開發商營銷策略

㈠ 開發商如何選擇合適的廣告公司（上）

想知道如何選擇適合自己公司和項目的廣告公司，首先要知道廣告公司有哪些類型，其次是要知道判斷好的廣告公司的標准。 目前市面上的廣告公司從公司優勢上來分通常有這樣幾種：1、平面設計強。通俗說，就是做出來的畫面比較好看。 平面設計強的公司做出來的廣告往往容易抓眼球。但如果沒有文案和策略支持，往往沒有內涵或銷售力。 2、 文案強。通俗說，寫出來的文字比較容易打動人。如果文案強，別人耐心看完文字後或許才有沖動，但如果沒有好的平面設計支持，很難第一時間抓眼球。如果沒有好的策略支持，那就言而無物，與項目營銷思路不搭。 3、 創意強。只有平面設計和文案都強，並且能夠統一到一個創意策略上來，才能稱得上創意強。創意強的公司往往很少，很多國際4A做出的很多經典廣告就屬於這類。這類公司如果沒有強的策略支持，廣告就變成他們用來滿足自己創作欲的工具，而對營銷起不到幫助作用。 4、 策略強。這類公司通常是因為對地產這個行業和市場比較了解，所以做出的東西對銷售幫助比較大。但如果這類公司沒有好的創意來支持，往往做出的東西給人感覺老土，雖然中用但不中看，很難對品牌形象提升起到作用。 最理想的狀況當然是策略和創意都強，但這樣的公司非常少，因為廣告公司能否這樣強取決於這個公司的人才。而廣告公司人才流動性非常大，往往比較優秀的人才做不了幾年就自己拉上幾個朋友開廣告公司了。所以往往廣告公司規模在小的時候服務的項目做出來的東西都比較好，因為是公司里最優秀的人才做的，一旦公司做大，項目多了，那幾個最優秀的人往往只做前期競稿，項目拿下了就讓其他人做了。 但並不是說大公司就做不出好東西了，一方面大公司收費比較高，另一方面大公司的品牌知名度高一些，很多開發商競稿的時候比較容易被邀請。開發商需要知道怎麼用大的廣告公司。一定要要求其派策略強的總監把控項目推廣方向，然後挑選好的平面設計師和文案在對的方向下進行優質創作。沒有完美的個人，只有完美的團隊，這點要相信專業人做專業事。 通常一家公司的優勢在哪裡要看這個公司如何起家的，或者這個公司老闆的特長是什麼，一般這兩點就決定了這個公司的優勢。廣告公司一般由這樣幾類人出來組建的，策略、文案、AE、設計、行政。所以老闆是什麼出身，一般這個公司就比較重視這方面，因為他懂得把控或者有發言權。還有一類老闆就是有錢，然後喜歡廣告公司，所以就組建了，這類公司一般客戶關系多，但專業方面就很難保證。 開發商選擇廣告公司也要看自己公司營銷方面的人才屬於哪種類型。如果你的營銷團隊策略比較強，那你就要找創意強的公司幫你們做執行。如果你們營銷人員有廣告公司出身的人員，那就要看他的短板在哪裡。無非策略、平面、文案三方面互補。如果你們公司營銷人員什麼都不強，那就要注意了，必須找好的廣告公司，還要找好的銷售公司，否則，就算你賺到錢也是市場好給的，或者你蒙的。這樣的做法無法做大，也無法長久。

