『壹』 成立房地產(策劃、銷售)代理公司計劃書
你好，請看一下空間消息。
『貳』 求房地產營銷策劃書
暈倒。。。
我就是做地產營銷策劃的，可是從沒見過你這樣求一份策劃書的。內
你應該去找一個專業的容營銷代理公司，交給他們
或者去聘一個專業的人才來做這事。在網上找到的也不一定合適你的樓盤
或者如果是你在找槍手的話網上也不可能有你滿意的答案·還是去專業的公司吧·提供詳細的資料給別人
『叄』 房地產中介公司創業策劃書
給你個樣式照著寫吧,
策劃一份優秀的商業計劃書，是敲開投資者大門非常關鍵的一步，因為投資者每天都要接收數量可觀的商業計劃書，其中只有約十分之一會令投資者略感興趣，投資者會對你的項目感興趣嗎，他會約見你嗎?
在投資領域，尤其是創業投資，策劃就是投資策劃人員通過對投資項目進行系統分析，對投資活動的整體戰略和策略進行運籌規劃，從而對提出投資決策、實施投資決策、檢驗投資決策的全過程作預先的考慮和設想。因此，離開策劃，這種創業投資的商業計劃書就缺失了大半市場。除去策劃，就項目或者計劃書本身而言，它必須有足夠的實力以便充分運用自有資本，巧妙利用社會資本，創業項目的競爭力要強，不僅要有獨創性，更要具有可持續性。特別是在實施後，能夠為投資人和客戶帶來可衡量的價值。
商業計劃書的「3+4策劃原則」
擁有商業計劃書的企業平均比沒有商業計劃書的企業融資成功率高出100%」。這是Arthur Andersen 公司在2002年所作的一個調查結論，根據該調查，僅僅30%被調查的企業有書面商業計劃書，這是國外的情況。在中國，有書面商業計劃書企業的比例更少，更不要說計劃書的質量了，因此融資成功的機率更小。的確，創造財富的整個概念不是一種思想，而是比賽本身。它純粹是優勝劣汰的規則，最明顯的規則是「別做贏不了的事情」，但是這里的「別做」就是過於策劃。
創業投資項目策劃的運作時間主要是在項目周期的第一階段，並隨著項目的進展不斷延伸。貫穿投資的整個過程。而策劃本身實際上是一個項目的前期智慧投資——即決策人力資本投資。將創業投資策劃引入商業計劃書，將使商業計劃書發生新的質的飛躍，使商業計劃書本身不僅具有客觀評價的功能，而且又是智力投資的產物，從而增強了商業計劃書的可行性、可靠性、可操作性;使商業計劃書真正成為項目成立和進行投資決策的依據;成為設計的依據;成為項目實施的依據;成為風險投資決策是否投資的依據。
「商業計劃書」在十年前對於中國的企業家和創業者無疑是一個陌生的名詞。在中國風險投資成長的今天，商業計劃書在創業投資中的作用也越來越被人們重視。特別是在互聯網時代，幾張紙寫就的商業計劃書就能引來一筆風險投資，曾經使多少創業者羨慕不已。當今這個時代已經結束，越來越理性的風險投資在選擇創業企業時，更加會從商業計劃書中發現投資的價值。
對於希望在人生的年輕階段希望大獲全勝的創業者來講，策劃一份有分量的商業計劃書，首先要做到以下「3」個避免：
1.避免忽略商業計劃書的重要作用
把大量精力和時間放在找關系尋資金上。即使碰到了感興趣的風險投資人，也往往因准備不足而錯失良機。這樣的案例經常出現，我們的咨詢隊伍在短短半年內碰到6個例子，小老闆們太關注資金了，反而把獲得資金的有效途徑—商業計劃書忽略一旁。
2.避免商業計劃書簡單化與過度策劃
有些創業者和創業投資企業在撰寫商業計劃書時有的把商業計劃書視同與一般的工作計劃和項目建議書。而有的創業者則過分追求商業計劃書的策劃，使策劃成分太多，太虛，為今後投資方的考察流下斑斑劣跡，經不起融資合作方的推敲，就此失去大好機會。
3.商業計劃書的對象過於狹隘：只迎合投資合作者本
在大多數企業明白了商業計劃書的重要性之後，其中一個很大的誤區就是認為只要策劃方案能抓住投資合作者本人就可以了，大可不必考慮其他人的想法、看法和做法，只要那一個人點頭就能拿到融資「許可證」。其實，商業計劃書是創業企業尋找投資方的敲門磚，既是策劃給投資方老闆也是策劃給創業企業自己的和投資方高層甚至普通職工的，因此策劃的對象不僅僅是投資者本人，更是策劃給一個團隊，一個集體，一定要注意策劃成分中的語言和觀點迎合所有人，而不是哪一個人。
