㈠ 請提供 房地產品牌營銷成功案例 （江湖救急）
封面：
華業•玫瑰東方
傳世浪漫，天長地久
封3
扉頁：
生命是一種欲求，她以永無休止的渴求及力量，在你的心底盛放。
內2-3
目錄：
圖騰
意象
資本的地理文脈
規劃態度
美學建築紀元
四季盛開的美麗情結
戶型卷
精裝修卷
物業卷
配套卷
投資卷
發展商卷
品牌卷
享受生活
延伸閱讀
內4-5
華業–玫瑰東方——圖騰
CBD上層生活
是四時常開不敗的花中皇後
是哥德、席勒、莎士比亞巨著中的贊詠
是兩百多年前約瑟芬皇後的梅爾梅森城堡玫瑰園
仁愛、激情、唯美的化身
高貴、典雅、浪漫的主角
春去秋來，歲月更迭，玫瑰心靈從未褪變
其實莎士比亞早已寫過
玫瑰不管換了什麼名字，還是一樣的芬芳
都市。泊岸。恆久。
在這個處於變革的時代，奔波在物質與慾望的空間，生活被麻木包圍，情趣被桎梏左右，最單純的感動反而變得極其稀缺，畢竟人性中渴望感動、希冀美好恆久的需求是不會改變，發現蘊涵這種感動的機緣，讓感動回歸生活。
內6-7
過度P：
所有的玫瑰都是自然的，它們利用我們，是為了美麗
所有借玫瑰點燃的慾望都是自然的，我們利用它們，是實現美好
內8-9
華業–玫瑰東方——意象
見證。傳世浪漫；收獲。天長地久
主流人文、新古典建築、風景園林……
一個城市中央CBD上游，罕見、獨特、理性、浪漫的成就與專屬
一個藏鋒繁華，隱退浮躁，堪以傳世的歐式新古典主義建築群體
一個沿襲世界經典園林文化，圍繞景觀園林建造生活的心靈居所
一個匯合高檔公寓、5A級寫字樓及時尚商業一體的高端物業品牌
內10-11
華業–玫瑰東方——資本的地理文脈
風雲際會，成就人生
北京東部發展帶，CBD，朝陽公園，東四環東三環，使館區……
華業•玫瑰東方，位於北京東部朝陽區延靜里中街25號，東臨東四環路，西靠延靜里中街，北臨朝陽北路，占據優越地理位置，因緊鄰北京商務中心區CBD東北區、著名京廣中心、華貿中心等標志性建築以及朝陽公園、紅領巾公園交匯寶地，國際氛圍及自然生態極為濃郁。
內12-13
「精神坐標」和「財富地標」；一個階層，知性貴族。
在美國，演藝明星大都隱身於貝弗里山，商界巨子多選擇棲息紐約長灘，社會名流更青睞身處中央公園。躋身晉級現代中國主流社會，階層越來越主導著對資源的享有與機會。中國可以達成一個階層財富標準的共識，卻缺失一個階層在精神領域的標准，這是人性的失衡還是時代的無奈。當「知性」與「貴族」激情碰撞，必將會締造一種全新的價值信仰。
出世；入世。隨心於我。
觀念和資本主導的年代，精英雲集的地方，人文生態的空間，信步達濟天下，進取成功實現抱負，回歸港灣棲息泊寓，事業生活交匯迸進，超越出世入世我心自由。
華業•玫瑰東方占據CBD核心區精華位置，優良的景觀、清新的空氣、舒適的環境，在優越的先天條件下，以園林、景觀、戶型、規劃、樓體結構等多種產品創新為突破口，建造比肩CBD國際性作品。
內14-15
過度P：
幸福是一個可以隨手即拾的蘋果，幸福是一股轉瞬即逝的清流，有緣的人，從不會讓她悄悄溜走。
內16-17
華業–玫瑰東方——規劃態度
色、聲、香、味、觸，全息解構CBD上層生活場域文明
華業•玫瑰東方，總建築面積25萬平米，由5棟住宅圍合成四座BLOCK院落，一個圍合即是一個獨立空間，四個地區代表四種規劃機會，創意性的「ZONING」分區規劃的理念，規劃後的四個地區既能各司其職又能有機互動，全面為業主整體服務。
內18-19
感動細節規劃亮點之一：私有。
社區內不再是單純的鋼筋混凝土的集合，而是凝聚了文化、理念，令住戶產生歸屬感、認同感、安全感；相同的戶型亦考慮不同的立面效果，通過立面色彩、構件形式、屋頂形式、屋頂色彩、材料等因素的變化來體現；建築的居住資源盡可能私有化，例如一層設私家花園，屋頂設屋頂花園，注意樓梯間及入戶處的處理手法，強調其人性化及私有化；每個單元、每個家庭都有自己的私有空間，私屬樓梯、走道、露台、花園、綠地等不受外界的紛擾，真正個人空間、個性品位。
內20-21
感動細節規劃亮點之二：尊崇。
引進澳州設計大師——京澳凱芬斯建築師事務所的精彩設計，采「town-house」之長，棄「town-house」之短，形成了適合國情、理念超前的精品住宅——TOWN HOME。社區四季景觀別致，內有水系貫通，整個社區環境生機盎然；住宅內外再也不是平淡無奇的簡單重復、千篇一律的呆板布局，而是代之以通幽小路、蘊涵文化的小品、局部挑空的起居室、豪華敞亮的落地大窗、精巧別致的鐵藝欄桿等飽涵情趣的精巧設計；以每單元層層退台、室內外高差設計等多種獨具匠心的設計，構造諸如休閑、閱讀、觀景、早餐等品位各異、個性化、差異化的趣味
內22-23
感動細節規劃亮點之三：自然。
社區規模適度，擁有豐富的、自然可由住戶參與並分享的園林景觀，整體風格的統一、住宅個性的張揚與自然環境巧妙兼顧；單體組合統一中求變化，每戶主要空間有良好的景觀朝向，提高景觀附加值，協調建築與綠地的關系。首層住戶均擁有私家花園，通過退台方式，使二層以上住戶均擁有露台，可以與自然界無拘無束地溝通；整個社區的建築設計、交通設計、綠化、園林及景觀設計充分考慮建築與人、建築與自然、人與自然的相扶相承的依賴共生關系，使建築、環境與人和諧統一。
