人员均无空闲接待来访客户，则由总台秘书、经理根
据轮排表次序，安排接待人员。
⑺、 各小组组员之间在客户认定上产生分歧时，由组长统筹处理，如组员
有重大异议，则可上升至各组组长，经理会议上按上述（1）--（6）客户归属原则决定处理方案且予以严格执行。如组与组之间产生客户认定分歧，则由各组组长、经理会议按相同原则决定处理方案并严格执行。
⑻、 如因客户认定分歧，导致销售员之间产生强烈矛盾并给客户造成不良
印象者。
违反：1-7项 -0.2
违反：8项 严重警告及严重警告以上。
8．客户疑难处理
销售人员有责任不断提高自身业务能力，业务主任、专案经理有责任帮助各级人员处理客户疑维问题，达成成交，但一个月内因同样问题三次以上要求直接上级处理者。
违反：-0.1
（二） 行政制度
1、 仪容：
上班必须身穿制服，男士必须佩带领带，女士必须化淡妆。男士必须穿着黑
色皮鞋，鞋面随时保持干净无尘。女士一律穿着皮鞋，但颜色不宜过于艳丽。男女员工均需随时保持指甲整洁，不留长指甲。男员工不得留长发或平头。男女员工均不得佩带两件以上饰物。
违反：-0.1
2、仪态
⑴坐立起行姿势稳重，接听电话用语规范并压低嗓音，工作交流到指定地点。
违反：-0.1
⑵内外交往态度和善，举止文明、谦虚，体现中瑞员工良好的个人素养。
违反：-0.1
⑶工作时间精神饱满，体现公司整体形象。
违反：-0.1
3、员工办公纪律
⑴、员工在工作时间内，应努力提高工作效率，认真完成各项工作任务。不得阅读与业务无关的报纸、杂志、书籍（业务相关报纸、杂志、书籍应在指定地点），不得吃零食。
违反：-0.2
⑵、工作时间不得处理私事。应尽量避免私人电话，谢绝会见亲朋好友。
违反：-0.1
⑶、业务电话简明扼要，一般情况下不超过三分钟。
违反：-0.1
⑷、电脑等设施用于工作需要，不得用于如电子游戏、上网等其他用途。电脑使用者仅限于专案秘书和专案经理。
违反：严重警告
⑸、办公场所严禁吸烟。
违反：严重警告
⑹、为保持良好的办公环境，办公桌椅和设施应经常擦拭、保养，不得故意损坏。
违反：-0.1
⑺、下班后不得在办公室内进行与工作无关的活动。
违反：严重警告
⑻、员工调动工作或离开公司应将办公室及相关物品、资料进行完整移交。
违反：严重警告
⑼ 、工作时间段内非因病精神不振，情绪萎靡者
违反：-0.1
⑽、人员下班后，应保持桌面整洁，最后离开人员必须将所有的门窗、灯光设备关闭。
违反：-0.1
⑾、勤俭工作，不得浪费公司财物。
4、组织纪律
⑴、在对外业务交往中，必须按公司规定的仪容、仪表标准执行，树立中瑞公司在公众中的良好形象。一个月内接受两次客户投诉，经调查情况属实者。
⑵、涉及公司的业务资料，不得随意放置，对外交往中严禁泄露公司商业机密。
⑶、在与客户合作交往中，保持口径一致，重大问题不得擅自许诺，损害公司信誉。业务领域情况、口径及要求在与合作方交流时，只限于专案经理，其他人员不得擅自行动。
⑷、在业务活动中，严禁收受合作方或客户财物（包括现金、有价证券或实物），凡合作方、客户赠送的实物性礼品，价值在200元以上的，必须请示专案经理接受与否，凡同意接受的，必须报销售部备案。
⑸、在业务活动中，一经发现与合作方或客户达成默契，损害公司利益的。
⑹、任何公司员工不得利用职务及工作之便，侵害公司的业务范围。
违反：⑴—⑷ 严重警告
⑸、⑹ 除名
⑺、同事相处
同事之间应和睦相处，案场内不得使用不文明用语，互相激烈争吵、打架者散布流言蜚语，妨害团结合作者。
违反：严重警告以上
⑻、杜绝在公司内部寻找恋爱对象
违反：劝离
5．会议
小组每月例会，解决当月、接待客房过程中具体问题，各组应如实汇报，不得隐瞒或谎报。
违反：-0.1
专案每周（或根据需要）例会至少一次解决本月案场实际问题
违反：-0.2
专案经理与合作方每周例会至少一次通报一周情况，并解决案场本周实际问题
违反：-0.1
区域销售总监与各案场经理每周例会一次
违反：-0.2
以上所有会议均需专人记录，与会者签字。
6、 巡场检查
销售总监、区域总监每周至少各案场必须巡回检查工作两次（其中一次必须为周六、日）。开盘期及强销期应加强巡回检查工作的频次与力度。
违反：-0.2
如有问题联系我：http://hi..com/wujianjunty
『贰』 如何提高文案策划水平，文案大咖们都是如何做的呢
台上一分钟，台下十年功。吃什么拉什么，要想写出来的东西珍贵，首先肚子里要装下数不清的山珍海味。
一、多读书，文案要讲究世界观。
你要把对这个世界的认知，通过文字去表达出来。读者更多的是认可你的世界观，他们更会被你的观点吸引，而不是空洞的形容词和修辞手法。
读书，可以形成自己的世界观，增加见识扩大知识圈。那些牛逼的人，几乎都是书疯子。他们做饭睡觉拉屎打点滴都会读书，他们在为一字千金做足准备。
《后会无期》这个电影能火，下面这些文案功不可没。“听过很多道理，却依然过不好这一生”“小孩才分对错，大人只看利弊”
再比如，某个品牌的活动主题。“我们是小孩，总要给大人们一点面子”。
二、看电影，学会写画面感十足的故事。
以前看电影，只是看看。现在不一样了，我知道好的电影是一个非常好的故事。看电影，可以学会怎么讲好一个故事，用最少的画面和台词。
