購物中心營銷策略推廣

㈠ 迪拜購物中心的經營策略

海灣地區著名商業金融城市迪拜以其優惠的海關稅收政策和琳琅滿目的高檔商品成為全球重要的購物天堂之一，享有「中東香港」的美譽。如今，遍布全市的大大小小數十家大型購物中心已成為迪拜獨特亮麗的城市風景線，吸引著全球各地越來越多的遊客前來觀光購物。在全球經濟一體化和國際商旅活動日益頻繁的背景下，為了在競爭日趨激烈的國際消費品零售業市場中搶占更多市場份額，迪拜各大購物中心多結合自身的環境特點與市場定位，走出了注重創意、以顧客為本、借零售業帶動周邊產業發展的獨特發展之路。
為了吸引遊客光臨，迪拜的購物中心大多強調文化營銷，在規劃創意中注重迎合顧客差異化消費心理，通過建築風格設計、環境景觀規劃和內部裝飾集中展現其文化品質。例如，在迪拜政府弘揚本民族文化的倡導下，許多購物中心在內外裝修上大打「復古」牌，因而中世紀風格購物廣場紛紛成為各商廈中的靚麗景色。以伊本·白圖泰購物中心（Ibn Battuta Mall）為例，該購物中心使用了阿拉伯中世紀最著名旅行家伊本·白圖泰的名字，因而「環游世界」理所當然地成為其核心主題。伊本·白圖泰一生曾游歷南歐安達盧西亞、北非摩洛哥、埃及、西亞波斯、南亞印度和東方中國等地各具特色的文明古國，商場就以這六個古國的特色為主題，由六大區組成。
伊本·白圖泰購物中心的開發商以這六種風格各異的文化為靈感，構建了彼此相連的六座富有鮮明地域特色的仿古宮殿建築，並在內部商鋪的裝修上著力再現上述國度的中古市井街巷，巧妙地實現了現代消費商品與古典店鋪環境的完美結合，加之點綴其間、隨處可見的世界古代著名科技發明復製品與東西方文化交流歷史文物，使消費者在歷史與現代交融的文化氛圍中獲得移步換景般的獨特購物體驗。作為城市人文景觀的重要組成部分，文化內涵正在成為迪拜各購物中心凝聚自身品牌市場感染力中最活躍的因素。
另一方面，迪拜的購物中心一貫強調顧客至上，各類購物輔助設施配套齊全，從商業服務角度突出經營者對消費者的人文關懷，許多購物中心內隨處可見的自助銀行、取款機及外幣兌換所使遊客可以輕松提款購物並實現美元、英鎊和歐元等國際貨幣與當地貨幣迪拉姆之間的相互轉換；四通八達的室內旅客代步車讓遊客在購物途中免除長距離步行之苦；設有專人看護的兒童樂園，使一家出行的遊客可以將孩子寄託給保育員後放心輕松購物；優質高效的無線網路服務，讓商務旅客可以在購物中心大廳任意地點連接網際網路處理公務；常駐店內的各大旅行社可以向過往遊客及時提供汽車租賃、酒店預訂及導游等便利服務；通過安全便捷的敦豪(DHL)快遞服務專櫃，來自全球各地的遊客可以在第一時間將所購禮品寄送給遠方的親友，並由此免除因行李增加給旅途帶來的不便。
此外，為了彌補因地處乾旱少雨的熱帶沙漠地區自然氣候及風景先天缺陷，迪拜所有購物中心均非常注重營造涼爽宜人的內部綠化環境，強調空間與景觀的交融、人與景觀的互動，藉助各類花圃園藝、陽光頂棚及噴泉水池等室內景觀渲染自然愜意的消費購物氛圍。如今，迪拜市內各購物中心不僅是吸引外國遊客的重要城市景觀，同時也成為本地人日常休閑娛樂的主要活動場所。
由於客流量日趨增多，迪拜購物中心已經成為當地房地產開發公司推銷、展示其產品的理想平台，而房地產開發商帶來的巨額廣告收入也成為支撐購物中心發展運轉的重要資金來源之一。零售業與房地產業、金融業的有機結合使迪拜購物中心成為城市商業文化的重要傳承載體，在迪拜政府打造「海灣魅力時尚之都」整體規劃中發揮著不可替代的生力軍作用。

