A. 跪求黃金現貨投資計劃書範本,好的追分,急求!
一份
一 投資項目簡介：
投資品種：國際現貨黃金
投資場所：香港金銀業貿易場，世界三大黃金交易所之一。
現貨黃金不僅具有商品和貨幣的雙重屬性，而且在經濟動盪的時期還是一種有效的避險投資工具，黃金作為一種投資品種被越來越多的投資者所認識
二、全球經濟形勢分析與展望
2008年，美國次貸危機引起的金融海嘯席捲全球，包括歐美發達國家和新興經濟體在內的全球經濟步入了衰退的軌道。各國頻繁出台大手筆的經濟刺激計劃以期提振經濟，保持增長。但是各國不斷浮現的「失望」經濟數據顯示，全球經濟正在進一步惡化，甚到愈演愈烈，刺激計劃短期內難以扭轉乾坤。美國房地產市場依然疲軟、消費依舊低迷、工業生產仍未恢復、失業人數繼續上升；東歐出現的債務危機令歐洲經濟雪上加霜，歐洲經濟在加速萎縮，金融危機的第二波可能正在來臨，包括中國在內的全球經濟將會受到新一輪的嚴重打擊。面對外部環境及需求的急劇惡化，全球貿易保護主義的抬頭，使得高度依賴出口發展經濟的我國面臨嚴峻的考驗，經濟增長下行壓力進一步加大，中國A股市場在政策利好告一段落、外圍經濟股市持續低迷的情況下，經過一輪較大的上漲行情後也開始瘋狂下挫，投資者信心大減，資金持續撤離，市場將進入向下震盪調整期。
面對仍未能見低的全球經濟危機，以及大規模的經濟刺激方案所帶來的通貨膨脹的壓力和預期，市場避險情緒依然高企，具有規避風險、抵制通脹作用的黃金進入了越來越多的人的視線，受到了人們的青睞。金價將有望不斷創出新高，給投資者帶來豐厚的利潤。
當然隨著奧巴瑪提出的7870億美元經濟刺激計劃的大部分資金在今年底明年的陸續到位、減稅計劃的逐步順利實施、以及美金融系統在政府援助下的逐步恢復與穩定，必將刺激經濟、帶動投資、緩解就業壓力、恢復消費信心，美國經濟有望在2010出現復甦,擺脫衰退。中國經濟也將在4萬億投資,十大產業振興調整規劃及後續加大的政策力度的帶動下,努力的保增長,保民生,保穩定。在反對貿易保護主義的情形下,最終帶動全球經濟的復甦。此時投資信心逐步恢復,美元將持續走強,全球避險情緒減退,黃金價格將可能步入下行通道。在這種行情下,我們利用黃金投資的做空機制,同樣可以滿載而歸。
三：黃金的特點以及黃金投資與其他投資產品的比較
目前國內普遍的投資產品主要有：儲蓄、股票、外匯、房地產以及實體經濟，下面我們將其和黃金一一對比。
銀行儲蓄的收益遠低於國際黃金投資的回報率而且其本身也不具備抵禦通貨膨脹的能力，遇到經濟危機容易造成貶值，；但黃金是一種貨幣儲備，黃金在市場上可以抵禦通貨膨脹，作為一種避險工具，黃金投資是即時性投資，波動較大，你任何時候都可以選擇獲利出局，縮短了盈利周期。
股市的風險較大，受國家政策、大莊家等多方面影響，這些影響個人無法預測，會引起相當的風險。現貨黃金市場屬於全球性的投資市場，不受人為操縱，沒有莊家，相對公平可靠。股票只能買漲，而黃金可以買漲買跌，買對了都可以有利潤。股票是國內市場，交易時間受限制，價格波動連續性不強，而現貨黃金價格是24小時連續波動，沒有系統漲停或跌停板，隨時都可以進行交易操作，沒有時間限制。股市裡有許多股票品種，投資股票要花費許多的時間精力來選擇與分析不同的股票，而黃金只有一個品種，不需要選擇品種，信息面也相對沒那麼雜亂。
現貨黃金與外匯和期貨有許多相同之處，都屬於國際市場，用保證金形式進行投資，但是由於杠桿率和交易時限有所不同，資金量的要求不同，它們的風險和利潤也有所不同。而且，外匯和期貨的品種也很多，黃金品種單一，分析較簡單，容易掌握。
房地產投資資金大，回報周期比較長，高價出售賺取差價要等待時機，急於出售可能微利和損失，這就是房產投資的時間限制性。同時受金融危機的影響，樓市出現了量價齊跌的現象，國家出台了廉租房和經濟適用房的政策，樓市供大於求的局面已形成，購房者變得越來越理性，在這樣的總體形勢下，房價下降和成交量的萎縮也在所難免。黃金投資相對較小，盈利周期短，資金流動相對靈活。
由於國際金融危機的影響，各國內需減少，我國是一個出口導向型的國家，訂單減少，企業難以維持，大量企業倒閉，大量農民工失業，造成我國內需減少，這時的實體經濟正面臨著嚴峻的考驗，就連零售業巨頭沃爾瑪也不得不降價以拉動銷售額，來度過困境。而現貨黃金在這個時期卻走勢強勁，正是投資者看到了黃金的避險功能。
四：國際現貨黃金的可分析性及風險控制
1 資金安全 您將擁有屬於個人的私密賬戶，您的任何一份錢都是有銀行直接進出，大中華集團作為一家有實力的公司，同時備受香港各個金融機構的監管，我們提供的是全亞洲第一的平台服務，讓那您感受現貨黃金投資的巨大魅力。
2.市場公開 國際現貨黃金市場向全球公開，透明度高，每日交易量接近2萬億美元，難以出現托庄。價格走勢受人為因素影響小，可分析性強，隔夜風險不大。較炒股而言,不需考察你投資的股票標的公司是盈利還是虧損，它是否會跟某個大公司合並重組，股評家鼓吹公司有多大盈利空間是真是假，如此等等，股市的這些黑洞再也不用絞盡腦汁去思考了。
3品種唯一 不用像選股票一樣在近百隻股中挑選，每天有專門的分析師提供長期一貫的行情分析。相對於股市這樣一個弱肉強食的市場，投資黃金也許真的算是"傻瓜投資"只要大勢向好，下好多單，設好止贏止損位，即使有事情要離開也不妨礙平倉賺錢。
4.安全性高 比較安全，平時只需多關心國際政治經濟走勢，信息公開透明，不會被人為操縱，投資風險較小。且黃金是硬流通貨幣，長期看一定是往上走的，所以它一直而且很可能永遠都是保值方式，而貨幣可能會因通貨膨脹貶值。
5黃金投資特點及風險控制 一 利用杠桿原理 低投入、高回報，自己利用率高，通過控制倉位打到杠桿放大效應，以小博大。二 雙向交易，投資靈活，雙向交易就是指投資人即可買黃金上漲，也可以買黃金下跌，這樣無論金價如何走勢，投資人始終有獲利的機會。三 T+0交易 當天買可以當天賣，發現行情不利的時候可以立即掉頭，減少損失。例如 1. 動用資金的5%入市，每次風險可以控制在15美元 2. 動用資金的10%入市，每次風險可控制在10美元 3. 動用資金的10%入市，利用黃金每天的波動進行低賣高賣或是高賣低買的方法，每次控制風險控制在2-3美元，每次波動在15美元以上，具體按照市場變化而操作，穩中求勝。
