1. 誰記得：一個房地產推銷的電話營銷員計算一個電話價值多少錢的故事
30 光大銀行信用卡客戶剛打電話來核對信息，還說到用卡什麼的，請問這是通過嗎？ 信用卡 銀行
2. 做房地產銷售開會的話都說些什麼內容呀急哦！
說一些關於房地產行業新的政策或者新聞。
說一下當天的工作情況，有沒有意向客戶。
今天有沒有遇到什麼問題，是怎麼解決的。
本周的工作計劃，對工作有什麼想法。
說一些激勵的話，做銷售不努力是沒有收獲的。
3. 銷售房子成功感言激勵80字左右
房地產，一個熟悉而又陌生的詞語，在我腦海裡面對房地產的認知說的通俗點就是賣房子。這是第一次參加房地產的培訓，很高興能有這個一個成長的機會，通過這個培訓對房地產又有了新的認知。
聽前輩們講的很多關於項目的案例和一些房地產公司我都不知道，很多關於房地產的專用名詞都不知道，還有很多以前聽都沒有聽說過的。通過這次培訓得到了下面幾點認識：
1、做事情一定要有目的性：通過探討房地產企業營銷模式和房地產項目的營銷，講解有關銷售方面的內容。結合自己目前所處的職位來說，對於銷售方面的的知識更為實用些。裡面講到了很多的職責、團隊管理、銷售技巧等一些內容，收益很大。特別是市場調研這一塊，我覺得自己去踩盤，不夠針對性。同時我希望自己今後不管做什麼事情，一定要有針對性，這樣不僅能提高效率，而且能提高質量。
2、必須要有創新與團隊合作精神：很耳熟的個故事，三個和尚怎麼才能有水喝，答案很多。有人說三人合作，一起去挑水；也有人說一人休息，兩人去挑水。我覺得最好的答案，應該是一個和尚去挑水，兩個和尚去打井。為什麼說這是最佳的答案呢？第一、前兩個答案體現團隊精神，但是卻造成了人力資源的浪費。明明一個人可以做的事情，卻要大家一起做，對於公司來說，領導是最不喜歡的。第二、一個和尚去挑水，兩個和尚去打井這個方案不僅體現了團隊精神，而且進行創新，他們已經站在從長遠的角度看待問題。從這個例子得出，很多的時候，光有團隊精神是往往不夠的，我們必須學會創新，只有創新才會贏得最後的勝利。
3、要學會要善於「表現自己」：不要等到別人來認識了解你，如果你不夠突出，沒有幾人會想主動來認識了解你。要善於在領導面前表現和突出自己，可能有人會說是『作秀』。我們可以把善於「做秀」理解為善於「表現自己」，在現實中那些善於「表現自己」的人往往更能受到領導的賞識，更得到大家的認同。而作為銷售人員，我希望自己也要學會學會要善於「表現自己」，在今後的日子裡要加油。
通過這次培訓讓我了解到，房地產這一塊是一個很有挑戰性的工作，對於像我們這種剛畢業的學生來說，是一個很好的學習機會，很磨練人毅志的機會。在此得出一個結論，只有通過不斷努力，才能證明自己的運氣永遠比別人好。
4. 房地產行業微信營銷方案與案例
也許很多人會納悶，第一步不是應該先進行微信二次開發，搭建微信營銷微客巴巴微信平台cqweikebaba?那麼微信營銷策劃又是做什麼呢?將地產項目與微信營銷結合起來進行定位：
1、客戶定位。房子是針對年輕群體推出的還是別墅型針對高收入群體推出的?先明確你的目標客戶是哪一部分人群，有針對性的結合這些人群的心理特點去分析。
2、產品定位。所出售的房子是屬於田園風格，還是地中海風情，或者歐美風又或者是飽含古典文化特色的中國風。戶型的大小也會對房屋整體風格產生影響，在微信平台將這些特色一一展現出來，當然展現的方式有很多：可以拍一部浪漫的田園風情微電影，或者拍一些漂亮的照片，或者書寫一些房子的美好故事。
3、價格定位。價格怎樣定才合理?可以在微信公眾平台發起問卷調查，綜合分析用戶的心理價格來確定。
4、營銷策略定位。營銷的方式有很多，傳統房地產的營銷方法通常是以線下為主，通過聘請一些兼職人員發放大量的傳單，或者做大量的戶外廣告，或者展會。那麼做微信營銷，是否需要將營銷主力引入線上，或者線上線下結合的方式來進行?這些營銷人員都必須謹慎考慮。
在整個的微信營銷過程中，房地產需要明確定位的目的是協助或者主導樓盤的宣傳推廣，幫助房地產的營銷人員在不同渠道創造更多銷售機會，促進客戶的購買率。
5. 如何做好房地產體驗營銷
文/趙艷豐（大連）
第30期《萬年基業》房地產的體驗營銷是將消費者購房的全過程「體驗」作為整體，站在消費者的角度，重新設計房地產項目，為消費者創造值得回憶的體驗，進而促使項目銷售。只有注重挖掘消費者的潛在需求，將他們對項目的美好體驗轉化為對企業的忠誠，才能在房地產營銷上取得成功。
