天津天獅新市場營銷計劃

⑴ 什麼叫新市場營銷計劃

在對企業市場營銷環境進行調研分析的基礎上，制定企業及各業務單位的對營銷目標以及實現這一目標所應採取的策略、措施和步驟的明確規定和詳細說明。營銷計劃是企業的戰術計劃，營銷戰略對企業而言是「做正確的事」，而營銷計劃則是「正確地做事」。

在企業的實際經營過程中，營銷計劃往往碰到無法有效執行的情況，一種情況是營銷戰略不正確，營銷計劃只能是「雪上加霜」，加速企業的衰敗；另一種情況則是營銷計劃無法貫徹落實，不能將營銷戰略轉化為有效的戰術。

營銷計劃充分發揮作用的基礎是正確的戰略，一個完美的戰略可以不必依靠完美的戰術，而從另一個角度看，營銷計劃的正確執行可以創造完美的戰術，而完美的戰術則可以彌補戰略的欠缺，還能在一定程度上轉化為戰略。

(1)天津天獅新市場營銷計劃擴展閱讀：

計劃概要是對主要營銷目標和措施的簡短摘要，目的是使高層主管迅速了解該計劃的主要內容，抓住計劃的要點。例如某零售商店年度營銷計劃的內容概要是：「本年度計劃銷售額為5 000萬元，利潤目標為500萬元，比上年增加10％。

這個目標經過改進服務、靈活。定價、加強廣告和促銷努力，是能夠實現的。為達到這個目標，今年的營銷預算要達到100萬元，占計劃銷售額的2％，比上年提高12％」。」

營銷計劃是營銷活動方案的具體描述，它規定了企業各種營銷活動的任務、目標、具體指標、策略和措施，這樣就可使企業的營銷工作按既定計劃有條不紊地循序漸進，從而避免營銷活動的混亂或盲目性。

⑵ 新市場營銷計劃制度課下載

（一）市場狀況分析
要了解整個市場規模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項內容：
（1）整個產品在當前市場的規模。
（2）競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。
（3）競爭品牌市場佔有率的比較分析。
（4）消費者群體的年齡、性別、職業、學歷、收入、家庭結構之市場目標分析。
（5）各競爭品牌產品優缺點的比較分析。
（6）各競爭品牌市場區域與產品定位的比較分析。
（7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。
（9）各競爭品牌公關活動的比較分析。
（10）競爭品牌訂價策略的比較分析。
（11）競爭品牌銷售渠道的比較分析。
（12）公司近年產品的財務損益分析。
（13）公司產品的優劣與競爭品牌之間的優劣對比分析。
（二）策劃書正文
一般的營銷策劃書正文由七大項構成，現簡單扼要說明。
（1）公司產品投入市場的政策
策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領導層就公司未來的經營方針與策略，做深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細節；
1。確定目標市場與產品定位。
2。銷售目標是擴大市場佔有率還是追求利潤。
3。制定價格政策。
4。確定銷售方式。
5。廣告表現與廣告預算。
6。促銷活動的重點與原則。
7。公關活動的重點與原則。
（2）企業的產品銷售目標
所謂銷售目標，就是指公司的各種產品在一定期間內（通常為一年）必須實現的營業目標。
銷售目標量化有下列優點：
為檢驗整個營銷策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績效目標提供依據。
為擬定下一次銷售目標提供基礎。
（3）產品的推廣計劃
策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協助實現銷售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標
策劃書必須明確地表示，為了實現整個營銷策劃案的銷售目標，所希望達到的推廣活動的目標。一般可分為：長期，中期與短期計劃。
②策略
決定推廣計劃的目標之後，接下來要擬定實現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運用策略、促銷價格活動策略、公關活動策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產品定位與目標消費群，決定方針表現的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各佔多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產品的特色與賣點深入人心。
分銷渠道策略：當前的分銷渠道的種類很多，企業要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進行，一般可分為：經銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是「有的放矢」，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷價格策略：促銷的對象，促銷活動的種種方式，以及採取各種促銷活動所希望達成的效果是什麼。
公關活動策略：公關的對象，公關活動的種種方式，以及舉辦各種公關活動所希望達到目的是什麼。
③細部計劃
詳細說明實施每一種策略所進行的細節。
廣告表現計劃：報紙與雜志廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專業化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時段與次數。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本）
促銷活動計劃：包括商品購買陳列、展覽、示範、抽獎、贈送樣品、品嘗會、折扣等。
公關活動計劃：包括股東會、發布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯誼會、愛心活動、同傳播媒體的聯系等。
（4）市場調查計劃
市場調查在營銷策劃案中是非常重要的內容。因為從市場調查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項資料，大都可通過市場調查獲得，由此也顯示出市場調查的重要。
然而，市場調查常被高層領導人與策劃書人員所忽視。許多企業每年投入大筆廣告費，而不注意市場調查，這種錯誤的觀念必須盡快轉變。
市場調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。
（5）銷售管理計劃
假如把營銷策劃案看成是一種陸海空聯合作戰的話，銷售目標便是登陸的目的。市場調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空軍掩護，而銷售管理計劃是陸軍行動了，在情報的有效支援與強大海空軍的掩護下，仍須領先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計劃的重要性不言而喻。銷售管理計劃包括銷售主管和職員、銷售計劃、推銷員的挑選與訓練、激勵推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎金）等。
（6）財務損益預估
任何營銷策劃案所希望實現的銷售目標，實際上就是要實現利潤，而損益預估就是要在事前預估該產品的稅前利潤。只要把該產品的預期銷售總額減去銷售成本、營銷費用（經銷費用加管理費用）、推廣費用後，即可獲得該產品的稅前利潤。
（7）方案的可行性與操作性分析。
這是對該方案的落實政策的進一步過程，從某中意義上來說，他是計劃執行的「前哨站」，一方面，對整個方案的可行性與操作性進行必要的事前分析，另一方面，對事後的執行進行必要的監督工作的鋪墊。這也決定方案最後是否通過的重要的衡量標准之一。

