『壹』 ××寫字樓項目營銷策劃方案
某寫字樓項目銷售現場包裝策劃方案
2008-09-10 14:35:14 來源： 房地產營銷策劃網 作者：
一、整體安排要點：
1、施工場地與銷售接待展示地盡量分開。建議另劈主要施工車輛入口。
2、參觀人流從看樓廣場進入售樓處後，可不用再出露天就可以直接通過看樓通道上樓參觀，以確保其安全舒適。
3、參觀人流所能接觸到的地方都要利用起來展示或體現樓盤價值。
二、售樓處
1、售樓處布局建議
A、總建築面積控制在300平方米左右
B、設在一樓並與實景電梯廳、辦公入口大堂、「員工加油中心」等相連通。
C、功能面積包括：入口門廳、模型展示區、實物/概念展示區、洽談區、辦公室、衛生間等。
2、設計要點：
A、分區合理，各功能位置齊全；
B、體現信息科技時代感、精緻高檔感；
C、體現出發展商的認真負責的態度；
D、注意人流的特點；
E、注意與售樓前廣場的協調與利用。
3、售樓處辦公用品清單
A、銷售大廳：
匯線通8線：傳真機、復印機、飲水機、POS機、點鈔機各一台；音響（提前接線）、無線MIC、大屏幕背投影電視各一套；接待台（雙層）一套；
B、辦公室
辦公台椅4套（英龍、世聯各兩套）；文件櫃；更衣架；IDSN上網電腦、列印機各兩台；保險櫃、飲水機各一台；
C、其它
煙灰缸、紙婁、紙巾、復印紙一批
三、看樓通道
1、要點：
保證通道的採光與通風；保證整潔、干凈、有裝飾；牆面應有處理，布置一定的展板；有導示牌指引方向；
2、注意點：
通風與採光要好，燈光展示板宣染出的氣氛，通道中的導示明顯；
四、售樓處前廣場
1、參照「XX大廈」實景
2、注意點：
室外的廣場的狀態直接表達了開發展的開發理念，環境的提高前透支是一種信心、實力的體現。
五、形象牆注意點：
大面積的、個性化的形象牆展示為對消費者的多層滲透的一部分。同時可以吸引「眼球」，擴大項目影響力。
六、戶外導示、昭示系統注意點：
戶外導示、昭示系統可以最大程度的節省推廣成本，「眼球」效應明顯。
七、條輻/樓體廣告：
條幅的設置是最低成本但相當有效的宣傳方式；本項目主要考慮項目北面的展示面，高度應高於樹高5米以上
八、交樓標准房/樣板房：
建議本項目的封頂前的交樓標准房設在第7層，封頂後再提前趕出第25層。樣板房早期建議在第6層，具體根據「徵集樣板客戶，贈送樣板裝修費」活動結果實施裝修；後期根據需要增設第8層復式樣板房和高層樣板房。
九、費用預算
『貳』 怎樣制定營銷策略
怎樣制定營銷策略 如何來制定營銷策略？比如我有一款提高免疫能力的保健品，我該如何來開拓這個市場？從哪些方面入手？ 首先談如何制定營銷策略： 1、確定營銷目標與目的 2、政策與宏觀分析 3、市場（消費者）調查分析 4、競爭對手調查分析 5、制定營銷政策與方針 6、銷售政策與策略 7、定價 8、服務策略 9、廣告策略 10、公關策略 11、媒體策略 12、成本預算 提高免疫能力的保健品，如何來開拓這個市場？從哪些方面入手？ 首先談一下開拓市場的原理： 1、從你自己想開發的地區入手，地區的消費潛力大不大（這是你的保健品定價的基礎，如果廠家已經定好價，那麼你就要反過來推敲這個價格適不適合這個市場消費） 3、自身公司的實力（公司的資金運作如何，在業務拓展中能給你多少幫助） 4、自身的角色（做生產商、代理商、服務商還是其他，不同角色業務拓展的方向和利潤返點都不同） 接下來談從哪些方面入手？ 1、找到客戶，通過什麼渠道可以讓客戶知道你（一般是找對方的辦公室） 2、鍥而不舍，找到之後，有可能不受理采，有可能給人敷衍了事，但是你要懂得跟蹤 3、留下資料，人家不一定有時間當場和你交談，你要留下相關資料，給人空閑的時候閱讀 4、捨得花錢，拓展是人與人之間的交流，例如：在江蘇你派煙要（蘇煙、中華），吃飯要（茅台、名黃酒），這就是你如何取悅關鍵人物 5、男女配合，一般是女生對客戶男生、男生對客戶女生，而且，人多壯膽、某個程度也顯示了公司實力 6、懂得報價，報價不要報「死價」（留有餘地），但是不能報「天價」，這個你要充分掌握市場走勢才能做到 總的來說，如果你是零售商或者代理商，那麼建議你多跑一下以下企業： 1、葯房 2、醫院 3、超市 4、百貨 具體跑的方法以上已經介紹了，希望可以幫你，祝你成功！
『叄』 設計廣告公司營銷策略與方式
價值提升可看作品牌延伸
一種好的產品應該獲得支持，而不是受到阻礙。版可是如果市場的動權態發展已創造出一種需求或慾望，那麼延伸出一種品牌，可以視為增加原品牌的價值——如不含糖、不含鈉、低膽固醇、不用人工添加劑，丟棄後可生物分解、可回收再利用等。
2.適當的品牌延伸
如果品牌延伸被作為一種對付競爭者的方法，這種參與競爭者的做法，風險性很高，而且代價昂貴。企業要通過市場調查來確定，這種品牌延伸是否真的符合市場需求。
3.分清主要與次要目標
通常主要目標是創造銷售業績或利潤。品牌經營的目標是控制整個市場嗎?還是為了配合某些局部需要?不要讓核心產品和它的延伸產品在目標上相互競爭，它們的目標應該要優勢互補。
4.增加產品的附加值
不管是核心產品或延伸產品，要給人們一個購買你產品的理由，你應該要強調產品的優點和特點，增加其價值，消除現有或潛在的不穩定因素，並創造一種接受的氣氛。
5.不求最好只求更好
如果你有創新的企劃力和想像力，市場是會有所回報的，因你的創新勢必會吸引大眾的注意。搶先進入市場可以獲得前驅者的地位，也讓你贏得很可能成為市場領先者的優勢，不過，如果你成不了第一名，也要比別人好。
『肆』 企業管理方法及營銷策略是什麼
人們經常把「經營」和「管理」這兩個詞彙聯系在一起，很多人也因此認為「企業經營」就是「企業管理」。
全世界第一個把「經營」同「管理」概念明確區分開來的是法國的法約爾。
他在1916年出版的《工業管理和一般管理》一書中指出，經營不同於管理。
