樓盤營銷對抗策略

❶ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(1)樓盤營銷對抗策略擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

❷ 房地產年度營銷策略

推薦一個房地產快銷方案：爆銷模式。
爆銷模式是一個集線下引流，促單版，成單權為一體的營銷模式，對於客戶的刺激非常大，而且產品真材實料，很多都是一線大牌產品廠家直供。
以售價十萬車位為例：
①拿10萬家電 現場搬走；
②送10萬汽車 現場開走；
③返10萬禮券 現場充值；
④得10萬車位 現場辦理；
⑤賺10萬收益 月月分利；
「爆銷模式」整合三方資源，與上千家品牌廠家結合，為解決房地產「銷售難」提供贈品的供應商，實現共贏的局面，讓開放商快速清空庫存車位，讓業主買車位等於賺車位，讓品牌商批量出貨。

❸ 房產營銷策略，銷售技巧

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

http://..com/question/11881296.html?fr=qrl3

❹ 直飲機銷售方案

說的直飲機銷售方案我覺得深圳凈之泉科技有限公司蠻不錯的，下面就我到他們公司了解的一些銷售技巧分享給大家：
一、點對點的經銷商包銷模式
在確定經銷商的同時，在家樂公司營銷中心指導下，經銷商出資在當地建立推廣中心和售後服務部，以解決產品能及時銷售出去和售後服務問題逐漸形成網路並能在全國各地銷售。
二、開辦家樂制水機產品專賣店
開辦家樂制水家電產品專賣店可以有效提高家樂產品的品牌知名度，擴大產品影響，增強產品可信度，是實現銷售增長的重要手段，在實施過程中需統一名稱、統一標識、統一展示，以大品牌、大企業、現代管理、良好服務的一體化形象出現在市場上，使消費者增強購買家樂產品的信心：買的放心、用的安心。
1、小區專賣店
在居民小區內建立統一門面形式的家樂水家電產品專賣店，既可在小區范圍內宣傳產品，免費供應純凈水，又便利居民購買、安裝、售後服務，產品的銷售貼近消費者，使他們敢於嘗試和購買。店不在大，標准一致就行，裡面有海報、展板、演示專櫃，讓人看得明明白白，能增強消費者的購買信心。起步階段，即使每月銷3~4台，也可實現收支平衡。隨著產品知名度的提高，其銷量會不斷增長，贏利不成問題。專賣店工作人員要經統一培訓考試合格後才可以上崗，工作人員一定要對家樂水家電產品有充分的了解，能及時回答消費者提出的各類問題。對於有興趣試飲的消費者，熱情做好供水服務。通過試飲，讓消費者體驗家樂制水機產品的功效，逐漸養成飲用家樂產品生產的凈水習慣。
2、大型商場專櫃展示
城區各大型商場、超市設立專櫃，利用雙休日策劃促銷活動，重要的是做好家樂制水機產品的現場演示，吸引消費者的關注，不失良機地傳達產品功能信息，發放宣傳資料，提高產品知名度。
三、 直銷業務員營銷
