住宅營銷策略

A. 戶外廣告推廣策略

下面給你一個寫字樓營銷-寫字樓策劃方案，但願能夠對你有所幫助：
市場營銷是以市場為導向創造出恰當的產品和服務並以一定方式轉移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是「以一定方式轉移給消費者的過程」。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。
寫字樓銷售的一般推廣過程及方法
1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
*第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期)
此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。
*第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)
此階段項目處於施工初步階段，鑒於寫字樓買家傾向於購買(准)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動餘地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，並在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。
第一及第二階段一般處於項目導入期，此階段宣傳的意義在於對項目進行預熱，引起社會關注，為後期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。
*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)
在此期間，項目主體結構封頂，項目以准現房姿態推向市場。
開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為後期工作做准備。
*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期)在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要採取：脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。
小結：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達到預期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。
2、寫字樓一般銷售方式
*現場接待(坐盤銷售)
現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特徵比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現場的觀察產生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。
*直銷
專員直銷：聘請有「關系」人士針對寫字樓有需求的企事業單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。
電話直銷：根據項目定位，從商業電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。
掃展會：是不錯的辦法，根據寫字樓的定位遇到恰當的的展會去派發項目資料，有利於項目銷售。
掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門採用。
小組公關模式：是由銷售代表——銷售主管——銷售經理——公關經理——總經理等所構成的流水作業過程，並在中間穿插工程、財務等部門的配合，側重集體作業，適合整售策略。
第一部分: 活動策劃案書的寫作
活動策劃方案是公司或企業在短期內提高銷售額，提高市場佔有率的有效行為，如果是一份創意突出，而且具有良好的可執行性和可操作性的活動策劃案，無論對於企業的知名度，還是對於品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。
活動策劃案是相對於市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯系，相輔相成的。它們都從屬與企業的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業保持穩定的市場銷售額。
活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產品說明會（發布會）、節日促銷、新聞事件行銷等，而對於上述的任何一種方案，針對於不同的企業情況和市場分析，都可以衍變出無數的形式。活動策劃往往對於新產品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。
對於一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業內朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達到預期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那麼，怎麼樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：
1. 主題要單一，繼承總的營銷思想
在策劃活動的時候，首先要根據企業本身的實際問題（包括企業活動的時間、地點、預期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當前的廣告行為分析、目標消費群體分析、消費者心理分析、產品特點分析、等）做出准確的判斷，並且在進行SWOT分析之後，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達給目標消費群體，正所謂「有所為，有所不為」，這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標消費群體，才能引起受眾群關注，並且比較容易地記住你所要表達的信息。
2. 直接地說明利益點
在確定了唯一的主題之後，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什麼呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優惠額數量，而如果是產品說明，就應該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息之後引起購買沖動，從而形成購買。
3. 活動要圍繞主題進行並盡量精簡
很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當中，有多少人是企業的目標消費群體，而且即使是目標消費群體，他們在參加完活動之後是否紛紛購買產品？目前一些策劃者經常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發放的禮品就走了。其實這里的問題就在於活動的內容和主題不符合，所以很難達到預期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進行的。其二，提高活動成本，執行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導致操作人員執行不力，最終導致案子的失敗。
4. 具有良好的可執行性
一個合適的產品，一則良好的創意策劃，再加上一支良好的執行隊伍，才是成功的市場活動。而執行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。活動的時間和方式必須考慮執行地點和執行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環境{如天氣、民俗}的影響。
5. 變換寫作風格
一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經驗，當然這種經驗也表現在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的內容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產生一種不信任的態度，而這種首因效應有可能影響了創意的表現。
6．切忌主觀言論
在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協作過程中，也應該避免主觀想法，也切忌出現主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結果都可能出現，策劃者的主觀臆斷將直接導致執行者對事件和形式的產生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結果。
最後，一次促銷不可能達到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，並且在此思想下在適當的時間和適當的地點進行適當的促銷活動，才能使企業更快更好地繼續發展下去。
第二部分: 房地產類策劃實例剖析，僅供參考。
XX花園市場研究報告提綱
一、 概論
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 詳盡的資料搜集及分析工作
l 入戶問卷調查
l 現場訪問
1.4 主要結論和建議
二、 廣州市住宅市場概況
摘要：廣州市區域概況
1、 總面積、市區面積、佔全市面積 %
2、 家庭總戶數、戶均人口
3、 近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括
4、 近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點
2.1 廣州經濟發展概況
2.11 經濟發展速度（GDP分析、第三產業分析）
2.12 金融業與房地產消費市場
2.13 居民生活水平與住宅消費
2.2 廣州住宅市場特點
住宅成交量、付款方式、買家特點分析
2.3 廣州住宅市場的發展趨勢
2.31 政府政策
2.32 金融上消費貸款額
2.33 廣州住宅發展趨勢
2.34 阻力因素
三、 項目區域市場概況
3.1 整體供應與成交分析
3.11市場發展概述--海珠區住宅供應與成交情況
3.12 市場交投活躍原因
3.13 規模效應及價格檔次
3.2 市場活躍區域
3.21 市場活躍區域的分布及特點
3.22 活躍區域的價格走勢及檔次變化
3.3 多層、高層市場特點
3.31 多層住宅近年供應、成交特點
3.32 高層住宅近年成交增長與供應情況
3.33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較
3.4 成交主要特點
3.4.1 成交價格密集區域
3.4.2 買家分析
l 私人購買VS集團購買
l 本地人買家VS外地人買家
l 本市買家：海珠區VS其他舊城區
l 成交單元面積
l 買家年齡
l 成交總額，買家承受能力
四、 項目區位特性分析
摘要--1、項目地塊在城市發展中的地位
A、項目地塊位置分析
B、 未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析
2、樹木地塊所屬區域特點
A、 區域人口分析
B、 區域基礎設施及交通條件分析
C、 區域新發展區分析
D、 區域住宅開發的特點分析
3、項目地塊的地點特徵
A、 項目地點及周邊社區、生活配套分析
B、 項目地塊周邊交通條件分析
C、 項目周邊區域開發分析
D、 項目地塊的開發條件及開發特點
4、項目地塊的用地特徵
A、 項目地塊用地規模
B、 項目地塊用地形狀
C、 項目地塊綠化基礎分析
D、 項目地塊內高差分析
E、 項目地塊道路、用水、用電基礎分析
4.1 項目地塊在城市發展中的地位
4.1.1 項目地塊於城市中的區位分析
4.1.2 未來城市的主要發展方向
4.1.3 城市的具體發展過程對項目發展的影響
4.2 項目地塊所屬區域的特徵
4.2.1 項目區域的人口狀況
（常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目
地塊附近居住的常住人口、家庭戶數）
4.2.2 項目區域城市發展概況
（城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發展
情況）
4.2.3 區域內競爭性地區的發展條件比較
（位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況等條件比較）
4.3 項目地塊的地點特徵
（位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況）
4.4 項目地塊的用地特徵
4.4.1 項目地塊規模
4.4.2 項目地塊用地形狀分析
4.4.3 項目地塊綠化基礎
4.4.4 需地塊高差分析
4.4.5 項目用地現有污染情況
4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎
項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況
概要：
a. 項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量
分析；
b. 同類樓盤特點；
c. 預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的後續供應量；
d. 周邊主要競爭對手佔地面積、總建面積、住宅面積、套數；
e. 區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；
f. 區域同類樓盤現時價格幅度
g. 未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況；
5.1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況
調查范圍：
樓盤規模：
調查時間：
5.1.1 已開發樓盤供應狀況
5.1.2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析
5.2 項目附近同類樓盤開發狀況
5.2.1 售價與銷售率分析
（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析
5.2.2 銷售與賣點
5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析
5.4 項目附近同類樓盤規劃設計及建築設計特點
5.5 小結
五、 市場調研結論及發展建議
6.1 市場調研結論
（住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析）
6.2項目發展建議
（策略、目標客戶、目標客戶特徵、具體建議--）
6.2.1已購房者的需求特點詳細調查
6.2.2潛在購房者的需求特點詳細調查
附：1、廣州市大型建設項目表
2、1998年廣州市重點城建上馬項目
3、區域人口變動情況
4、附近區域住宅市場概況
6.2.3 附近樓盤集中區域分析
錦綉花園推廣策劃案
前言
錦綉花園已經銷售了相當長一段時期，但是區內人氣不旺，商鋪經營狀況不佳。有鑒於此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區內的人氣，從而促進商鋪的銷售和經營。
故本案略去了商鋪的推廣銷售一節，側重打造錦綉花園個性化鎮區明星樓盤形象。
由於作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。
一、東莞樓市分析
東莞的地產在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。進入21世紀的東莞地產業，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了「超前20年的戶型」、「讓富有成為一種品味」、「繁華與悠然共享」、「關愛人性，和諧自然」、「青青園林我的家」等旗幟。
東莞各鎮的地產競爭盡管不似市區一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經率先打出了「碧水天源--自然的家」。相信在以後相當長一段時期內，個性化和形象化將成為各鎮地產發展的潮流。
故錦綉花園要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮區明星樓盤。
二、錦綉花園物業概述（略）
三、錦綉花園的優勢與不足
優勢：
1、位置優越，交通便捷
位置優越：①錦綉花園座落於東莞市黃江鎮中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業金三角；②徒步2分鍾即可到達鎮中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷：①屋苑設有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鍾；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。
2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全
錦綉花園大型豪華會所，佔地逾萬平方尺。
室外設施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網球場、羽毛球場、籃球場等；
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、撞球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。
3、小戶型，統一裝修
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
1、環境建設缺乏吸引性景觀
環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房群
興趣；不利於提升錦綉花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利於滿足區內居民的榮
譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業管理缺乏特色服務
物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求（事業有成、時尚、享受）開展特色服務，使錦綉花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
年齡在35--60歲之間經濟富裕或有固定資產投資看中黃江置業位置的香港中老年人
家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的台灣老闆、管理者或內地老闆、管理者
家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
3、年齡在28--40歲之間
月收入5000元以上
時尚、享受在田美工業園、黃金工業園、裕元高科技工業園工作的管理階層
五、錦綉花園營銷阻礙及對策
阻礙：
1、錦綉花園廣告宣傳力度不夠，
強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。
2、錦綉花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。
3、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策：
1、盡竭挖掘錦綉花園的強勢賣點進行媒體宣傳；
在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建築物廣告；
舉辦各種公共活動，樹立錦綉花園美好形象，迅速提升錦綉花園的知名度、美譽度和記憶度。
2、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
3、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是錦綉花園離鎮中心太近。
故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據錦綉花園的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦綉花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
--錦綉花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生： 錦綉花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務