經營是以顧客為核心，充分滿足市場需求甚至創造需求，以追求企業最大效益為目的；管理是以員工為核心，充分調動人的積極性和創造性，以追求企業最優效率為目標。
總的來看，經營和管理，一個眼睛向外、一個眼睛向內；它們好比是企業的兩只手、缺一不可，完整構成企業家工作的全部。
隨著並購重組浪潮的風起雲涌，在追求最大效益這個目的下，經營又逐漸分成產品經營和資本運營兩種截然不同的形式。
產品經營仍然致力於如何滿足顧客需求、如何創造產品品牌、如何提高技術含量、如何降低生產成本，在最大限度獲取利潤的同時也實現企業規模擴張；而資本運營則是充分利用資本市場，其手段包括在資本市場上不斷融資、包括不斷兼並收購企業、甚至包括不斷重組或者賣出手中的企業，最終在實現資本擴張的同時也實現企業規模擴張。
與前者相比，它買賣的不是產品而是企業，走的是一條外延擴張的路子，規模擴張的速度自然就比前者來得更快，或者說更容易就「做大」。
正因如此，人們也把「資本運營」稱為「做乘法」，而把「產品經營」稱為「做加法」。
當然，另一方面，「做乘法」的風險也比「做加法」要大得多，因為「乘法」做得不好就會變成「除法」、而「加法」做得不好也只不過是變成「減法」而已。
為了不讓「乘法」變成「除法」，或者「加法」變成「減法」，其關鍵就在於「管理」。
事實上，當很多企業家為了產品經營或資本運營方面的事情忙得焦頭爛額、窮於對各種危機進行管理的時候，他們並不知道，其實自己面臨的是一場管理的危機。
很多人都知道，通過加強管理，在提升企業效率的同時，也同樣會帶來企業效益的提高，這也就是大家常說的「管理出效益」。
但當企業真的面臨市場拓展不力或者兼並重組不順的時候，很多人卻又常常「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，忘記了應該跳出經營的范疇，回到「管理」或者說回到「人」這個根本問題上去找原因。
對此，現代管理學之父彼得?德魯克在《管理實踐》一書中是這樣闡述，「利用資源組成一家企業，若僅僅將資源按邏輯順序匯集在一起，然後打開資本的開關，是不夠的。
需要的是資源的嬗變。
而這種變化是不可能來自於諸如資本、原料之類無生命的資源的。
它需要管理。
」在所有的資源中，可以發生嬗變的只有人力資源；所謂管理，最重要的也就是對人的管理，或者說是「以人為本」的管理。
「以人為本」這幾年幾乎已經成為一個和「禁止吸煙」一樣的流行語了，我們可以看到，這兩個詞彙在很多地方都被作為標語到處懸掛。
可是，當某個理念一旦成為口號或者標語以後，是否能得到執行就不得不讓人表示懷疑。
相較而言，「禁止吸煙」至少在概念上還是明確的，而「以人為本」，當很多人把它作為標語懸掛在辦公室的牆壁上或者作為口號寫進企業文化手冊的時候，恐怕都還沒有真正明白它的含義。
經過考證，中國古代最早提出「以人為本」應該是春秋時期齊國名相管仲。
據西漢劉向編輯的《管子》「霸言」篇記載，管仲對齊桓公說：「夫霸王之所始也，以人為本。
本理則國固，本亂則國危。
」而在中國歷史上，「以人為本」最有名的則是劉備。
當年曹操攻打荊州的時候，襄陽地區有很多的人跟著劉備逃跑，大概難民有十幾萬，輜重有數千輛，日行十幾里，走得非常地慢。
曹操派出輕騎，日行一兩百里，在後面瘋狂追趕。
眼看曹軍就要追上，手下很多人都勸劉備丟棄百姓先行逃難。
據陳壽的《三國志》記載，劉備當時說了這樣一段話，「夫濟大事者必以人為本，今人歸吾，吾何忍棄去。
」據說當時感動得很多人熱淚盈眶。
但是，我們認為，即使是劉備的「以人為本」也還不是真正的「以人為本」。
當企業家嘴裡念叨著「以人為本」的時候，心中大概會有這樣三種情況。
一種事實上是「以人為成本」，著眼點往往是低工資、少福利、慢增長、少用人，也就是如何節約成本上；一種是劉備式的「以人為資本」，用各種辦法讓人力發揮出更大的作用，以創造更大的效益甚至是幫助自己得天下。
關心也好、愛護也罷，在這里都僅僅是手段，而決不是目的。
真正的「以人為本」應該是「以人為根本」，也就是一切都要以人為根本前提、以人為根本目的。
以人為根本前提，是指以人的需求為根本前提；以人為根本目的，是指以滿足人的需求為根本目的。
所以，以人為本，就是要以人的需求為本，就是要認真研究不同的人的不同需求，並採取相應的措施去滿足不同的人的不同需求。
馬斯洛提出過著名的「需求金字塔」，將人的需求層次從低到高劃分為生理需求、安全需求、社交需求、受尊重的需求和自我實現的需求，其中自我實現是最高的需求。
這五種需求好象五級由低到高的台階，人只有首先滿足較低台階的一種需求後，才談得上去追求更高一級的需求。
很多人常常認為只有「企業文化」才需要以人為本，卻忘記了如果工人連工資收入得不到保障，甚至無法養活自己和家庭的時候，你在企業里搞一些諸如員工聯歡、文體比賽的「企業文化」活動想去滿足他的「社交需求」，只能是緣木求魚，自然也談不上「以人為本」。
因為現在的他連「生理和安全需求」都得不到滿足，企業首先應該做的是要通過薪酬考核系統的改善，讓員工通過努力可以獲得讓他滿意的報酬。
這種薪酬考核系統的改善和「企業文化」好象沒有關系，但它同樣是「以人為本」。
或者說在這種情況下，才是真正的「以人為本」。
如果薪酬問題沒有解決好，員工會不滿意；但反過來，薪酬問題解決了，員工就滿意了嗎？美國心理學家赫茲伯格告訴我們，答案是否定的。
赫茲伯格於1959年通過在匹茲堡地區11個工商業機構對200多位工程師、會計師調查研究發現，受訪人員舉出的不滿的項目，大都同他們的工作環境有關，而感到滿意的因素，則一般都與工作本身有關。
據此，他提出了今天人力資源管理領域十分著名的「雙因素理論」（全名叫「激勵、保健因素理論」）。
傳統觀念認為，滿意的對立面是不滿意；而根據雙因素理論，滿意的對立面是沒有滿意，不滿意的對立面是沒有不滿意。
相應地，影響職工工作積極性的因素可分為兩類：保健因素和激勵因素，這兩種因素是彼此獨立的並且以不同的方式影響人們的工作行為。
