樓盤開盤營銷主題及電商對接營銷活動

A. 房產如何策劃銷售方案

第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

B. 請大家幫我找一些房產銷售方案的案例

文字太長，給阿你發郵件吧，郵件地址給我

以下節錄

商業房地產整合策劃方案
目 錄
第一章 總體策劃思路
一、策劃的定位、總體思路
二、項目背景
三、企業資源分析、企業目標的界定
四、核心目標——樹立品牌
五、項目開發總建議
六、項目的優劣勢SWOT分析
七．市場機會發現
第二章 市場調研分析
一、XXXX房地產市場發展概述
二、市場消費心理
三、區域價格及決定因素<
四、對配套的市場需求
第三章 項目產品的定位開發報告
一、項目總體資金預算
二、效益控制
三、首期資金投入計劃
四、項目產品進入市場的時機建議
五、項目產品開發策略
六、項目產品定位策略
第四章 對當前規劃設計的建議
一、 整體規劃的調整意見
二、 項目策略總建議：
附：產品建議
三、配套的調整建議
第五章 項目整體組合營銷策略設計報告
一、項目總體整合營銷思路
二、總體操盤計劃、步驟
三、資源整合、資本運營計劃
四、營銷團隊搭建建議
五、信心、決心和實現
第六章 開盤前期營銷推廣策略設計報告
一、項目營銷推廣主題的確定
二、項目營銷推廣主題的內涵
三、項目營銷推廣節奏
四、項目營銷推廣模式
五、項目營銷推廣執行方案
附件：XXXX廣場項目市場調研報告

第一章 總體策劃思路
一、 策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而後求全勝。
2. 項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，並對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。
3. 創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。
二、 項目背景
1.用地概述
本地塊為國土資源局代號為「市物資再生公司地塊用地」，規劃用地位於XXXX西路北側，XXX路東側、XX中路西，北至金鳳凰廣場。 本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規劃區間道路面積2073㎡，區間道路由受讓方按規劃要求建造。
2.項目規劃
商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）
2.1商鋪部分：約15000㎡
2.2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡
返遷住宅面積：約10000㎡
2.3綠化面積約3000㎡（包括平台綠化）
2.4地下建築：約6000㎡
3.相關部門給定的規劃設計要點
XX市規劃局建設用地規劃設計要點（略）
4.用地紅線圖
（見附件）
三、企業資源分析、企業目標的界定
---效益和品牌
1. 項目銷售按目標計劃順利完成
1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保後續開發資金。
1.2 總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2. 項目對企業品牌及後續項目的拉動和貢獻。
2.1藉助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在崑山房地產行業的地位和影響力。
2.2 綜合提升XXXX房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌
原理：達到商業房地產的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是「房地產品牌語言與品牌運營規則」。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用「房地產品牌運營」的規則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處於動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者慾望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發總建議
引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。
通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆舊有商業格局。
注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。
通過超常規宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，並形成良好的口碑並且節約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制「總價」，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
六、項目的SWOT分析
1. 項目優勢
1.1地理位置優越，商圈人氣興旺
XXX廣場位於XX市中心地帶，屬於人民路頂級商業中心向次級商業中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主幹道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城區內最後一塊商業用地。
1.2商業配套完善，商業活動便捷
1.3XX商鋪市場需求較大
商業買家較多，商業炒家佔了相當比例
2. 項目劣勢
2.1周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費群體。
2.2 雖然本項目具有良好商業環境資源，但是與XX市人民路商業區比較相對滯後，缺乏相應的市政配套設施，導致本項目自身的商業氛圍不濃，因此必須依託高檔次商業購物中心的連動，共同打造震川路---柏廬路路口商業區。
3. 機會點
3.1經濟發展利好因素
柏廬路地位的提升，與其說是開發商著力打造的結果，還不如說是XX城市規模擴大、核心商業圈對外延伸的必然。隨著XX經濟的飛速發展，城市東擴飛速進行，目前已形成南北以前進路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。
3.2地理區位優勢
目前XX市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究「供給----需求」，便可以搶占「先機」。
3.3項目連動實現價值最大化
本項目對面的萊茵廣場已經落成，據悉，怡景灣的

C. 電商營銷標題怎麼寫

可以從以下幾方面來考慮：

1、懸念式標題

2、反問句式的標題

3、數字型

4.借用熱門新聞

5.強調類型

6.自問+自答+懸疑

電子商務營銷是網上營銷的一種，是藉助於網際網路完成一系列營銷環節，達到營銷目標的過程。作為一種新的媒體，網路具有一對一的互動特性，這是對傳統媒體面對大量「受眾」特徵的突破。

從營銷的角度講，網路上生產者和消費者一對一的互動溝通，了解顧客的要求、願望及改進意見，將工業時代大規模生產大規模營銷改進為小群體甚至個體營銷，為消費者提供了極大的滿足，迎合了現代營銷觀念的宗旨。

