㈠ 誰能幫忙找一份商鋪銷售方案書……
簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議
[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)
[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略
[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作
體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程
一、營銷是市場經濟的永恆主題
房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。
在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。
從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。
從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。
如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。
所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。
營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。
可以概括為：
作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。
市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。
從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。
曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。
二、房地產公開發售的策劃與運作
1、定位
樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。
如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容：
1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。
2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。
3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。
4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。
2、價格設定
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。
3、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。
4、概念的策劃與引導
從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。
5、銷售的策略
銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。
6、銷售的組織和實施
樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。
三、大宗交易的策劃與運作
筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。
1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：
1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。
2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。
3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。
4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。
需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。
3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。
談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。
4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。
5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。
考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益
銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....
1．基本動作
（1）接聽電話必須態度和藹，語音親切，語速得當。一般先主動問候「曲蘭庭苑，你好」，而後開始交談。
（2）通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，置業顧問應揚長避短，在回答中將產品賣點巧妙地溶入。
（3）在與客戶交談中，設法取得我們想要的資訊：第一要件：客戶的姓名、地址、聯系電話等個人背景情況的資訊。第二要件：客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產品具體要求的資訊。其中，與客戶聯系方式的確定最為重要。
（4）最好的做法是，直接約請客戶來現場看房。
（5）馬上將所得資訊記錄在客戶來電表上。
2．注意事項
（1）應事先了解廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會涉及的問題。
（2） 廣告當天，來電量特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應以2-3分鍾為限，不宜過長。
（3）電話接聽時，盡量由被動回答轉為主動介紹、主動詢問。
（4）約請客戶應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。
（5）應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理充分溝通交流。
（6）接聽電話忌口頭禪。
流程二：迎接客戶
1．基本動作
（1）客戶進門，每一個看見的置業顧問都應主動招呼「歡迎參觀」，提醒其他置業顧問注意。
（2）置業顧問立即上前，熱情接待
（3）幫助客戶收拾雨、放置衣帽等。
（4）通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受媒體。
2．注意事項
（1）置業顧問應儀表端正，態度親切。
（2）接待客戶或一人，或一主一付，以二人為限，絕對不要超過三人。
（3）若不是真正客戶，也應注意現場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好的印象。
（4）生意不在情誼在，送客戶至大門外。
流程三：介紹產品
1．基本動作
（1）相互介紹，了解客戶的資訊情況。
（2）按照銷售現場已經規劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品（著重於環境、生活配套、產品機能等的說明。）
2．注意事項
（1）此時側重強調本樓盤的整體優勢點。
（2）將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系。
（3） 通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定應對策略。
（4） 當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間關系。
流程四：購買洽談
1．基本動作
（1）倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
（2）在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。
（3）根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。
（4）針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
（5）適時製造現場氣氛，強化其購買慾望。
（6）在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。
㈡ 商鋪只限生活配套
第一部分：項目商業經營規劃
一、整體商業定位
商業項目的前期定位，要根據區域市場的居民消費水平，消費偏好決定
!最好先做一個詳細的市場調研!!
二、項目主題概念提煉
商業項目的策劃時已引入了「城市客廳」、「綠色商務」、「城市休閑廣場」的概念，因此對商鋪的定位可延續原有的理念。
商鋪招商方案
主題一：「城市客廳」——人氣
業主的第二客廳，商鋪招商方案
主題二：「城市休閑生活廣場」——氛圍
休閑廣場，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業中心，將生活與休閑完美結合，突顯現代城市人們的生活方式。
商鋪招商方案
主題三：核心區的時尚中心——活力
三、商業功能定位
打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足碼市鎮中產階級休閑文化需求，從而達到滿足自由、放鬆、交流、時尚和購物等多種生活目的。
隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業的基礎上引入娛樂、休閑及其他服務行業以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：
功能內容:
3、整和市場
——整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能於一體
——整和市場空間，進行合理商品布局
——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統一招商
——整和推廣，避免單兵作戰，整個市場有經營方進行統一的廣告、促消推廣
4、合理回報
——保證市場和經營戶合理的收益，實現雙贏
——完善商業物業的管理和服務功能，提升市場軟環境的競爭力
——通過市場整體機能的完善，
帶動該片區土地及租賃價格的提升，
使市場經營者和物業所有
者均能獲得良好的回報
——通過市場經營業績的提升，促進存量盤的銷售
第二部分：招商及銷售策略
一、項目整體營銷策略
營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產市場。因此，房地產營銷活動必然是動態的。只有動態的營銷才能保證房地產營銷的效果。「機動營銷策略」。所謂機動的房地產營銷策略，就是要根據市場中各種要素
的變化，不斷地調整營銷思路，改進營銷措施，使營銷活動動態地適應房地產市場變化。
機動即根據情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。
銷售模式
是指以租代售、租售結合、網上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段,通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤包括滯銷樓盤進入二三級市場流通等方式;價格是指優惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式;付款則包括一次性付款、
按揭貸款、分期付款、建築期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。
機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調研。影響市場的各種因素主要有：
消費者的構成及心態、經銷商的配合及支持、競爭產品的實力及動態、行政政策的法規及控制、宏觀經濟的現狀及發展、自身隊伍的穩定及優化等等。因此調研的類別主要有：消費者調查、經銷商調查、競爭產品及企業調查、行政政策調查、宏觀經濟調查、員工隊伍
調查等。只有深入的調查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合理的營銷策略提供依據。在深入調查、科學研究的基礎之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調研，不斷地調整營銷
思路，這樣的動態營銷可以使企業永遠立於不敗之地。
二、項目招商銷售總策略
1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產權轉讓;如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶後在尋找商鋪買主。
2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產權完全轉移給投資人，由投資人自行決定自行經營還是出租給他人經營
3、由於有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經營一定年限，然後再將其產權轉移給有購買意向的客戶
4、對商鋪進行業態布局進行初步規劃，根據規劃業態，針對性地尋找投資商戶進行招商。 5、目標商戶定位為全國或江華碼市知名商家和連鎖企業。但商鋪買家除這些知名商家企業外，也可以為其他有購買能力的任何目標群。
三、商業氛圍營造
——強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓鎮人民都來此消費。
——成立演藝中心，周未進行大型文藝演出，吸引鎮民前來觀光消費。
——全方位貼心物管服務，給經營者一個輕松的經營環境，購物者一個享樂的購物天堂。
——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。
——娛樂部分以
KTV為主，通過動感的造型，誇張的色彩及尺度大大加強商業氛圍，對商業環境也起到相當的補充與完善。
四、價格策略及租金預估
五、目標商戶及客戶設定與選擇
1、目標商戶群
√本地集團與企業
√全國性或地區級連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
2、目標購買人群
√本地集團與企業