⑶ 市場營銷計劃怎麼做

營銷之父科特勒認為，一份完整的行銷計劃要包括六個要素，以下，我就結合我的看法來和各位朋友溝通一下我的心得：
1、情勢分析：內外環境分析，可採用SWOT分析工具，只有知己知彼，方可百戰不殆；很多市場人員在做計劃時候往往只注重事情的本身，比如，一做計劃就是「開門見山」地說明年要辦3個展覽會， 5個研討會，發多少篇稿件，獲幾個獎，預算多少......而忽略了「大環境」，忽略大環境做出來的市場計劃，也許是南轅北轍的呀。
2、目標：根據情勢分析找出機會點，制定目標。目標就是方向，分定量和定性。也就是說，告訴你的老闆還有團隊，明年我們要「攻哪個山頭」。
3、戰略：市場戰略對市場部門的工作具有指導性的導航作用；關於市場戰略，當然是要從公司的總戰略中來做出分解，形成市場戰略。關於戰略，邁克爾。波特曾經在他的《什麼是戰略》一文中向我們闡述了戰略的定義，波特把戰略分為三個層次：第一是定位(戰略就是創造一種獨特、有利的定位，涉及各種不同的運營活動）。第二是取捨（戰略就是在競爭中做出取捨，其實質就是選擇不做哪些事情）。第三是配稱（在企業的各項運營活動之間建立一種配稱。）。對於市場戰略來說，這幾個層次同樣重要。
4、策略：目標的達成的方式有很多種，而策略就是要找出達成目標最有效的方法；很多朋友在做市場計劃時有戰略沒有策略，這樣的話，也許就很難統一團隊的作戰形式。
5、資源保障：包括人、財、物的預算，在這里需要說明的是，資源對一個企業永遠是有限的，因此，把最有價值的資源用在最有意義的事情上，這應該是領導者在資源分配上的原則。
6、監控：必須定期檢查並評估目標的達成狀況，同時根據情況對計劃做出修正。
艾森豪威爾將軍曾經說： 「在准備戰役時，我總是發現計劃是無用的，但計劃的過程卻是不可或缺的」。
其實，說的就是制定計劃的過程往往比計劃本身對事情更有幫助。
當然，還有一層含義就是：計劃需要根據情況的變化不斷地被修訂。
但凡優秀的公司和團隊，總是能擁有清晰的計劃和堅定的執行，從而保證他們能用正確的方法做正確的事情上面的那些計劃的要求是很煩瑣的，但我覺你你是否愛市場營銷。如果你愛它，這樣你就能更好的完成你的那市場計劃。其實那市場計劃並沒什麼模式，只要適合市場就行，就是說不管白貓還是黑貓，抓到老鼠就是好貓。不清楚在問，但這些望對你有用。