享受都市繁華

享受至尊榮譽

七、兩點整體建議
建錦綉廣場和寓意噴泉

針對錦綉花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦綉廣場和寓意噴泉。為黃江鎮增一別致夜景，給鎮上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

試想：當夜幕降臨的時候，沿鎮中心一路走來。遠遠的看到錦綉廣場上燈火一閃一閃的跳動著「輝煌人生，超凡享受」的字幕。近處聽著「嘩嘩嘩」的水聲。走進廣場，或立於水邊，或坐於石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加錦綉花園的吸引性，提高錦綉花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利於贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。

2、物業管理方面提供特色家政服務

錦綉花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故錦綉花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鍾點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利於增強錦綉花園對目標購房群的吸引力。

八、廣告宣傳
錦綉花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、盡竭傳達錦綉花園的優勢與賣點；

2、盡快樹立起錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的物業形象；

3、直接促進錦綉花園的銷售。

基於以上三個目的和錦綉花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦綉花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達錦綉花園的優勢與賣點；

在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電台等媒體廣告、車身、路牌、建築物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的形象；另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。

廣告切入期（1--2個月）

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記「我」為什麼選擇錦綉花園

主題2：事業生活輕松把握

--記錦綉花園特別的家政服務

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離香港只有45分鍾

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家裡面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

--錦綉廣場就是我們家的後花園

廣告發展期（3--4個月）

1、報紙

從各個側面打造錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的品牌形象。

2、電視

3、電台

4、單張

5、戶外廣告

①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建築物廣告；

②在黃江鎮中心作巨幅建築物或路牌廣告；

③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌；

④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建築物廣告。

6、車身廣告

莞城--樟木頭、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活動

①錦綉廣場落成剪綵儀式

邀請黃江各界知名人士及錦綉花園新老業主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節目等）

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式（信函、熱線、現場、郵件等）大張旗鼓向社會各界徵集錦綉廣場寓義噴泉的名稱。之後，在一個令人矚目的日子裡，開展現場題名活動。在題名現場向熱心參與並支持征名活動的群眾致以感謝並獎勵（根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。

③錦綉花園「文化活動月」活動

一方面豐富鎮上居民的文化活動，有益於地方文化事業，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利於迅速樹立錦綉花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利於大范圍內提高錦綉花園的知名度，造成持續記憶。

1）向黃江鎮各界人士贈送或優惠提供當月影院大片入場券；

2）於各節假日及工休日在錦綉廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。

3）在全鎮范圍內開展錦綉花園「文化活動月」萬人簽名活動。

九、費用預算
設計製作費

報紙 5萬元

戶外廣告 8萬元

單張 3萬元

2、公共活動 30萬元

3、媒體投放 150萬元

共計：196萬元

（註：以上費用均為估算）

天潤花園項目整體策劃書
目 錄
一、 市場背景
二、 項目分析
三、 項目定位
四、 客源定位
五、 產品建議
六、 推案策略
七、 廣告策略
八、 銷售執行
九、 公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規范，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一)九九年之前，