為了使業務以最快的速度滲透到每一個角落，總經銷商要培養一批直銷業務員。業務員必須全面了解家樂制水產品的性能和健康飲水的科普知識；具備一定的口才和影響力。如地方政要人員、專業營銷人員、周圍口碑極佳的人是最好人選，有效配合各地推廣中心和售後服務部的工作 。
招到業務員後，首先要向他們講解飲水知識及家樂產品的性能與特點，發放必備的宣傳資料和正常的檢測工具，然後要明確報酬的分配比例及責任義務。一階段後，要及時總結經驗教訓，修正經營策略，完善具體措施。也可以以開展科普活動的方式邀請有興趣者參加《水與健康》知識講座，講座中說明使用和銷售家樂水家電產品的好處，吸引更多的人加入到直銷員隊伍中來。一定要有明確制定相應的銷售措施和獎勵機制。
好的產品、好的策略是關鍵，但更重要的是需要一支優秀的銷售團隊去創造出好的銷量。一切計劃得有人去執行，而執行力的高低取決於執行團隊的工作能力。營銷的個人英雄主義時代已經過去，單憑經銷商本人單兵作戰顯然不能適應市場要求，競爭已經迎來團隊對抗的時代。營銷中心銷售團隊的籌建會根據銷售計劃、銷售渠道、價格體系等來確定，具體應該確定以下問題： 1）招多少人；2）招什麼樣的人；3）怎樣招人；4）如何管理。
如果說經銷商確定以做終端為主的經營模式，那營銷中心將提供給經銷商：
1）有豐富終端運作經驗的管理人才。承擔與終端談判、合約簽訂、賣場布置、促銷、人員培訓、促銷活動組織等事務。
2）一定經驗的終端促銷人員。在大多數消費者還不認知純水機的市場狀況下，沒有促銷員的終端銷量是可想而知的。
3）專門的安裝服務人員。純水機的特性就和熱水器、空調一樣，我們會為經銷商解決上門安裝的問題。如果經銷商以社區銷售、團購為主導的經營模式，那麼中心會選擇有獨立談判能力的銷售人員配合銷售。
但是，團隊並不是簡單的人的聚合。要建立有真正高效執行力的銷售團隊，我們會制定公平激勵的管理辦法，充分調動和發揮他們的工作積極性，並且還需要注重對團隊的培訓工作。當然，作為團隊的首腦，團隊的責任人--本身應該具備相當的素質，只有負責人具備了對業務人員的培訓能力，整個團隊的執行能力才能得以升級。優秀的團隊都是培訓出來的，銷售隊伍的組建應和培訓同步進行，針對業務人員、安裝服務人員、商場促銷人員，要制定不同的培訓方案和內容。銷售業務人員的培訓內容應全面些，包括純水機產品知識，競爭對手的產品狀況，銷售技巧等等，安裝服務人員則主要培訓掌握純水機的安裝，使用維護，凈水技術等知識，而促銷人員主要培訓掌握純水機產品知識，產品的介紹規范，競爭對手產品狀況，促銷技巧，顧客心理分析等方面內容。
四、委託送水站經銷
目前城鎮市民飲水大多是桶裝水，各街道都有送水站，送水員直接進入千家萬戶，他們最了解消費者，如果依靠他們開展業務一定會事半功倍。我們可以制定一個批發價向他們供貨，嚴格要求他們按照全國統一零售價銷售。大家知道，送水站賣桶裝水只能賺一塊錢，但經銷我們的產品，可賺取高額利潤，所以送水站會很積極地推銷。一般說來，送水站在當地都有一些機關單位、寫字樓、家庭的固定客戶，關系比較密切，送水站向他們推薦家樂純水機凈水器產品相信一定會有說服力
五、房地產樓盤配套銷售