√全國性或地區級連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
√本地個體私營業主
√有投資意向的本地人
3、目標商戶確定原則
√購買優先，如不願購買則可考慮商鋪租賃
√先大戶、後小戶先品牌商戶、後一般商戶的原則
第三部分：銷售實施方案
一、項目招商目標
1、第一目標主力店
第一目標主力店是我們市場經營和招商的主體，該目標商戶招商和經營的成功與否，
將從根本上決定商業街招商和經營的成敗。第一目標主力店以百貨、休閑、娛樂、服務行業為經營主體
2、第二目標主力店
第二目標主力店是商業街提升人氣，完善商品結構，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業物業過渡，使之成為碼市鎮商圈中的主導。第二目標主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、葯材等、經營服裝、鞋帽箱包、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫葯、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像製品等為主。
3、第三目標主力店
第三目標主力店作為商業街商業結構和服務機能的完善服務。同時也是商業街的公共服機構。第三目標主力店主要包括金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。
二、招商與銷售流程
1、目標商戶群的確定
2、對商鋪鋪位進行規劃，制定合理的分割方案
3、針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力
4、雙方洽談，達成購買或租賃意向
5、投資者到實地選擇商鋪位置，並簽訂買賣或租賃協議
6、投資者按規定交納購房款或交納租金和服務費
7、對已經簽定租賃協議的商鋪進銷售
8、發展商對商場進行最後的裝修和設施配套，為投資者的進入創造良好的商業硬環境
9、在招商過程已經基本結束時，選擇合適的開業時間，歡迎投資者進場經營。
三、商鋪推廣方案
推廣主題建議 基於目前整體市場、區域市場和項目本身的狀況，本項目產品應向強品牌、
高檔次發展，在產品設計、形象包裝、營銷推廣、物業管理等方面進行全面升級
二推廣方式及渠道建議
1、推廣總原則先招商後銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業銷售。
2、推廣方式
方式一：營銷中心現場展示
營銷中心關於商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎上做相應的調整，以適合商鋪的租售。
方式二：特色營銷活動A、開盤前
1)讓先消費者得到「看得見」價值的「在，預期價格購買高品質商鋪從而成為義務推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳;平面廣告強勢宣傳適時製造氣氛。
2)軟性新聞繕稿是該階段一個重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達本項目之基本資料，讓人們逐步深入認識了解本項目。在該階段不要過太急於將項目的賣點全盤托出，
以免喪失項目的神秘感。
3)媒體廣告
B、銷售期
小部分以競價拍賣的形式進行炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會
四、招商及銷售費用估算
1、裝修費用
2、硬體投入
3、商場公共設施及廣場投入
4、推廣費用
㈢ 網路商店的營銷策略有哪些
網路品牌策略
網路營銷的重要任務之一就是在互聯網上建立並推回廣企業的品牌，知答名企業的網下品牌可以在網上得以延伸，一般企業則可以通過互聯網快速樹立品牌形象，並提升企業整體形象。
網頁策略
中小企業節省很多廣告費用，而且搜索引擎的大量使用會增強搜索率，一定程度上對於中小企業者來說比廣告效果要好。
㈣ 便利商店營銷優勢分析及發展策略
第一確定目標客戶群
第二分析目標客戶的群體的共性特徵與個性特點
第三專再次了解自屬身產品和服務(雖然之前已經很了解了,但多了上述兩條,看問題已然不同了)
第四在產品和服務與客戶群體的特徵間尋找平衡點,便可制定出行之有效的策案了,但要更出眾的話,就要
看作策案的人的個人才質了!
第五找出產品和服務與客戶群體個性特點間的矛盾,再次平衡
如此就是基礎概括!
㈤ 如何經營好一家服裝店
導語:
俗話說：物以稀為貴。稀少的東西有時能夠吊起人們更大的胃口。商家便是利用這一社會心理學現象來創造機會的。造成飢餓的服裝產品必須是「獨一無二」的，否則就只能是自作多情了。飢餓需要掌握「火候」，餓過頭就無人問津。
服裝店的經營方法:飢餓市場
俗話說：物以稀為貴。稀少的東西有時能夠吊起人們更大的胃口。商家便是利用這一社會心理學現象來創造機會的。造成飢餓的服裝產品必須是「獨一無二」的，否則就只能是自作多情了。飢餓需要掌握「火候」，餓過頭就無人問津。