文案越来越重要，是因为我们对故事的不断渴望。一个产品，不仅仅是产品本身，还要藏在身后的故事。
从小学的时候，我们就在做这个事情。小学的《看图说话》就是一个很好的文案训练方法，一张图让我们讲一个故事。一张图，有很多个故事。同样的产品，不同的故事会决定它的优劣。
三、文案有时候就是聊出来的
当你想不到写什么的时候，不如和客户聊聊天。客户不仅能给你提需求，还能告诉你要写的内容。关于产品，客户比我们清楚。关于特色，客户更熟悉。我们要做的，就是把他们知道的表达出来，用一种通俗易懂的方式。
比如，当你的客户告诉你他家MP3体积小，可以装3000首歌曲。你就可能像乔布斯写出这样的。“把3000首歌装到口袋里”。客户讲述一个事实，他家的面膜是天然的，一两天是不会变白的。你就可以将劣势转化为优势。“一下子变白的面膜，来历都是不清白”。
好的文案，有时候是别人告诉你的。我们要做的事，把这个真相告诉大家。
四、多动，去销售案场走一走，好的点子，常产生于销售案场
假设你要替一个电影院写广告文案。
他们想在商场中弄一个广告牌，吸引更多的人来看电影。一般文案会马上想到这些词眼，最新影片，观影环境，价格优惠等。仔细想想这些文案，它们是把其他影院做为了竞争对手，也没有考虑到真正的销售现场。能看到这个广告牌的人，都是在商场逛的人。他们一般有两种选择。一种是看电影，另外一种是继续逛。
我们要做的事，是让客户的选择偏向看电影。所以，当你去现场跑一跑，你就可能写出这样的文案。
“逛累了，不如来看场电影吧。”
再来一个超级经典的案列。
这次是关于汽车，主要表现汽车室内安静舒适。坐在办公室的文案，一般会想到“静无止静”、“用心去感受”等。当你真的坐入车内，用心也感受不了所谓的静无止静。
就像你在高中上晚自习的时候，安静得针落有声，一枚针掉地上都能听见声音。然后，一款牛逼汽车就有一个牛逼的文案了。“在时速六十英里时，这款劳斯莱斯汽车上的最大噪音来自于它的电子钟”
『叁』 求助！谁有高端售楼处的物品采购清单
1.沙盘1个（可以配触摸一体机、灯光分区显示功能的）
2.休息区沙发、茶几2套（颜色根据案场主色调搭配即可即可，要求简约、时尚、典雅）
3.洽谈桌4张、洽谈椅4x4=16张（颜色根据案场主色调搭配即可，要求个性实用桌椅、大气）
4.前台接待处电脑1台或2台
5.前台接待区工作椅2把
6.办公桌2张办公椅2张办公室沙发一套
7.饮水机2台、一次性纸杯若干（加印项目名称logo）
8.空调2台（大）
9.电话2部（安装选号、来电显示）
10.电视机、DVD及音响1套、项目影像碟片1套、音乐碟片（能带动气氛的音乐）
11.工作人员名片、工作服、工牌（要求男装以大气、尊贵、典雅为主，女性要柔和、优雅、风情为主）
12.多功能工具箱1个（有钳子、锤头等，用于平日钉东西或者其他用处）
13.脚踏垫1个（吸水性强、按照案场入门口尺寸购买）
14.盆景4盆以上（大概置放于：案场门口、前台、办公室门口、沙发休息区）
15.打印机、传真机、复印机各1个
16.打印纸A4若干
17.中性笔若干、笔筒2个、文件夹5个、档案盒及档案袋5套、档案框5个、计算器2个、便签本若干、工作会议记录本5本
18.胶水胶棒各2个、透明胶带及双面胶各2个、卷尺2个、直尺1把
19.档案柜1个
20.装订机1个、装书钉若干
21.工作人员用的会议白板等用具一套（两种颜色笔若干、板擦1个）
22.垃圾篓2个
23.抽取性纸巾2盒
24.扫把1把、垃圾铲1个、拖把2个、地板擦1个（可拖水）、干净抹布2块
1.前台接待区铭牌1个办公区铭牌2个
2.资料架1个（根据项目量身定做）
3.易拉宝设计制作2个（置于案场门口）
4.墙体广告设计制作（办公室玻璃墙）
5.项目效果图设计（项目整体规划鸟瞰图1张、项目销售区小鸟瞰图1张、透视图3-5张
6.项目看板4个以上：项目规划示意图、交通区域辐射图、城市配套区位图、交通示意图、效果图项目形象展示
7.门口销售中心导视牌1个
8.路边销售中心指示牌1个（要求清晰醒目、尽量做大，吸引视觉）
9.围栏彩旗6个（可不选）
10.围栏外围KT广告板制作（可不选）
11.项目形象墙的装饰制作（有项目LOGO及主打广告语等的形象墙，一般放在工作台后面）。
12.项目宣传动画片制作300秒
13.项目楼书设计制作8P-32P
14.项目宣传单设计
『肆』 如何做好案场销售
一、寻找客户
（一）客户的来源渠道
要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：咨询电话、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。
客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话，或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，则会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观，或是通过朋友介绍而来。