所謂「保健因素」，就是那些造成職工不滿的因素，它們的改善能夠解除職工的不滿，但不能使職工感到滿意並激發起職工的積極性。
它們主要有企業的政策、行政管理、工資水平、勞動保護、工作環境以及各種勞資關系處理等。
如果組織能滿足這些外部因素，組織成員也不會因此而得到激勵，只是不會覺得不滿意而已。
所以，「不滿意」的對立面是「沒有不滿意」。
所謂「激勵因素」，就是那些使職工感到滿意的因素，惟有它們的改善才能讓職工真正感到滿意，給職工以較高的激勵，調動積極性，提高勞動生產效率。
這些真正對人有激勵作用的內部因素，包括成就、認可、工作本身、責任、進步和成長等，也就是我們常說的「企業文化因素」。
如果組織能夠滿足成員的這些內部因素，就能使他們感到滿意，並達到激勵組織成員的目的。
如果組織沒有滿足這些激勵因素，組織成員也不會覺得不滿意，但失去了激勵作用。
所以，「滿意」的對立面是「沒有滿意」。
所以，真正的「以人為本」的企業管理，應該包括這樣兩個方面的工作：一個是對保健因素的改善，這包括改善工作環境、加強勞動保護、調整人事政策、改善薪酬待遇等，以讓員工沒有不滿意的地方；另一個是對激勵因素的強化，主要是讓員工從工作中獲得使命感、歸屬感、責任感、成就感，以真正讓員工滿意。
後者就是屬於真正的企業文化建設方面的工作。
需要強調的是，雖然兩者都是「以人為本」，但只有後者，才能給予員工真正的激勵，也才能把員工真正凝聚在一起。
這就是企業文化建設的作用之所在。
『伍』 企業應如何確定營銷策略
怎樣制定營銷策略如何來制定營銷策略？比如我有一款提高免疫能力的保健品，我該如何來開拓這個市場？從哪些方面入手？首先談如何制定營銷策略：1、確定營銷目標與目的2、政策與宏觀分析3、市場（消費者）調查分析4、競爭對手調查分析5、制定營銷政策與方針6、銷售政策與策略7、定價8、服務策略9、廣告策略10、公關策略11、媒體策略12、成本預算提高免疫能力的保健品，如何來開拓這個市場？從哪些方面入手？首先談一下開拓市場的原理：1、從你自己想開發的地區入手，地區的消費潛力大不大（這是你的保健品定價的基礎，如果廠家已經定好價，那麼你就要反過來推敲這個價格適不適合這個市場消費）3、自身公司的實力（公司的資金運作如何，在業務拓展中能給你多少幫助）4、自身的角色（做生產商、代理商、服務商還是其他，不同角色業務拓展的方向和利潤返點都不同）接下來談從哪些方面入手？1、找到客戶，通過什麼渠道可以讓客戶知道你（一般是找對方的辦公室）2、鍥而不舍，找到之後，有可能不受理采，有可能給人敷衍了事，但是你要懂得跟蹤3、留下資料，人家不一定有時間當場和你交談，你要留下相關資料，給人空閑的時候閱讀4、捨得花錢，拓展是人與人之間的交流，例如：在江蘇你派煙要（蘇煙、中華），吃飯要（茅台、名黃酒），這就是你如何取悅關鍵人物5、男女配合，一般是女生對客戶男生、男生對客戶女生，而且，人多壯膽、某個程度也顯示了公司實力6、懂得報價，報價不要報「死價」（留有餘地），但是不能報「天價」，這個你要充分掌握市場走勢才能做到總的來說，如果你是零售商或者代理商，那麼建議你多跑一下以下企業：1、葯房2、醫院3、超市4、百貨具體跑的方法以上已經介紹了，希望可以幫你，祝你成功！
『陸』 寫字樓商務中心的營銷策略與方式
物業管理知識——《寫字樓管理日常工作內容》
作者：hill
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、 營銷推廣
由於寫字樓宇收益性物業（商業物業）的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用於出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在於聯絡感情的各種聯誼活動等均屬於寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由於轉變投資地點、方向，兼並、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前台工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，徵求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心（與大型酒店、賓館類似）。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、列印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2、 商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識； ⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單
並收一定比例的押金。②服務中：以准確、快捷為原則，按客人服務要求准時、精確地完成服務。③服務後：完成客人所需服務後，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批准人後，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用後須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
l 翻譯服務，包括文件、合同等；
l 秘書服務，包括各類文件處理；
l 辦公系統自動化服務；
l 整套辦公設備和人員配備服務；
l 臨時辦公室租用服務；
l 長話、傳真、電信服務；
l 商務會談、會議安排服務；
l 商務咨詢、商務信息查詢服務；
