Ⅰ 便利商店營銷優勢分析及發展策略
第一確定目標客戶群
第二分析目標客戶的群體的共性特徵與個性特點
第三專再次了解自屬身產品和服務(雖然之前已經很了解了,但多了上述兩條,看問題已然不同了)
第四在產品和服務與客戶群體的特徵間尋找平衡點,便可制定出行之有效的策案了,但要更出眾的話,就要
看作策案的人的個人才質了!
第五找出產品和服務與客戶群體個性特點間的矛盾,再次平衡
如此就是基礎概括!
Ⅱ 網上商店營銷策略的實驗報告
實驗題目：____ ___
一、實驗目的：
XXXXXXXXXX
二、實驗內容：
三、實驗步驟：
實驗操作的具體內容
四、實驗總結
通過實踐我學到了...明白了...懂得了...知道了...了解了...
Ⅲ 便利商店營銷優勢分析及發展策略
第一確定目標客戶群
第二分析目標客戶的群體的共性特徵與個性特點
第三再次了解自身產品和服專務(雖然之屬前已經很了解了,但多了上述兩條,看問題已然不同了)
第四在產品和服務與客戶群體的特徵間尋找平衡點,便可制定出行之有效的策案了,但要更出眾的話,就要
看作策案的人的個人才質了!
第五找出產品和服務與客戶群體個性特點間的矛盾,再次平衡
如此就是基礎概括!
Ⅳ 10個策略，零售商如何更好地經營實體店
作為零售商，銷售額下降，交易量減少，很煩……
下面列出的10條建議，會給你一些思路和提示，不管你經營的是服裝，超市，餐飲，美發……只要你付出行動，就會起作用。
一、給一個去你商店的理由
這是零售商要做的第一件事。
商店裡有獨家的活動？
只有本店才有的產品？
數量有限的產品？
網上優惠券來店消費？
二、每月一次大型活動
每月在商店中做一個大型活動，吸引流量。不僅是吸引潛在客戶，重點是吸引他們買東西。
活動不能花費你大量的時間來實施，可以請一些活動公司來做。
請一個卡通魔術師為小朋友表演魔術，製作氣球。
請個大學生，來段吉他表演。
三、創造獨特的客戶體驗
二十年前，商品少，需求大，只要攤子擺出去，就會有人買。現在競爭越來越激烈，人多，產品更多。很少有東西是你有，別人沒有的。如何差異化？可以從環境和服務上下功夫：
店裡噴些茉莉花香
唐朝復古式裝修
下雨天借傘服務
……
四、品牌小東西
再小的店鋪都有品牌，細節處見品牌，設計一些帶有品牌logo的小東西，讓客戶離開你的店鋪後，仍然和你的品牌有「互動」
超市消費滿20元送一個帶有logo的布袋？
送餐巾紙？
為VIP客戶送毛巾？
記住，定製logo。
五、本地相關
熟悉周邊的異業商家，與他們合作共贏，關聯促銷。
六、商店留言薄
想知道客戶購物後的真實想法嗎？
想知道他們對你的服務的評價和建議嗎？
如果你真的想把店鋪做得更好更大，設個留言薄吧。
七、永遠不要停止研究
研究你的銷售，賣得最好的產品。
研究你的庫存，你的供應商。
研究你的競爭對手，研究你想要獲得的客戶。
在招聘之前研究員工，研究銷售技術和客戶關懷。
研究你可以做什麼來改善你的銷售，營銷，你的員工，甚至你自己。
永遠不要停止研究！
八、激勵客戶馬上行動
節日促銷帶來緊迫感。獨特的時間，獨特包裝的物品。
專屬禮品套裝。
限量版收藏品。
限時優惠。
確保客戶覺得他們受到時間和庫存的限制，所以他們有動力採取行動。只要你給客戶一個明確的信息，他們就會緊張，這種緊迫性只會增加客戶的體驗和壓力，他們需要現在行動，否則這種機會不會再出現。
九、不要只認為自己是「小企業」
不要總是說你是一個」小企業「，如果你想做大的話，給別人一個理由去購物，我最喜歡的理由是：提供有限的獨特精心製作的產品、服務、套餐、贈品。
十、關注特定人群
憑身份證，86年出生的男人今日吃飯免單
IT工程師專屬優惠
VIP會員生日專屬
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Ⅳ 求 《在網上開店及營銷策略》論文的一個總結！
2007年3月隨著電子商務、物流的發展和誠信體系的逐步完善,目前越來越多的人選擇網上開店創業,但能贏利的網店比例卻很低。是什麼因素導致了這種結果呢?能否系統地歸納出網上開店的成功策略?國內目前對這方面的研究還十分有限,僅台灣學者曾以「天下網路書店」為例對網站經營的關鍵成功因素進行過初步探索[1]。本文圍繞藉助大型電子商務網站平台開設網上商店這種經營方式展開研究,多渠道廣泛收集網上商店經營的相關資料,走訪網上開店的個體經營者,深入小型電子商務企業實地考察,運用內容分析法,探究影響網上開店贏利的主要因素。本研究成果可幫助從事網上開店的個人及企業降低和規避經營風險。一、國內外網上開店的現狀分析1.網上開店的贏利狀況我國網民人數2006年已達1.11億,網上商店總量超過10萬家,但約有90%以上的網店到目前為止仍未獲利,其中包括許多大型網上商店。國外網上商店贏利的比例要比國內高許多,目前越來越多的網上零售商店已開始贏利,例如瑞典贏利的網上商店比例已從1999年的20%增加到了58%以上;美國目前從事網上銷售的零售商中56%是贏利的,整個網上零售行業的凈虧損率從2000年的15%到目前正在趨於持平。從網店經營形式看,國內外純粹經營虛擬網上商店的網路零售商都普遍存在虧損,但情況正逐年好轉。從網店經營平台來看,據美國一項對於網上開店成功率的調查結果顯示:在贏利的網店中加入加盟體系藉助第三方網路平台開店成功者約為80%,獨立開店成功者比例約佔20%[2]。2.網上開店的市場狀況觀察全球C2C市場整體呈現蓬勃增長的趨勢,網上開店前景不錯。從美國資本市場2005年初互聯網企業市值排名來看,作為網上開店平台代表的電子港灣eBay以520億美元的市值排名第二,雅虎和亞馬遜分別排在後兩位。eBay已進入32個國家和地區,成為全球性的網上交易市場,倍受眾多零售商的青睞。