所謂「市場飢餓」策略，是指企業有意識地使自己的產品在已佔領的市場上保持供不應求的緊張局面。表面上是靠限產限量，而實質上是為了刺激更大的消費群體而多產多銷。飢餓策略是為適應消費者「物以稀為貴」，「搶手就是好」的心理定勢而設計的。日本有一家專門製造女用針織品的公司，在較短的時間里得到了傳奇般的發展，營業額之多，被時裝界視為一朵奇葩。在高級服飾行業里，這家公司的銷售量非常大，但它並沒有自己的生產工廠。他們只負責市場籌劃，款式開發，把確定的樣品交給製造廠商，訂上本公司製造的商標，再由一家專門的婦女用品商店銷售，他們似乎是靠市場創意來賺錢的。
有一位銷售心理學家曾專門訪問過這家公司的董事長：「你們的公司為什麼生意這么好□」董事長回答：「我也不知道為什麼，好像在無意間就發展到這種程度。我們沒有工廠，只管籌劃和設計再由別人製造經銷。沒想到這些產品一推出，馬上受到婦女的歡迎而搶購一空。不管生產多少，總是供不應求。不過，在時裝界有這種現象，的確不可思議。」這位專家分析該公司的成功原因，並不在於「委託產銷」的經營方式，而關鍵是一種「買斷策略」。他們不把商品放到各大百貨商店去賣，只選擇商店定點銷售，全力去創造產品的稀少價值。創意設計的優劣，也是重要因素，符合流行，滿足消費是最終的原因。所以提高服裝款式的稀有價值，把握流行，快速反應，商品就能賣出高價，銷售量也能上去。因為，人類永遠無法抗拒稀有商品的魅力。
飢餓市場是營銷策略中重要的方法之一。無獨有偶，1981年浙江海鹽襯衫總廠向市場推出了一種品牌為「黑牡丹」的女襯衣。通過市場預測，這種襯衫在某地投放10萬件，市場就會飽和。於是該廠採取「限銷」策略，首次投放市場8萬件，使預測中的2萬人得不到滿足，造成「需求飢餓」，從而使更多的人想買這種襯衫。結果是海鹽襯衫總廠生產了20萬件這種品牌的女襯衫，仍供不應求。可見，「飢荒的米市更搶糧」也是一種社會心理現象，企業家成功地利用了它。
運用飢餓策略要滿足以下三個條件：
①款式新、質量好、符合流行，這是服裝行業運用飢餓策略的一個重要條件。如果是老產品，採取飢餓，就不能取得預期效果。因為它已經餓過勁兒，再餓已經失去了價值，而新產品的特點在市場上還是空白，屬於產品周期的初級階段。質量也很關鍵，如果發生質量問題，很快就會引起市場不滿，影響購買。
②飢餓策略需要認真調查，精心測算市場對該款式產品的可容量，以求預測准確，否則這一策略就會失靈，達不到飢餓反彈的效果。就如同稍微推遲吃飯的時間可以增加飯量，但餓過了點反而沒有了食慾。
③實施有效的限銷策略。在產品達到飽和之前，實施限銷，是形成飢餓的直接手段。從限銷到暢銷，再到順銷，一定要把握好市場的時機。一旦別人能夠抄襲上市，就有可能導致飢餓策略的失敗。
㈥ 10個策略，零售商如何更好地經營實體店
作為零售商，銷售額下降，交易量減少，很煩……
下面列出的10條建議，會給你一些思路和提示，不管你經營的是服裝，超市，餐飲，美發……只要你付出行動，就會起作用。
一、給一個去你商店的理由
這是零售商要做的第一件事。
商店裡有獨家的活動？
只有本店才有的產品？
數量有限的產品？
網上優惠券來店消費？
二、每月一次大型活動
每月在商店中做一個大型活動，吸引流量。不僅是吸引潛在客戶，重點是吸引他們買東西。
活動不能花費你大量的時間來實施，可以請一些活動公司來做。
請一個卡通魔術師為小朋友表演魔術，製作氣球。
請個大學生，來段吉他表演。
三、創造獨特的客戶體驗
二十年前，商品少，需求大，只要攤子擺出去，就會有人買。現在競爭越來越激烈，人多，產品更多。很少有東西是你有，別人沒有的。如何差異化？可以從環境和服務上下功夫：
店裡噴些茉莉花香
唐朝復古式裝修
下雨天借傘服務
……
四、品牌小東西
再小的店鋪都有品牌，細節處見品牌，設計一些帶有品牌logo的小東西，讓客戶離開你的店鋪後，仍然和你的品牌有「互動」
超市消費滿20元送一個帶有logo的布袋？
送餐巾紙？
為VIP客戶送毛巾？
記住，定製logo。
五、本地相關
熟悉周邊的異業商家，與他們合作共贏，關聯促銷。
六、商店留言薄
想知道客戶購物後的真實想法嗎？
想知道他們對你的服務的評價和建議嗎？
如果你真的想把店鋪做得更好更大，設個留言薄吧。
七、永遠不要停止研究
研究你的銷售，賣得最好的產品。
研究你的庫存，你的供應商。
研究你的競爭對手，研究你想要獲得的客戶。
在招聘之前研究員工，研究銷售技術和客戶關懷。
研究你可以做什麼來改善你的銷售，營銷，你的員工，甚至你自己。
永遠不要停止研究！
八、激勵客戶馬上行動
節日促銷帶來緊迫感。獨特的時間，獨特包裝的物品。
專屬禮品套裝。
限量版收藏品。
限時優惠。
確保客戶覺得他們受到時間和庫存的限制，所以他們有動力採取行動。只要你給客戶一個明確的信息，他們就會緊張，這種緊迫性只會增加客戶的體驗和壓力，他們需要現在行動，否則這種機會不會再出現。
九、不要只認為自己是「小企業」
不要總是說你是一個」小企業「，如果你想做大的話，給別人一個理由去購物，我最喜歡的理由是：提供有限的獨特精心製作的產品、服務、套餐、贈品。
十、關注特定人群
憑身份證，86年出生的男人今日吃飯免單
IT工程師專屬優惠
VIP會員生日專屬
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㈦ 商鋪項目如何招商
