建築營銷策略

Ⅰ 創業計劃書要包括哪些要素具體要分幾步驟要怎麼寫

一、綱要或概要

明確提出創業想法，吸引投資者眼球和注意力。要說明你的想法是一個好的想法，會為客戶創造價值或帶來價值增值的想法，是一個值得去實施（不是嘗試）的想法。

闡明創業者將做什麼事，應當較為詳細地闡述創業規劃。

包括下列內容：創業情況介紹；主要產品、技術或服務；市場概貌；營銷策略；團隊情況；資金需求情況等。

介紹創業團隊時，首先要說明創業思路，新思想的形成過程，目標及發展戰略。

介紹創業者本人的背景、經歷、經驗和特長等。創業者的素質對創業結果起著關鍵作用。創業者應盡量突出優點並表示自己有強烈的進取精神，經投資者留下良好的印象。

在計劃概要中，創業者必須回答下列問題：產品、技術或服務的內容；市場在哪裡；顧問群體有哪些；顧客有哪些需求；合夥人是誰。

還要說明自身與眾不同之處，及獲得成功的市場因素。

記住：概要簡明扼要，生動易懂。不要展開描述，只需建立一個基本的框架即可。所需篇幅1-2頁足矣。

二、創業想法

想法，是創業計劃書中最重要的部分。

?明確闡述你的產品或者服務項目是什麼？這個產品或者服務是否有價值？

記住：這部分沒有必要具體地提出產品名稱或者服務的項目名稱，但需要提出怎樣生產或提供這種服務。

必要時，可用對比的方法進行描述。即與目前比較知名的或有較大影響力的公司或產品或服務進行比較說明。

三、市場和行業分析

創業涉及的行業是壟斷的還是開放的？

創業想法在市場上是否有效？

創業市場發展有多快？

創業行業的前景如何？

創業行業是集中的還是分散的市場？

創業的目標市場在哪裡？

創業的具體目標客戶群體有哪些？

創業的主要目標客戶群體是哪些？

准備先從哪個行業入手？

你創業的優勢和劣勢分別是什麼？

四、市場營銷策略

?創業者開發新產品或向新市場擴展時，必須要對市場進行調查、分析和預測，最後作出判斷。

?市場預測，首先要進行市場需求預測：包括市場是否有此需求；市場總規模有多大；發展前景如何；影響需求的因素有哪些。

?其次，市場預測還包括對市場競爭格局進行分析：主要競爭者有哪些；市場競爭狀況如何；是否存在政策壁壘；是否存在有利於創業者產品或服務市場間空等。

五、籌資分析

創業需要多少資金？

資金的使用方向在哪裡（不需具體）？

資金的用途結構有哪些（應當具體）？

什麼時候用錢？

六、困難和應對策略

任何創業者在創業過程中都會遇到困難。只是困難的類別、大小和影響不同而已。

任何創業者都應當有直面困難的心理准備，樹立「必須」克服困難的信心。

要根據調查分析得出的結論，制定不同的對策措施。

制定對策措施時，要盡可能地考慮全面，將各種可能的措施都考慮進去。同時，還應留有餘地。准備多套應對方案。

Ⅱ CV190電梯調試地址參數及功能，求大師幫忙。

南寧鳳嶺區域規劃概況

鳳嶺區域位於南寧市區東部，距市中心約6千米。區域用地呈方格狀，東西向長約5.7千米，南北向寬約5.3千米。區域東面是邕寧縣仙葫開發區，北面是南寧市長崗嶺地區，西面是琅東新區，南面是青秀山風景區，規劃用地面積為28.783平方千米。

根據南寧市城市規劃，鳳嶺區域將建設成為以居住為主，以體育、文化、會議和展覽為輔，以優良的環境質量和生活質量為特徵的綜合城市新區。保持鳳嶺丘陵地貌特點，控制現狀自然的山體和水面，依山傍水地進行居住布置，創造體現生態特點的居住環境。依託現有的會展中心和體育中心，設置一定規模的市級文化設施，使鳳嶺分區成為南寧市的會議、展覽、體育和文化中心。

根據鳳嶺地區地形地貌特點，結合周邊用地性質情況，突出生態特點，表現規劃性質，形成結構清晰、合理完善的規劃結構。規劃設置3條東西向和1條南北向交通軸，將鳳嶺分區劃分成各具特色的功能片，並緊密聯結各類性質用地。以民族大道為界將鳳嶺分為南北兩個片區，南片區主要布置全市性的會議展覽、文化和體育設施，北片區主要布置體現生態特點的居住片。結合現狀地形，保持自然山體和水面，布置生態控制綠地和公園綠地，以點、線、面形式分布於各居住片之間，充分體現生態自然特點，創造良好居住環境。按照分區規劃的標准，配置公共設施，在南片區布置市級會展文體中心，在居住片之間設置區級商業服務中心。

按照規劃結構，分區規劃對居住、倉儲、對外交通、預留發展范圍等用地做了布置，並對公共設施、道路交通、綠地、景觀系統、山體和水面控制、開建設、給排水、容量控制等進行了專項規劃。

鳳嶺區域在規劃上的創新與特色：

1、 體現生態特點

規劃充分結合鳳嶺地區復雜的地形，創造有序的景觀空間序列，同時通過控制自然山體和水面，將其以綠地的形式分布在各個居住片區之間，使人們能直接面對自然山體和水面，與自然融合為一體。

2、 提出「生態控制綠地」概念

生態控制綠地指以體現生態特點為目的，控制自然山體和水面形成的綠化用地。規劃將坡度較大、不利於開發建設的山體；部分山體陰面的用地；沿山谷走線的道路兩旁20米寬的用地：控制水面兩旁的用地確定為控制綠地。

二、鳳嶺區域房地產格局

鳳嶺的開發是上個世紀末，由於南寧市政府決定東移，南湖邊上的埌東率先建成一棟棟高樓大廈，逐漸形成南寧概念的CBD，而埌東以東的鳳嶺當時被市政府定位為生態居住區和CLD（中央居住區）。