內24-25
傳世。超越物質限度之上，釋放新豪宅人文多元價值
總建築面積近25萬平米，社區風格完整統一。
22000平米奢侈景觀園林，綠化率50%以上。
罕見80米樓間距，私密尺度靜謐氣派。
公寓容積率2.78，舒適格調居住領地。
1：1泊車系統，人車分流體系，安全為本。
地板採暖系統，人性化設計，健康環保時尚。
精裝高檔公寓、雙語幼兒園及國際會所，體驗生活中心原點。
內26-27
過度P：
晨曦的蔚藍，午後的濃淡，夕陽的金炫，欣賞東方玫瑰花園最佳時間不該是刻意的，富有生活氣息與理性思考的建築，散漫出的光影美感，沖擊著每一顆欣賞、仰望的心靈。
內28-29
華業–玫瑰東方——美學建築紀元
舒適即境界，有生命的建築
3棟南北通透18層純板式公寓
2棟東西向11層高級板式公寓
二梯二戶，通風透氣，高採光性，80%高使用率
經典二居，舒適三居，豪華四居，140-415平米尊貴空間
內30-31
生活的貴族，知性品位，新古典主義盛典
國際建築大師，Mr.Grahame–E–Harris格雷–海瑞斯，世界設計意象
極簡主義的設計堅持對細節的完美要求，典雅尊貴、卓而不凡。當建築與生活有了共鳴，那麼美便不只是一、兩棟建築，而是我們的家園、我們的城市。
格雷–E–海瑞斯先生
澳大利亞新南威爾士大學，澳大利亞注冊建築師，澳大利亞皇家建築協會理事，澳大利亞設計師協會會員，中國建築學會會員。
2001年——悉尼社會大廈(Society General House)，榮獲澳大利亞BOMA獎
2001年——澳洲Kings Langley郊外度假酒店
2001年——悉尼Alfred Dunhill購物中心及辦公樓
2002年——印尼雅加達住宅規劃設計
2002年——紐西蘭惠靈頓高層寫字樓及公共停車場
2002年——堪培拉雷克斯飯店室內設計
2003年——印悉浸信會教堂
2003年——澳大利亞castlc hill電信中心工程
2004年——中國北京東方玫瑰花園
內32-33
尊貴浪漫，禪哲情趣，隱語身份的建築臉譜
主體色調視覺聯想豐富，流金磚紅外立面，傲然於世，猶如巴黎盧浮宮，洋溢經久品鑒的細節美。尊貴的浪漫，外顯低調，凝聚深沉。對講求品位的階層人士來說，積淀而得的人生閱歷，歲月洗滌風采依舊，恰是內心獨白。
載有時光痕跡的藝術建築，演繹和諧與自由的生活
華業•玫瑰東方融合東方傳統文化和西方現代簡約風格，展現一類寧靜、平和、安詳的貴族氣息。作為知性生活的空間，以及「東方貴族」境界的載體，新古典主義賦予建築沉穩貴氣的精髓，建築肌理、線條、色彩創意考究，建築局部出神入化細節精雕，給冷漠中的浮華帶來可親可感的知性與品位，完美創造一個和諧、多元、共享的社區人文場域。
內34-35
過度P：
覓香而行，伊水而卧，喜歡在早春的時節開始赤足，擁抱翡翠似的綠蔭，眺望陽光釀造的餘暇，暢飲霧紗雨天的甘美，生如夏華，圓月常臨，尊貴與浪漫，我觸摸，我夢幻。
內36-37
華業–玫瑰東方——四季盛開的美麗情結
風。光。水。氣。悅心怡景園林
三重綠色寫意，原釀鮮氧清新
臨依綠化帶、朝陽公園、社區內部景觀，三重綠意美景呈現；
創意人造地形，延綿起伏巧然天成，多條風景走廊將景觀延伸至社區人家；
每個主題景觀園林面積達8000平米，定製城市社區花園規則話語權；
社區中央水域，景點小品活動場所親水近享，臨溪而居比肩世界奢華。
風景中的家，人類最適宜居住所在
華業•玫瑰東方的園林設計，充分利用了地塊樓宇之間的寬度，在地塊的南、北兩個區域，各打造了一條長達300米的景觀軸線，由4米架高，22000平方米的生態園林走廊連接，並以不同的樹林主體形成視覺焦點，沿軸線形成層次感極強的風景帶。景觀環境是人類最適合居住的，世界上眾多的知名高檔社區，都是圍繞景觀園林來建設的。
內38-39
EDAW國際設計園林景觀
美國EDAW作為全球最大景觀設計規劃專業機構，一直是景觀建築、城市設計和環境規劃領域的領軍者，善於營造現代、自然、休閑、愉悅身心的氛圍，創造獨具鮮艷特色、極具強烈認同感與歸屬感的景觀享受。
「把建築輕輕地放在景觀中，而不是把景觀造到建築周圍」——澳州名師Marco景觀解讀
「每一個場域都有自身的地脈潛能，風景園林的工作並不是創新，核心關鍵是發現場地的靈魂，感知、冥想，最好的設計看上去就像沒有經過設計一樣，只是對場地景觀資源的充分發掘利用。根據樹木、水景等的走勢將建築和諧有序融入景觀之中，保證了景觀整體統一性和敘事性，使建築彷彿景觀中自然生長出來，這樣操作的理由和執行的代價，都給人以震撼。」
戰略綱領
2003年，大連商業地產的戰役已經進入白熱化階段。城市廣場作為壟斷大連最核心商業地段以及市內稀缺自然資源的地產項目，本身就具有了不可再生、不可復制等天然優勢，同時其龐大的資金投入和復合性的物業構成也決定了它的霸主地位。但是面對目前復雜多變、競爭激烈的戰爭形式，城市廣場以天縱之姿出世，更應該以雷霆之勢，集合優勢兵力進行火力聯戰，從而達到對戰爭總局進行全面控制，短期內迅速佔領目標的終極目的。
一、平面武器
（1）報紙媒體
優勢：訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復閱讀，適合對目標客戶進行長期理性訴求。