一份好的商業計劃書是創業者自己在尋求到投資者的支持後，能夠基本順利實施的項目操作計劃。如果只是寫給投資人自己看，那一定經不起推敲，缺乏堅實的群眾基礎。
或許大家知道，創業投資策劃的主要內容——企業投資的謀略和戰略策劃;投資經濟效益目標策劃;投資項目的市場策劃;市場投資戰略和策略的策劃;投資項目的時機策劃;投資項目風險障礙策劃;投資項目公關策劃;投資項目的利益機制策劃。
創業投資項目應該選擇市場競爭不是很激烈，而其核心產品又不容易被替代，其產品的生命周期足以支持其產生收入和利潤，能給投資人帶來可觀的回報。創業項目對投資人的投資回報率是所有風險投資人最為關注的，在計劃中確定一個准確的較為具體的投資回報可能比較困難，但可以通過回報的形式。
誠然如上文所述，不難看出商業計劃書應該由以下幾個主要要素構成：
產品或服務的個性化和利潤化
在商業計劃書中，通過策劃，企業應詳細提供產品或服務的細節，它具體為：
1.當前公司產品市場狀況正處於何種階段，是空白、新開發，還是成熟期?
2.產品的差異化賣點在那裡?
(1)產品的排名及品牌知名度及美譽度。
(2)產品是否低成本運作。
在商業計劃書里，盡量用數字化和通俗易懂的言語措辭來明晰地描述企業產品或服務的屬性，讓投資人和團隊對產品或者服務項目有足夠的興趣和信心。同樣注意策劃手段的運用，千萬不能過頭，要適可而止。
值得注意的是商業計劃書應詳盡地向投資人分析競爭對手的狀況，這里包括：競爭公司實力、產品情況以及潛在的競爭對手情況和市場變化分析。通過上述描述要向投資者展示自己的企業的差異化、創新點。通過擺事實、做策劃向人們證明，自己目前雖然才剛起步，但將來終將成為行業「領頭羊」。
創業企業應在商業計劃書中，向風險投資者提供企業對目標市場的分析和購買群體的詳細描述。同時應當有一個營銷計劃，它包括區域、方式、渠道、預估目標、份額以及銷售政策的制定;銷售渠道、方式、行銷環節和售後服務;企業主要的業務關系狀況等。「4」個方面：
策劃力+執行力
目前投資者已從過去看重創意、重策劃而轉移到看重企業的經營團隊，因為一個好的策劃和項目要想成功必須有一個強有力的管理隊伍去有力執行，隊伍中的執行力應該集管理、技術、市場、財務等各方面的精英。團隊的執行力尤為重要，因為創業本身是一個團隊奮斗的過程。
策劃優秀的計劃摘要
策劃一份優秀的計劃摘要將使投資者有興趣了解更多的內容和信息。它應該成為吸引投資者出資的敲門磚，因為它會給投資人留下深刻和長久的影響。摘要應是商業計劃書中最精乾和項目實施中最相關的部分。它包括：企業的宗旨和基本情況，企業的各方面能力，企業的競爭狀況，營銷和財務戰略，項目實施後的大致的投資回報前景以及公司的管理團隊。
策劃投資說明與風險分析
在商業計劃書中應充分說明項目所需資金數額以及資金來源渠道，它應包括：吸納投資後的股權結構、股權成本、投資者介入公司管理的程度說明、投資回報與退出機制。
在投資風險分析中應包括：資源風險;生產和市場不確定性風險;研發風險;成本風險;政策風險;財務和管理風險。
策劃經營預測與財務分析
創業企業應詳盡描述投資後3-5年企業的銷售數量、銷售額、毛利率、成長率、投資報酬率預估及計算依據。
財務規劃和分析應是商業計劃書中最花費精力的部分，它包括：財務數據預測(銷售收入、成本費用、薪金水平、固定資產、明細表)以及資產負債表和利潤及分配明細表、現金流量表。財務指標分析(反映財務盈利能力的指標、財務內部收益率、投資回報期、財務凈現值、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率以及不確定性分析、盈虧平衡分析、敏感性分析等。
綜上所述，3個避免加上4個方面構成「3+4策劃原則」，商業計劃書各個方面都會對吸引投資人的投資造成影響，因此策劃一個好的商業計劃書在籌資中可以起到事半功倍的效果。現在一部分創業企業都是自己組織，而一些精明的創業企業則選擇了顧問公司等專業機構進行。這些專業機構不僅利用專業能力撰寫出一個好的商業計劃書，同時還會提供投資人與投資機會。因為只要專業機構的專業策劃專家們才更加領域策劃的魅力所在!
