基於顧客滿意的房地產體驗營銷策略探討

『壹』 服務營銷戰略的構建基於顧客滿意的服務營銷戰略

在服務經濟社會,顧客的消費行為日趨成熟,平庸的服務已不能贏得顧客手中的貨幣選票,優質的、讓顧客滿意的服務正成為企業走向成功的一把金鑰匙。現代企業應該將顧客滿意的理念引入整個經營管理的過程中,將顧客滿意策劃的方法運用到服務的全壽命周期中,同時堅持全過程、始終面向顧客、持續改進的原則,構建顧客滿意的服務營銷戰略。 1.進行服務營銷的戰略規劃
服務首先必須成為企業的一項戰略,要站在戰略的高度建立全方位的顧客服務體系。要在了解顧客需求的基礎上,對服務工作的程序、規則提出一個系統化的解決方案,然後對服務提供者進行全面的管理、培訓和激勵,同時結合顧客滿意度和投訴制度等有效的監控手段,達到服務水平的持續改進,以成為企業參與市場競爭的利器。
2.牢固樹立顧客滿意的服務經營理念。
企業在實施顧客滿意的服務營銷戰略時,需要重新明確經營理念,建立令內外顧客都滿意的服務經營理念。這應該成為企業諸多經營觀念的中心,成為指導企業經營行為的總綱。缺乏這一指導,顧客服務戰略就是無本之木、無源之水,不是流於形式就是毫無特色可言。這要求企業從上到下的全體員工都要牢固樹立「顧客至上」的服務經營理念,樹立「使自己服務的對象感到滿意」的服務意識,一切從顧客的利益出發,圍繞顧客的滿意開展各項經營活動。這里的顧客既包括外部顧客又包括內部顧客。
3.建設以顧客為導向的企業服務文化企業必須把顧客置於企業價值和文化的核心,建立以顧客為導向的企業服務文化。要將企業目標與員工的追求聯系起來,充分發揮員工的積極性和創造力,同時以人為本,樹立管理服務化的意識,首先管理者要將被管理者看成自己的顧客,為他們提供最好的服務,促使被管理者自覺踐行使「顧客滿意」的服務經營理念,並滲透到服務工作的每一個細節,真正地時時、事事、處處以顧客為中心來解決實際工作中遇到的問題。另外,企業還應通過各種公關手段宣傳企業的文化理念,讓外部顧客了解、認同企業的價值觀和經營理念。 為了成功地實施服務戰略,有效地開展服務營銷活動,給客戶提供優質而滿意的服務,應對所有的顧客服務活動進行全面系統的安排和有效的管理。
為此,企業必須做好以下幾方面的工作:
1.找准顧客,探求顧客期望。
為了從顧客角度來安排企業的服務活動,保證在服務的每一環節、每一步驟都能增加顧客享受和體驗服務時的價值,企業必須充分識別顧客的需求特徵,這是成功進行服務營銷的前提。為更好地集中企業的營銷資源服務目標市場,首先要進行市場分析,找准顧客,要尋找出對企業有價值、能讓企業盈利的顧客;然後要站在顧客的立場上,使用最直接深入顧客內心的方法,找出顧客對企業提供服務的期望,以准確地選擇服務的具體內容和重點對象,設計出滿足目標市場需求和慾望的服務。
2.站在顧客角度,設計服務流程
與有形產品相比較,服務是一項活動,是一系列的過程,因此,服務產品或顧客服務的全部營銷活動集中表現在服務流程和各個環節上。要使各個環節都能有條不紊地進行,不出差錯或少出差錯,就必須對服務流程進行精心設計。
企業在進行服務流程設計時,可以採用制定服務藍圖的方法。服務藍圖是一種准確地描述服務體系的工具,它藉助於流程圖,將服務提供過程、員工和顧客的角色以及服務的有形證據直觀地展示出來。經過服務藍圖的描述,服務被合理地分解成服務的提供步驟、任務和方法,使服務提供過程中所涉及的人都能客觀地理解和處理它。它提供一個全局的觀點,讓員工把服務視為一個不可分割的系統,並與「我要做什麼」關聯起來,從而在員工中加強以顧客為導向的意識和團隊合作精神。
在服務流程各環節的設計中,企業要站在顧客的角度,考慮顧客的參與程度、需要偏好和特點;為提高服務質量,要制定服務的標准規范,但針對顧客個性化需求,需要服務提供者靈活掌握和變通運用;為提高服務效率,企業要保持精乾的組織結構、科學的分權管理,讓下屬承擔更多的職責,相對獨立地完成他們的任務,讓接近顧客的員工作出決策。
3.把握住關鍵時刻,提高服務質量
「關鍵時刻」是一個重要的服務管理學術語,是顧客對於服務投入大量情感投資時與服務提供人員進行的簡短互動時刻。顧客服務並不是一個連續不斷的真實景象,而是由眾多「關鍵時刻」的真實感覺組成的,「關鍵時刻」存在於顧客購買的時刻、服務台咨詢的時刻、顧客抱怨的時刻,存在於任何與顧客打交道的時刻。大多數人憑借這種「關鍵時刻」的感受來評價一個企業的服務水平和服務質量,企業文化、企業形象、企業信譽也在許許多多的關鍵時刻中形成和顯現。
要把握住關鍵時刻,企業首先要在服務流程中注意對服務接觸點的設計,建立關鍵時刻的服務標准;其次,在與顧客接觸的「關鍵時刻」,把握好一線員工的言行,對員工要進行溝通技巧的培訓,使員工能通過有效的溝通和互動,了解顧客對於服務的期望,也要進行解決問題技巧的培訓,提高員工綜合應變和現場處理問題的能力;再次,要對一線員工充分授權,並在企業內部建立跨部門的合作機制,減少顧客與解決顧客問題的員工之間的層級,促使企業對顧客需求和顧客問題做出迅速反應。
4.處理好顧客投訴,變不滿為滿意
每個重視服務的企業都願為顧客滿意作出積極努力,但對於任何一個企業來說,服務過程的完美無缺是一種理想的境界。研究表明,大約有25%的顧客會產生不同程度的不滿,這時企業要鼓勵不滿的顧客積極向公司投訴,進行服務補救,最終變顧客不滿為滿意。如果顧客不滿卻又不告訴企業,他們可能會直接轉向企業的競爭對手,並傳播對企業不利的信息,嚴重影響企業的形象和口碑。
企業要採取積極措施,掃除顧客投訴障礙,處理好顧客投訴。第一,要鼓勵顧客投訴。企業應該制定明確的產品和服務標准及補救措施,通過顧客能夠接觸到的各種媒體清楚地告訴顧客如何進行投訴及可能獲得什麼結果。第二,方便顧客投訴。企業應盡可能降低顧客投訴的成本,建立方便、省時、省力的信息接收渠道,使顧客投訴變得容易。如可以在產品銷售地點等能夠最大限度接觸目標顧客的地方設立意見箱,或通過免費電話800接受顧客意見,設立網上投訴等。第三,迅速處理顧客投訴。企業要形成完整專業的處理顧客投訴的工作流程,顧客投訴後,要立即做出富有人情味的明確反應,並將信息及時傳遞給解決此問題涉及到的每一個部門和員工。要盡快認清事實,在第一時間處理,並在處理的過程中,及時與顧客進行溝通,回復處理的結果。 要實現外部顧客的滿意,關鍵還在企業內部的基礎管理。提高服務水準的首要條件是:企業要有高素質的員工隊伍來負責為顧客提供服務的工作,這些員工必須具備為顧客服務的意識和責任感,同時應該具備相當水準的專業知識,然後才有可能為終端顧客提供全方位的、滿意的服務。為此,企業要做好以下幾方面的工作:。
1.教育培訓員工,提高員工素質
服務過程中員工是使顧客滿意和忠誠的關鍵人員,企業必須將顧客滿意的經營理念滲透於員工的頭腦中,體現在管理中。要讓企業每一個員工都認識到使顧客滿意是其工作的最高目標。同時要建立企業與員工共同利益點,使員工對企業目標充分理解,這樣員工的責任感就會大大增強,每個部門每個人都會為服務對象提供高質量的服務,為外部顧客滿意創造良好的基礎。
針對服務的特點,企業還要重視對員工從事各項服務工作技能的培訓。企業要將培訓看作是一項長期戰略投資,要設計與企業特點相適應的合理的培訓計劃,將培訓計劃作為系統的一個整體部分。
