房地產營銷模式如何創新

1. 如何做好房地產銷售

人類的本性即關注自身利益。你需要站在客戶的角度提問，看客戶有沒有搭上話，揣測其關心程度。盡量多談談客戶自身，他們的家人、工作、消遣等事。製造談話氛圍，給對方留下良好印象。這樣，更易贏得客戶的尊重和好感。主要做好以下幾點：

一.畫餅如果做期房，客戶什麼都看不見，所以也只能：畫！『要弄清客戶想要怎樣的生活，基於此，告訴客戶現在擁有什麼，將來會擁有所有想要的。

四.人類天生不愛冒險，很多時候的推脫都是由於不了解導致的不安，不保險的感覺。所以，經紀人在介紹房源的時候務必要在語氣上表現出自信，開朗！事前充分了解商品知識及客戶情況，要在客戶面前流暢地介紹。尤其注意講話尾宇的強勁有力，例如「一定可以令你滿意！「讓客戶感染到正面的氛圍，讓客戶對自己的決策充滿信心。

2. 房地產網路營銷怎樣實現人才創新建設

旺道擁有300多個人的強大的優化和推廣團隊，專注於中小企業網站推廣回及優化排名，憑借堅實答的網路推廣技術基礎，專業的網路推廣團隊，全天候互聯網信息監測體系、全網信息發布系統、全媒體信息合作平台、全流程化操作監控的強大技術， 為互聯網網路、網站推廣提供系統化全方位的解決方案。

3. 房產銷售有什麼創新點

如何充分利用網路技術制定有效的市場營銷模式創新，是房地產微觀經營層面關注的新焦點。微軟總裁比爾·蓋茨說，「房地產業將會由於技術的進步而發生改變，這種改變已經開始並以極快的速度進行，只有意識到這點並接受它的人，才能在房地產業生存下去。那麼房地產網路銷售創新有哪些呢?下面，就隨學習啦小編一起去看看吧，希望您能滿意，謝謝。
房地產網路銷售創新一：市場與渠道創新
開拓新市場與新渠道是房地產營銷的重要一環，美國的《全球及全球商業電子簽名法》早已生效，網上購房等大宗交易再不用多加一道「紙筆簽名」手續，直接通過電子簽名的方式就可以快速完成。我國大多數商務網站已具備網上結算的功能，但由於我國信用卡使用率還較低，人們對安全和信用存在疑慮;房地產屬於不動產，人們的重視程度和購買心理都阻礙著網上購房的進行。這也說明新的市場潛力巨大，一個統一的網上房地產交易中心將推動房地產銷售的進一步良性發展。
房地產網路銷售創新二：產品與品牌創新
地域選擇是傳統房地產經營要考慮的首要問題。中國房地產產品品牌的營銷的效用已經表現得十分明顯。在北京，提起房地產，人們就會想起華遠;在深圳，萬科首屈一指。由一個行業能聯想到一個公司，這就是產品品牌的巨大效應。網路經濟時代，顧客選擇產品的方式僅是輕輕一點滑鼠，品牌轉換成本大為降低，因而產品忠誠度也更難維持。實施品牌戰略，勿庸置疑是爭取顧客眼球的法寶。
房地產網路銷售創新三：價格與競價創新
經典經濟學認為，信息不對稱是價格波動的重要原因，但在互聯網上由於信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，因而尋求接近房地產產品價值的開盤價將顯得越發重要。網路競價是一種新興的定價方式，它由消費者按照其所掌握的有關綜合信息和物業評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價。開發商將眾多消費者的報價比較分析，擇優達成交易。
房地產網路銷售創新四：低成本直銷創新
網上直銷是指開發商通過網路渠道直接銷售產品。通行做法有兩種：一是企業在網際網路上申請域名，建立自己的站點;另一種做法是委託信息服務商發布網上信息，以此與客戶聯系並直接銷售產品。網路直銷的低成本可為開發公司節省一筆數量可觀的代理傭金，而且還可同時利用網路工具收集消費者對產品的反饋意見，既提高工作效率又能樹立良好形象。

4. 關於房地產創新營銷！

你是哪裡的朋友？我這里是威海睿邦營銷策劃，我們最近和海景房產網（http://www.haijingfangchan.com）合作，獨辟了一種營銷模式，可單獨溝通！

