售楼处宣传片

A. 售楼处看房技巧 与开发商过招第一战

售楼处是我们了解一个楼盘的第一面直观印象，很多开发商会不惜重金打造。作为消费者，来到售楼处我们都应该关注哪些问题，和销售过招，绝对是一个购房者占据主动位的重要一步。

整体场景

如果售楼处整体场景是自然生动，有条不紊的，那么起码可以断定这个项目的销售是正常的，开发商的管理和经营是合理而有效的。如果不幸看到的是一副略显粗糙，涣散无序的场景，售楼人员懒散，怠慢、衣着随便，那么我们会质疑开发商的管理水平，从他们对人和场地的管理进而怀疑到他们对项目的管理。

售楼处内肯定还有其他的看房者，虽然看房的人并不见得就是你最后的邻居，但是你可以从他们的言谈举止和衣着气质上看出这些你的“同道”们的层次和素质，你也就会了解到这个项目所吸引的人群定位，可销售大厅里是一片人声鼎沸的销售场面，那么这件事情反而会让人起疑，怀疑所来的人的真实性。

五证在哪里

在售楼处里寻找项目有效资质证明的过程实际上就能看出项目进行的情况。也可以看出开发商的操作是否规范。如果你发现这些资质证明摆在售楼处里很显眼的地方，那么起码可以说明，开发商的操作是规范的，而且他们也是有信心的。

如果反之，你百般要求却根本看不到这些有效证明，那么就说明这个项目还没有到可以买的程度，你再喜欢这房子，也不要急着下手。谁知道他们是否能审批下来呢?

一片泛红的销售业绩表

经常看到售楼处里挂起一张销售业绩表，上面一片泛红，说明房子的销量喜人，而表上空白的地方廖廖无几，给前来看房的人的心理暗示就是：我的房子卖的好，你再不下手就晚了。现在很多人已经不大吃这一套了，因为知道这里面肯定掺杂着水分。销售量是没有多少必要拿出来亮给人看的，自己内部掌握就可以了。你什么时候看到名牌时装店的橱窗里挂过“仅此一件，售完为止”的牌子?好品牌是不用这种促销手段的。

虽然我们不必对这种业绩表当真，但是我们却可以通过它来了解开发商的层次和素质。这种手法有些过时了。

沙盘中的规划路

沙盘模型是售楼处里必不可少的道具之一。它能让我们立体地感受到整个项目的规模，建筑形态以及环境。沙盘模型虽然好看，但是我们也要看出门道，与实地进行对照才能对项目有更清晰的了解。

比如：你会在沙盘上看到项目周围的一大片绿地，看到购物商场，看到水景或地铁站，但是站在现场，却很难看到这个项目附近的其它建筑，这个项目就那么挺拔的矗立在一片真空当中。有时，你会看到紧挨项目的是一条宽阔的马路，你正想不出这是什么路时，却看到那路上写着：规划路。什么时候规划好，售楼人员总是会说：“快了!

“先生您看房吗?”

这是售楼处里典型的问候语，如果你说是，那么紧接着的必定是：“先生您打算看多大的面积的?”你要知道，以你的阅历和眼力，是能够从销售人员的举止神态中看出些关于这个项目的信息来的。

一种表情是有自信，不卑不亢，在介绍项目的时候，眼睛并不过多看你，并同你保持适当的距离。从他的举止中，你感觉到的是服务。起码这样的销售人员受过一定的培训，同时房子卖的也不错。但到最后进行实质性谈判的时候可能会比较难对付。

一种表现是急切，他们会让你觉得你是多么地需要这房子，这房子也是多么的需要你。这种急切的背后可能是：要么这小姐很长时间没开单了，要么这个项目真的卖的不怎么样。

还有一种表现程式化，销售人员对楼的介绍虽然全面细致，但却毫无感情色彩，一切的一切就像是背书，看的出她对这房子没有感情，所做的一切只是例行公事。自己都无动于衷，还能打动他人吗?

