鉑雅苑營銷策略

1. 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(1)鉑雅苑營銷策略擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

2. 房產營銷策略，銷售技巧

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

http://..com/question/11881296.html?fr=qrl3

3. 如何運營「互聯網+民宿」 民宿經營營銷策略

原色鄉土， 原本生活
【品牌介紹】區別於其他民宿：原舍是構建一個完整的村落生態圈的第一個先行者。激活和帶動整個片區的民宿聚集和行業興盛。在鄉村旅遊目的地中，看到原舍，周邊就會有和原舍相似和生活方式相近的民宿、人和事物。創始人朱勝萱，在莫干山上建立了原舍第一家店原舍·望山，是通過對浙江省德清縣庾村廢棄的溪北小學進行改造建立的，2013年試營業 2014年1月正式對外營業。2015年5月開始，半年間，團隊先後簽下了全國10個凋敝的空心村子。目前原舍全國共9家店。
【創立日期】2013年
【市場定位】村落生態民宿的愛好者
【融資情況】啟動資金和項目投資金額已經完成
【當前規模】國內9家店，2家正在營業中，7家在建。
2
松贊
遠方的家;心靈的凈土;香巴拉地之肚臍
【品牌介紹】松贊酒連鎖由屢獲殊榮的央視紀錄片導演白瑪多吉創立。作為一名藏族人，白瑪多吉一直堅持不懈的致力於將松贊品牌打造成為傳承藏族地區風景、文化和精神資源的載體。各個店客房數量9至22間不等，均坐落在多民族融合的村落和山谷中。秀美的自然景觀、豐富的歷史和獨特的文化是松贊落戶這些地方的原因所在。
【創立日期】2001年1月
【市場定位】精品高端人士
【融資情況】無
【當前規模】已有5家精品山居與1家藏式城堡酒店。
3
山裡寒舍
山裡寒舍 樂活在山裡
【品牌介紹】山裡寒舍成立與2013年，北京山裡寒舍一落成就在帝都引起了不小的波瀾。這是由一個古村落改造而成的鄉村生態民宿群，地處密雲北庄的山谷里，只有一條路可以到達，古樸的鄉村小院中藏著現代化的設施，透過圍牆就能看在山間成片的向日葵田和遠處的果樹，榮獲「2014年中國最美休閑鄉村」稱號。
【創立日期】2013年8月
【市場定位】小眾人群，高端度假
【融資情況】水岸寒舍融資660萬，其餘均為山裡寒舍或水岸寒舍公司投資。
【當前規模】京城周邊共已開業4家，在建2家。
4
宛若故里
走過大山大海，終將抵達故里
【品牌介紹】宛若故里，源於一位資深媒體人金杜的「12月，12美宿，12生活方式」的夢想。她因為一個「面朝大海，春暖花開」的夢想清單，參與「洱海醒來」的籌建，獲得中國最佳設計型酒店2014年年度小而美客棧的殊榮;而後創辦了「宛若故里」，整合互聯網和淘寶設計資源改造麗江美宿，作為夢想家的案例，與茵曼等一同被寫入阿里巴巴海外招股書P，並獲得三個知名投資機構千萬級天使投資，由此成為民宿業第一個拿到風投的團隊。
【創立日期】2015年2月
【市場定位】美宿
【融資情況】千萬級天使投資
【當前規模】開業1家，待開業2家，正在籌備3家
5
詩莉莉
打造泛蜜月度假生活
【品牌介紹】詩莉莉2013年成立，2014年8月份於大理洱海開設第一家門店。取名「水岸花園」，以「泛蜜月」為主題，旨在打造極具浪漫氣息的蜜月客棧。截止目前，詩莉莉已有7家門店在營，3家門店在建。地點從大理洱海延伸至麗江束河、瀘沽湖以及桂林陽朔，以泛蜜月為主題，迎合年輕一代8090後的情侶、夫妻和家庭，打造浪漫度假棲居地。2016年4月12日，詩莉莉於深圳舉辦融資發布會，宣布Pre-A獲得著名投資人李馳3000萬投資。借用婚禮儀式般的發布會現場，與打造泛蜜月度假生活的品牌定位十分契合。
【創立日期】2013年
【市場定位】年輕一代80、90後的情侶、夫妻和家庭
