包租營銷模式

㈠ 房地產租售方式是什麼意思

房地產租售方式是指由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋所有權或使用權移交房屋的消費者從而獲得收益的方式。
1、 普通租售模式：
普通租售模式，就是按照平常一般的租售方式進行商業物業的租賃或銷售，即整個商鋪按每平米銷售，可按銀行規定提供貸款按揭，同時一般只提供租賃服務，但不擔保租賃。
2、 承諾一定年限固定回報率模式：
承諾一定年限固定回報率，一般包括「包租」與「保租」兩種模式。
（1）「包租」模式，就是指在客戶購買商鋪產權時，約定提前返還若干年的租金，這部分資金從房款中扣除，但在未來若干年內經營權由商城所有。「包租」概念宣傳重點在租金 預支，保證投資回報得到實現，對加強市場銷售信心有相當重要的作用。
（2）「保租」模式，就是指在客戶購買商鋪產權時，商城約定每月一個固定的高租金（一般高於供貸）。在未來若干年內經營權由商城所有。「保租」概念宣傳重點在「以租代供」，讓品牌商家為你打工，以高回報率打動消費者。 3、「以租代售」的銷售方式：
3、「以租代售」的銷售方式：
主要針對經營性商家，也存在兩種情況。
一是新商城還沒旺場或經營性商家對旺場信心不太足，既先把商鋪租給經營性商家若干年（一般旺場期，5年左右），若干年後商家可優先認購，以前租金可以充當購鋪款。目的在於快速促進商城旺場，給經營商保障。
二是老的商城{經營不太久}打算快速銷售，目前經營性商家可以以以前租金充當購鋪款（一般以前租金已經計算進售價）。
4、「銀企聯貸」銷售模式（非產權）
一般非產權式商業物業，銀行部提供貸款服務。「銀企聯貸」銷售模式，就是開發商和銀行，並以開發商擔保人為買家提供貸款，而與銀行協商通過銀行統一按月收取貸款。目的快速回籠資金，減輕資金鏈壓力。
5、「預購合同」銷售模式 ：
「預購合同」是專門針對目前即將建設或在建的商城，通過預購合同約定，由於是期房形式，客戶確定預購就可以得到10%以上的增值匯報。比如：客戶購買10萬的房產，採用「預購合同」模式至需要支付9.09萬即可，另外0.91萬元的增值作為前期投資回報，同時後期經營權由商城採用「包租」或「保租」方式而所有，商城給予業主固定年回報。「預購合同」銷售模式主要是在前期的銷售過程中，通過預購優惠的實質而開展激勵性銷售。
6、「產權式」銷售模式：
「產權式」銷售模式是針對於投資性客戶，每年得到投資匯報的客戶群體。此類客戶群體，根據各地的經濟水平，可以以「每一萬元」、「每平方米」（商鋪或寫字樓）或「每一年」、「每半年」（度假酒店）為單位進行銷售，在辦理產權式，通過公證等手段進行「組合產權人」。降低投資門檻，使所有人都能夠有經濟能力投資項目，參與到項目里來，並能在此得到相應豐厚的匯報。
7、物業回購服務銷售模式 ：
投資者經營不好，商鋪可原價退還。商業戶購買了商鋪的投資者加入日後經營不好，可以在一定時限後再以原價將商鋪退給開發商，以保證投資者的利益不會受損失。回購時限限定在8-10年。
8、「商鋪銀行」概念銷售模式 ：
「商鋪銀行」概念營銷模式，本質就是虛擬銀行活期存款，存本取息。

㈡ 房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房，什麼程度算竣工呢

竣工驗收現階段的認證標准為全部單體工程驗收完畢，包括人防，消防，單體建築，給排水，強弱電，質安監等等的單體驗收項目驗收之後，將所有檔案資料移交至地方住建局的檔案館，檔案館出具《竣工驗收備案表》，即視為整體項目驗收完畢。

㈢ 開發商違規建設，並通過「售後包租」的方式違規銷售，我們數百個業主上當受騙，應該怎麼挽回損失呢

根據國家住建部2001年《房屋銷售管理辦法》第11條規定：房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷?售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。?

