地產營銷活動與物業的關系

① 萬科物業和萬科地產是怎樣的關系

萬科物業和萬科地產都是從屬於萬科企業的子公司，不同的是萬科物業屬於回售後市場，萬科地產屬於售前市場答。

(1)地產營銷活動與物業的關系擴展閱讀：

萬科企業股份有限公司成立於1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業之一。1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。

經過二十多年的發展，成為國內最大的住宅開發企業，業務覆蓋珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈以及中西部地區，共計53個大中城市。年均住宅銷售規模在6萬套以上。

萬科物業 （全稱：萬科物業發展有限公司）是萬科企業股份有限公司的控股子公司，專注於住宅物業服務、商寫物業服務、開發商服務、資產服務、樓宇智能化服務和基於客戶移動互聯網終端六大業務單元。

② 房地產與物業管理之間的關系

物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是 房地產綜合開發的延續和完善，是一種社會化和專業化的服務方式。
房地產經營管理主要側重在物業的開發建設方面，而物業管理則主要從事物業的維護、 保養以及對環境的綠化和物業所有人的服務方面。房地產經營的工作性質是開發物業，物業管理的主要任務則是售後服務。因此，物業管理是房地產業發展到一定階段的必然產物。我 國的物業管理也就是改革開放以來房地產業迅速發展的派生結果。
經濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產業從長期的福利性的萎縮狀態中得以復甦，並迅速崛起。然而，傳統的房地產管理體制已經適合房地產業的發展需要，房地產業的發展呼喚著房地產管理體制的變革，這從以下三點可以得到說明：
第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出後所形成的多元產權關系，使傳統的 按產權、按部門以及按計劃包乾的維修管理辦法再也適應房地產的發展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。
第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業私有化程度的提高，人們對物業的維修、養護 以及安全防範等要求越來越高，越來越要求專業化的管理與服務。
第三，住宅小區建設發展如雨後春筍，如何發揮住宅小區整體功能，創造一個舒適、優 美、和諧、安全的居住環境，原有的房產管理體制和管理機構已無法適應這種需要，它要求有一個統一綜合管理的機構。

③ 房地產和物業是什麼關系啊

房子是由開發商開發的，由建築商建造，然後開發商把房子賣出去，每戶房子的主人就是業主，開發商通常在賣房的時候就已選好了第一家物業公司，物業公司主要負責小區的保安、保潔、日常維護等工作，是小區的管理者。業主也可以成立業主大會，如果對小區物業不滿意，可以解聘原來的物業公司，然後以競標的形式開始尋找新的物業公司。

④ 房地產促銷的目的和意義

1.房地產促銷的目的
所謂房地產促銷是房地產開發企業以企業經營方針﹑目標為指導，通過對企業內﹑外部經營環境﹑資源的分析，找出機會點，選擇促銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到佔有市場﹑促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。從某種目的上講促銷策劃，房地產促銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務，以及信息反饋等組成。我國目前的房地產市場從原先的「皇帝女兒不愁嫁」轉變成了「以需定產」的買方市場。一旦房地產商品無法適銷對路，企業會面臨巨大的損失。對於房地產開發商而言整合促銷傳播，在開發的初期就必須引入現代促銷的理念，從選址征地到規劃設計，從建築施工到市場推廣網路促銷策劃，都要把市場促銷的理念放在第一位。所謂的現代促銷理念就是要適應市場的需要，為顧客提供滿意的房地產商品。引入房地產促銷戰略將是關鍵所在。 2.房地產促銷重要意義
房地產促銷發展商在樓盤推出之前網路促銷策劃，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心成都 整合促銷，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。 因此形象設計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現相應的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯想和購買沖動，才能吸引消費者。 樓盤既然是商品，當然也只有「品牌」才更具有競爭優勢。事實上浙江 整合促銷，像房子這樣投資巨大的商品，消費者購買時對精神層面的屬性比起一般商品會更加重視，畢竟這是一件事關幾十年生活幸福的購買。同時，他要買的還不僅僅是一個家，更是一種全新的生活方式。那麼在消費者入住之前，又如何才能實現從「房子」到「家」的質的飛躍品牌整合促銷傳播，讓鋼筋水泥變得充滿溫情、充滿人性，變成一個值得擁有的家呢？樓盤形象設計正是完成這一飛躍的最佳橋梁。 其實大多數的樓盤在進行銷售時，都已經利用了房地產促銷策劃系統，並且有的運用得相當成功。