特別要重視員工溝通技巧與解決問題技巧的培訓,使員工能夠充分了解顧客需求,及時解決顧客問題,最終通過保證工作質量,實現優質服務。
2.重視內部顧客,滿足員工需求
企業要想讓顧客感到滿意,首先必須讓自己的員工感到滿意。當員工感到滿意,就會在與顧客接觸中以極大的熱情投入自己的智力資本,及時發現顧客需求動向,及時提升產品和服務的附加值,緊緊抓住顧客的心,令其滿意。
企業員工同顧客一樣也有其生理及心理的需求,管理者要把員工看作是自己的顧客,通過各種渠道與員工溝通,了解員工的需求,充分滿足員工需求。管理者要從員工的所思所想做起,實實在在做點兒實事。首先,生活上多關心,解決好員工食宿問題;其次,要維護員工的合法權益,如按時發放工資、保證休假等;第三,為員工創造學習的機會,增長員工的才智。另外,還要特別注意滿足員工發揮才能的需要、實現自我價值的需要,通過關心和愛護員工,激發員工的奉獻精神。
3.充分激勵員工,調動員工積極性
企業還要建立完善的激勵體系,通過多種激勵方法,充分調動員工的積極性。常用的激勵因素有:金錢、榮譽、晉升、休假、被尊重、挑戰性的工作、融洽的工作環境等。企業在進行具體激勵時,要因人而異,根據員工的不同需要進行激勵,要堅持公開、公正、適度的原則,提高員工的滿意度。
要建立管理者與員工雙向交流的渠道,讓員工及時了解企業的最新變化和各方面的信息,並真誠地徵求員工的意見和建議,對能提出改善工作進程良好建議的員工給予重獎。同時在服務工作中管理者要善於將特定的權力授予員工,以激發員工的積極性和主動性,創造性地為顧客服務。
4.培養團隊精神,形成合力效應
高質量的服務要求高質量的合作夥伴。一個公司所提供的服務的質量,只有當它的價值鏈上的夥伴都對質量作出承諾、作出努力時,才有保證。因而企業要注意創造團隊合作和團隊精神,使員工為共同的目標一起努力,讓每一個人都成為問題的解決者,形成合力效應,贏得顧客滿意。
打造團隊精神,企業應該做到以下幾點:一是營造相互信任的組織氛圍,增加員工對組織的情感認可;二是建立有效的溝通機制,使個人目標與團隊目標一致,激發團隊成員較強的事業心和責任感;三是逐漸形成團隊自身的行為習慣和行事規范,形成團隊合作良好的風氣和氛圍;四是進行人性化管理,對員工要有關懷、愛心、耐心、善用、信任和尊重。 1.進行顧客滿意度調查,完善服務體系
顧客滿意度調查是用來測量一家企業在滿足或超過顧客購買產品的期望方面所達到的程度的,它可以找出那些與顧客滿意或不滿意直接有關的關鍵因素。對企業而言,顧客滿意度調查的關鍵是要讓顧客有良好的條件與渠道來提出真實意見,使企業知道在哪些方面急需行動,最終使失望的顧客獲得滿意。
企業可以自己或委託專業的調查咨詢公司進行顧客滿意度調查。在調查中要注意以下幾個方面:一是根據本企業提供服務的特殊性,建立合適的調查指標體系,這些指標對顧客是重要的、具有普遍意義的、企業可以控制改進的。二是為避免信息失真,取樣要廣泛而有代表性,如有可能,盡量使用隨機取樣方法,以減少人為因素的影響。三是重點對調研結果進行研究和分析,及時了解顧客滿意戰略實施過程中的「短木條」,以顧客為導向不斷改進產品和服務的質量以期得到顧客滿意和贏得顧客忠誠。
引起顧客不滿的具體原因有兩種:一是企業提供的價值確實低於顧客的期望;二是顧客對企業提供的價值認識不足。由於轉移成本的存在,顧客不會因為有了不滿意而馬上離開。這就為企業進行改進產品、服務、與顧客溝通、修復顧客感覺贏得了轉機。對於第一種情況,企業要提高為顧客提供的價值;第二種情況是要與顧客進行溝通,讓顧客認識到企業所提供價值的份量。
顧客滿意是一個動態的過程,這次交易的滿意並不意味著下一次的交易也滿意;過去的顧客滿意並不意味著將來的顧客滿意。企業要想達到持續的顧客滿意,就要持續、定期地進行顧客滿意度調查和分析,以便了解顧客對企業的期望及滿意程度,持續改進,培養忠誠顧客。
2.實施客戶關系管理,打造忠誠顧客群
企業與顧客保持良好的關系是實施顧客滿意戰略的重要保證。企業可以推行客戶關系管理(CRM)模式,利用先進的顧客資料庫系統收集和積累顧客大量的信息,建立顧客檔案。通過資料庫提供的資料,統計分析出顧客的類型,找出並留住對企業最為有利的一個顧客群體。企業要在已有業務的基礎上,加強與顧客的交流與溝通,針對顧客需求適時動態調整企業行為,進行服務創新,開發多樣化的增值服務。最終企業可以通過與每一位顧客進行一對一的溝通,明確把握每一位顧客的需求,以最人性化、個性化的服務達到顧客滿意與忠誠。
總之,現代企業開展服務營銷,必須始於顧客的需求,終於顧客的滿意,形成一個閉環的持續改進與創新體系。只有做到了解顧客的需要,並以最有效的途徑滿足和超越顧客的期望,才能獲得長久的競爭優勢。 一、供電企業實施服務營銷戰略的必要性
隨著電力體制改革的進一步深化,發電側電力市場已經形成,電力銷售正由賣方市場向買方市場轉變,越來越多的供電企業已經意識到要從生死存亡的高度來認識服務營銷的問題。優質服務不但對於改善企業形象有巨大的促進作用,更是供電企業生存和長遠發展的必然要求,要在當今高度競爭的環境中立於不敗之地,實施服務營銷戰略勢在必行。
1、實施服務營銷戰略是供電企業提高核心競爭力的必然趨勢
企業核心競爭力是指企業獨具的支撐企業過去、現在和未來競爭優勢的核心能力。如何贏得核心競爭力,是企業直面競爭而必須思考的問題。當價格、品質甚至廣告等手段被普遍採用後,服務則成為了企業提高競爭力的一個重要手段。當前,世界優秀的企業都號稱是服務型企業,並把為客戶提供卓越優質的服務作為企業的發展戰略。供電企業也不例外,必須用快捷化、保障化、簡便化、多樣化的服務來贏得市場,贏得客戶,從而提高核心競爭力。
長期以來,電力供應屬於壟斷經營,電力屬短缺商品,總體上表現為供不應求,「皇帝女兒不愁嫁」,供電企業面對的是一個由自己主導的賣方市場,客戶需求主導和市場調節所起的作用甚微。作為電力體制改革一項重要內容的「廠網分開」實施以後,供電企業從發電企業購電,所提供的只是電力傳輸與售電服務。客戶購電,一是購買電能,二是購買服務,對客戶而言,供電企業的服務水平取決於電能質量、搶修質量、抄表收費及時性和准確性等指標。供電領域一旦引入競爭機制,客戶選擇從哪家供電企業購電,主要考慮的因素就是供電企業的服務水平。如果客戶直接從發電企業購電,那麼供電企業就只是提供過網服務,服務的性質將更為突出。另外,隨著科技的發展和市場准入的放開,太陽能、燃氣、風能等替代能源有可能以新的競爭方式進入市場,擠占電力能源的份額,從而導致能源市場競爭加劇。因此,供電企業選擇服務營銷的經營戰略,既是市場經濟客觀規律的內在要求,也是提高企業核心競爭力的必然趨勢。
2、實施服務營銷戰略是供電企業實現可持續發展的關鍵所在
供電企業是向社會提高普遍性服務的企業,肩負著為國民經濟發展和全社會各行各業電力客戶提供優質產品和服務的重要任務。在我國構建社會主義和諧社會的進程中,身為公共性、基礎性行業的供電企業責無旁貸,應該承擔起職責賦予的經濟責任、政治責任和社會責任。因此,供電企業實施服務營銷戰略,做好供電優質服務工作,塑造和樹立供電企業的良好形象,既是促進企業提高效率和效益、發揚電力行業優良傳統的需要,也是維護廣大人民群眾根本利益、適應新時期經濟社會發展要求、實現可持續發展目標的關鍵所在。
