提升房地產企業營銷競爭力的策略

⑴ 想提升自己在房地產行業內的競爭力

恩，要想進一二級市場 開發公司，要從最基本的銷售開始做。首先要了解開發公司的運作模式，各種專業知識，客戶群的分布及市場的動態，慢慢的才能往策劃走。
不了解客戶群 不了解市場的策劃 都是垃圾！

⑵ 淺談房地產營銷策略

普通的房地產營銷策略：
1、概念策劃模式
2、賣點群策劃模式
3、等值策劃模式
但是這些策略都內能在房地容產項目上起到錦上添花的作用，如果線下的促銷活動給力，往往能收到意想不到的效果。
比如某某地產，利用爆銷模式，一周銷售了200多個尾盤車位，還有某10年老小區，利用爆銷模式，一個月銷售了幾十套尾盤車位。這些都是貨真價實的真實案例。

⑶ 如何打造房地產企業的核心競爭力

我個人覺得企業的核心競爭力還是企業文化，好的企業文化能凝聚人才，還能幫助戰略目標的制定，但是很多企業忽視這一點。房地產行業嘛，業務性、專業性比較強的還是賽普，做文化管控最好的是香港人文比佛利。希望對你有借鑒意義啦

⑷ 中國房地產企業核心競爭力的提升

金融危機的原理如下：隨著人類技術的進步，區域的觀念開始模糊，世界是一個互相依賴的共同體，我依賴你生產的襪子，你可能依賴我生產的礦石。
在一個島上有一群人，島上除了幾樣產量不大的生活必需品以外什麼也生產不了，島上的居民用一種叫RMB的貝殼，作為錢來花，就是椰子一個3貝殼，淡水一桶5貝殼等等。這時大家想生活的好一點，可是島上又生產不出這么多東東。於是就想用自己的勞動力和別人換。
這個島不遠處有一個大島，上面什麼都有，人家使用一種叫做USD的貝殼做交易，於是小島上的居民就到大島上的工廠游說，我們這里工資低，原料便宜，沒有土地使用費用，還免稅，到我們這里來投資吧。大島上的有錢人覺的有道理就試著在小島上開了一些工廠，可是馬上問題就出現了，小島上RMB和大島上的USD是2：1的，也就是說在小島賣2個貝殼的東東在大島也要賣1個貝殼。大島雖然有許多劣勢但是因為工廠多，上下游配套的運輸成本低，加上工人熟練，成本和小島的產品沒有太大的價格差。這個時侯小島的酋長就想出了一個辦法，讓島上的巫師忽悠大家，小島上的貝殼和大島上的不一樣，大島上的有神力，所以值錢，我們的貝殼和他們的貝殼要8：1才合理。大家一聽原來是醬紫呀，於是就用自己的8個貝殼換大島上的一個貝殼了。這樣小島上的物價和工資就是大島上的八分之一了，大島上的公司就紛紛到小島上來設廠，賺了大錢，他們把錢匯回大島上發展科技，然後再把發展好的產品在小島生產。這樣過了30年。。。。。。