隨著城市的拓展，歷史給南寧的機遇——中國•東盟10＋1博覽會（即南博會），埌東CBD承載未來國際化大都市的CBD功能有些吃力，而與琅東相連的鳳嶺，由於其地理環境優越，土地資源豐富，又是南寧的東大門，加上南寧國際會展中心、埌東客運站、東盟國際商貿城的落戶鳳嶺，目前已逐漸顯露其將與埌東連成一片成為未來南寧國際化大都市的CBD之後起之秀。

城市東擴將會繼續進行，隨著國際會展中心的落成和投入使用，鳳嶺中央形象區的特徵會逐步顯現。落戶於鳳嶺的大盤均已陸續開盤，其主力開發量將集中在2004年，屆時鳳嶺區域房地產市場開發量將達到高峰。隨著大南寧格局的顯現，東盟橋頭堡位置的確立，必將吸引眾多的外地客戶，而鳳嶺區域的高素質樓盤具備拓展外銷市場的能力和實力，屆時鳳嶺大盤將成為南寧房地產外銷市場的先鋒。

鳳嶺片區屬南寧新興熱點社區，集中了在建的翡翠園、香榭里、新天地、榮和山水美地幾個數百畝甚至數千畝大盤，未來發展前景看好；市政生活基礎配套也正逐步完善中；區域內有石門森林工園，體育公園、高爾夫球場，自然景觀優美秀麗，適合生態居住社區建設。民族大道延長線與新建的琅東客運站連接市區與桂海高速路，交通便捷。

鳳嶺以其特定的歷史地位和優美的居住環境在南寧的城市規劃和房地產市場格局中表現出了自身獨特的特點。

1、 大盤先鋒

從廣州到深圳，從北京到上海，房地產樓盤的規模普遍在「長大」，這已經是一個不爭的事實。2003年，鳳嶺的寂靜終被打破，香榭里、翡翠園、新天地別墅、榮和山水美地相繼開盤，繼轟轟烈烈的「圈地運動」過後，南寧樓市進入了真正規模化比拼階段的「大盤時代」，掀起一陣曠古絕今「造城風暴」。

中房南寧房地產開發公司開發512畝地的翡翠園，榮和集團號稱3000畝的超級大盤榮和山水美地，廣西東方房地產開發有限公司業已開發完成佔地20公頃的香榭里花園，預計在今年年底即將開發的恆大集團佔地1000多畝的恆大蘋果園，以及寧匯地產開發的**畝新天地別墅，**開發**目的大自然花園，這些大盤無論是在規劃理念和建築特色上都引領著市場的潮流。

鳳嶺各大盤，已經不僅僅是佔地及建築面積大，還具備項目的規模化，生活配套設施，交通設施，教育設施，娛樂設施等一應俱全。概括而言，衣、食、住、行四種基本要素都應齊備，業主不出社區就可滿足日常最基本的生活需要。

2、純居住高檔社區

如果說埌東CBD區域內的住宅公寓屬於以投資為主的高端產品的話，那麼，鳳嶺地區則是最適宜純居住的高檔公寓區之一。單從居住環境上講，鳳嶺區域在一定程度比CBD核心區更有優勢。首先，在空間密度上，鳳嶺區域明顯低於CBD核心區，由於區域地理位置的規劃，會展中心、體育館公園、青秀山公園、石門森林公園等一些區位格局都基本穩定，所以不可能再像埌東區域那樣集中出現大量的高密度建築，也不可能出現富有現代化美感的建築與原居民補償自建雜亂的民居混合而立的局面；其次，這個地區住宅項目的產品價格低於埌東核心區，與埌東湖景公寓項目價格做比較，大約有10%-20%的落差，這樣就可以吸引部分CBD核心區純居住的需求。

好地段就有好房子，鳳嶺地區目前已經形成純高檔居住區。富人區一直被媒體和地產項目炒來炒去，但真正能夠代表身份地位的成熟居住區域仍然很少，以南湖為核心周圍觀湖景的區域可以算一個，但由於歷史的原因，以投資為主物業商務氣息更為濃重，何況南湖區域可用於開發作房地產項目的區位已經十分稀缺，不太可能還會有更多的產品推向市場。有埌東後花園之美稱的鳳嶺區又可算得上是另一個。充足的土地儲備和優美的居住環境打造出埌東不可比擬的舒適的生活空間，「住哪兒？鳳嶺！」這樣的反映明顯代表了人們對一種區域和環境的認可。

3、優美的社區景觀

社區規模化的發展也是因應消費者對整體環境的要求而產生。在整體上營造一個獨具特色的、悠閑的自然環境，引入各種奇花異草，讓業主充分感受回歸自然的悠然生活。小環境更具備基本的綠化和美化功能，與大環境相融合，突出花園城市的特色。南寧市被譽為中國綠城，在園林綠化方面可謂下足資本。南寧鳳嶺區域的大盤的建設對於園林環境的建設均下足功夫，無論是樹木的栽培還是水景的營造，均顯示出較高的水平，與廣州、北京的大盤相比毫不遜色。

鳳嶺大盤社區大多設有一條貫樓盤的景觀主軸，同時通過景觀主軸將各部分的中心綠地緊密相連，並通過各個休閑步行綠軸向每一個組團綠地、休閑綠地、宅間綠地滲透，形成一個連續的由點到面的整體綠化景觀系統。綠化環境創意強調以喬木成林、常綠為主、四季變化的設計理念，並在中央綠地中突出濕地植物的特色。

榮和山水美地投入巨資建造800畝市政公園，更邀請了世界頂級景觀設計公司進行創造性的設計，其四大人工姊妹湖結合著鳳嶺原生林木，為業主帶來居於自然的親近感受

香榭里花園採用多種多樣的尊貴樹種，結合法式園林，營造出一個獨特的異域氛圍。

4、功能重構 價值上升空間大

從南寧整體發展角度來看，鳳嶺區域屬於城市再造類型。由於南博會的舉辦，面向東南亞，服務南博會，該區域又被賦予了新的歷史重任，在功能上展開了新的定位，目前正處於資源重新整合、價值重新挖掘的時期。