國內C2C模式最初脫胎於國外的電子商務模式,利用專業網站提供的大型電子商務平台,以免費或比較少的費用在網路平台上銷售自己的商品。據艾瑞市場咨詢(iResearch)的《2004年中國網上拍賣研究報告》顯示,2004年中國網上拍賣市場規模比上年增長了217.8%,全年成交金額從上年的10.7億人民幣增至34億;預期2007年總市場規模約為210億人民幣[3]。國內網上開店的群體主要是大學生、下崗職工、加工貿易型公司的職工、網下有實體店鋪的店主、剛起步的小公司[4]。網上開店比較集中的區域是北京、上海、廣州、杭州、南京等生活文化水平較高,網路建設相對完善,同時擁有電子商務類型公司比網上開店贏利的影響因素與成功策略探析陳晴光(浙江萬里學院,寧波315100)摘要:在廣泛收集國內外各種類型和規模的網上商店經營資料的基礎上,利用內容分析法,分析了影響藉助第三方網路平台經營的網上商店贏利的主要因素,並據此提出了網上開店經營成功的基本策略。
Ⅵ 如何提高店鋪的訪問量
淘寶網上商店的促銷策略
淘寶網上商店的具體促銷策略可從網店內、外兩個方面入手，其中在網店內進行的銷售促進以免郵費、打折、贈品三種方式為主，同時，由於網路購物和網上商店的特殊性，不能忽略其特有的網店信用管理；網店外的促銷主要採取「三管齊下」方式保障搜索引擎結果的排位，和競爭網店銷售聯盟，在淘寶社區和論壇發帖、回帖，有效利用廣告推薦位和淘寶旺旺等策略。
近年來，雖然網上商店的數量與日俱增，但許多網店由於缺乏經營意識，只是曇花一現。網上商店同傳統的商店一樣都需要店主的精心打理，因此，制定既適合網店又適合網路環境的促銷策略就顯得十分必要。
網上商店按存在形式分為兩種：一種是獨立的網上商店；一種是注冊於大型專業網站里的網上商店，即按照相應規定在提供網上開店服務的大型專業網站里注冊會員，獲得網上商店的使用權與經營權，目前網上開店主要是採用這種方式。文章以注冊於淘寶網站的網上商店為研究對象，針對其特點從內部和外部兩個方面制定切實有效的促銷策略。
一、網店內部的促銷策略
針對淘寶網上商店的特點，網店內部的促銷策略著重考慮銷售促進和信用管理兩種方式。
1.銷售促進
網店內部的銷售促進手段以免郵費、打折、贈品為主，其餘方式為輔。
（1)免郵費。網路購物中間環節的郵費問題一直是買家關注的焦點之一，這會影響到買家對於網購價格優惠的感知。當前郵費主要分為：郵局（包裹平郵）、物流快遞、特快專遞等，平郵的價格較低，但周期較長；物流快遞價格適中、送貨周期在3～5天；特快專遞的價格昂貴；因此快遞公司是最被買家接受的。店主可以根據買家所購買商品的數量來相應地減免郵費，讓消費者從心理上覺得就像在家門口買東西一樣，不用附加任何其他的費用。
（2)打折。由於打折促銷直接讓利於消費者，讓客戶非常直接的感受到了實惠，因此是目前最常用的一種階段性促銷方式。折扣主要採取以下兩種方式:一是不定期折扣。在重要的節日，如春節、情人節、母親節、聖誕節等，進行8～9折優惠，因為在節日期間人們往往更具有購買潛力和購買沖動。店主應選擇商品價格調節空間較大的商品參加活動，並不是全盤托出。這種方式的優點是：符合節日需求，會吸引更多的人前來購買，雖然折扣後可能會造成利潤下降，但銷售量會提高，總的銷售收入不會減少，同時還增加了店內的人氣，擁有了更多的顧客，對以後的銷售也會起到帶動作用。二是變相折扣。如採取「捆綁式」銷售，以禮盒方式在節假日銷售。這種方式的優點是：符合節日氣氛，更加人性化。
（3）贈品。贈品促銷的關鍵在於贈品的選擇上，一個得當的贈品，會對產品銷售起到積極的促進作用，而選擇不適合的贈品只能是成本上升，利潤減少，顧客不滿意。選擇合適的贈品應注意：第一，不要選擇次品、劣質品，這樣做只會適得其反，影響店鋪的信用度；第二，選擇適當的能夠吸引買家的產品或服務。可以贈送試用裝或小樣，還可以贈送無形的東西——服務。第三，注意贈品的預算，贈品要在能接受的預算內，不可過度贈送贈品而造成成本加大。
（4）會員、積分。凡在網店購買過商品的顧客，都成為網店的會員。會員不僅可享受購物優惠，同時還可以累計積分，用積分免費兌換商品。此方式的優點是:可吸引買家再次來店購買，以及介紹新買家來店購買，不僅可以鞏固老顧客，使其得到更多的優惠，還可以拓展發掘潛在買家。
（5）紅包。紅包是淘寶網專用的一種促銷道具，各位賣家可以根據各自店鋪的不同情況靈活制定紅包的贈送規則和使用規則。通過此種手段可增強店內的人氣，由於紅包有使用時限，因此可促進客戶在短期內再次購買，有效提升網店銷量。
（6）積極參與淘寶網主辦的各種促銷活動。淘寶網不定期會在不同版塊組織不同的活動，參與活動的賣家會得到更多的推薦機會，這也是提升店鋪人氣和促進銷售的一個好方法。要想讓更多的人關注到網店，店主就要經常到淘寶網的首頁、支付寶頁面、公告欄等關注淘寶舉行的活動，並積極參與。
2.信用管理
信用評價是會員在淘寶網交易成功後，在評價有效期內（成交後3～45天），就該筆交易互相做評價的一種行為。信用評價不可修改。評價分為「好評」、「中評」、「差評」三類，每種評價對應一個信用積分，具體為：「好評」加一分，「中評」不加分，「差評」扣一分。
據調查，一方面，網店的信用級別會對消費者的購買決策產生影響，另一方面，買家在交易後對賣家所給的信用評判表示關注。由此看來，店主一方面要誠信經營，提升自己的信用度和信用級別；另一方面要把握好這個宣傳機會，每次交易後，不僅要對買家作三級別評判，還要在評判留言欄留下相關的店鋪信息。如「我們將在下周進行全場商品九折活動，歡迎再次光臨」。這樣一來，評判留言欄就成了一個促銷信息的發布專區，合理地利用了網路資源。
二、網店外部促銷策略
網店外部促銷策略可以採取搜索引擎、銷售聯盟網店推廣和網路廣告四種方式。