成功的商業計劃書策劃要得力
一句話，最符合特定投資者需求的商業計劃書就是好的計劃書，因此策劃符合「投資者關心什麼樣的項目」要求的就是唯一標准。具體來講：
外延策劃
裝訂美觀大方，字體合適，圖案清晰，不要錯誤錯字連篇，那將極大影響投資者對你項目的評價，畢竟，投資者到目前為止，還只能通過這篇商業計劃書來了解你的項目和你的為人。
內涵策劃
一般來講，商業計劃書的內容格式都有一定之規，大同小異，但幾個重點方面還是要多加斟酌：
——產品獨特之處，特別是該項目的進入壁壘。
——市場分析，一定要給投資者清晰的目標顧客概念，潛力分析要有理有據。
——贏利模式，一句話，客戶為何必須購買你的產品，收入怎麼到達你的公司，增長潛力有多大。
——近期和中期資金使用計劃。
——公司戰略與產品競爭策略，這也是投資者關心的焦點問題。
——營銷模式有效嗎?
一份商業計劃書是否能打動投資者的關鍵問題：策劃。商業計劃書的優劣高低通過策劃分出來了。
評判商業計劃書的成與敗的理由如下：
專業服務
核心成員來自相關投資咨詢企業，具有多年投融資實戰經驗;團隊的知識結構涉及金融、法律、證券、財務、投資、營銷等全方位的經濟領域。全面的知識結構和豐富的行業經驗確保提供的服務和解決方案行之有效。
價格優勢
根據項目的融資額度，實行梯形定價方法，科學應合理。
在服務費用的制定上力求物超所值，在充分調查了同行業價位的基礎之上，制定了行業內較低的價格標准。
退款保證
如果因商業計劃書的策劃質量問題作為唯一因素導致您融資失敗，將全額退還商業計劃書編撰費用。
參照歐美國家融投資行業，銀行等其它金融機構規范為客戶編制融投資項目《商業計劃書》及其它商業文書。所撰寫的《商業計劃書》及其它商業文書符合國際慣例或政府審批要求。
一段時間以來，在我國投資行業中，隨著項目投資過程的實踐和借鑒國外成熟的經驗，對商業計劃書的撰寫格式也形成了一定的標准。
但是，近年來，隨著中國投資行業向國際資本市場的開放及中國近幾年投資行業的高速發展，很多項目的各異性也越來越明顯，這便使商業計劃書的編寫格式有了一定的變化，不再僅僅是按照一般傳統的標准來編制就算合格了，而是要根據不同的項目和不同的企業特點，來重新設計商業計劃書的撰寫步驟及章節側重點的重薄區分。
此外，不同的投資方，尤其一些來自不同國家的投資者對商業計劃書的閱讀習慣也不盡相同，這便增加了商業計劃書的撰寫難度。
這時，策劃就顯得尤為重要了。
現在很多企業在套用一些公司和文字材料上的模板，毫無策劃技術可言。其實，他們走進了一個誤區;要知道不同的項目有不同的計劃書內容和側重點，而套用出來的計劃書會存在很多的相似之處;待計劃書送致投資人手中的時候，專業的投資人能在很短的時間內便發現計劃書是套用製成的，可見求資企業並沒有用心去制定商業計劃，這在投資人心中求資企業的誠信度就迅速降低了，甚至，投資人會考慮到利益風險，而終止對計劃書的繼續閱讀，常常使一個優質的項目流產在最初了。
所以，尋求資金支持的企業不要盲目、更不要走捷徑去編制商業計劃書，先將融資路徑設計好，然後調研、整理各方面的基礎資料，接下來才可以考慮策劃高質量專業的計劃書，這才能使得事半功倍。
因為沒有策劃的計劃書註定結果要以失敗告終。
『肆』 如何寫房產代理策劃書
在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出「提案報告書」。根據「提案報告書」的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，「提案報告書」製作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的「提案報告書」，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫「提案報告書」來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建築規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為「提案報告書」的附表,據以作為提出「價格建議」、「產品定位」的數據資料。 一般說來，「提案報告書」並沒有統一的格式和內容，但是，大部分的「提案報告書」都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容： 一、研展部分 1、項目簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建築面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建築密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數、地理位置等。 2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。 3、SWOT分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（Strength）、弱點（Weakness）、機會點（Opportunist）及存在的問題（Threats）。 4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。 5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什麼這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。 