B. 一般幾樓的樓層是灰塵的懸浮層

空氣懸浮層 灰塵在空氣中，在25米到33米這個位置形成了一個飄浮帶，從建築的角度上看，就是8--12層之間。 而9--11層就是受最嚴重的樓層。
城市高層住宅與居住者健康和壽命的關系 小高層電梯房住得較高的人健康好壽命更長
高層住宅還有很多優點例如，視野較好，一覽眾山小。休閑之際，站在窗前或陽台上遠眺，城市美景盡收眼底，清風吹來，確實令人心曠神怡；採光好，室內光線充足，
7層以上樓層的日照時間相對更長；通風效果好，空氣流通速度快，房間內較易形成穿堂風；夏天蚊子相對較少；安靜、舒適、灰塵少。
不管11層小高層、18層小高層、33層的房子、15層小高層、28層小高層、23層小高層還是26層小高層，到底是買高樓層的好，還是低樓層的好？如果在南方，當然是盡量不買底層，因為潮濕，在北方就無所謂。最頂一層能不買就不買，因為夏天熱冬天冷的可能性大，碰到工程質量不好還可能牆面漏水。
一般情況下，空氣中的污染物隨氣流不斷沉降和流動，在空氣中沒有污染源的情況下，樓層越高，空氣相對越干凈。
7層：
被譽為「黃金樓層」，
6-7層比較好，浮沉層一般為距地面30—40米，以樓的建築層高為3米算，揚灰層應該在9—12層之間。
可以看看你小區的園林景觀怎麼個布局，一般說來，如果陽台前有大樹分布則可以買四-六層的，因為這個高度剛好是樹冠頂部，從這個高度往外看效果最好，一片鬱郁蔥蔥的樹頂映襯遠處的美景。如果你不在乎小區內的景觀效果或者小區內園林沒看頭那你就往上走好了，登高望遠也不錯，當然一般說來越高越貴了

C. 房地產住宅項目營銷戰略研究論文三

房地產住宅項目營銷戰略研究論文二
房地產住宅項目營銷戰略研究論文

房地產住宅項目營銷戰略研究論文三
第二節 營銷風險
房地產不僅僅是一個高收益的行業，也是一個高風險的行業，特別由於房地產項目投資價值大，周期長，實物形態是不動產以及市場競爭不充分、滾動開發的特徵，控制風險就是項目總體營銷戰略中的一個重要部分。
1、營銷風險內容
房地產投資中所存在的風險主要包括政治風險、經濟風險，另外還包括一種其他投資方式所沒有的或然損失風險。其中，政治風險包括時事風險及政策風險，時事風險主要是指國際、國內的社會形勢、政治時局等因素引起的風險；而政策風險包括產權風險、法規風險、稅收政策風險等。經濟風險則包括了市場風險、財務風險、利率風險、購買力風險、流動性風險等（詳見下表）。

房地產市場的風險程度分析表
市場風險 房地產市場 公寓
政策風險 政策環境風險 3
經濟體制改革風險 3
產業政策風險 3
土地使用制度改革風險 3
住房制度改革風險 2
金融政策變化風險 3
環保政策變化風險 3
社會風險 城市規劃風險 2
區域發展風險 2
公眾干預風險 3
住客干預風險 2
治安風險 1
經濟風險 市場供求風險 1
財務風險 1
地價風險 2
融資風險 1
管理風險 3
國民經濟狀況變化風險 3
技術風險 建築材料改變和更新風險 4
建築施工技術風險 4
建築設計變化或計算機失誤風險 4
設備故障或損壞風險 4
信息風險 3
說明：1表示最嚴重；2嚴重；3一般嚴重；4不嚴重；5沒有影響。
資料來源：根據棲霞建設集團統計調查資料

由於房地產供應的時間誤差，致使房地產商錯誤地估計供需關系，形成錯誤的決策會造成風險。例如，當樓價因供應短缺而上升時，開發公司便紛紛興建樓宇，但由於房地產的開發建設耗時較長，因此雖然待建樓的總體規模已遠超出實際需要，短期內樓價仍會上揚。一旦新樓落成，樓價就會隨樓房落成而下滑，原因很簡單：供過於求。因此，要防止這種投資風險，在投資時切實做好調查研究，找出真正的供求關系。
定位不準確也會造成風險。比如，在中國的14個國家級經濟技術開發區，都有房地產公司在那裡大興土木，大規模開發公寓住宅項目。其結果也可想而知，那些在外資企業打工的白領們，本來就痛感於與市區都市生活隔得太遠，又如何願意在這里買房定居，把自己完全封閉起來呢？
又如，有的發展商在步行購物街開發高檔住宅，樓盤雖處市中心，但其功能與街區功能不相符合，其結果自然是那裡商業越旺，住宅越難銷。
不對街區功能進行透徹的調查分析，就不可能對項目作出准確的功能定位。任何項目都不是孤立的，它只能在某個特定的環境中充當一個角色。定位出現偏差，產品賣不出去，是因為投資商在投資決策時沒有對街區功能進行認真的研究分析。
2、風險的控制
由於開發建設周期長，期間環境變化不可避免，因此房地產項目風險是客觀存在的。一般來說，房地產開發企業可以通過以下幾種策略來控制風險：
1）做好充分、詳盡、正確的前期分析預測
要從根本上解決風險控制的問題，必須在前期階段做好充分詳實的市場調查，並對可能出現的環境變化做出正確的預測，以實行正確的決策。包括投資項目的選擇、區位的選擇、質量的選擇、籌資的選擇等，這樣就能把不確定性降低到最低限度。
以北京萬科為例，該公司在方案設計之前，往往會給出一份建立在大量市場調研和開發經驗基礎上的設計要點，作為規劃師、設計師構思方案的基本要求和設計參考。
2）項目定位檔次適度超前
在充分調查分析市場需求水平的基礎上，住宅項目定位檔次決不能過低，也不能過高，要適度超前，適度引導消費，以適應消費者需求水平和消費品位的提高。
3）正確把握項目的開發節奏
項目定位一旦確定後，各開發建設環節務必緊湊，加快工作節奏，要盡可能的縮短規劃設計周期、工程建設周期和銷售推廣周期，盡快地把項目推向市場銷售，促使簽約成交。