為了滿足社會日益增長的用電需求,實現供電企業發展壯大的戰略目標,供電企業實施服務營銷戰略就能源電力必須堅持科學發展觀,堅持以人為本,以客戶為中心的服務經營理念,不斷完善服務手段,豐富服務內容,拓展服務領域,提高服務水平,在提高客戶滿意度和社會美譽度的同時塑造和提升企業的社會形象,從而開拓企業、客戶和社會多方共贏的良好局面。供電企業的良好社會形象,將日益發揮其無形資產的潛在價值,為企業全面提高可持續發展能力、實現跨越式發展開創廣闊的空間。
二、供電企業服務營銷工作存在的問題
由於供電企業過去長期處於高度集中、壟斷經營的計劃經濟模式中,不可避免地形成了傳統的思維與經營定勢,對企業實施營銷服務戰略造成了一定的障礙。
1、行業內部缺乏競爭動力
在傳統用電管理體制下,電力銷售工作處於被動狀態,主要是等客戶上門並實行計劃供應。因此,供電企業習慣以壟斷者身份自居,很少意識到要主動參與競爭。相當一部分員工缺乏市場競爭意識,安於現狀,墨守陳規,不能根據發展形勢主動地提高自身技術能力和業務素質。
2、員工服務意識薄弱
由於長期的行政性管理和壟斷性地位,直接導致供電企業員工有不同程度的行業優越感「,電老大」「、皇帝女兒不愁嫁」的陳舊觀念仍未消除,服務意識淡薄,沒有樹立以客戶為先、為客戶服務的理念,難以真正達到「以客戶為中心,一切從客戶需求出發,為客戶提供安全、方便、快捷、高效的優質服務」這一要求。
3、缺乏以服務營銷為中心的企業運作機制
在原有的計劃供應體制下,供電企業的運作機制是基於安全生產為中心的,這種機制有其合理性的一面,但在新形勢下日益顯現出一些問題,那就是沒有充分考慮用電客戶的需求,不太重視優質服務與市場營銷之間的關系。
4、服務形象亟待改善
受過去「重發、輕供、不管用」的影響,供電企業對客戶服務方面的技術創新不夠重視,制度規范不夠健全,導致目前供電企業的服務手段仍然比較落後,服務人員對待客戶態度生硬,話難聽、臉難看,工作不負責任、不主動、不熱情,供電服務「四到戶」率不高,報裝難、報修難、供電質量差、服務質量差等現象時有發生,這些都影響了供電企業的社會公眾形象。
三、供電企業實施服務營銷戰略的對策
當前,供電企業已經對服務營銷的重要性有了充分的認識,並對如何實施服務營銷戰略進行了積極的思考和探索。
1、制定服務營銷的戰略目標
服務營銷就是要在營銷中想客戶所想,為客戶提供方便、快捷、優質的服務,籍此提高企業信譽,增強企業競爭力。企業的戰略定位,決定了企業的價值觀、長短期目標以及經營方式。以服務營銷作為供電企業的戰略定位,意味著供電企業今後的經營管理方向,甚至員工個人的發展方向都要圍繞服務營銷這一中心內容,有助於建立起以服務營銷為中心的企業運作機制,在企業內部形成自上而下都樹立起競爭和效益的觀念,提高全員服務營銷意識。2002年電力體制改革後成立的中國南方電網公司,充分意識到服務營銷對於區域性大電網經營管理的重要性,在成立之初就明確了「兩型兩化」的戰略總體目標,即打造「經營型、服務型、一體化、現代化」的國內領先、國際著名企業,並制定了「優質、方便、規范、快捷」的服務方針,這不僅明確了企業「以客戶為中心」「,以優質服務為重點」的經營管理模式,更為供電企業的長遠發展確立了最為重要的指導性方向。
2、提供優質的電能產品
質量是企業的生命,優質的電能產品,是供電企業實現服務營銷戰略的物質基礎。電壓、頻率的穩定率和合格率是衡量電能質量的重要指標,為實現向客戶提供安全、穩定、高效、優質的電能產品的目標,供電企業一方面要加快城鄉電網建設和改造步伐,完善電網結構,確保電網安全、可靠、穩定運行,保證電壓合格率,另一方面要優化停電檢修管理,提高檢修施工效率,加快故障搶修速度，壓減電時間和停電次數,切實提高供電可靠率。
3、規范營業窗口建設
供電企業的營業場所直接面向客戶服務,不但提供辦理業務、咨詢服務的功能,而且是企業的「門面」,是傳播企業形象的重要窗日。供電企業要加快營業窗口規范化建設和改造工作,制定供電營業規范化服務標准,對一些不符合要求的營業窗口進行整治和改造,添加人性化服務設施,例如在營業大廳增設有利於休閑放鬆的設施、播放有趣的電視短片、在等候區拜訪小糖果、播放背景音樂等方式,緩解客戶等候或投訴的緊張情緒,主動拉近與客戶間的距離,進一步優化服務環境。
4、優化服務流程
針對實際情況的變化,刪除不必要的辦事環節,簡化和規范業務辦理流程,增強服務流程的合理性和科學性,盡量減少客戶辦理業務的手續和時間,提高辦事效率。
為客戶提供更加方便、快捷的服務,正是服務營銷所追求的目標。
5、提供多元化的創新服務
供電企業應不斷創新營銷服務手段,增強服務功能,拓寬服務渠道,為客戶提供個性化、多元化的增值服務。
服務創新的實現離不開高科技的投入,供電企業要善於運用網路技術,加大銀電實時聯網等收費系統的開發和應用力度,提高電力營銷和客戶服務的技術水平,逐步實現網上查詢、網上業擴報裝、網上付費等基於網際網路的新型服務方式,建設供電企業信息門戶系統,構建電力多媒體綜合客戶服務平台,為電力營銷服務提供科學決策的依據,向客戶展示一流企業的現代風貌。
6、打造高素質的服務營銷隊伍
供電企業是社會性公共服務行業,其員工的服務態度、服務方式和服務水平,代表著企業的服務質量,是企業形象的直接體現。因此,培養一支作風正、素質高、業務精的員工隊伍,是服務營銷得以持續改進的根本保證。員工培訓是一項常抓不懈的任務,培訓的目標是要端正服務態度、增強市場意識、服務意識和競爭意識、強化知識結構,提高營銷服務技能、全面提高人員素質。
7、建立健全社會監督機制
建立健全監督機制,自覺接受政府的監管和客戶的監督,不斷提高服務質量和服務水平,既是社會和群眾的普遍要求,也是供電企業自身發展的需要。面對供電服務的熱點、難點問題,如供電質量、服務時間、搶修時限等群眾關心的問題,要堅持「高標准、嚴要求,實事求是、與時俱進」原則,全面推行供電服務承諾,做到有諾必踐,將承諾內容落實到具體的服務行動中,以兌現承諾來贏得客戶的信任。積極開展「服務滿意度」調查工作,通過電力客戶服務熱線「95598」回訪、網站調查、隨機走訪、扮演神秘客戶、派發意見徵集卡、召開客戶意見咨詢會等多種方式,多角度收集不同社會階層群體對供電服務的意見和建議,據此制定有針對性的改進措施,不斷改善服務質量。
8、創建卓越服務品牌
品牌服務是企業巨大的潛在資產,是能夠較好地體現企業服務理念和企業形象,並具有企業特色的服務。
通過創建卓越服務品牌,不僅能夠增加員工的自豪感和責任感,發揮員工的積極主動性,增強企業的凝聚力,還可以培育消費者的忠誠度和美譽度,提高供電企業服務形象,使企業得到社會公眾的廣泛認可、肯定、理解和支持。如:南方電網的「萬家燈火、南網情深」服務活動、山東電力的「彩虹服務」、福建電力的「雙滿意」工程、廣州供電的「青年志願者進社區」、「大客戶經理制」等服務,都是具有企業特色的品牌服務,對提升企業的知名度和社會形象發揮了不可低估的作用。
服務無止境,供電企業實施營銷服務戰略是一項永無止境的事業,需要不斷地探索、研究和實踐。有了先進的理念和正確的策略,供電企業就一定能夠開拓服務營銷的嶄新局面,為廣大客戶提供優質、方便、規范、快捷的供電服務,為企業的可持續發展增添動力,為國民經濟的發展和人民生活水平的提高作出新的貢獻。