一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观；而通过朋友介绍来的客户，则是、对项目已经有了较多的了解，并摹本符合自己的要求，购房意向性较强。
（二）接听热线电话
1.基本动作
(1)接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“X X花园或公寓，你好”，而后再开始交谈。
(2)通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入。
(3)在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：一是客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯；第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。
(4)最好的做法是，直接约请客户来现场看房。
(5)挂电话之前应报出业务员自己的姓名(有可能的话可给客户留下业务员自己的手机号、呼机号，以便客户随时咨询)，并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。
(6)马上将所得资讯记录在客户来电表上。
2.注意事项
(1)接听电话时，要注意按公司的要求做(销售人员上岗前，公司要进行培训，统一要求)。
(2)广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题。
(3)广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长。
(4)接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。
(5)约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。
(6)应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。
(7)切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面谈和介绍。
二、现场接待
（一）迎接客户
1.基本动作
(1)客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。
(2)销售人员立即上前，热情接待。
(3)帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。
(4)通过随口招呼，区别客户真伪，了解客户来自的区域和接受的媒体(从何媒体了解到本楼盘的)。
(5)询问客户是否与其他业务员联系过，如果是其他业务员的客户，请客户稍等，由该业务员接待；如果不是其他业务员的客户或该业务员不在，应热情为客户做介绍。
2.注意事项
(1)销售人员应仪表端正，态度亲切。
(2)接待客户或一人，或一主一辅，以二人为限，不要超过三人。
(3)若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情的招待。
（二）介绍项目
礼貌的寒喧之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解(如：朝向、楼高、配置、周边环境等)，使客户对项目形成一个大致的概念。
1.基本动作
(1)交换名片，相互介绍，了解客户的个人资汛情况。
(2)按照销售现场已经规划好的销售动线，配合灯箱、模型、样板间等销售道具，自然而又有重点地介绍产品(着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设汁、主要建材等的说明)。
2.注意事项
(1)此时侧重强调本楼盘的整体优点。
(2)将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。
(3)通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略。
(4)当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系。
(5)在模型讲解过程中，可探询客户需求(如：面积、购买意图等)。做完模型讲解后，可邀清他参观样板间，在参观样板间的过程中，销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。
（三）带看现场
在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场。
1.基本动作
(1)结合工地现况和周边特征，边走边介绍。
(2)按照房型图，让客户切实感觉自己所选的户别。
(3)尽量多说，让客户始终为你所吸引。
2.注意事项
(1)带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。
(2)嘱咐客户带好安全帽(看期房)及其他随身所带物品。