近年來，全國房地產業十分火爆，人們對新建的樓盤提出了更高要求，中、高檔樓盤受到消費者的青睞，現代家庭選擇直飲水已成為趨勢。加盟商可與當地房地產公司合作，以家樂純水機凈水家電產品作為提升樓盤檔次的賣點，或安裝在房地產公司樣品房中，供用戶選擇購買；或作為購房贈品，滿足用戶改善飲用水的需求，把家樂純水機家電產品引入樓盤銷售宣傳中，吸引消費者，促進樓盤銷售。與房地產開發商的合作可一舉數得，批量銷售，獲得銷量的增長
六、寫字樓市場的開拓
寫字樓是桶裝水的主要市場，也將是家樂純水機家電產品銷售的主戰場。我們可與寫字樓物業管理處合作，適當讓利給對方。由管理處提供一個可以安裝家樂純水產品的地方，以管理處的名義發出通知（該通知直接派送到各單位），邀請各單位參加《水與健康》知識講座，在此同時我們免費提供新鮮的水，供他們試飲，以此方法敲開寫字樓的大門，然後進一步跟蹤。
對於機關、團體、廠礦、郵政、電信、鐵路、民航、銀行、保險、證券公司、醫院、圖書館、健身房、保齡球館、俱樂部、車站、碼頭、機場……都可採用類似的方法，先與辦公室主任或後勤主管取得聯系，免費送新鮮水上門，同時開展咨詢演示。不僅親眼所見更有親身體驗，就很容易達成銷售。
七、 學校、幼兒園市場的開拓
電腦要從娃娃抓起。其實，健康更應該從娃娃抓起。因為水質決定體質，體質決定健康，國家也有提倡學校、幼兒園讓學生飲用新鮮的純凈水的文件。學校、幼兒園可向每個學生每月收取水費。這樣，每個學生每天花費幾毛錢，即可每天喝上新鮮的純凈水，補充人體生長發育所需的礦物質和微量元素。這是一項功在當代、利在千秋的偉大事業。我們可以提供免費家樂水家電，以後收費三七開或四六開，也可直接建議學校購買。
八、銷往美容院、美發屋、沐足城具有良好的示範效應
家樂純水機生產的水可供顧客飲用，比桶裝水更新鮮、更方便、更健康、更便宜；純凈水可用於洗頭、洗面、沐足、清洗。我們可以在當地具有規模的休閑場所開設「直飲水洗頭」、「直飲水洗面」、「直飲水沐足」等獨具特色的新穎項目，以新穎帶旺生意，一般有頭腦的老闆是會考慮接受我們的建議。我們若使用方法得當，跟進及時，成功率一定很高的。
九、禮品市場銷售
中國是文明大國，禮儀之邦，尊老愛幼、尊師重友蔚然成風，當然雲南也一樣，為表達心意向親人、向朋友、向師長、向領導饋送禮品是常見的方式。但是作為一種信息溝通的過程， 現代社會人們最為關注的是健康，送禮送健康的觀念通過市場炒作，已經深入人心，並成就了中國巨大的健康禮品市場。家樂水家電產品系列純水機將繼續強化這一市場概念，把家樂水家電產品送進每一家，藉助元旦、春節、中秋節、國慶節等貫通全年的節假日，不失時機的宣傳促銷。各地加盟商可以就禮品、節日市場這一概念細分、擴展、充分運作，把節假日禮品、會議禮品、社交禮品、紀念禮品與改善飲用水緊密結合起來，營銷中心的廣告策劃也就這一概念進行全盤炒作，形成家樂水家電產品的市場特色。
十、分享銷售 全面出擊