㈣ 什麼是返租

商鋪返租一般指售後包租。商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

(4)包租營銷模式擴展閱讀：

返租銷售的常見操作模式主要包括返租年限、返租比例、返租方式三個方面。

一、返租年限

1、三年返租

銷售返租模式剛出現時，基本上都是返三年，一般市場上多採用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法為先將表價提高，然後再一次性給與一個折扣優惠。

這種方式有利有弊，優勢是不僅減少了投資者的資金投入，而且給投資者形成了一個優惠折扣大的心理落差從而促進銷售。

而劣勢則是不能公開解釋抵扣式的返租銷售模式，而且對於條件稍差的商場來說三年的培育期不足以讓商場的經營完全穩定住，而在這個時候，突然面臨開發商要向投資戶移交商鋪，就會對商場運營造成極大的影響。

2、五年返租

在吸取了三年返租的經驗之後，第二波返租銷售往往是採取五年返租的策略。就拿商場來說，五年的返租年限給運營團隊多爭取了兩年運營時間來穩定場子，一個商場經過三年的培養期，再多加兩年的運營時間，理論上就可以成為一個成熟的場子。這時商場人氣有保證，租金也有大幅度的提升。

這個時候再來移交場子，出現風險的幾率就會降低。但是採取三年返租是對銷售定價最有利的一種返法，如果返租期增加到五年，還是用老辦法定價的話，就會導致價格拔高過多，從而增加銷售難度，因此五年返租多採用3+2的模式。

所以如果說三年返租是銷售導向的操作手法，那五年返租就是帶運營思維的銷售導向。

3、十年返租

十年返租一般情況下多應用於開發商打算長期運營的項目，而前期的銷售可以說只是開發商的一種融資手段，開發商通過銷售獲得了一個商場的運營權，自己真正進入運營領域，長期經營，賺運營的錢。

如果一個開發商對一個商場有十年運營的基礎，也會敢於在初期對商場管理和營銷進行投入，因為你能從後期獲得回報。

但是這也只是邏輯分析，現實中，很多開發商是不明就裡地被銷售團隊拉進來的，根本就沒有做好長期運營的准備，只不過銷售團隊覺得十年好賣房子而已。

等開發商真正意識到問題時，已經晚了，這種情況下，好一點的是經過運營團隊的努力，場子能勉強維持。如果項目條件比較差，再加上運營團隊不給力的話，那很可能就會出現風險。

二、返租比例

1、階梯式比例

階梯式比例就是在前期項目的培養期間，返租比例低一點，後面幾年，項目成熟了，租金收益也高了，返租比例也相應提高。這個邏輯是沒錯的，但還得看具體的項目給出的比例。

如果從8%起，第五年都飆升到12%了，如果按照這個比例返下去，那到最後開發商和投資者必有一方會受損。

而這個返租比例如果從4%起，每年上升一個點，比如說託管十年，十年的總返租比例共85%。這個返租比例在返租銷售產品中已經算是比較不錯的了，但每個項目的具體情況都不一樣，還需要做具體分析。

由此可見，對返租銷售的起始返還比例的把握對整個項目起著至關重要的作用，但是開發商是否能保證每年實際租金的返還比例還取決於項目實際經營情況。

2、固定式比例

固定式比例，顧名思義就是開發商承諾每年給投資者返還的租金比例都是固定的。這種模式因其投資金額是固定的，返還比例是固定的。

所以其優點是方便開發商財務方面清算投資者每年租金收益。而缺點則有兩點，一是如果返租比例定的太低的話，會無法吸引客戶購買慾望，造成銷售困難，而且也會切斷投資者對所購房屋升值價值的想像空間。

再一個就是比例定的太高的話對開發商來說則會壓力很大，畢竟開發商都是以盈利為目的的，虧本的生意是不會做的。

三、返租方式

1、實返

實返就是按照返租年限，每年約定一個固定的返租比例。也就是上文所提到的兩種方式，一種是平均式，就是每年的返租比例是一樣的。另一種是階梯式，就是返租比例是逐年遞增的。

2、虛返

虛返就是不約定固定返租比例，以實際租金收益給投資人兌現返還比例。其中又有兩種方式，一種是比例分成，比如一九分，二八分等，大部分收益歸投資人，而商管公司收取一小部分。