㈡ 商業地產項目術語

商業地產項目術語

商業項目術語
1. 零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境,使消費者從零售商店裡獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足,它直接關繫到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段--也是最後階段。
2. 零售戰略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務於哪些顧客和將提供什麼樣的商品和服務，並建立和保持競爭優勢的系統性謀劃。具體上它包括企業使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統，低成本經營，以及零售活動組合等等。
3. 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。
4. 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統，保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標。
5. 市場化經營 商場化管理：指採取「整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付「，各櫃相對自主經營，並以規范化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。
6. 精細化管理：是以「精確、細致、深入、規范「為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。
7. 購物中心交通規劃：購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規劃，以及建築內部的人流組織。
8. 購物中心的人流
購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。
9. 購物中心的交通
購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和後勤貨運交通各行其道。
10. 一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬體環境，主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。
11. 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標准，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁櫃、櫃台、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。
12. 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。
13. 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯系如樓梯、電梯和自動扶梯。
14. 劃分防火分區：在建築中采有耐火性能較好的分隔物將建築物空間分隔成若干區域的防火技術措施。
15. 劃分防煙分區：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。
16. 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨櫃和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。
17. 交通空間：包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。
18. 商品展示空間：從常規的櫃架到地台、牆面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。
19. 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。
20. 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。
21. 櫃台：櫃台是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，櫃台或全部用於展示商品，或上部展示商品，下部用於貯藏。
22. 貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品並少量儲存商品的設施。
23. 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。
24. 轉租商鋪：商鋪最終使用人並非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。
25. 關系營銷：是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關系，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、良好的服務以及適當的價格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和社會的關系紐帶。
26. 滲透營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。
27. 誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業和消費者始終堅持信息對稱原則，企業誠實經營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業的長期發展。
28. 營銷創新:是根據營銷環境的變化情況，並結合企業自身的資源條件和經營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。
29. 項目運營組：指根據項目運作需要，合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面專家人員組成專門負責項目，進駐項目現場，負責項目各周期的具體工作的運營團隊。
30. 專家顧問團：指根據項目運作需要，組成經營、管理、營銷、物業等各方面的顧問專家團隊，從外圍對項目組進行指導、監督，以保證項目正常、順利、良好的運營。

31. 系列廣告策略：就是預定的時間里連續發布由統一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。
32.店面：是商店建築物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建築材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。
33. 商鋪：經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。
34. 商業街商鋪：商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。
35. 市場類商鋪：在這里特指在各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。
36. 社區商鋪：指位於住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。
37. 住宅底層商鋪：指位於住宅建築底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。
38. 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心裏面的鋪位。
39. 商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓裡面用於商業用途的商業空間。
40. 交通設施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。
41. 商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。
42. 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然後在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。
43. 轉租：指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。
44. 物流中心：是公司優化分銷渠道、完善分銷網路、進行業務重組的結果，同時也是第三方物流理論得到應用的產物。
45. SP：Sales Promotion，中文翻譯即銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預算內，在某一目標市場中所採用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交易目的促銷手段和措施。
46. 價格折扣策略：挑戰者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。
47. 廉價產品策略：用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。
48. 聲望策略：市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優的產品，並且標定更高的價格。
49. 產品繁衍策略：挑戰者可以通過推出大量不同式樣的產品，向顧客提供更多的選擇來追逐領導者。
50. 集客：指為商業經營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業設施，最大限度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢及時間。

