大商業開業前活動營銷指導手冊

⑴ 大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施手冊

大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施

大型商業步行街與MALL中心的成功開發與運營，將解決大量再就業問題，同時有力拉動經濟發展，招商工作在MALL開發運營中佔有重要位置，作為國內專業的商業管理公司，NEWMALL公司重點研究了國內外招商的經驗、教訓，結合自己的實踐經驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內外大商家與品牌供應商整合能力。
我們倡導大型購物中心與品牌供應商建立新型合作關系，經營公司不要過分依靠收取供應商費用維持運轉，而是要依靠一流的營銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續發展的MALL開發之路。

Shopping mall招商原則

開發模式直接關繫到招商工作的主要內容，例如萬達商業地產開發模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯盟，招商的重點是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業運營公司負責招商和經營管理，對業態進行統一設計和管理，採用流水線模式，充分考慮不同業態以及同種業態不同風格檔次之間的互補促進作用。
MALL統一運營包含五個方面的內容：統一業態調控、統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「業態設計管理與統一招商管理"又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。
第一基本原則：先進行業態設計和招商工作，後進行規劃設計。許多發展商沒有委託專家進行業態設計和商業功能布局，招商過程中發現想進來的大商家，發現許多規劃設計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產公司在引進萬佳百貨後僅僅對建築部分進行改動就花費400多萬，而進行業態設計顧問費用也就是30萬元以內。
在大型shopping mall 與大型商業街業態設計中，NEWMALL商業管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經驗，形成了中日韓三國專家共同設計業態的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產業經營黃金比例，而且不斷創新，不僅考慮業態黃金比例，而且將立體流線設計技術引進中國，注重商業文化設計，形成了國際領先的業態設計理念。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例。對於辦公區域特別集中的shoppingmall,可以加大餐飲比例。
第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象，事先進行統一的理念設計是基礎。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異種業態互補。簡單地說，同業差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。
第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分，發展商可以與知名商業管理公司合作組建經營公司，也可以吸收優秀商業團隊加盟，這樣首先可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經營實力較強的國際名店，採用租賃為主的方式；對於非國際名店，盡量以聯營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度，提升經營業績。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨後的原則；吸引人氣較多業態先行，零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利於人流進入主力店，同時也便於從主力店向其它區域迴旋，通道好比血管，要方便人流的迴旋。核心主力店的選擇要充分考慮業態之間的關聯性，萬達集團的濟南購物廣場等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動作用不大。
核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點。
核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發展商最好委託MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務，統籌考慮零售經營業戶與主力店的業態關系，加強對業態的調控能力。
第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。「以點代面，特色經營"是購物中心特別是MALL購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經營採用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，採用基本租金＋浮動租金與優質服務做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正做旺。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意，一起分享成長空間"的原則。例如區域購物中心再引進著名百貨公司時候，可以採用這種方式。
第九基本原則：統一招商的「管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場規劃指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業服務等等。這個「統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。
第十基本原則：購物中心要具備完善ERP信息系統，重視知識管理，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。
建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便於購物中心分析後對經營場地（稀缺資源）進行再分配。
招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，開業前是大規模招商，開業後根據銷售情況進行調整招商，這都需要信息系統的分析支持，更需要基於知識的輔助決策。