l 客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務；
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；
l 報刊、雜志訂閱服務；
l 客戶電信設備代辦、代裝服務；
l 文件、名片等印製服務；
l 成批發放商業信函服務；
l 報刊剪報服務；
l 秘書培訓服務等。
三、 前台服務
小型寫字樓的前台僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前台服務項目較多 ，主要包括：
l 問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；
l 信件報刊收發、分揀、遞送服務；
l 個人行李搬運、寄存服務；
l 出租汽車預約服務；
l 提供旅遊活動安排服務；
l 航空機票訂購、確認；
l 全國及世界各地酒店預定服務；
l 餐飲、文化體育節目票務安排；
l 文娛活動安排及組織服務；
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；
l 花卉代購、遞送服務；
l 洗衣、送衣服務；
l 代購清潔物品服務；
l 提供公司「阿姨」服務；
l 其他各種委託代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前台，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
（1）建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
（2）完善工程部架構。
（3）建立各部門、各工種的崗位責任制。
（4）抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
（5）制定設備的保養和維修制度。
（6）建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
（1）報修（兩類報修：自檢報修、客戶報修）與維修程序。
（2）設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養（又稱作例行保養）；一級保養；二級保養。
（3）設備的維修。
對於設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然後進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
（4）設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
（1）貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。
（2）建立保安部的組織機構。
（3）制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
（4）加強治安防範。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備（報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等），加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2、消防工作
（1）消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
（2）一般寫字樓的消防系統主要有：①乾式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，BTM氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統（包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警），手動報警系統（包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警） 。
（3）消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。②建立三級防火組織，並確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。 ③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的准備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在後。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建築和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：
（1）制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，並嚴格執行。
（2）制定部門各崗位的責任制。
（3）建立衛生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質及排污處理檢查。
（4）保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
（5）提供全面的清潔衛生美化服務。
寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。
（紫煙供稿） 參考資料：北京物業管理有限公司
要想了解更多,請照參考資料.