第三節 項目開發的節奏
1、項目開發的時間節奏
房地產項目開發要注意時間節奏的主要原因是：
1、房地產項目的市場環境是變動的，這就要求項目具有適應外部市場環境的性能，以期對營銷戰略進行適當的調整；
2、房地產項目本身的戰略目標要求，是以賺取最大利潤為目標，還是以資金流轉迅速為目標，或者是以樹立品牌為目標，目標不同，就需要不同的開發節奏。
根據上述的兩個原因，房地產項目開發節奏就產生了一些實際操作方法。
1、緊湊型
緊湊型的開發節奏一般是以資金流轉迅速為目標，不追求高的利潤，注重項目的現金流，多以「薄利多銷」的形式，快速出手，通過滾動開發，用規模來實現利潤目標。
以南京的錦綉花園、碧水灣為例，項目的選地均為偏遠的郊區，碧水灣樓盤的價格以1200-1300元/平方米開盤，然後逐漸小步加價，項目快結束時價格提升到1800元/平方米，項目的綜合價格在1500-1600元/平方米，這個綜合價格比周圍的樓盤低200元/平方米左右，所以14萬平方米規模的小區在半年內即基本銷售完畢。房地產開發企業在碧水灣的銷售款到帳後，迅速將資金投入到錦綉花園的開發中去，錦綉花園的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的價格開盤，迅速吸引了大批購房者前去購買。
2、長期型
當房地產開發企業實力雄厚，資金充足時，可以選擇長期型的開發節奏。因為一般說來，在經濟大環境較好的時候，如果地塊選擇得當，地塊的價值總是在不斷上升的，將項目的開發期拉長有利於賺取更多的利潤，或者有利於樹立房地產開發企業的品牌。
以南京的梅花山莊為例，房地產開發企業在月牙湖居住區有一塊面積較大的土地，可供開發的項目建築面積約20萬平方米。當月牙湖居住區成為南京房地產市場的一個熱點時，各家房地產開發企業紛紛進入到這一區域開發，梅花山莊的房地產開發企業仁恆地產沒有急於開發，而是根據市場上的購房需求不斷調整，從剛開始的普通公寓，到高級公寓、再到目前的5幢高層「湖畔之星」，物業的品質越來越高，並通過不斷的宣傳樹立了仁恆地產開發高品質物業的良好形象。
3、調整型
當市場發生變化時，要根據市場的變化及時調整項目的營銷戰略。
以南京的方圓綠茵為例，由於率先在城北地區開發了高品質社區，房子銷售情況很好。但是當南京要建地鐵的計劃被批准並開始實施時，當方圓綠茵的品牌形象在公眾中逐漸樹立時，對項目的部分房子就可以進行銷售控制，等價格上來後再對外銷售。
4、均衡型
項目的銷售量和竣工量保持平衡，這是萬科地產率先研究並實施的開發節奏。
以上海萬科地產為例，事先預測未來的銷售量，然後安排竣工量，從而避免房屋竣工數量跟不上銷售或者是竣工數量超過銷售產生一定的空置這樣的情況發生，目前上海萬科基本上能做到每半年交付一個住宅組團。

2、項目開發的空間節奏
從對消費者購房行為的調查看，房地產項目在空間上的各個組成部分受到的「關注」是有差異型的，這就使房地產開發企業在制定總體營銷戰略時必須考慮到這種差異性的存在並且利用這種差異性。
1、入口和內部的開發順序
消費者出於私密性的考慮，喜歡購買小區內部的房子，房地產開發企業可以先開發小區入口處的房子，價格較內部部分的低，待入口處的房子銷售的差不多時，同時價格又已經上升時，再開發小區內部的房子。
2、離景觀遠近的開發順序
消費者喜歡離景觀較近的房子，房地產開發企業可以先開發離景觀較遠處的房子，價格較低，同時又可以聚集人氣，待價格已經上升時，再開發離景觀較近處的房子。
以上海浦東的天安花園為例，該項目南臨世紀公園，房地產開發企業先開發了小區北面的房子，價格開始只有4000元/平方米，兩年後，最後開發了小區南面離世紀公園最近的房子，這時價格已經上升到13000元/平方米。
3、多層、小高層的開發順序
在多層、小高層同時存在的情況下，消費者將首選多層，而對於小高層，消費者更願意選擇現房。所以房地產開發企業應盡量避免在項目開發時，同時將多層和小高層推向市場，在建設方面，由於小高層的工期比多層的工期長，兩者可以同時開工。
4、配套工程的開發順序
為消除消費者的顧慮，增強消費者的購房信心，有實力的開發商已開始打破常規的「先住宅、後配套」的建設程序，而先開發建設會所、中心花園及主要環境景觀工程，甚至於在（小）高層主體建至三、四層樓時（腳手架懸挑），就開工建設小區道路、外排管線工程和組團綠化環境工程。這樣提前兌現承諾，一方面可以大大促進銷售，加快資金周轉率；另一方面也有利於全面提升銷售價格，獲取超額利潤。