招商策劃的核心――招商計劃

制定大型MALL招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發展商要做好細致的准備工作。MALL運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨幹、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，並得到發展商主要領導的支持。在開展實際招商工作之前，我們首先確定招商目標，然後確定商家檔次、規模、具體租金條件。
招商時間安排
由於大型MALL招商任務較重，招商時間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關工作，在項目設計方案出來後要正式確定主力百貨店或超市意向，根據大商家的具體要求進行方案設計修改與完善，而後進入施工狀態，避免方案被迫修改所造成的損失。
中小商戶要在大商家確定後，建築封頂前5個月開始招商推廣工作。
招商費用管理：
盲目招商，花費巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業步行街開發商擔心的問題。招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用。
降低招商成本提高招商效率的一個重要措施是：委託專業顧問公司招商，大商家招商工作組成聯合招商小組，小商家與品牌供應商可以委託顧問公司代理，代理費用一般是收取一個月的代理費用。
招商費用使用策略：
1、招商任務指標分解到人，成本分解到人。
2、關鍵性招商集中使用，避免零打碎敲。
3、重點保障優秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。
4、重視客戶營銷和關系營銷，費用安排上予以傾斜。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業績在於招商成果，招商人員需要保持連續性，因此需要良好的激勵措施。
我們運用上述招商策略，採取如下具體措施：
1．NEW MALL公司負責步行街與購物中心統一業態設計
我們花費一段時間摸清深圳批發與零售業態，根據深圳寶安消費者偏好，我們設計出比較合理的步行街＋MALL業態組合模式，通過優化業態與動線劃分，解決了地下室施工中遇到的柱網與承重牆問題，使整個設計有利於商業經營。
2．分塊招商策略
商業步行街重點引進專賣店與專業商店，重點利用香港資源解決國際名店招商問題，與深圳服裝協會和深圳數個女裝廠家合作，集中引進一批深圳女裝，男裝，皮鞋皮具。
商業經營採用統一營銷模式，銷售的商鋪可以返祖經營，返租模式為4％租金＋20％經營分紅。
主力商場招商問題是我們招商的重點，根據當地離香港近的特點，引進香港百貨對整個經營特色沒有太大幫助，特別是無法使當地商業經營水平得到很大提升，因此我們反復論證，按照日本與韓國百貨店管理標准，引進白領百貨公司，例如日本伊勢丹百貨、太平洋百貨。
在百貨供應商引進方面，我們不僅利用NEW MALL廣泛的供應商資源，而且通過VMD引進日本與韓國服裝與化妝品品牌。
NEWMALL公司作為專業的招商與經營管理公司，我們非常注重招商計劃的執行能力。例如深圳濱海購物中心招商需要在深圳、香港舉辦新聞發布會，那麼我們事先就做好商家單獨拜訪工作，同時充分利用香港平台整合世界名店商業資源。

招商隊伍的建立與優化

⑵ 大型商業活動策劃需要准備哪些物料

1. 活動vi類：活動宣傳頁、活動海報、橫幅、易拉寶；

2. 裝飾類：花籃、紅毯、氣球等等；

3. 文件應用類：簽到筆、簽到牆、活動中放映的幻燈片文件等

4. 電子設備類：音響、話筒、燈光等。

⑶ 跪求大型超市開業的營銷策劃方案

始|[目的］營造開業氣氛，為開業聚集人潮，宣傳##超市的「一站式」購物的新理念。［主題］美好生活從##開始|天天平價 真誠服務家庭購物一站式|家庭購物一站式天天平價好生活［時間］1月1日---1月31日

［內容］
一、廠商活動：供應商促銷安排：（暫未確定具體內容）如：
1、雀巢場外免費試飲
活動時間：1月1—2日
活動內容：
具體安排：廠家負責 采購部、市場部協助
活動場地：4*1平方
2、丹姿場外大型促銷
活動時間：1月2——4日
活動內容：場外抽獎
具體安排：廠家負責 采購部、市場部協助
活動場地：
3、絲寶場外促銷
活動時間：1月4日——6日
活動安排：
相關支持：廠家負責 采購部、市場部協助
活動場地：
二、美潔自身促銷安排：
（一）DM特價促銷―――16300元（收入7500元）
1、推出一系列的知名品牌、敏感商品、超低價的限量搶購活動；
推出120個左右SKU的特價活動。——采購部負責
試營業一期
瘋狂搶購商品:每天4個,4*5=20(SKU)—--負毛利（帖10000元）
特價商品:50(SKU)---零毛利（收費用50元/個=2500元）
品牌商品：50(SKU)—收費商品（收費用100元/個＝5000元）
12月23日前采購部提供―
12月24日商品拍照―
12月25日DM排版―
12月27日印刷跟進―
12月29日DM派發―
2、DM派發執行計劃——市場部（由郵政廣告派發）
印數15000份 0.34*15000=5100元

