碧桂園渠道營銷模式

Ⅰ 列舉一下碧桂園的市場細分、項目定位、產品定位、設計產品

2002年5月1日，僅僅一天時間，鳳凰城銷售額就達到7.5億。這在競爭激烈的廣州房地產市場絕無僅有，在全國的房產界也是頭一次！

那廣園東碧桂圓鳳凰城的銷售奇跡是如何創造的呢？

鳳凰城神話

「五一」節，似乎是專門為鳳凰城而設置的！

廣園東碧桂園鳳凰城，碧桂園集團的第九個也是面積（1.2萬畝）最大的樓盤，離廣州市中心30公里，坐車30分鍾時間，在「五一」正式向外發售。
鋪天蓋地的廣告，望不到尾的候車人群，廣園東路的塞車長龍，像買白菜一樣下單的購房者，用「轟動全城」來形容其火爆已嫌不夠生猛，只能呼其為「神話」。

據碧桂園營銷中心負責人說，僅「五一」一天，碧桂園鳳凰城接待客戶就達3·5萬人之多。碧桂園雖在天河宏城廣場、中泰廣場等全市10個點設免費看樓車，但前來看樓和買樓的人數量實在太多，遠超出運載能力，每次各站點都有市民滯留。筆者於「5.1」節後的第二個星期天（5月19日）在天河宏城廣場碧桂園鳳凰城乘車點，看到排隊人數還在200人左右，最後我們等了一個小時(我們來了之後，發了5輛車)才坐上車。下午3點我們返回時，在那裡排隊的人數依舊！可以這樣說，整個宏城廣場去其他樓盤看樓的人不及去鳳凰城多。據了解，除了乘坐看樓車前來看樓的人外，「五一」這天，碧桂園鳳凰城還來了5000多輛自駕車。由於車輛太多，在5月1日上午11時，廣園東路轉入碧桂園鳳凰城的入口處一段，車輛擠成一團，造成半小時左右的塞車現象。

最後的銷售數字更是驚人，據碧桂園5月2日上午的統計，鳳凰城首日售出獨立別墅260套，聯排別墅120套，洋房600套，銷量金額達7.5億。同日，銷售榜第二名、同處廣園東的「中海康城」銷售額沒有超過2億。

鳳凰城的節日，對房地產的不少同行來講是灰色的，而對諸多的專業人士和新聞記者來說是「大跌眼鏡」。在「五一」前，也有不少人看好鳳凰城，但其火爆的程度還是讓大家的心臟受不了，節後幾乎所有的媒體都把目光聚焦鳳凰城，真可謂「滿城皆說鳳凰城」。

神話前傳

沒有毫無來由的神話！

碧桂園是一個善於製造神話的企業！從順德碧桂園的「給你一個五星級的家」，創造房地產界最經典的廣告語；到廣州碧桂園的大年初一開盤，打破了春節不售樓的行規；到華南碧桂園的強力營銷。其中，碧桂園入廣州的第一戰——「廣州碧桂園」的案例最為人津津樂道。

碧桂園在廣州的洛溪橋頭下，一下子圈地一千畝，先開發四百畝，一次投資十幾個億。不做宣傳，不做廣告，首先是七十棟樓同時啟建，幾百台吊車同時操作，在整個廣州和廣東造成一種神秘之感。在這樣的背景下，很多廣州人停止購買，等著看碧桂園有什麼新花樣。同時碧桂園放出風來，以品牌奪市場，號稱價格最低，質量最好，設計最到位。廣州碧桂園的入侵，頃刻打破了市場格局和開發推廣節奏，改寫了大盤常用的穩健長線「持久戰」的銷售策略，以小型樓盤常用的「閃電式」進攻型策略，在短期內引起市場高度關注，並在品牌形象、規模氣勢轟炸之下，公開發售10天就成交2000套，三個多月成交35萬平方米。

一個企業如果可以不斷的創造神話，那決不是偶然或運氣，必定有更深層次的因素，通常偶然的背後是必然。碧桂園的前期成功為「鳳凰城神話」的誕生奠定了可能性，但鳳凰城神話要從可能性轉變為現實性，還需要更多的條件，因為每次不同樓盤面對的市場情況是不同的。

鳳凰城開盤前到底處於何種位置、廣州房地產市場競爭格局又是怎樣的呢？

華南板塊「牛氣沖天」，「廣園東」概念未成氣候

按照廣州城市建設總體戰略概念，政府提出「南拓北優、東進西聯」的戰略構想，包括增城、黃埔、廣州經濟技術開發區等在內的東部地區，將以天河中央商務區為起點拉動城市重心向東擴展。

