⑴ 市場細分的錯誤案例
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最近消息傳來，上海的天價樓盤湯臣一品終於「降價處理」了，堅持了280天的無售出「記錄」之後，在無數的口水泡沫中終究揚起白旗，成為市場「失敗」的一個典型例子。
如果說湯臣一品真的失敗了，那麼它失算在哪裡呢？
在這里我還是要拿北京「星河灣」與其比較，因為這兩者有著較多的相似之處。
其一，兩者面臨的區域市場競爭狀況比較接近，都是面臨競爭結構較為單一的市場競爭格局，星河灣當初入市之時，其周邊區域樓盤價格相近，項目的創新力較低，由於彼此之間產品相似，導致了區域競爭相當激烈，這種競爭格局非常典型，特點也很突出，就是市場競爭結構比較單一，競爭對手之間產品差不多，價位也差不多，客戶的差異化選擇空間十分狹小。同樣，湯臣一品面臨的區域市場也是如此，同類同檔次的競爭項目在區域內混戰一片。
其二，兩者的競爭策略比較相似。面臨區域競爭結構單一的特點，星河灣和湯臣一品選擇同一種競爭策略，就是向上型的差異化競爭策略。星河灣的開盤價格比區域均價高出了一倍，而湯臣一品也高出了一倍，兩者都不約而同的想方設法跳出目前區域市場競爭之外，力圖成為新市場的領導者。當年星河灣開盤之時，也是備受爭議的樓盤之一，湯臣一品也不例外。
市場一致，策略一致，然而星河灣成功了，湯臣一品卻「倒下了」，為什麼呢？顯然，湯臣一品對市場細分的研究並不充分，對自身優勢存在一定的盲目高估。
其一，市場細分有效性中第一個前提是細分市場的容量要足夠大。這一點星河灣顯然做得更充分，對細分市場的研究更深入，而湯臣一品的第一個失敗在於其細分的客戶市場顯然沒有足夠的容量來支撐項目的銷售，其細分市場客戶的檔次太高，導致容量不足，項目銷售出現滯銷。
其二，市場細分有效性的第二個前提是營銷渠道可達性。由於湯臣一品的客戶細分定位過高，且可能超出了湯臣自身資源的可達性，也是導致項目滯銷的一個主要原因。湯臣沒有可以達到其定位客戶的營銷渠道，導致了其失敗。
其三，市場細分有效性的另外前提是差異性要足夠明顯。這一點，湯臣一品也沒有達到星河灣的層次，星河灣的細分策略能夠非常成功，其產品差異化做得非常到位，但是湯臣一品卻忽略了。從市場反饋的情況看，市場並不認可湯臣一品的產品差異化，並對產品有頗多詬病，可見在差異化營銷上，湯臣一品確實是一個十足的失敗者。
失敗也好，成功也好，湯臣、星河灣等項目的出現，給予了市場更多的豐富性，其操盤特點具有一定的規律性，值得內業去認真學習和總結，在這里，暫時作一回事後諸葛亮了。
[摘要]在營銷活動中，如何對市場進行有效的細分始終是值得我們重點研究的課題。本文針對企業市場細分過程中存在兩極分化的現象，提出了企業在細分市場時要配合運用市場泛化的策略，以達到有效細分市場的目的。
[關鍵詞]市場細分 新思考 市場泛化
市場細分的目的是為了正確地選擇企業的目標市場。在具體細分的過程中，細分變數的選擇十分重要，變數選擇失誤往往會導致整個市場細分的失敗。
一、市場細分過於單一的表現
在市場細分時，有的企業由於盲目自信、過於樂觀而對市場不加細分，或者為了圖方便、省事而選擇單一的細分變數。
1、沒有界定細分市場范圍。在日常生活中，我們常常會聽到這樣的高論：「全國各地都是我們企業的市場，所有人都是我們的潛在用戶。」咋聽起來很有大企業家的氣魄，但這恰恰是企業進行市場選擇時常犯的錯誤:將全部市場看成是自己的市場，不進行市場細分。因為消費者需求客觀上存在著差異性，不進行市場細分將使我們很難確定明確的營銷對象，企業也將面臨浪費資源、喪失顧客的風險。
2、僅以產品作為市場細分的基礎。以產品為基礎進行市場細分是企業根據產品的不同種類來尋找自認為適合的目標市場，這是明顯的以生產為導向的做法。舉個簡單的例子，以產品為基礎進行市場細分會認為所有奶粉的目標市場都是相同的。事實上，由於消費者年齡的差異，他們在購買奶粉時往往具有不同的需求；所以，奶粉一般根據年齡作為主變數來細分市場，如嬰兒奶粉、成人奶粉和老年人奶粉。通過這樣的細分，每個市場需求的差異就表現得非常明顯。