『貳』 顧客滿意與營銷策略的制定有什麼關系寫論文要用，麻煩詳細些！謝謝各位高人！

顧客滿意的測量現已成為評價營銷績效的一項手段。為了使顧客達到更高的滿意度測量值，營銷策劃一般分為三個階段及一個補充：一、售前策劃，包括顧客要求的識別及確認，要滿足顧客，必須識別出顧客明示的、隱含的或必須的法定要求。包括售前培訓、功能介紹、技術研討等內容及相關的廣告策略。（自己再展開寫）二、售中的質量承諾和交期承諾，包括一些合同內容的評審和溝通、產品防護及資質要求，以及相關的品牌戰略。三。售後，質量保證協議、配件供給、服務時效約定等等，要在售後服務上做足文章，如售後回訪、滿意度測量等等

『叄』 哪位大神能快點給我點有價值的參考文獻或網站嗎

參考文獻到知網去查什麼文獻都有，萬方和清華同方也可以！

『肆』 房地產體驗營銷的方式有哪些

體驗式營銷如下幾種方式，可以做到讓顧客在體驗中消費，在消費中享受！
第一：現場包裝，包括圍牆、售樓部以及樓梯本身，這是一個基本的概念，到今天為止，大部分公司都注意到了現場營銷氛圍的營造，只是每一個細節的多少問題，如銷售中心設置兒童游樂城，這是一個細節，因為很多帶小孩看房的顧客，那麼你如何讓顧客在看房的時候不受到小孩子的干擾，這是企業細節服務的一個表現，在消費者心目中，你連這個問題的考慮到了，肯定對你的印象品牌加分！售樓部的設置現在更加多樣化，比如咖啡廳，比如音樂茶座，比如VIP貴賓室，或者說電影展示中心等；
再比如在如圍牆到底做多高？用什麼樣的材質體現？有用純粹巨幅廣告做圍牆的，也有隻是將工地的圍牆做噴繪，還有根據產品的調性，來專門設置圍牆，體現未來小區高雅氣質的，如何做沒有定論，關鍵是你怎麼結合你公司的以及項目的狀態，結合現場，用體驗式營銷的思想來做這些工作！
第二：設置產品的展示區；產品展示的目的在於給顧客一個真實產品的感官，包括所用品牌的內涵！在工地專門設置區域，也可以在售樓中心設置單獨的展示空間，這種空間用來給外行的顧客，比如未來房間的窗戶細節是一個什麼具體的做法？弱電系統包括對講，監控，紅外對射等整套系統，讓顧客在買房之前就有一個具體的認識，再比如你工地的粉刷層次，保溫做法等等，都可以在產品的展示區進行展示，我們如果有足夠的自信，可以讓顧客將展示區的做法留存，拍照；給顧客承諾未來的房子一定是這樣施工的，質量可以保證，住進去是一種享受！這樣的展示和承諾是公司品牌建立的一個過程，同時也是提升顧客感知價值的一個有效做法！
第三：樣板園林和樣板房的啟用，這兩樣也是非常常見的做法，
第四：結合樓盤定位的各種活動，確定樓盤的品牌形象！從而促進銷售，作為體驗，你必須有一個主題，你樓盤定位的主題用體驗讓顧客產生認知，比你用蒼白的廣告來宣傳要有用得多！
當然還有很多，比如房屋試住體驗中心，這是一項創新，就是顧客先入住，後付款，不滿意就退房？呵呵，八仙過海各顯神通！
以上是一種氛圍的營造，就是要讓顧客在這些體驗中，感受到我們產品的品質感，感受到價值的提升，從而加速顧客荷爾蒙的循環，讓他們心甘情願來消費我們的產品。最重要的是一種服務，就是以客戶為中心的服務，所有體驗營銷的核心要點是提供顧客滿意的，超值的服務，甚至讓顧客驚喜的服務，因為情感的傳遞是通過人來進行的，顧客的感知需要人這種媒介來進行擴大或者深刻！