三、谈判
（一）初步洽谈
样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。
1.基本动作
(1)倒茶寒喧，引导客户在销售桌前入座，给其项目资料，并对项目的价格及付款方式做介绍。
(2)在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。
(3)根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。
(4)根据客户要求，算出其满意的楼层单元的价格、首付款、月均还款及各种相关手续费用。
(5)针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。
(6)适时制造现场气氛，强化其购买欲望。
(7)在客户对产品有70％的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。
2.注意事项
(1)入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。
(2)个人的销售资料和销售工具应准备齐全，以随时应对客户的需要。
(3)了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点。
(4)销售人员在结合销售情况，向客户提供户型和楼层选择时，应避免提供太多的选择。根据客户意向，一般提供两、三个楼》层即可。
(5)注意与现场同仁的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户型。
(6)注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。
(7)现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。
(8)对产品的解释不应有夸大、虚构的成分。
(9)不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。
上述程序完成之后，客户会拿齐资料回去考虑，此时销售人员可留下其联系办法(最好询问客户何时联络方便)，并表达希望其能尽快做出决定的意思(表达方式不宜太过直白，要严禁过分夸大销售状况)，最后，应送其出门与其道别。
个别意向很强的客户可采取收取小定金的方式，向其声明他所中意的单元可为其保留(保留时间以不超过3天为宜)，此种方式有助于客户更早的做出购买的决定，采取这种方式的时机由销售人员根据现场情况自行把握。
（二）暂未成交
1.基本动作：
(1)将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。
(2)再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询。
(3)对有意的客户再次约定看房时间。
(4)送客至大门外或电梯间。
2.注意事项
(1)暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一。
(2)及时分析暂未成交或未成交的真正原因，记录在案。
(3)针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况，采取相应的补救措施。
四、客户追踪
1.基本动作
(1)繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。
(2)对于A、B等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，尽一切可能，努力说服。
(3)将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。
(4)无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。
2.注意事项
(1)追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。
(2)追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜。
(3)注意追踪方式的变化：如可以打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动等。
五、签约
（一）成交收定金
1.基本动作
(1)客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。
(2)恭喜客户。
(3)视具体情况，收取客户小定金或大定金，并告诉客户对买卖双方的行为约束。
(4)详尽解释定单填写的各项条款和内容。
(5)收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。
(6)填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案。