你好！一、全面了解情況 二、科學定位 三、確定招商策略 四、解決終端問題終端存在嚴重問題，終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有，因此首先從終端問題入手。終端的問題主要有： （1）招商人員工作沒有積極性。大家都沒有任務量，干多干少一個樣，都在吃大鍋飯。 （2）終端力量不足。只有三個招商員，時間這么緊，任務這么重，這幾個人是難以勝任招商工作的。 （3）終端說詞不力，對客戶提出的問題不能做出回答，招商員不但不能說服客戶，反倒被客戶給說服了，這導致了大量客戶的流失。 （4）終端氣氛太冷清。來訪客戶少，又沒有能襯托現場氣氛的宣傳物料，現場空空盪盪，愈加冷清。 （5）終端布置很零亂，桌子擺放很零亂，東一張，西一張，不利於招商經理對現場進行控制。桌子全是方桌，感覺很生硬，不利於拉近與客戶的距離，進門處的氣球懸掛太低，顧客進門後感覺很壓抑。 基於這些問題，擬定的對策是：（1）制訂合理的激勵制度，收入直接與工作業績、工作表現和團隊協作掛鉤。每月對表現出色這給予物質獎勵，對不能勝任工作的人員進行淘汰。 （2）充實招商員隊伍，挑選優秀人才加盟，招商員由以前的三個增加到十個。 （3）針對客戶提出的常見問題制定了統一的說詞，同時加強了招商員的專業技能培訓，派經驗豐富的人員做現場指導，並為其當場解決問題。 （4）製作各種物料布置現場。步行街內，製作大型噴繪懸掛在天橋上，街道中間懸掛弔旗；在招商終端，製作了四塊吊牌，在大門口擺放六個易拉寶。所有這些物料，都以大紅色為底色，這樣一來，步行街內和招商現場一片紅色。同時播放富有動感的音樂，整個現場營造出十分熱烈的氣氛，為促成交易打下了良好的基礎。 （5）對終端進行重新布置，並將方桌更換為圓桌，撤掉了以前懸掛的氣球，給人感覺耳目一新。 五、解決委招費 六、強力廣告支持既要吸引商戶入駐，又要吸引投資者購買商鋪。 在廣告投放上除了狠抓終端廣告外，同時還加大了其它媒體的宣傳力度，在市區的各主要街道上及周邊郊縣，進行重點宣傳。整合大眾媒體和小眾媒體，包括報紙、電視廣告、公交車車體廣告、宣傳車和宣傳單，力求進行全方位覆蓋。 七、終端促銷強力配合
㈧ 如何提高店鋪的訪問量
淘寶網上商店的促銷策略
淘寶網上商店的具體促銷策略可從網店內、外兩個方面入手，其中在網店內進行的銷售促進以免郵費、打折、贈品三種方式為主，同時，由於網路購物和網上商店的特殊性，不能忽略其特有的網店信用管理；網店外的促銷主要採取「三管齊下」方式保障搜索引擎結果的排位，和競爭網店銷售聯盟，在淘寶社區和論壇發帖、回帖，有效利用廣告推薦位和淘寶旺旺等策略。
近年來，雖然網上商店的數量與日俱增，但許多網店由於缺乏經營意識，只是曇花一現。網上商店同傳統的商店一樣都需要店主的精心打理，因此，制定既適合網店又適合網路環境的促銷策略就顯得十分必要。
網上商店按存在形式分為兩種：一種是獨立的網上商店；一種是注冊於大型專業網站里的網上商店，即按照相應規定在提供網上開店服務的大型專業網站里注冊會員，獲得網上商店的使用權與經營權，目前網上開店主要是採用這種方式。文章以注冊於淘寶網站的網上商店為研究對象，針對其特點從內部和外部兩個方面制定切實有效的促銷策略。
一、網店內部的促銷策略
針對淘寶網上商店的特點，網店內部的促銷策略著重考慮銷售促進和信用管理兩種方式。
1.銷售促進
網店內部的銷售促進手段以免郵費、打折、贈品為主，其餘方式為輔。
（1)免郵費。網路購物中間環節的郵費問題一直是買家關注的焦點之一，這會影響到買家對於網購價格優惠的感知。當前郵費主要分為：郵局（包裹平郵）、物流快遞、特快專遞等，平郵的價格較低，但周期較長；物流快遞價格適中、送貨周期在3～5天；特快專遞的價格昂貴；因此快遞公司是最被買家接受的。店主可以根據買家所購買商品的數量來相應地減免郵費，讓消費者從心理上覺得就像在家門口買東西一樣，不用附加任何其他的費用。
（2)打折。由於打折促銷直接讓利於消費者，讓客戶非常直接的感受到了實惠，因此是目前最常用的一種階段性促銷方式。折扣主要採取以下兩種方式:一是不定期折扣。在重要的節日，如春節、情人節、母親節、聖誕節等，進行8～9折優惠，因為在節日期間人們往往更具有購買潛力和購買沖動。店主應選擇商品價格調節空間較大的商品參加活動，並不是全盤托出。這種方式的優點是：符合節日需求，會吸引更多的人前來購買，雖然折扣後可能會造成利潤下降，但銷售量會提高，總的銷售收入不會減少，同時還增加了店內的人氣，擁有了更多的顧客，對以後的銷售也會起到帶動作用。二是變相折扣。如採取「捆綁式」銷售，以禮盒方式在節假日銷售。這種方式的優點是：符合節日氣氛，更加人性化。
（3）贈品。贈品促銷的關鍵在於贈品的選擇上，一個得當的贈品，會對產品銷售起到積極的促進作用，而選擇不適合的贈品只能是成本上升，利潤減少，顧客不滿意。選擇合適的贈品應注意：第一，不要選擇次品、劣質品，這樣做只會適得其反，影響店鋪的信用度；第二，選擇適當的能夠吸引買家的產品或服務。可以贈送試用裝或小樣，還可以贈送無形的東西——服務。第三，注意贈品的預算，贈品要在能接受的預算內，不可過度贈送贈品而造成成本加大。