有少数的消费者会遇到在偌大的一个售楼大厅里转了半天，居然没有一个人过来询问是否有需求，想了解一些情况，还得赶着去找他们，可人家却也是爱理不理的。出现这种事情可能有以下几个情况：

一是销售人员实在很忙。对于正在热销的项目，售楼处里也一定是热热闹闹的有限的接待能力应接不暇，购房者自然也应该理解。这种情况下可以选择先看看沙盘或其他宣传片，看看听听也可以起初步了解项目的作用。

二是那楼实在卖的太好了，销售形势的看好自然增长了卖房人的懈怠心理，少理一个人没关系。店大欺客，面对这样的销售者，你就会想到开发商会对顾客采取什么态度。

三是你穿的实在太不怎么样了，一看就不像是买房的。或者说不像是买不起的房的。

“我只是随便看看”

当你还没有完全拿定主意的时候，或者你不想让销售人员看出你真实想法的时候，你不妨装做偶然路过，用这句话完全可以搪塞一下对面迎来的笑容，同时你也可以观察一下这句话带来的反应。

有的售楼员会转身而去，一点耐心都没有，遇到这样的“烂”的售楼员，那项目往往也会更“烂”，因为你想，那开发商请的都是一些什么人来卖房呀。

有的则会把每一个随便看看的人当做潜在的客户，说：“我来给你介绍一下吧。”然后就硬是把你的思考引入她的轨道中来。

还有的则立于你的不远处，若有若无的绝不干扰你的浏览，默默的等待着问题的产生。而且你也肯定会有问题产生的。这样的销售最“厉害”，绝对受过严格的训练，他们可能在谈判中很难让步，但他们也绝对会有更高的服务质量。

“我们没有适合您的户型”

在整个浏览的过程中，购房者还可以再一次检验现场工作人员的职业素质;销售人员的引导与讲解是否清楚、明白、到位，是否及时注意到了客户的个性需求并完美地回答了他们的疑问，是否充分照顾到了交流中来访者的随机需要。对于你的提问，他们是否有问必答，对于实在不清楚的问题，是马上进行询问还是含糊其词。从对项目的了解程度，我们可以看出销售方的素质。

另外，在你大致了解了一个项目的户型种类后，你还可以虚拟出一个家庭人员情况，这种家庭构成当然会比较“奇怪”一些，你可以看看销售人员的反应，如果他们承认，该项目确实没有适合你的户型，那么起码他们的诚实态度还是让人满意的;可如果销售人员生拉硬拽把你的情况向他们来靠--比如他可能会说“您可以买两套打通啊!”--那你可得机警一些了。

“您挺懂行的!”

在看房前准备一些专业知识是有必要的，但关键是一定要把这些知识吃透，完全搞清楚。

干过多年销售的人，对于那种“半吊子”的懂行者见得太多了。他们会投你所好，不经意地夸你两句“您挺懂行的”，从而让你得意洋洋，兵法有云：欲擒之，故纵之!当你飘飘然地忘乎所以的时候，就是最容易就范的时候。

或者，他们会干脆不加介绍，让你自己看，这种情形更可怕，因为你连抓住他们话柄的机会都丧失了。

所以，如果你有一些知识和经验，在售楼处的时候，也最好不要多做声，而是让销售人员们自己去说，你的不表态会使他们的介绍越来越详细，在这个听的过程中，你不仅要做记录，而且要在心中与自己的条件仔细核对。

“未经许可，请勿拍照”

（以上回答发布于2015-10-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 我需要一份制作建筑动画（楼盘宣传片那种）的具体步骤和所使用的到软件。 谢谢大家了！！

脚本阶段（PPT）
建模阶段（CAD、3DMAX）
场景布置灯光渲染（3DMAX、VR）
后期特效(AE)
剪辑(PRM)