歷史和自然形成的文化特色是鳳嶺區域的最大優勢之一。目前埌東CBD以會展中心為核心，面向整個東南亞市場，共同構造中國-東盟自由貿易區，相適應地就需要一個具有國際生活情調，共同促進商貿往來改革開放的前沿。作為中國-東盟博覽會的重要配套項目，中國-東盟國際商貿城，不久的將來，將出現在南寧鳳嶺區內。

建設國際商貿城就是要為中國-東盟博覽會以及與此相關的商貿活動提供完善的服務，使之成為永不落幕的博覽會。已建成並投入使用的南寧國際會展中心、民歌廣場在博覽會期間承擔主要會議及觀禮活動，是博覽會的基礎設施，相對獨立構成博覽會「西園」。國際商貿城將擴充完善商務商業及文化功能，是博覽會的補充設施，相對獨立構成博覽會「東園」。國際商貿城將擴充完善商務商業及文化功能，是博覽會的補充設施，相對獨立構成博覽會「東園」。兩園共處連綿低丘的北側，由東至西的小東山、小南山、石門森林公園等自然景觀帶將東西兩園連成一體，一脈相承。建成後的商貿城將與南寧國際會展中心、南寧民歌廣場、石門森林公園共同構成了完整的博覽會設施整體。鳳嶺，將隨著南博會的開展，與埌東會展中心一並推道了歷史的最前台。

由於地區先天條件比較好，鳳嶺將來的規劃建設也將充分挖掘這個地區的價值潛力。同時，這個地區也沒有像埌東CBD區域那樣受到過多挖掘和炒作，所以價值上升空間還是比較大。

三、區域樓盤個案分析

目前鳳嶺區域業已成型的樓盤，在社會中有著較高的知名度，並且在市場上有著相當的佔有率，能夠影響整個區域甚至是整個南寧市房地產格局和走勢的樓盤，我們將結合各方面資料，對區域內代表性的樓盤進行詳盡剖析，最終判研未來區域的房地產的發展狀況。

樓盤個案——香榭里花園

物業類別：住宅 物業地址：民族大道與竹溪路交叉路口

售樓熱線：5539818、5539828 建築類別：多層、小高層

項目進度：一期2002年10月開工， 2003年11月交房；二期2004年4月交房；三期封頂；四期建到二層。 價格範圍：一期均價2880元/平方米；二期均價3000元/平方米；三期均價3200元/平方米；四期均價3300元/平方米。

項目概況 周邊環境

開發商 廣西東方房地產開發有限公司 該項目緊鄰會展中心和市人大廣場，，出行暢通，便利。由於所處區域為高檔住宅片區，可享受到完善星級配套，如香榭里國際小學、北大南寧附屬實驗學校、金湖廣場、醫科大、石門森林公園、青秀山公園、南湖公園等。

代理商 寶資通項目咨詢有限公司

物業管理 深圳鵬基

投資商 廣西航洋投資集團有限公司

建築單位

設計單位 德國GMP設計事務所

佔地面積 20公頃

建築密度 24.9%

小區總建築面積 159594.5平方米 室內

地牆面水泥砂漿抹平

頂棚水泥砂漿找平

住宅建築面積 146970.9平方米 門窗 入戶普通木門，鋁合金窗

建築面積 146970.9m2 停車位 917個地下停車位，1：1設計。

綠化率 42% 交通狀況 6路、42路、213路公交車經過

容積率 1.2 供電 自備應急品牌發電機組

結構 鋼筋混凝土框架 供水 全自動恆壓變頻供水設備

電梯 名牌電梯 供氣 管道燃氣

外牆 高級塗料 廚房 管線預埋到位，預留管道燃氣介面

小區配套 香榭里國際學校4100 m2、會所1958.6 m2、幼兒園1245 m2、商業街 通訊 有線電視安裝到每戶客廳和主卧，寬頻安裝到每戶書房。

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

總戶數917戶，主力戶型為120平方米左右三房和190平方米左右四房。

形象推廣策略：

以大型戶外廣告牌、樓書、報紙、電視、廣播等進行宣傳。

廣告宣傳語：

香榭里，相伴七十年的生活夢想！

標注南寧未來！

香榭里，領航城市建築未來。

新中央生活區居住典範！

整個銷售情況的小結：

從2002年12月一期開盤至今， 20個月共銷售住宅將近900套，目前銷售率已達到97%左右。最近一次促銷推廣活動在2004年5月底，意圖消化剩下的三十幾套樓中樓，折後均價3300，為面積260～270㎡的復式，還有個別280㎡的三層復式。

工程進度：

一、二、三期已交房，四期全面封頂9月20日交房，12月整個小區可以全部綜合驗收完畢。

近期推廣策略:

只在7月份以 「91％純熟現房 匯集百家設計精髓 百套家裝方案即將展示」，「現房香榭里」為最後的樓中樓作促銷。近期沒有其它推廣計劃。

該項目的優劣：

景觀：有組團廣場，湖濱漫步道；法國文化公園30000m2，4500m2水景；巴黎春天步行街。

香榭里國際中心（20萬平米）-五星級酒店、高檔寫字樓、中央購物商場、酒店式服務公寓

新加坡DP公司設計，2004年投入使用。

價格情況：

該項目分四期建設，第一期開盤均價為2880元/平方米，以後每開一期，價格大約上揚150元/平方米左右。現推最後30多套現房樓中樓，折後價以3300元

客戶群體分析：

地稅局員工，公務員，IT業士，大學教授，私企老闆。

樓盤個案——榮和山水美地

物業類別：住宅 物業地址：南寧市民族大道155號

售樓熱線：5530885、5531885 價格範圍：4500～2900

項目進度：該項目一期一、二、三組團及公建部分佔地約300畝，2002年11月正式開工，到2004年2月10日，公建部分除會所正在作外牆外，其餘都已完工；各組團交付時間分別為：一組團2004年4月、二組團2004年9月、三組團2004年10月。 建築類別：多層、小高層、高層、階梯住宅、連排別墅