⑷ 市場營銷計劃應該怎樣做

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回答：nirvana0853
大師
4月23日 10:52 不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？我有的是房地產類的，有用嗎？
房地產全程策劃營銷案

現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；

第一章 項目投資策劃營銷
項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析
1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、項目用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響

二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
.中國城市房地產協作網路信息資源利用
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住宅形態及比重
.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位

五 項目價值分析
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 小區配套和物業管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
項目類比價值計算

六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
.各種差異性價格系數的確定：
確定基礎均價
確定系數
確定幅度
.具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析
1、項目經濟技術指標模擬
.項目總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規避方式提示
1、項目風險性評價
.價值提升及其實現的風險性：
項目的規劃和設計是否足以提升項目同周
邊項目的類比價值
項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
.國際國內宏觀經過形勢的變化
.國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設

九 開發節奏建議
1、影響項目開發節奏的基本因素
.政策法規因素
.地塊狀況因素
.發展商操作水平因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、項目開發節奏及結果預測
.項目開發步驟
.項目投入產出評估
.結論
第二章 項目規劃設計策劃營銷
通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。
項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。

一 總體規劃
1、項目地塊概述
.項目所屬區域現狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、項目地塊情況分析
.發展商的初步規劃和設想
.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避
.項目市場定位下的主要經濟指標參數
3、建築空間布局
.項目總體平面規劃及其說明
.項目功能分區示意及其說明
4、道路系統布局
.地塊周邊交通環境示意：
地塊周邊基本路網
項目所屬區域道路建設及未來發展狀況
.項目道路設置及其說明：
項目主要出入口設置
項目主要幹道設置
項目車輛分流情況說明
項目停車場布置
5、綠化系統布局
.地塊周邊景觀環境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向
.項目環藝規劃及說明：
項目綠化景觀系統分析
項目主要公共場所的環藝設計
6、公建與配套系統
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.項目配套功能配置及安排
.公共建築外立面設計提示：
會所外立面設計提示
營銷中心外立面設計提示
物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示
其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示
.公共建築平面設計提示：
公共建築風格設計的特別提示
項目公共建築外部環境概念設計
7、分期開發
.分期開發思路
.首期開發思路
8、分組團開發強度

二 建築風格定位
1、項目總體建築風格及色彩計劃
.項目總體建築風格的構思
.建築色彩計劃
2、建築單體外立面設計提示
.商品住宅房外立面設計提示：
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業物業建築風格設計提示

三 主力戶型選擇
1、項目所在區域同類樓盤戶型比較
2、項目業態分析及項目戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住宅套房戶型設計提示
.躍式、復式、躍復式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業物業戶型設計提示
.商業群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示

四 室內空間布局裝修概念提示
1、室內空間布局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示

五 環境規劃及藝術風格提示
1、項目周邊環境調查和分析
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環境利用
.項目人文環境的營造
3、項目各組團環境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共享空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4、項目公共建築外部環境概念設計
.項目主入口環境概念設計
.項目營銷中心外部環境概念設計
.項目會所外部環境概念設計
.項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計
.針對本項目的其他公共環境概念設計

六 公共傢具概念設計提示
1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設
.營銷中心大堂
.管理辦公室
2、本項目公共傢具概念設計提示

七 公共裝飾材料選擇指導
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3、項目營銷示範單位裝修概念設計
.客廳裝修概念設計
.廚房裝修概念設計
.主人房裝修概念設計
.兒童房裝修概念設計
.客房裝修概念設計
.室內其他（如陽台、玄關、門窗）裝修提示
4、項目營銷中心裝修風格提示
5、住宅裝修標准提示
.多層、小高層、高層裝修標准提示
.躍層、復式、躍復式裝修標准提示
.別墅裝修標准提示

八 燈光設計及背景音樂指導
1、項目燈光設計
.項目公共建築外立面燈光設計
.項目公共綠化綠地燈光設計
.項目道路系統燈光設計
.項目室內燈光燈飾設計
2、背景音樂指導
.廣場音樂布置
.項目室內背景音樂布置

九 小區未來生活方式的指導
1、項目建築規劃組團評價
2、營造和引導未來生活方式
.住戶特徵描述
.社區文化規劃與設計

第三章 項目質量工期策劃營銷
房地產市場營銷，它貫穿於商品的開發建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發生。它嚴重影響發展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發展商必須樹立的觀念。

一 建築材料選用提示
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2、新型建築裝飾材料提示
3、建築材料選用提示