1.「三管齊下」專攻搜索引擎
許多用戶上網首先瀏覽的頁面是淘寶搜索引擎頁面，這時，腦海中就會出現一些他們所需求商品的關鍵詞，然後通過引擎搜索到符合條件的商品。因此，要想提高網店商品被瀏覽的幾率，就必須對搜索引擎排序原理有充分的了解。淘寶網商品的搜索排序先後規則有如下四部分:第一部分：被設為櫥窗推薦位的寶貝;第二部分:雖然是櫥窗推薦，但是該商品已經有90天未被人購買;第三部分:未被櫥窗推薦的一般寶貝;第四部分：一般寶貝中90天未被購買的寶貝。
由此看出，如果買家在淘寶網搜索引擎里用關鍵詞來搜索商品，所有帶關鍵詞的商品是這樣顯示的，先是顯示櫥窗推薦的商品13天後，接下來再顯示設置了櫥窗推薦，但長期（超過90天）沒有售出的商品0-13天，然後再顯示沒有設置為櫥窗推薦的所有寶貝0-13天，最後顯示所有寶貝里長期沒有售出的寶貝0-13天，一共分四個層次來顯示搜索結果，同時只顯示100頁的商品，101頁以後的商品是不顯示的。從這個規則來看，網店要想辦法讓商品在同類商品的排名中盡量顯示在前幾頁，就必須從商品名稱、定時發布和櫥窗推薦這三方面入手。
（1） 商品名稱——30個漢字盡可能包括商品更多的信息。比如店內一款的商品名稱為：「韓國/專櫃正品/The face shop /金盞花系列/ 毛孔收縮乳液」。這個名稱中包含了「專櫃」、「正品」、「韓國」、「The face shop」、「金盞花系列」、「毛孔收縮乳液」，只要買家在首頁輸入以上任何一個關鍵詞，都有可能搜索到這款商品。但這種手段並不能完全確保「一定能搜索到」，因為在淘寶網同一種商品是數以千計的，而搜索結果只顯示前100頁，要想讓商品在搜索結果前幾頁被看到，就要做好定時發布。
（2）定時發布——保證商品處在搜索結果的首頁。定時發布，就涉及到「發布時間」的問題。只有知道了這准確的時間點才能有的放矢。這個「時間點」的信息要從相關的統計網站獲取，他們能統計分析出每天進入網店的人流量及各時段的具體情況，這樣店主就能知道哪些時間段是真正的人流高峰期，哪些時間段是人流低谷。根據淘寶網店的平均統計顯示：上午9點～10點、下午16點～18點、晚上20點～22點，這三個時段是相對的人流高峰期，而其他時間，尤其是夜間1點～6點為人流低谷。這樣，店主就能把商品定時發布在以上三個高峰時段。
（3）櫥窗推薦——鞏固加強，確保萬無一失。櫥窗推薦是指在所售商品中選取15個在店內推薦櫥窗欄中進行展示，這15件商品就相當於商店的「門面」，以此來吸引買家的眼球，而買家如果想看店內更多的寶貝，則需要進到店鋪里。就像傳統實體店鋪一樣，每位掌櫃在街邊都有一個店鋪櫥窗，他們會把時下最流行、最能代錶店鋪特點的商品擺放在那裡。每個店鋪的可用櫥窗推薦位是有限的，因此更應該准確地選取推薦商品。
選擇推薦的商品主要注意以下幾個方面：第一，買家對商品第一印象就是圖片，因此圖片要內容清晰、光線充足、主體突出；第二，商品標題要清楚，用簡潔的語言表述商品屬性和特點；第三，挑選具有相對價格優勢的商品；第四，商品描述詳細，提供更多關鍵部分的細節圖展示。
2.「1+1>2」促銷策略——銷售聯盟
對於銷售商品的性質相同、價位區間相同、網店的目標顧客也相同的網店可以採取競爭品協同營銷的策略，即銷售聯盟。也就是讓許多的競爭網店聯合成為集群，同時通過網店內友情鏈接將這些競爭網店鏈接起來，友情鏈接可以促進網店之間的商品信息交流，無形中給加入銷售聯盟的網店帶來一部份「轉移顧客」。這樣一來就形成了一個「銷售圈」，可以提高網店知名度與成交率，還能更好的與顧客建立關系。
3.網店推廣——在淘寶社區和論壇發帖、回帖
在淘寶社區論壇發布有吸引力的帖子是提高店鋪知名度和人氣的一種方法，即以作者的身份發布帖子，閱讀帖子的人越多，店鋪被點擊的概率就會提高；另一種方法是在論壇的好帖後面跟帖，雖然比自己發帖的效果差，但也能做到宣傳網店的效果。無論發帖還是回帖，帖子的質量是至關重要的。如果帖子質量很好，還有被版主加為精華的可能。精華貼子能夠帶來巨大的看貼量和回貼量，這樣網店的頭像和簽名檔就會有更多的機會曝光，這意味著會有更多的人去瀏覽店鋪，瀏覽量上去了，自然成交率也就會提高。另外，每個精華貼子能帶來10個銀幣的收入，這些銀幣是競爭廣告推薦位的必備資源。
4.網路廣告——廣告推薦位和淘寶旺旺
合理運用廣告推薦位和淘寶旺旺，會有效提高網店的知名度。
（1）廣告推薦位。廣告推薦位是將有限的區域劃分「出售」，性質與道路兩旁的平面廣告相似。目前，淘寶網的廣告位分為三種：社區首頁廣告（需50個銀幣）、論壇廣告（需20個銀幣）、站內信廣告（需30個銀幣）。這三種廣告推薦位的獲取方式與實體廣告招標相同，在特定的時間發布，進行提前預定，而且預定的前提是要有足夠的銀幣。獲取銀幣的途徑主要來自論壇發布帖子的獎勵，所以要想將網店推上推薦位，就必須做好前期工作：發貼和回帖。
（2）淘寶旺旺。店主在選擇廣告媒體上不應忽視淘寶網所特有的即時通訊軟體——淘寶旺旺。這款軟體是阿里巴巴為淘寶個性化制定的商務交流軟體，淘寶網上商店的目標消費群體來自淘寶網的用戶，因此淘寶旺旺就順其自然地成為信息溝通工具。店主通過旺旺向老顧客和潛在顧客發送店鋪或商品信息，也可以就產品和服務方面的問題進行互動交流。不過，隨著人們對網路廣告了解的深入，點擊它的人反而越來越少，除非特別有創意或者有吸引力的廣告。因此，在淘寶旺旺上發布的信息要將文字生動化，描述要細致入微，能引起消費者的興趣，同時最好配有可愛的小動畫GIF或圖片，製作直接點擊連接，讓顧客體會到便捷。其實開網店和做網站是一樣的本人小網站，網路搜：開心城堡幽默笑話
Ⅶ 網路商店的營銷策略有哪些
網路品牌策略
網路營銷的重要任務之一就是在互聯網上建立並推回廣企業的品牌，知答名企業的網下品牌可以在網上得以延伸，一般企業則可以通過互聯網快速樹立品牌形象，並提升企業整體形象。