(7)将定单第一联(定户联)交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将定单带来。
(8)确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。
(9)再次恭喜客户。
(10)送客至大门外或电梯间。
2.注意事项
(1)与现场经理和其他销售人员密切配合气氛。制造并维持现场。
(2)当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买，但未带足资金时，鼓励客户支付小定金（500元以上）是一个行之有效的办法。
(3)小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。
(4)定金(大定金)为合约的一部分，若双方任一方无故毁约都将按定金予以赔偿。
(5)定金收取金额的下限为1万元，上限为房屋总价款的20％。目的是确保客户最终签约成交。
(6)定金保留日期一般以3-7天为限，超过时期，定金没收，所保留单元将自由介绍给其他客户。
(7)定金与签约日之间的时间间隔应尽可能短，以方各种节外生枝的情况发生。
(8)折扣及其他条件，应报现场经理同意备案。
(9)订单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
(10)收取的定金须确实点收。
（二）定金补足
1.基本动作
(1)定金栏内填写实收补足金额。
(2)将约定补足日及应补金额栏划掉。
(3)再次确定签约日期，将签约日期和签约金填写于定单上。
(4)若重新开定单，大定金定单依据小定金定单的内容来填写。
(5)详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。
(6)恭喜客户，送至大门外或电梯间。
2.注意事项
(1)在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并作好准。
(2)填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
(3)将详尽情况向现场经理汇报备案。
（三）换户
1.基本动作
(1)定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。
(2)应补金额及签约金，若有变化，以换户后的户别为主。
(3)于空白处注明哪一户换至哪一户。
(4)其他内容同原定单。
2.注意事项
(1)填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。
(2)将原定单收回。
（四）签订合约
1.基本动作
(1)恭喜客户选择我们的房屋。
(2)验对身份证原件，审核其购房资格。
(3)出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：
A.久转让当事人的姓名或名称、住所；
B.房地产的坐落、面积、四周范围；
C.土地所有权性质；
D.土地使用权获得方式和使用期限；
E.房地产规划使用性质；
F.房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
G.房地产转让的价格、支付方式和期限；
H.房地产支付日期；
I.违约责任；
J.争议的解决方式。
(4)与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。
(5)签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵：付定金。
(6)将定单收回，交现场经理备案。
(7)帮助客户力、理登记备案和银行贷款事宜。
(8)登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。
(9)恭喜客户，送客至大门外或电梯间。
2.注意事项
(1)示范合同文本应事先准备好。
(2)事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的办法。
(3)签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。
(4)签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。
(5)由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证。
(6)解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。
(7)对签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。
(8)签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。
(9)若客户的问题无法解决而不能完成签约时，请客户先回，另约时间，以时间换取双方的折让。