第七章 主要營銷戰略
本章主要研究經過市場定位和項目定位環節之後，營銷戰略管理過程中的產品戰略、價格戰略、推廣戰略和品牌戰略，由於和製造業不同，房地產住宅項目營銷的渠道相對簡單的多，在本章中就不做專門研究。
第一節 產品戰略
與價格戰略、推廣戰略和品牌戰略相比較，對產品本身的投入可以說是實實在在的營銷行為，它對銷售的影響力是其他營銷方法所無法取代的。
1、產品戰略的制定思路
在前面關於項目定位的敘述中，已經提到了產品戰略的制定思路。一種是根據定位市場的需求和行為特徵直接確定產品差別化的內容；另一種是先根據定位市場形成項目定位，取得產品差別化的基本思路，然後再將差別化的思路具體體現到產品的各個方面中。
1）房地產產品戰略的制定具有整體性。
凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或慾望的任何有形建築物、構築物和各種無形服務均為房地產產品。前者主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等；後者則主要包括可以給消費者帶來附加利益和心理上滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商和代理商聲譽等。所以，房地產產品包括三個層次的內容：核心產品、形式產品以及延伸產品。
核心產品，是房地產整體產品概念中最基本的層次，為消費者提供最基本的效用和利益。如果物業沒有使用價值，或者使用價值不能滿足人們某種特定的需要，就不可能有實際的銷路，勢必造成閑置。
形式產品，即產品的形式，它是目標市場消費者對某一需求的特定滿足形式，一般以物業的質量、套型、外牆裝飾、環境景觀、品牌等不同的側面反映出來。房地產的基本效用都是通過產品形式得以體現的。
延伸產品，是房地產各種附加利益的總和，通常指房屋的售後服務，如房屋的說明書、按揭保證、物業管理等。在現代市場營銷環境中，房地產開發企業銷售的不只是特定的使用價值，而必須是反映房地產產品整體概念的一個系統。
必須說明的是，雖然核心產品是產品的基本，但對於一般消費者來說，理解房地產產品的基本價值還是有一定障礙的，所以形式產品及延伸產品在溝通中顯得更為重要。形式產品可以使消費者較全面地理解和認同產品，而延伸產品能給消費者帶來更多的利益和更大的滿足感。
2）房地產產品戰略的制定具有適應性。
除了盡量考慮到消費者更多的需求，有時候還應該考慮到消費者的接受程度，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如裝飾標准，在上海，因為上海人節儉且喜歡自己擺弄，所以所銷售的樓盤最好是偏重於室外和公共部位的精心裝修，而對室內的裝潢則一律從簡，這樣，成本低，效果又好。
3）產品戰略制定是否有利銷售宣傳也是一個重要考慮因素。
同樣兩個產品規劃方面的建議，一個在銷售上容易顯現，另一個則不容易表達，這就需要我們在兼顧產品品質的基礎上，注意恰當的選擇。
4）投入和產出的價值比是產品戰略的最後決策准則。
和其他營銷組合不一樣，房地產產品戰略在產品規劃方面的投入往往是巨大的，也是很難修正的，因此只有迎合市場需求的產品規劃才能最終取得豐厚的效益。
2、產品規劃
市場定位明確了項目的目標市場，項目定位明確了項目的特色或營銷主題，如：水景住宅、山景住宅；產品規劃則是對項目定位的具體體現。
房地產的產品規劃可以通過以下兩個方面來理解：
第一方面，簡稱「殼」。它是指單一空間的房型設計和室內的功能規劃，以及由其延伸至整個大樓或小區的面積（格局）配比，外觀造型（社區環境）和總體功能規劃等等。它是產品最基本的要素，不但是客戶在購房時最為關心、最先考慮選擇的條件之一，更是房地產開發企業在市場檢驗中，判斷其投資是否成功的最為關鍵的一環。在營銷組合的產品策略方面，因為『殼』的變動更傷筋動骨，更費時費力，是最難調整的要件。所以，它的前期規劃就顯得尤其重要，一般到了中後期，是不作任何大的更改的。
第二方面，簡稱「體」。它是指對整個大樓或小區，滿足人們日常生活或工作需要的各項設施的全面配置。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置，是對『殼』的充實和完善。隨著人們生活水平的不斷提高和科學技術的迅猛發展，不但一些基本配置的標准在逐漸提高，而且有很多額外的娛樂休閑性質的公共配套設施，也已經在不少住宅小區中出現，如社區俱樂部，網球場，游泳池等等。
有關上述兩個方面的基本要求，國家頒布了相關的設計和建設規范來加以約束。因此，一些最基本的配置，房地產房地產開發企業都會盡力辦到，這不但是樓盤建設的品質底線，而且也是對消費者最基本利益的保證。但隨著市場的競爭日趨激烈，簡單的配置已不再具有吸引力，如何通過更符合時尚的房型設計、新型建材的運用和一些娛樂休閑設施配套的添加來提高產品的競爭力，吸引更多的客戶，已漸漸成為發展商們的共識。
產品規劃特別要注重各構成要素間的相互協調配合關系：
1） 戶型設計。戶型設計應根據項目定位，以滿足使用功能為前提，面積大小、層高、戶室比、平層與錯層等要合理搭配。戶型設計時一般應考慮2-3種主力戶型，占總戶數的80-90%。同時要特別注意底層和頂層戶型的設計處理，現行通常的做法是：底層增加一半地下室，即解決了防潮的問題，又增加儲藏空間；頂層利用坡屋頂做成躍層，以利客戶以較低成本獲得更大的使用空間，但要注意屋面的保溫隔熱、防水處理問題，並要控制好戶型總面積和總售價，避免與市場定位發生矛盾。
2） 規劃布局。規劃總平面布局既要注意住宅間距、朝向、道路骨架、容積率和覆蓋率的合理性，還要處理好集中性與均好性的關系、多層與（小）高層的比例關系以及組團行列式、圍合式、點群式的組合關系，同時要注意配套設施建設（會所、超市、幼兒園、運動健身休閑設施等）的規模、檔次的科學性和合理性。
3） 建築品質。要注重建築內在品質的提升，大力採取代表住宅產業化發展方向、科技含量高的綠色環保型品牌材料，保證產品的內在使用價值。環境景觀建設要堅持「以人為本」，突出均好性（整體性）、自然性和參與性，同時要採用成熟的智能化技術並留有發展改造餘地，以確保物業長期保值、增值。
4） 立面風格。建築是一個時代技術與文化的外在表現，要體現時代精神，崇尚簡約、美觀、和諧；更要吸取中國傳統文化精華和地方民族文化精華，以形成獨具地方特色的現代居住建築。

下表是一個按照家庭的歷史階段細分的市場定位對產品戰略的各個方面影響程度的例子。

D. 寫字樓和住宅的銷售策略有什麼

住宅和商業(寫字樓)兩者的區別可能最主要的是在於是否可經營。前者的購買者基本就是使用者，版無論他是自住還是權投資，不存在經營的情況，其價值也就不與精英呢情況相關。後者的購買者不一定是直接使用者，可能是自用可能是投資。對於自用需求，他們對價值的判斷類似住宅了；對於投資者，經營情況會對他們認知項目的價值有較大影響。所以住宅一般直接銷售就可以。商業、寫字樓就要考慮面對什麼樣的客群。如果投資客戶為主，也許在銷售進行的同時或者之前，就要考慮招租或者引入相應的管理公司，以讓客戶對未來的經營情況也就是未來他們的收益有信心，或者有保障。在具體的銷售方面，前後兩者的細節上還有些分別的了。

E. 准備買二手房，房子報價73萬，中介給出其他收費項目，准確么

商品房的價格是一路飆升，現在的商品房一般都是高層，大家都喜歡中間的樓層。買房的時候，低層和頂層的房子大家都不喜歡，這類房子的價格相對還比較低，下面看看小編給大家分析的原因。