慢慢的大島上的工廠就越來越少了，全變成了科研基地，同時出現了為科研基地里的人服務的行業，像剃頭呀餐館呀驢友呀醫院等等，當然還有HD區，呵呵。大島上的居民有好多錢，而且他們知道小島上的工廠可以為他們未來帶來更多的錢，於是他們就拚命的借錢炒房子、炒股票、炒花生！！！反正有什麼炒什麼！物價開始飛漲了！小島上的酋長一看呵呵賺錢的機會來了，趕快串通巫師，又把RMB和USD的價格定在了6：1，這樣小島的產品也普漲了25%。突然有一天大島的人們發現所有的東東都炒不上去了，因為沒有人接手呀，東西太貴，賣不掉了，於是趕快競相壓價，想把自己的東東賣掉，市場上一下全是東東沒有買主。小島上的工廠主一看自己生產的東東賣不掉了。只好關了工廠回大島去。這一下小島可炸了窩嘍！辛辛苦苦30年一夜回到解放前！都是可惡的酋長和巫師搞的鬼，去找他們算賬！！！這時候酋長和巫師更著急，怎麼辦呢？眼看著自己舒適的生活不保了。這時候巫師出了個主意。。。第二天酋長宣布進行一個聰明絕頂瀟灑蓋世全無敵的4萬億貝殼救市計劃，就是讓所有島民都到島上搬石頭運到海邊，再從海邊把石頭搬回來，每人每天1000 RMB貝殼，工資由酋長出！！！小島的居民們馬上激動萬分統統流下了熱淚，在歌頌了英明的領導，並跳了一段草裙舞以後就回家了。總算是解了酋長和巫師的燃眉之急，可是長此以往酋長雖然FB，也沒有這么多貝殼往裡填呀！巫師這時候又想出了一招。。。又過了一天，巫師出面了，他把大家召集起來說：「哎呀！我昨天被驢踢了，在朦朧中來到了仙界，見到了神仙mm，神仙mm說我們的貝殼和大島的貝殼要20：1呀！要不然就有天災海嘯了！」大夥兒一聽可嚇壞了，趕緊按巫師說的做，這樣小島的貝殼和大島的貝殼就是20：1了。。。
話說大島的商人自從從小島撤資之後回到大島，每日精神恍惚，想想自己在小島的生活那是多麼愜意呀！每天XO喝著，鮑魚吃著，還有小島的美女陪著，何其快哉！現在又是何等凄慘！這一日收聽大島上的胡謅廣播電台的廣播，廣播里說小島為了預防海嘯，已經將貝殼的比值降到20：1了，東西賣的好好好便宜呀！！！他趕快算了算，咦！要是這么便宜的話，在小島設廠還是有賺的，於是他趕緊回去又在小島設廠了。這時候小島的居民聽說工廠又開了，紛紛回到工廠上班，那個大島的商人又賺到了，大島的科研機構也重開了，於是循環又開始了。