項目概況 周邊環境

開發商 廣西華聯房地產開發有限公司 榮和山水美地位於南寧市民族大道東段北側，東鄰南柳高速公路，南向石門森林公園和青秀山風景區，背靠高峰林場森林綠地，是南寧市重點支持開發的大型親水生態社區。榮和-山水美地擁有便捷的交通：距南寧國際大酒店僅需5分鍾車程，距夢之島購物中心也僅10分鍾車程。

物業管理 榮和物業

投資商 廣西榮和企業集團

建築單位 區一建四分、區二建二分及北流的幾家建築單位。

佔地面積 目前開發的A地塊佔地600畝

建築密度 19.6%

建築面積 30多萬平方米（含公建）

綠化率 51%

容積率 1.068 交通狀況 6路、25路、42路、45路、52路、213路、603等路公交車經過。

結構 全框架，剪力牆

電梯 品牌未定 供電 自備應急品牌發電機組

外牆 日本SKK塗料 供水 全自動恆壓變頻供水設備

樓梯間 牆面刮膩子，踏步貼磚 供氣 管道燃氣

門窗 入戶步陽防盜門 廚房 管線預埋到位預留管道燃氣介面

衛生間 管線預埋到位 通訊 有線電視安裝到每戶客廳和主卧，寬頻安裝到每戶書房。

陽台 鍛造鐵藝欄桿

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

該項目大部分為120平方米左右標准層三房和160平方米復式四房。所有的戶型設計都過於緊湊，除主卧室還算合理外，其它的卧室和書房的面寬和進深都達不到目前當地人們正常的使用要求。

在五一推出的五組團總套數約630套，其中約有9%是75平方米二房，約45%是112~118平方米的三房，約18%是128平方米的3+1房。

形象推廣策略：

以大型戶外廣告牌、公交車車身廣告、樓書、報紙、電視、廣播等進行宣傳。

廣告宣傳語：

榮和山水美地相伴70年幸福

讓世界嚮往的故鄉

整個銷售情況的小結：

到2004年春節前一組團小高層和二組團126套聯排別墅全部銷售完畢，目前剩下的20套三房大部分位於三組團，少數幾間位於一組團。

五組團2004年5月2日第一次開盤推出500套，2004年8月7日第二次開盤推出160套。其中400套9月份交房，260套10月份交房。

近期推盤情況：

2004年8月7日第二次開盤推出160套湖景樓中樓，合計約18套，最高價4398，最低價4098。同日，三房標准層每平方米漲100元，樓中樓每平方米漲300元。

該項目的優劣：

優——總體規劃設計人性化，布局合理。超大型社區內擁有自己的完善配套，包括：北大南寧附屬實驗學校、幼兒園、飲食中心、商業中心、豪華會所、商業步行街，並且所有的配套交付時間都先於住宅。在總體施工進度上也遠遠超過一般的房地產項目。精心包裝的樣板示範區也起到了推波助瀾的作用。

劣——戶型設計不合理。小區主入口出入存在安全隱患。

價格情況：

2003年8月16日開盤時的價格為：

小高層，3500~2700，均價3000

多層4300~2700，均價2900

2003年9月28日漲一百，2004年1月8日再漲一百。

2003年8月16日開盤時的價格為：

聯排3700~3500，均價3600

2003年9月28日漲一百。

2004年五組團均價3300

湖景樓中樓合計約套最高價5100，最低價4000，均價4600。

近期主推119㎡到120㎡的三房，均價3300。

上月次推40套兩房，均價3320。

客戶群體分析：

該項目的目標客戶群面向全區。其中有政界及企業內的高收入群體、各行各業的中產階層。

樓盤個案――翡翠園

物業類別：公寓樓為主，別墅 建築類別：多層、小高層

售樓電話：5522576、5522112 物業地址：民族大道168號

項目進度：一期3棟已交樓，二期3棟已封頂，准備銷售 價格範圍：均價3300（廚衛裝修）

項目概況 周邊環境

開發商 中房集團南寧房地產開發公司 緊鄰新近投入使用的琅東客運站，交通便捷；周邊在建的大型社區有新天地別墅區、榮和山水美地，幾個大型社區相互呼應相呼支撐；項目東面有個大型養鴨場，西南北三面仍是荒地狀況，現階段仍缺乏完善市政生活配套支持

物業管理 中聯金牌物業管理

投資商

代理商 中聯圓夢

建築單位 中建三局

佔地面積 512多畝

建築面積 47.88萬㎡，共25棟 交通狀況 6、42、45、60、213、613路等所有到琅東客運站的南寧、邕寧公交線路，交通十分便利。

綠化率 47.98

容積率 1.125

總戶數 2166戶 主力戶型： 123-138三房，130套

容積率 1.125 建築密度 16.2%

建築間距 30～100米 開發規模 50套別墅、16棟多層、9棟小高層

結構 框剪、框架（別墅） 供電、供水、燃氣 水電管道燃氣到戶，獨立戶外電水表、燃氣表

外牆 高級外牆塗料 門窗 高級防盜入戶門，

室內 地面鋪瓷磚（現樓）或水泥抹平（准現樓），牆身、天棚刮膩子；廚衛精裝修 小區智能化配套 高級可視對講系統（每戶一個終端）、煤氣感應、火警感應及中央報警系統

電梯 美國高速免維護電梯 通訊 寬頻網、電話線、有線電視電纜到戶

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

主要以三房四房為主，其中東坡、東日、東升閣為帶電梯11層小高層（地下1-2層架空停車）；少量100㎡二房已售完；128-149㎡三房為主力戶型；樓中樓為180-260㎡的四房。

形象推廣策略：

大型廣告路牌、主流報紙電視媒體、樓書等進行宣傳，中房老客戶使用社區配套設施可以享有優惠。

廣告宣傳語：

生態家園；科技締造、自然享受

銷售情況小結：

一期已基本售完，其中龍睛庭已入住，東日閣、東升閣已交樓尚有少量3房四房空餘；二期東坡閣、龍吟庭已封頂，准備5月左右銷售；裝修附加到房價的銷售方式，使單價偏高，銷售稍緩慢

價格

近期推盤狀況

2004年7月底開盤，推出360多套准現房。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。東升閣、東坡閣為小高層2004年12月交房。廚衛精裝修。最高價3360，最低價3120，均價3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前銷售率達60%。