51. 市場定位：是指為使產品在消費者心目中相對於競爭產品而言占據清晰、特別和理想的位置而進行的安排。
52. 營銷組合：是指企業為了在目標市場製造它想要的反應而混合採用的一組可控制的戰術營銷手段。
53. 市場營銷實施：是指為實現戰略營銷目標而把營銷計劃轉變為營銷行動的過程。
54. 市場營銷控制：包括估計市場營銷戰略和計劃的成果，並採取正確的行動以保證實現目標。
55. 差異化營銷：是指企業根據市場細分原則，通過差異分析方法對總體市場環境和個體市場環境的分析和比較，找出對自己企業最有利的差別利益。
56. 形象差異化：即企業實施通常所說的品牌戰略和CI戰略而產生的差異。
57. 市場差異化：指由產品的銷售條件、銷售環境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售後服務差異。
58. 市場細分：是根據消費者對產品不同的慾望與需求，不同的購買行為與購買習慣，把整體市場分割成不同的或相同的小市場群，分為「異質市場「和「同質市場「
59. 同質市場：是指消費者對產品的需示大致相同，如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。
60. 異質市場：指消費者對產品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。
61. 產品定位：這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區別於競爭者的產品。
62. 價格定位：指營銷者把產品、服務的價格定在一個什麼樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。
63. 品牌定位：是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。
64. 促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關系等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式後，又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。
65. 營銷戰略定位：就是通過規劃，制定企業發展的宗旨、目標，使企業的資源和能力與不斷變化著的營銷環境相適應的過程，這種定位表現為制定一個企業營銷的長期性、全局性、方向性的動態發展規劃。
66. 區別營銷：是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產品。
67. 定製營銷：是指根據顧客的個性特點和差別化需求，為顧客「量體裁衣「，提供差別化需求商品和服務需求。
68. 一對一營銷：是針對不同顧客的性質及購買經驗，「一對一「地提供個人化商品和服務。
69. 撇脂定價法則：是將新產品價格定得較高，盡可能在產品壽命周期之初賺回最大利潤。
70. 犧牲商法：指通過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業的知名度，留給消費者深刻的企業形象和商業信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化的營銷手法。
71. 無縫營銷：為了提高整條營銷渠道的服務質量，從而為消費者創造更有價值的服務，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協作，就如同在職一個企業的團隊中一樣工作的營銷方法。
72. 越軌營銷：是在不違規的情況下通過假裝無知、製造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，製造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業和產品贏得揚名的機會。
73. 直效營銷：是營銷者不受傳統營銷通路的限制，通過媒體直接與顧客溝通，進而產生互動式的反應或交易。
74. 實時營銷：是指企業在經營過程中，把消費者當作夥伴，利用現代發達的信息技術，經常性地與消費者進行對話，直接了解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業企業經營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業企業間的距離，取得營銷的成功。
75. 商業組織體系建設
根據商業企業的市場環境、物業狀況、業態定位、市場定位和企業目標等，進行管理的組織架構、部門的職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。
76. 商業制度體系建設
根據不同商業企業的管理的特點和需要，制定商業企業的各項規章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業企業的各個崗位、程序、環節和各方面的工作，確保管理的有序、規范。
77. 商業流程設計
對現代商業的商品流、票據流、資金流、信息流進行合理地設計，確保流通環節的簡潔、規范和通暢。
78. 商業招商招租
為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區的招商。
7. 商業經營管理
根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入我們自主開發的商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。
80. 商業營銷策劃
根據商業企業的市場競爭狀況和經營狀況，進行商業營銷戰略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。