中國房地產20年20強企業
萬科集團
這或許是一家用不著寫推薦理由的企業。它成立於1984年，比中國房地產市場化的歷史還要長；它在中國房地產第一品牌的江湖地位沒有任何人爭議；它有一個明星味最足的領軍人——王石；它經歷了中國房地產企業多元化和跨區域的極致，現在它固執地只進行住宅開發；它在2007年創造了中國房地產企業一個最新的紀錄：年收入500多億元。
中海地產
在歷史和規模上，中海地產可能是唯一能與萬科較勁的地產企業。跟萬科同時於1988年在深圳進軍地產領域，截至2006年底，中海地產在內地已完成和計劃投入的房地產投資額達人民幣964億元，開發總量（含已建成、在建和即將開發的）超過2250萬平方米，已經成功發展了數十個房地產項目，目前在內地擁有土地儲備面積超過1800萬平方米。中海地產提出的「以過程精品塑造樓樓精品」的理念，影響著無數的中國房地產企業。中海地產在建築質量、物業管理上的成就，一直被奉為佳臬。
中體奧林匹克花園集團
2008年，將是對成立8年的中體奧林匹克花園管理集團的一個完美贊嘆。在響應國家體育總局「全民健身」的號召，宣傳奧林匹克的精神文化，在體育與地產嫁接的復合地產的理念下，在21個省、42個城市造就53個奧林匹克花園，涉足了從發源地廣東傳遞到上海、北京、天津、沈陽、武漢、長沙、常州、青島、成都、惠州、佛山、連雲港、本溪……在每一個所遍及到的城市傳播著奧林匹克文化，同時也傳播著全新的運動型健康社區的生活方式。其運用直接投資、參股以及品牌合作、管理服務等方式實現奧林匹克花園連鎖開發經營，堪稱中國房地產連鎖經營的第一品牌。而在2008年之後，中體奧林匹克花園管理集團能否更上層樓，引人關注。
SOHO中國
潘石屹、張欣的「土」、「洋」結合，造就了中國民營企業最大的IPO以及亞洲最大的商業地產企業IPO。SOHO中國可能是中國最個性張揚和時尚的地產公司，為北京白領階層打造獨特的生活空間和時尚的生活方式，它甚至創造出一個獨特的「SOHO人群」，成為潘石屹和SOHO中國的忠實擁躉。可以預見，在資本市場強大支撐下，SOHO將更多、更頻繁地出現在北京街頭。或許，沒有SOHO，中國房地產將失去一抹光鮮的顏色。
東渡國際集團
成立於1989年的東渡國際集團，目前已在上海、南京、蘇州、成都等城市及香港、美國等國家和地區擁有十餘家全資子公司，並與中國最具影響力的傳媒集團之一——解放日報報業集團共同組建以房地產開發、傳媒投資為主的上海東渡解放投資有限公司。這家有近20年歷史的地產企業卻厚積薄發、推陳出新，打出「青年置業」的口號，以實現青年人在不同階段對未來空間的美好需求。這種市場細分的開發理念，不但為東渡國際找到了「藍海」，同時也為都市年青人解決了購房難題，起到來一個企業公民的社會責任。
合生創展
合生創展是每一家中國房地產企業都需要認真對待的對手。它1992年進軍房地產業，1998年在香港聯交所主板上市，縱橫廣州、北京、天津、上海，涉足住宅地產、商業地產、酒店地產、旅遊度假產業和物業管理產業等幾乎所有房地產產業鏈。偏重於歐陸建築的風格，令合生品牌在急迫於提升居住升級的中國城市人群中備受追捧。
華潤置地
作為香港華潤集團的地產生力軍，華潤置地在中國內地縱橫13個年頭，已經發展成為總資產超過170億人民幣、凈資產超過80億人民幣，累計開發面積近500萬平方米的綜合型地產企業，已進入北京、上海、深圳、成都、武漢、合肥、杭州、無錫、大連、寧波、長沙、蘇州、重慶、沈陽十四個城市。2007年，華潤置地整合其在北京、上海、深圳等地業務。相信在華潤集團的強大支撐下，華潤置地的下一步尤為令人期待。
遠洋地產
遠洋地產成立於1993年，以北京為基地，將業務擴展至珠三角及環渤海灣地區，主要開發中高端住宅、高級寫字樓、零售物業、酒店式公寓及酒店，其遠洋系列品牌更是蜚聲京城。2007年9月28日，遠洋地產在香港聯交所主板市場成功掛牌，創下了全球地產企業募資額第三、中國第二的排名。
金地集團
金地集團初創於1988年，1993年開始正式經營房地產。2001年4月，金地(集團)股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。已經建立以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區域擴張戰略格局，並已成功進入武漢市場。金地堅持以產品為核心，開發了金地海景花園、金地格林小鎮、格林世界等中國著名樓盤品牌。
卓越置業
卓越集團自92年開始分別在深圳、北京、上海、海南等地參與投資房地產項目。2004年，卓越集團正式啟動集團化品牌戰略，提出「生活美學」的品牌核心主張，確立了「立足深圳、布局中國、努力成為中國房地產行業持續發展的品牌企業」的宏大規劃，目前集團已經成立了武漢、長沙、重慶、青島、廣州、東莞等分公司，土地儲備超過800萬平方米。

