『壹』 房地產開發項目初期現金流量表編制
對本項目的現金收支情況預測，按季度
序號 項目名稱 2010年第版4季 2011年第1季
1 現金流入 權 166,000.0 3,700.0
銷售收入 .0
銀行貸款 115,000.0
2 現金流出 163,280.0 2,000.0
土地費用 163,280.0
前期費用
建安工程費用 0 0.0
配套，園林及綠化
管理費用
財務費用-貸款(年息7% 0% 0.0 0.0
銷售費用 0.0
不可預見費
營業稅金 0.0
土地增值稅(預交25% 0.0
所得稅(預交2% 8.47% 0.0
3 凈現金流量 2,720.0 1,700.0
4 累計凈現金流量 2,720.0 4,420.0
『貳』 房地產開發企業，銷售工作制度怎麼編制
房地產公司銷售工作制度
第一節 概述、部門職能、組織結構
一、概述
銷售中心擔負著實施公司銷售戰略，實現公司銷售目標的責任，對我公司實現經營目標，對公司形象的塑造負有重大責任，我們必須有一個良好的機制來保證我們的工作目標的小實現。因此，建立此項制度，建立一個合乎職業要求的行為規范，樹立良好的個人形象，進而有效地促進建立客戶關系，最終達到公司的銷售目標，其管理人員具備相應的敬業精神，事業心和組織業務能力，業務人員必須具備足夠的業務能力和責任心。
二、部門職能
1. 收集市場信息，提出分析報告；
2. 擬定銷售方案和工作計劃，組織計劃實施；
3.擬定價格方案，合同條件條款；
4. 組織項目洽談；
5. 接受客戶投訴，商洽有關部門處理；
6. 積極發展與開發商及中介機構的合作；
三、組織結構
第二節 崗位職責
一、項目銷售部經理
直接上級：銷售中心經理
崗位職責：
1.組織完成銷售日常經營工作；
2.根據公司銷售日報，擬定長短期工作目標和規劃；
3. 與銷售主管商議制定銷售策劃方案，指導主管工作；
4. 組織重要項目洽談，審核銷售條件和條款；
5. 負責與中介機構關系；
6.向上級報告工作，負責主管及人員組織報審；
7.制定銷售部管理制度報審
二、市場策劃部經理
直接上級：銷售中心經理
崗位職責：
1.根據銷售中心擬定市場策劃方案；
2.擬定銷售形象設計方案；
3. 組織方案實施，包括廣告策劃、執行、公關宣傳等工作；
4. 收集市場信息，提出分析報告；
5. 負責與有關每體部門的關系；
三、銷售主管
直接上級：銷售經理
崗位職責：
1. 負責銷售人員的管理，銷售，定計劃上報；
2. 制定員工培訓計劃；
3. 培訓組織實施；
4. 依據經理下達本組任務，制定方案，保證完成；
5. 調動員工工作熱情，保證計劃的實施，並不斷提高員工的業務水平；
6.指導銷售工作，復核銷售條件、條款；
7.及時解決本組工作困難，解決不了的及時上報；
四、銷售代表
直接上級：銷售部主管
崗位職責：
1. 團結互助，努力完成自身銷售任務，餅干最大程度地協助其他同事完成銷售任務；
2. 熱情接待客戶，對待工作善始善終；
3.嚴格按照銷售程序辦理接待、認購、管理、服務等銷售任務；
4. 洽談銷售條件，草擬合同條款；
五、銷售助理（文員）
直接上級：銷售部經理
崗位職責：
1. 辦公用品領取、分配；
2. 記錄傳達上級各項指示；
3. 統計信息、報告（市調、媒體反饋等）匯總；
4. 統計銷售；
5. 文件備案、存檔；
第三節 銷售業務管理
一、 客戶渠道
1.上門客戶---電話、來訪；
2. 掃樓客戶---外來尋找的客戶；
3. 關系客戶---各種關系介紹來的客戶；
二、 客戶管理
1. 無論哪種渠道的客戶，必須盡快填寫《客戶登記表》上報銷售部經理，並得到其確認；
2. 客戶的確認以遞交《客戶登記表》的時間為准；
3. 銷售人員不得對未確認的客戶繼續跟進（善意協助者除外）；
三、 跟蹤和反饋
1. 銷售人員必須及時跟跟進已確認的客戶，並及時將跟進記錄（電話、談話）填入《客戶跟進記錄》；
2.每周一10：00以前銷售人員須將前一周的客戶跟進記錄匯總上報銷售部經理；
四、 合同洽定
1. 銷售工作thldl.org.cn制度中報價前，銷售人員須充分了解客戶的要求，評估客戶的承受能力後，根據報價方案及價格許可權，酌情做出報價單，報價以書面形式做成，有部門經理簽發；
2. 價格談到以自己的許可權為限，銷售人員可決定其許可權范圍之內的價格，超過的必須事先上報銷售部經理，經批准後方可對外承諾；
3. 對於客戶堅持要修改的合同條款，需將客戶的修改意見以書面形式報於發展商協調人或合約部，由合約部出面與客戶洽談達成最後約定，以補充協議的形式成為合同的附件；
4. 銷售人員談成後，填寫《合同報簽單》，寫明價格條件和相關內容，轉交發展商合約部；
五、 對未成交的客戶的管理
對未成交客戶的管理是我們客戶積累主要途徑之一，必須十分認真地對待，銷售人員必須每個月對未成交客戶作一整理，填寫好《未成交客戶登記表》的主要內容，有客戶名稱，需求面積，入住大廈名稱，成交價格，期限，未入住原因等。
第四節 代理公司管理
一、總則
代理公司是銷售組織機制的一部分，由於代理公司具有固定的客戶資源和信息資源，在寫字樓的租賃業務中，發揮著重要的作用，因此，代理公司將賦予其與本公司銷售人員同等的許可權，也承擔著與相稱的責任和義務。但是，目前的物業中介行業尚缺的約束，行為自律不足，行為規范丞待建立，本制度旨在建立一種規范的行為機制，保障發展商和代理公司雙方的共同利益。
具備法律核準的房地人經紀人資格，是雙方合作的法律基礎，簽署代理協議，明確雙方的權利和義務，是雙方合作的法律保障。
確定諸如客戶確認，價格許可權等一整套較為完整的管理辦法是建立業務操作規范的必要途徑。
二、代理資格認定
代理公司應具備以下條件：
1. 必須是按照中國法律注冊的合法公司，並具有房地產經紀人資質；
2. 不具備房地產經紀人資質的公司和個人，不能取得代理資格，但其業務將予承認，並按正常比例的60%支付傭金。
三、代理協議書