㈢ 求一個實體（企業，公司）調查報告，對其進行分析，包括現狀，問題，前景等，個人觀點建議，市場營銷戰略

水游城項目調研計劃
背景材料（僅供參考）
「水游城」 主題購物樂園，位於南京中華路、夫子廟商圈核心地段的大型休閑購物中心，總建築面積16.7萬平方米，其中商業面積約10萬平方米，酒店面積2.7萬平方米，停車場面積為4萬平方米，算得上是城南地區最大的商業設施。融合了假日酒店、運動天地、影院、休閑中心、時尚生活風格品牌店、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構思的生活體驗。在布局設置、功能劃分、經營理念等方面均不同於原有的商業購物場所，「水游城」強調將休閑、舒適的購物狀態與多樣性的游樂設施、樂趣演出相結合，以繽紛多彩的生活體驗滿足家庭消費的不同年齡、性別、個性的多元生活情趣。同時依靠南京市得天獨厚的自然人文環境，以精妙的建築設計手法將自然、陽光、水流、倒影描繪到「水游城」 這個主題購物樂園中。同時投資方將國際先進的「時間性消費體驗」 概念引入，誓將在水游城這一城市的中心舞台上演永不落幕的演出。
項目由上海鵬欣地產投資約十多億元人民幣傾力打造。鵬欣集團的實力與該項目的地域優勢及特色商業模式定將吸引眾多的國際、國內知名品牌。目前酒店已經簽約業界馳名的洲際酒店集團進行管理，商場4-5樓也成功引進橫店集團的中高檔影城入駐。該項目成為南京都市時尚風格新地標。
原有的品牌狀況：
負二樓：SPORT 100，U1，AZONE，HANG TEN，真維斯，駱駝，1727，IN BASE，BHG 超市，美食廣場
負一樓：科藝眼鏡，曼妮芬，安莉芳，THE SUIT AOYAMA，蘭茶坊，e base，Iceason ice-cream，BEAUX-ARTS，STGE，MUJI無印良品，福殿靴下屋，自然派休閑食品，MAP，美美主義餐廳，Hello Kitty，果燃掂甜品店，貝兒多爸爸的泡芙工房，Lovely Lace，E BLAN，亮視點，曼古銀，嘉貝詩，CASIO，印度咖喱，櫻之苑，土大力，面道，仙蹤林，麥當勞，iPod，八馬茶葉，Monchhichi，DQ冰淇淋，1432德國花園餐廳，ST&Sat，crocs，ichido，棒！約翰，Leonidas chocolate coffee，COSTA，HOTWIND，mannings萬寧，雪茄吧，和記港式茶餐廳
一樓 ：i.t，Quiksilver，CK underwear，SEPHORA，LEVI'S，GUESS，Byford，P one company，sofft，Steve Madden，Navigare，DOCKERS，ILIONNO，歐爵咖啡，MANGO，Folli Follie，swatch，PIANO MOOD，promod，ZARA ，sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec，adidas originals，K－gold，星巴克Starbucks Coffee，red earth，AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans
二樓：ONLY/vero moda，BASIC HOUSE，NINE WEST，Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive，Lapargay，scofield，Oikos，UNIQLO優衣庫，INDIVI/FA:GE，Proportion，組曲，WHY，Millie's，ZARA，TEENIE WEENIE，E.Land，Pink Mars，優佰購小物屋，LOSACOS，SELECTED，H&M
三樓：Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI,Honey me,卡爾菲特,Lee,NEE,Mark Fairwhale,JINAVA,GXG，rolian mille，Baby Shop，CHEVIGNON，小木馬，MK REPORTER，Donna Moore，Unban Tag，菁意嘉華，寶島眼鏡，ETAM，so basic，塔可美食餐廳，電玩，idef.zuo
四樓：川味観，新華書店，天才寶貝早教中心，沙萱美發，愛麗思住居館，玉皇宮，crocs，LOCK LOCK，OQO，寶貝天使專業兒童攝影，babyart創藝寶貝早教中心，啟路文化生活館，Health&Beauty SPA，源色牧場，萱子飾品，金芭妮，瑪花纖體，尚指顏美甲，UNISEX，橫店影視電影城，時尚生活區
五樓：上海小南國錦氏(東南亞菜)粟鱍軒粥館
1、 有關水游城的主要介紹
南京水游城是第四代購物中心的開山之作，它的開業可能為中國商業地產開發帶來一場新的革命。第四代商業模式強調體驗式購物，在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。購物已不再是第四代商業模式最重要的功能，它是集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能於一體，其中運動、娛樂、休閑佔有相當重要的比例。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。
「水游城」 主題購物樂園，位於南京中華路、夫子廟商圈核心地段的大型休閑購物中心，總建築面積16.7萬平方米，其中商業面積約10萬平方米，酒店面積2.7萬平方米，停車場面積為4萬平方米。