㈡ 怎麼學房地產話術

一、 業務范圍 WHAT CAN WE DO

土地評估：
通過對城市土地市場的調查與分析，進行受委託咨詢項目的土地價值評估。

投資分析： 結合項目投入成本並科學預期其市場收益，進行房地產項目投資經濟測算，對政府政策、消費市場的走勢進行投資的風險分析和可行性分析。
信息咨詢： 房地產市場調查即市場信息資料採集與分析，提供房地產市場定期監測分析報告。
市場調研： 接受委託，對項目立身條件進行深入研究；對整體市場發展態勢進行深層研判；對項目區域人文、經濟、發展、歷史、市政等綜合環境進行評估；對競爭項目和潛在客群消費心態、消費趨向等需求進行分析；提交專業調研報告。
市場定位： 通過對受委託咨詢的項目的市場調研分析，考慮市場發展的趨勢，以市場需求為導向、銷售為目的，對項目的目標客群、價格等各方因素進行科學准確的市場定位。
產品策劃： 通過研究國內外各類建築產品本身設計的特點，包括建築風格、立面、建築布局、戶型、園林、綠化以及配套設施等，結合本地市場需求及地塊實際情況，科學確定出受委託咨詢項目的產品策劃和定位。
概念設計： 通過對房地產購房者及潛在購房者的調查，以及對調查客戶的購房（含心理）分析，進行受委託咨詢項目的目標消費客群定位。
營銷企劃： 深入透視受委託項目產品規劃與設計情況，研究目標客群分布、區域、年齡、家庭、職業特點以及工作、消費、生活心態、消費心理、購房心態等，挖掘項目賣點，並提煉項目營銷核心競爭力，科學制定受委託項目的營銷戰略、階段策略、媒體策略與通路、推廣主題與推廣策略，向開發商提交項目整體營銷報告。
廣告推廣： 透視項目營銷賣點，提煉項目核心競爭力，並以此為基礎提交項目推廣案名，制定項目廣告推廣策略與通路布局、費用分配；創意項目各種宣傳資料與現場包裝，實施廣告策劃與平面設計；結合項目各階段營銷推廣主題，配合項目銷售推進，策劃各項公關活動並參與組織實施。
銷售代理： 結合營銷戰略，提供專業銷售代理服務。
營銷顧問： 為項目提供全程營銷顧問服務。
人員培訓： 針對房地產開發方的實際需求，提供相關的專業培訓。

二、 全程服務模式 HOW DO WE DO

(一) 市場研究業務 MARKET RESEARCH
第一部分： 整體市場發展態勢研究
第二部分： 區域人文、經濟、發展、歷史、市政等綜合環境分析
第三部分： 競爭個案綜合分析（規模、整體規劃、建築風格、形態、景觀、容積率、戶型、會所配套、停車位、價格與價格走勢、銷售、層高、建材設備、戶型主要功能尺度及面積、銷售率等）
第四部分： 項目地塊透視及開發戰略綜合研究
第五部分： 客群消費心態、消費趨向等需求市場分析
第六部分： 區域市場發展走勢探悉，包括產品走勢、供需走勢、消費走勢等

(二) 產品策劃業務 PRODUCT PLAN
第一部分： 項目總體建議
1. 物業類型定位
2. 項目市場形象定位
3. 客戶定位
4. 建築形態定位
5. 建築風格定位
第二部分： 整體環境建議
1. 項目整體規劃戰略及布局定位
2. 環境組織定位
3. 交通組織定位
4. 內部空間布局定位
5. 建築單體設計定位

第三部分： 景觀建議
1. 景觀設計理念
2. 景觀主要構成要素
3. 中心景觀、宅間景觀策劃

第四部分： 戶型建議
1. 戶型面積定位
2. 戶型比例定位
3. 戶型機能定位

第五部分： 其他建議
1. 智能化定位
2. 社區配套定位
3. 建材設施建議
4. 新技術、新材料建議
5. 物業管理建議

第六部分： 規劃設計配合
(三) 營銷推廣業務 MARKETING ADVERTISEMENT
1. VI導入系統
案名、LOGO
工地整理、樣板間、接待中心空間包裝
樓書、DM、POP
信封、稿紙、名片、傳真紙、指示牌
車身、男女銷售人員服裝
2. 發展商形象包裝
3. 項目產品賣點提煉與氣質整合
4. 客群消費心態研究
5. 項目營銷戰略與戰術擬訂
6. 營銷階段劃分及各階段營銷主題
7. 廣告訴求點與平面廣告創意及設計
8. 媒體分析、媒體策略制定與通路選擇
9. SP活動策劃及執行實施

(四) 銷售代理業務 SALES AGENT
1. 銷售團隊招聘與培訓
2. 銷售團隊搭建與組織管理機制
3. 售樓處、樣板間策劃與概念設計
4. 發展商與開發合作團隊背景資料准備
5. 價格擬定、價格策略、促銷策略實施方案
6. 銷售控制策略與行銷工具製作
7. 銷售流程制定
8. 行銷話術、答客問製作執行
9. 業績目標制定執行