符合代理條件的，本公司將與其洽定代理協議書，以確定雙方的權利義務，客戶確認辦法，傭金提取辦法等事項。
四、客戶確認
1. 由代理公司帶領有效客戶看房，有效客戶是指客戶代表必須是其寫字樓租賃的決策人員或主管人員，如：總裁（總經理），行政總監（經理），或其他有授權的人員；
2. 客戶認定後，本公司將與代理公司一簽定客戶確認書，客戶確認書將包括客戶的基本情況，如名稱、聯系人及聯系方法、初步需求意向、確認書有效期等；
3. 代理公司應在簽訂客戶確認書後，盡快以書面形式向本公司遞交客戶意向書，其內容包括：面積、朝向、樓層及客戶需要了解的其他情況和要求；
五、授權
代理公司作為本公司銷售組織機制的一部分，將被授予一定的業物許可權，在許可權范圍內，有權處理租賃事宜，包括給客戶作報價方案，洽談價格條件以及合同條款，直至交易成功。
1.價格許可權：
作為代理協議的一部分，本公司將提供價格單，符合價格單規定的價格條件的，代理公司有權決定，超過規定條件的，必須報本公司，經書面認可執行；
2.合同條款：
合同正式文本原則上不可改動，如客戶提出的修改意見確有理由，須報本公司與發展商合約部門，洽定後簽訂補充協議。
六、傭金的核算以雙方的共同利益為基本點，其比例與租金水平和租賃面積成正比
傭金方案是代理協議的一部分，本公司將根據銷售工作制度的傭金方案的規定核算傭金額並及時支付傭金。
『叄』 房地產行業如何制定合理目標成本
1、房地產目標成本科目主要包括開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建築安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。
2、目標成本的制定：
目標成本的制定以市場導向和顧客滿意為原則，以項目的規劃指標、建造標准以及各部門共同確定的銷售交樓標准為基礎。在開發前期階段，首先要進行市場調研和顧客需求調查，根據調查情況制定可行性方案，財務成本管理人員、工程審計人員、市場營銷人員與工程技術人員在開發項目建設的前期階段需要共同協作，根據市場情況和相關的歷史同類項目成本資料對開發項目的目標成本進行制定。各成本項目的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標推算得出；單價應根據產品定位、交樓標准，圖紙要求按當地工程造價計算依據市場行情計算得出。
具體的制定步驟如下：第一步，預測項目的目標收入。第二步，制定目標利潤。第三步，制定目標成本。
3、目標成本控制需採取的措施：
首先，應在房地產開發前期充分調研當地地產市場，調研各業態的銷售情況，用容積率指標控制面積。
其次，根據本地區需求情況採用不同產品進行比例搭配及確定交房標准。參考往期類似業態成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發稅費等)，將各不同業態進行組合，並進行測算(銷售收入及成本支出測算)，選取滿足「效益最大化」的業態搭配比例。業態比例及初步交房標准出具後，形成房地產目標成本第一版———成本「概算版」。
(二)對方案的設計進行比較，進一步細化目標成本。
各業態搭配比例及目標成本「概算版」確定後，對業態和戶型進行多方案設計比較，通過比較確定單體平面和戶型;通過對建築面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配，從而獲得最大得房率和銷售面積，並根據當地情況確定合理成本。此階段對交房標准已基本確定，根據方案進一步將目標成本「概算版」細化。
(三) 在施工圖設計及深化階段，確定目標成本的「預算版」。
施工圖設計階段應將價值工程及限額設計兩者相結合。
首先，根據價值工程，做好房屋建造標准。價值工程是把技術與經濟結合起來的管理技術，通過對產品的功能分析，達到產品適當的價值，以最低的成本去實現產品的必要功能。房地產價值工程體現以下幾個方面：(1)功能不變，成本下降。(2)功能大幅提高，成本略有增加。(3)功能提高，成本降低。(4)功能略有降低，成本大幅降低。(5)成本不變，功能提高。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系，並確定房屋建造標准。
其次，項目限額設計。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制設計，對設計規模、設計標准、工程數量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設計內容，均要通過計算確定，要充分考慮控制建築設計標准，控制單體工程配置標准;比較外牆保溫材料和作法，門窗材質、標准;外裝飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標准、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。充分考慮施工的可能性和經濟性。在限額設計中結合價值工程，充分運用價值工程分析，確定合理功能。
第三，在施工圖設計階段，充分考慮細節，對土建、水、電、暖專業進行各種技術經濟比較。在設計細節上滿足後期使用功能，同時在此階段應選擇業務實力強的設計院進行設計，保證使用功能滿足要求，減少後期的設計變更。
施工圖經過深化及內部審核後，需委託工程造價咨詢單位介入進行預算的編制，同時根據市場價格確定材料暫定價，編制本項目目標成本第二版———目標成本「預算版」。目標成本「預算版」編制完成後進行招投標工作，並與投標單位進行工程量及組價的核對，最終完善目標成本「預算版」確保施工圖紙范圍內的內容明確，目標成本「預算版」一經確定不得更改。
『肆』 注冊城市規劃設計師的發展方向：1跳槽去地產公司開發部；3自己開小設計公司；3繼續從事規劃編制工作.