2、 外部環境分析
（1） 國家稅收政策對商場的影響
1、 稅收政策的相關內容
2008年的正當企業面臨新勞動合同的實施及宏觀調控和貨幣緊縮等政策的嚴峻形勢之下又面臨了全球性的世界金融危機，國家為了拉動內需刺激競爭以抵制席捲而來的金融颶風，國家圍繞此目標推出了增值稅轉型改革措施。此次的改革對商業小規模納稅人的影響有如下幾點：（1）小規模納稅人增值稅徵收率由4%調至3%，（2）商業小規模納稅人銷售額標准從180萬元降為80萬元。對此兩點水游城作為一個典型的以小規模納稅人經營為主的百貨商場，將面臨著稅收政策調整所帶來的沖擊。
2、 面對稅收政策的調整水游可採取的經營方向的思考
面對國家稅收的改革水游城在鼓勵和幫助銷售額達標的個體商戶變更為一般納稅人經營的同時按照與廠家合作經營為主導的方向，進一步調整和優化經營品牌。這樣一方面從被動轉向主動，另一方面，經營的重點從出租轉向為以保底合作經營為主，密切與現有廠家保持聯系，擴展他們的經營業務，開拓新的經營品牌。

（2） 通脹對商場經營的影響
2010年11月最新數據顯示，中國CPI同比漲幅已達4.4%，衣食住行無一不在上漲。其中棉花的價格上漲幅度很大，最高價達到7元/500g。在這種情況下，下半年眾多棉織品，服裝等都會提價，而很多借成本上漲而提高棉織品售價的企業會受到通貨膨脹預期加重的影響,抬高提價幅度。以此惡性循環看來服裝產品再次大幅度提價或將不可避免，最終一切的產品成本都將轉嫁到廣大的消費者身上。
作為物價上漲承擔者的消費者對於這樣的物價哄抬上漲的反應也是不盡相同的。在消費者調查當中可以明顯的看出，無論原本水游城的定價如何但在南京眾多的商場當中水游城在消費者心目當中屬於中檔購物場所，50%的被調查者每月逛水游城的頻率為數次，並且絕大多數消費者每次的消費金額在1000元以下。在這樣的一個消費層次上百分之九十的消費者都傾向於打折這樣的促銷方式，還會選擇滿減的消費者只佔兩成。對已處在完全競爭環境下的紡織服裝企業而言，已經沒有多少內部潛力可以挖掘來消化上升的成本，服裝漲價對於各大商場而言已是定局。在這樣的的消費模式下，漲價與打折已經相互矛盾，而滿減的促銷方式將成為商場促銷的主打，可是接受滿減方式的消費者只佔兩成。這一切表明通脹對商場經營的消極影響已經存在。
（三）周圍商圈的分析
1、夫子廟商圈
作為南京民俗文化的發源地，南京城南中華路、夫子廟地區有著豐富的傳統文化底蘊，六朝金粉、人文薈萃，這一區域不但辦公、居住人口眾多，夫子廟一帶更是遊人如織，自古以來既是旅遊勝地又占盡商業繁華，年均超過四千萬的遊客更為它帶來了充沛的人氣，是南京市傳統的重要商業圈之一。
水游城目前的成功主要利益於夫子廟商圈的大量人流。水游城的規劃可以復制，並且能做得更好，水游城的商家只要有利可圖，也很容易流失，唯一不能帶走的就是夫子廟的人流，而這恰恰是其目前成功的基礎。

2、 新街口商圈
新街口作為全南京最大的商業集中地帶，它匯聚了德基，新百，中央，大洋，東方，金鷹國際……商業航母，其節假日的客流量超過了百萬人次。並且其四周交通便捷，公交線路四通八達，日經過班次4000輛；地鐵一號線三山街站離水游城僅200米，徒步5分鍾即可到達；近在咫尺的夫子廟商圈及健康路公交總站與水游城之間形成了強大通暢的人流動線,經年累月,人氣不絕。這些得天獨厚的客觀條件加上商業文化主題特色，以及在商業業態中展示出來的「體驗」式等取得了巨大成功。