大城市的發展，往往會呈現出一種從「中心—邊緣」的趨勢。廣州隨著城市人口的不斷爆炸，中心地區的空間已有限，房地產的熱點逐漸向外移動，我們把這種現象稱之為「圍城」。廣州的東南西北一直都有大盤虎視眈眈，圍城之戰早已吹響號角，特別是南部，尤其是華南板塊。

2001年廣州的房地產市場是華南板塊的天下， 「五一」星河灣的「驚艷」，再有7月南國奧林匹克花園的「旺銷」，8月錦綉香江的「震撼」，直到10月華南新城的「傾城」，造成「廣州樓事看華南」的狀態，作為華南板塊的鼓吹者和炒作者，著名策劃人王志綱還據此寫了《大盤時代》一書，其中對上述事件有詳細記述。

2002年，華南依舊是熱點中的熱點，除了去年的幾個大盤推出二期外，另一大鱷「雅居樂」蓄勢待發，准備「五一」全面出擊，再續華南輝煌。廣州的其它地區雖然也有樓盤偶露鋒芒，但無奈勢單力薄，無法與整個華南板塊抗衡。

《南方都市報》的一篇樓事分析認為：「原本，新興的鳳凰城與中海康城極有機會撐起廣園東大旗，成為最有希望的板塊勁敵，但二者畢竟囿於線狀排列分散與時間上的不成熟，板塊形象仍不足以撼倒華南；同樣，東圃一帶新舊樓盤一籮籮，市政與商業利好不斷，在今年也會有所作為，可惜，區域整體素質上的落差又讓其稍遜一籌；至於其他板塊，想抗衡華南，實際上更加心有餘而力不足。」此描述基本上反應了鳳凰城開盤前的市場競爭格局。

鳳凰城面對的環境是復雜的，對手是強大的，如何在「眾目睽睽」之下脫穎而出呢？

成功的關鍵在於准確的定位和強有力的傳播，而准確定位的關鍵是思維方式的准確。

從消費者出發

思維方式可以分為兩種：從內而外的思維方式和從外而內的思維方式。

不同的思維方式體現不同的營銷觀念，從內而外的思維方式是產品或企業本位觀念，而站在消費者位置看問題，從消費者需求出發才是真正的營銷觀念。

在傳統的定位論，也就是A.里斯和J.屈特在80年代提出的定位，認為定位是從一個產品、一種服務、一個機構甚至是一個人開始，在消費者心目中獲得一個真正有價值的位置。正如我國著名營銷學者盧泰宏教授指出：「傳統定位定義從消費者角度透析不夠，多是站在傳播者的自身立場。」新定位要求我們從消費者出發研究定位，這正是鳳凰城的做法。

鳳凰城銷售總監龍爾綱指出，在目標消費群的劃分上鳳凰城有重大轉變，就是由階層來劃分目標消費群轉變為以階段為標准。最先開發的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層，而鳳凰城的目標群，則是「大學畢業後五年、成長中、發展型」的人群，他們具有獨特的特徵，他們嚮往一種更優雅的生活環境，一種更好的生活方式，但同時對價格又具有很高的敏感性。

目標消費群的透徹分析，為鳳凰城的產品的定位和宣傳的主題確定了堅實的基礎。

同時，定位不可以離開對競爭者的分析，這也是由外而內的思維方式的一部分。鳳凰城的營銷者認識到，房地產的銷售很大程度上是一種「人氣」之戰，目標消費群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。人是具有「羊群效應」的，大家都買的東西肯定不會是差東西，華南板塊的2001年傳奇就是很好的說明，如何從競爭者手裡爭奪人群，讓熱點轉移，並轉移到鳳凰城？

定位：白領也可以住別墅

碧桂園鳳凰城擁有碧桂園這個響亮的品牌，品牌可以帶來一定的影響，但在面對牛氣沖天的華南板塊，低迷的別墅市場，光靠品牌的拉動力是不夠的，戰略性定位是最關鍵的。從鳳凰城的命名，我們也可以明白，碧桂園不再使用以前的品牌簡單衍生，如廣州碧桂園、華南碧桂園，而欲在新的產品類別中獲取成功。一旦你成為消費者心目中新類別的提案者，帶來的影響是不可估量的。「施樂」是復印機的提案者，他在消費者的心中是不可取代的，甚至「施樂」就是復印機的代名詞。鳳凰城的定位戰略也想達到如此效果！