電子商務的基本定義是指是在全球各地廣泛的商業貿易活動中，在網際網路開放的網路環境下，基於瀏覽器/伺服器應用方式，買賣雙方不謀面地進行各種商貿活動，實現消費者的網上購物、商戶之間的網上交易和在線電子支付以及各種商務活動和相關的綜合服務活動的一種新型的商業運營模式。

電子商務營銷是網上營銷的一種，是藉助於網際網路完成一系列營銷環節，達到營銷目標的過程。 在成功為多家知名電子商務企業服務後，森合萬源利用自身的優勢，針對電子商務企業的營銷需求，成立了專業的電子商務服務模塊。

我們可以幫助傳統企業進入電子商務領域，從最初的網站定位規劃到品牌定位，以及整個網站的整合營銷，森合萬源都能提供專業的服務。

在過去的幾年時間里，我們先後為阿里巴巴、淘寶網、1688、拉手網、我友網等知名電子商務企業，並且取得了非常良好的效果。在內部進行資源整合的同時，團隊也吸納了一批電商企業人才，為森合萬源電子商務服務提供了人才保障，能夠為企業提供一攬子電子商務解決方案。

電子商務涵蓋的范圍很廣，泛指透過網路進行之交易或信息之交換，像網路購物、公司間之帳務支付，或電子公文及通訊等等均為電子商務之重要環節。

一般可分為企業對企業(Business-to-Business)，或企業對消費者(Business-to-Consumer)兩種。隨著國內Internet使用人口之增加，利用Internet進行網路購物並以信用卡付款的消費方式已漸流行，而最常見之安全機制有SSL及SET兩種。

D. 誰幫我想想營銷中心開放的主題

覺得自己長得

E. 營銷活動主題怎麼主持

1、服務營銷

服務是用於出售或者是同產品連在一起出售的活動、利益或滿足感。

2、體驗營銷

買方市場的形成讓消費者需求呈現出了一些新的特點。消費結構上，情感消費的比重提高了；內容上，個性化需求增加了；價值目標上，更加註重接受產品時的感受。

3、知識營銷

在知識經濟時代，企業管理的重點將從生產轉向研究開發，從對有形資產的管理轉向對知識的管理。與此同時，企業營銷方式也必然會轉向更高層次，即知識營銷將成為企業獲得市場的一種重要的營銷方式。

(5)樓盤開盤營銷主題及電商對接營銷活動擴展閱讀

市場營銷活動的核心主要的關鍵要素有：

替換競品的成本更低；理解和學習成本更低；易用性和便捷性增強；·收益大於用戶的投入；附加產品。

其要點在於在基本產品之上，增加附加的服務。如你去餐廳吃飯排隊的間歇，會有茶點、飲料，甚至是娛樂游戲提供，抑或是在用餐當天如正好是你過生日，餐廳服務員會安排贈送一個生日蛋糕或生日禮物，這些都是在為產品增加附加價值。

附加產品體現最為直接的當屬售後服務了，如我們購買一台冰箱，商家會安排送貨、安裝、維修、技術咨詢等服務，其就是附加產品的最佳體現。

F. 主題營銷的主題營銷重要性

一、網路營銷對企業的市場進入條件的影響
網路是一個開放式的大市場，客戶主要關注的是該企業能夠提供他們所需的產品或服務，因此，只要企業提供的產品滿足消費者的需求，一樣能夠在網路市場上佔有一席之地。然而網路對於企業來說，即是機遇也是挑戰，網路營銷使中小企業更容易參與到全球的競爭之中，從而市場競爭也將更加激烈。國際品牌網認為，如果企業想要在市場上立於不敗之地，就必須保持一定的競爭優勢，滿足客戶需求的同時又擁有自身的獨特性，創造出個性化的產品或服務的競爭優勢。
二、降低企業的成本。
網路營銷的發展和普及，將不同領域、不同種類以及不同特點的企業都聯系在一起了，企業可以通過網路將自己的產品和服務直接面向全世界，從而減少了傳統的交通費和通訊費用。而且企業可以直接通過網路來與客戶溝通並處理營銷中所出現的問題，方便客戶及時地找到自己所需的信息，這樣不僅提高了工作效率，而且企業還可以減少了工作中不必要的員工，減低了員工薪酬費用和一些日常費用。除此之外，企業通過網路可以進行產品直銷模式，自動化管理，減少管理人員，降低營銷渠道費用，還能夠提高銷售管理效率。戴爾公司自1995年建立了戴爾在線網站，其中包括電子商務和在線技術支持。今天，戴爾在線網站不但為戴爾公司賺取了將近四分之一的收入，而且為戴爾公司減少了大量成本，大大減少了公司的運營費用。
三、全天候無空間運作，增加企業的交易機會。
由於網路的開放性和全球性，企業的網路營銷也沒有了時間和空間的限制。企業不但可以實行全天候運作的營銷模式，而且還可以突破傳統市場的區域限制，將市場拓展到世界的每一個角落，促使企業更好地發展。再者，網路營銷改變了傳統模式的一對一或一對多，變成了多對多的模式，為買賣雙方創造了更廣闊的交易空間。