房地產業流行這樣一句話：「人來不來看廣告，動不動心看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看物管，買不買房看營銷。」雖然大家都在說「產品決定一切」，但是擁有產品並不意味著真的能決定一切，房地產企業必須有好的營銷策略，把產品的亮點發揮到極致，在合適的時機、以合適的方法展現給消費者，才能引起他們的關注。
房地產體驗營銷就是要把銷售員作為「導游」，引導消費者置身其中，進而使他們獲得美好體驗。不論是現場銷售、電話聯系還是網上交流，在同消費者接觸的每一個點，房地產企業都要最大限度地滿足他們的體驗要求。體驗營銷的策略
在可選產品、購買動機和知識相似的情況下，影響消費者購買決策的關鍵因素就是情境。在當今社會，由於大量互動式的、充滿沖擊力的媒體工具把海量信息塞給了消費者，因此產品的性能、價值、品牌和可能引發的相關聯想並不足以引起消費者的注意，真正能吸引他們的是那些與房地產的產品定位、服務定位相一致的、令人難忘的情境體驗。
消費者在購房時，如果營造「體驗」的場景和氛圍，對他們的購買決策就能產生很大的影響。在產品同質化、產品功能無法分出高低的情況下，房地產開發商要想獲得消費者的高度認同，就必須在售前、售中、售後三大環節中提供充分的情境體驗，即在這種獨特的氛圍中，讓消費者與銷售人員之間以及消費者之間彼此產生真情互動，讓消費者充分體驗外延產品，體驗品牌的真正價值所在。
由於房地產產品的特性，情境體驗作為產品形象的先期展示，社區（建築、環境、綠化、配套設施等硬體屬於產品體驗的內容，這里只提人文環境）、房展會、生活館、售樓處、樣板房和廣告等，都成為達成銷售行為的形象載體。消費者在情境體驗中通過感官感受、情感體驗、價值認同，對情境體驗中的美學元素，及其傳達出來的產品的精神內涵，進行全方位地接受，從而產生購買沖動。在大多數情況下，情境要素並不直接影響產品的功能，但它在消費者的消費經歷中起著不可估量的作用，從而影響著價值體驗的過程。
1.人文環境體驗
對於房地產項目營銷來說，情感訴求、人文關懷非常重要。古代「孟母三遷，擇鄰而居」的故事表明，居住環境特別是人文環境很早就已經引起了人們的注意。
人文營銷是最近幾年盛行的房地產營銷手段之一，是為了傳遞一種體驗。當前越來越多的樓盤在營銷推廣時，注重通過對目標消費群體、文化教育設施、會所等的生動描述，以人文訴求來展現一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要展示尊貴的魅力、身份地位的體現、上流成功人士的高品質生活圈子和交際圈子；一般樓盤則展示和諧的居住空間和文化教育氛圍，以及融洽的鄰里關系和溫情的服務等。
通過人文環境的情感訴求，房地產商是為消費者營造一個令他們產生共鳴的氛圍，也就是說，把他們置身於人文環境的體驗之中，引起他們的某種共鳴，使他們受到強烈的感染，並融入這種情境中，從而達到營銷的目的。2.展會體驗
一些房地產開發商已習慣於建好售樓處，在各種媒體特別是主流媒體的廣告轟炸後坐等消費者上門。近些年，面對不同消費者的房展會、定向推介會和直銷方式已成為重要的營銷方式。人們在對某樓盤缺乏基本的了解時，多半不會專門花時間直接到樓盤現場去「體驗」的。一般來說，他們會先通過報刊、網路等媒體的廣告和房展會搜集、了解情況，然後再對感興趣的樓盤進行深入接觸，如實地看房等。報刊、網路媒體廣告由於僅可達到平面視覺上的宣傳效果，除了覆蓋面較大之外，在傳遞樓盤信息方面遠不如房展會來得真實、生動和深刻。
房展會通過精美、逼真的模型，工作人員詳盡的解說，再配以燈光音效，多角度、全方位地傳遞生活體驗。在房展會、售樓處、樣板房的空間設計中，充分運用美學中的形式、色彩、質感、氣味、聲音等表現元素，幫助消費者達成某種美學體驗，從而向他們傳遞產品所倡導的某種生活方式、生活態度和生活趣味；同時，消費者在這種全息的感知空間里獲得了在產品使用功能之外的精神層面的歸屬感及認同感。
展會的實質是開發商設置一種情境，讓消費者參與到這種情境中來，以激發他們的購買慾望。這種情境會促使消費者很自然地產生「擁有」的需求，他們在參與過程中所產生的愉悅感比在「看」、「聽」、「使用」環節中所產生的愉悅感更強。3.賣場體驗