網頁策略
中小企業節省很多廣告費用，而且搜索引擎的大量使用會增強搜索率，一定程度上對於中小企業者來說比廣告效果要好。
Ⅷ 關於營銷策略論文
我自己的畢業論文 給你了 摘 要 本文以家樂福大型連鎖超級市場為研究對象。文章在闡述國內外大型超級市場的產生、特徵、發展歷程和發展趨勢的基礎上，運用市場營銷的基本理論對家樂福大型超級市場現有的市場營銷環境，包括經濟環境、政治法律環境和技術環境進行詳細分析，並且對家樂福大型連鎖超級市場進行SWOT分析，明確家樂福的優勢和劣勢，面臨的機遇和威脅；通過運用STP理論分析確定家樂福的目標市場和市場定位，從而分析家樂福大型連鎖超級市場的營銷策略。最後，文章對家樂福的進一步發展提出了幾條建議，希望對家樂福公司的發展有所借鑒與參考，同時也希望對我國民族零售業的健康快速發展有所裨益。 關鍵詞：家樂福，大型超級市場，營銷策略 第3章 家樂福市場營銷環境分析 市場營銷環境是指影響企業市場營銷活動的各種外部力量，它是企業不能控制的，它既能夠給企業帶來機會，也會給企業造成威脅。3.1 宏觀環境分析 3.1.1經濟環境分析 經濟環境是指企業的經營活動所面臨的社會經濟條件及其運行情況和發展趨勢。同時經濟環境也是企業生存和發展的最基本環境，因此，企業必須分析和研究其所處的經濟環境，充分利用經濟環境中的有利因素，規避風險和威脅。隨著全球經濟一體化和科技進步日益加速，我國零售業態呈現多元化發展的態勢。根據第一次全國經濟普查資料，2004年末，我國零售業共有法人企業35.3萬個，其中內資企業佔99.5%，外資企業佔0.5%。從經營業態看，在綜合零售中，百貨商店佔39.3%，超級市場佔14.8%，其他綜合零售佔45.9%，徹底改變了過去經營模式比較單一的狀況，形成了多層次、開放式的業態競爭發展新格局。我國的各行各業的迅速發展，將不斷出現新的商機與利潤增長點。零售業也必將在這種大趨勢下出現新一輪的快速成長，而對於身處其中的外資公司更將是發展迅速，在這樣的大好形勢下，憑借他們先進的管理理念與資本運作能力，成功開拓新的市場空間，在中國市場大顯身手是很有可能的。3.1.2政治法律環境分析 政治法律環境指企業市場營銷活動的外部政治形勢、狀況以及國家方針政策的變化對市場營銷活動帶來的或可能帶來的影響。在任何社會制度下，企業都是在一定的政治法律環境下運行的，因而企業營銷活動必然要受到政治法律因素的規范、強制和約束。在大型超級市場經營管理中大量應用現代科技有利於提高其競爭優勢。現代零售業應用的高新技術，主要有以下幾方面:1.信息、通訊、情報處理技術。其最主要的部分是MIS，它是改善信息收集與分析方式的以計算機為基礎的系統，其產品是一系列計算機處理過的報告，目的是使企業總部立刻找到問題答案；2.物流系統機電一體化技術。現代化的配送中心有現代化的分檢技術、傳輸技術、堆碼技術，形成高效率的現代化配送技術組合；3.自動感測技術。如監控、攝像、報警系統，普遍應用了現代最新科技成果；3.2 家樂福內部環境分析 3.2.1家樂福簡介 成立於1599年的法國家樂福集團，總部設在巴黎近郊。經過40 多年的發展，目前已擁有連鎖超市9500多家，分布於世界26個國家和地區，員工總數超過40萬人，年銷售額突破600億美元。在全球零售行業中國際化程度排名第一，綜合實力排名第二位，成為僅次於沃爾瑪的全球第二大零售商。家樂福的經營理念是以低廉的價格、卓越的顧客服務和舒適的購物環境為廣大消費者提供日常生活所需的各類消費品。商場實行自助式服務，免費停車，超低售價，高效率購物等一系列服務。而且其「開心購物家樂福」和「一站式購物」 等先進經營理念也得到廣大消費者的青睞。所以說，家樂福發展和服務的根本是更好地滿足和順應消費者的購物需求，讓利消費者，並將其先進的營業設備和全新的零售經營理念引入世界各地，積極改善人們的消費素質和生活水準，刺激消費需求，促進和推動著當地經濟的發展。3.2.2家樂福在中國的發展 1995年，家樂福成功地開設了當時中國規模最大的大型超級市場，並且，家樂福一直保持在華外資零售企業的領先地位，帶動了中國的現代零售業的發展。截止到2003年，家樂福在中國26個城市相繼開設了60多家商店，擁有員工3萬多人。另外家樂福在上海設立了全球采購中國總部，在中國的10個城市成立了全球采購區域代表處，專門采購當地產品出口到海外的連鎖店銷售。家樂福中國公司經營的商品95%來自本地.2004年，家樂福采購出口額達到32.35億美元。家樂福不僅在納稅方面為國家及地方經濟作貢獻，而且經過多年的經營，家樂福還為中國帶來了現代大型超級市場經營管理的技能和經驗，並對商品采購與管理、營銷管理、資產管理、人力資源開發和財務管理等各方面實現現代化和本地化，為當地經濟發展做出了積極地貢獻。目前，家樂福的中國籍大賣場總經理以上管理人員人數已佔總數的40%，且比例逐年提高。作為中國社會的一員，家樂福還積極參與社區活動和公益事業，以多種形式向受災地區、希望學校、社會福利機構捐物捐資;積極參與北京申奧等活動:支持中國的環保事業，並積極促進中國有機農場的建設.家樂福在中國連續兩年獲得在華外資企業最佳「光明公益獎氣」。 第4章 家樂福超市營銷戰略分析 4.1 家樂福超市SWOT分析 4.1.1優勢分析 1．家樂福在許多地區作為大型連鎖超市的先發者開設新店，獲得了先發者利益。先發者作為市場的最初參與者，相對於後發者來說，能掌握更多差異化優勢和更多的機會。先發者的規模往往比後發者大，這樣先發者通過規模經濟，就可以獲得商品原價率和銷售管理費用的優越性。2．家樂福公司內部富有戰略構想力的企業家精神、高超的政治交涉力和戰略地位，有效地利用了其在各地市場中的壟斷地位及世界零售業中地位所產生的期待購買量，這使得商店的數量急速擴展；3．