五：投資方案及操作方式
黃金交易指南
報價單位：美元/盎司（1盎司=31.1035克）；
交易點差：0.5美元/盎司,為銀行收取的手續費用；
交易傭金0.5美元/盎司，為公司收取的手續費用；
開戶金額：壹萬美元以上；
黃金報價；聚鑫泰投資有限公司的黃金報價以美國道瓊斯即時國際報價為准，主要根據倫敦市場的現貨黃金價格。
下單方式：
下單方式分兩種：下多單（買進）和下空單（賣出），獲利後可平倉。可以隨意設置止損和止贏。
交易數量：一手為100盎司，所以交易數量應該是100盎司的整數倍。
交易所需保證金：保證金按照當時的黃金價格而決定的，比如當時是920美元/盎司那麼每手的保證金就是920美元。
手續費：雙邊50美金/一手（0。5點差+50美元傭金=100美元）
開戶流程
1、 投資者與大中華簽定開戶協議
2、 投資者獲得大中華平台交易帳號及密碼。
3、 投資者下載大中華平台。
4、 修改原始交易密碼。
5、 投資者通過銀行將開戶自己匯入大中華平台的指定帳戶
6、 帳戶自己到帳後即可操作。
開戶需要證件
投資者本人有效身份證件或護照，中國境內個人銀行軟卡一張（存摺）
投資者出金流程
一、
1、投資者在大中華主頁下載出金申請表。
2、由投資者本人填寫並簽名之後傳真到大中華。
3、大中華在收到出金申請後短時間內會與投資者聯系進行身份核對。
確認無誤後，大中華將要轉出的資金劃轉到投資者開戶時關聯的國內銀行帳戶。
六：關於我們《南昌聚鑫泰投資咨詢公司》
南昌聚鑫泰投資咨詢公司成立兩年之久。是從事國內及國際投資服務，指導國際現貨黃金的投資策劃，全力打造與國際金融接軌的投資服務及風險控制公司。是規模大、業務全、涵蓋面廣、專業、實力型的投資顧問公司。
南昌聚鑫泰投資咨詢公司是深圳聚鑫泰在南昌的分公司。秉承總公司「以客為尊，與時具進」的經營理念，發揚「團隊為神，敬業為魂； 實事求是，百折不撓；善於合作，誠心待人」的企業文化。公司凝聚了一批在業內有傑出的分析研究能力及豐富的資本運作經驗的精英，擁有高素質的經營管理團隊，引進現代投資顧問管理模式，運用先進的機制、科學的管理、客觀務實的態度和不懈追求的精神，通過全方位、專業化、個性化、規范化和高效率的投資理念，以知識技術和智能優勢，為客戶提供全方位的投資資訊、個性化的投資方案及優質高效的顧問服務，無疑是最專業、最具實力的投資顧問公司。
我們將全力以赴,盡職盡責地為內地金融投資者及國際金融市場投資者提供戰略技術學習與交流的橋梁。增添內地金融市場一個資本增值的機會，在競爭激烈的市場當中，比競爭者優越一步，勝人一籌。
公司最重要的就是:為我們的客戶提供超值商品和超值服務。
南昌聚鑫泰投資咨詢公司，將在投資領域不斷創造自身的價值，樹立良好的品牌和形象。
現貨黃金投資計劃書
一、什麼是現貨黃金交易：
所謂現貨黃金交易，通俗的說就是隨著黃金價格的上漲和下跌進行買賣，從差價中獲得利潤。現貨黃金是一種投資產品而不是實物黃金交易。
二、現貨黃金交易的特點：
1、交易機制： 保證金交易，資金可以放大100倍，以小搏大 。
2、交易時間： 全天24小時交易，T+0，可以隨時無限次買進賣出。
3、雙向操作： 具有做空機制（可以買跌），就是說不論價格上漲還是下跌，只要做對方向都可以盈利。
4、品種唯一： 只做黃金一個品種，不像選股票那樣千挑萬選。
5、影響因素： 全球市場，成交量巨大，不受大戶操控
三、黃金投資的風險如何？
理論上來說，市場上風險和收益永遠是成正比。相對於股票等其他投資產品來講，由於黃金市場比較規范，符合經濟規律，並且黃金市場巨大，不容易被控制，所以投資者更容易把握黃金市場的趨勢和波動。由此可見，黃金投資的風險是相對較小的。
四、黃金的盈利怎麼計算？
按投入1萬美金計算，我們拿10%進行操作，也就1000美金，進行1手單的操作。一般黃金價格每天的波動都在10美金以上，偶爾波動會達到近20美元，保守估計一天抓住3美金左右的波動，那這一天浮動盈虧就是3*100=300美金左右。
五、公司如何贏利？
公司是靠收手續費盈利，手續費是萬七左右
六、投資黃金需要多少資金？
考慮到風險控制問題，根據風險投資比例，建議開戶資金最好是在1萬美金以上。5千美金起步投資
七、我沒有美元怎麼辦
在銀行匯款的時候告訴工作人員，把人民幣換成美金匯到香港公司帳戶就可以了
八、資金安全嗎？
資金是直接以美元的形式打到香港公司對公帳戶上去的，而香港公司又是香港金銀業貿易場的電子會員，受貿易場監管。所以，資金是非常安全可靠的 。
九、怎麼提取現金
投資者可以根據自身情況，隨時取出資金，取資金時填寫提款單發到我處或者直接發到香港公司就可以了
十、國內有沒有可以投資的黃金公司，能不能在國內的公司做？
不能，由於政策的限制，目前國內還沒有開放國際現貨黃金業務，一般都做香港或者國外的平台
十一，我沒有做過現貨黃金投資，我不會怎麼辦？
現貨黃金投資要比股票簡單的多，大多數人都是新手，處於同一起跑線上，具體操作過程中，有分析師團隊全程指導操作。
十二、具體怎麼操作？
（1）首先需要開個帳戶，開戶時填寫開戶申請表格掃描後通過網路傳過來就可以了，不存在地域的限制。開戶一般當天就可以辦理好。
（2）客戶接到公司開好的帳戶後，就可以去銀行匯款，然後把匯款單的存根掃描一下發到公司即可。
（3）開戶、入金完成後，就可以在公司網站下載交易軟體，登陸進行操作了。
最後祝願各位投資者投資愉快，盈利不斷，資金翻番！！！
B. 什麼是營銷方案