定位可以簡單分為兩部分，一是給競爭者定位，二是給自己定位。

消費者的大腦有時像一塊滿得滴水的海綿，只有擠掉一部分已有內容才有可能吸收新信息。同時，消費者大腦又是一個有限的容器，它不可能什麼東西都往裡裝，消費者大腦必須面對各種信息的傳播。

企業獲得成功的唯一希望就是要有選擇性，縮小目標，分門別類，簡言之，就是定位。這也是里斯和屈特的觀點。

房地產定位思想成功的例子，更是有史可鑒。

北京，有潘石屹的「SOHO現代城」；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的「麗江花園」；有以「運動」為主題的「奧林匹克花園」。

鳳凰城神話也在於其成功的定位。鳳凰城從目標消費群的大腦中，發現了一塊尚未被滿足的區域，然後設計出了相應的產品來滿足消費者的需要。由於定位來源於消費者自身，因而無須費很多的力氣就可以讓消費者接受，甚至消費者會主動尋求此類的信息來填補大腦的空缺。

在鳳凰城蓄勢期間，藉助各種渠道向外傳遞一種信息，2002年的廣州房地產市場將是一個多熱點、板塊瓦解、個盤英雄的時期。碧桂園市場總監龍爾綱多次鼓吹「個盤時代」論，「過往大家都希望通過聯盟共同繁榮，只在產品上競爭，不降價。但今年這種自律可能會被打破，因為這是市場決定的，因為一定是優於別人的產品加上低於別人的價格才是最優化的競爭前提。」「板塊成熟後，由面轉點，由硬轉軟，回歸到個盤間的競爭是一定的，但也正是個盤體現無可替代的獨特性的時候了。如麗江花園的文化、祈福新村的規模與硬體、碧桂園的服務，這些將成為新的核心營銷動力。」

當市場認同上述觀點，就如同在消費者的大腦中打開了缺口，有利於鳳凰城的定位，同時信息也才得以順利的進入消費者大腦。

打開缺口是第一步，第二步也是更重要的一步是填補，你如何區隔出一個有需求的市場，如何讓消費者接受你的觀念，進一步，如何讓你的產品銷售出去？

在對目標消費群的深入研究後，鳳凰城進行了創造性的定位，「為每個成功的廣州人建造滿意的房子」是抽象的說法，而通俗的表述是「給白領的別墅」。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優勢，可以為消費者提供心動價格的別墅。這正迎合了消費者心理，正如盧泰宏教授所說「房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢」。

別墅是都市人的夢想！每天在擁擠而污濁的城市，誰不夢想擁有美麗的居住環境。在鳳凰城網站的第一句話就是：「人應該生活，而不是活著。」

鳳凰城以別墅為主打產品，以「森林 湖泊 新城市」為宣傳主線，營造的是「親和親人」的全程自然的生態環境，鳳凰城的別墅，它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區中心那種「只顯身份卻無法得享優美環境」的住家別墅，而是「度假環境里的常駐別墅」，揉合了現代都市生活的時尚便利與郊區生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統一，人類「回歸自然」的夢想在這里可以得以最充分的實現，可以享受到精神的寧靜。此外，作為一個現代化的「生活新城市」，鳳凰城更營造一種積極健康的、催人向上的社區環境，透射出一種「時代精神」的氣息。

價格是永遠的主題！也是定位的主要要素！鳳凰城的成功定位就在於將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了「給白領的別墅」的空白市場。

人們對於別墅的心理底線被打破。鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現代兩種風格，面積由160～180平方米，戶型多達9種，價格僅從50萬元起。至於獨立式的豪華別墅，建築風格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想像力的建築造型，面積由220～600平方米共22種戶型，價格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區的樓盤50萬只能買一個80－90平米的房子，而且房子所處的環境，絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的定位和產品價格，你不心動嗎？

「50萬買別墅」的廣為流傳，證明了成功的定位有時真的能使推銷變得多餘！定位思想的魅力不減！

美國品牌大師大衛.愛格（David.A.Aaker）在《品牌經營法則——如何創建強勢品牌》一書中寫道：「品牌定位評估主要看：1、是否和消費者產生共鳴？2、是否和其他競爭者品牌有所區別？它是否呈現出一些更好的東西，或者和原來評價不錯的東西有所區別？3、是否代表一種可信的策略？4、是否代表一個明確的視界思想？4、是否促發（或至少影響）優越的實施計劃？」我們再反過來看鳳凰城的品牌定位，可以說很多做法與大師的觀點不謀而合。其成功是必然的。