家樂福的超大規模是其區別於傳統零售業的重要特徵之一，家樂福卻認為大規模自有大規模的優勢;大規模銷售可以讓商家從大規模采購中享受優惠的價格折扣，從而降低進貨成本。4．家樂福的本地化策略是其為了快於其他競爭對手佔領中國市場，打破了常規集中采購的管理體制，賦予各門店一部分權力，使每家店面都擁有部分采購和銷售體系，這樣而來物流的成本就很低，這為家樂福贏得了發展的時間；4.1.2劣勢分析 1．質量管理存在漏洞當今社會，現代企業不再僅僅是單純的經濟單位，而是處於眾多力量相互聯系的巨大網路之中.家樂福的「問題豬排」、假LV包、杭州假茅台酒等商品質量問題，引起了大家對於商品質量問題的廣泛關注。2.向供應商收取高額入場費家樂福的入場費策略，即家樂福所說的「向上游供應商要利益」。通常一家企業想進入家樂福的渠道，大致需要交納6大門類的費用，包括特色促銷活動、店內旺銷位置優先進入權，進入商店的特權、良好營銷環境的優先進入權、節假日、開發市場份額等。經推算，各項進場費用最高可達到供貨商在家樂福實現營業的36%左右。依靠這樣的供應策略，家樂福在世界各地都能以最低廉的價格進貨，並且避免了長距離運輸的費用和風險。但是，這一戰略在中國似乎越來越行不通。4.1.3機會分析 營銷機會存在於一個公司通過滿足購買者需要並能夠盈利的某一領域里，營銷機會是以多種形式存在的。1．中國大幅度放寬對外資進入中國的限制，在中國的批發、零售業中，已於2004年12月1日取消了對外資取消了外資出資比例、設店數量和設店地區的限制，這為家樂福進一步發展擴張提供了良好的外部環境；2．城市居民收入和消費品支出增加，為家樂福的經營提供了發展的可能性。但是長期來看，我國城市居民的消費規模將保持增長趨勢，居民的消費結構己經升級為發展性消費為主的階段，發展的空間很大。預計未來20年內城鄉居民消費需求將繼續增長，對經濟的貢獻仍會增大。4.2 STP戰略分析 STP戰略分析(Segmentation，Targeting，and Positioning)起初用於產品的營銷活動，後來拓展至包括零售行業在內的諸多領域。STP衛戰略是零售公司整體營銷活動的重要組成部分，顧客喜歡的正是零售公司提供的特殊定位。零售公司也經歷了傳播定位、產品定位，再到營銷要素組合定位的過程。對很多未能實現差異化戰略的零售公司來說，定位的簡單概念化是重要原因之一。因此，零售公司需要解決定位的選擇和如何實現定位的問題。零售公司的市場定位戰略是非常重要的，市場定位不清或缺乏可行性會使零售店經營陷入混亂，從而影響其市場表現。4.2.1市場細分和目標市場選擇 家樂福大型超級市場的目標市場鎖定為大中型城市的中產階級家庭。家樂福公司在進入中國所作的分析報告中指出，中國今天高收入階層的消費結構類似於法國20世紀60年代，中國最大的消費群體是新生的中產階級，人數大約為1.5億，年收入在1500-3000美元之間，容易接受新產品，這是家樂福發展的顧客基礎。家樂福大型超市的目標顧客大多為注重商品和服務價值的家庭主婦，她們不僅關注價格，更關注性能價格比.」4.2.2市場定位 家樂福制定的宣傳口號是「開心購物家樂福」，確定的經營理念是:一次購足、超低售價、貨品新鮮、自選購物和免費停車。這五個理念中真正比較優勢的是超低價格和貨品新鮮的集合，其它因素是大型超市的共同特徵，所以本文推論家樂福確定的定位點是超低價格和為讓顧客獲得更大的價值，實現「開心購物家樂福」的目的。 第5章 家樂福營銷組合策略分析 5.1 產品策略分析 產品是指能夠提供給市場用來滿足人們某種需要和慾望的任何東西，包括有形產也包括無形服務。本文主要從有形產品入手來研究分析家樂福的產品策略。5.1.1產品組合 產品組合是一個特定銷售者授予購買者的一組產品，它包括所有的產品線和產品項目。「一次購足」是家樂福大型超級市場的經營理念之一，只有高效的產品組合才讓廣大消費者有更廣闊的挑選空間，有了「一次購足」的可能。無論在家樂福的任何分店，都能看到規模不小的集飲食、休閑、娛樂、服務、購物為一體的商業圈、快餐店、理發店、游戲場，在國外甚至還有賭博場。同時備有臨時托兒所，膠卷沖洗店，提供銀行存款和信用卡支付等一系列服務。同時，家樂福還積極開發自有品牌，來豐富自己的產品組合系列，家樂福的自有品牌是一種由家樂福自己從設計、開發、原料選取、加工、以及到經銷全過程式控制制的產品，主要包括食品、雜貨、日用百貨以及服裝等四大類幾百種自有品牌。就是「想盡一切辦法讓顧客輕松找到便宜貨」。5.1.2產品采購 1.家樂福的采購網路家樂福集團為了向消費者提供質優價廉的商品，建立了全球性的采購網路。家樂福全球采購中國總部於2002年9月1日正式落戶上海，負責在中國境內尋找有實力的供應商，在互相交換新技術、市場趨勢和商業信息的基礎上，幫助中國企業按國際市場需求和標准開發產品，推動中國產品納入家樂福全球銷售網路。在過去的數年中，家樂福在中國的采購業務增長迅速。活躍在中國的家樂福采購專家們，憑借豐富的產品知識、專業的供應鏈管理經驗，以及最新的國際市場信息，尋找並培養有國際競爭能力的中國供應商，將越來越多的「中國製造」納入分布於全球的家樂福大型超級市場中。2.家樂福的本地化策略分析家樂福的產品策略，就不能不談它的本地化策略。家樂福每進入一個新地方，所做的第一件事就是仔細調查其他商店裡有哪些本地產品出售，哪些產品的流通量很大，然後再去與各類供應商談判，決定哪些產品應在將來的家樂福店裡出現。最簡單有效的方法是從當地組織采購本地人熟悉的產品。像家樂福這樣，保持配送中心發展速度稍滯後於店鋪的發展速度，使配送中心的成本始終處於店鋪營業總額可以消化的范圍內，從而確保企業在贏利中快速成長。