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F. 高端住宅有哪些促銷策略

解題為「關於一二線城市（三線城市也有高端住宅，只是不做本次溝通主要選取案例對象）住宅類樓盤營銷方面的核心問題的不完全梳理」。CRIC KM平台2011，分享專業行動「KM線下風暴」宴設上海大寧國際商業 *** ，克而瑞總部各部門精英代表齊聚，熱烈討論，成果豐盛。 根據知識管理工作實踐與住宅營銷實戰體會，現在由黃章林總結如下： 高端住宅的營銷問題，有兩個維度必須重視，一個是高端性。這是相比較中低端住宅而言的，不同城市有不同的標准，此處不做闡述，基本為與會嘉賓心 *** 識。另一個是營銷領域。因為我們無法窮盡項目始終，本次風暴，僅作營銷角度切入。 問題會出在哪裡？ 企業層面，市場層面，消費者層面，地塊層面，產品層面，這是營銷的前提，出了問題是傷筋動骨的，因此探討高端住宅營銷問題，首先需要從這五個層面進行。 現場策略，媒體策略，活動策略，道具策略，傳統理解的企劃工作的四個模塊，推盤策略，價格策略，促銷策略，渠道策略，傳統理解的銷售工作的四個模塊，營銷的具體問題無外乎出在這八個方面，最主要的問題在現場與渠道兩個方面。 以上，不做展開。此處略去萬字，可以參考黃章林《地產九宮格》系列。 主要有哪些問題？ 幾個主要問題，不是所有問題。什麼是主要問題？開發商關心的，影響項目戰略大局的，嚴重阻礙目標實現的問題是營銷主要問題。通常，住宅項目的目標分為三個層面：銷售目標（量、價、速），形象目標（口碑）與品牌目標（產品線、企業品牌）。對於高端住宅而言，上述三個目標，通常一個都不能少！ 營銷前提出錯！在一個不合適的城市，不合適的地塊，做了不合適的產品，註定找不到合適的預想的消費者，錯在企業不合適的戰略。這些都錯了，營銷幾乎不可做。只有變性（改變定位），或者寧可「不高端」，可以達成目標（沒有賣不出去的房子）。 典型錯誤：地塊所在區域不高端；城市能級不夠，消費力不足；產品不到位，品質不給力；企業營銷目標設置不合理。 此處，略去萬字，詳情請登錄CRIC KM系統，搜索各種案例與方法論。 營銷過程出錯！此處錯誤最主要出現在現場與渠道兩大核心方面。當然，媒體，活動，廣告等增加來人量的方面，以及推盤，價格，促銷等提高成交率的方面，也會有高端住宅營銷的特有問題。 典型錯誤：現場營造不給力，消費者高端住宅體驗不足；客戶渠道不通暢，來現場的利誘不足；全國性推廣項目，撒網與聚焦權衡不當；價格策略失誤，銷控不合理，溢價損失； 關於媒體，廣告，活動等，會出問題，但常常不會是關鍵問題，此處不做論述，風暴會有提到的高端住宅項目的案名問題，詳見黃章林的《案名十問》各種文字。 如何來解決問題？ 怎麼解決？誰來解決？市場與政策問題，比如此時此刻，限購帶來的營銷困局，大約能做的最佳方式就是「等著」，許多開發商正在進行時。不過，我的觀點是積極面對為好，除非你是頂級住宅降了也不好賣只有等著，除非你是現金流相當從足真的不差錢，除非你是董事會沒有財務要求，非上市公司，其它絕大多數等不起的開發商們，請看如下主要解決之道： 1， 先把營銷前提做好。選對城市，選對地塊，選對時間點，這是第一；做好產品，做好示範區，做好現場營造與***體系，這是第二；善待客戶，真正以客戶為中心，把物業***與會所配套經營做到位。這才是高端住宅營銷的根本解決之道！ 2， 如果前面做得不好，有三條路可以選：不要自定義高端住宅，向下爭奪中端市場，剛性需求與首次改善的客戶，也許會接受你的產品與地段，不是降價，是定位調整；第二，等等看，時間會證明，你所在的城市與區域是不是高端，耐得住，受得起，熬出來的偉大屬於你；第三，看得見的品質感，價值體驗，充分加碼。讓客戶撿便宜，而且巨大的皮夾子，比如高爾夫會籍，比如各種私家***，比如精裝修等等。 3，窄即是寬，小的是美好的。高端住宅，尤其是頂級項目，做的是趨勢，不是現在。基本上，超級大盤綜合體除外，大部分高端純住宅項目，一定要「悄悄地幹活」。過往「多數人嚮往，少數人擁有」的傳統理念，在一線大都市的高端項目已經不太合適。分眾，小眾渠道營銷，才是趨勢。另外，「高大全」，「傻大黑粗」的時代已經過去，營銷從項目定位開始，精耕細作，不二之選。「小的」意味著注重細分市場，注重產品細節，注重客戶圈層，注重人文精神……各種美好，心嚮往之。

G. 住宅地產，商業地產，產業地產的的區別和推廣策劃重點

飆馬商業地產認復為：住宅地產賣的制是生活品質和生活方式，而商業地產賣的是投資價值，保障的是投資信心。由此可見，商業地產與住宅地產在營銷策略方面會有所不同。

住宅地產的營銷策略是針對商品的戶型、環境、住戶採取的營銷方式，相對來說比較簡單，只是一個廣告——預售——開盤——簽約的過程。
而商業地產的營銷策略則不是這么簡單，它需要在銷售前期、中期、後期採取不同的策略。商業地產在售前一定要保證定位非常明確，有理有據，告訴商戶、投資人、投資客、經營戶我們做什麼，通過前期的明確定位保障商業物業的投資方向、商戶目標和經營目標。在明確了商業定位之後，就要在銷售過程中有後續的招商推進，邊賣邊招商，相互促進，通過招商推動銷售。在銷售後期，要嚴格按照售前各項管理合同、管理公約、管理保障、管理措施、管理要求來提供專業和規范的管理，保障投資人的信心和利益，通過招商之後的管理服務來保障銷售。簡而言之，就是在售前要明確方向，售中推進銷售，售後保障利益，否則對開發商、對投資商戶都是沒有好處的。

H. 與客戶交談時不準原則包括什麼

客人的說話習慣不同，節奏有快有慢，你要配合客人的說話節奏才是上乘之策。事前回了解答客人的性格也很重要。此點要靠多觀察和勤於積累經驗。每一個都喜歡別人記住自己的名字，因此藉此可衡量自己在別人心目中的重要性。交談中，如果說話羅嗦，概念模糊，未能表達清楚意見，會嚴重影響交涉。所以交談中要注意措辭，用簡練的語言表達自己的意思，令別人能聽得清楚。輕松的商談氣氛是很重要的，尤其是多些微笑，運用幽默的語言，可打破沉默，減少彼此之間的沖突和摩擦。
遇有分歧時，不可立即反駁客人的觀點，應首先說「你的建議很好，但可不可以考慮一下以下的意見」，然後說出自己的看法。這樣做，既尊重了對方的建議，又陳述了自己的看法。

