二手房市場營銷策略

❶ 二手房經營管理方案

二手房交易指南：買賣雙方都要注意五大問題

由於一些特殊性質的房屋需要客戶具備一定的資格才可購買，如未滿5年的經濟適用房對購買人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業主不了解客戶是否具有購買資格而到了購買後期才暴露資格問題，會直接導致此樁交易的中途夭折。

（1） 收購行為要慎行

1、 有些房主因為某此原因急需用錢，因此給了中介公司「收購」業務存在的合理性。這無疑給中介公司的違規行為留下了操作空間，在買賣價格上大做文章，消費者有必要與中介公司約定在其出售時要見買方並了解實際的交易價格，以確認中介公司沒有得到除代理費外的不合理收益。

2、 如果時間不緊迫，最好選擇買賣雙方見面的交易，以真正杜絕某此中介公司的非分之想。

3、 買房身份與資格確認

由於一些特殊性質的房屋需要客戶具備一定的資格才可購買，如未滿5年的經濟適用房對購買人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業主不了解客戶是否具有購買資格而到了購買後期才暴露資格問題，會直接導致此樁交易的中途夭折。

（2） 合同條款權利清
1、 如果出現買方違約，賣方應擁有怎樣的權利，在利益上得到怎樣的權利，在利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數量以及交付時間應寫清楚。

2、 賣方還應了解買方款項的打入情況，如首付款、尾款的支付比例、數量和時間等。

3、明確買房付款方式， 因此在二手房買賣安例中存在客戶貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子。因此，為了避免浪費無謂的時間，業主應盡早對客戶是能被批貸進行確認。

（3） 購買方要注意的問題：

1、 查證件、見房主

客戶在買房時核對證件身份三步走：第一要檢驗房產證的真偽並與實際物業地址吻合；第二一定要核對房屋產權證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同，第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。

2、 由於二手房的產權性質復雜，如已購公房存在成本價和標准價問題，同時還可能存在已抵押存在已抵押等債務登記問題。因此對於房屋的隱形問題消費者應給予足夠的重視。

3、 查驗房層顯性問題——結構及市政配套

4、 實地看房要看面積、看結構、看裝修 、看市政配套（水、電、煤氣、暖氣、有線電視）、看物業管理，以上各項缺一不可，且越細致越能避免今後的居住麻煩，而實際情況如何需要在合同上明確記載，即買賣雙方認可簽字，這樣可以在最大程度上保障買方的利益。 4） 合同簽署三注意

1、過戶時間要明確，買房人最在乎的某過於什麼時間房屋最終屬於 ，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的簽訂准確的時限。

2、 賣房單方違約——不賣了或拖延時間不配合過戶要承擔的責任需在合同里寫明，即買房可以得到的經濟賠償。

3、 交易最後進入物業交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時何地點作為水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接時間，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的繳納時間和標准，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，買方需改簽協議時賣房應做出的配合等，都應在合同中明確註明，從而達到維護買房利益的目的。

（5） 資金安全最重要

客戶買二手房最怕的就是資金的風險，沒有得到房層產權時全款卻已經支付，這時如果出現任何問題，購買方利益都將受到 極大的威肋，因此，如何讓買房的資金得到妥善的安置直到過戶完成才是關鍵問題所在。而想達到這一點只能靠擔保方的介入，即將推出的二手房交易資金託管——只有當房屋過戶到買方名下後，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機構的參與，買方就可以高枕無憂地進行二手房買賣交易了，這也是在最大程度上維護了買方的經濟權益。

❷ 如何寫二手房銷售方案

不了解你們公司的情況,所以給你幾點我的經驗之談,看對你有沒有幫助吧.
1.申請資金全內款壓房,賺差價.
2.如果容有能力和關系的話,代理某一小區的尾房,當然,也不是什麼尾房都代理,要不便宜,要不房好,要不高檔.說白了,要找有人會買的小區.最好是全部獨家代理,或者代理一部分,也就是說你代理出售的這部分別人甚至那個小區的售樓處不能賣,想買只有找你們,這樣你們就可以按一定比例收中介費,或與開發商達成某種利益分配協議.
3.你們公司如果有一手房開發的話就很好辦了,除了上面說的尾房業務外,還可以依託一手房開展二手房業務.比如產權加急等等,而有一些不太上的了檯面的東西也可以交給二手房,為各中介查個業主資料什麼的,小區中誰要賣房或出租,物業是最清楚的,而物業一般都是開發商開的.
說實話,現在的二手房已經沒有什麼新鮮的招了,什麼大力發展網路之類的老聲長談我也不想說了.要不依託一手發展二手,這點天通苑就做的很好,只不過公司內部出了點問題所以現在有點不論不類.要不拿錢全款收房,中地恆遠是個榜樣.
我的一點理解,說的不對你也別在意.

