強銷期營銷策略

❶ 對企業運用促銷策略的建議拜託各位大神

房地產促銷策略的決策步驟 房策網 http://www.fangce.net 通常分為：1. 提案項目2. 行銷代理項目提案的流程及提案內容的擬定 產品定位市調 資料匯總 動腦會議 行銷策略 提案報告、秀稿 說稿廣告表現一. 提案內容市場部：市場篇：人文區域、社會經濟、政策法規、交通公設、大環境、小環境、同區域競爭個案分析產品篇：產品規劃、房型修正、景觀園藝、VIP、物業管理、智能安保……建議產品定位業務部：行銷篇：客源定位、定價策略高價政策：建築業者在購物者可以接受的范圍內盡量抬高價位，藉以提高利潤的政策。適用於：1. 市場競爭小的市場；2. 市場需求量小的高價位產品；3. 具特殊性或獨占性地段的產品；4. 為塑造高品質形象的產品； 低價政策：建築業者認為降低價位可使銷售量增加，總收益也可因而增加之政策。適應於：1. 景氣不佳時，採用低價政策可吸收潛在購房者，以利用資金周轉；2. 市場競爭大的市場；3. 產品條件不佳，大小環境不佳的產品；通路策略：1.包銷 2.純企劃 3.代理三種通路安排：1.接待中心 2.外據地 3.中介業務策略： 主委業務專案 企劃專案 業務 助理 文案 設計銷控、推案時機、營銷成本分析及控制。企劃部：廣告篇：案名建議、LOGO設計案名：必須喚起消費者的認同及反應要點：1.注目：有特徵 2.理想：易讀、上口、易懂、易區別其他個案 3.記憶：易記、不易混淆4. 態度：令人產生好感案名的分類：1.新詞 2.外語 3.辭曲語言 4.人名 5.地理名稱 6.大寫字母 7.功能 8.商品分類 9.企業名稱廣告總精神：廣告方向：媒體策略（與業務策略之配合）SHOW稿廣告策略之擬定原則及方法項目 原則及方法預算策略 1. 如何運用「最低廣告費用」，來達成最高銷售目標2. 廣告預算費用之安排，應將廣告費用依各期分配（試銷） （引導）（強銷）（促銷）傳播策略 1. 採用什麼方法，將訊息傳達給目標客戶2. 研究「客源」 綜合5W、1H（who.where.why.when.how）媒體策略 1. 使用何種媒體較接近目標客戶2. 使用何種媒體較容易塑造產品地位、印象3. 使用何種媒體對傳達住處較為有效時間策略 如何使產品在目標時間內（引導、強銷、持續、達成最有效的廣告效果）註：媒體策略要注意：閱讀者素質、層次范圍、習慣行為、媒體比較提案注意的事項：1. 視覺化的提案資料（83％為視覺）2. 一頁一訊息的重要性（圖表化、圖案化、簡短化）3. 全體印象的統一性4. 說稿秀廣告對購屋者的影響過程：接觸廣告 注意、理解、記憶 態度變化 行動變化從以上可以看出：廣告訴求分下列3種1. 開始型廣告：目的開拓出購屋者之基本需求、主要功能在於告知，而非勸服；2. 競爭型廣告：產品開拓至某一程度，廣告目的在加強其選擇性需要，廣告信息在提供產品優越性之情報，主要功能在與勸服；不同影響階段的廣告方式：階段 購屋者反應 不同階段的廣告方式接觸 需求、注意↓ 開拓型（引導期）接受 知適、認知↓ 開拓型（引導期）改變態度 喜歡、偏愛↓ 競爭型（強銷期）改變行動 購買意願（決心）↓購買 維持型（促銷期）接待中心地點位置的考慮因素：大環境1. 工地附近的商圈類型1） 領導性商圈，

❷ 銷售方案需要注意哪些問題

銷售策劃方案的步驟包括：（八步驟）
一、策劃的目的
二、目前的營銷狀況
（一）市場狀況：目前產品市場/規模/廣告宣傳/市場價格/利潤空間等。
（二）產品狀況：目前市場上的品種/特點/價格/包裝等。
（三）競爭狀況：目前市場上的主要競爭對手與基本情況。
（四）分銷狀況：銷售渠道等。
三、SWOT問題分析
（一）優勢：銷售、經濟、技術、管理、政策等方面的優勢力。
（二）劣勢：銷售、經濟、技術、管理、政策（如行業管制等政策限制）等方面的劣勢力。
（三）機會：市場機會與把握情況。
（四）威脅：市場競爭上的最大威脅力與風險因素。
綜上所述：如何揚長避短，發揮自己的優勢力，規避劣勢與風險。
四、 市場營銷策劃達到的目標
（一）財務目標：
公司未來3年或5年的銷售收入預測（融資成功情況下）：
（二）營銷目標：銷售成本毛利率達到多少。
五、 市場營銷策劃採取的營銷戰略、策略
（一）目標市場：
（二）定位：
（三）產品策略：
1、產品定位 2、產品質量功能 3、產品品牌 4、產品包裝 5、產品服務
（四）定價策略：產品銷售成本的構成及銷售價格制訂的依據等。
（五）分銷策略：分銷渠道（包括代理渠道等）。
（六）促銷策略：
1、人員推銷 2、廣告：宣傳廣告形式 3、公關六、行動方案
營銷活動（時間）安排。
七、預計的費用及預計的損益表、其他重要財務規劃表
八、結語：註：評定成績為優秀、良好、及格、不及格。格式要求：
1、封皮和內容統一用A4紙列印，左側裝訂
2、頁邊距設置為：上2.5cm，下 2.5m,左3cm,右2.5cm
3、無特殊說明的漢字採用小四、宋體、行間距為1.5倍
第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