劣勢：需讀者主動接受訴求，缺少強烈刺激。
《大連日報》：大連地區的黨報，發行量大、覆蓋面廣，傳閱率高、可信性強、具有權威性。
《半島晨報》：大連地方性報紙，趣味性強、信息量大，報價較低但可信性稍弱。
《大連晚報》：一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。
《新商報》：《大連日報》直屬報，同為黨報，與大報具有同等權威性，側重於商經信息報道，報價較低。
投放策略：綜合分析各媒體的特點，同時考慮預算等客觀因素。我們認為，城市廣場作為大連地產界「空前絕後」的集資源壟斷性、珍惜性為一體的超大規模地產項目，為了有效實行形象推廣、樹立市場美譽度，應首選最具權威性的媒體——《大連日報》。為了有效整和媒體力量，同時以最有效的方式最大限度地覆蓋讀者群體，在其餘三家媒體中將側重一家進行集束轟炸，其他兩家作為輔助火力。考慮發行量、可信度、價格、版式、印刷質量等綜合因素，三家媒體中《新商報》無疑具有更多的優勢，版面安排合理，讀者群文化素質偏高，構成元素豐富、時尚、可讀性強，內容更關注經濟、投資等方面，因此選擇《新商報》作為投放重點。
在媒體投放安排上，廣告投放富有節奏感，配合各階段的推廣思路和活動安排，達到環環相扣、張馳有度。在日期安排上，綜合考慮大連市民的閱讀習慣，以及周末休息日和「五一」長假對媒體造成的消極影響，此時不宜安排廣告發布。
（2）印刷媒介
印刷媒介包括：8P宣傳折頁、北方航空雜志。
DM宣傳折頁印刷費用：7萬元/10萬份
北方航空雜志廣告費用：3萬元/頁•月*1月=3萬元（折後價）
總價：10萬元
註：由於投遞費各酒店收費標准不一致，因此令行討論。
二、空中武器
（1）電台類
A、大連地區五大電台地產廣告套播：
「城市廣場」地產廣告以套播的形式覆蓋大連電台五個頻道共十個欄目，每天十次，每次十五秒，具體時間段均為各台受眾最廣的欄目，時間涵蓋新聞頻道《中央新聞及報紙摘要》、《新聞一小時》、《時事今日談》、經濟頻道《理財黃金檔》、《陽光旅程》、文藝頻道《足球天地》、《兄弟體育》、交通頻道《動感車壇》、《新聞聯播》及半島之聲《歡樂正前方》等收聽率很高的欄目段，而且，上述收聽內容全麵包括受眾最為喜愛的日常關注點。同時電台的聽眾多為有車族，很有經濟實力，符合我們的目標群體定位，並且，這種套播反復播出的形式也有利於我們覆蓋式廣告宣傳。
B、集束式廣播投放：
「城市廣場」在開盤時期為了能夠更有效地進行市場炒作、吸引注意力，形成足夠強勢的強銷氣氛，應於常規性廣播投放的基礎上，於此時加播更具威懾力的電台廣告，使發布頻率更密集、效果更明顯、氣勢更威霸。「城市廣場」地產廣告將在一周之內覆蓋大連電台六個頻道的整點時段，從6：30—18：30，長1分鍾的廣告每個頻道每天出現十二次，一周共計420次。
（2）電視類
「城市廣場」本身就是大連地產界的一個奇跡，本身就是一個震撼人心的新聞，同時為了使本項目能夠達到「高山仰止」的心理效果，為了能夠真正體現項目所具有的高貴特質，我們認為應將電視廣告集中投放於大連電視台新聞類節目，《新聞全景》（一套）、《新聞聯播》（一套）、《大連新聞》（一套）、《城市發現》（一套）、《生活現在時》（二套）、《21點直播室》（二套），作為大連電視台最黃金強擋的節目時段，上述節目為電視觀眾所深深喜愛，同時投資者一般都更關注經濟、新聞、時政等節目，這將更有效地覆蓋我們的目標群體。廣告的投放採取優勢組合、火力補充的方式，在活動進行期和強銷期集中火力投放，使廣告能夠達到最具效率的傳播效果
投放策略：
段位 廣告位置 廣告段長度 周一至周四 次數 周五至周日 次數 總價（7.5折後）
一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37170
一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410
一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480
一套 C 《城市發現》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600
《城市發現》欄目中軟性報道 1分鍾 12000 4 31200（6.5折後）
二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 3000 7 3600 4 35400
二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450
選擇大連電視台新聞綜合頻道（一套）收視率較高的《大連新聞》以及生活頻道（二套）收視率名列前茅的《21點直播室》作為常規投放媒體，自4月22日——6月26日期間進行不間斷發布。其他各欄目作為補充火力，於項目強銷期以及活動前期進行集中投放，以期引起投資者的高度注意，使項目的銷售節奏更趨完美。
發布日期分別為：
段位 廣告位置 廣告段長度 周一到周四 周五到周六