5. 淺談房地產營銷策略

給你介紹一個「爆銷模式」，直接秒殺以往的老舊營銷策略。
以售價十萬回車位為例：
①答拿10萬家電 現場搬走；
②送10萬汽車 現場開走；
③返10萬禮券 現場充值；
④得10萬車位 現場辦理；
⑤賺10萬收益 月月分利；
很多人開始疑問了，我送這么多家電，汽車，豈不是虧死了。其實並不會，這就是佑商爆銷模式的終極秘密，產品來源。
「爆銷模式」整合三方資源，與上千家品牌廠家結合，為解決房地產「銷售難」提供贈品的供應商，實現共贏的局面，讓開放商快速清空庫存車位，讓業主買車位等於賺車位，讓品牌商批量出貨。

6. 房地產項目的六大創新手法-開發理念創新-規劃設計創新-價格策略創

房地產項目的創新手法
創新是一個民族的希望和靈魂，創新也是一個行業發展的希望所在，房地產建設項目的開發也莫不如此。

隨著市場經濟的發展，房地產進入買方市場。項目運作的成功與否固然有多種因素，但創新是最重要的一環。就房地產的競爭來說，其本質就是創新的競爭，這已是眾多開發商成功的公開秘訣。縱觀這些成功的經驗，創新主要是在房地產建設項目的理念、空間、物業管理和經營方面的創新。

首先是房地產項目理念的創新。所謂理念，通俗地說，就好比寫文章動筆之前的立意，文章反映什麼主題意旨，確立何種觀點，圍繞主題觀點，如何進行謀篇布局。在房地產開發項目上，就要依據開發商自身的實力、能力，結合政治、經濟、社會、政策等要素，尋找市場可發展空間，確立項目的銷售對象，在眾多的競爭項目中標新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產生巨大的吸引力和非買不可的購買欲。

其次是房地產項目的空間創新。空間是項目設計的具體形態。優秀的建築之所以引人人勝或經濟效益顯著，最主要的是在於其空間特色。一座建築要保持長期不落後，同樣依賴於所創造的建築空間所起的作用。不同功能與特色的建築，需要由不同的空間組成。室內空間、室外空間、住宅組團、小區、街區等都應在設計過程中縝密考慮。空間構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚個性又與環境互融是空間序列設計的關鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區不啻是空間組合的典範。

再次是物業管理方面的創新。以人為本，親情關懷，急業主所急，想業主所想。業主想到的做到，業主想不到的也要想到並且做到。

第四是經營策略的創新。它包括定價、銷售渠道、銷售策略等，這些是吸引買家注意力，有效促銷必不可少的手段。房地產項目的理念、空間、文化、環境創新，就能贏得理想的市場份額和買主的青睞，在實現豐厚的經濟效益的同時，也創造了良好的社會和環境效益。

下面我們試圖對90年代以來廣州、深圳住宅開發過程中發展商所作的創新進行總結。通過以下的總結，相信會對內地的開發商以及業內人士對廣州、深圳兩地住宅開發過程中的創新有一個整體、系統的認識，對內地開發商正在運作項目的創新策劃可能會有所啟示，對未來中國房地產開發過程中的創新趨勢有一個基本的判斷和把握。需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開發商超過2，000多家，他們所開發的樓盤可以說有成千上萬個，筆者不能也不可能將所有的創新事例一一道來，只是就一些有代表性的事例簡單給以介紹。

一、開發理念創新

住宅開發過程的創新首先應是開發理念的創新，然後才是規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。開發理念創新是本、是綱，其他創新是末、是目。

如今回想起來，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國內住宅開發中理念創新的先驅。1992、1993「房地產熱」之前，國內房地產開發基本處於賣方時代，即開發商時只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。這種情況下開發商不需要考慮什麼理念創新。「房地產熱」之後，開發商開始研究消費者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發理念：房地產開發不等於鋼筋加水泥，開發商應由賣房子向賣生活方式轉變。

同時，開發商也意識到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費者中的一部分人，即樓盤要講究市場細分和市場定位。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領人群量身訂造了他們所需的樓盤。「一方水土一方人，美善相隨麗江人」這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。

房地產開發的理念往往與樓盤的概念分不開。在房地產開發中導入某個概念有很多好處：它可以張揚樓盤個性、避免同質化；可以賦予樓盤文化品位，使無生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費者的密碼相對應，滿足消費者個性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產業與房地產業復合，使「運動就在家門口」，它是國內房地產開發過程中概念設計的典範。

在深圳，萬科集團開發的萬科四季花城、萬科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區建設中，後者將經典的歐洲小城移植到了中國。近年來金地集團開發的金海灣家園、卓越集團開發的蔚藍海岸，將住宅開發與海洋文化結合在一起，使住宅設計理念和概念得到了進一步豐富和提高。