營銷方案的作用 營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而製作的規劃，它的任務是為將朦朧的將來時漸變為有序的現在進行時提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。 營銷方案的特點 營銷方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現圍繞主題、目的明確，深入細致、周到具體，一事一策，簡易明了的要求。 營銷方案的的類別 營銷方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。 營銷方案的主題和分析 根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本准繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。 營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。 1.項目市場分析 宏觀環境狀況: 主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。 項目市場狀況: 主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對新產品或服務的潛在需求、市場佔有份額、市場容量、市場拓展空間等等。 同業市場狀況: 主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。 各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,並在營銷策劃中簡要說明。 2.基本問題分析 3.主要優劣勢分析 主要優勢分析: 主要劣勢分析： 主要條件分析： 主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。
C. 怎麼寫市場營銷策劃方案
營銷方案是在市場銷售和服務之前， 為使銷售達到預期目標而進行的各種銷 售促進活動的整體性策劃。 營銷方案的作用 營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而製作的規劃， 它的任務是為 將朦朧的"將來時"漸變為有序的"現在進行時"提供行動指南， 由此而形成的營銷 策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。 營銷方案的特點 營銷方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操 作性、確切的明了性等特點，即體現"圍繞主題、目的明確，深入細致、周到具 體，一事一策，簡易明了"的要求。 營銷方案的的類別 營銷方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、 重大項目 營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。 營銷方案的主題和分析 根據不同的營銷策劃對象（即營銷策劃項目），擬定各自所應圍繞的主題。 營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核，是營銷策劃的基本准繩。在闡述營 銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、 項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。 營銷策劃分析可以是逐項分類分析，也可以作綜合分析，視策劃的具體情況 來定。 1.項目市場分析 宏觀環境狀況： 主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資 金市場情況等等。 項目市場狀況： 主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、 客戶對新產品或 服務的潛在需求、市場佔有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業市場狀況： 主要包括同業的機構、 同業的目標市場、 同業的競爭手段、 同業的營銷方式、 同業進入市場的可能與程度等等。 各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的， 要根據營銷策劃 需要去搜集，並在營銷策劃中簡要說明。 2.基本問題分析 營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題， 這些問題的生成原因是什麼？其 中主要原因有哪些？解決這些問題的基本思路如何確定， 出發點是什麼？通過何 種途徑，採取什麼方式解決？等等。 3.主要優劣勢分析 主要優勢分析： 圍繞營銷策劃主題，將要開展某一方面的市場營銷活動（如市場調查、新產 品開發、市場促銷、廣告宣傳等），擁有哪些方面的優勢，主要是自身優勢（即 自身的強項）分析，也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利 因素，發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀，既不能"過"，也不能"不及"，要 實事求是。 主要劣勢分析： 主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場
D. 餐飲店的市場營銷計劃書
你好，因為我是很清楚你在什麼區域，所以我不能給你提供詳細的營銷計劃書，給你提供一份計劃書的有那些架構吧！
創 業 計 劃 書（擬創業類）
創業項目名稱
創業者姓名
計劃撰寫日期
通信地址
郵政編碼
電 話
傳 真
電子郵件
目 錄
一、創業項目概況…………………………………………（2）
二、創業項目持有者的個人情況…………………………（2）
三、市場評估………………………………………………（3）
四、市場營銷計劃…………………………………………（4）
五、項目組織結構…………………………………………（6）
六、固定資產………………………………………………（8）
七、流動資金（月）……………………………………… （10）
八、銷售收入預測（12個月）…………………………（12）
九、銷售和成本計劃………………………………………（13）
十、現金流量計劃 ………………………………………（14）
一、創業項目概況
主要經營范圍：
擬成立企業（機構）類型：
□生產製造 □零售 □批發 □服務 □農業□新型產業 □傳統產業 □其他
二、創業項目持有者的個人情況
以往與創業相關的人生經驗（包括時間、地點、內容）：