房地產公司各部門職能
一、董事會職能
1、執行總公司的訣議。
2、決定公司的經營計劃和投資方案。
3、審訂公司的年度財務預算方案、決算方案。
4、審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。
5、審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發行公司債券的方案。
6、擬訂公司合並、分立、解散清算的方案。
7、聘任或解聘項目公司總經理，根據總經理的提名，聘任或者解聘項目公司副總經理、財務負責人，決定其報酬事項。
8、審定公司的基本管理制度。
9、負責對公司運營的監督管理
二、總經辦職能
1、擬訂項目公司的總體發展規劃及其實施方案、項目的基本建設計劃及執行工作(政策)。
2、負責總體發展規劃及實施、管理
3、向董事會提出經營預算和費用預算。
4、領導項目公司的經營活動，實現經董事會批準的預算利利潤指標。
5、保證項目公司能提供符合標準的服務
6、收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調整項目公司的經營方向，項目公司不斷得到發展塑造本項目公司形象。
7、決定廣告基調，指導廣告戰略。
8、代表本項目公司對外開展公關活動。
10、按既定模式管理公司。
11、建立和完善公司的工作程序和規章制度。
13、向董事會提出組織系統表，人員編制和工資總額計劃。
14、決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲
15、向董事會提出營業狀況和財務狀況報告，接受質詢，將決議事出有因項轉達所屬人員，並執行該項決議。
16、審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI形象、規章制度、福利薪金、各崗位責任制等的審訂。
17、負責督導行政部、財務部的各項工作和事務。
18、親臨現場處理本項目公司緊急事件，確保企業正常運作。
19、支持協調會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。
20、發現並消除公司的安全隱患，為大規模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。
21、保證員工和客人在公司內的安全。
22、抓好企業文化建設。
三、營銷策劃中心職能
1、對總經辦負責。
2、根據公司有關經營發展戰略，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報總經理。
3、負責根據銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。
4、根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。
5、深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集房地產信息，不斷推出各種促銷手段和措施。
6、負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作。
7、負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。
四、工程管理中心
1、向總經辦負責。
2、參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計並審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作。
3、根據公司各項目建設的實際情況，編制並實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。
4、參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，並進行審批、簽訂。
5、加強質量控制，保證工程施工按有關規定要求進行。
6、協調好各部門及外單位的關系，使工程順利進行。
五、業管理中心
1、向總經辦負責。
2、 協助總經辦管理開發部、人事行政部、財務部、物業管理部的具體工作和事務。
3、 負責綜合經營開發管理以及規劃、協調、指導和監督。
4、 負責資金計劃、資金調度和控制管理。
六、 銷售部職能
1、 向營銷策劃中心負責。
2、 負責公司商業物業、物業內公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。
3、 協同策劃部掌握市場行情，制定並執行相應的招商計劃、策略。
4、 挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，並對客戶資料進行整理歸檔。
5、 與新舊客戶保持良好關系，協助客戶解決在招商、租售過程中的問題。
6、 負責辦理招商、租售中的各項手續，做好售後服務工作。
7、 協助財務部收取客戶需繳交的各項費用。
8、 配合其他部門做好客戶服務工作。
七、 策劃部職能
1、 向營銷策劃中心負責。
2、 根據公司的發展戰略制定房地產的各項推廣策劃方案。
3、 負責房地產廣告的製作及實際操作。
4、 負責根據物業的特點組織策劃各項公關宣傳活動，並負責其實施工作。
5、 協同銷售部進行物業招商、租售工作。
八、 設計部職能
1、 向工程管理中心負責。
2、 參與項目的投資分析、建築策劃等項目開發的前期規劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。
3、 參與做好各項從規劃方案至施工圖紙過程中的建築成本控制、估測工作。
4、 負責樓宇室內、外主要建築材料的規格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。
5、 收集房地產、樓宇的市場調研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。
6、 組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作。
7、 負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。
8、 與設計合作公司的交流、配合工作。
9、 完成其他工作。
九、 工程部職能
1、 向工程管理中心負責。
2、 負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。
3、 負責嚴格執行公司的決議，嚴格工程預、決算的審批手續，合理使用財力、物力，發揮經濟效益。
4、 協助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作。
5、 進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計，監督進度計劃的實施，完成工期目標。
6、 負責管理施工隊伍，並協調好對內對外的關系。
7、 做好材料、設備、人員的管理工作。
8、 整理有關資料、圖紙，做好歸檔工作。
9、 負責工程質量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。
十、 總工室職能
1、 向工程管理中心負責。
2、 負責處理和解決各項工程技術問題。
3、 參與工程項目的設計方案的討論和審核工作。
4、 參與工程建設成本的分析和控制工作。
5、 參與工程的建築材料的選用及材料進場的驗收工作。
6、 參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。
7、 主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。
8、 審批各工程項目施工、組織設計方案。
9、 收編並保管工程項目的全部技術檔案。
十一、 裝修部職能
1、 向工程管理中心負責。
2、 負責工程項目的外裝修及內裝修的施工計劃、資金計劃的制定並組織實施。
3、 參與工程招、投標工作，協助總工室對工程項目進行質量監控。
4、 主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。
5、 審批各工程項目施工、組織設計方案。
6、 解決裝修工程中的各項工程技術問題.