❸ 房產中介網路營銷策略有哪些

1、微博營銷


微博營銷也是自媒體營銷，互聯網時代，人人都是自媒體，並且現在的人們逐漸追求個性化、互動性、品牌形象。所以，房產經紀人想要藉助微博開發更多的網路客戶，就要注重個性化設計，多與粉絲互動，建立專業經紀人形象。


微博是經紀人溝通客戶的工具，經常與客戶互動才能真正了解客戶真實需求、心理變化、市場行情，與客戶建立良好的粉絲關系，多分享對粉絲有用的信息，比如專業的購房知識、交易安全嘗試、過戶安全知識等，凸顯自己專業度的同時增強客戶粘性。前期以吸粉為主，後期可以注重營銷。

2、建立個人博客


現在很多門戶和房地產行業網站都有博客功能，經紀人可以免費建立起一個個人網路博客，作為自己發布信息和形象展示的窗口。

3、微網站

中介公司可以用易房大師中介微店建立自己的微網站，做好微營銷。經紀人就可以用房客多經紀人微店建立自己的微店鋪，吸引更多移動端用戶。其實，無論是通過什麼平台開發客戶，首先就是要建立專業的品牌形象，獲取客戶信任。微店就是經紀人向外推廣自己及房源的平台，達到一定的知名度，吸引客戶上門尋求服務，再有就是微店鋪方便管理，節省經紀人時間。


但是經紀人要注意的是不管是建立個人博客還是房產微網站，網上客戶都是通過關鍵字來搜索房源的。所以你的個人主頁上或是網站上一定要有客戶感興趣的關鍵字，這樣，客戶才能通過搜索引擎找到你。比如:二手房，中介，小戶型，朝陽，環境，性價比等等，換句話說，就是客戶在搜索引擎裡面喜歡輸入什麼詞語來尋找房源或者經紀人，你的主頁或者網站上就要有這些字顯示，搜索引擎才能找到你。


另外，如果一個客戶看到你的博客或者網站上面只有寥寥的幾句話，幾套房源，那麼相信很少有人會在這里駐足，所以，在你正式推出博客和建設自己的微網站之前，一定要推出大量的房源放在上面，配上全面真實房源實堪時拍的圖片，相信這樣一定會吸引來很多的意向客戶。




4、微信營銷


微信是目前很多經紀人都在用的營銷工具，憑借龐大的用戶基數，迅速佔領移動端。微信營銷針對性強、消息到達率高、互動性強，經紀人能夠直接感受到客戶需求變化，及時作出應對措施，推送給客戶精確的信息。


為了增加營銷的精準度，房產經紀人可以分類管理客戶資源，從而更好跟進客戶。再有就是微信朋友圈的經營，首先就是個人品牌形象建設，購房者更喜歡專業、積極、認真的房產經紀人為自己服務。加深在客戶心中的好印象，客戶有需求時才會第一個想到你。


前期先添加意向客戶，通過不斷的經營、跟進，達到長期營銷的目的。





5、微信公眾平台營銷


房產經紀人每天做的就是信息的整合和推薦，那為什麼不跟公眾號結合起來呢？把意向客戶集中到一個固定的平台，定時推送有價值的信息及房源，定位好公眾號模式，增強客戶忠誠度。


藉助公眾號，經紀人可以實現：儲備客戶、提供信息、管理客戶、分類營銷、方便交流、宣傳品牌、拓展人脈、提升服務等作用，做好公眾號內容建設，打造堅實的客戶群體。

❹ 二手房銷售技巧

二手房銷售的技巧和話術成功的掌握可以讓您在房產銷售的道路上走的更遠，銷售是一件藝術，正確的掌握銷售的技巧是非常有必要的，那麼二手房銷售過程中有什麼秘訣嗎?下面我給您介紹一下二手房銷售必須掌握的技巧還有話術吧。

1、當顧客來銷售中心的時候首先讓顧客知道公司的特色還有優勢，同時強調交易的安全性和保障性，因為安全才是很多購買者比較關心的問題，特別是房子這種一輩子的事情，更是慎重再慎重。