(10)及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。
（五）退户
1.基本动作
(1)分析退户原因，明确是否可以退户。
(2)报现场经理或更高一级主管确认，决定退户。
(3)结清相关款项。
(4)将作废合同收回，交公司留存备案。
(5)生意不在情谊在，送客至大门外或电梯间。
2.注意事项
(1)有关资金移转事项，均须由双方当事人签名认定。
(2)若有争议无法解决可提请仲裁机构调解或人民法院裁决。
六、入住
（一）客户办理入住需提交的资料
1.合同副本
2.房款证明(收据或发票)
3.验份证明(身份证或其他相关证件)
4.交清房款尾款
5.物业管理费(季或年)、公共维修基金
6.装修质押金(可选项)、车位租金(可选项)
（二）发展商入住需提交的资料：
1.房屋质量检验合格书
2.房屋使用说明书
3.物业管理公约(需每位客户与物业公司签字认可)
4.验收项目说明书
5.物业提供的物业管理收费标准
（三）流程
1.开发商入住准备工作流程竣工——测绘队验收——领取质检合格书——房屋使用说明一发入住通知书。
2.客户办理入住流程：客户凭入住通知书、身份证明、合同副本、交款证明到物业公司办理入住手续——发展商向客户出具房屋质量检验合格书、验收项目说明(可选项)、房屋使用说明书——客户补足房款总额——物业公司与客户签署物业管理公约——物业公司向客户提供物业管理收费标准——定租车位(可选项)——客户缴纳物业管理费(按物业公司要求季付或年付)、公共维修基金、车位租金(可选项)、装修质押金(可选项)——领取所购房屋钥匙。
想成为地产销售高手，应该从市调入手。
首先市调100个中介，白天拿着录音笔，踩盘、提问、享受“逼单”过程，回家回放录音，提炼话术，做归类，第二天带着新问题继续做市调，随时向同行高手学习，包速成。
晚上，线上搜集地产销售话术和开发新渠道的办法，换100个关键词，此外，还要收集地产销售大V故事，从案例中吸取精华，丰富咱们销售手段。
提醒一点，有关地产的长期、中期和近期价格走势，有关周边地产五年价格走势，有关国家政策带来的积极影响，都要给予特别关注，一定要从线上找到支撑起咱们卖房的有力说法，包括知名开发商、知名学术研究人所发表过的言论，请名人为咱们销售做背书，这些都是市调的内容。
此外，市调还包括“线上市调”，有空多打同行电话，不仅了解、学习竞争对手电话销售的话术，而且还是一次成功的“踩盘”，掌握“竞品”的优缺点。
对于一般商品而言，销售能力能占到开单比例的50%，而对于大宗商品，销售能力只能占到开单比例的20%，地产不同于其他产品，它包括地段、价格、定位、外观、平面布局、周边配套、园林绿化，风水、开发商名气等等因素，消费者欣赏或挑剔的硬件非常多，真不是凭借销售几句话，巧舌如簧就能立刻改变购房人观念的，最多是以激发项目优势、介绍和引导为主。
所以说，选择什么样的楼盘做销售，是非常关键的一个步骤，产品没挑好，一切都白忙。
做冠军级“踩盘”市调。
第一个好处：了解本地畅销楼盘的品质，包括楼盘定位、价格、地段、大小、卖点、外观、园林绿化、户型、周边配套等要素，做好归纳总结，为选择加盟公司打基础。
第二个好处：增加谈资。我们在跟客户沟通时，对本地楼盘了若指掌，不论客户投资，还是自住，都能指点江山，一番侃侃而谈，对增加客户信任度，塑造地产专家形象有莫大好处，这些算是利益驱动方面的话术，肯定有很多加分。
客户跟你不熟，没有任何信任度，他怕吃亏，这是人性，没办法改变，人性是无法征服的，也是无法改变的，只能满足人性，具体做法如下：
一、挖掘客户需求。
确定客户买房需求的关键词，档次、地段、价格、户型、面积？有无特殊要求？临海，山区还是城区？确定后找几个合适的楼盘重点推荐。
二、定期给客户寄送地产行业分析资料。
前期拿到客户资料，开始定期给客户海南房地产简报，销售情况，海南地产市场的价格趋势预期等行业资料，利用专业知识尽量搞熟客情关系。非常重要的一点是，先跟客户讲明白，咱们中介的收费跟客户没关系，只跟开发商有关系。为什么要反复强调这点？后面有分析。
三、充分运用“卖产品就是卖故事”，准备各种楼盘相关故事。
这个观点今后我会跟大家念叨1000遍，呵呵，以后会做专题分享的。当然，咱们卖房子也是先要卖故事。客户看房之前，咱们肯定清楚各楼盘中介费的高低，中介费高的，想办法给客户做分析。比如讲好听的故事，风水好，地段好，升值空间大等。
中介费低的，只能对不起了，讲一些楼盘背后的故事。开车路过某楼盘时，你指着该楼盘开始给他们讲“该楼盘的鬼故事”，说市面曾盛传该楼盘闹鬼啊，楼盘施工时出人命啊，这个楼盘风水不好等。
听完这些故事，哪个SB 敢挑战这种有血光之灾的楼盘？那是不可能的。即使他去问售楼处，谁会承认？客户听完之后内心会不会有阴影？谁还会买这房子？这是在树立自己本地地产信息权威，说几个故事后，客户会怎么看待咱们？他们心里会不会已经被我们的专业而种下一个锚？
提前准备好楼盘的故事，我们要精确提练销售话术，自己做20个提问。根据经验，客户提问一般会集中在20个问题以内，你就集中精力锤炼好这20个问题的回复，锤炼好以后，你对着镜子反复朗读，深情并茂地复述啊！呵呵，今后实战发现不妥之处，继续做好锤炼。这样做的好处，就是为了给客户买房提供更专业的建议，增强客户粘性和信任度。
