學位房營銷策略

『壹』 深圳學位房與教育地產有什麼不同

【搜房網提醒】有些開發商的樓盤並不處於某學校所在學區內，但商家通過「花錢購買」，購入了一些該校的入學資格，這就是所謂的「學位房」。但如此得來的入學資格畢竟有限，即便那些「幸運兒」拿到了開發商所購入的入學資格，也同樣會受到諸多入學限制。如，必須等那些在學校學區內的孩子選好班級後才有資格入學，且沒有資格插班。在種種條件限制下，記者仍建議購房者最好是在購房初期，通過國土公示證確認開發商樓盤所在范圍，盡量確保所購房產處於意向學校所在的社區紅線范圍內。

一、定義不同

學位房：顧名思義，就是坐落在名校周邊的房產，因為根據「就近入學」的相關規定，在義務教育階段，凡片區內的適齡學生皆可就讀。但由於某個學校的學區區域劃分是可以由政府部門進行修改的，所以並不能保證買的期房在交房後或在交房若干年後還有相應的學位。

教育地產：從某種意義上講，教育地產是房地產市場的衍生品，同樣也是現行教育體制下的一個獨特的現象，在學校附近購買房產居住，將有利於家長管理孩子的生活和學習，孩子也可以提高學習的效率。購房者還需要了解的是，一般開發商都是在樓盤建設中後期才會與相關學校確定合作關系，前期存在諸多不確定性。選擇「教育地產」，購房者還需擦亮眼睛。

二、優勢不同

學位房優勢：目前市場而言，一手教育地產與普通住房在價格上的差別並不大。但如果放在二手房市場與普通商品房相比，帶有學位的教育地產更為稀缺，保值、增值性更強。

教育地產優勢：主要體現在銷售量上，而不是價格，將來市場回歸良好購銷環境時，教育地產價格可能會有較大漲幅，價位也會比現在有較大攀升。這主要看市場處於什麼時段，也要看開發商的樓盤運營思路及策略。

【搜房網提示】買了教育地產不一定能得到該校的學位。在購買前，購房者有必要做好功課

目前，市場上帶有較好學位的樓盤，與周邊樓盤相比，僅僅是體現在樓盤品質、產品類型和樓盤配套等多個方面，其存在的「學位」價值並沒有通過價格而直接體現。換句話說，現在一手教育地產並不比普通樓盤貴多少。

（以上回答發布於2015-06-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 為什麼說五年後，學位房市場會出現巨大變化

然而，市面上同時出現的「學位房」概念讓不少購房者開始犯起了迷糊。學位房和學區房雖然僅一字之差，但結果卻可能截然不同。學位房與學區房大不同教育樓盤一直是樓市中的搶手產品，有不少樓盤更是因為引進名校，而一舉實現營銷突圍，達到叫好又叫座的雙贏局面。一些開發商更是在名校資源上下了大手筆，幫助家長解決子女的讀書問題，打出「名盤+名校」的宣傳攻勢，以吸引眼球。但其實，雖然都掛上了教育樓盤的概念，內里的區別卻大有學問，比如學位房和學區房就是兩個不同的概念。學位房就是，只要你買了這個房子，就一定會有學位。而學區房卻不一定。學區房是由政府在每學年根據片區入學生源情況而劃分出來的，有些房可能上一年有學位，但在下一年則會因為政府的規劃而失去學位；擁有學位房的，大多是引進學校的樓盤才能保證。但在學位房中，其學位的實現也有六大順序，購房是第一類，引進了名校、百年學府，只要購房者購買了該樓盤的房子，就能享受公立學位。但如果只是租房，則不一定能得到學位。公立校民辦校哪個更優除了學位房和學區房之辨，購房者往往還會面臨開發商引進的學校到底是公立學校還是民辦學校的疑惑。樓盤引進的學校有公辦的也有民辦的，主要要看學校和開發商合作的內部情況，以及政府支持力度。公立學校是由政府撥款支持的，得到政府更多的政策和師資力量的傾斜，受到政府關注度更高，同時受到的約束也就更大。而民辦學校本身屬於社團組織或個人投資，完全自負盈虧，所以辦學質量必須非常好才能吸引到更多學生，但他們的收費也很高。開發商引進屬於政府、學校和開發商三方辦學的公立學校，通常都是開發商負責建設校舍以及按照政府和校方的要求配置教學硬體設施的，可以說在很大程度上緩解了財政的教育投入，比常規的公立學校在教學硬體上更有優勢。高齡學位房不易買賣更難 苦逼買家進退兩難超低價！總價僅62萬入駐順德頂級望江豪宅業主直降8萬送裝修！