該項目優劣勢分析：

中房集團，品牌實力影響。國家康居示範工程，品質保證；計劃設中小學、托兒所、小區會所、超市、醫院等配套齊全；帶裝修銷售，總價偏高。

價格狀況

一期最低價2850 現場價3086-3600，均價3300，樓層差價30-50

客戶群體分析：

總價40萬以上，以南寧中產階層為主，包括高層領導、公務員；國有企業、銀行等團體，私企的老闆等

樓盤個案――香格里拉

物業類別：公寓樓 建築類別：小高層

售樓電話：5532388 5533399 物業地址：民族大道168號

項目進度：一期4棟已交樓，二期5棟已封頂，2005年3月交樓 價格範圍：均價3000

項目概況 周邊環境

開發商 廣西聚源房地產開發有限公司 緊鄰新近投入使用的琅東客運站，交通便捷；周邊在建的大型社區有新天地別墅區、榮和山水美地，幾個大型社區相互呼應相呼支撐；項目東面有個大型養鴨場，西南北三面仍是荒地狀況，現階段仍缺乏完善市政生活配套支持

物業管理 深圳鵬基物業

投資商

代理商 金色創意

建築單位 多個施工單位參與建設

佔地面積 72多畝

建築面積 共8棟 交通狀況 45、60、213、613路等所有到琅東客運站的南寧、邕寧公交線路，交通十分便利。

綠化率 38.36%

容積率

總戶數 878戶 主力戶型： 123-138三房，130套

車位 350 建築密度 27.87%

建築間距 30～100米 開發規模 4棟12層小高層、5棟18層小高層

結構 框架 供電、供水、燃氣 水電管道燃氣到戶，獨立戶外電水表、燃氣表

外牆 外牆瓷磚 門窗 高級防盜入戶門，

室內 地面水泥抹平，毛胚 小區智能化配套 高級可視對講系統（每戶一個終端）、單元入戶門

電梯 品牌電梯 通訊 寬頻網、電話線、有線電視電纜到戶

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

主要以三房四房為主，其中四房兩廳：145㎡—167㎡；三房二廳101㎡—139㎡；二房二廳80㎡—86㎡。所有戶型均設有觀景陽台和生活陽台。

形象推廣策略：

大型廣告路牌、主流報紙電視媒體、樓書等進行宣傳。

廣告宣傳語：

白領社區、精英領地；締造「會展經濟圈」的精英社區

銷售情況小結：

一期2003年3月開盤，推出1、2、7、8號樓至5月全部售罄。

2003年11月30日，退出二期4號「青雲谷」、5號「碧雲天」。2004年4月23日推出保留單位：凌雲居（3號樓）、紫雲軒（6號樓）

近期推盤狀況

2004年7月底開盤，推出360多套准現房。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。東升閣、東坡閣為小高層2004年12月交房。廚衛精裝修。最高價3360，最低價3120，均價3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前銷售率達60%。

該項目優劣勢分析：

主題園林設計、聘請深圳鵬基物管

價格狀況

一期最低價2850

目前最高價3400元，均價3000元，最低價2800元。

客戶群體分析：

樓盤個案——佳得鑫水晶城

佳得鑫水晶城

物業類別：商住混合 物業地址：南寧市金湖路北段西面

售樓熱線：5537991、5537992 價格範圍：3200-3800(住宅)

項目進度：負一層在建,預計2006年6月交付 建築類別：高層商住樓

項目概況 周邊環境

開發商 南寧佳得鑫房地產開發有限公司 項目位於琅東核心地段金湖廣場，交通便捷；周邊開發的寫字樓林立，毗鄰金湖廣場，未來商業商務氛圍較濃厚。

策劃代理 寶資通

廣告推廣 香港俊朗

設計單位 香港華藝

佔地面積 23745㎡

建築面積 17.4萬㎡

綠化率 40%

容積率 4.7

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

1F-4F層商業廣場,5F層架空花園,6F-31F為2棟住宅塔樓，另有1萬㎡園林廣場。住宅戶型為：二房：約86—93㎡， 三房：約93—133㎡，四房：約164—174㎡，其它：約193—237㎡。以100-180㎡三四房為主。

形象推廣策略：

工地現場戶外廣告牌、專遞、樓書、南國早報、路牌、電視媒體宣傳。

Ⅲ 我想知道，建築用的那種磚，銷售渠道和銷售策略都有哪些

關心投標市場，經常去參與發名片

Ⅳ 房地產住宅項目營銷戰略研究論文三

房地產住宅項目營銷戰略研究論文二
房地產住宅項目營銷戰略研究論文

房地產住宅項目營銷戰略研究論文三
第二節 營銷風險
房地產不僅僅是一個高收益的行業，也是一個高風險的行業，特別由於房地產項目投資價值大，周期長，實物形態是不動產以及市場競爭不充分、滾動開發的特徵，控制風險就是項目總體營銷戰略中的一個重要部分。
1、營銷風險內容
房地產投資中所存在的風險主要包括政治風險、經濟風險，另外還包括一種其他投資方式所沒有的或然損失風險。其中，政治風險包括時事風險及政策風險，時事風險主要是指國際、國內的社會形勢、政治時局等因素引起的風險；而政策風險包括產權風險、法規風險、稅收政策風險等。經濟風險則包括了市場風險、財務風險、利率風險、購買力風險、流動性風險等（詳見下表）。

房地產市場的風險程度分析表
市場風險 房地產市場 公寓
政策風險 政策環境風險 3
經濟體制改革風險 3
產業政策風險 3
土地使用制度改革風險 3
住房制度改革風險 2
金融政策變化風險 3
環保政策變化風險 3
社會風險 城市規劃風險 2
區域發展風險 2
公眾干預風險 3
住客干預風險 2
治安風險 1
經濟風險 市場供求風險 1
財務風險 1
地價風險 2
融資風險 1
管理風險 3
國民經濟狀況變化風險 3
技術風險 建築材料改變和更新風險 4
建築施工技術風險 4
建築設計變化或計算機失誤風險 4
設備故障或損壞風險 4
信息風險 3
說明：1表示最嚴重；2嚴重；3一般嚴重；4不嚴重；5沒有影響。
資料來源：根據棲霞建設集團統計調查資料