賣場就是開發商向消費者提供產品和服務的實際場所，通過售樓處、生活館這種賣場環境向他們展示的不僅僅是產品和服務，還包括賣場體驗，甚至開發商的形象。
有人認為現場包裝不僅很少包涵品牌的形象和信息，而且也不會展示全方位的體驗。實際上，現在有一種趨勢是將更多細節和產品信息融進包裝設計中，這些信息是品牌標志的一部分。不要介意在現場包裝上顯示你的項目定位，公司和產品的定位不是秘密。如果你把定位藏到競爭者找不到的地方，消費者也同樣找不到。一旦你確定了體驗定位，就要盡可能在現場包裝上與消費者溝通。
有些房地產開發商已不滿足於在項目旁設立售樓處，而是走進品牌商場設立第二售樓處，引入多元生活元素，藉此豐富售樓處的內容——把衣、食、行與住有機結合起來，向消費者傳遞產品所倡導的某種生活方式、生活態度和生活趣味。這樣做的目的：一是增加產品價值；二是加速實現產品價值；三是解決企業文化傳播和吸引目標消費者的問題。
長沙創遠營銷有限公司在長沙益友商業廣場開辟了一個售樓部，與其它售樓部不同的是，這里不僅賣房子，而且提供與生活相關的配套服務，更重要的是還「賣」文化、「賣」生活方式，因此命名為「創遠生活館」。如果不是刻意打探，也許有人會把「生活館」當作日用品專賣店。把衣、食、行與住很好地結合起來是「生活館」的首要任務，其最終目的是更好地進行項目開發。「生活館」通過推介文化，加強與消費者溝通，把真實的需求信息反饋回來，這也是住宅產品從賣面積、賣價格、賣位置轉向賣環境、賣品質、賣生活方式的根本原因。4.看房體驗
在消費者看房環節中，房地產商可採取不同於傳統的看房方式。例如，在幾個戶型的別墅中預先安排三口之家、四世同堂等角色營造情境（由聘請的業余演員看房後經培訓後扮演)當消費者走進別墅時，家庭中的女主人會帶著他們到廚房、卧室等處給他們演示；男主人帶著他們去體驗書房、小酒吧、視聽房，向他們講述自己每天怎樣體味生活。如果他們有孩子一起過來，家庭里的兒童也會帶著孩子到兒童房、天台去嬉戲玩耍……無論是從直接還是間接的角度而言，孩子對家庭購房決策有著非常重要的影響；如果看房的有老人，他們無疑也是潛在業主做出重大購買決策時的重要影響者之一，可以安排老人陪著他們坐在老人房中談兒女經，登上天台品茶和回憶那些逝去年華中的喜怒哀樂。就這樣，讓看房的消費者身臨其境地體驗「家」的感覺，使原本枯燥的看房活動變成了一種愉悅的享受，讓消費者切實獲得了美好情景體驗，這才是推動銷售的硬道理。5.模擬體驗
除了傳統的平面媒體外，網路作為一種強有力的營銷媒介，也得到了房產商的青睞。現在網路傳遞體驗的方式已不再囿於單調的文字和圖片介紹，虛擬現實和寬頻技術的發展，不僅使人們對房產的體驗更為深刻，而且可降低房產商的推廣成本。虛擬現實技術是一項涉及計算機圖形學、人機交互技術、感測技術、人工智慧等多領域的計算機模擬技術，這種技術與寬頻網路的結合，使得人們利用「鍵盤加滑鼠」就可以實現身臨其境的感受，還可做到人機交互，在房地產領域中有著廣闊的應用前景。房產商利用這一技術開發網上看房系統，模擬現實，逼真地展示其樓盤和樣板房場景，並且藉由一些互動功能，可使看房者在虛擬的世界裡體驗「自己的」住房。
房地產市場從賣方市場向買方市場轉變，市場營銷在房地產行業的發展中起著舉足輕重的作用。從項目規劃到銷售再到物業服務，營銷是保證產品適應市場需求及客戶滿意的重要戰略性支持。房地產是人們生活方式的體現，美好回憶的載體，自我身份的認同，而在房地產消費上，消費者的情感精神需求被完全地釋放。因此，體驗營銷的方式對房地產營銷來說具有重要意義。
6. 事件營銷經典案例有哪些
事件營銷在英文里叫做Event Marketing，是企業通過策劃、組織和利用具有名人效應、新聞價值以及社會影響的人物或事件，引起媒體、社會團體和消費者的興趣與關注，以求提高企業或產品的知名度、美譽度，樹立良好品牌形象，並最終促成產品或服務的銷售目的的手段和方式。通過把握新聞的規律，製造具有新聞價值的事件，並通過具體的操作，讓這一新聞事件得以傳播，從而達到廣告的效果。
房地產事件營銷近兩年的最經典案例非《歡樂頌》莫屬，一部電視劇把事件+影視營銷的手段用到了極致。電視劇中歡樂頌的定位是中檔小區：24小時有人值班，電梯故障能迅速營救安撫，房屋漏水盡快出面調解。在現實中，影射的是哪裡呢？
以陸家嘴為圓心，以車程20分鍾為半徑進行尋找，發現這些小區基本都在內環以內，電梯公寓大部分為高檔小區，這里的房價大概多少錢呢?