⑤ 房地產開發商，售樓公司，物業公司之間的關系

開發商（蓋樓）前期，售樓公司（賣樓）中期，物業公司（掃樓）後期
樓盤是可以代理銷售的，實力強，信譽高的公司，可以接到代理權

⑥ 房地產活動與營銷節點的關系是怎樣的什麼階段搞什麼樣的活動

預熱：可以是來主題特別一點源的活動，在市場上能形成話題最好，不宜投入太多
開售：較盛大的活動打響知名度。如明星見面會啊，總之是相對燒錢的活動
持銷：暖場活動居多。小成本，保持項目的熱度
節點促銷：找准目標客戶，以目標客戶需求舉辦相應活動，規模可大可小
清盤：如果是大項目可以舉辦稍微大型的活動，作為答謝客戶支持，提高客戶對品牌商的信任

各階段各種活動關鍵是控制好成本，達到最大的價值，活動是為了成交，切忌為了活動而活動。
具體的可以交由廣告公司做提案。

⑦ 房地產公司和其物業公司的關系

現在市場上的物業公司可以分兩種：
一種是成名了，規范了的物業公司，通常已經有很多管理經驗，比較大的名氣，依靠正式招標或其他合法途徑管理小區物業。這種物業公司和開發商是利益合作關系，在物業公司進駐項目過程中，物業公司需要開發商給予支持，允許他們管理項目，所以他們在接項目的時候對項目的一些小毛病也就採取默認的態度，不會對開發商太較真。如果是嚴重問題，物業還是不會接受的。
這種公司管的項目，相對還算規范，雖然可能存在一些小毛病，但不會出大問題。
第二種是開發商自己的物業公司。
很多開發商做的項目因為存在很多問題，無法移交正式的物業，所以乾脆自己成立個物業公司，自己管理。這種公司和開發商就是下屬關系了。基本上你說什麼問題，他們都會反映到開發商，解決不解決，他們說了也不算。

物業管理和房地產開發是不同的行業，開發商正常是不會做物業管理的，一則物業管理牽涉的細節太多，麻煩，二則收益太少，不合算。市場上都是正規的大型物業公司做管理，他們通過管理眾多小區，形成規模效應，可以獲得一定的利潤。
如果開發商自己的房子蓋的有問題，或者項目自身有些不好說的問題，就自己成立物業公司，自己的項目交給自己的公司管，不就省了交接房屋時的麻煩了么，至於業主的感受，看開發商以後的良心了。

⑧ 物業管理的早期介入與房地產營銷的作業

物業管理的早期介入早在我國物業管理的發展初期就被引入房地產的開發建設之中，且已收到良好的效果，很多發展商與物業管理企業強強聯手，優勢互補，不僅建成一個個爭相鬥艷的物業，也為日後物業的售後服務與長效管理打下了良好基礎。

何謂前期物業管理的早期介入
筆者以為，前期物業管理的早期介入是物業尚未建成和實施前期物業管理服務之前，物業管理企業便接受發展商的委託，早期介入項目的開發建設，參與項目的可行性研究和規劃、設計、施工、安裝、調試、驗收、交房等階段工作的一種物業管理服務活動。在早期介入過程中，物業管理企業憑借物業管理經驗及其資源，從維護業主（發展商與未來業主）利益的立場出發，為發展商在物業各個生產環節提出從規劃設計、功能設置、施工建造、安裝調試、建築質量、監理驗收到前期物業管理等方面的意見與建議，供其參考，使物業的開發建設在滿足物業規劃設計要求的同時努力做到盡善盡美，以減少未來業主對物業功能與質量的不滿，並為以後物業的使用和管理打下良好的基礎。

實行早期介入的意義

實行前期物業管理的早期介入有兩個重要的積極意義。

一是早期介入實現了物業開發建設與使用維護的「全過程」物業管理服務。過去，物業管理只是在物業交付使用、業主入伙之後才開始，物業如果存在功能與質量問題，難有回天之術，最多在已有基礎上修修補補。採用早期介入就可以在物業設計與建造階段及時發現物業使用功能與使用質量上的問題，及時進行調整，使產品設計、生產與使用全過程都有了更多的保障。