『伍』 房地產營銷策略研究參考文獻，需要是最近幾年的。。。

[1]王艷梅;宏觀調控背景下房地產企業營銷策略創新[J].商業時代,2010,No.497(22):121-122.
摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力,中央近期連打房地產市場調控"組合拳"開始了新一輪樓市調控。對於房地產開發企業來講,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻,房地產企業要想抓住機遇,迎接挑戰,必須樹立現代的營銷觀念,創新房地產營銷策略,使企業在激烈的市場競爭中立足。
[2]趙瑾;淺析我國中小房地產企業品牌價格評價及品牌營銷策略[J].中國外資,2011,No.254(23):60+62.
摘要：近20年以來,我國房地產開發企業多是採用粗放型的發展方式,特別是一些中小房地產企業,更是只重視短期利益,品牌意識淡薄。而2010年以來,國家政策面不斷加大房地產市場的調控力度,房地產開發企業紛紛進入了"冬季",如何在政策面趨緊的背景下,中小房地產企業如何實現快速可持續的發展,這將是我國中小房地產商未來幾年需要面對的問題。本文對我國中小房地產企業的品牌價格評價及相關營銷策略進行深入研究,希望本文的研究可以為我國房地市場健康、快速的發展做出貢獻。
[3]戴春山;基於顧客滿意的房地產體驗營銷策略探討[J].商業時代,2011,No.545(34):35-36.
摘要：顧客滿意是顧客在消費後感受到滿足的一種心理體驗。房地產的體驗營銷是將消費者購房的全過程體驗作為整體,站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯等角度,重新設計房地產項目,為消費者創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售。為此,房地產商要對房地產體驗營銷策略進行精心策劃,為客戶創造全方位的體驗。通過房地產體驗營銷來打動購房者,引起情感上的共鳴,提高消費者的滿意度,從而達到迅速銷售的目的。
[4]孟德勝;淺談房地產營銷策略及創新[J].內蒙古科技與經濟,2011,No.247(21):30-31.
摘要：對房地產營銷策略、銷售方式、存在的問題及營銷策略的創新等進行了闡述,並提出了具體營銷策略,即:在整個銷售過程中貫穿以人為本的原則,讓房地產的開發銷售真正建立在市場的需求、消費者的需求之上,只有這樣,才能創出品牌,在競爭中立於不敗之地。
[5]徐瑞琳;我國房地產營銷策略分析[J].企業導報,2011,No.202(18):108-109.
摘要：隨著我國房地產業不斷高速發展,我國房地產市場已出現由賣方市場向買方市場過度的趨勢。面對市場變化,如何迎合消費者的口味,吸引更多消費者成為各房地產企業在激烈的市場競爭中亟需解決的問題。因此,房地產商不得不研究市場規律,重視營銷問題,把營銷管理上升到企業發展的戰略高度,以滿足消費者需求為目的制定營銷策略。
[6]李德雲;房地產六大營銷策略探討[J].現代營銷(學苑版),2011,No.83(11):75.
摘要：市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。在新形勢下,隨著市場的成熟,制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題,我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰,房地產營銷策略的發展說明,為了贏得市場競爭,需要進行營銷策略的創新。
[7]田碩;楊舜宇;劉鵬;女性消費心理與房地產營銷策略研究[J].中國商貿,2010,No.487(26):23-24.
摘要：在我國,女性消費心理隨著社會的發展而發生了重大變化,呈現了新的特徵。同時,女性消費者已經成為市場中的主角,在購買活動中起著特殊作用。她們不僅掌管了城市家庭日常支出的話語權,甚至超越男性成為房屋、汽車等家庭大額消費支出的主導者。因此,研究女性消費心理特徵對於房地產企業有著重大意義。本文就女性消費心理與房地產營銷策略談談自己的看法。
[8]戴慶春;盧毅;基於顧客價值的房地產營銷策略研究[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2010,No.138(23):101-103.
摘要：根據菲利普·科特勒的顧客讓渡價值理論,結合我國房地產產品的特點,分析了房地產顧客價值的構成。認為在市場競爭日趨激烈的形勢下,房地產企業需要努力提升"顧客讓渡價值"。就企業如何實現"顧客讓渡價值"最大化提出了建議。
[9]崔銀香;關於我國當前房地產企業市場營銷策略的討論[J].經營管理者,2010,(23):132.
摘要：本文分析了當前我國房地產企業在市場營銷中存在的問題,總結了新形勢下房地產市場營銷所面對的市場環境特徵,並據此提出了房地產企業加強市場營銷的對策措施。
[10]於曉菲;劉章美;「後危機時代」房地產新政對消費者行為的影響分析——兼論房地產企業營銷策略調整[J].特區經濟,2011,No.265(02):292-293.
摘要：2009年第四季度,中國經濟企穩回升,步入"後危機時代"。房地產行業在我國經濟回暖過程中功不可沒。但投機需求抬頭引致過高房價引發了去年4月份房地產新政的出台。本文旨在立足新形勢,通過對消費者構成變化及其行為特點的透徹分析,提出新形勢下房地產企業的營銷策略調整方向,為房地產企業持續發展提供動力。
[11]王瑞玲;宋春葉;房地產項目營銷策略研究——以重慶某房地產項目為例[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2011,No.140(01):95-97.
摘要：房地產營銷策劃對房地產項目的銷售起導向作用,要結合所在樓盤,進行市場分析,制定營銷策略來擴大房地產的有效市場,保證銷售目標的實現。房地產營銷策略涉及多個方面,以重慶某房地產項目為例,研究了具體的營銷推廣策略。
[12]蔣栩濤;二、三線城市房地產營銷策略研究[J].現代經濟信息,2011,No.312(02):87.
摘要：二、三線城市的經濟水平、消費觀念、生活習性等與一線城市有著本質的區別,其營銷策略、推廣方式等自然也大相徑庭。根據本人多年的市場運作經驗,以及在眾多城市的實戰體會,現就二、三線城市房地產營銷策略淺談一些個人體會。
[13]胡樹紅;淺談房地產營銷策略及創新[J].上海房地,2011,No.289(02):49-50.
摘要：<正>樓市新政的影響已經逐漸顯現出來。縱觀近期樓市,部分開發商適當調整了開盤價格,有的採用了打折促銷的方式來吸引購房者。房地產企業要想抓住機遇,必須樹立現代的營銷觀念,掌握現代的營銷技術,營銷策略創新勢在必行。
[14]元雲麗;李公正;淺談老年房地產項目的營銷策略[J].經營管理者,2011,(03):65-66.
摘要：面對我國進入老齡化社會,老年人生活問題已越來越被社會所關注,國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發。十七大《報告》在"加快推進以改善民生為重點的社會建設"中強調要"加強老齡工作"。政府、社會都在積極支持探索、創新多元化的城市養老模式,解決在創新養老模式中所遇到的各種問題,為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。日前國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人,尤其是老年人養老與生活方面,並鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。本文有針對性地對老年地產開發中的營銷問題進行了研究。
[15]李玉良;對不同特徵房地產的營銷策略分析[J].中國市場,2011,No.621(10):87-88.
摘要：每個房地產都有其自身的特徵,不同區位、不同建築特色的房地產價位也不盡相同。房地產企業在投資選址、開發以及營銷階段需要考慮房地產特徵的影響。本文從影響房地產價格的因素著手,提出借勢營銷的策略;具有不同特徵的房地產可以結合自身特有的優勢,採用對比宣傳等手段,進行相關房地產營銷。