由於房地產供應的時間誤差，致使房地產商錯誤地估計供需關系，形成錯誤的決策會造成風險。例如，當樓價因供應短缺而上升時，開發公司便紛紛興建樓宇，但由於房地產的開發建設耗時較長，因此雖然待建樓的總體規模已遠超出實際需要，短期內樓價仍會上揚。一旦新樓落成，樓價就會隨樓房落成而下滑，原因很簡單：供過於求。因此，要防止這種投資風險，在投資時切實做好調查研究，找出真正的供求關系。
定位不準確也會造成風險。比如，在中國的14個國家級經濟技術開發區，都有房地產公司在那裡大興土木，大規模開發公寓住宅項目。其結果也可想而知，那些在外資企業打工的白領們，本來就痛感於與市區都市生活隔得太遠，又如何願意在這里買房定居，把自己完全封閉起來呢？
又如，有的發展商在步行購物街開發高檔住宅，樓盤雖處市中心，但其功能與街區功能不相符合，其結果自然是那裡商業越旺，住宅越難銷。
不對街區功能進行透徹的調查分析，就不可能對項目作出准確的功能定位。任何項目都不是孤立的，它只能在某個特定的環境中充當一個角色。定位出現偏差，產品賣不出去，是因為投資商在投資決策時沒有對街區功能進行認真的研究分析。
2、風險的控制
由於開發建設周期長，期間環境變化不可避免，因此房地產項目風險是客觀存在的。一般來說，房地產開發企業可以通過以下幾種策略來控制風險：
1）做好充分、詳盡、正確的前期分析預測
要從根本上解決風險控制的問題，必須在前期階段做好充分詳實的市場調查，並對可能出現的環境變化做出正確的預測，以實行正確的決策。包括投資項目的選擇、區位的選擇、質量的選擇、籌資的選擇等，這樣就能把不確定性降低到最低限度。
以北京萬科為例，該公司在方案設計之前，往往會給出一份建立在大量市場調研和開發經驗基礎上的設計要點，作為規劃師、設計師構思方案的基本要求和設計參考。
2）項目定位檔次適度超前
在充分調查分析市場需求水平的基礎上，住宅項目定位檔次決不能過低，也不能過高，要適度超前，適度引導消費，以適應消費者需求水平和消費品位的提高。
3）正確把握項目的開發節奏
項目定位一旦確定後，各開發建設環節務必緊湊，加快工作節奏，要盡可能的縮短規劃設計周期、工程建設周期和銷售推廣周期，盡快地把項目推向市場銷售，促使簽約成交。

第三節 項目開發的節奏
1、項目開發的時間節奏
房地產項目開發要注意時間節奏的主要原因是：
1、房地產項目的市場環境是變動的，這就要求項目具有適應外部市場環境的性能，以期對營銷戰略進行適當的調整；
2、房地產項目本身的戰略目標要求，是以賺取最大利潤為目標，還是以資金流轉迅速為目標，或者是以樹立品牌為目標，目標不同，就需要不同的開發節奏。
根據上述的兩個原因，房地產項目開發節奏就產生了一些實際操作方法。
1、緊湊型
緊湊型的開發節奏一般是以資金流轉迅速為目標，不追求高的利潤，注重項目的現金流，多以「薄利多銷」的形式，快速出手，通過滾動開發，用規模來實現利潤目標。
以南京的錦綉花園、碧水灣為例，項目的選地均為偏遠的郊區，碧水灣樓盤的價格以1200-1300元/平方米開盤，然後逐漸小步加價，項目快結束時價格提升到1800元/平方米，項目的綜合價格在1500-1600元/平方米，這個綜合價格比周圍的樓盤低200元/平方米左右，所以14萬平方米規模的小區在半年內即基本銷售完畢。房地產開發企業在碧水灣的銷售款到帳後，迅速將資金投入到錦綉花園的開發中去，錦綉花園的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的價格開盤，迅速吸引了大批購房者前去購買。
2、長期型
當房地產開發企業實力雄厚，資金充足時，可以選擇長期型的開發節奏。因為一般說來，在經濟大環境較好的時候，如果地塊選擇得當，地塊的價值總是在不斷上升的，將項目的開發期拉長有利於賺取更多的利潤，或者有利於樹立房地產開發企業的品牌。
以南京的梅花山莊為例，房地產開發企業在月牙湖居住區有一塊面積較大的土地，可供開發的項目建築面積約20萬平方米。當月牙湖居住區成為南京房地產市場的一個熱點時，各家房地產開發企業紛紛進入到這一區域開發，梅花山莊的房地產開發企業仁恆地產沒有急於開發，而是根據市場上的購房需求不斷調整，從剛開始的普通公寓，到高級公寓、再到目前的5幢高層「湖畔之星」，物業的品質越來越高，並通過不斷的宣傳樹立了仁恆地產開發高品質物業的良好形象。
3、調整型
當市場發生變化時，要根據市場的變化及時調整項目的營銷戰略。
以南京的方圓綠茵為例，由於率先在城北地區開發了高品質社區，房子銷售情況很好。但是當南京要建地鐵的計劃被批准並開始實施時，當方圓綠茵的品牌形象在公眾中逐漸樹立時，對項目的部分房子就可以進行銷售控制，等價格上來後再對外銷售。
4、均衡型
項目的銷售量和竣工量保持平衡，這是萬科地產率先研究並實施的開發節奏。
以上海萬科地產為例，事先預測未來的銷售量，然後安排竣工量，從而避免房屋竣工數量跟不上銷售或者是竣工數量超過銷售產生一定的空置這樣的情況發生，目前上海萬科基本上能做到每半年交付一個住宅組團。