按照電視劇劇情描述，樊勝美、關雎爾、邱瑩瑩3人雖然睡在3個房間，但是樊勝美的房間應該是客廳隔斷做出的一個卧室，因此物業才認為3人是群租而不是合租。此前，上海曾對這種「1+N」(卧室+客廳隔斷)的租房進行過整治，後來因上海房租太高而放寬了這樣的租房條件，並默認了「1+N」模式的存在。因此，上述3人合租的房屋實際是2室2廳。以位於江寧路地鐵站附近的「玉佛城」為例，其2室2廳的報價的掛牌價格為750萬，租金價格8800元。
所以綜上，一部歡樂頌，對上海的電梯式公寓進行了泛營銷，是成功的。
7. 做房地產銷售覺得怎樣
特別好，不過你要掌握房地產銷售樓盤的成功法則。
房地產銷售的三階段：首先推銷自己；其次推銷房屋價值；最後以推銷條件銷售。
第一階段：做事先做人。顧客不接受你這個人，無法接受你的產品，這一階段難度最大，因為顧客類型不同，售樓員個性不同，缺乏房地產的工具等，難以歸類總結如何做人。也是銷售精髓所在，世界上所有的推銷大師必是討人喜歡的人，至少不另人厭惡；這方面的訓練，主要在與售樓員根據自己的個性，站到顧客一面去思考：我喜歡什麼樣的售樓員，對一個大媽購房，可能喜歡一個熱心、樂觀的小夥子；而對一個教師，可能喜歡一個理智、從容、自信的職業女性。
第二階段：推銷房屋的價值。請注意，不是推銷房屋。從內容上看，推銷房屋的價值（功能、優點、舒適性、生活或物業回報）本來就和推銷房屋是一碼事，但所站位置完全不同。推銷大師原一平說過：「顧客購買的不是你的產品，而是你的產品給他帶來的回報」。這句話怎麼理解？應該說，售樓員一定要站在顧客的一邊，從顧客的利益出發，發掘房屋的價值，才能建立顧客的購買慾望。
第三階段：也是最後階段，告之顧客價格、優惠條件、付款方式、合約等手續，這一階段難度最小，技巧只有一個：要約。
注意：三個階段的次序性。不要在顧客不接受你人的時候推銷房子，更不要在顧客沒有了解並接受房屋價值時討論房地產銷售條件。
8. 房地產的銷售對話
銷售本質上是一種溝通，是銷售者與客戶的雙向交流，通過開場切入、引發興趣、產品說明、異議處理等流程，最終雙方達成一致。在這其中，雙方都在重復一個動作，那就是「對話」。
對話主體三部分：即說、聽、問，這部分也是很多的銷售類培訓所重點強調的，但不論培訓課程名稱、形式如何，所要解決的問題無非歸結為兩個方面，即不但要know what還要know how；
1、聽：聽什麼？怎麼聽？
聽是對話中所佔比重最大的部分，根據sellraise銷售研究機構的對2000例銷售談話的調查，頂尖的銷售人士通常花60%——70%的時間在傾聽上。上帝造人的時候，就是兩只耳朵，一張嘴巴，所以要求我們用2：1的比例來使用聽和說。為什麼傾聽如此重要呢？因為了解對方的問題所在與真正需求是銷售成功的前提。你想要客戶說出你想要知道的答案，只要做一個好的聽眾就可以了。而從客戶角度而言，客戶說的越多，他越喜歡你。因為你的傾聽給他帶來的不僅僅是禮貌，更是一種尊重。你的傾聽讓你的客戶有了傾訴和發泄不滿的渠道，你所要做的就是讓客戶感到安全和舒適，沒有壓力地說出他的痛與樂，他的苦惱，他最關注的問題等等。那麼，在傾聽的過程中，銷售員到底應該聽什麼呢？
1）問題點
筆者曾經在培訓中向業務人員提問：「銷售人員是做什麼的？」，有的人說是把產品賣給客戶；有的說是為客戶提供解決方案；還有的說是為顧客服務；不論什麼答案，歸根到底，銷售之所以成功，是因為產品或服務可以幫助客戶解決他的問題。在實際的銷售對話中，問題會出現很多種，真假難辨，無法預料。而你的任務是聽出真正的問題所在，而且是最核心，最令客戶頭疼的問題，客戶自己是不會向你坦白的，這一點你應該清楚，所以要配合提問來引導。
2）興奮點
顧客的購買都出於兩個出發點：逃離痛苦和追求快樂。問題點就是讓客戶感到痛苦的「痛點」，興奮點就是讓客戶感覺快樂的理由。記得有本書的書名叫《痛並快樂著》，其實做銷售也是這個道理，也是既讓客戶感覺痛苦，同時讓客戶感覺快樂的過程。典型的銷售流程通常是先讓客戶思考他所面臨問題的嚴重性，然後再展望解決問題後的快樂感與滿足感，而銷售的產品正是解決難題，收獲快樂的最佳載體與方案。聽興奮點，關鍵是聽容易讓客戶感到敏感的條件和情緒性字眼，同時還要注意每個特定階段的肢體語言配合。
3）情緒性字眼
當客戶感覺到痛苦或興奮時，通常在對話中要通過一些字、詞表現出來，如「太」好了、「真棒」、「怎麼」可能，「非常」不滿意等等，這些字眼都表現了客戶的潛意識導向，表明了他們的深層看法，我們在傾聽時要格外注意。一般而言，在成交的那一刻，客戶做決定總是感性的。所以每當客戶在對話中流露出有利於購買成交的信號時，要抓住機會，及時促成。