二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點。 3、NP稿標題初擬。 4、媒體計劃。 三、業務部分 主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續期）做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。 完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告後，一份提案報告書基本上出來了，但最後不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發商的「合作方案」，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 「提案報告書」寫出來後，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發商的信任。 總之，撰寫「提案報告書」的主要目的在於能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得「非你莫屬」。 「以正合，以奇勝」房地產策劃之體會 成功的房地產策劃最重要的不是靠什麼高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點： 一、 時機（投資開發的時機） 投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已註定失敗。「匯展閣、東海一期」的成功正是很好地把握時機的結果；「爵×大廈、中×時代廣場」的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什麼時候應投資開發什麼類型的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。 二、 位置（項目開發所在的地理位置） 位置的選擇取決於發展商的投資眼光。同樣一塊地，對於不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。「羅湖商業城」地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。 三、 定位（市場定位、產品定位及規劃設計等） 你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在。「金×豪園」失敗的定位是一個有力的反面例證。 四、 成本（項目的總建造成本） 若能做到有效的成本控制，產品的價格才能有競爭力，要清楚「價格」是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在准確定位的基礎上做好成本控制，是發展商努力要做的事，也是發展商難以做到的事。在成本控制方面關鍵在於如何提高成本效益。 五、 策略（價格、渠道、廣告、促銷等） 策略的運用關鍵是靠創意，策略同時應具有可操作性。如果把前四點稱作「正合」，則這一點可稱作「奇勝」了。正如孫子兵法上所講，「以正合，以奇勝」，沒有「正合」，就無以「奇勝」，沒有「正合」，就想「奇勝」那是異想天開；只求「正合」，只會按部就班操作，不善「用奇」，則策劃也略嫌平淡了些。 策劃若能做到「正合」，則已成功了八成，若能加上「奇勝」，則策劃百分之一百成功！遺憾的是我們目前的策劃工作在「正合」方面未能有很深入的研究，若我們能在項目的前期分析、可行性分析、投資分析及規劃設計等方面有更深入的研究，則我們才能在同行中永遠立於不敗之地。 策劃方案的基本內容結構包括： 1、制定目標 2、SWOT分析與可行性研究 3、獲得核心概念 4、核心概念的表現策略 5、策略實施的方法和途徑 6、操作步驟、工作執行計劃與時間表 策劃方案中常用的分析方法有以下幾種： 1、目標分析法：根據定製的目標，獲得與目標相關的市場元素，逐步進行分析 2、剝離法：收集相關的市場元素，逐步剝離，獲得核心概念 3、量化定性法：將相關的市場元素進行量化，根據相關數據進行定性分析 4、綜合分析法：將相關數據及資料用圖表分析。 策劃方案基於什麼樣的信息及其信息源狀況 獲得市場信息的途徑主要有： 1、針對目標消費者的市場調研 2、同類產品營銷手段監測與分析 3、網站、報刊等媒體相關信息 4、策劃人員的實戰經驗 交流方式？開頭腦風┗嵫劍? 周期呢，如果趕時間1個案子2星期 如果想周全穩妥一些，包括市場調研時間，至少要2個月
『伍』 房地產營銷策劃書
樓市的逐步升溫
地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
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一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）、分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標
建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
（4）、廣告風格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。
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