『柒』 怎樣制定營銷策略
怎樣制定營銷策略
如何來制定營銷策略？比如我有一款提高免疫能力的保健品，我該如何來開拓這個市場？從哪些方面入手？
首先談如何制定營銷策略：
1、確定營銷目標與目的
2、政策與宏觀分析
3、市場（消費者）調查分析
4、競爭對手調查分析
5、制定營銷政策與方針
6、銷售政策與策略
7、定價
8、服務策略
9、廣告策略
10、公關策略
11、媒體策略
12、成本預算
提高免疫能力的保健品，如何來開拓這個市場？從哪些方面入手？
首先談一下開拓市場的原理：
1、從你自己想開發的地區入手，地區的消費潛力大不大（這是你的保健品定價的基礎，如果廠家已經定好價，那麼你就要反過來推敲這個價格適不適合這個市場消費）
3、自身公司的實力（公司的資金運作如何，在業務拓展中能給你多少幫助）
4、自身的角色（做生產商、代理商、服務商還是其他，不同角色業務拓展的方向和利潤返點都不同）
接下來談從哪些方面入手？
1、找到客戶，通過什麼渠道可以讓客戶知道你（一般是找對方的辦公室）
2、鍥而不舍，找到之後，有可能不受理采，有可能給人敷衍了事，但是你要懂得跟蹤
3、留下資料，人家不一定有時間當場和你交談，你要留下相關資料，給人空閑的時候閱讀
4、捨得花錢，拓展是人與人之間的交流，例如：在江蘇你派煙要（蘇煙、中華），吃飯要（茅台、名黃酒），這就是你如何取悅關鍵人物
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『捌』 請問下營銷策略的理論有哪些！！！！
營銷策略綜合市場活動的四個要素—產品、價格、推廣和分銷系統,以對所選擇的目標市場增強吸引力。上述四個要素是相互聯系的,不可孤立對待。四要素的結合需要營銷技術和判斷,需不斷檢查這種結合是否成功,並進行適當調整。其中最重要的是產品特徵和優點,這會對價格、推廣和分銷戰略產生影響。銀行在制定營銷策略時,需考慮以下幾方面影響因素:
(1)變化速度。銀行需要研究市場狀況,以決定現有產品的目標市場和推廣方式是否應該變化。銀行產品市場一般變化較慢,新產品需要時間隨著變化的市場自然發展,但仍需不斷改變現有產品和發展新產品,制定統一的產品戰略,分析影響提供產品的各種決定因素。
(2)外部因素。影響銀行營銷策略的外部因素包括競爭者的活動與強勢,經濟展望和一般經營環境,政府法規和其他控制也限制營銷活動的性質和方向,以及影響金融產品的推廣。
(3)內部因素。這包括銀行發展新產品或改變現有產品的能力,管理技巧,雇員質量和分行業務。如果銀行銷售新產品的方式不對,推廣新產品也是浪費精力;士氣、薪酬水平、教育設施、溝通效率等也需要與營銷策略共同考慮。此外銀行的研究能力與監督能力同樣重要,不了解競爭者的能力,銀行目前的表現,客戶目前和未來的需求,營銷策略成功的可能性不大。
(4)營銷策略與理想的銀行形象相結合。樹立銀行形象需考慮下列問題:目前的客戶,想要的客戶,目標客戶的需要,目前尚未滿足的需要,提供哪些服務可以滿足需要並盈利,目標客戶未來的需要,這些基本考慮是所有營銷策略的核心。例如萊斯 (Lloyds)銀行在英國消費者中樹立高質量的銀行形象,並保證其服務范圍和為客戶考慮的標准與這一質量目標相一致,用一系列產品和服務系統設計交叉銷售,滿足教育程度高,收入高或大公司客戶的需求。
產品策略
隨著技術進步、市場需求變化、管理條例變化和競爭加劇,銀行提供的金融產品需要推陳出新,這需要研究和預測目前和未來市場的變化,走在競爭者的前邊,而非簡單地仿效競爭者的產品。但是創新產品的發展成本往往很高,失敗率也很高,為了取得最大的經濟效益,需要分析金融產品的生命周期,並在生命周期的不同階段採取不同的營銷策略。
一、金融產品的生命周期與營銷策略
金融產品的生命周期與實物產品的生命周期相同,分為推介階段、增長階段、飽和階段和下降階段。由於金融產品的生命周期長短不一,難以定量分析,而且某些產品容易適應新變化,延續的時間較長,但生命周期的概念有助於估評市場需求和決定營銷策略。
1 產品的推介階段。其特徵是產品的銷售量增長緩慢,推介支出成本較高,包括市場研究成本、建立分銷系統支出、試銷等,一般有負利潤。此階段應盡可能採取有限的行動以控製成本,優先在經過選擇的市場用統一的推廣信息和風格,促使市場了解新產品的特徵和優點。
2 增長階段。其特徵是銷售量增加,成本穩定,隨著規模經濟效益產生,利潤也增加,這時可採取下列方法改善市場接受程度;(1)改進產品的質量和特徵;(2)擴大信用市場;(3)通過多種銷售渠道銷售;(4)廣告宣傳的重點從獲得較高程度的了解轉向使產品令人信服;(5)當需要吸引以價格考慮為主的客戶時,可適當減價。
3 飽和階段。其特徵是,由於增長階段的盈利性促使更多的競爭者加入,供應能力開始過剩,因此,銷量減少,廣告增加,成本提高,利潤減少。短期內可用一些方法減緩收入下降,長期內則必須採用新產品。在產品飽和階段的營銷策略主要有:(1)改變產品包裝,使之適合於現有市場;(2)減價以保持和增加市場佔有率;(3)改變銷售戰略,與其他相關產品共同銷售。
4 下降階段。其特徵是成本穩定,但收入減少,如果減價會使收入進一步減少。銀行的對策是:(1)在最盈利的市場推出經過改造的或重新包裝的產品或新產品;(2)開發現有產品新市場;(3)通過推廣技巧,使推出的產品與競爭者有所差別,以吸引目標市場的注意力。由於銀行的眾多產品處於生命周期的不同階段,因此可以互相抵銷收入流量的減少問題。
二、推介新產品的決定因素
既使在新產品發展的每一個階段均進行深入細致的研究,新產品仍有較高的經營風險。新產品的推出需經過周密的計劃,使之符合銀行的發展目標。推出完全新產品的機會可以產生於法律、社會和技術的變化,但實際上提供完全新產品的機會很少,許多新產品往往是仿效競爭者,改善現有產品,或提供一攬子相互關聯的產品。
1 影響銀行決定提供新產品的因素