I. 怎麼經營好汽修店

近年來汽車市場的火爆，特別是轎車私人消費時代的到來，整個汽車服務行業也得到了快速發展。目前我國汽車服務業每年以 ％的速度遞增，到 年，預測將形成 － . 萬億元的巨大市場。巨大的市場前景勢必迎來一個投資的高潮，面對蜂擁而來的跨國汽車服務巨頭，對本土的中小投資者來說，無論選擇加盟連鎖還是自己創業。建立快修店，與狼共舞，就必須細分市場，發揮地緣優勢，鎖住特色服務，提高自身的經營管理能力。就如何經營好汽車快修店，可以概括為以下幾個方面一、選址：良好的位置，成功的一半國外汽車服務連鎖店在總結其成功經驗時，明確指出：分店的成功原因，第一是地點，第二是地點，第三還是地點。可見店址在連鎖經營中的重要位置。它不僅事關創業伊始的起步成功而且為日後營銷策略的和品牌形象的樹立提供「用武之地」。開汽車快修店選址非常重要，一般情況，中高檔住宅區、大賣場等消費場所、交通要道都是不錯的選擇，但要定具體的位置，就要進行細致的調查，現在畢竟不是憑感覺做生意的時代，稍微的疏忽，就可能血本無歸。快修店不菲的投資是中小投資者交不起的學費，所以快修店的選址要經過認真的調查。 、深入「群眾」 ％以上的客戶具有定點和就近維修保養的習慣，對快修店來說，周圍的潛在的客戶資源是一筆寶貴的財富，是保證快修店經營狀況穩定和減少風險的重要因素之一。快修店經營的輻射范圍較小，周圍的潛在客戶在某一種程度上對快修店的生存和發展起了很大的作用，所以快修店在選址時要深入「群眾」，建在一個潛在客戶較為集中的區域。在選址時，首先，在快修店所能輻射到的范圍之內的個人、企業所擁有的車輛和快修店門口的車流量進行一個大概的統計，如果車輛的數量不足以支撐起快修店的日後的經營時，最好重新進行選址。其次，除對快修店附件的車輛數量進行統計的同時，還要對附近車輛的狀況、使用年限、車型等進行一個簡單的了解，這些都決定了今後開展的業務主要內容。再次，對快修店附近車輛的擁有者——車主有所了解，他們是日後企業業務范圍拓展的主要對象，他們的經濟、經營狀況、文化程度、以及對維修費用的償付能力，一定程度上影響快修店經營的確定及其定價、檔次，並會影響快修店日後經營狀況。據調查 ％以上的客戶具有定點和就近維修保養的習慣，發揮地緣優勢，快修店在選址上更貼近潛在客戶群，自然在日後的競爭中佔有先機。擁有廣泛的「群眾」，是快修店的生存之本。 、立足於競爭快修店地理位置的選擇應遵循以下原則:道路周圍容易看見,車輛進出方便；交通方便,靠近車站和停車場；有一定的停車泊位，地點費用經濟。許多汽車服務連鎖企業對選址作出了如下建議：（ ）汽車銷售聚點（街）；（ ）車管所、運管處周圍；（ ）洗車聚集點，加油站、賓館、停車場附近；（ ）同業或次同業店鋪較多的地段；（ ）不須鬧市區，但要道路寬敞，車流量大，停車洗車自由方便；（ ）店門口寬敞，但不能靠紅綠燈太近；（ ）店面後有院子最佳；（ ）如果店面臨街，一定要將指示牌做好，千萬不可省下這點投資。選址時關注地理位置的同時，對地段也要有一定的選址。快修店選址附近有其它汽車服務企業最好，能達到集群效應，帶動人氣，但不能為數過多。畢竟孤零零的汽車快修店很難吸引過往車輛太多的注意。但汽車服務企業的數量也不能為數過多，過多，容易造成區域市場的飽和，易形成價格的惡性競爭，難以提高快修店的盈利水平。選址以後，要對周圍的汽車服務企業進行一定的調查，進行市場細分和合理定位，確定快修店的主營業務，避免建立之初與其它汽車服務企業的正面沖突。對周圍汽車服務企業調查的內容有如下幾個方面：●周邊企業業務結構、主要客戶群體、服務車型●經營特色、經營檔次●維修質量、配件渠道、技術設備●技術人員的素質和數量、業務開發人員的素質和經驗、服務體系並對這些方面進行分析，從而找到市場突破口，確定自己的業務結構、經營特色、經營檔次。二、「面子」到「牌子」，信任來源規范提到快修店在人們的心中是，嚴重的佔用道路修車，污染市容環境，影響交通秩序等情況，汽車配件以次充好，幾乎都購買和使用質差價低的汽車配件，以低廉的維修價格招徠顧客。人們幾乎把快修店和路邊店等同，一時很難在客戶心中改變臟亂差形象，許多人認為快修店是中低檔車維修保養的地方，迫不得已絕不會到快修店修車。許多汽車服務企業意識到了這點，於是在硬體上下功夫，快修店進行了豪華裝飾和布置，僅僅在裝飾布置上下功夫是不夠的，還必須在企業行為、服務理念上下功夫，樹立起良好的企業形象，建立起固定的客戶群，形成良好的口碑，讓客戶讓消費者買得放心，修得安心。 、門面裝飾快修店圍繞讓客戶「信任」「放心」和易於發現進行裝修。快修店內部裝修要求簡潔，布置顏色、標志應統一規劃，內外裝潢統一,標志醒目且美觀；服務人員必須身著統一的工作服，工作服須保持整潔，並佩戴明晰的服務標示牌，服務人員各種操作符合規范，讓客戶一進門就有一個良好的印象。快修店服務項目簡介及標准項目的價格要張貼牆上或置於消費者容易發現的地方，並公布出消協及相關部門的投訴電話，給客戶一種信任感，讓客戶修的放心。在關鍵路段、路口設置醒目路牌，讓客戶很容易找到汽車快修店，並很容易地開進快修店。 、配件僅僅有漂亮的店堂裝飾是不夠的，而必須有質量可靠、價格合適的配件和服務作為支撐。目前車主們最不放心的就是汽車配件，在消費者心中一些路邊快修店會貪多利潤而違規操作，將從汽配市場批發的產品冒充原廠配件，使修好的車輛看似「好」其實未好，從而帶來了的安全隱患。使用質量可靠的配件是取得消費者信任的基礎。同樣的車輛故障，在一般的汽車維修廠的費用據統計只是 S服務中心或特約維修點的 ％～ ％，而且 S服務中心或特約維修點的配件費用一直都居高不下——個中原因恐怕不是簡單的「純牌配件」概念所能掩蓋的。快修店的零配件一定程度上是以物美價廉取勝，以質量可靠、價格平實的配件是吸引眾多客戶，並不是玩弄「原廠配件」概念，多數是明確告訴客戶不是原廠配件但質量可靠，同時向消費者展示汽車配件、披露產品信息，而不是以「純牌配件」概念欺騙客戶。