教育背景，培訓學習的相關課程（包括時間、地點、內容）：
三、市場評估
目標顧客描述：
市場容量或項目預計市場佔有率：
市場容量的變化趨勢：
競爭對手的主要優勢：
1．
2．
3．
4．
競爭對手的主要劣勢：
1．
2．
3．
4．
本項目相對於競爭對手的主要優勢：
1．
2．
3．
4．
本項目相對於競爭對手的主要劣勢：
1．
2．
3．
4．
四、市場營銷計劃
1．產品
產品或服務 主要特徵
2、價格
產品或服務 成本價 銷售價 競爭對手的價格
折扣銷售
賒帳銷售
3．地點
（1）選址細節：
地址 面積（平方米） 租金或建築成本
（2）選擇該地址的主要原因：
（3）銷售方式（選擇一項並打√）：
將把產品或服務銷售或提供給：□最終消費者 □零售商
□批發商
（4）選擇該銷售方式的原因：
4．促銷
人員推銷 成本預測
廣告 成本預測
公共關系 成本預測
營業推廣 成本預測
五、項目運營組織結構
1、本項目運營將登記注冊成：
□個體工商戶 □有限責任公司
□個人獨資企業 □其他
□合夥企業
2、擬成立企業（機構）的名稱：
3、擬成立企業（機構）的員工（請附企業組織結構圖和員工工作描述書）：
4、擬成立企業（機構）將獲得的營業執照、許可證：
類型 預計費用
5、擬成立企業（機構）的法律責任（保險、員工的薪酬、納稅）：
種類： 預計費用
合夥（合作）人與合夥（合作）協議：
出資方式
出資數額
與期限
利潤分配
和虧損分攤
經營分工、
許可權和責任
合夥人個人
負債的責任
協議變更
和終止
其他條款
六、固定資產
1．工具和設備
根據預測的銷售量，企業（機構）擬購置以下生產經營設備：
名 稱 數 量 單 價 總費用（元）
供應商名稱 地 址 電話或傳真
2．交通工具
根據交通及營銷活動的需要，擬購置以下交通工具：
名 稱 數 量 單 價 總費用（元）
供應商名稱 地 址 電話或傳真
3．辦公傢具和設備
辦公室擬購置以下設備：
名 稱 數 量 單 價 總費用（元）
供應商名稱 地 址 電話或傳真
4．固定資產和折舊概要
項 目 價值（元） 年折舊（元）
工具和設備
交通工具
辦公傢具和設備
店鋪
廠房
土地
合計
七、流動資金（月）
1．原材料和包裝
項 目 數 量 單 價 總費用（元）
供應商名稱 地 址 電話或傳真
2．其他經營費用（不包括折舊費用和貸款利息）
項 目 費用（元） 備 注
業主的工資
雇員工資
租金
營銷費用
公用事業費
維修費
保險費
登記注冊費
其他
合計
八、銷售收入預測（12個月）
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計
（1） 銷售數量
平均單價
月銷售額
（2） 銷售數量
平均單價
月銷售額
（3） 銷售數量
平均單價
月銷售額
（4） 銷售數量
平均單價
月銷售額
（5） 銷售數量
平均單價
月銷售額
（6） 銷售數量
平均單價
月銷售額
（7） 銷售數量
平均單價
月銷售額
合計 銷售總量
銷售總收入
九、銷售和成本計劃
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計
銷售 含流轉稅銷售收入
流轉稅（增值稅等）
銷售凈收入
成本
業主工資
員工工資
租金
營銷費用
公用事業費
維修費
折舊費
貸款利息
保險費
登記注冊費
原材料（列出項目）
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）
利潤
稅費 企業所得稅
個人所得稅
其他
凈收入（稅後）
十、現金流量計劃
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計
現金流入 月初現金
現金銷售收入
賒銷收入
貸款
其他現金流入
可支配現金（A）
現金流出 現金采購支出
（1）
（2）
賒購支出
員工工資
租金
營銷費用
公用事業費
維修費
貸款利息
償還貸款利息
保險費
登記注冊費
設備
其他（列出項目）
稅金
現金總支出（B）
月底現金（A-B）
希望我的回答能有幫上您，祝您好運！
E. 房地產營銷策劃書
樓市的逐步升溫
地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
找房地產資料請看 房策網 www.fangce.net
一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）、分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標
建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
（4）、廣告風格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。
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F. 市場營銷計劃書怎麼寫啊
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回答：nirvana0853
大師
4月23日 10:52 不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？我有的是房地產類的，有用嗎？
房地產全程策劃營銷案
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；
第一章 項目投資策劃營銷
項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。
一 項目用地周邊環境分析
1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、項目用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響
二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
.中國城市房地產協作網路信息資源利用