好的產品找自己最好的親友共同分享。做一個全新產品最難的就是產品知名度不高，在當地沒有固定消費群，但如果先從自己身邊熟悉的親友入手，由於有較好的信任感，再加上產品本身的優越性，溝通起來比較直接，對方容易接受，這樣可讓自己的親朋好友在第一時間內享受到家樂能量純水的神奇，同時也可以以此為樣板向其它陌生客戶推廣，讓自己的親友代為介紹宣傳，並給予一定的返利。如果能以此辦法全面出擊，發展下級經銷商，則會收到意想不到的效果。
十一、現場宣傳推銷
1.選擇中高檔住宅小區，與物業管理部門溝通好，獲得他們的支持和關照，請求提供合適場地、桌椅、板凳、自來水、電源（可根據具體情況繳交少量管理費）。
2.宣銷活動的准備工作有：提前三天在現場懸掛橫幅5-10條，造勢並形成懸念，調動人們的好奇心。內容為「您還在使用桶裝水嗎？」「直飲水來了！」「桶裝水換代產品」「珍惜生命，從改善飲用水開使！」「早一天飲用，早一天受益！」「免費供應新鮮直飲水」等。
3.辦公桌椅及桌布、收據、發票、展板、宣傳資料用膠管接出自來水，備齊全演示用品，並備貨5-10台。
4.宣傳推銷前貼出通知和海報、讓居民知道宣傳推銷內容。
5.宣傳推銷前三天在推銷區域內普投一輪宣傳單張，宣傳單張上要蓋上營銷優惠政策消息。
6.小型宣傳推銷員工3-5人，大型宣傳推銷員工10人以上。
7.營銷時，要著裝整潔，配戴員工牌，體現企業形象，一人主講。對有強烈意向的客戶可派發更多的資料，幫助其熟悉產品，並登記在冊，以便跟蹤訪問。
8.營銷活動至少2天，一般選擇在雙休日開始，對較大的居民區可駐點宣傳推銷。
9.可根據不同的季節、環境，開展贈品促銷活動和其他娛樂活動（如教師節、建軍節、春節等）吸引人氣，促進銷售。
10.對購買者填寫產品編號，在收據及發票存根聯上作好記錄，以利於售後服務，每次營銷後要進行總結，積累經驗。
十二、有目的有重點地推廣
現代人的健康意識越來越強，因水污染造成的地域性怪病發生的報道也經常在各大新聞媒體暴光。其實只要我們去留意，這種事情往往就發生在我們的身邊。如果我們能抓住機會，利用這樣的重大事件，配合當地政府部門介入水處理工程，我們會因此名利雙收。
實施這個方案的關鍵是要找到目的，除關注媒體報道外，更要自己去收集信息。一旦收到信息，就要馬上跟進檢測，如有了依據，最好請當地防疫部門一起做詳細的檢測報告，然後將報告及自己的治理方案呈送當地政府部門，爭取政府的配合支持。
公共關系是指為了獲得人們的信賴，樹立企業或產品形象，或者幫助實施銷售，用非付款的方式通過各種公共宣傳工具所進行的活動，包括一切對企業或產品形象有利的公共宣傳。如召開各種會議、提供各種優惠服務、開展公益性的社會（贊助）活動、展銷、展覽會等等。
人員推銷是利用銷售業務人員親自去向目標客戶對產品進行介紹、推廣、宣傳與銷售，是與消費者或用戶面對面的口頭洽談交易的一種促銷方式。人員推銷促使推銷人員與顧客的關系可以從單純的買賣關系向人際友誼與感情方面發展，建立一種長期的合作關系，這是其他促銷方式所不能及的為達到傳播信息、影響消費者態度和行為的最佳效果，我們可以選擇幾種促銷方式的有機結合。我們應結合促銷目的、顧客特性、產品特性、當地市場特性、產品所處的生命周期階段來考慮。