3、僅以地理因素為標准。處在不同地理環境下的消費者，對於同一類產品往往有不同的需求偏好。如在美國，東部人對咖啡的味道要求清淡，西部人則喜歡濃郁一些的。因此，地理因素一直是一種傳統的市場細分標准。實際上，在早期，由於產量有限及交通運輸條件的制約，許多企業只需要也只能以其所在地區的消費者作為目標顧客。現在，交通運輸網路四通八達，產品同質現象日趨明顯，因此僅以地理因素來進行市場細分是遠遠不夠的。
4、僅以人口統計因素為標准。人口統計變數比較穩定，主要包括年齡、性別、家庭人數、家庭生命周期、收入、職業、教育、宗教等多個方面。在實際生活中，取得這些資料比較容易，所以常常它成為企業進行市場細分的重要標准。但是，消費者的慾望和需求並不單純取決於人口統計因素，而是往往要受到其他因素特別是心理因素的影響。因此，單以人口統計因素細分市場並不十分可靠。
二、市場細分過於復雜的表現
和第一種情況剛好相反，有的企業為了更准確地找到自己的目標市場，在市場細分時，一味強調要採用多種細分變數，殊不知，「物極必反」也會給企業帶來很多風險。
1、錯失一些有利的市場機會。在市場細分的過程中，市場如果分割得過細，一方面會造成市場支離破碎，會給企業將來的市場管理帶來很多意想不到的困難；另一方面，由於細分後的子市場過多，也會給企業目標市場的選擇帶來很大的困難，一旦選擇失誤，企業很容易錯失一些很好的營銷機會。
2、會造成營銷資源的浪費。對於一個同時針對幾個相關細分市場的企業，往往會因為市場的過分細分而影響了其資源共享，從而導致營銷資源的浪費。曾經出現過一家企業的三支銷售隊伍在同一天上午拜訪了同一個客戶的事例。因此企業如果把幾個細分市場分別作為服務對象，還必須密切注意細分市場在成本、經營和技術上的聯系。
3、會導致營銷成本的增加。在市場細分時，如果細分過細，隨著財務、定價、促銷、人力資源等方面決策的差異化會引起多項額外的成本。
（1）會引起生產成本的增加。企業為了滿足不同細分市場消費者的需求，而對原有產品進行外觀、功能上的一些修改，通常需要額外的研究開發費用，這必然會導致一定的產品修改成本。進行過分市場細分之後，企業必將針對不同的細分市場推出不同類型的產品，於是生產成本比原先就會有所提高。
（2）會引起存貨成本的增加。差異產品的存貨管理成本一般要比單一產品的存貨成本高一些，因為企業必須為之做更多的記錄和審核工作。而且為了避免缺貨的風險，多種產品的安全庫存量之和也將大於單一產品所需的安全庫存量。因此過分的市場細分，必然也會使產品的存貨成本有所提升。 （3）會引起分銷成本和促銷成本的上升。由於銷售渠道的多樣化，企業將面對著越來越多的分銷商，這必然會導致渠道費用的提升；實施過分細分策略後，企業針對不同的細分市場通常會採用不同的促銷策略，這會降低個別媒體的使用頻率，同時失去媒體費用的數量折扣優惠。此外，對原有產品進行修改或推出新產品等行為也必將引起促銷費用的相對提高。
（4）會引起其他成本的增加。針對不同的細分市場增設管理人員和銷售人員，這樣也會額外地增加人工成本。企業在制定不同的營銷計劃時，也需要額外的市場調研、預測、銷售分析、促銷、計劃工作和銷售渠道管理。此外，還必須依據各細分市場的具體情況制定出相應的財務、定價決策等等，這些決策的多樣化和復雜性也會增加行政管理費用。
由於採用多種變數細分市場會給企業帶來較多的風險，所以企業在採用多種變數細分市場時應考慮配合運用市場泛化策略。
三、市場細分新觀念——實行市場泛化策略
市場細分理論產生之後經過了一個不斷完善的過程。最初，人們認為把市場細分得越細越能適應客戶的需求。但是，自20世紀70年代以來，營銷管理者看到過分細分市場必然導致企業總經營成本上升，因而導致總收益下降。因此，在市場細分理論之後，又出現了一種「市場泛化」的理論。
1、「市場泛化」的理論。市場泛化是指企業將客戶在消費上具有某種相關性的不同需求綜合起來，或者說將不同的市場綜合起來，形成一個統一的新市場，並通過推出具有多種功能的產品，來滿足這個新市場的需要。在當今市場上，市場泛化的例子隨處可見。例如，組合音響是CD、VCD、卡拉OK等功能的綜合，它針對的是那些有多種娛樂需求的細分市場。