❸ 營銷策略的三大要素分別是什麼

在現代市場營銷理抄論中襲，市場細分、 目標市場、 市場定位是構成公司營銷戰略的核心三要素，被稱為STP營銷。

1. 市場細分是指營銷者通過市場調研，依據消費者的需要和慾望、購買行為和購買習慣等方面的差異，把某一產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程。每一個消費者群就是一個細分市場，每一個細分市場都是具有類似需求傾向的消費者構成的群體。

2. 目標市場選擇：根據各個細分市場的獨特性和公司自身的目標,共有三種目標市場策略可供選擇。
無差異市場營銷指公司只推出 一種產品,或只用一套市場營銷辦法來招徠顧客.當公司斷定各個細分市場之間很少差異時可考慮採用這種大量市場營銷策略.
密集性市場營銷是指公司將一切市場營銷努力集中於一個或少數幾個有利的細分市場.
差異性市場營銷指公司根據各個細分市場的特點,相應擴大某些產品的花色，式樣和品種，或制定不同的營銷計劃和辦法，以充分適應不同消費者的不同需求，吸引各種不同的購買者，從而擴大各種產品的銷售量。

3. 市場定位是指企業針對潛在顧客的心理進行營銷設計，創立產品、品牌或企業在目標顧客心目中的某種形象或某種個性特徵，保留深刻的印象和獨特的位置，從而取得競爭優勢。

❹ 房地產中的「持銷期」是什麼意思

持銷，顧名思義，是一個連續的銷售期，通常在項目開始銷售後的幾個月內 他的存在就好像一切事物都有高峰和低谷，幾乎沒有什麼商品總是受歡迎的，並且每個月都有爆炸性的銷售(除非是那種打破底價的商品，現在市場上有好幾種這樣的商品

鑽石灣、果園等類型，由於開業的基本月份是銷售強勁的月份)，一般在開業後一兩個月內，然後慢慢恢復穩定的交易量，月銷售額也差不多，現階段一般的營銷投資不會像開業前那樣集中

猛投錢猛搞推廣和活動，營銷手法根據各個項目自己的特質不一樣而選擇的渠道不一樣，但通常會比較溫和；市場監測關注的內容也和前期發生很大的變化。

(4)強銷期營銷策略擴展閱讀：

營銷手段

再營銷，是指引導消費者再次購買。消費者通常不會「立即購買」，而是需要考慮一段時間，他們很多是過後才購買的。如此，要消費者再次購買就需要適當的手段。再營銷的關鍵可以分解成兩個消費者特徵：起初對產品有多大的興趣，他們給營銷人員多大的許可來再接合。

廣告重新定位

廣告重新定位讓品牌能夠影響到已經訪問過該品牌網站的人們，導致了重新定位消費者的新方法，專注於他們更自覺感興趣的特定產品上，或者是更容易接受再營銷的地方，因為他們已經自願提供了聯系信息。

社會化營銷集中在捕捉用戶早期的興趣點，而使用放入購物車信息的公司實際上用戶已經提供了聯系信息。一個新的方法——「提醒服務」，很好的結合了兩者的特性。

社會化

品牌在facebook或其它社交網路的連結提供給品牌定向廣告的未來機會，同時，社交網路也確保了其新廣告能夠迎合到已經表示願意考慮的受眾，進行再營銷。

放入購物車

許多訪客訪問網購網站很快就會把一件商品放進了購物車，甚至還提供了電子郵件地址，只不過卻在沒有購買的情況下又離開了網站。而放入購物車後被再營銷用戶也默許了這種聯絡。如果品牌是通過第三方在線商店銷售的，商店就將決定是否利用放入購物車進行再營銷。

提醒我服務

「提醒我」服務集中在早期購物需求生成階段。產品為中心的博客、評論網站甚至數字雜志都會使用「提醒我」服務允許讀者對他們已經發現的一種產品進行提醒，進行再營銷。