二 施工工藝流程指導
1、工程施工規范手冊
2、施工工藝特殊流程提示

三 質量控制
1、項目工程招標投標內容提示
2、文明施工質量管理內容提示

四 工期控制
1、項目開發進度提示
2、施工組織與管理

五 造價控制
1、建築成本預算提示
2、建築流動資金安排提示

六 安全管理
1、項目現場管理方案
2、安全施工條例
第四章 項目形象策劃營銷
項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
房地產項目視覺形象是指房地產項目有別於其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色、標准字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便於記憶，便於宣傳，以統一運用於項目形象包裝。
其他形象（略）

一 項目視覺識別系統核心部分
1、名稱
.項目名
.道路名
.建築名
.組團名
2、標志
3、標准色
4、標准字體

二 延展及運用部分
1、工地環境包裝視覺
.建築物主體
.工地圍牆
.主路網及參觀路線
.環境綠化
2、營銷中心包裝設計
.營銷中心室內外展示設計
.營銷中心功能分區提示
.營銷中心大門橫眉設計
.營銷中心形象牆設計
.檯面設計
.展板設計
.營銷中心導視牌
.銷售人員服裝設計提示
.銷售用品系列設計
.示範單位導視牌
.示範單位樣板房說明牌
3、公司及物業管理系統包裝設計
.辦公功能導視系統設計
.物業管理導視系統設計

第五章 項目營銷推廣策劃
房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。

一 區域市場動態分析
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀
2、項目周邊競爭性樓盤調查
.項目概括
.市場定位
.銷售價格
.銷售政策措施
.廣告推廣手法
.主要媒體應用及投入頻率
.公關促銷活動
.其他特殊賣點和銷售手段
3、結論

二 項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1、項目主賣點薈萃
2、項目強勢、弱勢分析與對策

三 目標客戶群定位分析

1、項目所在地人口總量及地塊分布情況
2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況
3、項目所在地家庭情況分析
.家庭成員結構
.家庭收入情況
.住房要求、生活習慣
4、項目客戶群定位
.目標市場：目標市場區域范圍界定
市場調查資料匯總、研究
目標市場特徵描述
.目標客戶：目標客戶細分
目標客戶特徵描述
目標客戶資料

四 價格定位及策略
1、項目單方成本
2、項目利潤目標
3、可類比項目市場價格
4、價格策略
.定價方法
.均價
.付款方式和進度
.優惠條款
.樓層和方位差價
.綜合計價公式
5、價格分期策略
.內部認購價格
.入市價格
.價格升幅周期
.價格升幅比例
.價格技術調整
.價格變化市場反映及控制
.項目價格、銷售額配比表

五 入市時機規劃
1、宏觀經濟運行狀況分析
2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析
3、入市時機的確定及安排

六 廣告策略
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分
.廣告總體策略
.廣告的階段性劃分
2、廣告主題
3、廣告創意表現
4、廣告效果監控、評估、修正
5、入市前印刷品的設計、製作
.購房須知
.詳細價格表
.銷售控製表
.樓書
.宣傳海報、折頁
.認購書
.正式合同
.交房標准
.物業管理內容
.物業管理公約

七 媒介策略
1、媒體總策略及媒體選擇
.媒體總策略
.媒體選擇
.媒體創新使用
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率及規模
5、費用估算

八 推廣費用計劃
1、現場包裝
2、印刷品
3、媒介投放
4、公關活動

九 公關活動策劃和現場包裝

十 營銷推廣效果的監控、評估、修正
1、效果測評形式
.進行性測評
.結論性測評
2、實施效果測評的主要指標
.銷售收入
.企業利潤
.市場佔有率
.品牌形象和企業形象

第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷

銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統。

一 銷售周期劃分及控制
1、銷售策略
.營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷
全員營銷
.銷售網路：
專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）
銷售代理商（銷售顧問）
兼職售樓員
.銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶
.銷售階段：
內部認購期
蓄勢調整期
開盤試銷期
銷售擴張期
強勢銷售期
掃尾清盤期
.政策促銷
.銷售活動
.銷售承諾
2、銷售過程模擬
.銷售實施：
顧客購買心理分析
樓房情況介紹
簽定認購書
客戶檔案記錄
成交情況總匯
正式合同公證
簽定正式合同
辦理銀行按揭
銷售合同執行監控
成交情況匯總
.銷售合同執行監控：
收款催款過程式控制制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住環節控制
客戶檔案
客戶回訪與親情培養
與物業管理的交接
.銷售結束：
銷售資料的整理和保管
銷售人員的業績評定
銷售工作中的處理個案記錄
銷售工作總結