7、 收編並保管工程項目的全部技術檔案。
十二、 預決算部職能
1、 向工程管理中心負責。
2、 負責工程預結算書的編制工作。
3、 參與工程施工合同的編寫工作。
4、 協助財務部審議工程付款情況。
5、 參與工程驗收，並對工程適時進行預決算工作。
十三、 項目拓展部職能
1、 各綜合管理中心負責
2、 負責項目的開發。
3、 負責對公司項目的立項、申報。
4、 負責土地的規劃、徵用開發和管理。
5、 負責辦理土地證、房地產證、銷售證等各類證件。
6、 協助做好前期工程的服務工作。
7、 協助辦理企業注冊等各項審批工作。
8、 協調好與相關政府部門的關系
十四、 人事行政部職能
1、 向綜合管理中心負責。
2、 編寫制定公司人事行政管理制度。
3、組織統籌公司人力資源開發及聘用工作。
4、組織統籌並管理、監督公司行政管理運作。
5、協調並支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。
6、協調配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。
7、組織、統籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。
8、組織統籌策劃企業文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。
9、依時計劃統計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參
考。
10、制訂公司辦公費用總開支的計劃，並加以調控。
11、配合支持公司對外人事、行政事務工作。
12、做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。
13、公司的各種規章制度的落實和執行。
14、整理建立公司的檔案，統一公司的公文格式
15、對外協調好政府勞動管理部門的關系。
16、負責日常的接待工作。
十五、 培訓部職能
1、 據公司戰略發展制訂公司培訓計劃、培訓費用、培訓總結工作。
2、 訂公司培訓制度及建立完善的培訓體系
3、 協助各部門，制訂實施監督各部門的業務培訓計劃。
4、 組織統籌監督公司各部對員工的培訓及考評工作。
5、 組織安排對新員工進行職前培訓。
6、 組織管理、業務短訓班、研討班、講座等培訓活動。
7、 合理安排培訓人員，檢查培訓質量，組織人員考核。
8、 組織編寫、翻譯、審核培訓教材及資料。
9、 教學儀器設備的保養、維修及購置。
10、管理和控制外派學習的員工，審核員工申請報銷業余學習的學費。
11、負責公司企業文化建設的策劃、安排組織實施工作。
十六、 公關部職能
1、 責樹立公司良好的形象。
2、 責公司對外有關單位、政府職能部門的聯系、溝通工作。
3、 參與公司重大新聞發布會組織籌備工作。接待重要賓客的來訪。
4、 接待重要業務單位來訪。
5、 經常調查研究、收集整理有關資料，了解國內外有關的經濟政策和行業發展情況。
6、 負責辦理公司所需的各種政府批文。
十七、 財務部職能
1、 向綜合管理中心負責。
2、 遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。
3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。
4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定
5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作
6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標准核報一切費用，負責發放員工
工資、獎金。
7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使
用及回收。
8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案
9、 擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。
十八、 物業管理部職能
1、 向總經辦負責。
2、 起草、制訂有關項目公司物業發展的各項策劃方案，呈報主管副總經理。
3、 協助制定有關公司的物業管理發展戰略。
4、 負責協助對本項目公司所有物業維護保養項目可行性研究工作。
5、 協調所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系。
6、 協助主管副總經理審核本項目公司物業的維護保養項目的預算案。
7、 協助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。
8、 協助主管副總經理做好年度、季度、月度物業維護保養報表及費用支出預算的審核與控制。
9、 協助主管總經理處理各種突發及投訴事件。
十九、 財務部職能
3、 向綜合管理中心負責。
4、 遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。
3、抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。
4、負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定
5、按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作
6、執行審批制度，按規定的開支范圍和標准核報一切費用，負責發放員工
工資、獎金。
7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使
用及回收。
8、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳冊檔案
擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。
三、崗點陣圖
高管層
部門層
主管層
員工層
四、雄森時代房地產開發有限公司崗位說明書匯編
崗位是組成公司管理的每一塊磚或每一個部件，管理樹上的每個空格都表示職務名稱，針對每一個崗位都必須有一份崗位描述。
（一） 崗位描述
總經理
1、 職務名稱：總經理
2、 直接上級：董事長
3、 直接下屬：營銷策劃中心副總經理，工程管理中心副總經理，綜合管理中心
副總經理、總經理秘書
4、本職工作：組織、實施、領導公司的正常運作，使公司獲得經濟效益和社會效益。
5、總經理對董事長負責，行使下列職權：
? 主持公司的生產經營管理工作，組織實施董事會決議；
? 組織實施公司年度經營計劃和投資方案；
? 審訂公司內部管理機構設置方案；
? 審訂公司的基本管理制度；
? 制定公司的具體規章；
? 提請或者解聘公司副總經理；
? 公司章程和董事會授予的其它職權；
? 總經理列席董事會會議。
（二） 崗位描述
營銷策劃中心副總經理
1、 職務名稱：營銷策劃中心副總經理
2、 直接上級：總經理
3、 直接下屬：策劃部經理，銷售部經理
4、 本職工作：主持營銷策劃中心全面工作。
5、 直接責任：
7、 草擬公司年度經營計劃，上報總經理批准。
8、 負責編制本中心的年、季、月度工作計劃、租售計劃，行政費用、租售費用計劃。
9、 根據以上計劃指標，負責制定相應的實施方案和措施，在確保完成計劃指標同時，能有效地節省費用。
10、 負責協助總經理對公司所有工程項目投資策劃，項目可行性研究工作。
11、 主持、組織策劃工作，擬定招商、招租及租售方案，確保完成租售指標。
12、 統籌或主持本中心主管級以上的人事招聘、培訓及考核等工作，提名本中心主管級以上人員的聘任、辭退、升職，經綜合管理副總審核，報總經理批准。
13、 負責公司及本中心的信息資料檔案管理督導工作，保證重要文件、資料的保密不外泄。
14、 負責抓好公司員工的思想動態、精神文明、道德教育及職業操守工作，穩定和提高本中心員工隊伍素質等企業文化建設工作。
15、 積極完成上級臨時交辦的各項工作。
『
（三） 崗位描述
工程管理中心副總經理
1、 職務名稱：工程管理中心副總經理
2、 直接上級：總經理
3、 直接下屬：設計部經理、工程部經理，總工程師、裝修部經理、預決算部經理
4、 本職工作：主持工程管理中心全面工作
5、 直接責任：
16、 負責參與工程從投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計並審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到工程竣工驗收全過程操作。