銀行在決定推出全新金融產品時,主要受下列因素影響:(1)現有產品的銷售量下降,利潤下降,需適應變化的環境推出新產品。(2)外部競爭會減少本銀行的市場佔有率和未來盈利性。(3)銀行戰略的進取程度。(4)研究發現新的盈利市場,並需要新產品。此外新產品對現金流量和其他資源的影響,以及對現有產品的銷售和利潤的影響,發展新產品的成本,新產品潛在的市場及其推廣的難易程度,新產品的生命周期,均會影響是否推出新產品的決定。
2 仿效競爭者的優劣分析
銀行仿效競爭者的原因有:(1)節省較高的發展成本和稀缺資源;(2)如果競爭者的產品成功,則仿效後商業價值可靠;(3)如果競爭者的廣告已使該項產品家喻戶曉,本身的推廣活動也可能有錦上添花之效;(4)仿效特別是在仿效的基礎上加以改進,可部分抵銷競爭者領先的影響。
但是在有些情況下則不宜盲目仿效競爭者。(1)銀行的目標是創造領先性,並且經過仔細的研究和周密的計劃,有足夠的資源發展新產品,可對市場產生先聲奪人的效果;(2)職員的專業知識和提供該產品的能力與競爭者有較大的區別;(3)分行網路的規模地理分散性也影響是否仿效競爭者的決定,特別是在盈利主要取決於現有產品銷售量增長的地區。(4)銀行提供一攬子金融產品可以比競爭者的新產品更有吸引力,也無必要孤立地仿效競爭者。
3 改善現有產品和服務
如前所述,在生命周期的飽和階段往往改善現有產品和服務,主要是質量、特徵和服務風格加以改善。
(1)質量改善。目標是提高產品的可靠性、質量和持久性,以在市場增加吸引力,提供較高的盈利機會。例如中銀信用卡在推出簽賬積分優惠、旅遊意外保險優惠後,又增加全球緊急支援服務。質素改善後也可以提高收費,獲得更高的利潤,改善銀行形象。質量提高後,其他推銷手段如廣告推廣也應跟著改變。
(2)特徵改變。在現有服務中增加新的優勢是最快捷、最便宜的競爭方式。這可採取提升現有好處的方式,例如中銀與渣打及威仕信用卡組織聯合在香港推出現金儲值卡。在現有基礎上改進推出新產品的商業好處是相對便宜,容易適應市場或替代舊產品。以及樹立積極進取的新形象,但缺點是容易被競爭者模仿。
三、發展新產品的步驟
在新產品發展過程的所有階段,應重視對市場信息的研究。市場研究包括以下內容:(1)評估新產品的概念和可能的接受程度;(2)評估發展新產品的原因;(3)評估發展新產品所需要的資源和管理能力;(4)成本和盈利預測;(5)推廣策略;(6)在全面推出新產品之前需進行試點營銷;(7)一旦全面推出新產品,需監測銷量、盈利性、客戶態度和競爭者反應。而發展新產品一般需要以下幾個步驟:
1 創造性構思。新產品的構思可來自內部或外部。內部主要來源之一是銀行本身正式的研究和發展職能。由專家設計新產品,滿足銀行目標和市場環境變化的需要。另一內部來源是營銷活動將客戶需求和競爭需要轉變為新產品構思。最後,銀行也需要依賴其所有的雇員提出新建議。新產品構思的外部來源是客戶、附屬機構和政府,銀行通過產品調整來適應法律變化和政府預算的變化。其他外部來源也產生於競爭需要,以及外部學術性和技術性組織的研究成果。
2 篩選分析。銀行集中了創造新產品的構思和建議之後還需經過篩選,使新產品構思與銀行的整體經營目標、政策和銀行資源相一致。新產品構思經過篩選後,銀行還需要進行營銷分析,這包括三部分內容:(1)目標市場的可能規模和結構,市場行為、銷量、市場佔有率、盈利目標;(2)新產品的成本、價格、推廣策略、分銷渠道,第一年的營銷預算;(3)長期的成本效益分析,長期銷量和盈利目標以及營銷策略,經過上述分析之後,銀行再做出最後決定。
3 商業化階段。新產品發展後需要集中資源全面推介。在推介之前往往需要局部營銷試驗,這可以提供有關產品特徵的重要信息,並提供有關經營要求、雇員培訓及推廣策略的選擇,以決定最終營銷策略。在此需考慮四方面問題:(1)時間選擇,不僅要識別全面推介新產品的最佳營銷和競爭時間,而且需要考慮後備支援、職員培訓、電腦支持所需要的時間。(2)地理戰略,根據新產品的性質,決定在哪些分行進行推廣。(3)選擇目標市場。(4)選擇推廣策略,包括考慮預算分配,推廣成本和推廣手段例如廣告計劃和時間。
4 全面推廣。在新產品的發展和商業化階段,已制定新產品的銷售或收入目標。在全面推廣階段,需要加強溝通,使有關人員了解這些目標,落實業務和責任,並設置反饋渠道,以了解新產品對所選擇市場的影響和銀行競爭者的反應。
5 監測結果。一旦全面推廣新產品,需要加強監測,注意是否需要採取調整和補救措施。在審查新產品表現時,需注意:(1)與競爭者提供的產品相比,其滿足客戶需要的程度和范圍。(2)產品適應市場變化的范圍和速度。(3)盈利性、銷量和成本水平,包括供應成本與客戶感覺到的效益的關系。(4)產品處於其生命周期的哪個階段。(5)對其他同類產品的影響。(6)與其他產品的銷售表現相比分配適當的資源。
定價策略
定價是業務競爭中重要的營銷策略之一。金融產品定價是影響利潤和銷售量目標的主要因素,市場力量、成本結構及推廣均影響最終價格水平。定價的最終任務是彌補成本支出,吸引足夠的銷售量,取得預定的利潤與銷量目標。
一、需求彈性理論
「需求彈性」理論說明市場對價格變化的反應,銀行可以參考這一理論選擇適當的定價策略。一般來說,對金融產品的需求直接與其價格有關,如果價格上升,需求下降,價格下降,則需求上升。根據需求彈性理論,價格變化有三種可能的結果:(1)價格升降引起需求同比例降升;(2)價格升降引起較大的需求降升幅度(即有彈性);(3)價格升降引起較小幅度的需求降升(即無彈性)。換句話說,當需求無彈性時,價格上升,即使金融產品的銷量下降,總收入也會增加,價格彈性大時,價格上升,銷量會急劇減少,總收入也會減少。金融產品對價格較為敏感,這是因為:(1)存在類似的或可替代的產品,消費者一般也了解可替代產品的價格;(2)新價格實施時間的長短,該項產品所提供的其他好處,對消費者的重要程度及使用頻率等均影響價格的制定。隨著銀行競爭日益激烈,銀行廣告宣傳增加,許多客戶也開始注意比較各家銀行的價格,銀行產品的需求彈性也相應增大。例如一家銀行提高存款利率,則會吸引較多的客戶存款,直至競爭者也同樣提高存款利率。