2、「市場泛化」與市場細分的關系。「市場泛化」的理論不是對市場細分理論的簡單否定，而是對過度細分的反思和矯正，它的理論基礎仍然是市場細分。市場細分是對客戶的細分，是在一個大市場上辨別具有不同需求的消費群體，並加以分類的過程；而市場泛化則是將客戶不同的需求綜合起來，c9V中國學習動力網
形成一個特定消費群體。由此可見，市場泛化也需要一個辨別具有不同需求的消費群體、並加以分類的過程，只是它進一步看到了不同客戶在消費上具有某種相關性並加以綜合而已。因此，沒有市場細分就沒有市場泛化，不懂市場細分就無法進行市場泛化。
市場細分是從「分」的角度認識、分析和開發市場，而市場泛化則是從「合」的角度去認識、分析和開發市場。企業的經營者不僅要認識到市場是可分的，而且要認識到市場是可合的。同市場細分一樣，市場泛化也是一種發掘機會、開發市場、應對競爭、規避風險的有效手段。
3、「市場泛化」與市場細分的結合運用。在結束初步市場細分時，所細分出的市場中並不是所有的部分都對企業具有同等的吸引力。雖然那些缺乏吸引力的子市場只在整個市場上佔有很小的一部分市場容量，但是，這類市場卻往往在一個企業的營銷策略中處於非常微妙的位置。如果一個企業輕易將這些市場拋掉，不僅會使其所面對的市場變得支離破碎，而且還會破壞整個企業市場營銷策略的連續性。對於這種情況，市場泛化為我們提供了一個很好的解決方案。雖然某個市場的市場容量小、吸引力不足，但是如果我們找出這些市場的相似性，將其進行合並，那麼就會出現一個容量可觀的市場了。無論我們採取局部泛化——只合並眾多細分市場中的某幾個，還是採取完全泛化——合並所有的細分市場為一個統一的大市場，關鍵就是要找出細分市場間的需求相似性。
此外，還需要注意泛化後所形成的新市場不能與其他保留的市場重復，否則還需要進一步優化、完善各細分市場。
[參考文獻]
[1]張勇：《非傳統營銷》，廣東省出版集團，2004-6
[2]張永強：《營銷風險及規避策略》，中國經濟出版社，2005-1
[3]呂叔春：《破解企業市場營銷風險》，中國紡織出版社，2005-1 c9V中國學習動力網
瓦格納被迫下課了，剛剛度過100歲生日的通用汽車走上了破產重組之路，至今仍然看不到路的盡頭。曾經不可一世的汽車巨頭淪落至此，令人扼腕嘆息。通用汽車為何會陷入困境，專家進行了深入研究，總結起來無非就那麼幾條—高居不下的製造成本和員工福利、強悍的勞工組織與公司管理層對立、無視油價上漲而忽視節能產品的研發等等，這些問題更多的是企業管理的問題。但是，如果我們從營銷的角度分析，會發現通用汽車在營銷方面的失誤，其實早在幾十年前就埋下了企業經營失敗的種子，而這種失誤在幾十年前，卻被世人贊譽為偉大的營銷戰略，這就是通用汽車引以為傲的多品牌戰略。
通用汽車的多品牌戰略源自上個世紀初通用汽車創始人之一的威廉·C·杜蘭特，在任之時，他重組別克以及收購凱迪拉克、奧茲莫比爾等多個品牌。隨後上任的斯隆將杜蘭特的理念進一步發揚光大，提出了市場細分理論。斯隆認為不同的消費者有不同的個性化需求，必須通過品牌對市場進行細分。1924年，斯隆在股東年度報告中闡述了著名的「不同的錢包、不同的目標、不同的車型」市場細分戰略，根據價格範圍對美國汽車市場進行細分，最終目標是通用汽車每個品牌的產品針對一個細分市場。
斯隆的市場細分戰略奠定了通用汽車多品牌戰略的理論基石。彼時，正值美國社會階層分化、中產階級迅速崛起，消費者對個性化汽車的追求成為一種潮流，而當時福特汽車提供給消費者的基本上是千篇一律的汽車。此時，通用汽車採取多品牌戰略，讓產品線覆蓋幾乎所有的潛在購車者，以此作為打敗福特汽車、登上世界車壇霸主的重要武器。在通用汽車的鼎盛時期，其旗下擁有凱迪拉克、別克、雪佛蘭、土星、龐蒂亞克、奧茲莫比爾、歐寶、SAAB等多個品牌，參股五十鈴、菲亞特等多家汽車公司，組成了一個龐大的汽車帝國。