創建服務理念 提高企業競爭力
IBM到底賣什麼？IBM賣的就是服務 ！ 無論一小步，還是一大步，總是用服務帶動世界的腳步。
服務，從字面上理解，就是給他人提供幫助的一種行為。營銷范疇中，就是給消費者（客戶）提供一種產品之外的幫助。其中有產品售前使用幫助、售中咨詢幫助、售後維護幫助等。
進入21世紀以來，在全球經濟一體化的時代背景下，企業的競爭已經由產品及價格逐漸轉移到對客戶的爭奪，客戶服務已經成為主宰企業生死存亡的重要指標。 服務是全公司的事，不是個人或一個部門的事。
我們必須建立這樣的觀念：人人都是服務員，行行都是服務業，環環都是服務鏈。服務是未來市場的利潤，服務是樹立品牌的捷徑；服務是企業誠信的表現，服務是競爭優勢的體現。
如果從服務業的層面去理解，服務也是產品。全員服務，就是全員參與到給他人提供幫助的統一行為中，消除服務環節中的盲點和脫節，實現企業價值的轉化。
人類社會的發展過程中，隨著物質生活水平的提高，人們不斷追求更高層次的精神需要和接受服務的理念，相應的人們不再滿足於基本的生活需要，而是更加註重具有個性化和人情味的產品和服務，對服務的體驗要求越來越強烈。
目前市場營銷的型態已經從大眾市場營銷轉化為了一對一的市場營銷。因此市場競爭的制勝因素也從數量、質量、價格的競爭轉化為服務價值的競爭。
盡善盡美的服務， 是企業成功的秘訣。美國營銷策略計劃所調查顯示：91%的顧客會避開差服務公司，80%的人去找更好服務的公司，甚至20%的人為得到好的服務寧願多花錢。美國《哈佛商業雜志》研究報告： 回頭客帶來了50-85%的利潤。結合森隆公司目前的狀況，80%的銷量掌握在20%的客戶手中，而恰恰是這20%的客戶是公司合作多年忠實的老客戶，也就所謂的回頭客。
作為一個獸葯生產銷售企業，必須要從過去的以產品以技術為業務導向轉變為以服務以客戶為導向，注重客戶對產品與服務的體驗與感受，營銷從服務開始，服務從心開始。
以客戶為本的理念不能成為口頭的承諾，要轉變成心的承諾和踐行。就是要通過優質的服務使客戶滿意地使用產品，從而使每位客戶變成忠實客戶。
海爾的總裁張瑞敏曾說過：「要對消費者深刻理解！」海爾做的最好的服務，並不是產品出現質量問題時的服務，而是產品根本沒有質量問題時的服務。
海爾服務的實質主要不是解決質量問題，而是通過服務的「儀式」，讓已經交過錢的消費者照樣被「當作大爺一樣敬著」，這樣的服務儀式使消費者產生了前所未有的好感。產品沒有質量問題也需要服務，這是海爾對中國消費者最深刻的理解。
我們應該建立這樣的服務目標：用戶的要求有多少，森隆的服務內容就有多少；市場有多大，森隆的服務范圍就有多大！
全員服務需要員工學會經常性地換位思考——如果我是客戶，我需要什麼。想客戶之所想、急客戶之所急。時時刻刻問自己：我們對客戶所說的每一句話，所做的每一件事是不是都是從客戶是如何感受的角度去考慮的？客戶之所以選擇我們是因為什麼？
通過創建以服務為宗旨的企業，我們能夠獲得更多的市場份額，提供比競爭者更多的價值，並為在其中工作和為其工作的每個人，建立一個保證利益、保證健康、保證發展的工作環境。
世界上沒有賣不出的產品和服務，只有不會賣的產品和服務。盡量給你的客戶最好的服務，讓他一想到和別人作生意就有罪惡感。
微軟總裁比爾蓋茨曾說過：微軟不是賣計算機軟體的公司，而是讓計算機使用者有「愉快體驗」的公司。這種愉快的體驗便是一種感性服務 。
感性服務是一種體驗；感性服務是一種情感；
感性服務是一種身份確認（尊重），他讓我們通過服務讓客戶感受到自我角色（身份）的肯定，同時，享受到精神滿足的愉悅過程。
感性服務是一種親切感，從關注客戶感受開始，用客戶最喜歡的方式提供服務，讓客戶感覺特別親切，猶如賓至如歸的親切。
感性服務是一種神秘感，用最有創意的方式滿足客戶的需求，總是給客戶帶來無窮的驚喜。
感性服務是一種口碑，用客戶體驗創造口碑故事，讓客戶口碑相傳，贊不絕口。
感性服務是一種互動。通過多元化的渠道與客戶有效溝通，運用各種形式建立客戶聯盟，持續與客戶互動，用最快的方式響應客戶需求的變化。
我的服務承諾：
我以服務客戶為榮，以客戶滿意為我最大的快樂。
幫助客戶解決問題就是等於幫自己解決問題。
我將真誠對待每一個客戶，認真完成每一筆交易。
我將認真學習，以彌補我在專業知識的不足。
我決不抱怨，永遠以積極的態度面對每一天的工作。
我注重我身體的健康，保證有充沛的活力。
我珍惜時間，如同珍惜自己的生命。
我秉持客戶至尊的理念，以創造客戶滿意為使命。
我以行動代替承諾，用服務回報社會。
我堅守以上信條，全力以赴，永不放棄！