17、 編制並實施完成工程管理中心的月、季、年度工作計劃，按時上報月度工作計劃、資金計劃和工作總結，及時編制、上報、跟進落實生產、辦公用品計劃、材料采購計劃，根據工程預結算書填制工程請款表等事項。
18、 參與工程施工招、投標工作，審議工程施工合同經財務部和專業律師審議後呈報總經理審批。
19、 提名本中心主管級以上人員的招聘及不稱職員工的解聘工作，經人事行政部考核，綜合管理副總審核，報總經理審批。
20、 與政府職能部門搞好關系，力保工程建設順利進展。
21、 主持做好已交付客戶使用的樓宇的工程回訪信息反饋工作及保修期內的工程質量維修跟進工作。
22、 做好策劃部、租售部、公關部、物業經營管理部、人事行政部的各項橫向配合工作，完成公司的各項工程及經營計劃。
23、 完成公司領導的交給的各項臨時性工作。
（四） 崗位描述
企業管理中心副總經理
1、 職務名稱：企業管理中心副總經理
2、 直接上級：總經理
3、 直接下屬：人事行政部經理、物業部經理
4、 本職工作：負責企業管理中心全面工作。
5、 直接責任：
24、 草擬公司年度經營計劃，上報總經理批准。
25、 負責編制本中心的年、季、月度工作計劃、租售計劃，行政費用、租售費用計劃。
26、 根據以上計劃指標，負責制定相應的實施方案和措施，在確保完成計劃指標同時，能有效地節省費用。
27、 負責協助總經理對公司所有工程項目投資策劃，項目可行性研究工作。
28、 負責制定公司各部門工作范圍及各崗位職責，負責編制公司各項工作的操作程序、工作標准，並負責檢查、協調、督導各部門工作的順利開展。
29、 主持、組織策劃工作，擬定租售策劃方案，確保完成租售指標。統籌或主持主管級以上的人事招聘、培訓及考核等工作，提名公司及本中心主管級以上人員的聘任、辭退、升職，報總經理批准。
30、 負責公司及本中心的信息資料檔案管理督導工作，保證重要文件、資料的保密不外泄。
31、 負責抓好公司員工的思想動態、精神文明、道德教育及職業操守工作，穩定和提高公司員工隊伍素質等企業文化建設工作。
32、 積極完成上級臨時交辦的各項工作。
-（五） 崗位描述
策劃部經理
1、 職務名稱：策劃部經理
2、 直接上級：營銷策劃中心副總經理
3、 直接下屬：策劃助理
4、 本職工作；策劃方案的撰寫及實施。
5、 直接責任：
33、 統籌組織本部的策劃工作。
34、 負責有關市場策劃方案的撰寫、廣告方案的撰寫與編制，並有效地組織實施與監控。
35、 搜集有關房地產市場信息及資料，建立和逐步完善信息資料庫的管理，為市場租售提供有利依據。
36、 為公司提供市場及租售策劃方案，並協助實施與監控。
37、 提供廣告策劃方面的報價，以及材料、市場動態的資料，並分類整理存檔管理。
38、 編制市場推廣費用的計劃，並加以監控與及時呈報。
39、 負責展銷會現場氣氛布置的方案，組織實施並確保租售計劃的完成。
40、 協助人事行政部做好本部門人員招聘、考核、培訓工作。
41、 積極配合公司各部門運作管理及協調工作。
42、 組織完成本公司的CI、VI策劃工作。
43、 積極完成上司安排的工作。
（六） 崗位描述
策劃助理
1、 職務名稱：策劃助理
2、 直接上級：策劃部經理
3、 直接下屬：策劃文案
4、 工作責任：
44、 負責有關市場策劃方案、廣告策劃案的撰寫。
45、 負責監督有關租售計劃的實施和總結分析。
46、 搜集有關鋪位、寫字樓招租、房地產銷售市場信息，並分類整理成檔。
47、 協助經理制定本部門的月、季、年度的工作計劃和總結分析。
48、 負責相關市場推廣資金計劃，監督並作總結分析。
49、 負責監督、指導策劃文案的工作。
50、 完成經理交待的臨時任務。
望採納。
『伍』 房地產項目的營銷活動設計
一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標
建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
（4）、廣告風格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。
『陸』 房地產開發項目已經建設完成，還需要編制水土保持方案嗎
當然要編復制水土保持方案。新修訂制的《中華人民共和國水土保持法》從2011年3月1日起施行，第十五條規定：有關基礎設施建設、城鎮建設、公共服務建設等在實施過程中可能造成水土流失的，規劃的組織編制機關應當在規劃中提出水土流失預防和治理的對策和措施，也就是所謂的水土保持方案！
『柒』 在乙方地產公司，做策劃具體工作內容如何呢，在線等
一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求
策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和 用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）、分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。
4、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
5、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標
建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
（4）、廣告風格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。
6、具體行動方案
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。
『捌』 房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容並如何控制
第一部分 投資管理
第一章 項目投資管理制度 6
第二章 項目建議書編制指引 9
第三章 項目可行性研究報告編制指引 11
第四章 項目立項評審決策指引 19
第二部分 規劃設計管理
第一章 項目設計管理制度 21
第二章 規劃方案設計作業流程 25
第三章 建築方案設計作業流程 26
第四章 景觀環境設計作業流程 27
第五章 規劃設計指引編制要點 28
第六章 規劃設計任務書編制要點 33
第七章 項目規劃方案評審指引 36
第八章 建築單體方案評審指引 38
第九章 景觀設計任務書編制要點 41
第十章 施工圖審查基本要求 44
附：項目規劃設計方案簡評表 46
施工圖審查意見表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理組織 51
1.1管理組織機構 51
1.2項目經理部的組織管理 52
第二章 經濟合同管理 55
2.1經濟合同管理規定 55
2.2工程類合同編制要點 59
2.3標准格式合同內容要點 61
2.4對外合同及付款簽批的意見 63
2.5合同付款管理程序 66
附：經濟合同審批表（500萬元以上） 68
經濟合同審批表（500萬元以下） 69
經濟合同付款審批表 70
合同管理台帳 71
第三章 采購與招標管理 72
3.1招標管理規定 72
3.2材料設備采購規定 78
3.3甲供材料設備采購操作要點 81
3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83
附：招標文件審批表 85
中標通知書 86
投標承諾函 87
履約保證金保函 88
材料設備采購計劃表 89
零星（緊急）采購審批單 90
限價（指定品牌）材料設備審批表 91
乙供材料設備審定表 92
第四章 工程進度管理 93
4.1工程進度管理規定 93
4.2施工進度控制流程 95
4.3施工進度控制指引 97
4.4進度計劃內容編制要點 99
第五章 工程質量與施工管理 100
5.1項目施工管理規定 100
5.2施工組織設計制度 104
5.3技術交底及施工圖會審制度 108
5.4樣板指路制度 110
5.5工程質量現場檢查內容與要求 113
5.6材料設備質量技術要求管理規定 115
5.7材料設備進場驗收指引 117
5.8質量保證資料檢查要求 119
5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121
5.10項目預驗收檢查要點 122
5.11項目竣工驗收檢查要點 124
5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126
5.13工程竣工總結編制指引 132
5.14工程管理獎罰制度 135