【融資情況】目前已完成Pre A 3000萬融資
【當前規模】共10家店。大理4家，麗江2家，陽朔1家，瀘沽湖(在建中)3家。
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陽光納里
和我們一起享受陽光，享受生活!
【品牌介紹】陽光納里專注院落式客棧10年，曾獲得《中國十佳客棧民宿品牌》，《中國最受歡迎客棧民宿獎》。目前旗下擁有著「水靈居」、「雅苑」、「和家院」、「清客居」、「別苑」、「清邁店」、「賢林客棧」等多個風格迥異的院落。其中水靈居是古城裡唯一的一家別墅酒店，同時也是著名演員孫儷來麗江的指定居住地，故又稱為「孫儷居」。因為創始人曾參與投資玉龍雪山高爾夫球場，與高爾夫有不解之緣，所以陽光納里的客戶群體以高爾夫領域客戶為主，為其提供吃、住、行及高爾夫球場預訂的個性化私人定製。陽光納里紮根麗江10年，在麗江9家連鎖店。
【創立日期】2006年7月1日
【市場定位】中高端私人定製
【融資情況】不對外融資
【當前規模】陽光納里目前共9家店，8家客棧，1家咖啡廳，都坐落在文藝的麗江。
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邂逅時光
邂逅美麗的你，享受美好時光
【品牌介紹】邂逅時光目前發展了15家不同風格的特色客棧，其中一家在建中，麗江8家，騰沖2家，大理、重慶、束河和三亞分別1家。從簡約到奢華，覆蓋各個人群。每個店風格迥異，各具特色。高端以私密、大氣、浪漫、享受為主題，中端以舒適、小資、溫馨為主題、經濟型則顯得更加隨性。我們以滿足旅行者為宗旨，讓「邂逅時光」成為一個旅行者忘卻不了的回憶居所，感受不一樣的旅行。
【創立日期】2013年
【市場定位】中端客棧
【融資情況】無對外融資
【當前規模】15家不同風格的特色客棧，其中一家在建中。
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雲山美地
【品牌介紹】成立於2013年12月，立足於大香格里拉旅遊圈的中心——麗江，致力於打造一個景區度假、高端連鎖、兼具一站式私人定製服務的客棧品牌，並將其遍布至雲南最美旅遊度假目的地，麗江、大理、瀘沽湖、香格里拉、騰沖等地。目前在運營中的店，麗江3家，大理1家，大理和瀘沽湖分別有1家在建中，其中，雲山美地瀘沽湖店在多彩投平台上完成眾籌的。
【創立日期】 2013年12月
【市場定位】中高端度假連鎖
【融資情況】自有資金
【當前規模】4家在營，2家在建
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童話連鎖客棧
快樂家族，溫馨童話
【品牌介紹】童話連鎖客棧成立於2010年6月1日，定位中高端休閑度假民宿客棧，致力於為入住者提供「旅行助理式服務」，讓所有來到童話的朋友衣食住行無擔憂。目前旗下擁有9家店，主要集中在雲南區域;從13間客房，發展至127間客房;從6人小團隊，發展至120名創業者，年平均接待人數20000人次以上。並在第三屆全國客棧民宿旅遊投資峰會暨中國飯店協會客棧民宿委員會成立大會上榮獲「2016最受歡迎客棧民宿」獎。
【創立日期】2010年6月1日
【市場定位】中高端休息度假客棧
【融資情況】暫未融資
【當前規模】9家，主要集中在雲南市場。
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隱廬
把最美的中國呈現給世界
【品牌介紹】提起隱廬，第一個蹦出腦袋的還是成都那家酒店。而隱廬品牌下的第二家店同里別院，讓隱廬從鬧市中走來的商務型酒店，如今轉型成了古鎮中的度假客棧。同里別院的原址「龐宅」是同里古鎮的文物保護建築，極具有江南明清民居風格和特點。修繕後的龐宅，保留了原江南古宅的建築形態，一期共5間套房，二期有13間客房。同里別院後隱廬旗下又再建兩個度假客棧：隱廬別院·晴瀾堂，半山隱廬分別在同里和什邡建成。