中小企業如何打造競爭優勢和競爭力
競爭優勢、競爭力被越來越多的企業所關注，所認同。近期聯想也要到溫州來進行嘗試新的銷售模式，打造企業的競爭力，5年之後趕超戴爾。企業的競爭優勢主要表現在爭取用戶與爭奪市場的能力上，圍繞用戶與市場形成一個屬於企業的獨特的營銷管理系統。企業的競爭不但表現為國內企業之間的競爭，同時也表現為國際企業之間的競爭，尤其是中國已經進入WTO，就不可避免的與國外企業進行競爭，同時中國企業也進行國際化，與國際接軌也就註定要具有強勢的市場競爭優勢。
通過近幾年對眾多中小企業的研究發現：中小型企業普遍處於缺乏資源，沒有足夠的整合能力等特性，具體可以從以下幾個方面得到印證。
第一、一個產品天下。

我們常常可以看到一個企業就一個產品，在市場持續不斷的進行運作了好多年。這固然有利於企業獲得長期的顧客群和品牌建設，但是對於企業的長期發展卻是不利的，至少說在市場上是存在很大的風險性，一旦有同行更有實力的企業推出更具競爭力的產品，對企業來說可能是一個致命的打擊，有些企業可能因此會一蹶不振，甚至會破產，在沿海的經濟發達城市這樣的例子已經屢見不鮮。

第二、沒有完整的全國營銷團隊。

一個企業可能就往往是幾個人或者一二十人管理全國的市場，這對於不是從事原料買賣的企業來說是實在太少了點。即使全國的營銷隊伍，但是在機構設置與人員安排上也不盡合理，或者是在某些營銷管理上都有所缺乏，常常是領導人的意志為主，很少是根據市場的特徵和企業的資源作出的規劃性建設。這樣的企業一般都會已經銷或代理的方式在全國市場上進行運作，這對於以大眾產品的營銷為主的企業來說是相當危險的。

第三、以區域市場開發為主。

一個產品從區域的開發然後上升到全國的推廣是眾多企業進行市場運作的基本路線。但是也不忽略少數的企業就是要在區域市場上有所作為，在醫葯保健品行業表現最突出。其它如服裝、鞋類、連鎖性中小企業等也很多。形成區域性的強勢品牌固然沒有錯，但是如果忽略全國市場的運作，也會在行業的競爭中失去優勢。

第四、沒有形成規模成本優勢。

正是因為企業的小，所以規模很難在一段時間內形成規模的成本優勢。由於成本不能夠降低企業的利潤就少，企業的利潤少，企業的發展資金必然不足，這樣就會陷入惡性循環當中。因此企業一定要在營銷上實現銷售規模化的優勢來降低營銷成本，增強企業的競爭力。

中小企業如何在自己的領地里打造企業在行業里的競爭優勢呢？我認為可以從以下幾個方面來進行：

一、 競爭優勢的基礎是企業經營管理模式

經營模式對於中小型企業來說是企業發展的基礎，一個適合與本企業的銷售模式，不但可以給企業帶來良好的現金流，同時還能夠奠定企業在市場上的基礎，如當初聯想起家的時候採取的是貿工技的經營模式，所聯想才能夠走到今天。試想當初聯想只是靠技術起家也許今天就不能夠吞進IBM這頭大象。有什麼樣經營模式就會有什麼樣的人財物配置，有什麼樣的管理模式，是垂直管理、橫向管理、還是距陣管理，不同的企業有不同的管理模式。前提是只有企業練好內功才能贏得競爭優勢。