強勢傳播轟炸出「羊群效應」

營銷大師舒爾茨說過，營銷即傳播！

品牌是魚，傳播是水，優秀的品牌定位必須藉助強勢傳播才能「如魚得水」。我們處於一個傳播過度信息爆炸的時代，廣州的房地產領域猶是如此！廣州每天的樓盤廣告占據了媒體的主要版面和時間，在媒體的收入中，其中最主要的客戶就是房地產企業，面對如此多、又如此雜亂的信息，如何讓自己的樓盤受到消費者注目，突破大腦的壁壘，在其中佔有一席之地呢？

由於廣州市城市規劃整體思路，以及在未來兩三年，廣深、廣惠、廣州北三環和廣園東等高速及快速路將經過廣州東部，廣園東將完全與珠三角連成一片，1個半小時可以達到珠三角任何一個城市。眾所周知，房產業跟著規劃走，往往會起到事半功倍的效果。由於有此未來優越的位置，所以碧桂園這次打出了「廣園東」概念，並將樓盤定名為「廣園東碧桂圓鳳凰城」，這樣可以借城市規劃的「東風」，一下子就將鳳凰城地理位置的優越性定格在消費者大腦中。

同時，鳳凰城鋪天蓋地運用立體化傳播，新聞、公關、廣告、事件甚至人際傳播等手段無所不用，並將其效果發揮至極致。

在前期，碧桂園鳳凰城大多用新聞的模式，用一種不斷製造市場新聞的手段，向市場投放重磅炸彈。甚至在《人民日報.華南新聞》板塊上出了兩期特刊，一期是4月22日的「碧桂園創業10周年紀念特刊」，另一期是4月27日的「廣園東碧桂園鳳凰城特刊」。鳳凰城對新聞媒體的巧妙運作，新聞報道導向有利於自身，通過媒體的力量來塑造消費者的觀念，最後完全達到了的定位目的，對於華南板塊的瓦解逐漸成為大眾觀點，鳳凰城也成為了廣州的熱點大盤。

鳳凰城對於人際傳播掌握的也非常好，神秘可以引起大眾的興趣，同以前廣州碧桂園做法一樣，鳳凰城之前讓自己一直處於一種神秘的狀態中。廣園東碧桂園首期2500畝在去年10月打下第一根樁開始，建築工地24小時燈火通明，1萬多名建築工人日夜奮戰。但是碧桂園鳳凰城一直不對外宣傳，「埋頭苦幹，悶聲發大財」。關於碧桂園的外圍新聞猶如誘餌，勾起大眾的極大興趣。新聞記者的探盤，消費者的揣測，同行的暗訪，讓鳳凰城成為廣州市民的一個熱門話題。

但是在「五·一」前期，鳳凰城開盤前展開強勢媒體攻勢，其廣告在傳媒密集投放，密集到讓人喘不過氣來，只要你看報紙、電視，你就躲不到鳳凰城廣告的襲擊，報紙廣告基本上是整版的，這樣甚至引起部分人的反感。一位網民如此表述：「鳳凰城的廣告讓我想到了另一個產品－－腦白金。」據碧桂園內部人士的說法，單「五一」期間的廣告投放額就有2000萬到3000萬。鳳凰城廣告在地區的選擇上有選擇，樓盤不少的廣告出現在增城、東莞、香港各地，實際上鳳凰城開售時不少的買家是來自增城等地。

強勢傳播的結果，「50萬買別墅」的概念，街頭巷尾無人不知！這就導致筆者在5.1後的第二個星期天依然能看到那樣火爆的場面。

反思鳳凰城

鳳凰城的成功是空前的!