附：重點監管部位質量監管計劃表 136
材料設備質量監管計劃表 137
材料設備進場驗收單 138
甲供材料設備台帳 139
第六章 工程造價管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程設計變更管理規定 143
6.3現場簽證管理規定 147
6.4項目成本核算與分析指引 149
6.5工程結算控制指引 151
6.6工程造價管理獎罰制度 154
附： 設計變更審批表 155
設計變更通知單 156
現場變更簽證通知單 157
現場變更簽證費用審核單 158
成本動態統計控製表 159
現場簽證統計台帳 161
設計變更統計台帳 162
合同統計台帳 163
第七章 安全文明生產管理 164
7.1安全文明生產管理制度 164
7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168
7.3施工現場安全檢查指引 170
7.4施工現場文明生產管理要點 172
7.5工程事故處理指引 173
第四部分 營銷管理
第一章 組織架構與編制 175
第二章 營銷策劃管理 176
2.1 總則 176
2.2 總體策劃 177
2.3階段策劃及實施 178
2.4市場調查與前期策劃 179
2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標准 182
第三章 現場銷售工作管理 192
3.1銷售准備 192
3.2現場銷售過程 193
第四章 現場銷售工作規范 195
4.1銷售准備工作 195
4.2銷售價格管理要點 199
4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201
4.4銷售面積確定操作要點 202
4.5銷售工程設計裝修注意事項 204
4.6廣告方案與實施操作 206
4.7銷售過程管理要點 209
4.8房產價格折扣管理指引 211
4.9銷售收款指引 214
第五章 客戶服務工作規范 217
5.1客戶服務部職責 217
5.2客戶資料管理指引 218
5.3退換房辦理指引 220
5.4更名辦理指引 222
5.5客戶按揭代辦指引 224
第六章 營銷費用制度 226
第一部分 投資管理
第一章 項目投資管理制度
1 總則
1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。
1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基於市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。
2 項目投資建議
2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。
2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。
2.3項目建議書經總經理辦公會批准後，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。
3 項目投資論證
3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。
3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限於：
1）宏觀和微觀投資環境分析；
2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；
3）項目初步定位；
4）資金來源計劃及融資方案；
5）投資估算；
6）經營效益分析等。
3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告後，報公司總經理辦公會審查。
3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，並為提交投資決策委員會審議做好資料准備。
3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。
4 項目投資決策
4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。
4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告後，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種：
1）同意立項；
2）不同意立項；
3）推遲立項。
4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，並再次提交總經理辦公會審議。
4.4總經理辦公會同意立項後，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。
4.5投資決策委員會同意立項後，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。
5 項目並購及合資合作
5.1項目並購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。
5.2計劃配套部負責項目兼並和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批准。
5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。
6 項目變更與調整
6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限於：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、後續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。
6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析後編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。
第二章 項目投資管理工作流程圖
第三章項目建議書編制指引
1 城市規劃及發展簡述
2 項目決策背景及摘要
2.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。
3 項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建築面積、公建建築面積；綜合容積率、住宅容積率；建築密度；控高；綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。
4 法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
5 市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵；產品定位及建議。
6 主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。
7 結論和建議
第四章 項目可行性研究報告編制指引
1 項目決策背景及分析
1.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。
2 項目概況
2.1宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物的相對位置和距離、地段的定性描述）。
2.2宗地現狀
1）四至范圍；
2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）
2.3項目周邊的社區配套
1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。
2.4項目周邊環境
治安情況、空氣狀況、雜訊情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
2.5大市政配套
周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。
2.6規劃控制要點
1）總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；
2）住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積；