市場經濟發展到今天，可以是日新月異，新技術轉化為生產力已經屢見不鮮了。無論是電子技術、生物科學、網路、新能源的利用等為社會的發展提供巨大的動力。誰能夠最先為消費者提供消費者所需要的產品，誰就能夠贏得市場。企業要想在市場上長遠的立足與發展就一定要持續不斷向市場上推出新產品，來滿足市場。企業要具有「吃著嘴裡的，拿著手裡的，看著鍋里的，想著心理的」眼光來發展產品線，才能夠在市場立穩腳跟，也才能夠獲得長期的競爭優勢。
三、 競爭優勢的核心是產品的質量與功效
一個企業向社會提供什麼樣的產品質量與功效是企業競爭競爭優勢的核心問題。如果一個企業向市場提供的劣質產品，那麼也會被市場所遺棄，如發生在九十年代的溫州鞋對溫州的鞋業打擊非同小可。還有發生在醫葯保健品行業的一些假冒偽劣產品，非但沒有或得競爭優勢，卻給行業來帶沉重的打擊。這就要求企業一定要注重產品質量與功效，不能以次充好，無論對企業近期發展還是企業品牌的長遠發展都是不利的。
四、 競爭優勢的關鍵是企業產品的價格
在產品同質化越來越近的今天，價格已經演變成企業的殺手鐧。馬克思在資本論中這樣描述過：「競爭斗爭是通過商品便宜來進行的。」我想價格合理的商品在市場一定具有較強的競爭優勢，在勞動生產率不斷提高的今天，成本的降低，適當的調整價格是贏得市場的重中之重，格蘭仕的成功就是一個例證，當初正是利用國內廉價的勞動力市場為國外的企業進行OEM生產，然後生產自己的產品，通過價格杠桿在市場呼風喚雨，逐步將競爭對手排出市場之外，成為微波爐行業的價格領袖。今天它同樣還是要用價格手段來進軍空調市場，並且要奪取空調市場的霸主地位也就在情理之中了。
五、 競爭優勢的保證是企業的品牌
企業的品牌是企業生命的保證。優秀的品牌在市場上暢銷不衰，能夠牢牢的在市場上保持這優勢地位，起根源在於企業逐漸培養起來的的企業在消費者心中品牌信譽度。有眼光的企業都會非常珍惜企業的品牌，為了保護好自己創造的品牌，不惜一切代價。也從不為了近期的小利而毀了長遠的利益。誰能夠在市場上獲得較高的聲譽誰就會獲得市場，誰就會在市場上立於不敗之地。從可口可樂、賓士等世界的著名品牌我們需要走的品牌之路還很長。
六、 競爭優勢的靈魂是企業提供的服務內容
今天大家都在喊「顧客是企業的生命」、「顧客是上帝」、「顧客至上」。從某一個側面來看就是服務的內涵所在。具體要提供什麼樣的服務，因為行業的不同，所提供的服務內容也不盡相同。無論提供什麼的服務對於用戶(消費者)來說，沒有什麼比誠信更重要的了。它體現的不但是企業的社會責任，同時也是企業良好的精神與道德的體現，也是企業贏得競爭優勢的關鍵要素。
七、 競爭優勢的源泉是人才
企業獲得競爭優勢的最後一個方面是人才，如果一個企業缺乏優秀的人才，也是難以有競爭力。筆者了解的一家企業，一個產品在市場上持續銷售了十年，具體負責該產品的銷售經理換了一任又一任就是很難達到理想銷售額，而企業的領導人也不是銷售專家，卻要在市場上指手畫腳，有時往往拿已經過時的銷售方式來推進銷售，市場負責人也只好聽從，否則就得另謀出路，因此，市場很難能夠形成規模化銷售。所以人才的重要性就成了企業成功之路的又一個要素，人才不但能為企業帶來所在領域的經驗同時也能帶來其智慧，為企業源源不斷的創造效益。未來的競爭就是人才的競爭，未來的優勢就是人才的優勢，誰獲得的優秀的人才，誰就能獲得在行業中競爭優勢。
要提高企業的競爭優勢，必須在這七個方面下足功夫，使之每一個都要形成獨立的系統；同時這幾個方面也要形成一個整體的系統，將之優化為企業全面的競爭優勢。

以上內容僅供參考！祝順！

⑸ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(5)提升房地產企業營銷競爭力的策略擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

⑹ 房地產代理營銷企業的發展策略

房地產代理營銷企業的發展策略

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一、前言

上海房地產市場代理營銷行業的發展目前還在剛剛起步階段，從理論到實踐都有很多不成熟的地方。特別是由於房地產策劃代理行業壁壘較低，很多不具備營銷策劃能力的機構也紛紛進場，導致無序競爭、畸形競爭。這些都在很大程度上制約了代理企業的進一步發展。因此，有必要對房地產代理營銷在發展過程中出現的問題，進行詳細的調研分析並提出對策。使行業在上海房地產業新一輪的大發展中，進一步發揮代理營銷企業促進流通的積極作用，同時促進代理營銷企業向更高的層次發展。