2、項目開發的空間節奏
從對消費者購房行為的調查看，房地產項目在空間上的各個組成部分受到的「關注」是有差異型的，這就使房地產開發企業在制定總體營銷戰略時必須考慮到這種差異性的存在並且利用這種差異性。
1、入口和內部的開發順序
消費者出於私密性的考慮，喜歡購買小區內部的房子，房地產開發企業可以先開發小區入口處的房子，價格較內部部分的低，待入口處的房子銷售的差不多時，同時價格又已經上升時，再開發小區內部的房子。
2、離景觀遠近的開發順序
消費者喜歡離景觀較近的房子，房地產開發企業可以先開發離景觀較遠處的房子，價格較低，同時又可以聚集人氣，待價格已經上升時，再開發離景觀較近處的房子。
以上海浦東的天安花園為例，該項目南臨世紀公園，房地產開發企業先開發了小區北面的房子，價格開始只有4000元/平方米，兩年後，最後開發了小區南面離世紀公園最近的房子，這時價格已經上升到13000元/平方米。
3、多層、小高層的開發順序
在多層、小高層同時存在的情況下，消費者將首選多層，而對於小高層，消費者更願意選擇現房。所以房地產開發企業應盡量避免在項目開發時，同時將多層和小高層推向市場，在建設方面，由於小高層的工期比多層的工期長，兩者可以同時開工。
4、配套工程的開發順序
為消除消費者的顧慮，增強消費者的購房信心，有實力的開發商已開始打破常規的「先住宅、後配套」的建設程序，而先開發建設會所、中心花園及主要環境景觀工程，甚至於在（小）高層主體建至三、四層樓時（腳手架懸挑），就開工建設小區道路、外排管線工程和組團綠化環境工程。這樣提前兌現承諾，一方面可以大大促進銷售，加快資金周轉率；另一方面也有利於全面提升銷售價格，獲取超額利潤。

第七章 主要營銷戰略
本章主要研究經過市場定位和項目定位環節之後，營銷戰略管理過程中的產品戰略、價格戰略、推廣戰略和品牌戰略，由於和製造業不同，房地產住宅項目營銷的渠道相對簡單的多，在本章中就不做專門研究。
第一節 產品戰略
與價格戰略、推廣戰略和品牌戰略相比較，對產品本身的投入可以說是實實在在的營銷行為，它對銷售的影響力是其他營銷方法所無法取代的。
1、產品戰略的制定思路
在前面關於項目定位的敘述中，已經提到了產品戰略的制定思路。一種是根據定位市場的需求和行為特徵直接確定產品差別化的內容；另一種是先根據定位市場形成項目定位，取得產品差別化的基本思路，然後再將差別化的思路具體體現到產品的各個方面中。
1）房地產產品戰略的制定具有整體性。
凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或慾望的任何有形建築物、構築物和各種無形服務均為房地產產品。前者主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等；後者則主要包括可以給消費者帶來附加利益和心理上滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商和代理商聲譽等。所以，房地產產品包括三個層次的內容：核心產品、形式產品以及延伸產品。
核心產品，是房地產整體產品概念中最基本的層次，為消費者提供最基本的效用和利益。如果物業沒有使用價值，或者使用價值不能滿足人們某種特定的需要，就不可能有實際的銷路，勢必造成閑置。
形式產品，即產品的形式，它是目標市場消費者對某一需求的特定滿足形式，一般以物業的質量、套型、外牆裝飾、環境景觀、品牌等不同的側面反映出來。房地產的基本效用都是通過產品形式得以體現的。
延伸產品，是房地產各種附加利益的總和，通常指房屋的售後服務，如房屋的說明書、按揭保證、物業管理等。在現代市場營銷環境中，房地產開發企業銷售的不只是特定的使用價值，而必須是反映房地產產品整體概念的一個系統。
必須說明的是，雖然核心產品是產品的基本，但對於一般消費者來說，理解房地產產品的基本價值還是有一定障礙的，所以形式產品及延伸產品在溝通中顯得更為重要。形式產品可以使消費者較全面地理解和認同產品，而延伸產品能給消費者帶來更多的利益和更大的滿足感。
2）房地產產品戰略的制定具有適應性。
除了盡量考慮到消費者更多的需求，有時候還應該考慮到消費者的接受程度，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如裝飾標准，在上海，因為上海人節儉且喜歡自己擺弄，所以所銷售的樓盤最好是偏重於室外和公共部位的精心裝修，而對室內的裝潢則一律從簡，這樣，成本低，效果又好。
3）產品戰略制定是否有利銷售宣傳也是一個重要考慮因素。
同樣兩個產品規劃方面的建議，一個在銷售上容易顯現，另一個則不容易表達，這就需要我們在兼顧產品品質的基礎上，注意恰當的選擇。
4）投入和產出的價值比是產品戰略的最後決策准則。
和其他營銷組合不一樣，房地產產品戰略在產品規劃方面的投入往往是巨大的，也是很難修正的，因此只有迎合市場需求的產品規劃才能最終取得豐厚的效益。
2、產品規劃
市場定位明確了項目的目標市場，項目定位明確了項目的特色或營銷主題，如：水景住宅、山景住宅；產品規劃則是對項目定位的具體體現。
房地產的產品規劃可以通過以下兩個方面來理解：
第一方面，簡稱「殼」。它是指單一空間的房型設計和室內的功能規劃，以及由其延伸至整個大樓或小區的面積（格局）配比，外觀造型（社區環境）和總體功能規劃等等。它是產品最基本的要素，不但是客戶在購房時最為關心、最先考慮選擇的條件之一，更是房地產開發企業在市場檢驗中，判斷其投資是否成功的最為關鍵的一環。在營銷組合的產品策略方面，因為『殼』的變動更傷筋動骨，更費時費力，是最難調整的要件。所以，它的前期規劃就顯得尤其重要，一般到了中後期，是不作任何大的更改的。
第二方面，簡稱「體」。它是指對整個大樓或小區，滿足人們日常生活或工作需要的各項設施的全面配置。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置，是對『殼』的充實和完善。隨著人們生活水平的不斷提高和科學技術的迅猛發展，不但一些基本配置的標准在逐漸提高，而且有很多額外的娛樂休閑性質的公共配套設施，也已經在不少住宅小區中出現，如社區俱樂部，網球場，游泳池等等。
有關上述兩個方面的基本要求，國家頒布了相關的設計和建設規范來加以約束。因此，一些最基本的配置，房地產房地產開發企業都會盡力辦到，這不但是樓盤建設的品質底線，而且也是對消費者最基本利益的保證。但隨著市場的競爭日趨激烈，簡單的配置已不再具有吸引力，如何通過更符合時尚的房型設計、新型建材的運用和一些娛樂休閑設施配套的添加來提高產品的競爭力，吸引更多的客戶，已漸漸成為發展商們的共識。
產品規劃特別要注重各構成要素間的相互協調配合關系：
1） 戶型設計。戶型設計應根據項目定位，以滿足使用功能為前提，面積大小、層高、戶室比、平層與錯層等要合理搭配。戶型設計時一般應考慮2-3種主力戶型，占總戶數的80-90%。同時要特別注意底層和頂層戶型的設計處理，現行通常的做法是：底層增加一半地下室，即解決了防潮的問題，又增加儲藏空間；頂層利用坡屋頂做成躍層，以利客戶以較低成本獲得更大的使用空間，但要注意屋面的保溫隔熱、防水處理問題，並要控制好戶型總面積和總售價，避免與市場定位發生矛盾。
2） 規劃布局。規劃總平面布局既要注意住宅間距、朝向、道路骨架、容積率和覆蓋率的合理性，還要處理好集中性與均好性的關系、多層與（小）高層的比例關系以及組團行列式、圍合式、點群式的組合關系，同時要注意配套設施建設（會所、超市、幼兒園、運動健身休閑設施等）的規模、檔次的科學性和合理性。
3） 建築品質。要注重建築內在品質的提升，大力採取代表住宅產業化發展方向、科技含量高的綠色環保型品牌材料，保證產品的內在使用價值。環境景觀建設要堅持「以人為本」，突出均好性（整體性）、自然性和參與性，同時要採用成熟的智能化技術並留有發展改造餘地，以確保物業長期保值、增值。
4） 立面風格。建築是一個時代技術與文化的外在表現，要體現時代精神，崇尚簡約、美觀、和諧；更要吸取中國傳統文化精華和地方民族文化精華，以形成獨具地方特色的現代居住建築。