【創立日期】2012年
【市場定位】中高端市場
【融資情況】無
【當前規模】國內4家店，分別在成都，蘇州，什邡。
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又一邸
朋友圈裡最有顏值的家
【品牌介紹】又一邨是眾安集團目前全面布局民宿業所打造的實體民宿，目前，眾安已將民宿產業作為旗下第三大重點產業，力爭打造國內民宿第一品牌。目前，集團目前已有三間自營民宿，分別位於浙江省杭州市的臨安、富陽區和餘杭區，均於今年開業。據介紹，未來三年內，眾安民宿計劃新增200家自營民宿，覆蓋全國歷史文化名城、名鎮以及國家旅遊度假區等地，打造品牌效應。
【創立日期】2015 年3月
【市場定位】三家店分別定位不同的客戶群體。
【融資情況】自有資金經營
【當前規模】3家在營業
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久棲連鎖客棧
登途已久，擇此而棲
【品牌介紹】久棲品牌成立於2014年，截至目前，久棲已經走出西塘，在烏鎮、在杭州、在廈門、在宏村……一共擁有了15家店，加盟、並購、重裝、新型的客棧模式一路順暢。久棲客棧希望構建以度假村的周邊環境為選址標准、以五星級酒店的住宿體驗為客房標准、以青年旅社般的交流氛圍與公共區域為體驗標准這三點為核心的客棧。同時，久棲將為所有熱愛客棧行業的人提供一個平台，以連鎖加盟的形式解決經營管理、宣傳促銷、渠道支持、標准服務、優質供應鏈等問題，快速簡單地實現「客棧夢」。
【創立日期】2014年6月
【市場定位】連鎖加盟
【融資情況】自有資金
【當前規模】目前15家連鎖。
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游多多
在路上的家
【品牌介紹】截止2015年12月，在全國各地已經將近100家客棧民宿加盟游多多連鎖品牌。游多多通過自主研發的客棧PMS系統，跟旗下加盟客棧進行遠程協同工作。在客棧特色上，保留每家客棧自有的獨特性，在服務、管理等軟性方面提煉品牌共性，實現「游多多客棧，在路上的家」的品牌理念。
【創立日期】2014年10月
【市場定位】中高端
【融資情況】已拿到B輪融資
【當前規模】目前連鎖數量100家分布在雲南、福建、浙江、四川、貴州、西藏、江蘇等20多個省份，國外有泰國清邁、拜縣。
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登巴
登巴，詩和遠方的家
【品牌介紹】2006年，創始人登巴大叔，用5000元在四川康定開了第一家登巴客棧，2007年到2011年登巴用傳統模式在康定周圍開了幾家分店。2011年9月，第一家登巴眾籌誕生，從康定到拉薩、從成都到北京....登巴連鎖客棧實現了質一般的飛躍，不僅做到了中國最大的青旅客棧連鎖，2014年，登巴開始從中國走向了世界各地。2014年，登巴建立了第一家海外分店-登巴清邁店。登巴國際連鎖客棧希望依託於青年旅舍為主體，打造一個立足於年輕人，服務於年輕人的復合型青年空間。
【創立日期】2006年
【市場定位】青年旅舍
【融資情況】眾籌模式，目前眾籌資金已超過3500萬。
【當前規模】全球共60家。國內52家，海外8家。
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鎮遠鏢局
以鎮遠旅遊事業的發展為企業使命
【品牌介紹】鎮遠鏢局成立於2012年，是貴州鎮遠鏢局旅遊文化有限公司在鎮原縣推出的連鎖品牌客棧，創始人唐勇希望以客棧為起點，構建一條完整的旅遊產業鏈條,包括酒吧、餐飲、旅遊房地產。
【創立日期】 2012年
【市場定位】中高端
【融資情況】自有資金
【當前規模】目前連鎖8家。