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住宅形態及比重
.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點
四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位
五 項目價值分析
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 小區配套和物業管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
項目類比價值計算
六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
.各種差異性價格系數的確定：
確定基礎均價
確定系數
確定幅度
.具體單位定價模擬
七 項目投入產出分析
1、項目經濟技術指標模擬
.項目總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響
八 投資風險分析及其規避方式提示
1、項目風險性評價
.價值提升及其實現的風險性：
項目的規劃和設計是否足以提升項目同周
邊項目的類比價值
項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
.國際國內宏觀經過形勢的變化
.國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設
九 開發節奏建議
1、影響項目開發節奏的基本因素
.政策法規因素
.地塊狀況因素
.發展商操作水平因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、項目開發節奏及結果預測
.項目開發步驟
.項目投入產出評估
.結論
第二章 項目規劃設計策劃營銷
通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。
項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。
一 總體規劃
1、項目地塊概述
.項目所屬區域現狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、項目地塊情況分析
.發展商的初步規劃和設想
.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避
.項目市場定位下的主要經濟指標參數
3、建築空間布局
.項目總體平面規劃及其說明
.項目功能分區示意及其說明
4、道路系統布局
.地塊周邊交通環境示意：
地塊周邊基本路網
項目所屬區域道路建設及未來發展狀況
.項目道路設置及其說明：
項目主要出入口設置
項目主要幹道設置
項目車輛分流情況說明
項目停車場布置
5、綠化系統布局
.地塊周邊景觀環境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向
.項目環藝規劃及說明：
項目綠化景觀系統分析
項目主要公共場所的環藝設計
6、公建與配套系統
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.項目配套功能配置及安排
.公共建築外立面設計提示：
會所外立面設計提示
營銷中心外立面設計提示
物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示
其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示
.公共建築平面設計提示：
公共建築風格設計的特別提示
項目公共建築外部環境概念設計
7、分期開發
.分期開發思路
.首期開發思路
8、分組團開發強度
二 建築風格定位
1、項目總體建築風格及色彩計劃
.項目總體建築風格的構思
.建築色彩計劃
2、建築單體外立面設計提示
.商品住宅房外立面設計提示：
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業物業建築風格設計提示
三 主力戶型選擇
1、項目所在區域同類樓盤戶型比較
2、項目業態分析及項目戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住宅套房戶型設計提示
.躍式、復式、躍復式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業物業戶型設計提示
.商業群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示
四 室內空間布局裝修概念提示
1、室內空間布局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示
五 環境規劃及藝術風格提示
1、項目周邊環境調查和分析
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環境利用
.項目人文環境的營造
3、項目各組團環境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共享空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4、項目公共建築外部環境概念設計
.項目主入口環境概念設計
.項目營銷中心外部環境概念設計
.項目會所外部環境概念設計
.項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計
.針對本項目的其他公共環境概念設計
六 公共傢具概念設計提示
1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設
.營銷中心大堂
.管理辦公室
2、本項目公共傢具概念設計提示
七 公共裝飾材料選擇指導