2、保障顧客的隱私。很多顧客購買房產的時候都會留下自己的信息，特別是簽委託書，其中需要強調的是，簽委託書的都是正真的買房者。

3、關於房東詢問房價。當房東詢問房價的時候應該怎麼藝術的回答呢?你可以詢問對方認為可以賣多少?或者我們的專業告訴我們不能不負責任地隨便說說。我必須先了解房屋的狀況,包括地段、小區環境、戶型、面積、樓層、朝向、裝修以及市場等等情況。當然房價的決定權在房東。

當然你可以給一個建議例如：此類房子開價應該是在xxx到yyy上下比較合適。或者你問我就對了。以我三年的專業經驗來看，我個人認為此類房產每平方8200左右比較符合市場。（如果房東報價8500）或者我希望是在xxxx到yyyy價位幫你賣掉較好，但是有時賣房講緣分，更要根據市場和買方來定。也可以委婉的這樣說，可以先試試這個價格，看看買方的反映再做調整，最後賣房決定人一定是你。

4、關於賣房者價格。你可以這樣介紹，首先站在買房者的角度，房東現在他想賣這個價，當然我們花這么多錢買房子，不可能一分錢都不講價，那叫我買，我也不會去買，價格一定可以談，不過能談多少我不知道，由於房子不是我的，我只能盡力去幫你談，不管能談下多少我都會及時和你聯系的，你心中大概的價位是多少，我心裡有個底，也好幫你去談。

二手房銷售中，如何讓客戶能放心購買，怎麼樣贏得賣房者的信任，對置業顧問來說，需要得到客戶信任，才能最終成功的把房子銷售出去。做二手房銷售，掌握一些二手房銷售話術是非常必要的。

❺ 房產中介銷售技巧有什麼

任何房子，不管建造得多麼好，一定是有缺點的。有人喜歡高層，有人喜歡多層；有人喜歡精裝修，有人喜歡毛坯；有人喜歡市中心，有人喜歡市郊。房子蓋得氣派，房價就會更高；房價雖然低，可是地段或小區環境太差。魚和熊掌，不可兼得。

做銷售要追求的境界就是，「在任何時間、任何地點，把任何產品，銷售給任何人」。因此，在改變不了產品的情況下，就只能改變客戶的想法。改變客戶的想法，一定要記住兩個很重要的詞：鋪墊、引導。

在這里分享一個地產牛人—凱峰的真實故事

以下為故事內容：

「我曾經做過導游，這里冒險獨家披露一下導游是如何「鋪墊」和「引導」遊客購物的：當年我在四川某名山做導游，在帶遊客坐汽車上山時，便會給遊客介紹當地的氣候，其中會特別強調這里終年氣候濕潤、多雨，並用手指向那些長青苔的大樹，以證實自己說的是事實。此為鋪墊一：講述當地多雨、潮濕的氣候環境。

鋪墊二：下了車走山路時，沿路會遇到很多挑夫，那些人都是本地人，抬著轎子，上面還坐著人，健步如飛。這時，我們會「裝作無意」地給遊客介紹一下這些挑夫的「腿腳關節」，盡管在潮濕的氣候下，還是很健康。至此，鋪墊重點詞之「關節」開始出現。

鋪墊三：然後進了寺廟，其中有一尊佛像是鎮寺之寶。我們會為大家講一個流傳很久故事，五六十年前當他人不經意地發現佛像里有東西，除了經書之外，還有一紙葯方，據考證是當年葯王孫思邈行經此地時，發現當地老百姓多有風濕、關節炎等疾病，於是開出了這個葯方。老百姓用此葯方泡酒喝，從此擺脫了風濕、關節炎的困擾。為了紀念葯王孫思邈，大家稱此酒為「葯王酒」，並且在修繕佛像時把此葯方一起放進了佛像里。此鋪墊出現了第二個重點詞——「葯王酒」。

有了前面的「鋪墊」，下山之後，再進一步「引導」銷售葯王酒，便是順理成章的事情了。遊客可以根據需要，達成購買。

現在可以看出，前面的3個「鋪墊」，都是為了後面「引導」遊客消費。若是沒有前面的鋪墊，直接講故事推銷酒產品，當場渲染酒有多麼好，遊客很容易把導游當成一個「推銷員」。而如果有鋪墊，這個推銷的過程便不會顯得那麼突兀，客戶也更容易把自己的購買行為當成是自己主動的決定，而不是被動消費，這樣的成交概率才會更高。