二是早期介入在物業建設期間便實現了建房、用房、管房的有機結合。沒有早期介入時，建房者只顧自己建房，不會充分顧及用房者與管房者的利益，結果房子交到用房者與管房者手中的時候，往往因物業使用功能與使用質量問題造成意見糾紛一大堆，建房者暈頭轉向，用房者怨聲載道，管房者里外不是人。有了早期介入，物業管理企業不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業的專業知識，認真審視物業建設的功能與質量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務。

實行早期介入的作用

多年的實踐告訴我們，物業在開發建設期間實行物業管理的早期介入，其直接作用與間接作用都是很大的。

促進規劃合理，設計優化

規劃設計是物業區域能否形成完整、合理、舒適、便利等區域功能的先天決定因素。以往房地產開發在規劃中大多考慮了房屋和配套設施建造時的方便和成本的節約，而沒有從有利使用和管理的角度去把房屋建成後聯系起來統一規劃，產生建成後物業使用與管理上的各種矛盾與欠缺，並造成整體布局上的缺陷。物業管理的提前介入能及時帶來管理人和使用人長期相伴所積累的信息，對在規劃設計中可能存在的不足和遺漏在物業規劃設計時或物業建設前提請發展商加以修正，使規劃設計更合理。

減少返工，防止留下後遺症

在物業建設中，質量問題總是給發展商和物業管理企業留下一個又一個的難題，例如房屋建築內在的質量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調試的欠缺等等。這些問題往往在物業竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的，必然造成後期物業管理的力不從心。要改變這種狀況，發展商完全可以利用物業管理企業長期管理各種類型物業的專業能力，利用物業管理企業對物業長效管理、對業戶終生服務的責任心，請其早期介入，協助施工監理、安裝調試和竣工驗收，將施工、安裝、調試、驗收中可能存在的質量問題降低到最低程度，以發揮早期介入減少返工、防止後遺症的作用。

為物業的正常管理打下基礎

物業管理企業通過早期介入，可以大量收集和掌握物業的第一手資料，如收集圖紙資料，分門別類編制物業設備設施台賬、記錄物業建設過程中的重大相關事項、建立物業技術檔案和物業業戶檔案、調查分析未來業戶服務需求等。還可以根據第一手材料提前策劃項目前期物業管理的方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、入伙准備等工作，使物業建設與物業管理有條不紊的銜接與過渡，讓物業的硬體建設與軟體管理相得益彰。

在物業管理准備期間，發展商可以與物業管理企業共同協商，共同策劃，並對前期物業管理方案進行審核與把關，確保產品生產銷售與售後服務均達到良好的預期效果。

積極推廣前期物業管理的早期介入

以上論述證明，前期物業管理的早期介入確實非常重要，非常關鍵，它既能較好的履行建設單位與物業管理企業對前期物業管理的責任，更能防範前期物業管理中的潛在風險。物業發展商，應該充分認識物業管理早期介入對房地產開發的積極意義與有利作用，使房地產開發的前期生產環節與後期的物業管理間實現富有成效的對接。物業管理企業應積極走向市場，主動拓展物業管理早期介入的項目，進而開發新建物業的物業管理市場。在早期介入過程中，物業管理企業可以努力發揮其專業的優勢，為發展商當好參謀、做好助手，逐步樹立自己的服務品牌，逐步與一些優秀的房地產發展商建立長期的合作關系，強強聯合，互惠互利，共同發展。

至於政府行政主管部門，我們建議大力宣傳物業管理早期介入的積極意義與有利作用，引導物業發展商與物業管理企業積極引入前期物業管理的早期介入，同時組織專題研討會，研究建立和推行建管結合的物業管理早期介入制度的可行性，使之不斷完善和發展。