一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 4月22日——6月26日
一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 C 《城市發現》中插播 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
《城市發現》欄目中軟性報道 1分鍾 根據活動不同臨時加播
二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.21—22 4.26—27、5.16、
二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 4月22日——6月26日
三、遠程威懾
（1）後鹽立交橋廣告路牌
隨著五一黃金周的到來，外地遊客蜂擁而入大連，作為目標覆蓋全東北的「城市廣場」，此時應緊緊抓住這難得的歷史時機，在外地投資者心目中留下至深難忘的印象，同時為了能夠真正有效地達到宣傳效果，輕松地實現輻射目的，我們建議在大連市高速公路入口——後鹽立交橋發布路牌廣告。由於有經濟實力的外地遊客多數採取開車休閑旅遊的方式，因此，從後鹽進入大連市成為了唯一途徑，於此處發布路牌廣告，廣告醒目、關注率高、覆蓋范圍廣，可以輕松達到「四兩撥千斤」的效果。
（2）天百樓體廣告路牌
充分利用天津街各商業地產項目所造成的旺勢人流，在位於天津街黃金位置的天百大樓樓體發布戶外廣告，將對去往天植商城、天和廣場、新天龍、修竹廣場等項目的投資者起到截流作用。正所謂因勢造勢，利用競爭對手市場炒作的成功結果，天百廣告牌將巧妙增加投資者對「城市廣場」的探究心理，在增加了自身影響力的同時也對競爭對手進行了強有力的圍追堵截，更能提高投資者對「城市廣場」的投資慾望。
廣告路牌費用總計：10萬元/兩個月， 面積總計：1000平方米
㈡ 營銷訪談示例
你兩個小時之前的提的問題，我進來是第一個，我為什麼要進來呢？我想你總歸在迷茫內的等待著這個答容案，你為什麼想要這個答案呢？估計你有個方案有提給老闆，這是你的工作。那或許這只是工作中的很少一部分，那麼你的其他的大多數是做什麼呢？我的估計對不對呢？我怎麼才能幫助你呢？估計只有我了解了你才能給你答案。最終，我的產品（答案）是不是你想要的，就看對你了解是否足夠深。所以，如果讓我做一個對你訪談的話，我會帶著這些問題，倒推回去，就能得到給你想要的答案了。
（最近做了好多沒有回報的事情。希望能夠幫助你，而不是僅僅告訴你做什麼）
㈢ 房地產行業體驗式營銷有哪些流程
房地產行業中，企業巨頭們的體驗式營銷比較創新，值得借鑒：
一、龍湖：為客戶創造 「全景體驗」過程
二、萬科：首創「10+3關鍵生活場景」
三、組織保障：設立專人專崗負責體驗式營銷
四、體驗式營銷全程分解：前期規劃是重中之重
五、權責明晰：營銷發動、工程拉動、物業推動
六、體驗式營銷體系建立路徑：文化理念->組織和制度->方法
㈣ 房地產體驗營銷的策劃與實施
房地產體驗營銷的策劃與實施
房地產體驗營銷的策劃與實施縱觀國內房地產營銷發展的歷程，主要經歷了三個階段：第一階段是房地產市場經濟建立初期，市場供給嚴重不足，結構性矛盾突出，房地產營銷主要採用「等人上門」的櫃台式被動營銷模式；第二階段是發展時期，結構性矛盾有所緩和，房地產營銷以突出產品與眾不同之處為主要出發點，從而促進銷售；第三階段是房地產市場逐步成熟時期，房地產產品的同質性日益嚴重，市場競爭加劇，在這種情況下，體驗營銷這一新的方式受到廣泛的關注。
房地產體驗營銷並非只是加強終端現場——售樓處的展示而已，必須提供給購房者除了現場體驗外的全程體驗流程，加深購房者對產品和品牌的印象。房地產體驗營銷是一種更為系統的營銷整合管理體系。
房地產體驗營銷涵蓋的過程包括從產品設計一直到營銷推廣整個過程的每一個環節，在整個營銷的過程中，某一個環節的不足，都會影響體驗營銷的效果。整個過程的主線很明確，就是一切都圍繞著購房者這個中心來設計的營銷方法。企業必須始終站在購房者的體驗角度來構思，不能像過去一樣僅滿足於質量，而是要考慮購房者看到它、聽到它、使用它時，會產生什麼樣的感受，更關注購房者在購房的前、中、後的全部體驗，讓購房者感覺到產品是那麼鮮活、多樣化，而且是可以看到和親身感受到，超越他們的預先設想，這樣的體驗才是真正的體驗營銷。
房地產體驗營銷的實施分為如下三步：
(一)對消費者需求的研究和分析——客戶定位
根據馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強烈。當人們的物質生活水準達到一定程度以後，人們購買住宅的目的不再是出於滿足簡單居住的要求，而是出於滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產產品與自我定位的吻合。人們在購房時除了價格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產品。因此，房地產企業營銷應該重視這方面的分析研究，分析不同消費者的現實甚至潛在的需求，以發掘出有價值的營銷機會。