[16]孫唯淞;萬科房地產多品牌營銷策略研究[J].經營管理者,2011,(05):195.
摘要：<正>一、萬科多品牌營銷策略作為中國房地產業的領導者,萬科早在2001年就開始和國際著名的4A級廣告公司Greyworldwide(精信廣告)合作,制定萬科的品牌戰
[17]隋平;房地產市場營銷策略研究[J].經營管理者,2011,(05):196.
摘要：<正>伴隨著全球性金融危機的爆發,對房地產業發展較快較早的城市來說,影響較大。很多中小型的建築企業都因為企業資金實力差,技術水平低等原因受金融危機的影響較大,紛紛倒閉。房地產業已經成為
[18]韓結;淺析國家宏觀調控下房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2011,No.314(04):12+14.
摘要：我國的房地產市場經過了20多年的發展,已成為我國經濟的支柱產業。但是鑒於目前我國房地產市場中的諸多過熱現象,國家採取了相應的宏觀調控辦法,通過政策手段,控制了房地產項目運作中最基本的土地和資金,並通過房產稅收等形式,抑制了房地產市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調控下房地產營銷的新形勢和房地產營銷面臨的問題,並淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。
[19]楊曉梅;淺議如何制定房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2011,No.316(06):100.
摘要：市場營銷是房地產企業經營和運作的生命線。因此為了保障企業健康發展,就要制定科學、合理的營銷策略。
[20]劉飛;朱澤宇;淺析海南旅遊房地產營銷策略[J].China's Foreign Trade,2011,No.499(06):94.
摘要：海南旅遊房地產近年來快速發展,在擴大內需、促進就業和拉動經濟發展等諸多方面都起了重要作用。這是由於海南特殊的資源環境、市場價格、和旅遊市場發達等諸多優勢使然。但是海南經濟相對落後、基礎設施不足和專業人才缺乏等劣勢問題,也在制約可持續發展。海南要健康穩定發展旅遊房地產業,就要揚長避短,注意籌劃規劃,加快人才隊伍建設,健全法律約束機制,加速基礎配套設施建設,積極創新,提高核心競爭力。
[21]丁紀平;房地產項目的市場定位和營銷策略研究[J].中小企業管理與科技(上旬刊),2011,No.286(05):62.
摘要：在市場競爭日趨激烈的今天,成功的關鍵在於企業的產品市場定位是否准確,營銷策略是否實用有效。作為房地產開發企業,項目的市場定位和營銷策略,簡單地說即開發商想生產什麼樣的產品?賣給誰?怎樣盡快賣出等。本文就房地產項目市場定位的內容、基本原則、存在問題及原因等方面探討了對房地產項目定位和市場營銷策略的問題。
[22]李耀煒;張利霞;房地產中介網路服務營銷策略[J].合作經濟與科技,2011,No.419(12):76-77.
摘要：改革開放以來,中國整體社會經濟的發展有了巨大變化,房地產也隨之在調整。作為一個新興產業,房地產中介在國民經濟中的作用越來越突出。本文就是從房地產中介、競爭狀況等幾個方面進行分析,對企業內部管理、房地產市場營銷提出自己的看法,可以有效地幫助房地產中介網路發展,從而帶動經濟的發展。
[23]朱益新;淺析無錫金科房地產品牌營銷策略[J].市場論壇,2011,No.85(04):66-67.
摘要：品牌作為企業的一種無形資產,不僅成為企業競爭的核心內容和手段,而且也成為贏得顧客忠誠以及企業求得長期生存與發展的關鍵。文章通過對無錫金科房地產公司的品牌營銷實施進行分析,提出了對其品牌營銷的一些改進建議。
[24]王惠;試論宏觀調控背景下房地產企業營銷策略[J].經濟師,2011,No.265(03):276+279.
摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力,中央近期連打房地產市場調控"組合拳",開始了新一輪樓市調控。對於房地產開發企業來講,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻,房地產企業要想抓住機遇,迎接挑戰,必須樹立現代的營銷觀念,創新房地產營銷策略,使企業在激烈的市場競爭中立足。
[25]曾春水;提升房地產企業核心競爭力的4V營銷策略構建[J].企業經濟,2011,v.30;No.368(04):159-161.
摘要：在樓市調控愈來愈嚴厲、行業競爭愈來愈激烈的市場背景下,房地產企業能否在競爭中佔有一席之地,關鍵看其是否具有核心競爭能力。本文基於房地產企業核心競爭力的提升,從四個方面簡述了4V營銷策略的構建:一是實施差異化的營銷;二是強化產品功能的彈性;三是增加產品的附加價值;四是促使顧客與企業產生共鳴。
[26]袁珂;房地產廣告的營銷策略[J].新聞愛好者,2011,No.381(09):74-75.
摘要：隨著開發商到處跑馬圈地,無論是消費者的自住還是投資,巨大的市場需求讓房地產在近幾年飛速發展。房地產廣告在此扮演了舉足輕重的角色,在房地產開發的各個階段,廣告的身影無處不在,市中心、廣場、公交車、報紙、電視、廣播、網路等,凡是有人群的地方,皆活躍著房地產廣告。房地產行業也尤其重視廣告營銷策略,在整個房地產開發預算中,廣告營銷預算必須佔有一定的份額。同樣在預售期、開盤期、持續銷售期、尾盤期,開發商不斷調整自身的廣告策略,在保證良性運作的前提下,最大化地促進銷售。
[27]袁珂;房地產營銷策略研究[J].新聞愛好者,2011,No.383(11):115-116.
摘要：<正>近十年來,房地產經濟經歷了長足的發展。從20世紀80年代的筒子樓到現代的薄板建築、花園洋房、SOHO建築、LOFT建築等形式,再到綠色、科技、環保、低密度的別墅院落,無論是戶型設計還是營銷手段,都在不斷創新。目前的房地產市場,為了取得更大的經濟效益,營銷策略不斷變化翻
[28]何佩;房地產市場營銷策略及其應用[J].經營管理者,2011,(10):161.
摘要：從當前我國房地產市場營銷的現狀出發,可以發掘出存在的主要問題,通過分析房地產市場營銷策略的主要內容和作用,並且研究了房地產市場營銷策略的創新發展,可以更好地指導房地產市場營銷。
[29]嚴琳;基於消費者購房心理的房地產體驗營銷策略研究[J].商業時代,2011,No.524(13):30-32.
摘要：我國房地產行業已經進入到以消費者為主的理性消費時代,傳統的戰略優勢已不能適應變化的競爭環境和顧客需求。地產商必須引入能夠提升產品附加價值、滿足顧客精神需求的新型營銷模式——體驗營銷。本文以消費者購房時呈現的心理特點為基礎,對房地產行業實施體驗營銷策略進行了探討,按照體驗營銷的"5Es"組合策略,地產商在實施體驗營銷策略時要做好五個環節,希望能為房地產營銷提供借鑒。
[30]徐麗蓉;新形勢下房地產營銷策略研究[J].湖南社會科學,2011,No.145(03):129-131.
摘要：我國房地產營銷中存在著市場定位不合理、營銷方式過度依賴傳統廣告、缺少品牌意識和亂打概念牌等問題。因此,新形勢下,必須准確定位市場、實施多種營銷手段提升廣告品質、實施品牌營銷、充實文化營銷內涵,從而推動房地產業健康、穩定發展。
[31]楊光宇;淺析房地產營銷策略——以中山市房地產市場為例[J].成功(教育),2011,No.169(09):288-289.
摘要：<正>一、引言房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物,市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮,還有助於將計劃中的房地產開發建設方案變成現實,使
[32]倪維棟;我國房地產市場營銷策略走向的初探[J].現代商業,2011,No.250(21):60.
摘要：目前,伴隨著房地產的理性化發展、房地產市場的激烈化競爭,以及土地資源稀缺、住房需求下降、房產價格持續上漲、住宅空置率升高等新形勢。如何創新房地產營銷策略,才能保證出奇制勝,脫穎而出,提升顧客滿意度,在准確定位的基礎上進行差異化戰略,實施全面質量營銷模式勢在必行。