另一種方式是將租金與物管費分開，物管費歸商管公司所有，租金歸投資人所有。

3、實返+虛返

實返+虛返實際上就是這兩種模式的結合，就是初期一定年限採取實返，後期採取虛返。比如五年返租中，前三年實返，後兩年虛返。十年返租中，前三年實返，後七年虛返等。

一般情況下，採取三年返租的項目，基本上都是實返，而且現在多數都是將三年的租金一次性返完。

五年的也以實返居多，只不過通常是採取前三年一次性返，後兩年逐年返。十年返租多採用虛實結合的模式。

㈤ 售後包租和帶租約銷售的區別

售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。
目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。
帶租約銷售是售後包租方式的一種
帶租約銷售是指投資者在購買商鋪的同時，即與開發商簽訂租約，將所購房產返租給開發商。返租期內，業主可定時從發展商處得到定額的租金回報。租約期內由開發商將房產轉租經營。這種經營模式避免一些項目經營初期遇到的各種風險，但是這種經營模式適合在 房地產市場比較成熟的地區，開發商須具備一定的管理經營經驗。

㈥ 開發商賣商鋪有幾種形式

開店創業的前提是選擇一個適合自己的商鋪，不管創業者選擇什麼樣的經營項目，他們都必須明白什麼樣的商鋪最適合自己。

超市商鋪

大型超市往往伴隨居住區而生，擁有聚集人氣的先天優勢。大型超市內的商鋪大多是分割型的，較獨立商鋪來說成本要低，經營靈活，因此風險也較低。

不過，超市商鋪是依賴於超市而產生的，因此超市經營得好壞將直接影響超市商鋪的贏利狀況。所以，選擇有實力的超市經營商或者已經樹立起良好口碑的超市，會起到事半功倍的作用。

商務區商鋪

商鋪投資的訣竅之一就是「看客買鋪」。哪裡的消費能力高，哪裡的商鋪投資就越有價值。商務區的商鋪特別適合一些現代商貿服務行業。在高質量定位的前提下，商務區內的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。

一般來說，商務區的商鋪客流消費能力相對較高。以商務樓白領為目標消費群的酒吧、咖啡館、健身健美中心、美容美發廳、高級餐廳都會是這些地方的熱點。可適當選擇這些領域的投資項目。

社區商鋪

社區商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一，這在業界已形成了共識。一般來說，一個新的社區只要項目定位準確，發展環境良好，隨著社區的成熟所帶來的商鋪價值提升是毋庸置疑的。

值得注意的是，一些開發商通過對項目的包裝宣傳，從而促成了社區商鋪銷售價格虛高，這使商鋪喪失了升值的空間。因此投資前最好進行詳細的考察。

商業街商鋪

商業街的「經典」旺鋪，其優越的商業氛圍、穩定的客流量，決定了該類商鋪的運營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也高不可攀。不過，商業街商鋪的投資回報率高，其風險也會相應增加。而且此類位置佳、地段好的所謂「經典旺鋪」，其價格往往已被抬至一個很高的價位區間，若盲目入市，可能存在很大的風險。

以上就是一些比較常見的店鋪形式，希望創業者們都能從中選擇到讓自己實現財富夢想的店鋪。

㈦ 最近准備投資一大型商場商鋪 他們的銷售方案是售後包租 返租 網上很多失敗的案例 請問真的不靠譜嗎

不要光看方案，要看對方資源，渠道和能力。
不想被忽悠可以拿他們做過的數據和平均相比較，高於平均可投，不高的話，在多考慮考慮。
沒有數據，說明沒做過或做得不好不可投；有數據自行分析，不會可以找人。

㈧ 買商鋪開發商承諾包租怎麼樣 有什麼陷阱或需要注意的嗎

• 售後包租是違法的

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。」

國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。」

• 售後包租等銷售形式存在很大的風險隱患

一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；

二是開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂；

三是項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付；

四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證；

五是往往涉及復雜的權利關系，易引發債權債務糾紛等。

㈨ 房地產返本銷售和售後包租是什麼意思啊

返本銷售，就是將現價提高，在若干年後將本金歸還購買者。銷售者靠這些本金的利息獲利，是融資的一種方式。由於不確定因素太多，這種銷售方式存在的糾紛非常多。
售後包租，一般是銷售店面時由開發商承諾在交付後的前幾年，由開發商代業主出租店面，以保證業主的利益。如果店面無法租出，相當於開發商降價銷售而已。

㈩ 包租15年商鋪銷售違規,怎麼處罰

《商品房銷售管理辦法》規定房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
已竣工的沒有禁止性規定，但最高人民法院公布了《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，解釋中規定不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