二 各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施

三 各銷售階段廣告創意設計及發布實施

四 銷售前資料准備
1、批文及銷售資料
.批文：
公司營業執照
商品房銷售許可證
.樓宇說明書：
項目統一說詞
戶型圖與會所平面圖
會所內容
交樓標准
選用建築材料
物管內容
.價格體系：
價目表
付款方式
按揭辦理辦法
利率表
辦理產權證有關程序及費用
入住流程
入住收費明細表
物業管理收費標准（其他標准，如球場、運動場、學校等）

.合同文本：
預定書（內部認購書）
銷售合同標准文本
個人住房抵押合同
個人住房公積金借款合同
個人住房商業性借款合同
保險合同
公證書
2、人員組建
.銷售輔導：
發展商銷售隊伍
A 主管銷售副總
B 銷售部經理
C 銷售主管或銷售控制
D 銷售代表
E 銷售/事務型人員
F 銷售/市場人員
G 綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）
.專業銷售公司（全國性）輔導發展商銷售工作
A 專職銷售經理
B 派員實地參與銷售
C 項目經理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系
.專業銷售公司總部就項目銷售管理提供支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
.銷售代理：
發展商與專業銷售公司配合
A 負責營銷的副總
B 處理法律事務人員
C 財務人員
.專業銷售公司成立項目銷售隊伍
A 銷售經理（總部派出）
B 銷售代表
C 項目經理（職能上述）
.專業銷售公司總部銷售管理及支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬
.銷售控製表
.銷售收入預算表
5、銷售費用預算表
.總費用預算
.分項開支：
銷售人員招聘費用
銷售人員工資
銷售提成/銷售輔導顧問費
銷售人員服裝費
銷售中心運營辦公費用
銷售人員差旅費用
銷售人員業務費用
臨時僱用銷售人員工作費用
.邊際費用：
銷售優惠打折
銷售公關費用
6、財務策略
.信貸：
選擇適當銀行
控制貸款規模、周期
合理選擇質押資產
銀企關系塑造
信貸與按揭互動操作
.付款方式：
多種付款選擇
優惠幅度及折頭比例科學化
付款方式優缺點分析
付款方式引導
付款方式變通
.按揭：
明晰項目按揭資料
盡可能擴大年限至30年
按揭比例
首期款比例科學化及相關策略
按揭銀行選擇藝術
保險公司及條約
公證處及條約
按揭各項費用控制
.合夥股東：
實收資本注入
關聯公司操作
股東分配
換股操作
資本運營
7、商業合作關系
.雙方關系：
發展商與策劃商
發展商與設計院
發展商與承建商
發展商與承銷商
發展商與廣告商
發展商與物業管理商
發展商與銀行（融資單位）
.三方關系：
發展商、策劃商、設計院
發展商、策劃商、承銷商
發展商、策劃商、廣告商
發展商、策劃商、物業管理商
發展商、策劃商、銀行（融資單位）
.多方關系：
發展商、策劃商、其他合作方
8、工作協調配合
.甲方主要負責人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同
完善能有效工作的組織架構和人員配備
分權銷售部門，並明確其責任
全員營銷的發動和組織
.直接合作人：合同洽談
銷售策劃工作對接
銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤
信息反饋
催辦銷售策劃代理費劃撥
工作效果總結
.財務部：
了解項目銷售工作進展
參與重大營銷活動
銷售管理工作，配合催收房款
配合銷售部核算價格，參與制定價格策略
及時辦理劃撥銷售策劃代理費
.工程部：
工程進度與銷售進度的匹配
嚴把工程質量
文明施工。控制現場形象
銷售活動的現場配合
.物業管理公司：
工程驗收與工地形象維護
人員形象
銷售文件配合
銷售賣場的管理
軍體操練
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合

五 銷售培訓
1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識
、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發展目標）
銷售人員的行為准則、內部分工、工作流程、個人收入目標
.物業詳情：
項目規模、定位、設施、買賣條件
物業周邊環境、公共設施、交通條件
該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
項目特點
A 項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、
容積率、綠化率等
B 平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶型圖、戶型優缺點、深、寬、高等.