多品牌戰略利大於弊還是弊大於利?事實上，這一問題在斯隆上任之初，通用汽車內部就有著不同的爭論，反對派認為這樣會增加經營成本，而支持派則認為只有滿足消費者的不同需求，公司才能夠向前發展。很顯然，支持派佔了上風。而且在近80年的時間里，通用汽車一直是世界汽車市場的霸主，這一事實令反對派啞口無言，也讓業界對通用汽車的多品牌戰略由質疑變成了吹捧。
然而，「出來混，總是要還的」，隨著時間的推移，多品牌戰略日漸顯露出其弊端。首先，各個品牌都在獨立運作，各干一套，造成品牌之間溝通困難，在研發、製造、營銷、服務等方面未能有效整合，無形之中增大了成本。其次，實施多品牌戰略的初衷是對市場進行細分，但由於品牌過多，致使品牌之間的界限模糊不清，不僅給消費者帶來選擇的困惑，也造成了品牌之間的內耗。
更為關鍵的是，由於旗下品牌太多，通用汽車一直無法集中力量開發一款或數款能夠真正拉動銷量的全球戰略車型。全球戰略車型銷量巨大，可以讓成本降到最低，大幅度提高單車的銷售利潤，豐田、本田的崛起，根本原因就在於Corolla、Camry、Accord、Civic等全球戰略車型的優異表現。但是通用汽車卻一直沒有一款真正意義上的全球戰略車型，相反，它不停地在各個細分市場上進行研發，不僅加大了研發成本，而且失去了寶貴的市場和利潤增長空間。
歷史上，通用汽車的老對手福特汽車同樣走上了多品牌發展之路，收購了VOLVO、陸虎、捷豹、馬自達等海外品牌。但福特汽車覺醒得比較早，在此次金融危機爆發之初迅速出手賣掉了陸虎和捷豹，准備將VOLVO品牌賣掉，從而獲得了大量現金。在美國三大汽車公司中，福特汽車現在的日子算是最好過的了。如今，美國政府的汽車工業特別小組給通用汽車開出的葯方是—賣品牌。根據規劃，通用汽車很可能只保留凱迪拉克、別克、雪佛蘭和龐蒂亞克4個核心品牌，而歐寶、SAAB、悍馬等都在出售之列。
回顧歷史，通用汽車多品牌戰略的出發點沒有錯，但錯在其過於多品牌化。市場細分是必要的，但過度細分只會增加製造成本和營銷成本。特別是在經濟全球化時代，消費者的購車行為日益呈現為趨同化的趨勢，這正是豐田汽車以其中庸風格能夠橫掃全球市場的關鍵所在。
通用汽車的百年基業轟然倒塌，中國汽車企業應該從中吸取經驗和教訓。從去年開始，吉利、奇瑞走上了多品牌之路，大方向無疑是正確的，但令人擔憂的是，它們也有過於多品牌化的危險，奇瑞一口氣推出了奇瑞、開利、瑞麒和威麟4個品牌，吉利推出了全球鷹、帝豪和英倫3個品牌，在年產銷量不超過40萬輛的情況下，「多生孩子打群架」(奇瑞董事長尹同躍語)的結果，就是每個孩子都長不大。
⑵ 為什麼湯臣一品能從四年賣四套到一天賣五套，中間是不是請了比較牛逼的營銷策劃公司啊
想像力很豐富嘛。據說美地行曾經服務過湯臣一品，他們有什麼魔力啊！！！
⑶ 湯臣一品 市場營銷分析 swot 4p
湯臣一品由兩幢40層和兩幢44層的超高樓組成，電梯能否運作，一切靠掌紋。室內採用日本大金（DAKIN）VRVⅡ戶式中央空調和美國碧慕（BEAM）中央吸塵系統。保安系統也十分完善：美國Honeywell防盜主機，美國DORCON掌機儀，德國SIEDEL可視對講系統，Lonbon緊急對講系統。看來富人們居住的地方，安全是首要的。 整體櫥櫃選用的是德國著名廚具品牌Poggen Pohl，整個廚房設計不但豪華美觀，而且符合人體工程學設計，「儲備區、存儲區、清洗區、准備區、烹飪/烘烤區」五大功能區域有明顯的劃分。 廚房家電選用的是世界最高檔次的嵌入式廚房電器品牌Gaggenau，Gaggenau強調的是量體裁衣式的獨特技術，其電器產品也以節約能源而受到富人們的歡迎。 湯臣一品採用的是防彈銅門和防彈窗，在門上鐫刻著經典的西方植物圖案，同時各個細部還鑲嵌有水晶，主人入室全憑指紋。走到陽台，才明白湯臣為何會獅子大開口要價11萬/平方米，湯臣一品正坐落於黃浦江270度轉角處，屬浦東看江最佳的位置。在這個陽台上，你可以將全上海最繁華，最有價值的景色盡收眼底。在這里享用一份晚餐的感動與難忘，並不亞於在金茂。 卧室沿襲了古典歐式一貫的金壁輝煌，所有的傢具都描上了金邊，與普通公寓卧室設計不同的是，湯臣採用落地窗取代了飄窗，無形間擴大了卧室的視野，顯得更大氣。 從兒童房，也就是次卧窗外望去，是上海最大的CBD——陸家嘴金融中心，次卧的設計相對較為簡潔，沒有繁復的飾物和雕花浴室採用挪威Nexans地坪加熱系統，下沉式的按摩池設計更是增添了幾分貴族氣勢。義大利TEUCO超音波按摩浴缸和德國Hansgrohe、Pharo淋浴組