㈤ 如何做好房地產營銷的前期准備工作
現今房地產如火如荼的發展，也帶來各式各樣的營銷方式，有效的地產營銷策略成為了房地產行業的一把亮劍。要想這把營銷亮劍做的鋒利，我們首先要做好前期最重要的兩手准備：一是前期的策劃；二是中期的戰術分布實施。既做到兩手抓，又要兩手都要硬。 一、前期的策劃—打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象。 上個世紀90年，普拉哈拉德和哈默爾提出了「核心競爭力」一概念，在房地產營銷中，樓盤形象是基於樓盤的核心競爭力而具有的一種比較競爭優勢之一。在房地產營銷的前期策劃中，要達到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競爭力是關鍵，為此，我們應從三方面把握： 1，對樓盤的屬性定位 樓盤屬性的定位貫穿於樓盤形象進行推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規劃設計和人居環境兩方面的定位，在規劃設計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建築風格，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環境定位方面要體現出樓盤所處的地段的優越性，交通的便利，樓盤所構成的生活區的成熟等。 2，市場調查，把握方向 此環節在房地產營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜索同一城市裡同一時期內各樓盤的開發情況，根據各樓盤的不同開發概念，區域，價位等確立競爭對手，建立起對競爭對手的跟蹤調查檔案系統，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調查報告，樹立起新的樓盤性價比和高於對手的樓盤價值系統，在原定的營銷戰術的基礎上進行不斷地完善及最終確立營銷戰術方案。 3，樓盤的主題確立及形象推廣 完成了樓盤的屬性定位和市場調查分析，把握了營銷方向後，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價值基礎和特徵的持久力表現在它的名稱上，而與名稱聯系最為緊密的是樓盤的標志和圖案系統，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在「後非典時代」，業界將會樹立起新的樓盤主題價值系統，健康將是第一主題，健康的人居環境，健康的休閑環境，健康的工作環境。在樓盤的形象推廣方面，重點是指導或配合專業的廣告公司理清思路，結合樓盤的屬性定位，突出優勢，樹立起樓盤的最優形象，造成轟動的效應。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標客戶。 二，中期的戰術分布實施 初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰術，開盤期間營銷將會進入高漲時期，戰術將會得到全面的實施，在此點上，戰術分布於三方面： 1，關注營銷的「體驗場」 體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識中產生美好的感覺。營造體驗場應從空間場的設計到生活小區的環境打造再到居室內部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗到樓盤的價值所在。「生活場」的設計要有創意，在房地產營銷上有過「試住購房」的營銷手法，這是「生活場」的最初雛形，「生活場」的製造不能僅僅局限於試住，而應從多方面去開發，激勵客戶溶入到對居室的關懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產生一種對生活的成就感。體驗場中，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發驚人的效果並引導客戶購買的沖動。 2，把服務落實到客戶中去 開盤前期和開盤之後積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務將會產生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統，根據客戶不同的職業類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達到消化目標客戶的目的。 3，實惠永遠是購房的第一動力 在房地產的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。伴隨著房地產營銷走向成熟階段，當前的房地產市場中比較流行的營銷優惠戰術可歸結為以下幾類： 1，購房送物業管理費。 2，購樓送車位。 3，購房送接受優質教育，培訓機會。 4，購房享受裝修大優惠。 5，購房送金卡，指定處購物享受優惠服務。 