家樂福是在分店數發展到一定階段後，再採取整合供應商物流系統的方法來解決商品配送問題，進一步節約運營成本。5.2價格策略分析 價格是影響消費者購買行為的重要因素，因而作為大型超級市場與顧客交易的基本手段之一，商品價格與利潤直接相關。超低價策略一直是家樂福賴以生存的法寶。家樂福始終有10%左右的低價商品，然而這些商品卻帶動了其他90%的正常價格商品的銷售。家樂福之所以能保證超低價策略的實行，主要得益於以下幾個原因:1.大規模經營作為大賣場業態的創始者，家樂福採取大規模經營方式，每個大賣場的面積在5000平方米以上，品項在15000種以上，在這個區間內容易達成規模效應，其商品定價毛利率較高，在14%-25%之間，所以在達到毛利率之前，家樂福的降價空間與同行業其他零售商相比要大，這是家樂福低價策略的保障。2.繁華的商業環境家樂福的大型超級市場一般都是在人口密集、目標客戶消費水平較高的商業繁華區，這就為其極低售價策略提供了充分的施展空間。。3.開發自有品牌為了實現低價策略，家樂福努力減少流通環節，降低經營成本。4.本土化采購家樂福在選擇商品時一向傾向於本地化，將一部分權力交給分店，所選擇的商品會根據不同國家或者地區的風俗習慣、消費心理的不同而相應作出調整。這樣，一方面使門店裡的商品更能符合消費者的需求，同時由於是本地采購，可以由供應商實現配送，節省了配送運輸費用，最終為低價策略的實現打好了基礎。5.3地點策略分析 家樂福在選址方面，主要考慮以下幾方面因素:(一)當地的人口規模和經濟發展水平家樂福在中國主要開設的是大型超級市場，為保證大型超級市場的吞吐量，家樂福首先把發展目標鎖定在人口密度高、消費能力強的大中城市，農村地區目前還不在家樂福的考慮范圍。 (二)周邊的競爭情況家樂福在開業前就把其他商店的劣勢了解清楚，以打分的方法發現它們的不足之處，比如環境是否清潔，哪類產品的價格比較高，生鮮產品的新鮮程度如何，然後依據這種精確的調研結果制訂自己的競爭戰略。5.4促銷策略分析 5.4.1家樂福的促銷方式 一般以節假日促銷為主，日常促銷為輔來體現低價形象。1.貨架堆頭促銷。在正常的貨架兩頭有專門為促銷產品陳列的M架，每檔期分擺不同的促銷產品。促銷堆頭主要有四種:端頭貨架、地堆、紅房子(正常貨架的中間區域)和區域集中促銷；2.節假日促銷:通常以中國重大節假日為主題，如:春節、勞動節、中秋節、國慶節等來舉行大型的商品促銷活動，選取百餘種商品做特價來帶動消費；3.日常促銷:是一種輔助促銷方式，以日常每天為單位，分日期、分時段的通過降低某幾個單品的價格來促進商品的銷售，其方式靈活、快捷，商品變化性強，且便於操作，有較強的吸引作用，容易培養忠誠消費者。例如:生鮮商品，由於其本身所具有的敏感性和與日常生活的貼近性，故多採取這種方法；4.中心主題促銷:家樂福經常利用各種節假日、不同的季節或某一事件為主題開展促銷；5.4.2具體的促銷內容 1.「棒」系列商品:是標志為「低價就是棒」的商品，其特點為:選擇多、超低價。帶有該標志的商品有效的突出了在售商品的價格底線，極高的性價比讓顧客享受到更超值的享受，同時對於低價形象的樹立起到不斷鞏固的作用。自從家樂福推出「棒」系列產品以來，一走進家樂福賣場，那些紅色醒目的或大或小「棒」字紙牌就成了家樂福為顧客准備的醒目的指示牌；2.自有品牌商品:顧名思義就是「家樂福牌，，它是優質低價的完美結合。其特點為:優質保證，實惠超值，選擇豐富、品質監控、精誠合作。這類商品在市場上無可比性，在同類產品中價格相對較低，具有較廣闊的市場與利潤空間，是家樂福打造的又一低價「亮點」；3.優惠活動特價商品:是家樂福主動特價，廠家讓利的大優惠商品，通常以兩種方式宣傳商品:一種商品優惠幅度較大，並經常在周末做「震撼特價」;另一種商品是供貨商支持力度較強，「捆綁裝」或「買.送.」的贈品戰術。 結 論 本文以家樂福大型連鎖超級市場為研究對象，從國內外大型超級市場的產生、特徵、發展歷程和發展趨勢入手，明確了主要研究對象及概念。通過市場營銷基本理論的運用，對家樂福大型超級市場現有的市場營銷環境，包括經濟環境、政治法律環境和技術環境進行詳細分析，從中發現企業面臨的機會與風險，並通過對其內部條件的研究，了解企業所採取的市場營銷戰略，它們是做好企業營銷工作的重要前提和保證。本文通過SW0T分析，明確得出家樂福的優勢有大規模經營、本地化策略、商品種類多樣化以及良好的購物環境;而家樂福的劣勢是其產品管理存在問題，致使其出現一些質量有瑕疵產品，這令消費者對其頗有微詞。而家樂福長期向供應商收取高額入場費也令供應商苦不堪言，長此以往，家樂福將大量流失消費者和供應商，這是家樂福目前魚待解決的問題。家樂福面臨的機遇是國內經濟和零售業的迅速發展、2004年我國大幅度放寬了對外資進入中國的限度、中國城市居民收入和消費品支出的增加，以上條件都為家樂福的發展提供了良好的外部環境;而家樂福面臨的威脅則是隨著中國零售業的放開，大量外資大型超級市場大量湧入中國，這為家樂福帶來了強有力的競爭者;而長期向供應商收取高額入場費也使家樂福與供應商的關系趨於緊張，有流失供應商的可能。明確家樂福的優勢和劣勢、面臨的機會和威脅，有利於確定企業的發展方向及競爭優勢。本文通過對家樂福營銷組合策略的分析，從而得出家樂福的主要採取品種繁多產品的產品策略、超低售價的價格策略、市區商業中心選址的地點策略和多品種多方式的促銷策略。本文通過以上的分析過程，對家樂福的營銷現狀有了較明確的剖析，希望對家樂福的發展與中國零售業的發展有所裨益。
Ⅸ 商鋪項目如何招商