㈢ 中央財經大學家屬樓是哪個開發商開發的，中央財經大學

研究生層次的企業管理專業研究的范圍很廣，主要有以下幾個大的研究方向：
1、企業發展與戰略
主要研究的方向包括：現代企業生命周期理論；企業發展理論；企業戰略理論；戰略設計與管理；企業的持續發展。
2、市場營銷
主要研究方向包括：現代市場學的理論；市場研究的方法和技術；企業營銷的戰略和策略；現代廣告理論與技術；國際市場營銷的方法與策略；新產品的市場化開發；營銷業績的評價。
3、人力資源管理
主要研究方向包括：人力資源開發與管理與可持續發展的戰略關系；人力資源開發與管理的基本理論；國際人力資源開發與管理盯肌馳可佻玖寵雪觸磨的成功經驗；人力資源合理流動與合理計量；企業經營者與勞動者的內在動力及效率研究。
4、財務管理
研究企業如何面對復雜的國內外金融市場，制定科學的融資和投資策略已達到公司的資本結構最優化和市場價值最大化。
5、國際經營管理
主要研究方向包括：國際企業的一般管理；營銷管理；國際金融和投資；國際企業環境分析及不同社會人文環境下管理觀念和管理方法比較。
由於企業管理有實踐性強的特點，如果同時具備不同的知識背景將很容易開展研究工作，並且在畢業後競爭力比單純專業的學生占優勢，這也是吸引跨專業同學報考的重要原因。
（開設企業管理的學校會根據自己學校的實際情況設置不同的研究方向。）
不建議你考此學校，企管實力一般，但是分數奇高，競爭很激烈，建議你考央財 一來 央財是北京高校中比較公平公正的 二來 央財的地位在那裡 央財出來的人已經在各個經管類行業影響重大 就業形勢異常好 根據我的經驗考央財有幾點不太好的地方 1 央財競爭力太大 不過你可以試試考央財三院的一些專業和技術經濟及管理等專業 壓力不是很大 2 央財復試很晚 而且刷人嚴格1：1.2 ，不進復試可以馬上調劑，但是如果一旦進入復試而等到成績出來沒有被錄取 ，那麼就是考再高的分也沒有什麼好的學校可以調劑了 去年我去央財就遇見一個哥們考財政404 復試被刷 結果連調劑都沒好學校 總之，央財是很好的選擇，如果有實力肯努力就行。

㈣ 溢價標價成交價低價是怎樣的關系房地產

溢價就是開發商給你的價格與實際成交價之間的差價。
例如，開發商讓你回買這個盤，答均價12000 你通過各種營銷手段，可以買到17000 中間的5000就是溢價。
至於怎麼分，主要看你和開發商最開始簽訂的代理合同。每個項目都不同，開發商對利潤的預期也不同。我們做過40%-15% 主要看談的。一般太少的話，那就需要開發商最開始的定價要低。