（4）會員、積分。凡在網店購買過商品的顧客，都成為網店的會員。會員不僅可享受購物優惠，同時還可以累計積分，用積分免費兌換商品。此方式的優點是:可吸引買家再次來店購買，以及介紹新買家來店購買，不僅可以鞏固老顧客，使其得到更多的優惠，還可以拓展發掘潛在買家。
（5）紅包。紅包是淘寶網專用的一種促銷道具，各位賣家可以根據各自店鋪的不同情況靈活制定紅包的贈送規則和使用規則。通過此種手段可增強店內的人氣，由於紅包有使用時限，因此可促進客戶在短期內再次購買，有效提升網店銷量。
（6）積極參與淘寶網主辦的各種促銷活動。淘寶網不定期會在不同版塊組織不同的活動，參與活動的賣家會得到更多的推薦機會，這也是提升店鋪人氣和促進銷售的一個好方法。要想讓更多的人關注到網店，店主就要經常到淘寶網的首頁、支付寶頁面、公告欄等關注淘寶舉行的活動，並積極參與。
2.信用管理
信用評價是會員在淘寶網交易成功後，在評價有效期內（成交後3～45天），就該筆交易互相做評價的一種行為。信用評價不可修改。評價分為「好評」、「中評」、「差評」三類，每種評價對應一個信用積分，具體為：「好評」加一分，「中評」不加分，「差評」扣一分。
據調查，一方面，網店的信用級別會對消費者的購買決策產生影響，另一方面，買家在交易後對賣家所給的信用評判表示關注。由此看來，店主一方面要誠信經營，提升自己的信用度和信用級別；另一方面要把握好這個宣傳機會，每次交易後，不僅要對買家作三級別評判，還要在評判留言欄留下相關的店鋪信息。如「我們將在下周進行全場商品九折活動，歡迎再次光臨」。這樣一來，評判留言欄就成了一個促銷信息的發布專區，合理地利用了網路資源。
二、網店外部促銷策略
網店外部促銷策略可以採取搜索引擎、銷售聯盟網店推廣和網路廣告四種方式。
1.「三管齊下」專攻搜索引擎
許多用戶上網首先瀏覽的頁面是淘寶搜索引擎頁面，這時，腦海中就會出現一些他們所需求商品的關鍵詞，然後通過引擎搜索到符合條件的商品。因此，要想提高網店商品被瀏覽的幾率，就必須對搜索引擎排序原理有充分的了解。淘寶網商品的搜索排序先後規則有如下四部分:第一部分：被設為櫥窗推薦位的寶貝;第二部分:雖然是櫥窗推薦，但是該商品已經有90天未被人購買;第三部分:未被櫥窗推薦的一般寶貝;第四部分：一般寶貝中90天未被購買的寶貝。
由此看出，如果買家在淘寶網搜索引擎里用關鍵詞來搜索商品，所有帶關鍵詞的商品是這樣顯示的，先是顯示櫥窗推薦的商品13天後，接下來再顯示設置了櫥窗推薦，但長期（超過90天）沒有售出的商品0-13天，然後再顯示沒有設置為櫥窗推薦的所有寶貝0-13天，最後顯示所有寶貝里長期沒有售出的寶貝0-13天，一共分四個層次來顯示搜索結果，同時只顯示100頁的商品，101頁以後的商品是不顯示的。從這個規則來看，網店要想辦法讓商品在同類商品的排名中盡量顯示在前幾頁，就必須從商品名稱、定時發布和櫥窗推薦這三方面入手。
（1） 商品名稱——30個漢字盡可能包括商品更多的信息。比如店內一款的商品名稱為：「韓國/專櫃正品/The face shop /金盞花系列/ 毛孔收縮乳液」。這個名稱中包含了「專櫃」、「正品」、「韓國」、「The face shop」、「金盞花系列」、「毛孔收縮乳液」，只要買家在首頁輸入以上任何一個關鍵詞，都有可能搜索到這款商品。但這種手段並不能完全確保「一定能搜索到」，因為在淘寶網同一種商品是數以千計的，而搜索結果只顯示前100頁，要想讓商品在搜索結果前幾頁被看到，就要做好定時發布。
（2）定時發布——保證商品處在搜索結果的首頁。定時發布，就涉及到「發布時間」的問題。只有知道了這准確的時間點才能有的放矢。這個「時間點」的信息要從相關的統計網站獲取，他們能統計分析出每天進入網店的人流量及各時段的具體情況，這樣店主就能知道哪些時間段是真正的人流高峰期，哪些時間段是人流低谷。根據淘寶網店的平均統計顯示：上午9點～10點、下午16點～18點、晚上20點～22點，這三個時段是相對的人流高峰期，而其他時間，尤其是夜間1點～6點為人流低谷。這樣，店主就能把商品定時發布在以上三個高峰時段。
（3）櫥窗推薦——鞏固加強，確保萬無一失。櫥窗推薦是指在所售商品中選取15個在店內推薦櫥窗欄中進行展示，這15件商品就相當於商店的「門面」，以此來吸引買家的眼球，而買家如果想看店內更多的寶貝，則需要進到店鋪里。就像傳統實體店鋪一樣，每位掌櫃在街邊都有一個店鋪櫥窗，他們會把時下最流行、最能代錶店鋪特點的商品擺放在那裡。每個店鋪的可用櫥窗推薦位是有限的，因此更應該准確地選取推薦商品。
選擇推薦的商品主要注意以下幾個方面：第一，買家對商品第一印象就是圖片，因此圖片要內容清晰、光線充足、主體突出；第二，商品標題要清楚，用簡潔的語言表述商品屬性和特點；第三，挑選具有相對價格優勢的商品；第四，商品描述詳細，提供更多關鍵部分的細節圖展示。
2.「1+1>2」促銷策略——銷售聯盟
對於銷售商品的性質相同、價位區間相同、網店的目標顧客也相同的網店可以採取競爭品協同營銷的策略，即銷售聯盟。也就是讓許多的競爭網店聯合成為集群，同時通過網店內友情鏈接將這些競爭網店鏈接起來，友情鏈接可以促進網店之間的商品信息交流，無形中給加入銷售聯盟的網店帶來一部份「轉移顧客」。這樣一來就形成了一個「銷售圈」，可以提高網店知名度與成交率，還能更好的與顧客建立關系。