但是在承認鳳凰城的戰略定位成功的同時，我們也認識到一些問題的所在。鳳凰城的空前成功來源於定位，但碧桂園的品牌價值、鳳凰城定位兩者之間也存在一定的矛盾。

碧桂園營銷總監龍爾綱認為，鳳凰城是對碧桂園品牌的重塑，但重塑並不是提升，而極有可能是破壞。在上面的敘述中，我們用一種獨立的眼光看待分析鳳凰城，無疑，從個體的定位來看是非常成功的，但鳳凰城是碧桂園的一部分，她的命運與碧桂園相連在一起。可以說，碧桂園的「服務品牌」在消費者大腦的位置，為鳳凰城的火爆提供了必要的前提，鳳凰城是帶著碧桂園的先天靈氣走向市場的。筆者與一位消費者交談，她認為選擇鳳凰城：一是產品價格，二是碧桂園的品牌。消費者對碧桂園核心價值的承認是一種無形的砝碼。

有人對碧桂園的模式進行了概括：碧桂園就是「會所＋學校＋五星級的家」。但「五星級的家」到底是什麼，不但外人很難說清楚，就連碧桂園本身也沒有一個明確的定義。不過在碧桂園的業主都有一個共同的感受，那就是住在碧桂園特別的安全舒適和實在。我想這話雖然很朴實，但說的也是大實話。雖然碧桂園的老闆不善言辭也不喜歡接受媒體采訪，但對碧桂園「五星級的家」的服務卻有著深刻的理解———那就是時刻站在業主的角度著想，盡量讓服務做得最好。應該說，在地產「服務品牌」上，碧桂園可謂華南地產界的成功典範，10年來高擎「服務品牌」大旗不鬆手，並且不斷進行深化、細化、日常化，把服務變成整個公司無處不在的企業文化。

在鳳凰城的廣告傳播中，碧桂園的核心價值被扔到一邊，「給你一個五星級的家」沒有在廣告中出現，用的最多的是「給每一個成功的廣州人士建造滿意的房子」，「50萬可以買別墅」。當鳳凰城以價格作為主流定位時，也就是對於以往的碧桂園的品牌資產的釋稀。一名品牌專家的觀點：「目前鳳凰城的廣告沒有品牌價值的傳承，很大程度上是從短期的銷售而言，這樣容易誤導消費者對於價格的過度關注而忽略其品牌的內涵，這對於碧桂園長期積累下來的品牌資產是嚴重的損害。」

我們認為，問題的實質在於長期定位和短期定位的矛盾，長期定位更注重一種本質的、普遍的消費者心理需求，而短期則相對強調表層的、特殊的問題，兩者之間會有矛盾。

當我們的看樓車緩緩的駛離碧桂園鳳凰城時，當所有的保安向我們庄嚴的敬禮時，我們有理由相信，鳳凰城對於核心價值是珍惜的，他們不會輕易的丟棄長期的品牌定位，他們會在以後做到有機的融合！

結語 鳳凰與定位

鳳凰，乃百鳥之王。在中國的美麗傳說中，鳳凰從古至今都被奉為吉祥鳥、富貴鳥和幸福鳥。鳳凰已成為一種象徵，一種崇拜，一種中華民族崇高美德的化身。

鳳凰是百鳥之王後，觀念早已深深印在大家腦中時，如果誰再提出「某某鳥」才是百鳥之王，又有誰會相信，又有誰會認同？

重要的並不是你是什麼，重要的是大家認為你是什麼！

鳳凰，是一個高明的定位專家！

Ⅱ 渠道銷售是什麼意思

渠道銷售來是採用渠道作為銷售自形式的銷售。它主要指如何開發與選擇經銷商，經銷商的日常管理，如何協助經銷商進行市場推廣，日常維護等，並能根據市場的變化提出對應的5P策略，有效激勵經銷商共同成長的銷售過程。渠道相當於水渠和過道，是連接、承載產品和服務的載體。

銷售渠道是企業最重要的資產值之一，同時也是變數最大的資產。它是企業把產品向消費者轉移的過程中所經過的路徑。這個路徑包括企業自己設立的銷售機構、代理商、經銷商、零售店等。對產品來說，它不對產品本身進行增值，而是通過服務，增加產品的附加價值。

(2)碧桂園渠道營銷模式擴展閱讀：

對企業來說，銷售渠道起到物流、資金流、信息流、商流的作用，完成廠家很難完成的任務。不同的行業、不同的產品、企業不同的規模和發展階段，銷售渠道的形態都不相同，絕大多數銷售渠道都要經過由經銷商到零售店的這兩個環節。為了滿足零售店的需求，也為了自己的利潤最大化，很少有經銷商只代理一家的產品，而是有自己的產品組合。