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3、項目營銷示範單位裝修概念設計
.客廳裝修概念設計
.廚房裝修概念設計
.主人房裝修概念設計
.兒童房裝修概念設計
.客房裝修概念設計
.室內其他（如陽台、玄關、門窗）裝修提示
4、項目營銷中心裝修風格提示
5、住宅裝修標准提示
.多層、小高層、高層裝修標准提示
.躍層、復式、躍復式裝修標准提示
.別墅裝修標准提示
八 燈光設計及背景音樂指導
1、項目燈光設計
.項目公共建築外立面燈光設計
.項目公共綠化綠地燈光設計
.項目道路系統燈光設計
.項目室內燈光燈飾設計
2、背景音樂指導
.廣場音樂布置
.項目室內背景音樂布置
九 小區未來生活方式的指導
1、項目建築規劃組團評價
2、營造和引導未來生活方式
.住戶特徵描述
.社區文化規劃與設計
第三章 項目質量工期策劃營銷
房地產市場營銷，它貫穿於商品的開發建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發生。它嚴重影響發展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發展商必須樹立的觀念。
一 建築材料選用提示
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2、新型建築裝飾材料提示
3、建築材料選用提示
二 施工工藝流程指導
1、工程施工規范手冊
2、施工工藝特殊流程提示
三 質量控制
1、項目工程招標投標內容提示
2、文明施工質量管理內容提示
四 工期控制
1、項目開發進度提示
2、施工組織與管理
五 造價控制
1、建築成本預算提示
2、建築流動資金安排提示
六 安全管理
1、項目現場管理方案
2、安全施工條例
第四章 項目形象策劃營銷
項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
房地產項目視覺形象是指房地產項目有別於其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色、標准字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便於記憶，便於宣傳，以統一運用於項目形象包裝。
其他形象（略）
一 項目視覺識別系統核心部分
1、名稱
.項目名
.道路名
.建築名
.組團名
2、標志
3、標准色
4、標准字體
二 延展及運用部分
1、工地環境包裝視覺
.建築物主體
.工地圍牆
.主路網及參觀路線
.環境綠化
2、營銷中心包裝設計
.營銷中心室內外展示設計
.營銷中心功能分區提示
.營銷中心大門橫眉設計
.營銷中心形象牆設計
.檯面設計
.展板設計
.營銷中心導視牌
.銷售人員服裝設計提示
.銷售用品系列設計
.示範單位導視牌
.示範單位樣板房說明牌
3、公司及物業管理系統包裝設計
.辦公功能導視系統設計
.物業管理導視系統設計
第五章 項目營銷推廣策劃
房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。
一 區域市場動態分析
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀
2、項目周邊競爭性樓盤調查
.項目概括
.市場定位
.銷售價格
.銷售政策措施
.廣告推廣手法
.主要媒體應用及投入頻率
.公關促銷活動
.其他特殊賣點和銷售手段
3、結論
二 項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1、項目主賣點薈萃
2、項目強勢、弱勢分析與對策
三 目標客戶群定位分析
1、項目所在地人口總量及地塊分布情況
2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況
3、項目所在地家庭情況分析
.家庭成員結構
.家庭收入情況
.住房要求、生活習慣
4、項目客戶群定位
.目標市場：目標市場區域范圍界定
市場調查資料匯總、研究
目標市場特徵描述
.目標客戶：目標客戶細分
目標客戶特徵描述
目標客戶資料
四 價格定位及策略
1、項目單方成本
2、項目利潤目標
3、可類比項目市場價格
4、價格策略
.定價方法
.均價
.付款方式和進度
.優惠條款
.樓層和方位差價
.綜合計價公式
5、價格分期策略
.內部認購價格
.入市價格
.價格升幅周期
.價格升幅比例
.價格技術調整
.價格變化市場反映及控制
.項目價格、銷售額配比表
五 入市時機規劃
1、宏觀經濟運行狀況分析
2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析
3、入市時機的確定及安排
六 廣告策略
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分
.廣告總體策略
.廣告的階段性劃分
2、廣告主題
3、廣告創意表現
4、廣告效果監控、評估、修正
5、入市前印刷品的設計、製作
.購房須知
.詳細價格表
.銷售控製表
.樓書
.宣傳海報、折頁
.認購書
.正式合同
.交房標准
.物業管理內容
.物業管理公約
七 媒介策略
1、媒體總策略及媒體選擇
.媒體總策略
.媒體選擇
.媒體創新使用
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率及規模
5、費用估算
八 推廣費用計劃
1、現場包裝
2、印刷品
3、媒介投放
4、公關活動
九 公關活動策劃和現場包裝
十 營銷推廣效果的監控、評估、修正
1、效果測評形式
.進行性測評
.結論性測評
2、實施效果測評的主要指標
.銷售收入
.企業利潤
.市場佔有率
.品牌形象和企業形象
第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷
銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統。
一 銷售周期劃分及控制
1、銷售策略
.營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷
全員營銷
.銷售網路：
專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）
銷售代理商（銷售顧問）
兼職售樓員
.銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶
.銷售階段：
內部認購期
蓄勢調整期
開盤試銷期
銷售擴張期
強勢銷售期
掃尾清盤期
.政策促銷
.銷售活動
.銷售承諾
2、銷售過程模擬
.銷售實施：
顧客購買心理分析
樓房情況介紹
簽定認購書
客戶檔案記錄
成交情況總匯
正式合同公證
簽定正式合同
辦理銀行按揭
銷售合同執行監控
成交情況匯總
.銷售合同執行監控：
收款催款過程式控制制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住環節控制
客戶檔案
客戶回訪與親情培養
與物業管理的交接
.銷售結束：
銷售資料的整理和保管
銷售人員的業績評定
銷售工作中的處理個案記錄
銷售工作總結
二 各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施
三 各銷售階段廣告創意設計及發布實施
四 銷售前資料准備
1、批文及銷售資料
.批文：
公司營業執照
商品房銷售許可證
.樓宇說明書：
項目統一說詞
戶型圖與會所平面圖
會所內容
交樓標准
選用建築材料
物管內容
.價格體系：
價目表
付款方式
按揭辦理辦法
利率表
辦理產權證有關程序及費用
入住流程
入住收費明細表
物業管理收費標准（其他標准，如球場、運動場、學校等）
.合同文本：
預定書（內部認購書）
銷售合同標准文本
個人住房抵押合同
個人住房公積金借款合同
個人住房商業性借款合同
保險合同
公證書
2、人員組建
.銷售輔導：
發展商銷售隊伍
A 主管銷售副總
B 銷售部經理
C 銷售主管或銷售控制
D 銷售代表
E 銷售/事務型人員
F 銷售/市場人員
G 綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）
.專業銷售公司（全國性）輔導發展商銷售工作
A 專職銷售經理
B 派員實地參與銷售
C 項目經理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系
.專業銷售公司總部就項目銷售管理提供支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
.銷售代理：
發展商與專業銷售公司配合
A 負責營銷的副總
B 處理法律事務人員
C 財務人員
.專業銷售公司成立項目銷售隊伍
A 銷售經理（總部派出）
B 銷售代表
C 項目經理（職能上述）
.專業銷售公司總部銷售管理及支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬
.銷售控製表
.銷售收入預算表
5、銷售費用預算表
.總費用預算
.分項開支：
銷售人員招聘費用
銷售人員工資
銷售提成/銷售輔導顧問費
銷售人員服裝費
銷售中心運營辦公費用
銷售人員差旅費用
銷售人員業務費用
臨時僱用銷售人員工作費用
.邊際費用：
銷售優惠打折
銷售公關費用
6、財務策略
.信貸：
選擇適當銀行
控制貸款規模、周期
合理選擇質押資產
銀企關系塑造
信貸與按揭互動操作
.付款方式：
多種付款選擇
優惠幅度及折頭比例科學化
付款方式優缺點分析
付款方式引導
付款方式變通
.按揭：
明晰項目按揭資料
盡可能擴大年限至30年
按揭比例
首期款比例科學化及相關策略
按揭銀行選擇藝術
保險公司及條約
公證處及條約
按揭各項費用控制
.合夥股東：
實收資本注入
關聯公司操作
股東分配
換股操作
資本運營
7、商業合作關系
.雙方關系：
發展商與策劃商
發展商與設計院
發展商與承建商
發展商與承銷商
發展商與廣告商
發展商與物業管理商
發展商與銀行（融資單位）
.三方關系：
發展商、策劃商、設計院
發展商、策劃商、承銷商
發展商、策劃商、廣告商
發展商、策劃商、物業管理商
發展商、策劃商、銀行（融資單位）
.多方關系：
發展商、策劃商、其他合作方
8、工作協調配合
.甲方主要負責人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同
完善能有效工作的組織架構和人員配備
分權銷售部門，並明確其責任
全員營銷的發動和組織
.直接合作人：合同洽談
銷售策劃工作對接
銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤
信息反饋
催辦銷售策劃代理費劃撥
工作效果總結
.財務部：
了解項目銷售工作進展
參與重大營銷活動
銷售管理工作，配合催收房款
配合銷售部核算價格，參與制定價格策略
及時辦理劃撥銷售策劃代理費
.工程部：
工程進度與銷售進度的匹配
嚴把工程質量
文明施工。控制現場形象
銷售活動的現場配合
.物業管理公司：
工程驗收與工地形象維護
人員形象
銷售文件配合
銷售賣場的管理
軍體操練
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合
五 銷售培訓
1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識
、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發展目標）
銷售人員的行為准則、內部分工、工作流程、個人收入目標
.物業詳情：
項目規模、定位、設施、買賣條件
物業周邊環境、公共設施、交通條件
該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
項目特點
A 項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、
容積率、綠化率等
B 平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶型圖、戶型優缺點、深、寬、高等.