3.網店推廣——在淘寶社區和論壇發帖、回帖
在淘寶社區論壇發布有吸引力的帖子是提高店鋪知名度和人氣的一種方法，即以作者的身份發布帖子，閱讀帖子的人越多，店鋪被點擊的概率就會提高；另一種方法是在論壇的好帖後面跟帖，雖然比自己發帖的效果差，但也能做到宣傳網店的效果。無論發帖還是回帖，帖子的質量是至關重要的。如果帖子質量很好，還有被版主加為精華的可能。精華貼子能夠帶來巨大的看貼量和回貼量，這樣網店的頭像和簽名檔就會有更多的機會曝光，這意味著會有更多的人去瀏覽店鋪，瀏覽量上去了，自然成交率也就會提高。另外，每個精華貼子能帶來10個銀幣的收入，這些銀幣是競爭廣告推薦位的必備資源。
4.網路廣告——廣告推薦位和淘寶旺旺
合理運用廣告推薦位和淘寶旺旺，會有效提高網店的知名度。
（1）廣告推薦位。廣告推薦位是將有限的區域劃分「出售」，性質與道路兩旁的平面廣告相似。目前，淘寶網的廣告位分為三種：社區首頁廣告（需50個銀幣）、論壇廣告（需20個銀幣）、站內信廣告（需30個銀幣）。這三種廣告推薦位的獲取方式與實體廣告招標相同，在特定的時間發布，進行提前預定，而且預定的前提是要有足夠的銀幣。獲取銀幣的途徑主要來自論壇發布帖子的獎勵，所以要想將網店推上推薦位，就必須做好前期工作：發貼和回帖。
（2）淘寶旺旺。店主在選擇廣告媒體上不應忽視淘寶網所特有的即時通訊軟體——淘寶旺旺。這款軟體是阿里巴巴為淘寶個性化制定的商務交流軟體，淘寶網上商店的目標消費群體來自淘寶網的用戶，因此淘寶旺旺就順其自然地成為信息溝通工具。店主通過旺旺向老顧客和潛在顧客發送店鋪或商品信息，也可以就產品和服務方面的問題進行互動交流。不過，隨著人們對網路廣告了解的深入，點擊它的人反而越來越少，除非特別有創意或者有吸引力的廣告。因此，在淘寶旺旺上發布的信息要將文字生動化，描述要細致入微，能引起消費者的興趣，同時最好配有可愛的小動畫GIF或圖片，製作直接點擊連接，讓顧客體會到便捷。其實開網店和做網站是一樣的本人小網站，網路搜：開心城堡幽默笑話
㈨ 求 《在網上開店及營銷策略》論文的一個總結！
2007年3月隨著電子商務、物流的發展和誠信體系的逐步完善,目前越來越多的人選擇網上開店創業,但能贏利的網店比例卻很低。是什麼因素導致了這種結果呢?能否系統地歸納出網上開店的成功策略?國內目前對這方面的研究還十分有限,僅台灣學者曾以「天下網路書店」為例對網站經營的關鍵成功因素進行過初步探索[1]。本文圍繞藉助大型電子商務網站平台開設網上商店這種經營方式展開研究,多渠道廣泛收集網上商店經營的相關資料,走訪網上開店的個體經營者,深入小型電子商務企業實地考察,運用內容分析法,探究影響網上開店贏利的主要因素。本研究成果可幫助從事網上開店的個人及企業降低和規避經營風險。一、國內外網上開店的現狀分析1.網上開店的贏利狀況我國網民人數2006年已達1.11億,網上商店總量超過10萬家,但約有90%以上的網店到目前為止仍未獲利,其中包括許多大型網上商店。國外網上商店贏利的比例要比國內高許多,目前越來越多的網上零售商店已開始贏利,例如瑞典贏利的網上商店比例已從1999年的20%增加到了58%以上;美國目前從事網上銷售的零售商中56%是贏利的,整個網上零售行業的凈虧損率從2000年的15%到目前正在趨於持平。從網店經營形式看,國內外純粹經營虛擬網上商店的網路零售商都普遍存在虧損,但情況正逐年好轉。從網店經營平台來看,據美國一項對於網上開店成功率的調查結果顯示:在贏利的網店中加入加盟體系藉助第三方網路平台開店成功者約為80%,獨立開店成功者比例約佔20%[2]。2.網上開店的市場狀況觀察全球C2C市場整體呈現蓬勃增長的趨勢,網上開店前景不錯。從美國資本市場2005年初互聯網企業市值排名來看,作為網上開店平台代表的電子港灣eBay以520億美元的市值排名第二,雅虎和亞馬遜分別排在後兩位。eBay已進入32個國家和地區,成為全球性的網上交易市場,倍受眾多零售商的青睞。國內C2C模式最初脫胎於國外的電子商務模式,利用專業網站提供的大型電子商務平台,以免費或比較少的費用在網路平台上銷售自己的商品。據艾瑞市場咨詢(iResearch)的《2004年中國網上拍賣研究報告》顯示,2004年中國網上拍賣市場規模比上年增長了217.8%,全年成交金額從上年的10.7億人民幣增至34億;預期2007年總市場規模約為210億人民幣[3]。國內網上開店的群體主要是大學生、下崗職工、加工貿易型公司的職工、網下有實體店鋪的店主、剛起步的小公司[4]。網上開店比較集中的區域是北京、上海、廣州、杭州、南京等生活文化水平較高,網路建設相對完善,同時擁有電子商務類型公司比網上開店贏利的影響因素與成功策略探析陳晴光(浙江萬里學院,寧波315100)摘要:在廣泛收集國內外各種類型和規模的網上商店經營資料的基礎上,利用內容分析法,分析了影響藉助第三方網路平台經營的網上商店贏利的主要因素,並據此提出了網上開店經營成功的基本策略。
㈩ 網上商店營銷策略的實驗報告
實驗題目：____ ___
一、實驗目的：
XXXXXXXXXX
二、實驗內容：
三、實驗步驟：
實驗操作的具體內容
四、實驗總結
通過實踐我學到了...明白了...懂得了...知道了...了解了...