Ⅲ 傳統渠道的定義和現代渠道的定義是什麼傳統渠道如何管理。現代渠道如何管理。請營銷高手簡潔回答、謝謝

傳統營銷渠道主來要是指在源傳統營銷模式中，產品從研發生產到最終消費者手中所經過的渠道。

現代營銷渠道包括以電子商務為主要模式的網路營銷渠道、電視購物營銷渠道等。

對於管理方面，這兩者有相通之處，抓住重點客戶即可，非重點客戶多扶持。傳統中重點客戶多拜訪，多溝通，客情做好。現代渠道的重點是重視營銷活動力度、周期。客情關系當然很重要，這和零售不一樣的是領導多，比如采購，課長等這些人都會影響到你的產品陳列、貨架位置這些問題的。

(3)碧桂園渠道營銷模式擴展閱讀

在傳統渠道營銷管控中，最難管理的是營銷團隊的計劃，其難點在於計劃的制定和計劃的落地。計劃是依據年度經營總計劃和預算而來，分解到每一個月都會輕松完成，但執行不給力的主要原因存在三個方面：

1、計劃的制定不是依據市場真實情況而來，是拍腦袋拍出來的。

2、計劃的制定缺乏一個上下級互動和交流的過程，往往呈單向發布狀態。

3、計劃缺乏過程的監督和跟進。

要想計劃能有效落地，規避計劃的無效性，先從計劃開始。對於渠道而言，渠道的寬度、廣度、深度是渠道的建設內容，所以網路覆蓋率、核心網點的分布、核心網點的終端出貨率等關鍵性指標都會成為計劃內容。

Ⅳ 想了解泰禾集團項目銷售與渠道的工作內容，有近兩年的碧桂園銷售工作經驗。泰禾的模式不太了解。求指教。

職責描述：
1、參與制定企業的銷售戰略、項目前期市場定位及可行性內分析，擬定項目整體市場容推廣方案；
2、制定團隊銷售目標、合理分解銷售目標，制定目標達成計劃，對各項目的銷售工作進行指導、監督和實時管理；
3、編制部門及各養老社區營銷管理制度、工作流程和工作職責，建立和管理銷售隊伍，對銷售人員進行銷售培訓和指導；
4、上級領導交辦的其他工作。
泰禾的營銷招聘要求。具體模式我也不太清楚。不過營銷要求較高。 來自職Q用戶：張先生
在這里問不出來的，拜託，建議把問題刪了吧，挺浪費大家時間的 來自職Q用戶：匿名用戶