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⑸ 玩新市場營銷計劃需要多長時間能成功

這個不好說，應該3個月最少吧。

⑹ 新市場營銷計劃是什麼意思

什麼是新市場營銷計劃呢？它是以一個幾何倍增學為理論基礎，加上一個人際關系的口碑相傳，再加上一個直達送貨，什麼又是幾何倍增學呢？在商業上叫市場倍增學，在數學里叫幾是幾次方。籠統的說就是雞生蛋，蛋孵雞，雞再生蛋，蛋再孵雞。為了讓大家看得更清楚，更明白，我就給大家舉這樣一個例子，某村有一個長得非常聰明而漂亮的姑娘叫小芳，與鄰居一個長得非常帥氣而內向的小伙叫小明。他們之間有了5年的戀愛歷史，但是由於小明的內向遲遲不敢向小芳提出結婚的要求，就在那麼一天，小明在他朋友的宴席上多喝了幾杯酒，俗話說：「酒撞英雄膽」。小明就騎著他的猛蹬125來到小芳家，正好小芳的父母也不在家，小明就大膽地向小芳提出了結婚的要求，聰明的小芳想了想，我們有了5年的戀愛歷史，並且雙方已經達到法定的結婚年齡，就爽快的答應了小明，但聰明的小芳又說了，我們村有個不好的風俗習慣就是你們男方家要付給女方家一定的財禮錢，小明想了想，我父親已為我賺下了10餘萬，足夠咱倆結婚用的了，聰明的小芳又說了，我不像別的女孩那麼心黑，要取你家10餘萬，我只要取你家一個月的工資。接下來我們來看一下聰明的小芳是怎樣要取小明家一個月的工資的。
她說：「你第一天給我1分錢，第二天給我2分錢，第三天給我4分錢......」我們從這些數據不難看出，後一天的錢是前一天的2倍，就這樣一直到達30天。由於小明當時多喝了幾杯，一看著不是分分錢的事嗎？這不等於我白揀了一個媳婦。俗話說：「人逢喜事精神爽」小明就帶著這個美好的消息回去與他父親共同分享。但俗話又說了：「薑是老的辣，酒醇的香」。小明的對小明說了，不管小芳家向我們家要取多少財禮錢，我們必須提起筆和紙來算一算，這不算不知道，一算嚇一跳。簡簡單單是30的一天就要付給小芳家536萬，由於是一個月嘛！加上前面的29天，再加上28天，27天。就這樣一直加到第一天，就要付給小芳家高達1000多萬的財禮錢。很顯然小明有沒有娶這1000多萬的小芳，有沒有被這1000多萬的財禮所嚇倒呢？俗話說：「人窮志不窮」。小明就帶著他父親為他賺下的10餘萬來到國際化大都市廣州。俗話說：「你不來到北京，你就不知道你的官大官小.你不來到上海，你就不知道什麼是鉤心斗角.你不來到國際化大都市廣州，你就不知道你腰包里的錢是多還是少。」小明帶著10餘萬，來到國際化大都市廣州，也干不起什麼大的買賣，就干起了一項白手起家的推銷行業，說某家公司有625件產品等待著小明去推銷，按傳統打電話的方式，沒件需要3分鍾，一共需要31小時15分鍾，由於小明當時吃過小芳幾何倍增學的虧，他就把幾何倍增學靈活運用在推銷行業上。他首先打電話通知5名客戶，每名需要3分鍾，一共是15分鍾，再由這5名中的每一名同時為他通知5名，也就是25名，每名需要3分鍾，一共是15分鍾，再由這25名中的每一名同時為他通知5名，也就是125名，每名需要3分鍾，一共是15分鍾，再由這125名中的每一名同時為他通知5名，也就是625名，每名需要3分鍾，一共是15分鍾，也就是625件產品推銷完畢，只需要15分鍾，這時有些朋友會說了，朋友啊！為什麼你老是15分鍾就完了呢？這里我不防告訴大家，他們是同一時間進行的沒有時差。由此可見，幾何倍增學用在商業上有以下幾點好處。
好處1，倍增時間，什麼是倍增時間呢？小明推銷完625件產品需要31小時15分鍾，現在大大攏縮為4個15分鍾，也就是一個小時。
好處2，倍增利潤，什麼是倍增利潤呢？小明推銷完625件產品需要31小時15分鍾，現在大大攏縮為4個15分鍾，也就是一個小時。剩下的30個小時15分鍾，小明就可以去推銷更多的產品，賺取更多的利潤，獲取更多的金錢。
好處3，倍增生命，什麼是倍增生命呢？我們從單位不難看出，如果我們把「件」改為「萬」，把「小時」改為「年」那就是小明賺取這625萬需要31年，由於他運用了幾何倍增學，現在大大攏縮為1--2年，剩下的29--30年小明就可以去享受他的人生了，說白了，就是縮短了小明的人生奮斗歷程。
什麼是人際口碑呢？這里我們分開來講，人際：就是以你為中心的親朋好友。口碑：就是用年的嘴去講，去說。說北京的烤鴨，天津的狗不理包子，新疆的哈密瓜是非常之好吃的。有誰在電視和報紙上看到過這樣的廣告嗎？我說是沒有的，但是又有誰去親自品嘗過嗎？我說是有的也是極少的，就是唷於你的親朋好友去品嘗回來告訴你，再由你告訴你的親朋好友，就這樣，1船10，10傳100，100傳1000，1000傳10000......傳遍了祖國的大江南北，以及長城內外。由此可見，這個人際口碑用在商業上也有以下幾點好處。
好處1，傳播速度快，我們簡稱為傳播快。
好處2，真實可靠，什麼是真實可靠呢？就是你親朋好友去品嘗了新疆是甜的，他回來不可能告訴年是苦的，說白了，他沒有那個必要騙你。
好處3，省錢，這里的省錢不是指省你買新疆哈密瓜的錢，這里是省商家打廣告的錢，大家都知道，廣告是非常昂貴的，它是以秒為計算單位。我記得97年黃金時代有這樣一則廣告：「綠色的秦池，永久的秦池」。簡簡單單10個大字就耗費了山東秦池酒廠每年高達3.2個億的廣告費，我們知道，小小的秦池酒廠有沒有這3.2個億的廣告費還值得我們懷疑呢？它是不是被這3.2個億所要慌了呢？
什麼又是直達送貨呢？就是工廠生產出來的產品直接送到消費者手中。
就這樣以一個幾何倍增學為理論基礎，加上一個人際關系的口碑相傳，再加上一個直達送貨，就夠成了當今社會上最為先進，最為流行的買貨方式。
下一次我來給大家講一下什麼是當今社會上最為先進，最為流行的買貨方式。
今天就講到這里，如果大家看後有什麼意見的盡管提出來，我樂意接受。
還希望大家能多多支持一下。