4）敏感條件
價格、優惠、折扣、送貨、保障、維修、售後服務、各種形式的購買承諾等；
5）肢體語言
在銷售對話（特別是面談）的影響中
詞語影響力 7%----10%
聲音影響力 20%----30%
身體影響力 60%-----80%
從以上的比例可以明顯看出，肢體語言是非常重要的交流方式。而在一般的銷售訓練中往往忽視肢體語言的講解和分析，這也是非常致命的缺陷。所以，sellraise在銷售訓練中特別注意教授有關如何辨析肢體語言的技巧和方法。在銷售對話進程中，常見的積極的身體語言有：歪頭、手臉接觸、吮吸眼鏡、屈身前傾、手指尖塔形、拇指外突、雙手抱在腦後；消極的身體語言有：假裝拈絨毛、拉扯衣領、緩慢眨眼、腿搭在椅子上、緩慢搓手掌；客戶在銷售中總是習慣「言不由衷」的，我們要懂得通過無意識的肢體語言把握客戶的心理動態。
如何傾聽呢？首先需要說明的是，傾聽不光光只是聽的問題，是需要運用多重感官的綜合行為。不僅耳朵要聽，同時眼睛要觀察，手也要動筆記錄。並且要利用過渡語（如「是嗎？還有呢？」等等）、點頭、微笑、眼神控制、沉默與停頓等，表現出你對客戶的關注。傾聽中往往要和引導性提問結合起來，才能發揮最大威力，下面就「問」進行相關闡述。
2、問：問什麼？怎麼問？
提問的能力決定了銷售人員銷售能力的高低。提問到底應該問什麼，或者說提問的作用主要表現在哪些方面呢？
第一、 利用提問導出客戶的說明；
在銷售對話中，為什麼你總是感覺被動？原因通常是你總是在說，而你的客戶總是在問。有很多的銷售員被培訓要時刻迎合客戶的需求，而不是引導客戶的需求，現象就是客戶一個勁的在問，弄的銷售員疲於應付，狼狽不堪。銷售員們雖然累，但內心卻非常開心。他們以為客戶的問題都老實交代了，結果自然水到渠成。這些銷售員實在是太善良了，客戶一直在提問，是在探你的底牌。而你不知道客戶真正關心的是什麼，主要的問題在哪裡，只會被客戶牽著鼻子走，你說的怎能切入客戶的要害呢？而且，你一直在說，沒有問，給客戶的感覺是你在對他進行強迫式推銷，一味地施加壓力。客戶之所以願意和你談話，是期望你可以在你所擅長的專業方面給出建議。就像醫生一樣，對現狀進行診斷，而診斷的最好方式就是有策略地提問。筆者在做銷售培訓時，多次強調在對話中「以問結尾」的重要性，並通過重復練習讓銷售員養成「以問結尾」的習慣，效果顯著。
第二、 利用提問測試客戶的回應；
當你非常用心地向客戶解釋一番之後，你迫切希望了解客戶聽進去了多少，聽懂了多少，他的反應如何？一般的銷售員通常滔滔不絕一大堆之後，就用論述（句號）結尾，馬上停止，沒有下文。這個時候客戶的表現通常是「好，我知道了，改天再聊吧」或「我考慮一下再說「等。如果你在論述完之後，緊接著提問「您覺得怎麼樣呢？」或「關於這一點，您清楚了嗎」？效果會好很多，客戶至少不會冷冰冰地拒絕你，提問給了客戶闡述他的想法的機會。
第三、 利用提問掌控對話的進程；
對話的進程決定了銷售的走向，一般而言，在以客戶為中心的顧問式銷售循環中，包含著兩個相輔相成的循環，分別是客戶的心理決策循環與銷售員的銷售行為循環，如下所示。左列表明的是在銷售過程中客戶的心理決策循環，右列表明了每個客戶心理決策階段，銷售人員應該作出的銷售行為。
左 右
滿意-------事前准備
認識-------寒暄開場
標准-------確認需求
評價-------闡述觀點
購買-------談判成交
使用-------實施服務
在每個階段，提問都推動著銷售對話的進程。
比如在開場階段，通常需要以好奇性提問開頭，如「我可以請教您一個問題嗎？」利用狀況性提問收集客戶信息，如「您是怎樣進入這個行業的呢？」「您的產品目前銷售狀況如何？」等等；
在確認需求階段，可利用診斷性提問建立信任，確立具體細節，如「您是需要大型的伺服器還是小型的辦公電腦設備？」，可利用聚焦性提問確認，如「在某某方面，您最擔心的是什麼呢？」；
在闡述觀點階段，提問的作用在於確認反饋和增強說服力。確認的提問如：「您覺得怎麼樣呢？」，增強說明力一般可利用三段式提問的方式，後有專門的論述；
在談判成交的階段，提問的作用在於處理異議和為成交做鋪墊，處理異議的部分見下，成交階段通常用假設性的提問方式在試探，例如「如果沒有其他問題的話，您看什麼時候可以接受我們的服務呢？」這是一個進可攻、退可守的問題。提問之後，注意停頓，保持沉默，把壓力拋給客戶，直到客戶說出自己的想法。切忌，提問之後，不要先開口或自問自答。