Ⅳ 營銷渠道的定義

1、 實操中哪幾個渠道最有效？
熟悉的渠道類別一般是8大方法，派單、call客、團購、中介合作、電商、外展點、老客戶再拓展和拜訪。
至於哪個渠道最有效，這個問題很難把握，因為客群不同導致了手法不同。這些方法沒有「最有效」這個說法，每個城市、每種客群，不同的項目、不同的產品，導致了不同的方法。
如果是豪宅項目，派單肯定是無效的，單單一個派單行為，也分粗派和精派，所以無法確定哪種是真正有效的。
2、 哪些新的渠道開始啟用且效果明顯？
渠道工作主要是兩個著力點，一是資源的互換、嫁接和導入，如招商地產和招商銀行之間的合作；二是點對點精準導客的深入。
這是兩個亘古不變的工作方式。如果說哪些新的渠道模式，那麼我可以說，渠道的「招式」大家都已經會了，但缺乏的是「內功」。剛才所說的8個方式，每一種都有可能創新，每一種做到了極致都能產生不一樣的效果。
以「家宴」為例，蘇州綠城桃花源特意將一座價值數千萬元的樣板房開辟出來做圈層活動，一樓客廳可以開會、品酒、品茗、賞金雞湖景，二樓宴會廳則可以就餐和娛樂，每天的中午和晚上都有2-3桌家宴，而且每個月的菜式都不一樣，主題不一。
家宴針對的客戶一般是兩類：一是已經成交的業主，對於業主的重要日子要予以慶賀，主要用意是老帶新；二是潛在業主，體驗感是最重要的。
為了這個圈層活動，綠城特意組建了一支5人團隊，其中兩人是頂級大廚，據說大廚的工資稅後2.5W，這支團隊的任務就是為業主或潛在客戶提供定製化的私宴服務，最終取得了非常不錯的效果。
3、 中小房企如何選擇適合自己的渠道？
渠道沒有大小開發商之別，所有的方式和方法都是一樣的，只不過中小房企應該注意兩點：（1）中小房企由於存在品牌確實度問題，在組織架構和拓客手法上都要有所不同，渠道人員要以精為主，藉助外力是最好的方式；（2）如果花少錢辦大事，這主要要注重資源的嫁接。
舉個例子，綠城的渠道部每天早上上班都有一個習慣——看報紙。他們要知道近期這個城市的其他行業要發生哪些事情。只要是哪個行業要舉行活動，綠城的渠道人員就會立刻跟進，以贊助禮品的形式介入。
這一舉措，能夠帶來的是：1.每個場合都有綠城的廣告或禮品；2.每個場合的人都有可能成為綠城的業主。在外人看來，他們好像花了很多贊助費，其實付出的金額非常少。費用不高，禮品的錢全是小錢。這種模式可以在中小房企中推廣
4、 渠道營銷應該怎麼定義？
關於渠道的定義，其實並不是什麼新鮮的概念，事實上我們一直在做渠道工作，從傳統的「媒介」、「通路」，到幾年前流行的派單、駐點等行銷動作，再到星河灣倡導的「跨界營銷」等形式都屬於渠道的范疇，而「渠道」這個名詞真正走上房地產營銷舞台並且發揮重要的作用是從2011年才開始的，因為從那一年開始，所有的一線房企都意識到「從終端找到客戶」的重要性，並且在渠道形式上形成了各自獨特的風格。
至今業內也無法對渠道進行統一的定義，但是基本上可以分為兩種類型：線上渠道和線下渠道。線上渠道指的是轟炸式的各類媒介，而線下渠道則重點關注的是「精確打擊」，本文主要探討線下渠道的拓展模式、方式和方法。
5、 微信是否要加大投入去做？
自媒體的事兒應該咨詢明源君，我就不班門弄斧了。我只想說3點，一是自媒體必須做；二是中國95%以上的開發商自媒體都做得不夠好；三是站在開發商角度上的自媒體必然沒有發展！
6、 傳統的靜態廣告還有必要再做嗎？
傳統的通路不能說沒有效果，只能說承擔的責任發生了變化。以前傳統廣告通路是主要的來人渠道，而現在傳統廣告已經成為品牌和信息的載體。
每一個城市都被地產廣告所覆蓋，但一些戶外、電視等動作是不能停的，雖然他們不能直接帶來來人，但它們是市場發聲工具。
如恆大和碧桂園，他們在開盤前，大眾媒體依然是主力，是造勢的需要，解決了「我是誰」的問題，而渠道人員解決的是「我能幹嘛」的問題。
不過也有不重視大眾媒體的公司，如融創，他們最重視的大眾媒體是戶外，其他的傳統媒體很少做。