『叄』 買房如何選擇學位房 什麼時候購買最合適

1.每年的6月30日、12月25日是房地產企業的兩大營銷節點，帶著錢在這兩個節點前到售樓處，放心，營銷經理都會出來給你破底價（僅針對已上市房企）。 2.房價高速上漲有幾大通道：傳言-規劃-動工-建成，以通州為例，傳言通州可能成為副中心時，房價集體漲了一輪，北京市正式確定通州為副中心時，又集中上漲了一輪。所以要買的話，最好在這幾個節點之前買，可以立即升值。 3.很多的銷冠項目，並不是因為產品好或者銷售好或者地段好，僅僅是因為貼著地王或樓王銷售，舉例來說，我旁邊的項目因為後拿地加新盤加新產品，所以賣到了10萬每平，我比它早拿地早開盤，產品也沒比它差多少，原來我賣兩萬，現在為啥不能賣4萬？所以，在地王和樓王出現之前購買周邊樓盤，是很好的選擇。 4.北京上海這種存在限購的城市，或者更甚的通州這種存在雙限的區域，因為供小於求才會限，只有到了真正放開限購的那一天，房價才是真的高到不需要用政策調控的程度。所以，至少在近10年，只需考慮漲得快還是漲得慢，越早購買，價越低，但仍需考慮個人資金流。 5.現在的開發商為了防止尾盤賣不出去，會將最好的戶型和最棒的位置留到最後，當然，價格也必然是整個項目最貴的。但是，當這個項目喊出清盤口號而又難以盡快清掉時，你就有了用較少的錢買更好的房的機會。 6.一個分若干期開盤的項目，會一期比一期賣得貴，第一期的第一次大開盤，一定會是優惠力度最大、整盤價格最低的那次，即便之後樓市下行，但不到生死存亡萬不得已，開發商是不會降價的，因為一降價就是自己打臉。 7.二手房價、房租和一手房價總是呈現正相關關系，而往往一手房價的是市場控制房地產商，房地產商決定價格，但二手房價、房租直接由市場調控。所以，二手房價不僅真實而且較一手房提前變化。舉個例子：通州春節過後，三居價格從4000每月漲到了5000每月，但一手房價還沒有變化，那麼～ 8.在樓市利好政策出現之時，盡快買，因為房價還沒來得及漲；在樓市利空政策出現之後，盡晚買，因為房價還沒來得及降。 9.營銷無定式，市場難定性，有一個從事地產營銷的朋友，才是以不變應萬變。 10.前九點都是從外在因素分析，但實際上，剛需購房，不要在乎時機，該買又剛好能買，便是最佳的時機；改善與投資保值，則是手中有大量閑錢，且後期承擔房貸而不會明顯降低生活質量，且其他投資收益無法超過年化15%時，為最佳時期。 11.路可以修，人可以搬，地鐵可以開通，新區可以申請，但唯一不能復制的是山川湖泊構成的環境，所以，單從居住的角度，要麼依山，要麼傍水。在熱門區域應盡早搶占環境好的位置。 12.自住，買看得見的當下，投資，買想得到的未來。目的不同，選擇自然不同。

『肆』 學位房與學區大不同，如何購買學位房

隨著競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬於教育質量好的小學學區的房產。然而，市面上同時出現的「學位房」概念讓不少購房者開始犯起了迷糊。學位房和學區房雖然僅一字之差，但結果卻可能截然不同。教育樓盤一直是樓市中的搶手產品，有不少樓盤更是因為引進名校，而一舉實現營銷突圍，達到叫好又叫座的雙贏局面。