①促銷目的:比如在一定時期內，要迅速增加銷售量，擴大市場份額。則應更注重於廣告和營業推廣，強調短期效益。若目的是塑造企業或品牌形象，以贏得今後有利的競爭地位，則應更注重於公共關系並輔之於必要的公益性廣告，強調長期效益。
②顧客特性:一般地，顧客的購買行為過程可劃分為知曉、了解、信任、購買四個階段。在不同的階段，不同促銷方式的促銷效果不一樣。在建立購買者知曉階段，廣告和公共關系的作用最大；在促進顧客對企業及其產品的了解階段，人員推銷和公共關系起著重要的作用；在信任階段，顧客對企業及其產品的信任程度受推銷人員的影響最大，其次為廣告、公共關系和營業推廣；在促成顧客的購買階段，人員推銷發揮最主要的作用，其次是營業推廣。
③市場特性:不同的市場對不同的促銷方式的接受程度也不同。如在某些地區，顧客在選購產品時比較信任推銷人員的推薦，此時推銷人員推銷就顯得比較重要。而對於一些消費者對廣告普遍持不信任的態度的地區，廣告的效果自然不會好。
④產品所處的生命周期階段：在導入期，為擴大產品的知名度，讓更多顧客認識並了解新產品，廣告和公共關系在這方面具有最顯著的作用。在成長期，影響最大的仍然是廣告和公共關系促銷。在成熟期，因為顧客對產品已比較熟悉，營業推廣的作用開始超過廣告和公共關系促銷。在衰退期，除了營業推廣的效果尚可，其他各種促銷方式的效果都在顯著下降。
純水機是一個新產品不可否認，產品還處於導入階段，大多數消費者對產品不認知，更談不上了解、信任，因此要促成顧客的購買，經銷商需要緊緊圍繞讓顧客知曉、了解、信任、購買的幾個過程，並結合以上分析的情況以及自身的資源狀況選擇合適的促銷方式，而且需要對促銷的效果進行分析，因市場的變化不斷地進行改進和調整。只要做好一個樣板，重點推廣，就會以點帶面，起到轟動效應。
十三、做好售後服務 爭取更大的市場
售後服務不但關繫到品牌形象，更重要的是直接關聯著我們自己的市場。因為我們的優質服務會感動消費者，消費者就會介紹他的親戚朋友來購買您的產品，這樣我們的市場就會越來越大。相反，我們的市場會逐步萎縮。
對於經銷商來講，純水機的銷售服務一般包括售前和售後服務兩方面內容。售前服務主要是：解答顧客的技術咨詢，比如需不需要純水機，選擇純水機的目的主要是解決喝水還是家庭全部的生活用水凈化，應該選擇什麼型號的純水機提高我們產品的美譽度和市場銷量。
純水機的工作原理和使用特性等等，以及開展純水機的現場演示等售前服務項目。售後服務的內容包括：為用戶提供安裝服務，培訓操作使用，對產品提供保修、維護等等。純水機和熱水器、空調差不多，一般都需要提供上門的安裝服務，還需要定期跟蹤使用情況。因此我們為經銷商提供專業的服務隊伍，並規范服務行為，解決顧客的安裝，維護問題。
售前服務的目的在於針對不同的消費者，想辦法讓他們認知純水機、凈水器區別，並且信任純水機達成購買的意願，使眾多的潛在顧客變成真正的用戶。
售後服務的目的在於通過提供滿意的服務，讓客戶主動向其他消費者推薦純水機提高我們產品的美譽度和市場銷量。一般情況下，顧客購買純水機以後，往往會通過使用，通過家庭成員及親朋好友或同事的評判，對自己的購買選擇進行檢查和反省，以確定自己的購買行為是否明智，從而會產生滿意或不滿意的買後感覺。顧客這種購買純水機後的感覺相當程度上影響著他人的購買，對市場銷量帶來極大的影響。如果顧客使用純水機不滿意的話，甚至會通過大眾媒介公布於社會，如果購買純水機後對服務水平，使用功效產生滿意的感覺，則會在客觀上鼓動、引導其他人購買純水機。這也就是人們常說的「最好的廣告是滿意的顧客」的真諦所在。
家樂公司營銷中心作為經銷理商做好售前和售後服務的保證，不但會嚴格執行，還會去做得更好！我們不得不承認很多代理商會忽略這個問題的重要性，只把眼光盯在服務報酬的多少上。其實服務報酬僅僅是看得見摸得著很有限的小數，而市場則有看不見想不到的無限空間。消費者的宣傳效果要比自己強百倍。我們用一個簡單的例子就可以說明這個道理：假如我們讓一位消費者感動了，他會介紹五位親朋來買您的產品，這五位又每人發展五位，我們就擁有了31位消費者，這樣連續發展五次，您想我們會有多少客戶？按推算將近有兩萬！！當然，實際效果可能不會這么好，但這個道理不會錯。
因此，我們會站在消費者和經銷商的角度來確定哪些是消費者和經銷商關心、注重或必要的服務內容，提高服務水平，以增強顧客滿意，獲得顧客對純水機使用後的良好感覺，使我們在市場競爭中處於領先地位。
家樂營銷中心的經營模式會以 ：電子商務、授權代理、店鋪經營、批發零售等多方面進行。營銷中心的奮斗目標是:第一年讓家樂在該地區打下基礎；第二年促進家樂在該地區的銷量；第三年把家樂創造成該地區眾所周知的品牌。
經過公司和各經銷商努力經營，在「水家電」這個朝陽行業上，成功生財之路就在眼前。