[33]呂順來;新疆房地產企業營銷策略研究[J].現代商業,2011,No.253(24):54+53.
摘要：與其他商品銷售不同,房地產企業營銷是一項復雜且系統的工程,關繫到房地產企業的健康發展。本文首先介紹了房地產幾大典型營銷策略;其次歸納了當前新疆房地產企業營銷中存在的問題;最後提出相應的解決對策。
[34]張程;淺議房地產體驗營銷策略[J].科技風,2010,No.162(24):98+102.
摘要：隨著我國房地產市場進入以消費者為主體的理性消費時代,房地產營銷的重心逐漸由"以產品為中心"向"以消費者為中心"轉移。於是,領悟顧客感性行為,增強顧客感官體驗,提升產品附加價值,滿足顧客精神需求的營銷模式體驗式營銷開始在房地產營銷中得到應用。本文從體驗營銷的涵義入手,分析了體驗營銷對房地產消費行為的主要作用,並探討幾種實用有效的房地產體驗營銷策略。
[35]范陳琦;新時期房地產企業營銷策略研究[J].China's Foreign Trade,2011,No.511(18):128.
摘要：隨著我國房地產政策法規的逐步完善,和一系列房價限價政策的出台,房地產企業面臨銀根收緊,投資性購房者減少,住宅空置率不斷升高和一線城市房價下行的多重壓力。因此房地產企業把握住營銷策略發展趨勢,適時調整其營銷策略勢在必行。
[36]鄧靜;社會系統論與房地產營銷策略初探[J].社科與經濟信息,2002,No.355(10):97-99.
摘要：<正> 社會系統論在營銷學中已經得到了比較廣泛的運用,然而,近年來,真正從系統論角度來考察並研究房地產營銷策略的文章並不多見。筆者認為,房地產營銷涉及許多方面的問題,通過社會系統論對營銷策略加以仔細思考和分析,有助於我們從宏觀和微觀兩個方面把握消費者的心理,推動整個房地產營銷事業的發展。
[37]張聞;基於可持續發展背景的長沙市房地產綠色營銷策略探析[J].商業文化(上半月),2011,No.192(11):228-229.
摘要：進入21世紀以來,隨著我國住房制度改革的不斷深化以及房地產業的迅猛發展,長沙房地產業經歷了一個從無到有、不斷壯大的發展歷程。與此同時,可持續發展理念和綠色消費觀念正作為一種新型發展觀念和新型消費觀念席捲全球,在這種背景下,長沙房地產企業要想在現有的基礎上求的更好的健康持續發展,就必須學會與時俱進實行綠色營銷戰略,走可持續發展之路,這不僅對全社會的可持續發展具有重要意義,更對長沙市房地產企業自身的健康長遠發展具有現實意義。本文中筆者針對當前長沙市房地產企業的發展現狀,就長沙市房地產企業綠色營銷中存在問題進行研究,並就此提出一些長沙市房地產基於可持續發展的綠色營銷策略,旨在為長沙市房地產企業的發展出謀獻策。
[38]李庚;宏觀調控下中小城市房地產的營銷策略[J].經濟導刊,2011,No.156(07):56-57.
摘要：<正>近年來,由於中央出台限購令等樓市調控政策,而且調控力度不斷加大,使房地產市場的投機性需求得到有效抑制。房價上漲的勢頭受到進一步抑制。盡管如此,有關專業人士仍然認為中央還會加強房地產調控力度,同時房地產政策變化也難以估計。針對目前形勢,房地產商應當採取怎麼樣的營銷策略,方能出奇制勝、佔領市場呢?市場競爭的加劇,如果房產商單純依靠廣告、促銷等手段推銷樓盤,已不再適應當前市場的發展,而品牌、文化、誠信、環保營銷等逐漸成為決定項目成敗關鍵因素。
[39]唐吉雄;小城市房地產營銷策略探討[J].消費導刊,2010,(02):4.
摘要：通過對小城市房地產市場進行分析,探討小城市房地產營銷策略可採取的措施。
[40]陳姿翰;綠色元素在房地產企業營銷策略中應用[J].現代營銷(學苑版),2010,No.63(03):88-89.
摘要：企業開展綠色營銷是社會和企業的雙贏之舉,有利於可持續發展戰略的實現。筆者從開發綠色住宅、選擇綠色渠道、開展綠色促銷三方面探討了綠色元素在房地產企業營銷策略中應用。
[41]胡娟;我國房地產品牌營銷策略[J].企業導報,2010,No.165(03):141-142.
摘要：面對日益激烈的市場競爭,房地產業已進入了品牌競爭時代。對房地產業發展狀況作基本回顧後,研究並提出了新的市場環境下房地產的品牌營銷策略,以期對房地產業在長遠的發展中有所裨益。
[42]李燕;房地產產品差異化的營銷策略分析[J].現代經濟信息,2010,No.292(06):71+73.
摘要：競爭是市場經濟的基本特徵之一,有競爭就有競爭的策略。對房地產而言,行業競爭的主要表現之一,就是房地產銷售的競爭,就是營銷策略的競爭。在技術水平相當的情況下,銷售策略的優劣就決定了房地產商競爭地位的優劣,因此科學合理的營銷策略,是房地產開發商所必須取得競爭優勢的基本要素之一。本文將對房地產的營銷策略進行分析。
[43]代韻竹;試論新時期房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2010,No.290(04):32.
摘要：目前,房地產企業面臨土地資源稀缺、住房需求下降、房產價格持續上漲、住宅空置率升高的新形勢。因此,創新房地產營銷策略,提升顧客滿意度,在准確定位的基礎上進行差異化戰略,實施全面質量營銷模式勢在必行。本文就如何在新時期進行房地產營銷進行分析,提出了一些自己的觀點。
[44]楊宇;張二毛;李丙濤;金融危機背景下我國房地產企業的營銷策略研究[J].廣西大學學報(哲學社會科學版),2010,v.32(S1):247-248.
摘要：金融危機爆發後,我國房地產市場一路走低,陷入低迷。2009年上半年,我國樓市又出現逆勢上揚,房地產市場前景依舊未明。本文在分析金融危機背景下我國房地產企業現狀和其營銷面臨的新形勢的基礎上,提出金融危機背景下我國房地產企業的營銷策略。包括精確定位、採取合理的價格策略、尋求共贏的營銷同盟,建立創新的商業模式、誠信第一,質量是保證,樹立品牌、及綠色營銷是歸途。
[45]黃卉;房地產營銷策略探討[J].新聞天地(下半月刊),2010,No.72(05):62-63.
摘要：房地產開發項目營銷策劃的實施,是企業發展的關鍵,關繫到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。本文主要探討了房地產營銷策略,並提出了房地產營銷的對策及建議。
[46]滕進;中國房地產企業的市場營銷戰略研究[J].China's Foreign Trade,2010,No.481(12):31.
摘要：本文簡單分析了中國房地產市場的發展過程,指出了當前房地產市場存在的問題以及市場營銷對房地產企業的重要性,並對不同的營銷手段進行了簡單闡述。只有不斷加強企業的市場營銷,才能在未來市場得到充分發展。
[47]韓劍;淺析如何完善房地產營銷策略[J].經營管理者,2010,(11):153.
摘要：隨著中國經濟市場化不斷深入發展,房地產市場也經歷了從小到大的發展歷程。我國房地產市場營銷起步較晚,再加上市場化進程不完善,房地產營銷方面還存在著很多問題,本文就此做一分析。
[48]熊紅勝;淺議房地產市場營銷策略[J].湖北廣播電視大學學報,2010,v.30;No.216(07):88-89.
摘要：隨著經濟的發展和改革開放的深化,房地產業已經成為我國國民經濟的重要行業,房地產市場已成為社會主義市場體系的重要組成部分,關於房地產的研究已成為應用經濟研究的一個重要分支,在研究需求與供給的前提下,銷售的情況直接關系著房地產市場的好與壞,因此房地產的銷售策略有著舉足輕重的位置。
[49]張超;經濟危機下的房地產營銷策略探討[J].現代經濟信息,2010,No.298(12):66+68.
摘要：伴隨著房地產的理性化發展以及房地產市場的激烈化競爭,房地產營銷策略要出奇制勝,才能脫穎而出。而在以房產泡沫為罪魁禍首的經濟危機下,房地產營銷策略更是個值得探討的話題。本文就經濟危機下的房地產營銷策略進行了客觀的分析與探索性的研究。
[50]鄧雨男;淺析房地產市場營銷策略[J].經濟師,2010,No.257(07):221-222.
摘要：文章總結了房地產市場細分的作用及依據,准確的房地產市場細分對於一次成功的開發至關重要。