3）綜合容積率、住宅容積率；
4）建築密度；
5）控高；
6）綠化率等。
2.7土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2.8土地升值潛力初步評估
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。
3 法律及政策性風險分析
3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
3.1.1項目用地現狀
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。
3.1.2計劃手續
項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。
3.1.3規劃手續
規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。
3.1.4土地手續
征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。
2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。
3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。
3.2合作方式及風險評估
合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。
3.3總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
4 市場分析
4.1區域住宅市場成長狀況
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。
4.2區域內供應產品特徵
各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。
4.3區域市場目標客層研究和市場定位
各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍、本案目標人群特徵、確定目標客戶、市場定位。
4.4整體市場對本案有重大影響的因素
產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵等。
4.5產品定位及建議
戶型類型、面積標准、不同類型產品的比例。
5 規劃設計初步分析
5.1規劃設計的可行性分析
規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。
6 工程及銷售計劃
1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的佔有率。
3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計劃實現的可行性分析。
7 投資收益分析
7.1成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建築面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。
7.2稅務分析
營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。
7.3經濟效益分析
1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。
2）項目開發各期的利潤體現。
3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。
4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。
7.4項目資金預測
資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。
8 綜合分析與建議
8.1優勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.2劣勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.3機會
從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
8.4結論和建議
附表1 開發成本測算
項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
一、土地價款支出
二、前期開發准備費
三、主體建築（裝飾）工程費
四、主體安裝工程費
五、社區管網工程費
六、智能化系統費
七、園林環境工程費
八、配套設施費
九、其它建設工程支出
十、管理費用
十一、銷售費用
十二、財務費用
十三、各項稅金
十四、預備費
十五、總計
在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。
附表2 投資收益分析
項目名稱： 製表人：
編制單位： 編制日期：
項 目 序號 總金額
（萬元） 可售面積
（M2） 單位金額
（元/M2） 備 注
一、銷售總收入 1
1 多層住宅收入 2
2 高層住宅收入 3
3 小高層住宅收入 4
4 公建收入 5
5 車庫收入 6
6 其他收入 7
二、各項支出總額 8
1 建造成本 9
1.1土地價款支出 10
1.2前期開發准備費 11
1.3主體建築工程費 12
1.4主體安裝工程費 13
1.5社區管網工程費 14
1.6智能化系統 15
1.7園林環境工程費 16
1.8配套設施費 17
1.9其他建設工程支出 18
2.0預備費 19
2 銷售費用 20
3 管理費用 21
4 財務費用 22
5 營業稅金及附加 23
四、利潤總額 24
減:所得稅 25
五、凈利潤 26
六、項目投資總額 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 銷售利潤率
30
3 成本利潤率 31
4 成本凈利率 32
5 投資利潤率 33
6 投資凈利率 34
附表3 開發各期利潤預測
經濟指標 年 年 年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤（元/m2）
利潤（萬元）
第五章 項目立項評審決策指引
1 項目可行性評審方式和要求
1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。
1.2總經理辦公會的評審採用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。
1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。
2 評審內容要點
2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查
1）所用背景資料的可靠性；
2）可行性論證分析的內容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入為主的「假設」。
2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性
1）所在地域選擇；
2）開發產品的選擇；
3）項目品牌與企業品牌的協調性；
4）開發項目規模；
5）開發項目檔次；
6）目標客戶選擇。
2.3投資收益及風險
1）風險分析是否充分；
2）風險規避措施是否可行；
3）潛在風險對公司經營策略的影響；
4）投資收益測算的可信程度；
5）投資收益是否滿足要求。
2.4項目策劃的評價
1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性；
2）規劃概念的創新；
3）工程計劃及銷售計劃是否可行。
2.5資源能力評價
1）開發項目對近期經營計劃的影響；
2）資金來源的可行性；
3）項目開發管理能力；
4）專業資源及解決途徑的可行性。
3 項目可行性評審決策會議
3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，並隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。
3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。
3.3評審人員在會議最後做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。