你好！一、全面了解情況 二、科學定位 三、確定招商策略 四、解決終端問題終端存在嚴重問題，終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有，因此首先從終端問題入手。終端的問題主要有： （1）招商人員工作沒有積極性。大家都沒有任務量，干多干少一個樣，都在吃大鍋飯。 （2）終端力量不足。只有三個招商員，時間這么緊，任務這么重，這幾個人是難以勝任招商工作的。 （3）終端說詞不力，對客戶提出的問題不能做出回答，招商員不但不能說服客戶，反倒被客戶給說服了，這導致了大量客戶的流失。 （4）終端氣氛太冷清。來訪客戶少，又沒有能襯托現場氣氛的宣傳物料，現場空空盪盪，愈加冷清。 （5）終端布置很零亂，桌子擺放很零亂，東一張，西一張，不利於招商經理對現場進行控制。桌子全是方桌，感覺很生硬，不利於拉近與客戶的距離，進門處的氣球懸掛太低，顧客進門後感覺很壓抑。 基於這些問題，擬定的對策是：（1）制訂合理的激勵制度，收入直接與工作業績、工作表現和團隊協作掛鉤。每月對表現出色這給予物質獎勵，對不能勝任工作的人員進行淘汰。 （2）充實招商員隊伍，挑選優秀人才加盟，招商員由以前的三個增加到十個。 （3）針對客戶提出的常見問題制定了統一的說詞，同時加強了招商員的專業技能培訓，派經驗豐富的人員做現場指導，並為其當場解決問題。 （4）製作各種物料布置現場。步行街內，製作大型噴繪懸掛在天橋上，街道中間懸掛弔旗；在招商終端，製作了四塊吊牌，在大門口擺放六個易拉寶。所有這些物料，都以大紅色為底色，這樣一來，步行街內和招商現場一片紅色。同時播放富有動感的音樂，整個現場營造出十分熱烈的氣氛，為促成交易打下了良好的基礎。 （5）對終端進行重新布置，並將方桌更換為圓桌，撤掉了以前懸掛的氣球，給人感覺耳目一新。 五、解決委招費 六、強力廣告支持既要吸引商戶入駐，又要吸引投資者購買商鋪。 在廣告投放上除了狠抓終端廣告外，同時還加大了其它媒體的宣傳力度，在市區的各主要街道上及周邊郊縣，進行重點宣傳。整合大眾媒體和小眾媒體，包括報紙、電視廣告、公交車車體廣告、宣傳車和宣傳單，力求進行全方位覆蓋。 七、終端促銷強力配合
Ⅹ 誰能幫忙找一份商鋪銷售方案書……
簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議
[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)
[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略
[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作
體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程
一、營銷是市場經濟的永恆主題
房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。
在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。
從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。
從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。
如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。
所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。
營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。
可以概括為：
作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。
市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。
從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。
曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。
二、房地產公開發售的策劃與運作
1、定位
樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。
如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容：
1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。
2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。
3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。
4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。
2、價格設定
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。
3、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。
4、概念的策劃與引導
從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。
5、銷售的策略
銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。
6、銷售的組織和實施
樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。
三、大宗交易的策劃與運作
筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。
1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：
1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。
2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。
3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。
4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。
需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。
3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。
談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。
4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。
5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。
考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益
銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....
1．基本動作
（1）接聽電話必須態度和藹，語音親切，語速得當。一般先主動問候「曲蘭庭苑，你好」，而後開始交談。
（2）通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，置業顧問應揚長避短，在回答中將產品賣點巧妙地溶入。
（3）在與客戶交談中，設法取得我們想要的資訊：第一要件：客戶的姓名、地址、聯系電話等個人背景情況的資訊。第二要件：客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產品具體要求的資訊。其中，與客戶聯系方式的確定最為重要。
（4）最好的做法是，直接約請客戶來現場看房。
（5）馬上將所得資訊記錄在客戶來電表上。
2．注意事項
（1）應事先了解廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會涉及的問題。
（2） 廣告當天，來電量特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應以2-3分鍾為限，不宜過長。
（3）電話接聽時，盡量由被動回答轉為主動介紹、主動詢問。
（4）約請客戶應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。
（5）應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理充分溝通交流。
（6）接聽電話忌口頭禪。
流程二：迎接客戶
1．基本動作
（1）客戶進門，每一個看見的置業顧問都應主動招呼「歡迎參觀」，提醒其他置業顧問注意。
（2）置業顧問立即上前，熱情接待
（3）幫助客戶收拾雨、放置衣帽等。
（4）通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受媒體。
2．注意事項
（1）置業顧問應儀表端正，態度親切。
（2）接待客戶或一人，或一主一付，以二人為限，絕對不要超過三人。
（3）若不是真正客戶，也應注意現場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好的印象。
（4）生意不在情誼在，送客戶至大門外。
流程三：介紹產品
1．基本動作
（1）相互介紹，了解客戶的資訊情況。
（2）按照銷售現場已經規劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品（著重於環境、生活配套、產品機能等的說明。）
2．注意事項
（1）此時側重強調本樓盤的整體優勢點。
（2）將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系。
（3） 通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定應對策略。
（4） 當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間關系。
流程四：購買洽談
1．基本動作
（1）倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
（2）在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。
（3）根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。
（4）針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
（5）適時製造現場氣氛，強化其購買慾望。
（6）在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。