此外,在新產品定價中還需考慮下列因素:(1)與其他營銷策略共同使用,以達到互補作用;(2)所提供服務自動化的程度,以及提供服務的成本和維修費用;(3)銀行希望達到的形象和專營程度的目標;(4)產品的生命周期,特別是在飽和階段,擴大銷量比價格更為重要;(5)外部因素,例如政府政策和競爭水平。
二、價格變化的原因
金融產品的定價變化主要受以下因素影響:
1 銀行的戰略目標。如果銀行已仔細識別其目標市場,則需要明確營銷策略,包括價格。最大化利潤目標一般對中長期定價政策有主要影響,但在危機時期,生存目標比盈利目標更重要。銀行也經常需要考慮短期目標,例如以某一市場或某種產品作為主導。要實現這些目標均可以通過價格調整和其他營銷策略加以配合。價格也可用來改變銀行形象,如果銀行想走高檔路線,可使某些大眾化的產品高於競爭對手,但服務素質也要相應跟上。
2.營銷目標。價格的變化可以產生不同的營銷結果: (1)改善銷量下降的狀況;(2)在競爭中作為攻擊性或防守性的手法;(3)如果成本上升,需求上升或價格敏感程度不高可以提高盈利;(4)某種產品的價格對其他產品的銷售有破壞性影響,而使價格大體一致有一定益處;(5)當前的價格不適應預定的目標市場;(6)改變不利於銀行未來業務發展的形象。但在改變價格政策和某種產品的價格之前需要加強市場研究,以免使客戶造成思想混亂。
三、研究價格變化的反應
市場研究可以了解市場力量在一定環境中對定價的影響以及定價政策的適用性,從而提高管理決策的質量。隨著客戶金融意識提高,需要在定價前後研究市場對價格的反應,特別是新產品和經過改進後的產品更應如此,主要採取以下幾種方法:
(1)定量分析。選擇一些潛在的或現有的客戶作為代表樣本,仔細准備一份問題答卷請其回答,從而發現價格對於客戶的普遍影響及其客戶的購買傾向。
(2)統計分析。這可以採取兩種方式,一是歷史分析,可反映價格變化後的需求波動,也可分析需求變化受市場同類服務價格選擇的影響程度。二是一些研究機構經過調查後發表的有關使用某項產品信息的統計報告。
(3)檢驗分析。在全面推廣新產品前後的試驗和檢驗中,分析各種價格選擇對需求的影響及其達到盈利和銷量目標的最佳選擇。由於價格受地理區域影響,因此這種研究有助於選擇分銷和推廣計劃。推廣前可以通過在可能提供最好銷售機會的區域隨機選擇目標客戶樣本進行試驗,衡量推廣後的反映和估評銷售潛力。例如匯豐在推出Mondex電子錢包時曾在英國的一個郡進行試驗一年多後才在香港推廣。
四、定價政策和策略
銀行的定價政策既要考慮盈利與銷量目標,又要考慮市場需求與同業競爭因素,而定價政策又會對市場滲透率、客戶對產品看法以及競爭者對其吸引力的評估產生影響。在推廣新產品時,需要評估所選擇目標市場的狀況、特徵,當存在類似的產品時,需考慮新產品價格對現有產品銷售的影響,客戶轉向新產品的程度,以及滿足需求的營銷能力和組織能力。
價格的確定可以有以下幾種策略:
(1)高價策略。主要在新產品推出初期使用,這對競爭的影響不大,而服務質量更為重要,客戶對象是有特別需要而又願出高價格者。例如美國萬國寶通銀行在1986年通過個人電腦提供的 「家居銀行」服務時,盡管成本低廉,但收費卻比傳統銀行服務昂貴,仍然有市場,而近年則通過降價來擴大推廣范圍。
(2)滲透性定價。定出較低的價格以爭取初始市場佔有率。主要用於價格敏感和可薄利多銷的市場,以及防止競爭者爭取較大的市場佔有率。例如香港信用卡市場目前已處於接近飽和階段,一些銀行以降低年費和利率競爭。
(3)競爭性價格。為參與競爭而確定的價格,但也需彌補成本和保證一定的盈利。當銀行打算在某種服務或某一市場獲得一定經營經驗時這一政策較為有用。
(4)市場價格。跟隨市場競爭者的定價,而不考慮本身的成本和收入目標,以保護現有的市場佔有率。例如香港1996年的按揭貸款減息戰中,一些銀行被迫減息參戰。
(5)虧損價格。用低價吸引客戶的同時,可向客戶推銷其他更盈利的服務。例如英國的大銀行以較低的貸款利率作為引子和杠桿,向大公司客戶推銷現金管理、支票清算和衍生工具合約等服務,而對於只想要求低貸款利率,不要求其他服務的客戶則結束往來。
(6)差別價格。對特定市場制定特殊價格。例如香港匯豐、恆生銀行的樓宇按揭貸款利率,對於專業人士和高級公務員往往較一般客戶優惠0.25-0.5%,以吸引這些收入高而穩定的客戶。
(7)價值定價。一種服務附加的好處越高,客戶感到價值越高,定價也相應高。例如匯豐20萬港元開戶的「卓越理財戶口」年費為380港元,高於其2萬元開戶的 「運籌理財戶口」年費300港元。
(8)關系定價。取決於客戶對銀行的全面關系而非某種單一業務關系。
(9)戰略定價。旨在刺激需求和增加業務量,主要用於短期業務推廣期間,例如一些銀行宣布在一定時間內提供較低的優惠利率以吸引按揭貸款業務。
(10)成本定價。上述定價政策一般以市場為導向,還有一些是以成本為導向的定價方法。但以成本定價的方法不一定能刺激銷售,因此銀行往往採取成本減少定價政策,即根據對可吸引最低業務量的估計確定一個價格,使銀行可以取得規模經濟效益,減少每筆業務的實際成本。
上述定價政策需根據產品的生命周期的不同階段和不同的市場條件使用。雖然銀行需要保持價格政策基本穩定,但是也需要隨著市場條件變化和產品生命周期的發展而定期審查定價政策。
分行策略