二、上海房地產代理營銷企業存在的問題

1．行業進入壁壘低，過度競爭激烈

行業進入壁壘是指限制或妨礙行業外部的潛在進入者進入行業內的因素，它主要反映產業內部的現存企業與產業外部的潛在進入者之間的競爭關系。行業進入壁壘的存在與否和高低程度，是直接影響行業競爭程度的重要因素。

房地產代理營銷行業進入壁壘低，使該行業在短短的幾年中由最初的幾家發展到現如今的近千家。隨著房地產開發微利時代的到來，可以開發的空間越來越小，每年新開發的項目也不過上百個。這樣一來，市場上就形成了上千家代理營銷企業競爭幾百個樓盤的策劃代理權（當然還應該排除一些房地產自行開發銷售的項目），勢必會出現一些不規范的競爭行為，特別是同業壓價現象。

當樓盤代理招投標時，一同競標的代理商互相角力的不是策劃技術和營銷理念、手段，而是盲目地比誰的代理費用低、誰作出的承諾多。但等到實際操作策劃時，卻往往因為這些原因而使營銷計劃「捉襟見肘」，使代理企業處於非常被動的局面，甚至因此造成整個樓盤營銷計劃的失敗。而且，作為代理營銷企業主要的收入來源，如果代理費用過低，會使營銷人員的培訓、人才的引進及代理營銷企業的宣傳包裝等資金匱乏，嚴重製約代理營銷企業的進一步發展。

2．發展商要求苛刻，代理企業知識產權屢遭侵犯

房地產開發商處於市場競爭的有利地位，經常對代理營銷企業提出苛刻的要求。根據物價局有關規定，原來中介代理費最高可以收取標的3%，但在營銷代理個案中能拿到1.5%已經相當不錯了，低的僅有1%，還不足以支付代理的成本開銷。更有甚者，發展商還要求代理機構交繳高額抵押金，墊付或承擔廣告費用。如果樓盤賣不出去，還要求營銷代理公司統包承諾。對於代理公司的結算也是能拖則拖，即使樓盤銷售業績很好，代理公司也很少能拿到樓盤銷售的溢價。在營銷過程中，開發商往往還不切實際地提出代理公司階段性銷售目標，從而阻礙了整個營銷企劃的進程，影響樓盤的順利銷售。

營銷代理企業的知識產權屢遭侵犯。在樓盤招標會上，發展商僅僅支付少量勞務補償費，就佔有了幾家公司的策劃思路以形成自己的方案。有些發展商還通過「挖」代理公司的策劃主創人員達到其減少成本的目的。面對這些侵犯代理公司知識產權的行為，目前急需法律規章來制約。

3．代理營銷企業缺乏競爭力

上海房地產代理營銷企業實際上是在1995~1996年正式進入市場的，發展歷史短，成員素質、專業水準普遍較低，主要表現在以下幾個方面：

一是房地產代理營銷企業絕大多數是資金小、資產少的公司。行業內人力資源短缺，不少無專業知識、無專業工作經歷的人在做代理營銷，使得行業成員的整體素質不高。因此，行業發展需要大量資金的投入，培養專業人才以及市場精英的加盟，擴大企業的規模，創出品牌。

二是缺乏全程營銷觀念。專業代理營銷企業要求掌握市場最新信息，了解消費者的心理需求和物質需求。從物業的房型、戶室比、層面到主體、組團、環境；從立面、風格、色彩到材料、設備、綠化；從單價的設定到總價的配比乃至物業管理等方面，皆能進行可行性的研究分析，提供符合市場要求且有價值的合理化建議，供發展商和設計單位參考、借鑒，為最大限度地減少投資風險，實施房地產項目開發打下堅實的基礎。但目前能夠做到上述各要求的營銷代理企業可謂鳳毛麟角。

三、推動上海房地產代理營銷企業發展的對策

1．確立先進的房地產營銷理念

目前房地產大眾時代已經到來，傳統的企業與顧客關系發生了根本變化，賣方市場逐步向買方市場轉變。在這樣的大背景下，顧客強化了自身的主體意識和地位，對商品和服務有了更為廣闊的自主選擇權。因此，營銷必須全面體現「顧客滿意」服務——CS服務（CUSTOMER SATISFACTION），以最大限度地滿足消費者的各種需求。