6，購房連帶購車大優惠。 7，分期付款，N年免息。 8，購房抽獎，送禮，返現金。 9，「中介熱銷」，即介紹客戶購房給予提成等 在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質都是使客戶能得到最大實惠一原則，但在實施此戰術時要充分地考慮客戶的實惠需要。 當做好前期的准備，就更有利於做好後期的營銷控制了。 房地產營銷的後期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經歷了中期的熱銷，樓盤相對於潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現樓盤開發的終極目標而努力，樓盤開發的終極目標表現為使置業主的投資得到最大的回報和生活環境的最優化。無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現在樓盤的價位的提高。在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現出供不應求的局面，價位的提高一方面可以緩解供求關系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發展商的品牌價值系統，增加了發展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業有了可以依靠的品牌樓盤。
㈥ 房產行業的大數據營銷實戰過程該怎麼執行
房地產來大數據營銷傳播管理平自台主要為房地產商建立自有平台，把平台建好了，就能形成一個良好的商業生態圈。主要作用是：
1：解決房地產前期傳播成果的積累及反饋；
2：解決房地產項目全面展示及電商化銷售；
3：解決線上線下客戶流通培育及帶客到場；
4：進行大數據收集、分析、管理、應用；
5：用戶思維打造消費者想要的平台。
㈦ 求一段房地產體驗營銷論文的英語翻譯!急!
To enter the second half of 2008, Ningbo side of the property market at home and abroad e to the impact of various economic factors, leading to sluggish housing instry as a whole. Home buyers to stimulate demand and mitigate the weakness of the direct effect of those is the marketing model. Generally be acceptable to the consumer model of experiential marketing has become a magic weapon for each developer. However, e to the vast majority of developers simply "set out to recreate Archimedes" Therefore, the current number of the so-called experience marketing real estate there are a lot of errors. Therefore, this article will be sluggish economic environment, the Ningbo real estate experience through the correct marketing model for the existence of errors
From 98 years, the abolition of welfare housing distribution of Ningbo Municipal Government, will be the residential market, since its commercialization, experienced more than a set of甬城real estate development from the original model, that is, merely in terms of size, planning, concept, quality, service and other procts around the inner aspects of fighting rose to a high degree of experience. This change in 2004 from the presence of foreign real estate speculators began Ningbo. Foreign real estate developers, such as Vanke, the local developers