㈤ 房地產廣告平面設計論文

房地產開發商要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發商和代理商重視和加強房地產廣告策劃。但實際上，不少開發商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統地進行廣告策劃。因而有些房地產廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。 一、房地產廣告策劃 房地產廣告策劃是在廣泛的調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發商的營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用。 二、房地產廣告類型和策劃原則 根據廣告的目的，房地產廣告大致可分為四種類型： 1、促銷廣告。大多數的房地產廣告屬於此類型，廣告的主要目的是傳達所銷售樓盤的有關信息，吸引客戶前來購買。 2、形象廣告。以樹立開發商、樓盤的品牌形象並期望給人留下整體、長久印象為廣告目的所在。 3、觀念廣告。以倡導全新生活方式和居住時尚為廣告目的。例如"廣州後花園"概念盤就是傳播一種在繁忙緊張工作之餘，去郊外居所里享受輕松生活的新觀念。 4、公關廣告。通過以軟性廣告的形式出現，如在大眾媒介上發布的入伙、聯誼通知，各類祝賀辭、答謝辭等。 開發商可根據營銷戰略的需要，將幾種廣告類型結合起來考慮，組合運用。在進行廣告策劃時，應遵循以下原則： 1、時代性。策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。 2、創新性。策劃富有創意，能夠塑造樓盤的獨特風格，體現"把握特色，創造特色，發揮特色"的策劃技巧。 3、實用性。策劃符合營銷戰略的總體要求，符合房地產市場和開發商的實際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點。 4、階段性。策劃圍繞房地產營銷的全過程有計劃、有步驟地展開，並保持廣告的相對穩定性、連續性和一貫性。 5、全局性。廣告、銷售促進、人員推銷和宣傳推廣是開發商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。 三、房地產廣告策劃內容 房地產廣告策劃內容豐富，步驟眾多。策劃者各有各的做法，繁簡不一，沒有統一模式。大體上可分成五個部分，即：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃和廣告效果測定。 1、廣告目標。主要確立廣告的類型；廣告欲達到的目標和有關建議。 2、市場分析。主要包括營銷環境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。若開發商在營銷策劃時已將宏觀和微觀營銷環境分析得透徹、准確，則可將重點放在其它幾項分析上。客戶分析主要分析客戶的來源和購買動機，如信賴開發商、保值增值、樓盤設計合理、地段較好、價位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個案分析主要分析開發商的實力、業績，樓盤規劃、設計特色，主要設備和裝修情況，配套設施情況以及樓盤面積、結構、朝向、間隔、價位等方面的情況。進行競爭對手分析時，除了要分析競爭對手實力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短。 3、廣告策略。廣告策略的制定可從以下5個方面著手： ①目標市場的策略。開發商通常並不針對整個目標市場做廣告，而是針對其中的某個細分市場。哪個細分市場需要廣告配合，廣告就應該以那個細分市場為目標並採取相應的廣告策略。以兼有多層和高層住宅的小區廣告策劃為例：當小區剛起步時，以開發深受市場歡迎的多層住宅為主，這時可採用開拓性廣告策略：廣告結合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區的知名度和客戶的認知度，使樓盤迅速進入市場。當小區逐步成型時，則採用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場佔有率為目的。當小區初具規模，欲推出高層樓盤時，可採取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認購期為主要目的。 ②市場定位策略。定位策略的根本目的是使樓盤處於與眾不同的優勢位置，從而使開發商在競爭中占據有利地位。定位時可根據目標客戶群的要求，採取價格定位策略、素質定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。 ③廣告訴求策略。根據訴求對象、訴求區域的特點，房地產廣告可採用理性訴求策略，即通過真實、准確、公正地傳達開發商或樓盤的有關信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定；也可採用感性訴求策略，即向受眾傳達某種情感或感受，從而喚起受眾的認同感和購買欲；當然還可用情理結合的訴求策略，即用理性訴求傳達信息，以感性訴求激發受眾的情感，從而達到最佳的廣告效果。 ④廣告表現策略。廣告表現策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現主題傳達給受眾。廣告訴求的重點通常是樓盤的優點和特色，而廣告表現的主題則具有更深一層的內涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優越感。廣告表現策略要求用創意對廣告信息進行包裝並確定廣告設計、製作的風格和形式。廣告創意講求新穎獨特，但不能離奇古怪。失敗的創意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負面影響。 ⑤廣告媒介策略。據統計，80％的廣告費用用於廣告媒介，媒介選擇不當，就有可能造成投入高、見效低的結果。通常房地產廣告可以選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍牆宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統稱為"線上媒介"。"線下媒介"也是開發商常用的，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優惠券、單張（海報）等。廣告媒介策略要求開發商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴大廣告受眾的數量；其次要合理安排廣告的發布時間、持續時間、頻率、各媒體發布順序等，特別重要的廣告要提前預定好發布時間和版位。 4、廣告計劃。又稱廣告實施計劃，內容包括廣告目標、廣告時間、廣告訴求、廣告表現、媒體發布計劃、與廣告有關的其它公關計劃、廣告費用預算等。在形成書面的廣告計劃書時要注意提案的技巧、文字的風格和格式的賞心悅目。 5、廣告效果的測定。廣告效果通常是在廣告發布後測定的，對於房地產廣告卻不太合適，事後測定不利於控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發布前就進行預測。先邀請目標客戶群中的一些代表對廣告的內容和媒介的選擇發表見解，通過分析反饋意見再結合部分專業人士的建議，反復調整，就可使廣告計劃日臻完善。