第四、 提問是處理異議的最好方式；
異議的產生有二個原因。一是源於人類本身具有的好奇心；二是由於你沒有解釋到位，客戶沒有完全聽明白；從好奇心角度來說，人類的好奇心理是無止境的，如果你碰到一個「打破沙鍋問到底」的客戶，那你可要注意應付了。而如果我們不善用提問，只會一味地說，將一直處於「被動挨打」的地位。當客戶提出一個問題，你可以嘗試反問他：「您這個問題提得很好，為什麼這樣說呢？」這樣你就可以「反守為攻」，處於主動。
當客戶沒有完全聽明白的時候，他通常表現為沉默不語、遲疑不決或乾脆逃避、假裝一知半解。諸如「不需要」、「考慮看看」、「把資料留下來，以後再說」的借口就頻頻出現了。這個時候，你提問的作用關鍵是探詢客戶了解的程度。例如：「對於這一點，您的看法如何呢？」或「那沒關系，您為什麼這樣說呢？」，多問幾個「為什麼」，然後在最棘手理解的環節利用滲透性提問，如「還有呢」等，以獲取更多信息。
至於怎麼問的問題，專業的銷售機構都對此做過很多研究，筆者曾專門研究了諸如spin、pss等專業提問訓練，每個研究體系都站在各自的立場上闡述各自的理論。沒有一定的提問模式，只有一定的提問原則，具體提問還是要根據對象而定。總的來說，有如下需要注意的幾個方面。
第一、 禮節性提問掌控氣氛
在對話的開始，應用禮節性提問表現出對客戶足夠的尊重。例如：「請問先生/小姐您貴姓？」、「可以請教您一個問題嗎？」或「現在和您談話不打擾您吧？」。
第二、 好奇性提問激發興趣
被客戶拒絕最根本的原因在於你沒有引起客戶足夠的興趣，之所以採用提問激發購買興趣，是因為提問給了客戶足夠的想像空間，讓客戶自己感動比你企圖讓客戶感動更有效。典型的好奇性提問如：「你知道為什麼嗎？」、「你想知道我們的服務是如何幫助貴公司提高收入（降低成本/增強效率）的嗎？」等等。
第三、 影響性提問加深客戶的痛苦
客戶遲遲不願意簽單，可能是讓銷售員最頭疼的問題。每天當你去問候客戶具體合作意向的時候，客戶都給了你合作的希望，但卻不給你明確的答復，遇到這樣的客戶情形該如何是好呢？筆者曾做過成千上百次銷售，這樣的客戶遇到的算是最多的一類。每當銷售不利，回到公司自己都會做總結，來探詢有沒有更好的方法來解決這個難題。其實，成交不利的原因往往出在我們太看中結果，而不注重過程。應該說，成交不是一個單獨的行為，它應該是銷售水到渠成的必然環節，而改善成交不利最好的方法不是研究成交本身，而是要探詢你為此做出了哪些准備，是否足夠充分。客戶為什麼感覺有沒有你的產品都無所謂，就是因為你還沒有引起他足夠痛苦。客戶的問題是被你問出來了，但他的傷疤揭示得還不夠，你應該再通過影響性提問讓他進一步認識到問題的嚴重性，讓他不敢怠慢，提高問題需要解決的急迫性。例如：「如果這樣的問題長期維持下去，對你公司的發展有何影響的呢？」、「為什麼這個如此重要呢？」或「您的老闆是如何看待這個問題的呢？」（很多的管理人員都怕由於辦事不利，老闆會怪罪自己）。
第四、 滲透性提問獲取更多信息
喬•庫爾曼是著名美國金牌壽險推銷員，是第一位連任三屆美國百萬圓桌俱樂部主席的推銷員。他成功的秘訣之一就是擅長滲透性提問。如客戶說「你們這個產品的價格太貴了」，他會說「為什麼這樣說呢？」、「還有呢？」、「然後呢？」、「除此之外呢？」提問之後馬上閉嘴，然後讓客戶說，「客戶說得越多他越喜歡你」，這是每個銷售人都應該記住的名句。通常客戶一開始說出的理由不是真正的理由，滲透性提問的好處在於你可以挖掘出更多的潛在信息，更加全面地做出正確地判斷。而通常當你說出「除此之外」的最後一個提問之後，客戶都會沉思一會兒，謹慎地思考之後，說出他為什麼要拒絕或購買的真正原因。
第五、 診斷性提問建立信任
診斷性提問的特徵是以「是不是」、「對不對」、「要不要」或「是……，還是……」等句型發問。例如：銷售電腦產品的，開始可以這樣提問：「您平時是習慣使用台式機，還是筆記本電腦？」銷售員使用這種診斷性的提問，作用很多，可以收集信息，澄清事實真相，驗證結論與推測，縮小討論范圍等等。客戶回答這些問題，只需一兩個詞、字或一個簡單的姿勢如點頭或搖頭等，簡潔、明確，沒有很多的壓力。更為重要的是，這樣診斷性的提問縮小了與客戶的距離，銷售員可以藉由這樣的提問方式展示自身的專業，用好診斷性提問有個前提，就是要作好客戶的資料分析，事先想好提問的內容與順序，以達到一針見血、分析透徹，快速建立信任感的良好效果。但過多使用封閉式提問，會使客戶處於被動的地位，壓抑其自我表達的願望與積極性，產生沉默和壓抑感及被審訊的感覺，所以採用封閉性提問要適度，並和開放性提問結合起來一起使用，效果更佳。