C. 现须制作楼盘3D动画宣传片，时长5分钟左右，要求制作水平高，价格适宜，欢迎业内人士推荐

给你推荐个大连华视映像，大连华视映像专业做企业宣传片、公司网站上有3D楼盘动画作品。深圳东海中信楼盘等都是他家做的。可以去网上看看作品怎么样

D. 楼盘的宣传片需要找人拍摄！

楼盘，我倒不是很清楚，但是说到房地产宣传片，那我可是非常熟悉，因为我之内前在一家影视制作公司里做剪容辑，后来跳槽了，不过先前那家公司就是专门拍摄什么楼盘，房地产广告或宣传片的啊，记得当时剪片子剪到手酸头痛，老板要求的很严，不过最后很多客户都对拍好的片子赞不绝口，你可以去看看，巨石国际传媒

E. 楼盘宣传片的好处

如果一个楼盘的宣传片拍的好有很多好处。
每个楼盘都有样房，但是样内房的成型的时候，楼容盘都没有完全建好，而且这时候有的工地比较杂乱脏，也于售楼处的位置有距离，这个时候有大部分的客户嫌麻烦去看样房，但是如果有楼盘宣传片先通过宣传片给客户展现你们梓间的布置以全方位的视觉配于和协的音乐，可以给客户一个很深的印象。会让客户想去看样间的起到促进作用，而且可以提升你们楼盘的形像等

F. 打算为楼盘设计一套宣传片，求推荐一家好的三维动画设计公司。

创境文化传媒了解一下，我们售楼中心的宣传片就是他们设计的，高端大气上档次。很多来买房的客户都是被宣传片吸引才来的。

G. 楼盘类的宣传片拍一部大概要多少钱

一部长达3分钟至10分钟的宣传片价格在几千到十几万不等。企业宣传片拍摄内在选择影视制作公司时，不能容只看一个报价，您要从实际制作角度去衡量下拍摄这个企业宣传片到底要多少钱。
符合自身企业的宣传片跟文案创意有关，所以在确定拍摄宣传片时，前期的沟通很重要。然后就是宣传片的拍摄和后期制作了。

H. 售楼部里的障眼法 学会门道再看房

房地产营销的精髓，集大成的地方都是处于售楼处内， 这几百平米的空间，所有的营销人都经历过千百遍，而且每天所有的时间都待在这里面，对于这一块的各种攻心术都已经演练了千百遍了。

其实每一个区域，都藏着一些秘密，策略和技巧，这些东西业内人都司空见惯，但是对于购房者来说，也许会是比较新鲜的东西

有这么一些秘密，可以和大家分享

1、售楼处里的影音室，让你看十分钟的宣传片，介绍企业是其次，核心是让你放松，然后降低戒备心，因为在一个陌生地方做几百万的决策，谁都会有防备

2、沙盘和区域地图，看上去是向你介绍项目概况，但是目的是将项目亮点可以说的理所当然，因为对于一手房来说，周边荒凉是必然的事情

3、样板房和样板段，无非是给你错觉的一个过程，用这样直观的刺激告诉你可以过上怎么样的生活。人在长时间接受销售的语言信息的时候，会潜意识产生反感，而人对眼睛的信任度要大于对耳朵的信任度。

4、如果发现一栋房子有几套定价明显比其他楼层贵出太多，那么就说明，这个项目整体定价偏贵，然后为了让整体房子显得有性价比，就把少量的几套房源放弃销售，价格做的特别贵，从而用来掩护其他房子出货

5、如果发现销售特别卖力推销一个户型，那么就说明这个户型很难卖了，开发商很有可能用高佣金的策略推送销售卖力推荐

6、一个项目一般都会有折扣，然后折扣点数分布在各个环节上，当销售和你说他去向领导申请一下额外折扣的时候，不要觉得他们是在帮你申请，他们只是把戏做足，让你觉得买房子占到大便宜