Ⅵ 如何把渠道營銷做到極致

一、房企渠道模式
融創模式
融創，渠道的鼻祖。從來不做線上推廣，從剛需盤到市區高端盤，玩的就是線下渠道。高額的傭金和名目繁多的獎勵模式是他吸引銷售人員的關鍵，無論是攔截還是做商超做社區，最終的目的就是要把客戶帶到售樓處。帶不到人什麼都別提，渠道的地位遠高於現場銷售員。
人員配置：5-10個組，每組10-30人（渠道專員40%+小蜜蜂60%），整體有1名渠道經理負責；
管理機制：成交量考核，入職第二個月起1組成交/人/周，未達標工資減半，轉月末尾淘汰。分組末尾淘汰，組長離職，組員可以劃分到其他組；
傭金制度：獨立成交4‰，現場銷售轉化2‰； 經典案例：融創中央學府、融創天拖項目。
經典案例：融創中央學府
項目位於津南鹹水沽板塊剛需流量盤，較偏僻，周邊競品有津南新城、首創光和城、金地意境、陽光波士頓。2015年全年指標任務14億，為完成任務開展渠道模式。
1）內場銷售員10名，渠道經理1名，招募渠道組長6人，月薪3500元/月，負責團隊人員招聘，培訓工作，帶領團隊拓客工作。組長及組員均可賣房，傭金獨立成交4‰傭金，現場銷售轉化2‰。
2）渠道專員底薪2000元/月，管午餐+晚餐，工作時間10：00-20：00。第一月底薪正常，第二月無成交工資減半，第三月無成交辭職。
3）負責競品攔截、交通動線攔截、商超巡展、社區巡展等工作，月進行到訪量及成交量考核。
4）2013年融創中央學府完成12億銷售任務，其中80%來源於渠道。
碧桂園模式
碧桂園從百人作戰轉變為全民營銷體系。在集中開盤或是大節點集中銷售渠道人員進行全員拓客，順銷階段做全民營銷模式，即非銷售類員工皆有義務為項目輸送客戶，高額提成點位也是誘惑之一，另外跨界營銷也打出了一張好牌。
人員配置：80-100人
管理機制：各地推送客戶，明確現場到訪確認制度
傭金制度：4-6‰傭金
經典案例：南京碧桂園項目
經典案例：南京碧桂園
2015年碧桂園鳳凰城目標60億，7458套，開盤完成24億。4月出街，6月首開。因南京本土客戶基數不足，很難滿足項目需求，所以啟動大南京策略，涵蓋蘇州、無錫、常州、溫州、上海、杭州，進行全方位拓客。
1）啟動易居區域聯動，周邊100人銷售團隊集中特訓；
2）本地覆蓋+外圍拓客；
3）本地進行區域覆蓋，區域競品5個，進行派單、攔截、社區、商超等拓客策略；
4）外圍區域進行客戶推薦代訪；
5）拓客24000組，完成3000套業績。
恆大模式
恆大人海戰術，啟動400-500人的項目團隊，內場銷售外場拓客相結合，對整個城市客戶集中區域進行全方位覆蓋。同時企業內部非銷售人員進行推薦，成交給予高額傭金。同時在沖量階段也打出聯動金，促進各方團體推薦客戶。
人員配置：人海大戰，全民營銷；
管理機制：分組模式，自由管理，內場結合外場。並對點位和區域有所劃分，通過外場拓客轉入到現場，由內場銷售進行轉化；
傭金制度：2-3%高額傭金；
經典案例：恆大照母山。
經典案例：恆大照母山
恆大照母山重慶第一大盤，周邊9個在售競品項目，5個待售項目。恆大啟動人海戰術，集結易居400人團隊分成10組，內場結合外場。3月份開始蓄客，4月初翡翠華亭改判、5月底山水城開盤。
1）現場兩個部銷售團隊完全打散，進行易居內部PK，400人項目團隊整體分成10各組；
2）內場銷售160人，外場240人拓客團隊，覆蓋三北區域及重慶五大商圈； 3）社區巡展、商超巡展、競品攔截、企業拓展；
4）3個月12000人次，200萬份DM單；
5）3個月15000組到訪；大部分競品來訪30-40組/周；
6）截止到5月25日大定1430套，9.7億，完成全年指標40%。
中原模式
中原代理項目啟動渠道模式加以2%代理費，除百人公司渠道為各項目輸送客戶外，有專屬項目組11人，負責為項目帶客戶。以4‰作為傭金獎勵，同時渠道部門負責人有額外渠道獎勵金。中原三級門店屬額外一套管理制度，二手門店組負責聯系各區域二級門店資源。
人員配置：豪宅部100人替各項目輸送客戶，11人/項目組專屬為本項目帶客；
管理機制：項目組1名經理，10名渠道專員，配合小蜜蜂開展渠道工作；
傭金制度：4‰傭金；
經典案例：中原代理項目。

二、電商渠道模式
好屋中國模式

好屋中國以新型O2O模式進入房地產行業，以專業經紀人、社會經紀人、門店合作，為所代理項目輸送客戶。
代理費：代收款1-3萬元。
人員配置：專業人員（房地產從業人員）、社會人員、二手門店。個體經濟人網上注冊，錄入客戶信息，有定製類似台帳的明細，保證透明。
傭金制度：獨立經紀人成交2‰傭金，門店協議，享有60-80%代理費。
易居渠道模式
易居渠道優勢（以天津為例）
1.易居中國天津公司連續7年天津排名第一代理行業，目前代理天津市40餘個項目；
2.易居將客資全部打通，對客戶定位分析，推薦適合項目；
3.易居專屬百人渠道拓客團隊，負責為項目提供資源型客戶、跨界客戶、競品客群、企業客群，以保證客戶召集的通路和業績增量；

4.易居渠道為各項目輸送客戶，與現場銷售進行無縫對接。
易居合作方式
渠道工作服務內容
1.百人團隊負責替項目進行持續拓客，從項目蓄客期到強效期；
2.項目渠道組負責常規渠道拓客，即：電開、派單、競品攔截、商超巡展、社區巡展、企業拓展等工作內容；
3.負責資源活動嫁接，即資源客戶導入、渠道活動、資源渠道嫁接等相關工作； 4.渠道人員只負責客戶召集、帶看工作；
5.渠道管理人員負責把控和管理，針對渠道人員工作有相關績效考核，並與個人業績掛鉤。