⑷ 如何銷售奢侈品，湯臣一品
首先要定位人群。成功人士才能消費起的
⑸ 賣掉一套湯臣一品有多少提成
賣掉一套湯臣一品有多少提成？他的提成的話是30%的提成。
⑹ 請問各位大哥大姐們有誰知道上海湯臣一品的消息啊，在這里多謝啦，我只想了解情況
湯臣一品湯臣一品是由湯臣集團有限公司開發的樓盤，位於上海市陸家嘴濱江大道旁。佔地2萬多平方米，總建築面積達11.5萬多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最高樓層為44層，高度達153米。2006年8月3日，湯臣一品以單價13萬/平方米的成交後，一夜間創造了中國豪宅的最高天價。
目錄[隱藏]
基本信息物業類別
所屬商圈
物業地址
交通狀況
物 業 費
開 發 商
周邊配套
開發商信息
出售情況暢銷
客戶群
設計評價外立面的高品位
中庭景觀的遺憾
樣板房的考究
四年變化最初情況
降價風波
被處罰
基本信息 物業類別
所屬商圈
物業地址
交通狀況
物 業 費
開 發 商
周邊配套
開發商信息
出售情況 暢銷
客戶群
設計評價 外立面的高品位
中庭景觀的遺憾
樣板房的考究
四年變化 最初情況
降價風波
被處罰
基本信息
物業類別
物業類別 住宅、公寓 項目特色 海景地產 建築類別 高層 裝修狀況 精裝修 環線位置 內環以內
所屬商圈
陸家嘴 濱江豪宅
物業地址
湯臣一品位於浦東區花園石橋路28弄
交通狀況
湯臣一品 公交：85, 82, 蔡陸專線 軌道：軌交2號線 容 積 率 5.93 綠 化 率 40%
物 業 費
15元/平方米·月 物業公司 大峰物業公司
開 發 商
湯臣海景花園（上海浦東新區）有限公司
周邊配套
軌道交通 二號線，陸家嘴站
公交 85、82、蔡陸專線 [1]
學校 菊園洋涇實驗學校、菊園幼兒園、東格致中學
醫院 東方醫院、仁濟醫院
銀行 花旗銀行、興業銀行
商場 易初蓮花、正大廣場
餐飲 海龍海鮮舫、香格里拉大酒店
娛樂 濱海高爾夫、東方明珠
開發商信息
湯臣集團有限公司創立於1980年末，並在香港成功上市，自1990年代初開始投資中國上海浦東。集團是以房地產開發為主業，兼營高爾夫球場、PVC工業及酒店的大型企業集團。目前，集團之主要營運基地設於上海。湯臣集團是改革開放後最早投資上海浦東的外資企業之一，也是上海浦東主要的房地產開發商之一。
出售情況
暢銷
湯臣一品海景房繼2009年6月22日一天成交5套之後，浦東陸家嘴知名豪宅湯臣一品本周連續4天每天都有成交。上海「網上房地產」顯示，6月22日、23日、24日、25日四天內，湯臣一品分別成交了5套、3套、1套、1套。 截至2009年6月25日晚上9時，湯臣一品花園「已售住宅套數」已變為14套，除去之前售出的4套A棟房源，也就是說湯臣一品C棟一周之內已售出10套房源。從網上房地產顯示「累計住宅合同均價」數據來看，湯臣一品的成交均價現為累計住宅合同均價100626元 /平方米。根據這一價格，如果按照成交房型434平方米計算，短短4天內，湯臣集團已通過銷售湯臣一品C棟房源回籠資金超過4億元。
客戶群
湯臣集團方面表示，購買C棟的客戶以國內為主，也包括少數海外華人，其購房用途主要是作為二套度假物業。也有業內人士坦言，在通脹預期下，大量有閑置資金的高購買力人群紛紛投資較穩妥的高端住宅市場，從而達到保值目的，而在房價持續飆升的情況下，投資資金追漲之勢越來越明顯。
[編輯本段]設計評價
外立面的高品位
室內裝璜走近湯臣一品看似普通的建築外牆，採用的卻是日本三菱的高科技納米技術，並單獨為湯臣一品設計外牆顏色，注冊為「湯臣Color」這一湯臣集團特有的顏色。而屋頂的設計前前後後竟然修改了36次，從這些外立面細節來看，湯臣一品的品位已讓人對其室內裝飾的豪華程度好奇不已。