第六、 「重復客戶原話+專業觀點陳述+反問」（三段式）增強說服力
讓客戶說出更多信息，可以拉近你與客戶的距離。但要說服客戶，光給予機會讓客戶高談闊論是遠遠不夠的。客戶之所以願意和你談話，是想讓你給出專業的建設性意見，真正的說服一定要和專業的觀點陳述結合起來進行的。說服往往發生在當客戶提出異議之後，不論客戶提出任何刁難的問題，首先應該認同客戶，最佳的認同方法就是表達出同理心，簡單地重復一遍客戶的原話，如：「李經理，我非常理解您現在的感受，正如您剛才所言……」，掌控好客戶情緒之後，就應該進行你個人的專業陳述，如「根據一般情況而言，這個問題的發生主要是由以下幾個方面引起的，第一…，第二…、第三…」等等。不過，結尾千萬不要忘了「以問結尾」，例如：「您認為如何呢？」，以征詢客戶意見。
第七、 提問後沉默，將壓力拋給對手
提問後該怎麼辦？很多人愛犯的毛病是沉不住氣，或者自問自答。因為在對話過程中，會存在時間上的空隙，而一般人是不能忍受對話進程的中止，他們想方設法要填補對話間的空白，這是一種與生俱來的習慣。頂尖的銷售高手非常注意提問之後的處理，他們努力克服提問後的慣性論述。通常在提問之後，馬上閉口、停頓，眼睛注視客戶，頷首微笑，直到客戶說出他所要聽的信息。在金融巨賈雲集的華爾街，從來就不缺少有關投資銀行面試經歷的傳說，其中最為有名的就是「沉默面試」的故事：你走進屋子，對方一言不發，你說「你好」，對方盯住你看，你說你來面試，他還盯住你看，你開始講一些冒傻氣的笑話，他面無表情，只管搖頭，正在你不知所措的時候，他卻拿起一張報紙，或者更糟糕的是，拿起你的簡歷閱讀起來，據說面試目的是，考察你控制局面的能力。和嚴格的投行面試一樣，銷售的過程其實也是一種控制與反控制的過程，如果你沉不住氣，不掌握對話的主動權，你在一開始就已經輸了。
3、說：說什麼？與如何說？
銷售中的說根據銷售的形式可分為當眾演講、演示說明和面談陳述等三種，前兩種主要依靠專業的演示技能與相關人員、部門配合，而第三種目前是應用最為廣泛的一種銷售說明形式。簡單的說，銷售就是用完整的一段話向客戶介紹自己、介紹自己的產品，配合專業形象、產品展示、引導提問與客戶達成交易。銷售說明主要應用在以下兩個方面：
1） 方案建議
客戶願意花時間與你交談，一定是客戶感到了目前這個階段出現了問題，希望你能給出建議和具體的指導。銷售人員進入公司，都需要熟悉產品和公司，產品培訓和方案內容都經過了系統的知識類培訓，現在在對話的說明中，要解決的問題是為銷售人員建立一個講解建議的思路流程。一般的建議和方案說明流程是按現狀概括、原因診斷、聚焦剖析、解決方案來進行的。那麼，每個階段具體如何說明呢？在現狀概括部分，最好的說明方式就是和客戶保持一致，重復客戶的原話，如「正如您剛才談到的……」，進行概括總結，而且要條理化，如按「第一…，第二…、第三…」的句型說明；在原因診斷方面，你應該展現出你個人的專業或權威感，通常可用「某某權威機構調查表明」或「根據我個人經驗而言，這種現象的產生主要是由於…」等句型；在聚焦剖析階段，應將問題分類、深化，最後總結症狀，例如「總之，您目前面臨最大的問題是如何在短期內改善銷售業績不佳？」；在解決方案階段，對於競爭對手較多的產品，可利用比較說明方法（富蘭克林比較法）來強調自身的優勢。在空白紙上劃一個「t」字，左列標明自己的產品，右列標明對手的產品。然後橫向比較各個功能指標，特別是你在書面寫下這些總結性信息時，能讓客戶感覺到你是代表他把評估寫在紙上。讓他自己看到哪些地方好，哪些地方不好，這種情形可以讓他感覺到你講的有道理。讓客戶做選擇題，比給客戶做是非題效果更好。筆者稱這樣的銷售說明方式為「一張紙、一支筆，走天下」。對於一般性的產品，使用利益陳述-fab法來打動客戶，找出隱藏在產品特徵、優勢背後的利益，企業客戶關心的無非是你的產品能否給他提高收入、降低成本或提高效率，如果你進一步利用產品的特徵和優勢說明你是如何讓客戶的以上利益得到滿足的，獲得訂單的幾率就會大增。
2） 異議處理
銷售對話之中，客戶的異議與銷售員的異議處理是相互的過程。對於異議的說明和說明的方式也是銷售人士關心的話題，總的來說，對於異議處理部分的說明，大致分為如下部分：
第一、認同部分。不論客戶說了什麼話，我們都要認為他是對的。所以，異議的第一步就是要學會認同，常用的認同說明語有「那很好」、「那沒關系」、「你說的很有道理」、「您這個問題提得很好」等；
第二、忽視異議，延後處理的說明。