to bring the crisis, but also allow them to see the drawbacks of the traditional marketing model. And innovative marketing experience to provide consumers with an experience of the process, the environment and atmosphere, consumers will be easier to choose to suit their own homes, most of the real estate purchase is more effective to avoid disputes. In the face of the current downturn in the volume, experiential marketing has become open to the needs of consumers purchase a gold key
㈧ 房地產營銷策略的相關成功案例
----成都龍湖翠微清波
前言：
從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5•12」地震和目前的金融風暴。在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎麼做的。以茲參考。
項目成效
2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套；
目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶
面積段
實收均價
實收總價
月消化
首次置業
86
5700
49w
80
首次改善
112-129
5500
61-71w
290
再次改善
131-136
5400
70-75w
120
我們可以看到,在目前的市場環境下,該項目月均消化量達到了近600套,我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析：
Ø 營銷推廣力度
Ø 客戶拓展渠道及方式
Ø 銷售現場活動氛圍營造
Ø 專業支持、整合資源
Ø 團隊的獎懲力度
Ø 價格策略的合理運用
2009-2-13
[成都商報]46.47 雙彩版
只需首付20萬，即刻擁有關於別墅的所有想像。
2008-2-18
[成都商報]48 整彩版
8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中
2008-2-22
[成都商報]44 整彩版
少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日
2008-2-25 [成都商報]28 整彩版
小高層 准現房發售
2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版
錯過了就真的錯過了
2008-2-29
[成都晚報]地產成都10 整彩版
錯過了就真的錯過了
一、營銷推廣力度
（一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月
（二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格
（三）、簡訊投放頻次：100萬條/周簡訊發送，上月共計400萬條簡訊投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區簡訊、二級城市。
當月的營銷推廣費用共計約150萬。
二、客戶拓展渠道及方式
（一）、老帶新
1、強有力的老帶新政策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。
2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展「老帶新動員宣講會」，鼓勵業主推薦，並將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級後的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅遊的機會。
3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。
老帶新中朋友介紹的成交比例佔到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。
（二）、銀行客戶拓展
整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然後邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，並有高額外的優惠政策予以支持。