一些開發商更是在名校資源上下了大手筆，幫助家長解決子女的讀書問題，打出「名盤+名校」的宣傳攻勢，以吸引眼球。但其實，雖然都掛上了教育樓盤的概念，內里的區別卻大有學問，比如學位房和學區房就是兩個不同的概念。

『伍』 以後會不會取消學位房

學位房需求的日漸增多與固定的教育資源不匹配，逐步催生了業主和開發商的矛盾。隨著南城、寮步等區域取消學位房，學位房的糾紛也達到白熱化階段。
每年4月是東莞的學位申請截止時間，隨著截止日期越來越近，適齡兒童的家長也開始著急為子女申請學位準備材料。不過公立學校的學位有限，很多家庭不一定滿足積分入學的條件，因而不少人青睞通過學位房解決子女的學位問題。但是學位房需求的日漸增多與固定的教育資源不匹配，逐步催生了業主和開發商的矛盾。隨著南城、寮步等區域取消學位房，學位房的糾紛也達到白熱化階段。
關於學位房，業內有不同的聲音。有人認為，學位房背後的貓膩和潛規則太多，加上教育資源的緊張，東莞取消學位房會成為未來的趨勢;有人認為，物以稀為貴，正因為教育資源的緊張，有單獨學位的樓盤會成為稀缺資源，更有市場號召力。
說好的名校要抽簽才能讀
日前，莞城某樓盤業主因子女無法就讀莞城某知名小學，在項目營銷中心靜坐維權，並在售樓部貼有「維權不違法拒絕抽簽」的標語。
業主陳女士表示：「幾十萬元房款買下了此樓盤，主要是為了解決孩子讀書問題。當初，開發商承諾購買該項目樓盤，子女可以就讀莞城某知名小學。現在開發商無法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學位，只能通過抽簽方式決定子女是否可以就讀某小學，這對抽不到的孩子來說，是不公平的。」
對此，業主葉先生說：「我們買房的時候是奔著某知名小學的學位，買房也是付出了巨大經濟代價。」
針對此情況，記者采訪了該樓盤的相關負責人，他表示：「當初，營銷人員在銷售該項目的時候，承諾業主的子女可以就讀莞城的小學，並非全部業主都可以就讀這所知名小學。至於為何通過抽簽的方式解決此問題，這是因為小區的適齡上學孩子有78名，而項目只有30名莞城某知名小學的學位名額，此解決方式也是基於公平公開。」
目前，東莞城區真正配套學位指標的樓盤已然不多，即使父母買得起學位房，卻因為名額、戶籍等問題無法享受學位資源。此時，學位房只是一個概念，銷售人員在售樓時不會主推學位概念，卻會「暗示」亟需學位的家長，並告知其樓盤周圍有很多知名的學校。
「家長太渴望得到學位了，以至於其要支出昂貴的成本，也要買概念中的學位。」一位業內人士說。
東莞資深房地產律師李某針對學位房解釋說：「學位是剛性需求，也是很多業主急需之物。開發商會以學位來宣傳售樓，如果學位不容易實現，可能會產生糾紛，但也不至於是合同詐騙，這是因為開發商不會將學位的承諾寫在合同上，更不會承諾沒有學位就退房。」
據悉，樓盤送學位有兩種情況，一種是教育局以一定的條件將相關公辦學校學位給樓盤，使購房業主有學位權;另一種是有些大開發商自己開辦或合作開辦私立學校，解決業主的學位房需求。不過某些私立學位，如朝天小學、南開小學很熱門，其教育資源也較為緊張。「對於開發商建造的私立學校，現在也是面向全市招生，會給予業主優惠政策。不過，大型開發商旗下開發的項目越來越多，也未必能滿足所有業主的需求。」陳駿良說。
學位房折射教育資源不匹配
目前，東莞的學位房價格並沒有如廣深一樣，動輒是「天價學位」，不過以「學位」為賣點的學位房相較同等區域的樓盤，在價格上略有漲幅，業主為爭得學位，也願意付出高成本。