中庭景觀的遺憾
局促的中庭景觀顯然是湯臣一品的致命傷，再怎麼說對於一個豪宅來說，沒有一個私密性的園林不能不說是一個遺憾。也許是為了彌補景觀中庭的不足，湯臣一品在最好的位置設置會所。從會所的露台向外灘方向展望，浦西外灘的美景一覽無遺。 在銷售人員的帶領下，緊接著參觀了大堂、電梯廳、走廊。雖說裝飾也是金碧輝煌，甚至是加裝了高科技含量的指紋系統。但與其他豪宅相比，並沒有可圈可點的過人之處。
樣板房的考究
在到達樣板房時，筆者的眼睛停留在那工藝考究的進戶單元門上，後經銷售人員介紹，這個大門來歷可不簡單，它是由德國純手工雕花的銅門，價值20萬人民幣。單單一個大門就大有來頭，讓筆者對門後的世界意想聯翩。 在進入樣板房後，既進入了整個套間的大廳，採用的是富麗堂皇的歐式風格。但與這些相比更吸引眼球的是落地窗外那一道美麗的天際線。一瞬間讓你感覺彷彿擁有了整個外灘及黃浦江，相信購買湯臣一品的客戶並不是要單單買一套豪宅，買的應該是一張可以看到上海過去與未來的電影票。 廚房間通過功能分區，分為儲備區、存儲區、清洗區、准備區、烹飪/烘烤區。廚櫃選用的是德國著名廚具品牌Poggen Pohl，而廚房家電選用的是世界最高檔次的嵌入式廚房電器品牌Gaggenau。浴室的設備同樣來自名門，採用挪威Nexans地坪加熱系統、義大利TEUCO超音波按摩浴缸和德國Hansgrohe、Pharo淋浴組。 舒適的卧室、富麗堂皇的客廳，也許你在其它豪宅也能擁有，而站在湯臣一品的陽台上傲視上海的那種優越感，只能在湯臣一品里才能感受。據銷售人員介紹，為了充分發揮江景的優勢，每間卧室都設置了陽台。睡在床上向外看去，窗外的景色就像一幅生動的油畫，讓人流連忘返。 對於整個樣板房的戶型設計，筆者不想多加評論，畢竟筆者不是億萬富翁，不了解這些人的生活習慣與需求。湯臣一品的價格對於我們這些老百姓來說也許無法理解，但有老話叫做「存在即是合理」，既然有人願意購買，表明確實有人認同它的價值感。就在筆者截稿時，湯臣一品已經正式成交，徹底打消了質疑者的疑問，完成了它的「處女秀」。最後但願站在上海這個巨人肩膀上的湯臣一品能繼續展現它的風采。
[編輯本段]四年變化
最初情況
2005年上海房地產的「高端新聞」莫過於湯臣一品均價11萬的天價樓盤。一夜之間，上海高檔豪宅售價翻了近一倍。 250天過去，在經歷了250個寂寞的日日夜夜，和眼球經濟的狂轟濫炸後，自我標榜為「獻給顛峰世界的傑出人士」的湯臣一品，終於賣出了自己的第一單生意，據說，一位不願意透露姓名的東南亞華人以1.3億買下了一套900平米的「湯氏豪宅。 「國八條」、「國六條」相繼出台，中央政府表示了自己收縮房價的堅定決心時候，作為「房產晴雨表」的溫州炒房團也在收縮戰線，在這個風口浪尖，這個對房地產暴利「人人喊打」的時刻，「湯臣一品」如何製造「顛峰世界」的奇跡呢？且來看看其老總徐彬的「媒體脫口秀」。 「你不要以一般市民的心態來看這個樓盤，那樣你是看不懂的。」 「你不要想你有50萬、500萬，或者5000萬，你要想你有10個億，要是你有10個億，花不到你資產1/10的價錢，當然劃算。甚至我們瞄準的不僅是10個億，還是50個億、100億的富豪。」 「我們賣的不是樓，是藝術品，是古董，賣出去就不再有了。」 250天只賣出一套的成績並不妨礙徐老總口中生花，信誓旦旦。但早有市民針對徐總發言駁斥，什麼叫做一般市民的心態？什麼叫做市民不懂？聯想到所謂的「顛峰世界的傑出人士」，顯然湯臣一品有意無意想要打造領袖群倫的「富豪象徵」，對於那些連房子都買不起的星斗市民，自然是不需要他們看得懂，他們越是看不懂，才越顯得我們的品位與傑出。自然，此種言論，使得廣大星斗市民自尊心受挫，感覺「你侮辱了我的人格」是可以理解的，但是，即使我是一個身價百億的富豪，我也會感到「你在侮辱我的智商」。 首先，如果我有上百億，我的視野絕對不會是區區上海能夠容納的。