當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。
（三）、企事業單位定點直郵
根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。
（四）、眾多的外銷人員作為支撐
項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大於銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈裡的朋友為主。單上有某行銷人員的編號，用於區分。
當月通過外銷成交的客戶為5組。
三、銷售現場活動氛圍營造
（一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定，
金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。
（二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。
（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動
如：「兒童畫畫比賽」「奧運競技類體育小活動」「趣味歌唱比賽」等。
周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶
活動地點：現場體驗區+銷售中心
活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利於現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。
四、專業支撐、整合資源
（一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、後期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，並依次考核上崗。
（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。
五、獎懲分明的團隊獎懲力度
（一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。
（二）、每月對於銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。
（三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。
六、合理運用價格策略
對剩餘房源的價格，頻繁的調整面價，調整優惠：
形式一：
針對每周集中推售的房源，把其價格表的價格做低，或是以一口價的形式表現，其餘銷控房源的價格調高，反映到客戶面前的價格表，凸顯非常明顯的正負向的價格標桿，讓客戶感覺到此部分房源的性價比。
例如上月的一周，要集中消化136平米的戶型，把一個單元136平米的表價全部調整為5400元/平方米的一口價，其他單元相同戶型的表價為6300元/平方米。
形式二：
對於兩房產品以及小三房產品，購買此類產品的客戶對價格的敏感性較高，有貪小便宜的心理。
提高其價格表的面價，給到最大13%的優惠，此部分客戶會誤認為是大幅度降價，自己能得到更多的優惠而下定。
該項目的鞭屍行動通過以上6種營銷策略予以體現，效果明顯，令人感觸頗深。6大營銷舉措使得銷售業績以及銷售團隊的士氣越戰越勇。
㈨ 房地產銷售好做嗎
還行，房地產銷售好不好做關鍵看你所在的城市及樓盤所在的位置。如果你所在的城市樓房庫存嚴重，居民購房意願不強，這種情況下就不好做。如果你在地級市或省會城市，尤其是東部沿海城市，潛在購房需求大而且購房意願比較強，這種情況下就好做一些。
做房地產銷售技巧：
1、客戶的需求點與大眾需求有所不同，逐漸找出這類客戶的需求點並做出應對方案。
2、熟知項目的基本情況。全面、熟悉掌握本項目的優勢與劣勢，了解自己產品的特徵，提煉出一些賣點，將項目的優點放大到較大化，以致讓客戶忘記了劣勢。
3、一般購買房子的客戶比較理性，要真誠相待，不能隨便誇大項目，否則適得其反。所以，自己的銷售說辭要仔細推敲,不要太虛,要實在,要為自己的誠信埋好伏筆。我有一次介紹一個競爭個案給客戶,並陪同一起去看,客戶較後在我這買了。較後說我是一個誠實的人。
4、不同地區的客戶其關注點不一樣，一定要摸准客戶的喜好和關注點，不能千篇一律。
5、要隨時改變自己的風格，來應對不同的性格客戶。銷售時切忌心浮氣燥，要深入了解每個客戶的職業、習慣、愛好、特徵、思維方式等等，做好分析，以有針對的處理!
6、對產品自信。自身首先要認可、喜歡本小區，自己先融進到此境界，時時刻刻提醒自己產品是較好的。先把自己陶醉，然後通過語言及自身感受傳遞給對方，讓對方真實的感受到你所講的一切是真實的、切合實際的，說服征服客戶。要充分自信產品是較高檔、舒適、*氣派、*值得購買的，客戶住此別墅一定是*有面子的，*享受的。要讓客戶意識到，我們的小區的環境、布局、配套及其他情況是較好的、少有的，是對方較好選擇之地。