快修店內整齊清潔的配件展示無疑比較容易取得客戶的好感，整齊的貨架排列，配件包裝簡潔，改變以往混亂、無包裝、標識、廠家信息等現狀，展示有魅力的用品和零件,讓車主或客戶能直觀地看到、感到配件充足、質量正宗、使用放心。 、透明的服務流程在業務接待上制定一系列透明規范的「客戶系統」。當有顧客來到時，銷售人員會立即迎上前去，熱心為顧客解答各種問題和咨詢，為車子的故障原因作出基本的判斷，並仔細觀察和揣摩顧客的喜好和消費心理，為推薦客戶使用適合客戶的汽車配件或飾品等服務。服務前，在汽車服務表格上寫下汽車目前的狀況，客戶對汽車配件的要求，向客戶推薦的已經過客戶確認的汽車服務內容，並告知客戶服務的流程及客戶的相關權利。也可根據實際情況，向客人推薦其它服務項目，當客人表示不接受時，不得強求。服務中，本著實事求是、認真負責的態度，在服務表格上記錄下車子出現故障的原因，如車主在一旁觀看，工作人員應向其介紹產品功能和保養常識。在操作過程中做到動作乾脆利落、無累贅，工序連接緊密。在更換重大的價值較高的汽車配件要經過客戶確認。在服務後，向客戶提供詳細的維修清單，從而讓客戶比較清楚地知道自己愛車的問題及解決情況，並根據客戶車輛的情況提供合理的保養建議。在一定期限內進行電話跟蹤。 、先進的技術服務目前汽車維修行業從業人員中， %左右的人只具備初中文化水平。技工多為農民工，沒有經過正規的培訓。在我國的汽車維修從業人員中，真正具備診斷汽車故障的能力的技術工人還不足 %。而日本汽車維修行業中，這一比例達到了 %；美國汽車維修行業中這一比例高達 %。維修技術和管理人員缺乏一直是制約維修行業整體技術水平提高的因素之一。隨著高新技術在汽車上的廣泛使用，高級技術人員的流失和後繼「少」人更顯得跟不上高科技汽車的發展，尤其是最新車型的維修，還得依賴「外援」的力量解決。技術力量的欠缺，也使得待修車輛在維修廠中「待修」時間增長，客戶抱怨不止。同樣技術也成為了汽車快修店的軟肋，以不變應萬變的技術和設備勢必影響維修的質量和客戶的滿意度，進行一定的培訓成為必要。快修店的技術人員上崗前都受過專業培訓，並根據汽車維修養護技術的更新而不斷為技術人員舉培訓班。三、「短平快」的市場策略快修店和大型的汽車維修廠、 S專賣店相比有許多欠缺的，如技術設備簡單、難以進行較大的服務項目、缺乏信任感等，但快修店小而精、靈活，一般從事快修、保養服務，投資規模較小，深入大街小巷、居民小區，快捷、便利、價格低廉是其最大特點。適應了未來汽車消費者的消費心理與需求。價格平新車型價格不斷下跌，但維修費用卻高居不下，究其原因，原來新車型維修均被品牌汽車專賣店壟斷了，專賣店維修的弊端：高檔服務的高額費用最終由「上帝」來承擔，卻並不能以高速高質回報客戶，車擱置在站里少則一周，多則數周的現象屢見不鮮，有些特約維修站為了降低成本採用副廠件替代原廠件。一項調查顯示，有 ％的被調查者表示，汽車過了保修期之後不願再到 S服務中心或特約維修點去修，主要的原因是：價格過高、工作效率低、服務項目不靈活、服務態度差。維修及配件價格問題一直是制約專賣店服務中心或特約維修點發展的一大因素。快修店正是由質量可靠、價格低廉的配件來吸引客戶，不少汽車連鎖服務企業統一采購降低了成本。再加上快修店管理環節相對較少，管理上簡單有效，非生產性人員比例不大，管理成本相對較低。從而取決了整體的成本相對較低，有足夠的利潤空間，以價格較低來吸引廣大客戶。服務快捷快修店網點深入社區，接近消費者，消費者可以就近修理和保養，不必趕個老大遠。不少快修店都有自己固定的客戶，建立了車子檔案，清楚地知道客戶車子的狀況，也給車子的維修帶來了很多便利，大大縮短了維修時間。有時也會根據客戶的時間安排人員上門維修，消除了客戶的不便，節省了客戶的時間。汽車快修店服務較快，還體現在服務項目上，有不少汽車快修連鎖店要求，「快修店的任何一個項目都將要求在兩小時內完成修理，實行明碼標價，消費者進入快修店時，應當留意店內是否有明示的價目表。」僅一個「快」字就提高了維修企業和車主的效率。人性化服務----汽車病歷快修店的另外一個好處就是可以提供特別的服務。專賣店和許多大的維修廠由於規模較大，設備先進，相比更加關注於大的、利潤高的服務項目，對利潤較小耗時的服務項目甚至是不屑一顧，傾向於「大拆大卸大換」利潤較高的服務方式，快修店由於規模較小，往往更關注於如何吸引客戶，如何滿足客戶上，有時會提供特殊服務。特別是汽車「以養代修」、「三分修，七分養」的觀念開始流行後，採用維護為主、視情維修的方式、推行免拆維修的汽車快修取得車主的歡迎。由於快修店多數位於高檔住宅區、大賣場等消費場所、交通要道旁，地理位置得天獨厚，更接近於目標客戶，擁有固定的顧客群，具有較強的親和力。為鎖定目標客戶更好地給客戶提供服務，部分快修店實行汽車「病歷」：建立完整的汽車檔案，汽車車型、使用年限、使用狀況、車主情況、汽車維修次數和歷次汽車故障原因等。因此快修店掌握了每輛車的情況，能夠預測客戶的車在今後的一段時間內可能會出現什麼情況，並電話提醒客戶注意，提前維修和保養，消除隱患於未然，保持每輛車子的最佳狀況。快修店對老主顧車輛的熟悉程度往往超過車主誰的車該換機油了，誰的車減震器不太好，都一清二楚。誰最近比較忙，一些小的故障，可以直接派人去上門維修和保養。人性化的服務贏得了客戶的歡迎，調查表明，選擇定點維修保養的占 %。隨著汽車服務市場的不斷擴大，汽車快修、裝潢等汽車服務逐步成為了投資的熱點。在專賣店、特約維修店的一統天下的時，汽車快修以快速、便利、優質等服務，受到了廣大車主的歡迎，成為汽修行業的一個新亮點。

J. 請舉例說明住宅類新房和二手房的營銷策略分別有哪些

你好，針對你說的這個情況。其實也比較簡單的。新房房齡比較新。二手房房齡比回較老。但是新房交付時間答比較晚，二手房是現房，你可以立馬住進去的。新房你不知道你對門住的是什麼樣的人，但是二手房你可以知道。新房對應的學區一般都不怎麼樣，二手房對應的學區是比較清楚的。