『陸』 如何做好房地產體驗營銷

文/趙艷豐（大連）
第30期《萬年基業》房地產的體驗營銷是將消費者購房的全過程「體驗」作為整體，站在消費者的角度，重新設計房地產項目，為消費者創造值得回憶的體驗，進而促使項目銷售。只有注重挖掘消費者的潛在需求，將他們對項目的美好體驗轉化為對企業的忠誠，才能在房地產營銷上取得成功。
房地產業流行這樣一句話：「人來不來看廣告，動不動心看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看物管，買不買房看營銷。」雖然大家都在說「產品決定一切」，但是擁有產品並不意味著真的能決定一切，房地產企業必須有好的營銷策略，把產品的亮點發揮到極致，在合適的時機、以合適的方法展現給消費者，才能引起他們的關注。
房地產體驗營銷就是要把銷售員作為「導游」，引導消費者置身其中，進而使他們獲得美好體驗。不論是現場銷售、電話聯系還是網上交流，在同消費者接觸的每一個點，房地產企業都要最大限度地滿足他們的體驗要求。體驗營銷的策略
在可選產品、購買動機和知識相似的情況下，影響消費者購買決策的關鍵因素就是情境。在當今社會，由於大量互動式的、充滿沖擊力的媒體工具把海量信息塞給了消費者，因此產品的性能、價值、品牌和可能引發的相關聯想並不足以引起消費者的注意，真正能吸引他們的是那些與房地產的產品定位、服務定位相一致的、令人難忘的情境體驗。
消費者在購房時，如果營造「體驗」的場景和氛圍，對他們的購買決策就能產生很大的影響。在產品同質化、產品功能無法分出高低的情況下，房地產開發商要想獲得消費者的高度認同，就必須在售前、售中、售後三大環節中提供充分的情境體驗，即在這種獨特的氛圍中，讓消費者與銷售人員之間以及消費者之間彼此產生真情互動，讓消費者充分體驗外延產品，體驗品牌的真正價值所在。
由於房地產產品的特性，情境體驗作為產品形象的先期展示，社區（建築、環境、綠化、配套設施等硬體屬於產品體驗的內容，這里只提人文環境）、房展會、生活館、售樓處、樣板房和廣告等，都成為達成銷售行為的形象載體。消費者在情境體驗中通過感官感受、情感體驗、價值認同，對情境體驗中的美學元素，及其傳達出來的產品的精神內涵，進行全方位地接受，從而產生購買沖動。在大多數情況下，情境要素並不直接影響產品的功能，但它在消費者的消費經歷中起著不可估量的作用，從而影響著價值體驗的過程。
1.人文環境體驗
對於房地產項目營銷來說，情感訴求、人文關懷非常重要。古代「孟母三遷，擇鄰而居」的故事表明，居住環境特別是人文環境很早就已經引起了人們的注意。
人文營銷是最近幾年盛行的房地產營銷手段之一，是為了傳遞一種體驗。當前越來越多的樓盤在營銷推廣時，注重通過對目標消費群體、文化教育設施、會所等的生動描述，以人文訴求來展現一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要展示尊貴的魅力、身份地位的體現、上流成功人士的高品質生活圈子和交際圈子；一般樓盤則展示和諧的居住空間和文化教育氛圍，以及融洽的鄰里關系和溫情的服務等。
通過人文環境的情感訴求，房地產商是為消費者營造一個令他們產生共鳴的氛圍，也就是說，把他們置身於人文環境的體驗之中，引起他們的某種共鳴，使他們受到強烈的感染，並融入這種情境中，從而達到營銷的目的。2.展會體驗
一些房地產開發商已習慣於建好售樓處，在各種媒體特別是主流媒體的廣告轟炸後坐等消費者上門。近些年，面對不同消費者的房展會、定向推介會和直銷方式已成為重要的營銷方式。人們在對某樓盤缺乏基本的了解時，多半不會專門花時間直接到樓盤現場去「體驗」的。一般來說，他們會先通過報刊、網路等媒體的廣告和房展會搜集、了解情況，然後再對感興趣的樓盤進行深入接觸，如實地看房等。報刊、網路媒體廣告由於僅可達到平面視覺上的宣傳效果，除了覆蓋面較大之外，在傳遞樓盤信息方面遠不如房展會來得真實、生動和深刻。
房展會通過精美、逼真的模型，工作人員詳盡的解說，再配以燈光音效，多角度、全方位地傳遞生活體驗。在房展會、售樓處、樣板房的空間設計中，充分運用美學中的形式、色彩、質感、氣味、聲音等表現元素，幫助消費者達成某種美學體驗，從而向他們傳遞產品所倡導的某種生活方式、生活態度和生活趣味；同時，消費者在這種全息的感知空間里獲得了在產品使用功能之外的精神層面的歸屬感及認同感。
展會的實質是開發商設置一種情境，讓消費者參與到這種情境中來，以激發他們的購買慾望。這種情境會促使消費者很自然地產生「擁有」的需求，他們在參與過程中所產生的愉悅感比在「看」、「聽」、「使用」環節中所產生的愉悅感更強。3.賣場體驗
賣場就是開發商向消費者提供產品和服務的實際場所，通過售樓處、生活館這種賣場環境向他們展示的不僅僅是產品和服務，還包括賣場體驗，甚至開發商的形象。
有人認為現場包裝不僅很少包涵品牌的形象和信息，而且也不會展示全方位的體驗。實際上，現在有一種趨勢是將更多細節和產品信息融進包裝設計中，這些信息是品牌標志的一部分。不要介意在現場包裝上顯示你的項目定位，公司和產品的定位不是秘密。如果你把定位藏到競爭者找不到的地方，消費者也同樣找不到。一旦你確定了體驗定位，就要盡可能在現場包裝上與消費者溝通。
有些房地產開發商已不滿足於在項目旁設立售樓處，而是走進品牌商場設立第二售樓處，引入多元生活元素，藉此豐富售樓處的內容——把衣、食、行與住有機結合起來，向消費者傳遞產品所倡導的某種生活方式、生活態度和生活趣味。這樣做的目的：一是增加產品價值；二是加速實現產品價值；三是解決企業文化傳播和吸引目標消費者的問題。
長沙創遠營銷有限公司在長沙益友商業廣場開辟了一個售樓部，與其它售樓部不同的是，這里不僅賣房子，而且提供與生活相關的配套服務，更重要的是還「賣」文化、「賣」生活方式，因此命名為「創遠生活館」。如果不是刻意打探，也許有人會把「生活館」當作日用品專賣店。把衣、食、行與住很好地結合起來是「生活館」的首要任務，其最終目的是更好地進行項目開發。「生活館」通過推介文化，加強與消費者溝通，把真實的需求信息反饋回來，這也是住宅產品從賣面積、賣價格、賣位置轉向賣環境、賣品質、賣生活方式的根本原因。4.看房體驗
在消費者看房環節中，房地產商可採取不同於傳統的看房方式。例如，在幾個戶型的別墅中預先安排三口之家、四世同堂等角色營造情境（由聘請的業余演員看房後經培訓後扮演)當消費者走進別墅時，家庭中的女主人會帶著他們到廚房、卧室等處給他們演示；男主人帶著他們去體驗書房、小酒吧、視聽房，向他們講述自己每天怎樣體味生活。如果他們有孩子一起過來，家庭里的兒童也會帶著孩子到兒童房、天台去嬉戲玩耍……無論是從直接還是間接的角度而言，孩子對家庭購房決策有著非常重要的影響；如果看房的有老人，他們無疑也是潛在業主做出重大購買決策時的重要影響者之一，可以安排老人陪著他們坐在老人房中談兒女經，登上天台品茶和回憶那些逝去年華中的喜怒哀樂。就這樣，讓看房的消費者身臨其境地體驗「家」的感覺，使原本枯燥的看房活動變成了一種愉悅的享受，讓消費者切實獲得了美好情景體驗，這才是推動銷售的硬道理。5.模擬體驗
除了傳統的平面媒體外，網路作為一種強有力的營銷媒介，也得到了房產商的青睞。現在網路傳遞體驗的方式已不再囿於單調的文字和圖片介紹，虛擬現實和寬頻技術的發展，不僅使人們對房產的體驗更為深刻，而且可降低房產商的推廣成本。虛擬現實技術是一項涉及計算機圖形學、人機交互技術、感測技術、人工智慧等多領域的計算機模擬技術，這種技術與寬頻網路的結合，使得人們利用「鍵盤加滑鼠」就可以實現身臨其境的感受，還可做到人機交互，在房地產領域中有著廣闊的應用前景。房產商利用這一技術開發網上看房系統，模擬現實，逼真地展示其樓盤和樣板房場景，並且藉由一些互動功能，可使看房者在虛擬的世界裡體驗「自己的」住房。
房地產市場從賣方市場向買方市場轉變，市場營銷在房地產行業的發展中起著舉足輕重的作用。從項目規劃到銷售再到物業服務，營銷是保證產品適應市場需求及客戶滿意的重要戰略性支持。房地產是人們生活方式的體現，美好回憶的載體，自我身份的認同，而在房地產消費上，消費者的情感精神需求被完全地釋放。因此，體驗營銷的方式對房地產營銷來說具有重要意義。

『柒』 淺談房地產營銷策略

普通的房地產營銷策略：
1、概念策劃模式
2、賣點群策劃模式
3、等值策劃模式
但是這些策略都內能在房地容產項目上起到錦上添花的作用，如果線下的促銷活動給力，往往能收到意想不到的效果。
比如某某地產，利用爆銷模式，一周銷售了200多個尾盤車位，還有某10年老小區，利用爆銷模式，一個月銷售了幾十套尾盤車位。這些都是貨真價實的真實案例。

『捌』 房產營銷策略，銷售技巧

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

http://..com/question/11881296.html?fr=qrl3