7、如果售楼处内出现对精装修品牌、科技系统、工程建安的展示，这毫无疑问属于展示消费者不知道的领域，从而建立权威形象，让客户产生信任感

8、不论行情好坏，项目开盘时候开发商多多少少会雇佣点人冲人气，然后会把选房的过程弄的冗长且有仪式感，核心目的就是让你觉得买到这个房子不容易，让你在最后锁定房源的时候快速的做决定

9、售楼处洽谈区的桌子一般会用圆桌，这样是拉近销售和客户之间距离的方式，做的沙发一般都是宽椅的，目的就是不让你那么容易靠，不论是销售和客户都保持前倾倾听的姿势

10、一般售楼处现在都会配10个以上销售，现场弄出气势是其次，这样就让平均每个销售分到的房源就变少了，内部的竞争就会更加激烈

11、开发商深谙用一些细节来证明自己的产品优秀，比如售楼处的物业服务一定是最好的，但是这其实和交房之后的真实情况没有半毛钱关系

12、售楼处里的销控表，也就是拿着红点贴掉房源的展板，90%都会经过优化处理，贴掉一些保留房源，或者开发商不想卖的房源，等到这一波结束，再拿出来

13、销售在摸清楚你的需求和预算之后，基本上只会给你推一种户型的两三套房子，这不代表其他地方没有同样的选择，而是让你可以更快的做决定

14、销售问你怎么知道我们项目的时候，不是对你表示关心，而是知道你的客户来源方式之后需要给通路多少点数，比如你是中介带看他就要给中介钱，比如你是看某个广告来的就要给媒介钱，但是羊毛出在羊身上，所以你懂的，面对这样的问题你最好说我是随便逛逛经过的，也许这样你可以拿到更多的折扣

15、项目第一波开盘一般都会比较便宜，促进开盘销售是其一，但还有一个重要理由是第一波一般会有很多内部关系户，给到他们性价比比较高的房子也算卖个面子，但是定价因为统一定价报备，所以第一波价格都会比较低

但是这也不代表后面一定会快速涨价，如果开发商缺钱或者今年卖的货很多，单价的提升不会非常大。所以去看项目最好问一句，下一波什么时候开盘，如果短期内还有开盘计划，那么客户的心态可以稍微好一点

对于售楼处里的一些秘密，我想到的大概是这些，各位还有没有什么补充么，咱们评论里聊聊

当然，我们反过来说啊，如果一个开发商能把这些策略都用了，起码说明他对这个项目比较投入，那么产品上多半也不会太差，最可怕的是什么都不在乎，什么都不投入，这样的产品给到你你反而会有点慌

（以上回答发布于2017-02-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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I. 我是跑房地产宣传片业务的，这几天和售楼部经理接触下来感觉没什么效果，想请问大家具体找谁去交流。。。

看了楼上的3个回答，我个人补充下，希望对你有用！
楼上回答的都没错，但是你是想知道自己错在哪？
送你6个字（成功=方法+努力），没效果的时候你要想想是方法错了？还是自己不够努力？
这几天和.....，相信你一定很努力了，可结果是没成功。
为什么？
楼上回答的不一定全对，因为不是每个人都可以直接接触策划经理、总监、老总，那么此时你当然是找最直接最容易接触到的人——售楼部经理，这步棋你走的没错，关键是：
情况一 、你没有把自己“产品”的好处传达好给售楼部经理；或者你没让售楼部经理对你的方案
产生好感!
情况二 、你的产品确实能帮助项目的时候，售楼部经理不负责任，没有用心去接受你方案
情况三 、可能是这个售楼部经理是直接归开发商领导，他认为促销方面是公司的事情跟他没关 系，所以随便忽悠你几下！
遇到以上情况如何对待?本人愚见如下：
1、情况一、建议你尝试改变你的销售方法（尝试着去考虑怎么才能让一个陌生人对你有好感，当你相信一个人的时候你才可能会相信他的产品，一旦售楼部经理接受你，他一般会帮你把产品推荐给相关负责人，他的话比你的话顶用好几倍）
2、情况二、从侧面去获得相关负责人的联系方式，直接找他们（你可以以客户身份进去看房子，然后跟开发交谈的时候不经意问销售顾问关于策划经理、总监、老总的信息，这种情况是在你没办法直接拿到负责人联系方式的时候，用这招个人觉得很给力的！
3、情况三、选择放弃从售楼部经理这边着手，考虑下有没有通过转介绍的可能性，来联系上负责人。
朋友也许我就是你说的那个类型的售楼部经理类型，但是通过我介绍给开发商的客户也不少！所以我只是把我的感受婆妈下，希望对你有帮助！记住销售的本质是：客户的满意度！我的营销导师跟我说的。