客戶的異議有真正的異議，也有借口性的異議，客戶有時不過是為炫耀自己的學識，對付這類客戶，通常可用忽視的方法。所謂「忽視」，顧名思義，就是當客戶提出一些反對意見，並不是真的想要獲得解決或討論時，這些意見和眼前的交易扯不上直接的關系，您只要面帶笑容同意他，表示認同與贊美即可。如「您真幽默」！「嗯！真是高見！」或「這個問題我們以後再談，是這樣的…」，接著說下去。客戶在以後時間不再提起，你也不用舊事重提。
第三、舉例證實說明
利用第三方的例子進行說明，更加具有說服力。「第三方」並不僅僅指的是老客戶、或產品使用者，還包括權威的行業分析報告、數據統計等等。當出現客戶懷疑你說明真實性的情況，一般可使用「感覺，覺得，後來」的說明句型，比如「陳先生，我非常理解您現在的感覺，我有個客戶張先生，當他遇到這種情況時候，他一開始也是這樣覺得的，後來經過一段時間的使用……」或「根據alexa權威流量統計報告顯示……」等等。
第四、補償說明
當客戶提出具有事實依據的異議時，您應該承認並欣然接受，而不應該強力否認事實。但記得，你要給客戶一些補償，讓他取得心理的平衡。
例如：客戶：「這件皮大衣的設計、顏色都非常棒，令人耳目一新，可惜皮的品質不是頂好的。」銷售人員：「您真是好眼力，這個皮料的確不是最好的，若選用最好的皮料，價格恐怕要高出現在的五成以上。」要知道，現實世界中沒有一樣十全十美的產品，對於客戶而言，當然要求產品的優點愈多愈好，但真正影響客戶購買與否的關鍵點其實不多，補償法的作用在於能有效地彌補產品本身的弱點。
補償法的運用范圍非常廣泛，不僅僅在對話之中，效果也很有實際。
例如艾維士一句有名的廣告「我們是第二位，因此我們更努力！」這也是一種補償法。
第五、借力使力說明
老闆：「貴企業把太多的錢花在作廣告上，為什麼不把錢省下來，做為進貨的折扣，讓我們的利潤好一些？」
銷售員：「就是因為我們投下大量的廣告費用，客戶才會被吸引到指定地點購買指定品牌，不但能節省您銷售的時間，同時還能順便銷售其它的產品，您的總利潤還是最大的吧！」。
這種方法取自太極拳中的借力使力。澳洲居民的回力棒就是具有這種特性，用力投出後，會反彈回原地。借力使力法用在銷售上的基本做法是當客戶提出某些不購買的異議時，銷售人員能立刻回復說：「這正是我認為您要購買的理由！」也就是銷售人員能立即將客戶的反對意見，直接轉換成為什麼他必須購買的理由。
第六、價值成本說明
先看一個例子
咨詢公司的顧問到一家公司准備簽協議，總經理這樣說，「我不知道為什麼你們公司派了三個顧問師替我們改善庫存及采購系統，兩個月的時間共需要100萬元的費用，相當於每人一個月差不多20萬元了，我都可以……我可以花這個錢請好幾個廠長。」
他認為價格很高，產生了反對意見，顧問怎麼講呢？「報告總經理，根據貴企業提供的每個月的庫存，每個資料，其金額為6000萬，由於生產數量逐年增長，庫存的金額也在逐漸地上升。我們顧問只花兩個星期對貴廠的采購作業流程、生產的流程、現場生產作業的所有狀況做了詳細了解，並制定改善方案，貴公司在半年以後庫存的金額會下降到3000萬，你的利息每年可以下降300萬，你節省的費用足以支付我們顧問的費用。」
總經理說：「話雖不錯，你怎麼能夠保證將庫存降到3000萬呢？」
銷售人員說：「要做到庫存的降低，采購作業方式要改善，交貨期間、交貨品質安排生產作業方式也要調整更改。庫存金額的降低，只是最後顯現的一種結果，因此你要同意簽下這份合同，你每個星期都會收到一份報告，報告上會告訴你我們本星期會完成哪些事項，以及我們上星期完成的狀況，這時您可以監視我的績效，我們會讓您清楚看出您投入的每一分錢都能夠確實得到回報，若您認為不值得，您完全可以中止付款。因此您可以通過評估得出，您支付給本企業的顧問費都是從您省下來的費用中撥出來的，事實上您根本就不需要多支付任何額外的費用，卻能夠達成提升工廠管理品質的目的。總經理，我誠懇地建議您，這的確是值得一試的事情，如果您現在就簽這份協議，我可以安排一個半月以後開始這個項目。
銷售人員進行的就是價值成本說明，也叫做價值成本分析。當你的銷售的確是能夠為客戶改善工作效率、增加收入或者是降低成本時，你就可以選擇「價值成本法」。
以上是論述有關在對話中說明的應用。另外，在說明中，也要特別注意一些具有殺傷力的詞彙轉換，比如將「買」和「賣」換成「擁有」，將「簽定合同」換為「接受服務」或「達成合作」，將「合同」換成「協議」或「表格」；將「但是」換為「同時」或「如果」等等；這些都是銷售人員都應該注意錘煉的細節。