（四）競爭對手分析
1、南京各大商場之間的競爭壓力
(1) 中央商場的經營現狀
南京中央商場：從「坐商」到「招商」。 在時尚與品牌成為競爭的今天，中央商場管理層也開始在商場的提檔升級上實施新的轉型戰略。中央商場在軟硬體設施上呈現出以下特點：一是新增加1．5萬平方米的營業面積，』這部分面積的品牌定位於國內國際的一線、二線品牌，高端商品將在20％左右，而整個商場在品種上將從目前的10萬上升到15萬。二是在消費定位上更加完善，把大眾百貨商場引向大型購物中心。
（2）新百的經營現狀
南京新百位於南京市中心最繁華地段新街口廣場的東南側，佔地面積1.3萬平方米，營業面積5萬平方米。自1952年8月創建至今，已經具有半個多世紀的歷史，是一家老字型大小大型百貨零售企業、中國十大百貨商店之一和南京市第一家商業企業股票上市公司。目前，公司13個專業商場，經營品種24萬余種，經濟效益連續16年保持在江蘇省同行第一的地位，2000年銷售、利潤指標名列中國十大百貨商店獨立門店之首，2007年公司累計實現銷售23.80億元，經濟效益創歷史最好水平。近幾年來，南京新百以改革創新為動力，堅持「突出主業，積極走多元化道路」的發展戰略。經營上實施動態調整，優化商品結構，改善購物環境，注重經營特色，不斷提高主營業務能力。南京新百正以「突破創新、與時俱進」的開拓精神，以「真誠獻顧客，滿意在新百」的服務宗旨，全面推動企業向現代化、集團化、國際化的目標邁進。
（3）大洋百貨的經營現狀
南京大洋百貨經營面積達7.6萬平方米。大洋走年輕、時 尚、高檔的消費路線。面對著新街口的激烈競爭大洋的優勢主要有四個：一是成熟專業的團隊，經營管理人員均有多年經營百貨業的專業經驗；二是 貨品，大洋百貨將帶來許多目前南京市場沒有的知名品牌；三是專業經營決心，即只從事百貨業，不挪用資金到其他行業；四 是有雄厚的財力支持。
（4）德基的經營現狀
南京德基廣場一期於2006年6月26日正式營業，廣場首開南京頂級購物中心之先河，在眾商雲集的新街口核心商業中心獨樹一幟。其獨特的建築設計、一流的購物環境、濃郁的藝術文化氛圍、貼心完善的客戶服務，讓消費者盡享世界頂級品牌的無窮魅力與緊貼國際的流行元素，並集合餐飲、休閑、娛樂等完善的功能配套，涵蓋消費者精彩消費生活的全部內容。國際殿堂級品牌的進駐，完全奠定了南京德基廣場的強勢品牌效應，成為長三角地區高端商業的重要一極。
（5）夫子廟小商品市場
南京，夫子廟大市場經1998年、2000年兩次改造，又於2004年5月完成了第三次跨越。提檔升級後的夫子廟大市場，戶均經營面積由4平方米擴大至6—8平方米，用包間、隔斷的形式，限高限寬，規范市場的總體形象，重新進行了商業規劃，經營品種細分歸類，劃行歸市；安裝了中央空調；牆面、地面出新；統一照明，改善和提高了經營環境；市場內外環線所有道路重新進行了鋪建，使之與夫子廟地區風格融為了一體，符合了有關管理部門對市場的要求，增強了市場的競爭力和生命力。
（6）南京太平商場
南京太平商場初建於1947年，曾連續三年被評為「全國商業百強」企業，先後獲得「中華老字型大小」、「全國擁軍商場」、「全國打假工作先進單位」等眾多榮譽稱號。1996年商場新大樓落成開業，2006年作為南京最後一家市屬純國有商業企業，成功改制，正式加盟著名大型民企金盛集團，開始走上新的高速發展的快車道。在激烈的市場競爭中，太平商場針對自身在區位、規模等方面的不足，准確定位為城市區域中心店。南京太平商場：堅持走特色經營之路結碩果