二、規劃設計創新

規劃設計創新可以從建築風格、戶型設計、景觀設計、會所與配套設施等方面加以體現。

1.建築風格創新

1997年前後，在廣州、深圳等地，歐陸風取代大一統的傳統模式，盛極一時，在當時情況下可以說是建築風格的一次創新；近幾年來，建築風格更趨多樣化：例如廣州保利房地產公司開發的保利花園採用地中海建築風格，中國海外廣州公司開發的中海名都呈現新加坡風情，深圳星彥房地產公司投資的碧雲天小區，演繹了嶺南風情；更有甚者，信和集團竟然將北歐斯堪的納維亞的簡約小鎮(柏濤雅苑)在廣州這個亞熱帶城市移植演繹。廣州、深圳兩市當今的住宅建築風格方面真可謂百花齊放、奼紫嫣紅。

2.戶型設計創新

90年代初，「三大一多一少」取代傳統的戶型結構，是人所共知的改變。近年來，戶型設計方面的創新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先採用躍式設計(1999年)；深圳創世紀海濱花園，在深圳率先建造客廳、卧室與洗手間、廚房不再一個平面，即所謂的三錯層式的住宅(2000年)。此外，雙衛生間、復式結構、陽台外飄、弧型陽台、落地窗戶型設計等方面的創新不勝枚舉。

3.景觀設計創新

深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，頗有新意。

深圳金地集團開發的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進行了綠化，即使在小區的圍牆上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了「翠」的意境。

廣州合生創展有限公司開發的帝景苑小區，市場定位於高檔豪宅，為營造這種氛圍，小區的中庭廣場布置了許多著名的雕塑。

4.會所與配套設施創新

順德碧桂園是國內最早與名校聯姻(北京景山學校)的小區。有人說一所學校可以救活一個樓盤，這個說法可能有點言過其實，但我們的確可以看到學校、尤其是著名小學在房地產開發中的重要作用。這是因為中國的家長都有望子成龍的強烈願望。如今這種做法已經成為很多發展商推售自己樓盤的慣用手法。同時，在順德碧桂園成功銷售過程中，其三大會所一應俱全、極具奢華的娛樂設施，也給順德碧桂園的成功銷售增加了砝碼。

近年來，廣州的很多樓盤非常注重會所與配套設施的創新。例如：廣東方圓集團開發的廣州白雲高爾夫家園，在小區內專門建設高爾夫練習室，以提升小區品位；2001年7月開盤的廣州錦綉香江花園，以Town House建築為主，小區佔地4000餘畝，專門建設高爾夫推桿球場以及大型滑草場；番禺祈福新村，國內有名的郊區大盤，一個小區的人口頂得上一個建制鎮，專門建設有生態農庄。廣州合生創展房地產公司開發的帝景苑小區，有一個非常奢華的會所等等。

智能化，一個不能不說的話題。廣州麗江花園之「九如通津」項目，率先將寬頻網引入小區，深圳也為喜歡「網上沖浪」的人士建設了都市e站。此外，遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋門鎖、三表抄送等一大批高科技產品與技術在小區建設中得到了廣泛應用。

三、價格策略創新

低開高走是人所共知的價格策略，但這在廣州錦城花園的策略運用上卻更有新意。1997年以前，廣州中低價位樓盤銷售如日中天，豪宅的市場空間隨之縮小。在這種市場狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場，阻力其實很大，沒有好的營銷策略不能排除銷售失敗的危險。對此，中國海外廣州公司意識非常清醒：他們在樓盤的裝修設計、小區環境與配套、現代化的物業管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤在市場上的心理價位。在錦城花園開賣之前，業內人士紛紛猜測錦城花園要賣到l萬元以上，但發展商卻以每平米7，500元的低價位拋出，使當時全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強大的市場沖擊波。首期發售，錦城花園三日內銷量便愈九成。到二期發售，樓價提升15%，買家仍深感物有所值。十分有趣的是，據調查分析，在錦城花園二期發售的買家當中，首期業主竟佔30%，其餘更多的是錦城業主的親朋好友。同時，大眾媒介對錦城花園產生的錦城現象的大肆炒作，提高了樓盤的知名度，也使中國海外形成了良好的品牌形象。

值得指出的是，廣州恆大集團所開發的金碧花園，1997年秋推向市場，採用的價格策略和中海錦苑完全相同，其效果也是完全相同，低價入市、低開高走的策略真是屢試不爽。

7. 房產如何策劃銷售方案

第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。