❺ 房地產營銷有哪幾個主要策略，如何對新推樓盤進行定價

(1)撇脂定價策略。它是指在產品生命周期的最初階段，把產品的價格定得很高，以攫取最大利潤，有如從鮮奶中撇取奶油。

企業所以能這樣做，是因為有些購買者主觀認為某些商品具有很高的價值。從市場營銷實踐看，在以下條件下企業可以採取撇脂定價：市場有足夠的購買者，他們的需求缺乏彈性，即使把價格定得很高，市場需求也不會大量減少。

高價使需求減少一些，因而產量減少一些，單位成本增加一些，但這不致抵消高價所帶來的利益。在高價情況下，仍然獨家經營，別無競爭者。有專利保護的產品就是如此。某種產品的價格訂得很高，使人們產生這種產品是高檔產品的印象。

(2)滲透定價策略。即企業把它的創新產品的價格定得相對較低，以吸引大量顧客，提高市場佔有率。

從市場營銷實踐看，企業採取滲透定價需具備以下條件：市場需求顯得對價格極為敏感，因此，低價會刺激市場需求迅速增長；企業的生產成本和經營費用會隨著生產經營經驗的增加而下降；低價不會引起實際和潛在的競爭。

(3)滿意定價策略。在新產品投放市場時制定適中的價格，既保證企業獲得一定的初期利潤，又能為廣大顧客所接受。滿意策略是一種介於高價策略和低價策略之間的、簡便易行的定價策略。

(5)樓盤營銷對抗策略擴展閱讀

房地產營銷策略要注意的問題

1、事件營銷策劃的通用手段：事件營銷備受廣大營銷者的關注，通用的事件營銷策劃方式有「趣味手段、新聞手段、花邊手段、名人效應手段、輿論手段」等。

2、謹慎新聞手段：由於新聞事件受國家各項規定的限制，在實際操作中我們一定要謹慎，一定要符合國家各項法律法規，如果您不是新聞專業單位建議不要使用。

3、謹慎侵權：事件營銷可能涉及到各項版權、名譽、形象的限制，所以在我們實際操作中應該考慮各個細節，謹慎您的反向思維，從多方利益考慮。

4、謹慎文字：在我們事件營銷的實際准備中應該謹慎考慮我們的用詞，從搜索角度來說，謹慎您的文字，避免搜索引擎的敏感詞語，不要涉嫌國家規定。

目前許多營銷策劃方案表面花花綠綠，實則空洞無物，中看不中用。不少開發商也大有上當受騙之感，認為「策劃無用」。事實上，房地產營銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。

高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，它是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。

「市場如戰場，策劃如指揮」，高層面的市場競爭已成為策劃智謀的較量，誰稍有鬆懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上「策劃無用」的片面思維。

❻ 淺談房地產營銷策略

普通的房地產營銷策略：
1、概念策劃模式
2、賣點群策劃模式
3、等值策劃模式
但是這些策略都內能在房地容產項目上起到錦上添花的作用，如果線下的促銷活動給力，往往能收到意想不到的效果。
比如某某地產，利用爆銷模式，一周銷售了200多個尾盤車位，還有某10年老小區，利用爆銷模式，一個月銷售了幾十套尾盤車位。這些都是貨真價實的真實案例。

❼ 房地產的營銷策略有哪些

傳統的營銷方案、抄策襲略，根據周邊市場環境、市場調查，制定一些小型的活動促銷方案。但是模式比較老套，無法刺激客戶的購買消費慾望。例如：降價、打折、抽獎、砸金蛋等等。
贈送的禮品也就是一些小型家電，讓用戶很難得到真實惠。
而爆銷模式則不同，以10萬車位為例（包括但不限於商鋪，樓房，公寓等房產項目），
①拿10萬家電 現場搬走；
②送10萬汽車 現場開走；
③返10萬禮券 現場充值；
④得10萬車位 現場辦理；
⑤賺10萬收益 月月分利；
「爆銷模式」整合三方資源，與上千家品牌廠家結合，為解決房地產「銷售難」提供贈品的供應商，實現共贏的局面，讓開放商快速清空庫存車位，讓業主買車位等於賺車位，讓品牌商批量出貨。