4. 尾盤的銷售策略

當一個項目的銷售率達到或接近項目盈虧平衡點的時候，銷售工作就會出現停滯或進度緩慢的狀態，這個時候項目即進入尾盤期。
當然項目前期定位得好，規劃設計做得好，策劃做得好，盡可能避免尾盤的出現，那應該是最好不過了。但按目前的房地產發展水平，能達到該境界的開發商可謂是鳳毛麟角，屈指可數。
因此尾盤的營銷與處理非常重要，開發商的大部分利潤沉澱其中，從辨證的角度來看，後期沉積下來的既是「垃圾」，可是「精華」，如果對其束手無策，它就成為鯁在咽喉的「雞肋」；如果你前期規避或後期玩轉過來，那它就是滋滋有味的「雞湯」了。
回到尾盤產生的問題，其除了市場變化大層面的因素（如經濟危機或不景氣等）之外，主要來源於技術層面，如項目的前期定位、開發周期、開發節奏、規劃設計、戶型設計、配套檔次、市場推廣是否偏離市場的方向，尤其是整體規劃布局是否合理而產生的朝向差別、暗房、對視等嚴重問題，還有戶型內部設計是否協調，功能分區是否合理。再者出現尾盤的可能性原因是開發商因某些環節處理不當，或產權問題、資金問題等糾紛，導致項目停工、打官司或延遲入伙、貨不對板等不良的社會口碑而導致銷售滯緩。深圳近幾年就出現明顯的例證，北環路上的雕塑家園、香蜜湖的新天國際、南山後海漾日灣畔和特報旁的安柏麗晶等等。但尾盤不等於死盤、爛尾盤。
在營銷過程中，出現了尾盤，但還是有很多開發商會犯開一些通病，不能保持清醒的頭腦，去整合資源，清除「虛火」，徹底實現「自我清盤」。1、不願降價，認為皇帝女不愁嫁，死活硬撐，期待市場再現高潮，一舉解套。結果跟股票一樣，越套越牢。
2、打「保留單位」牌，起先用這一招可能會有效果，但久而久之，市場已適應了，這也就成為了「廢招」。
3、觀望，新盤變老盤。沒把握「黃金銷售周期」，一鼓作氣將其消化完畢。福田中心區的××雅苑，正是如此。
4、停止廣告，依賴自然銷售。與很多開發商接觸，到了尾盤該花廣告推廣費之時，他們反倒非常謹慎，心裡總是掂量著，遲遲不敢下手，你只能幹著急。
5、忽視銷售管理，輕視售後服務。很多樓盤在前期售樓時，處處顯示售後服務的人文關懷，反而到了尾盤，特別是入伙以後，反倒處處出現售後報務的漏洞，很多細節沒做好，客戶投訴也就多了，在小型或無品牌開發商裡面常常遇到。
遇到以上的做法，只能認為「結」往死里打，能「清盤」心裡也只能算慶幸罷了。要把「死結」變「活結」，需要正視尾盤、運用恰當的營銷手法將其「玩轉」。
1、合理降價。在適當的時機降價，結合適當的理由自圓其說，說服老業主。
2、隱性降價。通過一些靈活變通的方式來處理，如降低首期、送裝修、送家私家電、送管理費、送花園、送車、送保險、送創業基金等等。
3、改良產品，市場細分、縮小門檻。通過市場細分與再定位，改良產品，縮小門檻，與目標客戶群接近，讓其順理成章地接受。
4、重新包裝與推廣。通過新的包裝與推廣，使尾盤動起來，所謂在「運動中消滅尾盤」為上上策。尾盤最怕「靜賣」，很少積壓性尾盤能在無聲無息中消化掉。專業公司應該通過專業優勢、網路資源、展示活動、促銷活動等方面下手，為開發商消除「心中的痛」。
5、新盤帶舊盤。項目之間的銷售互動以及客戶之間的人際互動對尾盤的銷售也起到一定的作用。
6、調整銷控。對發售單位的價格、付款方式、優惠方法、推出時機進行合理的調整，使層差、朝向差的單位總價更具有吸引力，以接近購房者的需求。如布吉××中心花園有一套兩房單位就是作類似的處理，目前已售完。
7、客戶口碑傳播。通過各種獎勵措施，如送現金、送管理費、減免首期等，調動老業主的積極性，讓「客戶關系營銷」成為項目營銷「第二隻手」。
8、發揮售樓員的作用。在短時期內，通過獎懲制度和緊逼政策，把任務壓到每個銷售員手中，讓其動腦筋，想辦法，找客戶，找關系網等等。

5. 有什麼好的房產營銷方法

房地產的營銷策略有哪些
推薦回答：基本策略：
品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；
把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；
進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）製造階段性銷售，實現階段性銷售目標；
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；
物管跟進後顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無後顧之憂，達到促銷效果。
房地產市場營銷的主要策略有哪些?
推薦回答：房地產市場營銷的主要策略即為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。
1、價格策略
在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素隻影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過於強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。
2、促銷策略
房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：
一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。
二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由於房地產商品集土地、開發、建築、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。
3、渠道策略
從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和委託銷代理兩種。房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都願意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地製造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。
房地產營銷策略都從哪幾個方面著手?
推薦回答：房地產的營銷策略：
房地產商品有其自己的特徵，使得房地產市場營銷不同於日用品、食品、品等低值易耗的產品，同時也不同於汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
（一）產品策略（proct）
房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：
1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。
3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業、保證設施的提供等。
目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的「九鼎雅苑」，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大於求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要採用現代化的新、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最後，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（二）價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
1. 定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
2.

定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是「試探性」定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況後，先以較低的價格出售少量的商品房，然後根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司採取預付定金的辦法，然後余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金本介入房地產業，一些房地產公司和開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然後憑購房合同向銀行抵押貸款支付70%的餘款，以後，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
（三）促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常採用的促銷有以下幾種：
1.

人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在於，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對於促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
2.

廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、優勢、優勢、優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
3.

關系。房地產公關是指房地產開發商通過溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開發布會、進行奠基和封頂儀式、參加公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
4. 營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產代理商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對於消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產渠道大致可以分為直銷、委託代理以及近幾年興起的網路營銷。
1. 直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是採用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2. 委託代理銷售。它是指一般開發商委託房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對於直接銷售模式，委託代理銷售降低了開發商的風險，通過代理商的服務性質，更易於把握機會，能更快地銷售房產。
3.網路銷售。它是利用現代商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網路銷售策略可以降低房地產企業的營銷，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利於增加房地產企業的無形資產，有利於消除銷售的地域性等優勢。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網路營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。