⑺ 市場營銷計劃包含哪些內容

市場營銷計劃主要內容:（如下）

概述部分:對計劃的主要內容和建議進行簡單的總結，便於管理層評價計劃，幫助高管理層者盡快發現計劃的要點。概述之後應該跟有目錄。

SWOT分析部分:即評價公司優勢（S）、劣勢（W）、機會（O）和威脅（T）。

當前的營銷環境:★市場描述，界定市場和主要的細分市場，進而評價營銷環境中可能影響顧客購買行為的顧客需要和其他因素。

★產品評價，列舉產品線中主要產品的銷售額、價格和毛利。

★競爭評價，確定公司的主要競爭對手，並評估其市場定位及產品質量、定價、分銷和促銷所制定的戰略。

★渠道評價，評價近期的銷售趨勢和主要分銷渠道的其他動態。

威脅和機會分析:評價產品可能會面臨的主要機會和威脅，幫助管理層預測對公司及其戰略肯能產生重要影響的積極或消極動態。

目標和問題部分:陳述公司計劃期間要實現的營銷目標及可能影響目標實現的關鍵問題。例如，營銷目標是取得10%的市場份額，這部分要考察如何使這一目標實現。

市場營銷戰略部分:簡述為實現營銷目標所依據的總體營銷思維邏輯，以及目標市場、定位和營銷費用水平的具體情況。營銷戰略闡釋營銷組合各個要素的具體戰略，並解釋每項戰略如何應對計劃中已指出的威脅、機會和關鍵問題。

行動方案部分:清晰地說明營銷戰略如何轉化為行動計劃，回答:做什麼？何時做？誰對此負責？費用多少？

預算部分:詳細的說明支持性的營銷預算，實質上就是預計的損益表。預算列明預期收益與預期成本。預算一經批准，就成為原料采購，生產計劃，人員計劃，營銷運作的基礎。

控制部分:簡要說明用於控制進展的控制措施，使高層管理者能夠評估實施結果並發現未能實現目標的產品。包括測量市場營銷投資回報。