有人把上海比做紐約，外灘比做曼哈頓，姑且承認其地位相仿。但須知每個夜晚，紐約市區只有市長先生在陪著窮人們過夜，真正的富豪們早就鑽回郊外的鄉間別墅過晚間隱居生活了，哪還有人去享受紐約的煩躁、擁擠、大氣中的有害物質以及夜間的暴力犯罪？物質主義的美國富豪們都懂得，桃源之樂是人間極品，即使不能完全超然(超然博客,超然新聞,超然說吧)物外，至少不能在污染的，擁擠的市區貧民窟去做「仲夏夜之夢」。更何況，我是一個有著浪漫東方情懷的中國富豪，在空氣清新，綠樹環繞的郊外別墅，才能尋找我「天人合一」的境界。什麼？外灘的夜景？還有黃浦江？，做為中國第二大污染河流的出海口，我有什麼必要把自己的一百來斤交給他去撫慰呢？明顯，這不僅無品，而且有害身體健康。 即使不為我的健康著想，也要為我家人的生命安全考慮。既然徐總早已經發話在先，這宅子是為我們這種身家數十億、數百億的「顛峰人士」准備的，要我們這些顛峰人士率領全家婦孺老小，站到中國最黃金的商業地段接受媒體的檢閱和洗禮，恐非我等所願，低調是我們這些「顛峰成功人士」成功的法寶。更可怕的是，面對中國國內黑社會勢力的日益猖獗，「仇富心態」的甚囂塵上，徐總凸顯我們「品位」的天價樓盤恐怕只會給我們帶來殺身之禍。且不說張子強那樣的「驚天大賊」，縱使是溫順的星斗市民，也不乏有與富豪產生矛盾而同歸於盡之舉，我也有妻子兒女，父母家人，為了徐總的「眼球經濟」，犯不著把全家人放到火上烤吧？ 關於徐總「湯臣一品是藝術品，是古董，賣出去就不再有」的說法，也是嚴重低估了我的藝術鑒賞力，間接地侮辱了我的智商。什麼是藝術品？梵谷的畫，故宮的殿，悉尼的歌劇院，巴黎的聖母院。您的那大宅子，誠然富麗堂皇。卧室是歐式的，浴室是挪威的，浴缸是義大利的，淋浴是德國的。。。但我就不知道，這宅子到底是哪國的？看它的外表，也就是鋼筋水泥的怪物，鈔票堆起來的哥斯拉，大雜燴，怎麼就和藝術沾了邊？至於古典，我就更郁悶，在公共廁所牆壁上雕幾條龍就成了古典？剛建好沒幾年的「仿歐」式大樓就成了古典？再者，上海的天氣，歷來變得快，再過幾十年，上百年，您這黃浦江邊上的「藝術品」能否存在還是個未知數呢，請別再忽悠俺們的智商了。 其實，我很理解徐總，房地產生意嘛，不就是「人有多大膽，地有多大產」嗎？無庸諱言，湯臣一品是一個偉大的工程，有專家就列出了下表來證明： 湯臣一品 141894平方 141894*110000＝15608340000 金茂大廈 290000平方 540000000*7.996＝4317840000 環球金融中心 377300平方 105000000000*0.069193＝7265265000 賣掉141894平方的湯臣一品再造一幢290000平方的金茂大廈和377300平方的環球金融中心綽綽有餘。 所以，只要貴公司再接再厲，把樓全賣出去，不但是財源廣進，而且還是上海GDP增長的大功臣。 只是，我們這樣的小市民也罷，大富豪也罷，就不想去湊這個熱鬧了，免得要麼被您侮辱了人格，要麼被您侮辱了智商，您拉，還是到美國或是火星去尋找買家吧。 我想說 存在就是合理，當然這個世界比 湯臣一品更好的豪宅還是有，但問題是 你需要嗎 喜歡嗎，你需要又喜歡但你有這個能力嗎， 我們現在的世界 有這個能力的很多，未來中國會有更多的50億身價的人 更多100億身價的人，他們如果喜歡湯臣一品 又有能力完全消費的起，買的起這樣的豪宅的並不都是壞人 或者自顧自己快活的富人，這個世界多著是一邊做著善事 一邊又努力賺錢 然後又要好好享受的人。 我認為住在湯臣一品豪宅完全是一種享受，人的一生也不過才百年，可以在這一生中讓自己和家人過的更好 住的更好，享受更多美好的東西 應該是美好的，如果我有這個能力，我很願意和家人一起分享住在湯臣一品里享受品位著上海灘的美麗。
降價風波