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G. 求基金營銷策劃書一份（範文皆可）
如果你有郵抄箱地址我就直接發給你，現在給個網址你，你自己去下載來參考吧！
http://wlkc.zjtie.e.cn/jrcpyx/wq-wu/cgzz2.asp?id=53&fid=36
這個網頁的最下方有個RAR壓縮文件，下載了就好啦！
Good Luck！
H. 市場營銷策劃書怎麼寫
不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？ 有的是房地產類的，有用嗎？ 房地產全程策劃營銷案 現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括： 1、項目投資策劃營銷； 2、項目規劃設計策劃營銷； 3、項目質量工期策劃營銷； 4、項目形象策劃營銷； 5、項目營銷推廣策劃； 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 7、項目服務策劃營銷； 8、項目二次策劃營銷； 第一章 項目投資策劃營銷 項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。 項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。 一 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 .地理位置 .地質地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規劃使用性質 .七通一平現狀 2、項目用地周邊環境調查 .地塊周邊的建築物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環境污染狀況 3、地塊交通條件調查 .地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃 .項目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀 4、周邊市政配套設施調查 .購物場所 .文化教育 .醫療衛生 .金融服務 .郵政服務 .娛樂、餐飲、運動 .生活服務 .娛樂休息設施 .周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 .歷史人文區位影響 二 區域市場現狀及其趨勢判斷 1、宏觀經濟運行狀況 .國內生產總值： 第一產業數量 第二產業數量 第三產業數量 房地產所佔比例及數量 .房地產開發景氣指數 .國家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產按揭政策 .固定資產投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產開發比重 .社會消費品零售總額： 居民消費價格指數 商品住宅價格指數 .中國城市房地產協作網路信息資源利用 2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規 .項目所在地的居民住宅形態及比重 .政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規 .政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規 .短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃 3、項目所在地房地產市場總體供求現狀 4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現 6、商品住宅客戶構成及購買實態分析 .各種檔次商品住宅客戶分析 .商品住宅客戶購買行為分析 三 土地swot（深層次）分析 1、項目地塊的優勢 2、項目地塊的劣勢 3、項目地塊的機會點 4、項目地塊的威脅及困難點 四 項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 .類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結構詳析 .項目規劃設計及銷售資料 .綜合評判 2、項目定位 .市場定位： 區域定位 主力客戶群定位 .功能定位 .建築風格定位 五 項目價值分析 1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 .商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重 分析可類比項目價值實現的各要素之特徵 對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 .類比可實現價值決定因素：類比土地價值 a 市政交通及直入交通的便利性的差異 b 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區素質的差異 c 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 a 建築風格和立面的設計、材質 b 單體戶型設計 c 建築空間布局和環藝設計 d 小區配套和物業管理 e 形象包裝和營銷策劃 f 發展商品牌和實力 價值實現的經濟因素 a 經濟因素 b 政策因素 2、項目可實現價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現要素對比分析 項目類比價值計算 六 項目定價模擬 1、均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 a 分析有效市場價格範圍 b 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 2、項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數） .各種差異性價格系數的確定： 確定基礎均價 確定系數 確定幅度 .具體單位定價模擬 七 項目投入產出分析 1、項目經濟技術指標模擬 .項目總體經濟技術指標 .首期經濟技術指標 2、項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 3、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 八 投資風險分析及其規避方式提示 1、項目風險性評價 .價值提升及其實現的風險性： 項目的規劃和設計是否足以提升項目同周 邊項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2、資金運作風險性 .減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本 .對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠 3、經濟政策風險 .國際國內宏觀經過形勢的變化 .國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設 九 開發節奏建議 1、影響項目開發節奏的基本因素 .政策法規因素 .地塊狀況因素 .發展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 .市場供求因素 .上市時間要求 2、項目開發節奏及結果預測 .項目開發步驟 .項目投入產出評估 .結論 第二章 項目規劃設計策劃營銷 通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。 項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。 一 總體規劃 1、項目地塊概述 .項目所屬區域現狀 .項目臨界四周狀況 .項目地貌狀況 2、項目地塊情況分析 .發展商的初步規劃和設想 .影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素 .土地swot分析在總體規劃上的利用和規避 .項目市場定位下的主要經濟指標參數 3、建築空間布局 .項目總體平面規劃及其說明 .項目功能分區示意及其說明 4、道路系統布局 .地塊周邊交通環境示意： 地塊周邊基本路網 項目所屬區域道路建設及未來發展狀況 .項目道路設置及其說明： 項目主要出入口設置 項目主要幹道設置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置 5、綠化系統布局 .地塊周邊景觀環境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向 .項目環藝規劃及說明： 項目綠化景觀系統分析 項目主要公共場所的環藝設計 6、公建與配套系統 .項目所在地周邊市政配套設施調查 .項目配套功能配置及安排 .公共建築外立面設計提示： 會所外立面設計提示 營銷中心外立面設計提示 物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示 其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示 .公共建築平面設計提示： 公共建築風格設計的特別提示 項目公共建築外部環境概念設計 7、分期開發 .分期開發思路 .首期開發思路 8、分組團開發強度 二 建築風格定位 1、項目總體建築風格及色彩計劃 .項目總體建築風格的構思 .建築色彩計劃 2、建築單體外立面設計提示 .商品住宅房外立面設計提示： 多層、小高層、高層外立面設計提示 不同戶型的別墅外立面設計提示 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示 其他特殊設計提示 .商業物業建築風格設計提示 三 主力戶型選擇 1、項目所在區域同類樓盤戶型比較 2、項目業態分析及項目戶型配置比例 3、主力戶型設計提示 .一般住宅套房戶型設計提示 .躍式、復式、躍復式戶型設計提示 .別墅戶型設計提示 4、商業物業戶型設計提示 .商業群樓平面設計提示 .商場樓層平面設計提示 .寫字樓平面設計提示 四 室內空間布局裝修概念提示 1、室內空間布局提示 2、公共空間主題選擇 3、庭院景觀提示 五 環境規劃及藝術風格提示 1、項目周邊環境調查和分析 2、項目總體環境規劃及藝術風格構想 .地塊已有的自然環境利用 .項目人文環境的營造 3、項目各組團環境概念設計 .組團內綠化及園藝設計 .組團內共享空間設計 .組團內雕塑小品設計提示 .組團內椅凳造型設計提示 .組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示 4、項目公共建築外部環境概念設計 .項目主入口環境概念設計 .項目營銷中心外部環境概念設計 .項目會所外部環境概念設計 .項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計 .針對本項目的其他公共環境概念設計 六 公共傢具概念設計提示 1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設 .營銷中心大堂 .管理辦公室 2、本項目公共傢具概念設計提示 七 公共裝