（五）南京經濟狀況分析
近年來，南京經濟發展非常迅速上半年，南京市2010年上半年完成地區生產總值2443億元，同比增長14.2%；完成財政收入561.72億元，同比增長25.3%；城市居民人均可支配收入達15090元，同比增長10.2%；居民消費價格指數為103.4，同比增長3.4%。上半年，南京市居民消費價格指數為103.4，同比增長3.4%。具體來看，食品、煙酒及用品、衣著、醫療保健和個人用品、娛樂教育文化和居住價格都在上漲，其中衣著漲幅為4.1%。
（六）南京產業結構分析
為了適應經濟的迅速增長，南京產業結構調整升級的速度逐漸加快，三次產業產業結構由1990年的9.8：54.4：35.8調整為2006年的3：49：48。總體看來，南京產業結構主要呈現以下變化特點：第一產業增加值不斷上升，但所佔GDP比例逐步下降；第二產業增加值飛速增長，所佔GDP比重先降後升；第三產業增加值與所佔GDP持續上升。通過與全國其他14個副省級城市的產業結構進行對比分析，從生產總值總量分析看，南京目前處於中上水平，但從各產業增加值以及比重分析看，南京第二產業比重較高，而第三產業比重偏低，僅排名第8位。研究表明，南京2006年的產業結構水平與1955年的美國和英國，1975年的日本和德國的水平最接近。而在國內，則與上海1998年、廣州和北京1993年的結構水平最接近。可見，南京產業結構的高級化和發達國家以及國內發達城市間有一定的差距。

3、 內部環境分析
（1） 水游城現狀分析
上海鵬欣集團攜手福岡地所投資15億元，在南京打造一新鮮的消費休閑場所。30%總建築面積167333㎡，其中商業52368㎡（家樂福超市16580㎡），酒店16804㎡，公寓11988㎡，地下4層，裙樓5層，主樓為一棟14層酒店、一棟13層酒店式公寓。15億元的投資，何時才能收回成本？16.7萬平方米的銷品茂，又該由哪些消費群體來支撐？經調查顯示，南京是華東地區最重要的交通樞紐，是長三角地區僅次於上海的一個國際性大都會，輻射周邊達2500萬人口。

1、商業定位
水游城是以流動的水為主體,營造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅遊、文化等為一體的休閑購物主題公園。其中包括若干主力店及次主力店,業態以時尚、新潮為主打；影院定位為目前一線影院標准；餐飲包括大型宴會廳,大型特色餐飲,地方風味...總體商業定位在中檔層次。
2、規劃理念分析
整個商場的規劃理念是較為先進的。
一是將運河引入商場，在運河兩側布置商鋪。雖說這種做法在歐美國等發達國家早已成熟，但國內應用還較少。運河極大地提升了商場的景觀效果與運河兩岸商鋪的經濟價值，使水游城從眾多的商業競爭項目中脫穎而出。二是環形的商業布置。一般的商場都是矩形布置，但水游城的商場是圍繞運河成曲線布置，其五層高的巨大中空球體，形成了商場的中庭，增加了商鋪的可視性，提高了2層以上商鋪的價值與人員到達率。
3、科學的經營模式——靈活的經營合作模式利於商家進駐
水游城採取「只租不售」的方式對外招商，餐飲、娛樂等不同的商業形態的租金也各不相同。由於考慮到餐飲投資成本大，為保證租戶的投資回報，租金相對也低一些。因此，他們會幫助每個品牌分析他們的利潤空間有多少，營業額要做到多少才能維持成本，包括消化庫存、人員工資等，然後再確定資金或提成比例。
為了創造共同的投資回報，投資方與租戶「風險公擔、利益共享」，採取底租或提成兩者「取高」的模式運營。所謂底租或提成兩者「取高」，就是先確定一個底租，然後再根據租戶的營業收入按百分比提成，兩者兩比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。有效的提升盈利而又讓商家減輕負擔，這是一種兩贏的合作方式。
4、創新業態組合方法——以消費者需求進行業態組合
中國傳統百貨業基本上都是按照傳統消費需求角度來考慮，按照業態、年齡或單價來分區，比如鞋子一個區，化妝品一個區，服裝一個區等。「水游城」則不僅以購物為目的，而是研究人的心理滿足，將關聯性商品放在一條線上，比如某一層樓既有鞋子也有包，還有飾品、飲料等，或是某一層樓既有年輕媽媽的服裝，又有兒童服裝等。購物零售佔60%，餐飲佔20%，娛樂佔15%，其他的生活服務（如美容美發等）佔5%。