咱们这种通过网络建立的客情关系，短时间内不太可能做透人情，销售的核心就是用专业知识赚钱，专业不是写在脸上的，而是在言行举止中无形体现出来的。客户大多不是本地人，你就分析本地某些楼盘优势。
比如名人扎堆，明星扎堆，客户听后会不会很羡慕？充分了解客户的情况，过来是河北客户，你就说北方人买的多。若是南方人，就告诉他南方人买的多，客户听说有本地人自然会觉得比较亲切，人之常情。还告诉客户，很多电影、电视剧都是在这里拍摄或者取景，并且这楼盘是经业内公认的 XXX大师调过风水，具体的资料在网络上查询。
四、利用专业地产风水知识打动客户。
咱们若能熟知并熟练运用一些风水知识的话，他就觉得你非常专业，指一指楼盘的硬伤，这以后你就成了客户的拐棍，说高一点就是顾问，客户再也离不开你了。
将风水运用到话术当中，绝对有实战力，一出手就能秒杀竞争对手。我们将大量风水知识运用到海南各楼盘讲解中，客户还能离开你吗？
呵呵，现在，你就是他们的购房专家啊！因为他们挑楼盘可以抛弃你，那么挑户型呢？挑朝向呢？呵呵，有专家形象，他们准乖乖跟着咱们走！
房地产销售话术的第一要领：将最重要的卖点放在最前面说
根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。
房地产销售技巧和话术的第二要领：形成客户的信任心理
只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧。
房地产销售技巧和话术的第三要领：认真倾听
不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。
房地产销售话术的第四要领：见什么人说什么话
尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资的关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的房地产销售技巧。
房地产销售技巧和话术的第五大要领：信任自己的房子
每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧
房地产销售技巧和话术的第六大要领：学会描述生活
很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才能被感染。
房地产销售技巧和话术的第七大要领：善用数字
尽管数字是干巴巴的，但是它却有让人相信的妙用。将楼盘的各种数据熟记于心，对客户介绍的时候信口拈来，不仅会让客户相信你的楼盘，也会让客户相信你很专业。这一点和上一条房地产销售技巧并不矛盾。
房地产销售技巧和话术的第八大要领：结尾要有亮点
要将最重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对最后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。房地产销售技巧和话术就像做一篇文章，要做到“凤头、猪肚、豹尾”。
多年来我一直在做关于销售、创业方面的研究，并且进行了大量的实践。一旦你掌握了这些技巧，你的业绩将飙升10倍！无论是纵横商场多年的资深人士，还是刚踏入职场的初生牛犊都绝对值得一看！我觉得大部分人做不好的原因，就是缺少一个完整的体系。
多学习羊皮卷和“逗吉德”销售秘籍对你会有帮助
『伍』 房地产销售好做吗
还行，房地产销售好不好做关键看你所在的城市及楼盘所在的位置。如果你所在的城市楼房库存严重，居民购房意愿不强，这种情况下就不好做。如果你在地级市或省会城市，尤其是东部沿海城市，潜在购房需求大而且购房意愿比较强，这种情况下就好做一些。
做房地产销售技巧：
1、客户的需求点与大众需求有所不同，逐渐找出这类客户的需求点并做出应对方案。
2、熟知项目的基本情况。全面、熟悉掌握本项目的优势与劣势，了解自己产品的特征，提炼出一些卖点，将项目的优点放大到较大化，以致让客户忘记了劣势。
3、一般购买房子的客户比较理性，要真诚相待，不能随便夸大项目，否则适得其反。所以，自己的销售说辞要仔细推敲,不要太虚,要实在,要为自己的诚信埋好伏笔。我有一次介绍一个竞争个案给客户,并陪同一起去看,客户较后在我这买了。较后说我是一个诚实的人。
4、不同地区的客户其关注点不一样，一定要摸准客户的喜好和关注点，不能千篇一律。
5、要随时改变自己的风格，来应对不同的性格客户。销售时切忌心浮气燥，要深入了解每个客户的职业、习惯、爱好、特征、思维方式等等，做好分析，以有针对的处理!
6、对产品自信。自身首先要认可、喜欢本小区，自己先融进到此境界，时时刻刻提醒自己产品是较好的。先把自己陶醉，然后通过语言及自身感受传递给对方，让对方真实的感受到你所讲的一切是真实的、切合实际的，说服征服客户。要充分自信产品是较高档、舒适、*气派、*值得购买的，客户住此别墅一定是*有面子的，*享受的。要让客户意识到，我们的小区的环境、布局、配套及其他情况是较好的、少有的，是对方较好选择之地。