2005年10月以11萬元/平方米的開盤天價震驚業內的湯臣一品，日前被媒體爆出僅以6.8萬元/平方米的單價成交了一套。但湯臣一品3月10日馬上發表聲明，否認了「六折售樓」的消息，並表示從2008年7月至今，尚無一套房源成交。而上海官方網站數據顯示，該項目迄今共累計銷售了4套房源。 湯臣集團(1.49,0.05,3.47%)相關人士解釋，媒體所報道的6.8萬元/平方米，只是今年年初一位購房者提出的價格，但湯臣集團並沒有以此價格賣出。同時強調，到目前為止，沒有想過要下調目前在售價格。 據悉，湯臣一品由兩棟40層和兩棟44層的精裝修公寓和一個江景會所組成，目前在售的A棟樓，單套面積約597.57平方米；而出租的B棟樓，單套面積則約434.27平方米；小區中的另外兩棟C棟和D棟目前還沒有對外公開。 上海官方的網上房地產數據顯示，截至目前，湯臣一品項目累計銷售4套房源，成交單價在11.5萬元~14.2萬元之間。而在出租方面，自去年5月，湯臣一品B棟開始對外招租以來，目前累計租賃12套，月租金在7.5萬~12萬元左右。 2005年在上海陸家嘴濱江地段樹立起來的豪宅湯臣一品忽然在20096月中旬開始發力，半個多月竟售出16套單價10萬元/平方米左右的房源。上半年上海樓市復甦的大背景下，豪宅市場在其中表現尤為搶眼，大量豪宅的集中成交已將上海住宅均價拉升至17002元/平方米的高位。誰在買天價房子成了一個津津樂道的話題。 記者昨日從上海官方的網上房地產獲悉，截至昨天19時，有「中國第一豪宅」之稱的湯臣一品，已售住宅套數為20套，這其中的16套均為6月推出的C棟新房源。早報記者昨日最新獲得房源購買信息顯示，在湯臣一品近期成交的13套房源中，年紀最小的購房者年僅17歲。12名購房者中（其中一人購買兩套），絕大多數來自中國內地，港台及國外購房者僅有3人，且所有購房者的年齡均在50歲以下。毋庸置疑，內地財富新貴才是豪宅市場最旺盛的購買源泉。
被處罰
上海房地部門擬對「湯臣一品」作出整改並要求「降價或者全部房屋售轉租」等處罰，而其他部門也對該項目進行相應處罰。但上海房地局同時認為，由於目前房地產法律法規和規范性文件對捂盤惜售、囤積房源行為沒有明確的行政處罰條款，其已專題請示上級主管部門並得到批復。目前，上海房地局正按批復精神，會同司法等相關部門研究下一步處理方案。 目前上海的工商部門認定「湯臣一品」銷售廣告存在使用「至尊」、「頂級」等絕對化的違禁廣告用語，已按《廣告法》的有關規定予以處罰。同時，上海財稅部門已查出「湯臣一品」項目有兩套房屋的銷售合同和零星建築安裝承包合同未貼印花稅，涉及金額共計4.99萬元，擬按規定要求開發商補貼印花稅，並處罰款2.44萬元。 而最為關鍵的房地部門方面，有關人士稱已查實「湯臣一品」開盤近兩年時間里銷售率不足2%，掛牌價格是上海市統計局公布的上海全市商品住宅同期均價的16倍，是周邊同類樓盤掛牌價格的4倍，由此上海房地局擬按去年建設部等九部委聯合發布的《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(37號文)及專項整治文件精神，認定「湯臣一品」存在以掛牌價格畸高的方式捂盤惜售、囤積房源的違規行為，責令開發商進行整改，要求其降價或者全部房屋售轉租。整改期間，暫停「湯臣一品」的網上銷售資格，對其囤積房源的不良行為記入誠信檔案。 自2007年3月建設部等八部委掀起一年的房地產市場交易秩序專項整治風暴後，各地相繼展開自查工作。上海是從6月起開始樓市「嚴打」，曝光的案例中，最著名的就是「湯臣一品」。該盤於2005年10月開盤，掛牌均價為11萬-12萬元/平方米；開盤至今僅簽約3套，還有3次撤銷定金合同記錄。 當時，上海房地局就表示，「湯臣一品」開盤以來，社會輿論反映強烈，認為價格虛高、有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環節有虛擬交易、自我炒作之嫌。隨後，房地局會同財稅、工商、物價等部門對「湯臣一品」進行聯合執法檢查，是著重從市場准入、土地取得、稅費繳納、銷售廣告、銷售價格、銷售行為等方面入手進行的全面檢查。 湯臣集團則在今年中期業績中披露，將推出「湯臣一品」4棟中的一棟用於出租。
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