關於客戶：

客戶買的是好處而不是特徵

很多置業顧問在介紹樓盤時，往往只講到樓盤的特徵。比如，我們小區有一個籃球場，我們小區後面有一座山，我們小區步行道用的是透水磚，我們請的是戴德梁行的物業。緊接著就轉入下一條賣點。這就好比把紅酒當啤酒喝，本來應該要慢慢品嘗，結果一口吞下，紅酒原本的味道沒有被品嘗出來。

「我們有籃球場」、「有山」、「用透水磚」、「是戴德梁行的物業」，這都只是特徵，而客戶並不能意識到這些特徵對他有什麼好處。一個樓盤，除了很少的幾條耳熟能詳、客戶自己都能想到好處的賣點外，比如看河景、看海景、鄰地鐵、有學位等，其他賣點都需要置業顧問做詳細的渲染。

成交的過程就好比燒水，一方面需要燃料，一方面需要時間。一壺水，哪怕放到煉鋼爐的超高溫里也不可能1秒鍾就燒開。客戶來到售樓處，很少在30分鍾內就下定成交的。即使極個別客戶會在30分鍾的時間里下定，但回到家後，他可能會後悔，甚至被家人指責太過草率。

一般來講，最佳的成交時間在60～90分鍾。時間相對越長，客戶交錢時心裡才越有安全感，尤其對於第一次到訪就成交的客戶。也就是說，我們需要把時間談長一些。如果我們只是把「特徵」講一下，沒有把「好處」延展開來，那很可能我們介紹的時間只有三五分鍾，頂多不超過30分鍾。盡管我們很多置業顧問有時談一個客戶的時間超過60分鍾，但前面真正介紹的時間很短，大部分的時間都在回個客戶的時間超過60分鍾，但前面真正介紹的時間很短，大部分的時間都在回答、解釋客戶的一些疑問。

那麼，如何才能把「特徵」延展到「好處」呢？以剛剛介紹的樓盤特徵為例，有籃球場有什麼好處？假如客戶剛好有個小男孩，就可以講：「現在很多男孩子都特別喜歡打籃球。打籃球不僅可以鍛煉身體，而且可以培養孩子的團隊協作能力和社交能力，對小孩以後的成長，包括走向社會，都是非常有幫助的。」客戶一聽覺得有道理，如果小區里有個籃球場，確實是一件很好的事情。於是，他在看別的樓盤時，有沒有籃球場就可能成為一個判斷因素，進而為本樓盤提升競爭力。

小區後面有一座山，有什麼好處？你可以跟客戶說：「現在人們越來越重視健康，而我們小區後的山上會修建人行步道，到時您可以去後山花園走一走，散散步，既可以呼吸新鮮空氣，又可以鍛煉身體，一舉兩得。」

步行道用透水磚有什麼好處？你可以跟客戶說：「我們小區用透水磚，這樣雨水就會直接滲到泥土裡，既灌溉了花草，保持了水土，又減輕了城市下水道管網的壓力，而且因為小區保持了水土，因此會有利於在天晴時給小區帶來更加濕潤和清潔的空氣，對身體的健康也是有好處的。所以，您可以看到，在我們小區，每一個細節，哪怕是用到的每一塊磚，都體現了開發商對小區業主健康的考慮，對環保、對城市建設的貢獻。」

所以，通過上面的實例可以看到，我們不僅要講「特徵」，更要講「好處」，即把一個本來很小的賣點，上升到一個更高的高度。「籃球場」上升到「團隊協作、社交」；「山」上升到「健康、人生」，「透水磚」上升到「環保、城市貢獻」。不要以為這是廢話，我們就是要讓客戶的耳朵不斷地聽到自己樓盤的好處與優點。也許客戶並不會記得你曾經講過什麼，但他知道你講了很長時間，不停地在講樓盤的好處，他自然而然地會覺得這樓盤可能真的好。實踐證明，將「特徵」延展至「好處」至少能使成交率提高30%。銷售冠軍是怎麼煉成的？就是今天多成交一個客戶，明天多成交一個客戶，一點點累積起來的。

與虎狼同行必是猛獸；與鳳凰共舞必是俊鳥

極力推薦大家微信公眾號搜索「恆眾商學」關注後在輸入框內搜索關鍵詞便能查看如何找到精準客戶；房地產銷售高手成交客戶4大技巧；學習到房產銷售、招商運營行業中的各種專業知識、話術技巧、專業技能.....等。

❻ 求二手房銷售技巧