CS戰略的出現可以說是市場經濟發展的必然過程，它是一種全新的營銷戰略，要求站在顧客而不是廠商的立場上研究、設計、開發和改進產品，盡可能地預先把顧客的「不滿意」因素在產品的研製和生產階段去除，順應顧客的需求趨勢；完善產品的服務系統，加強產品的售前、售中、售後服務，最大限度地方便顧客；同時高度重視顧客意見，讓客戶參與決策。

對房地產商品的效用而言，顧客滿意的構成要素包括三個方面：一是實質的效用。購買其本來應具有的品質或功能等基本屬性，如面積、建築質量、配套設施等；二是感覺上的效用。購買者對商品的感覺與偏好，如戶型設計、採光效果、朝向、舒適程度等意義上的效用，這代表著購買商品的附加值或具有某種象徵性；三是從營銷的要素來看，商品、服務、企業形象等均會影響顧客滿意的品質。只有當物業的綜合素質真正滿足其需求時，消費者才會產生購買行為。
房地產代理營銷企業應努力導入CS服務的經營理念，以顧客利益為中心，以顧客滿意為宗旨，以豐富顧客價值為目標。在實際操作過程中加強客戶聯系，建立客戶檔案，推行客戶關系管理，特別是運用網路技術全面收集客戶信息，拓展與客戶的聯系並建立客戶檔案資料庫，在企業內部和企業之間實現客戶資源共享。

2．代理營銷行業應實行企業資質制

資質是代理營銷企業業績、綜合實力及品牌的象徵，也是體現市場競爭中優勝劣汰原則的一個顯著標志。達不到最低資質標準的代理營銷公司將被嚴令淘汰，一定資質的代理公司只能代理相應標準的樓盤等，這些都將會保障房地產營銷策劃代理水平，為消費者提供優質服務，促進房地產市場流通，從而繁榮房地產市場。

資質是代理營銷公司品牌的一種體現，是企業形象和社會認可度，是企業提高競爭能力和拓展實力的基礎。資質的形成是一個系統工程，需要專業的人才及深厚的策劃經驗，從市場調研、產品定位、規劃設計、價格定位、銷售策略、廣告宣傳到物業管理等各方面都能提供專業的營銷經驗，這就給代理營銷企業的發展提供了壓力及動力。

⑺ 房地產行業如何提升核心競爭力

通過優秀企業文化打造強勢品牌是房地產企業生存發展的重要手段。淄博齊桓房產開發有限公司正是憑借品牌的力量在激烈的市場競爭中爭得了一席之地。特別在海聖春天高尚社區開發中秉承「用細節創造品牌」的開發理念，通過智能化到位、綠化景觀到位、安全防護到位等細節打造具有青春時尚理念、高智能化配套、高層次園林景觀、一流的封閉式管理、健康安樂的人居環境，使業主的生活像春天一樣的燦爛。
1、優秀的地產品牌文化已成為房地產項目持久核心競爭力的關鍵因素，並貫穿房地產實踐的全過程。房地產市場由於同質化嚴重，差異化競爭主要表現在品牌優勢和附加值上，因此，房地產企業的競爭最終就是企業文化的競爭。而提高住宅文化的內涵，首先企業需要有特有的文化培育企業的核心競爭力，並依靠高性能管理打造產品的高質量，用產品的高質量提升企業的高信譽，創造企業的品牌，提升企業的形象。房地產文化絕不只是一個概念，其更重要的內在含義涉及到企業內在管理、外部形象、消費者的認可度等一系列問題。
2、企業的品牌形象在市場日漸成熟的今天，對產品的銷售速度起到越來越大的影響。對使用期很長的房地產產品來說，該行業的企業文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應該是客戶管理型的企業文化。它貫穿於產品的開發及使用的全過程，體現於企業產品的早期市場研發、企業的經營管理、企業的品牌力和其獨特的優勢，以及企業的信譽。
3、企業文化對於豐富和培育企業核心競爭力將具有不可替代的作用。企業文化是企業的靈魂，是企業在長期發展過程中逐步形成的，品牌形象是企業文化的外在體現，要使品牌成為企業的核心競爭力，有賴於企業文化的存在。品牌形象是企業文化的外在表現，具有張揚性，而企業文化則是根植品牌形象的土壤，具有內涵性。