下表是一個按照家庭的歷史階段細分的市場定位對產品戰略的各個方面影響程度的例子。

Ⅳ 求一份建築業發展前景調研

與來傳統的建築領域相比，智源能建築行業絕對算得上是大建築業里的「少壯派」：起步晚，發展快，而且以涉及專業多、配套產品和技術繁雜著稱，可謂是一顆冉冉升起的新星。
前瞻產業研究院智能建築行業研究小組指出，對中國而言，智能城市的真正價值在於幫助向和諧城鎮化轉型。因為技術的發展應用使得從農村到城市的平穩轉變成為可能，並幫助中國原有的經濟增長模式從投資型、出口型發生轉變。
前瞻產業研究院發布的《2014-2018年 中國智能建築行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示，隨著我國房地產業的迅速發展，房地產開發商和投資商對建築智能化日益重視，高檔商業樓盤、政府辦公樓、智能化家居、體育場館等建築對智能化的應用越來越廣泛，對智能化功能的要求也更趨向多元化和綜合化。與此同時，國家大力倡導的節能建築、綠色建築都與智能建築聯系密切。在市場自發需求和政策鼓勵的推動下，我國建築智能化市場前景十分樂觀。

Ⅵ 市場營銷課程有什麼

市場營銷課程如下：

《管理學》、《微觀經濟學》、《宏觀經濟學》、《市場營銷學》、《管理學原理》、《消費者行為學》、《廣告學》、《商務談判》、《營銷組織與推銷管理》、《營銷策劃》、《國際市場營銷學》、《品牌與形象戰略》、《營銷倫理》、《服務營銷》、《網路營銷》等。

1、《管理學》是一門綜合性的交叉學科，是系統研究管理活動的基本規律和一般方法的科學。管理學是適應現代社會化大生產的需要產生的，它的目的是：研究在現有的條件下，如何通過合理的組織和配置人、財、物等因素，提高生產力的水平。

2、《微觀經濟學》（Microeconomics）(「微觀」是希臘文「 μικρο 」的意譯，原意是「小")又稱個體經濟學，小經濟學，是現代經濟學的一個分支，主要以單個經濟單位（單個生產者、單個消費者、單個市場經濟活動）作為研究對象分析的一門學科。 微觀經濟學是研究社會中單個經濟單位的經濟行為，以及相應的經濟變數的單項數值如何決定的經濟學說。亦稱市場經濟學或價格理論。

3、《宏觀經濟學》，英文名稱Macroeconomics，是使用國民收入、經濟整體的投資和消費等總體性的統計概念來分析經濟運行規律的一個經濟學領域。宏觀經濟學是相對於微觀經濟學而言的。

4、《市場營銷學》就是商品或服務從生產者手中移交到消費者手中的一種過程，是企業或其他組織以滿足消費者需要為中心進行的一系列活動，市場營銷學是系統地研究市場營銷活動規律性的一門科學。

5、《廣告學》是一門獨立的學科，它是研究廣告活動的歷史、理論、策略、製作與經營管理的科學。有關廣告的知識，起初只零星地見之於新聞學科和經濟學科的部分章節內，且很不成系統。到現在為止，廣告知識仍是這些學科的組成內容之一，如新聞學、市場學、企業管理學、商業心理學等都論述到廣告的內容。

(6)建築營銷策略擴展閱讀：

就業簡介

市場畢業生可以從事市場調研、營銷策劃、廣告策劃、市場開發、營銷管理、推銷服務和教學科研等工作。市場營銷人員是大型企業不可缺少的人才，多數小企業容易混淆銷售與營銷的概念。

主修課程工商管理、基礎會計、財務管理、管理學基礎，市場營銷學、市場調查與預測、市場營銷策劃、商務談判、人力資源管理、經濟學基礎、商品學、統計學、電子商務、物流管理、國際商務、客戶關系管理等。

參考資料來源：網路：市場營銷專業