J. 请推荐震撼的音乐．适合做房地产广告片的背景音乐

震撼的音乐:

1，久石让的《阿兹特克传奇TheLegendofAshitakaTheme》，是《幽灵公主》的配乐;

2，卡尔，奥尔夫CarlOrff的《奥，命运女神FortunaImperatixMundi》;

3，《闯秦宫AtEmperor'sPalace》-《英雄》电影原声;

4，马克西姆Maksim的《出埃及记Exos》-《出埃及记》主题曲;

5，MaryGottschalk-ATribute的《大卫-永远的天使DaveRave-ForeveranAngel》;

6，雅尼Yanni的《圣托里尼(穆斯林圣人)Santorini》;

7，梦境传说Dreamtale的《曙光TheDawn》;

8，横山菁儿的《英雄的黎明》-95TVB版《神雕侠侣》背景音乐;

9，范吉利斯Vangelis的《征服天堂ConquestOfParadise》;

10，盖瑞，摩金GaryRemalMalkin的《泪痕TrailOfTears》;

11，尼古拉斯，戈恩NicholasGunn的《天长地久Etermity》

12，神思者S，E，N，S的《阿芙若狄特Aphrodite(海之女神)》

13，吉田，洁的《日本人的遥远旅途LongJourneyToJapan》

14，KlausBadelt的《加勒比海盗He'sAPirate》

15，喜多郎Kitaro的《响宴Matsuri》

16，ENomine的《Nebelpfade》

17，《豪勇七蛟龙TheMagnificentSeven》很多大型晚会的常用音乐

18，《苍龙》-韩剧《大长今》的插曲音乐;

19，奥立佛，香提OliverShanti的《嗨呀嗨呀HeyaHaya》

20，BillBrown的《雨过天晴AftertheStorm》:《天堂Ⅱ》O，S，T

附送一些气势如虹的歌曲:

1，Lunatica的《TheSearchGoesOn》

2，E，R，A的《弥撒TheMass》

3，悲情剧院TheatreOfTragedy的《塞壬siren(女海妖)》

4，黑暗沼泽DarkMoore的《SomewhereinDreams》

5，Amorphis的《满怀信念的日子DayOfYourBeliefs》

6，ENomine的《VaterUnser》

7，Lunatica的《依然相信StillBelieve》

(10)售楼处宣传片扩展阅读

EpicScore，TwoStepsFromHell，AudioMachine，X-RayDog，BrandXMusic和ImmediateMusic等都是世界顶级预告片配乐公司，你可以从这些找找看。

TimeWillRememberUs--EpicScore

StrengthOfAThousandMen--TwoStepsFromHell

DogsofWar--BrandXMusic

BreathandLife--AudioMachine

TalesoftheElectricRomeo--ImmediateMusic

HereComestheKing--X-RayDog

可以用一些经典的纯音乐开篇经典<奥林匹克鼓号曲>比较有气势积极的JacquesDavidovici<HomeAgain>;范吉利斯<火之战车>;出埃及记舒缓一些的适合叙述，简介时用<sundialdreams>;Children'sDawnBlessingDenean;bandari<Turning><Hymm>。