⑨ 如何發揮物業對地產銷售的作用

如今房地產是賣「產品」，還是賣「生活方式」， 按照馬斯洛需求層次理論，人類的需求可以劃分為五類：生理需求、安全需求、社會需求、尊重需求和自我實現需求，依次由較低層次到較高層次。那賣「產品」僅僅滿足了人們需求的較低層次，只有為消費群體創造一種全新的「生活方式」才能牢牢栓住買家的心，並使其從靈魂深處得到共鳴，功能價值以外的的價值得到體現。前期物業管理的引用和投入就是對其功能的行為體現，隨著賣方市場的終結，買方市場的到來，簡單的性價比（硬體）已經不能引起大眾的熱烈關注，創造一種買家所追求的「生活方式」（軟體）將大大提升物業的附加值，並最終獲得消費者的認可是當前開發商必須考慮和解決的事件。當然「軟體」不僅僅只的是物業管理，它還包括區域的發展優勢、發展現狀、價值觀念和生活態度、產品的定位和市場定位等等。
一、物業管理對房地產開發的支持
在物業的開發階段，從規劃、設計、施工到驗收都要考慮到後期使用和管理的需要。特別對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。而且，越是高檔的樓宇質量要求及其功能需求越高。總之要努力避免「前期後遺症」，為建成後的管理提供良好基礎和行業口碑。
二、物業管理對房屋營銷的支持
良好的物業管理確實對物業的營銷具有積極的促進作用，物業服務是提升物業的附加值的最重要因素，現在很多樓宇引進品牌物業服務公司取得了較好的影響。但是，不能把物業管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業管理的前期工作，包括物業管理方案、公約、規則的制定，物業管理公司的聘請，管理基金和用房的落實等等。總之，也是避免「前期後遺症」。
三、口碑的影響力往往高效於廣告宣傳
怎樣在消費群里建立「自覺口碑文化」，一是有意營造的（美國通用公司專門成立一個以家庭為主的部門，其目的是傳播公司的文化和產品等）；二是消費群眾從體驗、生活、感觀中自覺與他人分享的。一些樓盤前期在廣告或地方政府的支持下房很好賣，但中、後期銷售不怎麼好，這其中有一大部分原因是受群內口碑的影響，而這些的因素就是「硬體」和「軟體」的影響。物業管理在後期的銷售中顯得尤為重要。
四、物業管理是根除「重建輕管」弊端的有力措施
在我國「重建輕管」的思想由來已久，由於「重建輕管 」，許多房屋建設者只求自身經濟利益或監管不到位，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗製濫造，據待業內的話說，如果按照建設部頒布的新房接管驗收標准進行驗收，則很難 找到一棟完全符合標準的。更為嚴重的是，有的隱患當時還查找不到，如敷設的電源線是銅包鋁線，漏電開頭以次充好，以小充大，洗手間、牆外沒有做防水、地下管道未接通，甚至未鋪設等。
如果採取物業管理之後，則上述現象可以得到有效的制約和規范。因為，物業管理是企 業型經營管理，房屋在這種企業型經營管理下，也像其他商品生產一樣，其價值在於使用。房屋必須經用戶的檢驗，必須有一定的保修期。代表房屋業主和住戶利益的物業管理部門， 按照這一原則要求參加組織驗收，不合格的要維修達標，並按政府政策規定，收取一定比例的養護費作為維修管理的啟動基金，從而對房屋開發建設者「重建輕管」的思想行為產生制 約和規范的作用。
五、良好的物業管理有利於樹立開發商的良好形象
誰贏得消費者，誰就贏得了市場，就能產生效益。要想贏得消費者的信賴，不是靠形式主義和價格式的突擊表現，而是用物業管理的內容、質量去贏得業主信譽，從而提高物業價值及開發商的信譽。當前許多房地產公司建造的商品房滯銷。當房地產開發處在低谷時，優良的物業服務可使人們從心裡建立起對企業的信任感，從而贏得更多的消費者也有很大的因素。
幾個注意事項：
1、設計前必須考慮物業管理用房；
2、水、電服務管理中出現的物業服務企業與業主之間的矛盾；
3、物業管理區域機動車停車服務矛盾；在長沙的物業管理中，此是一個極端突出的糾紛爆發源；
4、業主拒繳物管費的矛盾；（其中：在工程質量缺陷、延期交房、維修整改不及時、公共配套設施不完善等問題出來之後，打包給物業公司，拒繳物管費。對開發商遺留問題的報復及對物業公司工作的不滿，很多業主往往採取拒繳物管費的方式。）
5、小區人身和財產風險防範中的弊端和漏洞；
6、關於業主委員會不能發揮作用與物業服務公司水火不融的問題等。
物業管理行業發展至今天，已成為開發商與業主的主要銜接服務機構，也是開發商、業主的代言人，但彼此的矛盾關系是一個永恆的話題。