記者了解到，部分開發商向政府交納了一定的教育配套資金，對應獲得學位指標。畢竟學位有限，學校的教育資源也跟不上城區的項目開發和銷售進度，需求大於供給，開發商未必能保證每位業主有學位指標，學位的事情存在很多變數。
當供給無法滿足需求的時候，糾紛容易產生。近年來，因為學位資源緊缺，開發商與業主的矛盾也日漸增多。2013年，寮步和南城先後叫停學位房。
南城和寮步的學位資源是否面臨緊缺的窘況?我們以南城為例算一筆賬，根據合富輝煌東莞市場研究部提供的數據顯示，2013年南城住宅成交6673套。若按照每戶3口人計算，將有2萬人入住，按照城市每年的出生率10%計算，每年有2000人出生，按現有國家規定，班容量≤50人，則需要建一所8軌制的學校。若相關的項目就近的小學、中學均已滿負荷，無能力擴大招生，那麼，7143戶居民的孩子將面臨無學可上的現狀。如此大規模的人口數量，如果沒有配足夠的教育設施，南城區的中小學生的讀書問題更為突出。
關於學位緊缺的問題，陳駿良認為，莞城、東城、南城等城市中心區域的學位較為緊張，偏遠鎮區的學位還是很充足的。南城是城市中心區域，對學位的需求比較大，寮步的樓盤比較多，競爭比較大，學位的需求比較旺盛。「對於學位資源緊張的區域，政府無法提供足夠的學位給業主，政府寧願把教育配套基金退還給開發商。」陳駿良說。
時間過去整整兩年，沒有「學位房」為營銷賣點，南城和寮步的項目銷售是否有影響?記者在走訪的過程中了解到，當年掛在項目上的「購房送學位」紅色標語「消失」了，換來的是樓盤的基本信息和特價優惠。售樓現場的營銷人員對市民咨詢的學位事情也變得謹慎了，並向其解釋學位新政事宜。
隨後，記者電話采訪南城某品牌開發商相關負責人對於學位房的看法，他說：「學位房的取消對樓盤的銷售影響不大，人們在心理上已經逐漸接受南城取消學位房的政策。現在，大家都不提學位房了。」
寮步某開發商也表示，學位房只是在銷售過程中賣點，該買房的還是會買房的，寮步取消學位房對項目的營銷影響不大。"
合富輝煌市場研究部經理李興旺表示，學位房的取消對項目的銷售影響不大，該買房的還是會買房。學位房只是錦上添花的事情。
此外，他認為東莞逐漸取消學位房會成為未來的趨勢。學位房問題引發了很多社會問題，譬如學位不足的現象導致了業主和開發商之間產生諸多糾紛矛盾、開發商承諾給予業主學位易釀成不公平等。
據數據統計，2013年南城住宅成交6673套，2014年南城住宅成交5365套，同比下降19%。2013年寮步住宅成交3179套，2014年，寮步住宅成交2359套，同比下降35%。

『陸』 在線購房知識：學區房和學位房的區別，房產資訊，房產

然而，市面上同時出現的「學位房」概念讓不少購房者開始犯起了迷糊。學位房和學區房雖然僅一字之差，但結果卻可能截然不同。學位房與學區房大不同教育樓盤一直是樓市中的搶手產品，有不少樓盤更是因為引進名校，而一舉實現營銷突圍，達到叫好又叫座的雙贏局面。一些開發商更是在名校資源上下了大手筆，幫助家長解決子女的讀書問題，打出「名盤+名校」的宣傳攻勢，以吸引眼球。但其實，雖然都掛上了教育樓盤的概念，內里的區別卻大有學問，比如學位房和學區房就是兩個不同的概念。學位房就是，只要你買了這個房子，就一定會有學位。而學區房卻不一定。學區房是由政府在每學年根據片區入學生源情況而劃分出來的，有些房可能上一年有學位，但在下一年則會因為政府的規劃而失去學位；擁有學位房的，大多是引進學校的樓盤才能保證。但在學位房中，其學位的實現也有六大順序，購房是第一類，引進了名校、百年學府，只要購房者購買了該樓盤的房子，就能享受公立學位。