3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。
4 評審決策結論
評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。
第二部分 規劃設計管理
第一章 項目設計管理制度
1總則
1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建築方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。
1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控製成本的重要途徑。
2 項目設計管理過程的一般規定
2.1項目設計管理內容
2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，但不限於：
1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書；
2）選擇符合資格要求的設計單位；
3）配合成本控制、實施限額設計；
4）參與設計過程（或事後檢查）重要階段的評審；
5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；
6）組織各設計階段的銜接、協調；
7）明確設計更改控製程序，並保證設計更改按規定的程序進行；
8）項目完成後的設計總結、資料備案。
2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。
2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術介面要求，總工辦在委託設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。
2.2設計要求
2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。
2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標准都必須作為設計任務書的附件一並提交設計單位，並與設計單位進行確認。
2.2.3為保證各階段設計要求的准確、完整，並符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。
2.3設計過程跟進
2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委託合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。
2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。
2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，並存檔備案。
2.4設計成果
2.4.1與設計單位訂立的設計委託合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。
2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委託有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。
2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。
2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，並跟蹤記錄。
『玖』 是不是每個房地產開發項目都需要編制修建性詳細規劃
必須要編制的。房地產開發第一個證是土地證，這個簡單，交完出讓金就發了。第版二個、第三個證都是規劃證。特權別是第三個《建設工程規劃許可證》，申請時必須做好建築平、立、剖面圖，還有效果圖，這就是你們以後開發的詳細規劃。政府就是通過企業的詳規，來實現他們編制的總規、控規落地的。
『拾』 求助，房地產開發流程，前期准備工作應該怎麼做
1. 計劃管理在房地產開發中的地位和作用-----案例：萬科成立計劃管理委員會的目的和作用
1.2. 中國房地產企業計劃管理的現狀和存在的問題剖析
1.3. 計劃管理的定義和概念
1.4. 加強計劃管理的目的
第二章 房地產公司的計劃管理框架
2.1. 房地產企業計劃管理框架--案例：萬科三級計劃體系詳解
2.2. 如何建立計劃管理平台--案例：萬科計劃管理平台「一台五管」介紹
a) 計劃開發管理
b) 計劃編制管理
c) 計劃動態管理
d) 計劃信息管理
e) 計劃組織管理
2.3. 房地產企業計劃管理關系圖-----案例：萬科計劃管理概括總圖解析
第三章 房地產企業計劃管理的流程---案例：萬科計劃編制流程的「兩段八步法」
3.1. 房地產項目計劃的定義階段
3.1.1. 分析環境，尋找計劃限制
3.1.2. 描述項目，項目干係人理解項目的方向
3.1.3. 制定目標，項目干係人理解項目的性能和功能，以及驗收標准
3.1.4. 分解工作，明確每個部門和干係人的職責和工作要求
3.2. 計劃的編制階段
3.2.1. 核算資源，
3.2.2. 分配職責，
3.2.3. 落實工作，
3.2.4. 控制風險
3.3. 房地產開發計劃編制主要內容---案例：萬科計劃中不可缺的「八章節」詳解
3.4. 房地產企業計劃管理的「三要素」
3.5. 房地產企業計劃管理的基本流程---案例：萬科針對一般項目、加速項目、境外合作項目不同計劃流程的解析
第四章 如何編制房地產企業三年經營計劃
4.1. 三年經營計劃編制的流程------案例：萬科如何學習惠普創立了房地行業三年計劃編制工具—POM：流程管理
4.2. POM的主要流程和要點介紹
4.2.1. 明確企業的宗旨和目標
4.2.2. 建立企業的發展願景
4.2.3. 制定企業的計劃
4.2.4. 行動和改進
4.3. 萬科的「戰略規劃七步法」制定三年規劃詳解
4.4. 房地產企業三年計劃的章節和內容---案例：萬科三年計劃解析
4.4.1. 如何設置企業三年經營的財務方面指標
4.4.2. 如何設置企業三年經營的業務指標
4.4.3. 如何設置企業三年經營的客戶緯度指標
4.4.4. 如何設置企業三年經營的內部管理指標
第五章 如何編制房地產企業的項目計劃
5.1. 房地產項目應該包含的主要計劃---案例：萬科每個項目必須變質的「七項2級計劃」解析
5.2. 企業如何編制土地儲備計劃---案例：中海、萬科如何設置合理的土地准備量
5.3. 企業如何編制項目運營計劃---案例：宏觀調控中運營計劃編制的注意事項，美國房地產企業如何應對金融危機
5.3.1. 經營計劃的內容---案例：萬科經營計劃中十項核心內容介紹
5.3.2. 標桿企業經營計劃的示範文本剖析
5.4. 企業如何編制項目資金計劃---案例：萬科提出「均好中加速」的目的
5.5. 如何編制項目控制計劃----案例：萬科核心歷程碑節點介紹
5.6. 如何編制人力資源規劃---案例：萬科為何提出項目發展中人力資源一票否決制
5.7. 如何編制項目目標計劃---案例：萬科、中海目標成本指導書解析
5.8. 如何編制項目營銷費用預算計劃
第六章 如何編制部門的職能計劃和項目的操作計劃
6.1. 部門職能計劃的編制方法
6.2. 如何編制項目的作業計劃--案例：萬科、中海項目作業計劃解析
6.2.1. 設計計劃的編制說明
6.2.2. 采購計劃的編制說明
6.2.3. 施工計劃的編制說明
6.2.4. 營銷計劃的編制說明
6.3. 專項計劃的編制方法
6.3.1. 開盤專項計劃的編制---案例：萬科、中海項目開盤計劃解析
6.3.2. 入伙專項計劃的編制---案例：萬科入伙計劃講解
6.3.3. 結算專項計劃的編制
第七章 房地產企業計劃執行與反饋
7.1. 計劃控制部門的職能---案例：萬科計劃管理部門的設置思想分析
7.2. 計劃控制的核心目標---案例：萬科如何通過計劃管理辦法控制項目公司
7.3. 計劃控制和反饋的流程---案例：萬科「計劃控制三部曲」解析
7.4. 計劃執行的績效評估---案例：萬科「計劃績效評估全能公式」解析
7.5. 業務計劃的監控方法---案例：萬科「計劃管理信息平台」介紹
7.6. 職能計劃的監控方法
第八章 房地產企業建立企業計劃管理體系的注意的事項
8.1. 全員、全過程規劃計劃管理體系
8.2. 規范化是計劃管理的基礎
8.3. 通過績效管理建立計劃管理運營和監控
8.4. 通過多種手段提升計劃管理效率
8.5. 計劃管理信息化搭建