給郵政的派發費用:0.05*15000=750元
設計費用:400元
工商登記費用:50元
（二）宣傳方案——###跟進―――7180元（收入3000元）
1、電台媒體：泰寧台一次；
發布日期：12月18-28日
內容：開業促銷廣告，超低價限購商品（20SKU）
軟性廣告與##超市廣告1000元
《##日報》記者200元
2、條幅：
沿街條幅：50條60*50＝3000元（含工商登記費用）
內容如：1、供應商：中國雅芳化妝品有限公司賀##超市開業！
供應商40條，100元每條，40*100=4000元
相關單位：泰寧縣工商局賀##超市開業！
3、 氣球10000個――開業前3天（營運派兩個員工負責充氣）
0.15*10000＝1500元
4、車內不幹膠廣告
規格：0.4*0.2＝0.08平方米/條
內容：請保持車廂內的衛生
##超市7833333
家庭購物一站式天天平價好生活
數量：100個*0.08平方米*50元每平方＝400元
5、單元樓背膠廣告
規格：0.12*0.18＝0.0216平方米
內容：##超市開業
費用：0.0216平方米*500個*50元每平方＝540元
6、摩的上的噴繪廣告：
規格：0.3*0.2＝0.06平方米
內容：##超電子商務資料庫9%/,/5918.:6/.市開業
費用：0.06平方米*300個*30元每平方＝540元
（三）活動內容――――34803.2元
1、 開幕式
（1） 剪綵儀式
綵帶1條――（30元）
剪刀3 把——（100元）
嘉賓登記本――（100元）
音響系統――
氣球門―――（300元）
舞台——
舞台噴繪――（600元）
禮儀小姐6位――（旗袍租借費用100元）
防損科二層防護――
拍照及新聞報道――
由XXX擔任司儀
參加者：董事長、總經理、副總經理員工代表、縣民代表、消費者代表―――陳秋萍負責，（2003年12月20日討論、25日確定開業典禮貴賓人數和名單）
費用小計：1230元
（2） 嘉賓致詞
泰寧縣書記或縣長
（3） 總經理致詞
內容：
各位領導、各位來賓、朋友們：
歡迎來到##超市！
在各級領導的關懷下，##超市終於與廣大泰寧縣人民見面了。非常感謝泰寧縣委、縣政府和各級領導、廣大縣人民及朋友們給予我們的關心與支持！
1998年成立的美潔商場到2001年的美潔超市，及今天開業的##超市是與朋友們的厚愛與支持分不開的，在此向你們表示最真摯的感謝，希望繼續得到你們的支持。
##超市將秉承「天天平價，為您省錢」的經營理念和「真誠服務，追求完美「的質量方針，竭誠為廣大泰寧人民提供優質高效、便捷快速的服務。在這里，您可以體會到「一站式」購物帶給您的全新購物體驗。
再一次感謝各位的光臨，祝大家身體健康，萬事如意！
祝大家購物愉快！謝謝大家！
（4） 蘇國南董事長致詞
（5） 活動流程表
7：00 舞台搭制完畢（林奕）布置賣場外桌椅、條幅、茶水(鄭麗玲)
8：00 劃出開業剪綵儀式范圍（林奕）
8：30 防損員二
防護到位(林奕，可與武警或消防早請支持)
8：45 音響到位（林奕）
8：58 開始放音樂，綵帶到位，禮儀小姐到位，全體員工到賣場外排好隊伍
領導到來安排入座休息（陳懷毅）
9：08 請董事長講話及貴賓、總經理致詞
9：18 剪綵儀式開始
9：25 宣布開業典禮結束，員工入場各就各位
9：30 安排貴賓進場參觀
10：00 防損放一部分顧客進去購物
每隔10分鍾放一次，5分鍾後關閉
這樣持續到11：40左右，才完全放開
10：10出入口全部打開（包括備用出口）
入口有防護
出口兩面都要有人，一是檢查是否有未付款商品，二是引導顧客從入口處進入賣場
註：入口及出口處要有專門引導員.

⑷ 活動營銷的三個步驟

廣泛搜集特定消費者數據信息，建立資料庫。
通過各種渠道收集消費者信息，這些信回息包括答：消費者姓名、年齡、家庭住址、聯系電話、家庭收入、健康狀況等，建立消費者檔案資料庫，並對這些數據進行分析整理，把消費者根據需求狀況分類，確定目標消費人群。
消費者數據信息搜集的渠道：
A、 熟人。如親戚、朋友、同事、鄰居等。
B、 通過熟人轉介紹。
C、 陌生拜訪。
D、 通過各種活動搜集。 活動營銷的組織實施。
確定活動的時間、地點後，針對目標消費人群發出邀請。活動營銷主要以服務為主，以健康保健理念的宣傳，免費的健康咨詢、診斷以及消費者喜聞樂見的文娛活動來吸引目標人群參加；通過專家的推薦，使用消費者對產品良好效果的現身說法以及業務員一對一的溝通，來促成銷售。 跟蹤服務。
對購買的客戶進行售後跟蹤服務，指導使用，並對使用前後的效果進行比較，形成良好的口碑宣傳。對未購買的客戶進行繼續跟蹤，通過一對一的溝通，消除其顧慮，促成銷售。