㈥ 4R營銷理論的應用分析

案例一：4RS營銷在房產銷售中的應用[3]
如果用4RS移植到現今的房地產銷售行業，我們會發現房地產的營銷將會進入一個前所未有的真正的雙贏時代。
具體於房地產行業，4RS是一個非常准確描述開發商與業主之間關系的一種營銷策略，同時也符合當前人們對商業的普遍要求，也是第一次把雙贏的概念引入房地產的營銷策略。
4RS有利於建立樓盤品牌，進一步成就企業品牌。一個好的營銷策略能產生一個成功的樓盤，一個成功的樓盤就能成就一個企業品牌。4RS就是這樣一個營銷策略。
現代企劃的鼻祖史蒂芬金曾說過：「產品是工廠所生產的東西，品牌是消費者要購買的東西。產品是可以被競爭者模仿的東西，品牌卻是獨一無二的。產品極易過時落伍，但成功的品牌卻能長久不衰。」開發商建立品牌的出發點是滿足消費者的需求，而有些需求是感情化的，這就需要關系營銷的力量。通過引入4RS營銷策略，可以給業主一個有情感「依歸」感的房子，4RS策略通過將關系營銷引入售賣過程來建立起開發商與業主之間情感溝通的橋梁，使業主與開發商能相互理解，相互支持，完全可以成就一個名牌樓盤，進一步成就一個名牌的企業。
事實上，很多名牌的企業都已在經營實踐中運用著4RS營銷策略。京城經典的房地產營銷案例——潘石屹的現代城，在整個的營銷推介過程中，都能看到4RS的影子，並且發揮了顯著的影響力。首先從開發理念上看，老潘第一個引進國外的SOHO觀念，針對了大批的自由職業者「在家辦公」 的消費需求，抓住了消費者的需求變化，及時適應了一批消費者的房產需求變化，將4RS的關聯（Relevancy）要素轉變為銷售核心價值，製造出有核心競爭力的產品。其次，在現代城的售賣過程中，隨著消費者的需求變化，現代城的圖紙也在建築過程中不斷地修改，最初現代城為解決頂層物業銷售的難度，將頂層的戶型設計成復式結構的，結果一下子供不應求，所有的頂層復式的房子都賣完了，還是有顧客不斷地來問還有沒有復式的了，潘石屹當機立斷，將下面本來平層的房子改成復式的，以適應消費者變化的購房需求，就這樣一層挨一層的從頂層往下改去，設計院說，怎麼改個沒完，潘石屹回答說，消費者的需求是最完美的設計，只要消費者有需求變化，設計就要改。這正是4RS中的反應（Respons）要素。再次，現代城的營銷中後期建立了業主溝通網站，所有業主的意見都可以在第一時間到達公司的最高領導那裡，對所有業主的資料建立詳細的資料庫，附以無理由退房等有力的售後保障，開發商與消費者之間建立長效穩固的關系，關系（Relationship）要素，把對業主的管理變成了責任，消費者從顧客變成了品牌忠誠者，從管理營銷組合變成管理和顧客的互動關系。最後，回報可當然不止是現代城一個項目的成功，潘石屹和他的紅石公司聲名赫起，其後開發的其他項目在企業品牌和客戶關系的積累中無往不利，且營銷費用也節省了不少，短期利潤與長期回報雙效回籠。

㈦ 一個樓盤開盤之後，一般情況下多少時間能夠基本賣完

首先要看地點及價格，如果是市中心的絕版地段，可能預售就認籌完了。所以沒有什麼具體售完的時間。只能綜合從價格、地段及營銷策略來具體分析。

㈧ 開發商為什麼主推99和106平米的戶型，營銷策略是什麼

（一）四種花色代表的意義 撲克牌的四種花色代表的意義--撲克牌有四種花色專，每一個花屬色代表一個季節，也就是一年有四個季節代表春、夏、秋、冬。而一個季度呢有91天，所以1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+j+o+k=91。就是從1加到k等於91是一個季度的天數。...7365