（二）商場文化：獨具特色的水
水游城以水命名，以水聞名，城中有運河、湧泉、瀑布、音樂噴泉及水霧等各種各樣的水。整個負一樓一條運河貫穿其中，運河的兩邊布置著各式商鋪。河水清澈見底，卻變化多端。城中最壯觀的是一個6層高的中空球體，球體的經緯線均為黃色，中空部分是巨大的圓形舞台，用銅條分成一個個同心圓，模擬漣漪的形狀。運河理念使水游城較南京其他各大商場更具特色。其是仿照日本博多運河城的模式設計規劃的。 博多運河城,是日本十分著名的一家購物休閑娛樂場所。它的開發理念是先要讓人感動、讓人停留，目的最終是增加消費，繼而盈利，它是通過讓你感覺愉快，讓你不斷的想來而盈利。& @8 D/ C, \* d

4、 STP分析
（一）市場細分
從消費者細分的角度看來，基本的細分方法包括根據地理因素細分，根據人文因素細分，根據心理因素細分和根據行為因素細分。但是不管採取何種細分方法都必須把握一點，在同一細分市場上，消費者具有相同或者至少是相似的需求。
水游城這樣一個有其不一樣特點的個體，其細分的依據可以選擇人文當中的年齡和收入。在中國不同年齡的人群在消費心理上有著很大的差異。不同收入的人不僅在購買力上體現差異，一些快速獲取巨額財富的人群還可能同構大量購買奢侈品來體現其財富。因此，水游城市場細分在進行了收入的分層之後再在此基礎上進行年齡細分，最後達到與最初水游城自身的定位相一致的目標。

（2） 目標（3） 市場的選擇
1、按消費能力將市場地位為中端市場
水游城作為一個現代化獨具特色的集購物、娛樂、休閑、餐飲、影院、超市、酒店、公寓於一體的SHOPPING MALL，從08年投入運營以來短短兩年的時間看來，水游城還處於市場導入階段，在導入階段由於目標消費者群尚處於培育階段，與其他商場之間的競爭也並不是很激烈，此階段市場競爭的重點是推動商場的成長而不是過快地爭奪競爭對手的市場份額。尚處市場導入期的商場第一步要進行市場細分。對於這樣一個投入15億元巨資打造的大型商場，很自然地首先應該根據消費者能力打造成一個具有一定檔次的大型一站式購物中心。原因在於，當消費者還沒有普遍了解這樣一個新生購物中心的時候，商場的的第一步要做的就是要將水游城在消費者心目當中打造成與其原本定位相一致的現代化購物中心。

2、按年齡層次將目標顧客群定位為20—35歲
根據水游城打造一站式現代化第四代購物中心的初衷，以及現代市場上年輕人潮流購物，經調查顯示：處於20—35歲的年輕人追求時尚活力且願意消費，捨得消費；處於35—45歲的人群雖已擁有了消費的能力，但是他們不會去追求時尚，他們的購物觀是少而精，所以他們的購物周期相對於會長；處於20歲以下的年輕人願意消費但畢竟年齡還小沒有消費的能力。綜上所，水游城再次細分針對20—35歲的人群較為可取。
（4） 市場定位
一個商場能否成功實現其定位——就是其市場競爭的制勝關鍵。
在進行好了市場細分和目標市場的選擇之後商場此時要做的就是如何根據自身的產品定位優勢與其他的商場品牌尋找差異化特徵。並且在眾多的差異化中明確哪些差異化對消費者最具有吸引力，該種差異化與自身的資源優勢最為匹配,由此建立起自己獨特的品牌價值。創新和差異化經營是商業發展的永恆主題，也是商業地產提升競爭力的核心。從商業發展的規律來看，商業地產必須與時俱進，不能無視環境和市場的變化。水游城作為第四代商業模式是建立在

先給一半咯，要的話先給分