近幾年,西方銀行業的分行策略迅速變化,以適應變化著的客戶需求。由於新技術的發展提供了金融產品傳遞的新渠道和開辟了新市場,許多銀行已減少其傳統的分行網路,不僅是為了削減成本,更重要的是銀行認識到,隨著金融服務自動化程度不斷提高和市場需求發生變化,分行策略也需要相應改變。雖然重新調整分行網路是必要的,但是一些業務發展潛力仍主要來自與客戶的個人聯系,因此仍需要考慮分行網路的適度規模。同時分行的形式也在變化,例如銀行在商店裡開營業點,設立全自動化的分行等,因此也必須根據未來市場的需要設計新的分行模式。
一、金融產品特性對分行策略的影響
1.金融產品具有無形特性,這決定了傳統銀行銷售和推廣金融產品的重點在於向客戶說明使用銀行產品的好處,這需要有一定的知識和經驗的職員與客戶進行聯系,因而促使分行網路的發展。隨著產品標准化的概念應用於銀行產品,業務推廣技術發展,以及銀行產品在消費市場的滲透力增加,銀行的營銷策略集中於銀行產品的有形特徵,例如支票本、信用卡和月結單的設計方面。雖然這些有形方面的設計有助於消費者了解銀行的某項產品,但某些更復雜的銀行服務例如個人投資理財仍具有無形的特徵,仍需要銀行專家提供顧問意見,並繼續影響分行網路的規模和形式。
2.銀行服務與銀行的不可分割性。傳統上,客戶開賬戶和申請貸款均需要銀行與客戶進行面對面聯系。隨著信息技術的發展,銀行提供某些服務與銀行本身可以分割,例如用直接郵寄方法吸引客戶,用自動櫃員機滿足客戶的日常現金或轉賬需要。
3.各種銀行服務的特徵日益相同,但服務質量仍有區別。例如分行排隊時間的長短,分行設計和位置所提供的方便程度不同。由於客戶判斷銀行服務質量的客觀標准基本相同,因此銀行日益注重職員的業務知識和銷售技巧的培訓,以提高服務質量。
4.銀行服務有繁忙時間和非繁忙時間之分,因此在客戶接受的時間內提供服務,滿足服務需求的高峰和低谷期,同時節約成本也是銀行分行網路設計和計劃要考慮的問題。這導致銀行延長分行服務時間;提供24小時服務的ATM設施;以及電話銀行服務和以電腦終端為基礎的家居銀行服務。
5.銀行服務與客戶關系的持續性。在消費者購買商品時,商店與消費者關系往往是一次性的,而銀行服務與客戶關系往往具有持續性,銀行與客戶關系的保持取決於相互信任,以及銀行可提供可靠的財務顧問服務。傳統上,對客戶提供咨詢服務一般由分行職員提供,目前銀行服務自動化增強雖使銀行與客戶面對面聯系的機會減少,但一些銀行仍重視在分行設置業務知識全面的人員專責提供咨詢服務。
6.在公司業務方面,由於公司的金融服務需求較個人的需求復雜,需要定身度制。傳統上是各分行提供公司的日常貨幣轉賬及貸款等服務,目前則由公司賬戶主管(Ac countingExecutive)在地區中心與幾個專業財務顧問直接聯系,提供全面性服務,公司賬戶主管也需要經常造訪公司而非等公司上門。
二、新技術對分行戰略的影響
新技術對分行戰略的影響日益增大,不僅改變銀行與客戶的關系,而且也提供了新的業務機會和客戶。銀行採用新技術的動力不完全是來自客戶需求,而是競爭壓力。保持銀行業務的發展和保持競爭優勢需要採用新技術,但是新技術也會影響銀行的一些營銷活動。
(1)對營銷方式的影響。新技術可以擴大銀行服務的范圍,可以通過新的銷售渠道改善客戶獲得服務的方便程度和降低服務收費。
(2)對市場劃分的影響。當新技術使銀行服務容易獲得或引起新需求時,會產生新的業務機會。
(3)對銀行基本職能的影響。新技術可以降低成本,提高盈利,或通過人力資源的調整將原來不盈利的業務變為盈利的業務。而且更有效的客戶信息可以改善銀行營銷的質量和結果。
(4)對消費者行為和金融成熟的程度產生影響。
總之,新技術可以提高銀行的經營效率和盈利性,促進業務量增長。例如ATM的廣泛使用增強了獲得銀行服務的方便程度,減少了支票的數量。未來ATM的功能將不僅僅局限於提取現金、存款和轉賬,而且有可能通過「信用評分」系統自動批核貸款申請。通過個人電腦和有線電視進行家居銀行服務也將日益普遍。目前公司電腦與銀行電腦直接聯網進行資金轉賬已經較為盛行。
但是新技術的使用也有一定的缺點。例如客戶利用扣款卡,減少了攜帶現金的風險,但失去了在支票清算期間可保持的存款余額及其隨時中止支票付款的能力,公司更快地轉賬也會減少在銀行保持存款余額的利息收益。以技術為基礎的競爭會使銀行不易營銷,以及不易無償佔用客戶資金。個人和公司客戶的價格敏感性增加,反過來又會影響銀行對所提供服務的選擇,銀行必須通過業務量增長彌補縮小的利潤率,甚至需要調整對某些服務的營銷策略和銷售方式。新技術也減少了銀行與客戶面對面銷售產品的機會,使銀行擔心會失去一些年長富有客戶的業務機會。
三、影響分行網路規模的因素
在發達國家,傳統的分行網路正在收縮,其作用和功能也在改變。一些銀行的主要分行設有專門服務公司客戶的辦公室,另一些銀行則實行衛星化經營,即在中心分行集中專家,隨時向附近分行的客戶提供較高層次的咨詢服務。分行規模及其功能的轉變主要考慮了以下幾方面因素:
(1)銀行未來的市場佔有率和個人銀行業務量預期。
這一問題直接影響銀行分行網路的使用,銀行可以改變現有分行的形式,提高現有網路的盈利性,或採用全新的業務傳遞渠道。
(2)銀行的目標市場。目標客戶的特徵決定銀行業務傳遞渠道的發展,例如受教育程度較高的年輕客戶對新技術諸如電話銀行、家居銀行的接受能力強,而年長客戶仍習慣於傳統分支行。
(3)客戶獲得服務的方便性及其成本和利潤。例如分行需要考慮延長營業時間或提供自動化服務以方便客戶,但也要考慮相應的成本和利潤。
(4)選址。由於社會經濟因素的變化,某些地區分行的盈利性會下降,其他地區又存在新的業務發展機會。但出於建分行的成本考慮,銀行也可能選擇其他傳遞渠道。
(5)定價策略的配合。例如成功採用成本加利潤策略有助於減輕分行網路的管理成本,而短期內以虧本價或滲透價爭取市場份額的定價策略則不利於控制分行成本。
(6)個人銷售的作用。由於許多銀行服務仍具有無形和不可分割的特性,個人銷售是不可缺少的。重要的是分行功能需要轉變,應著重於提高生產力和附加價值。
此外,還需考慮其他競爭者的策略;技術的發展;其他傳遞渠道的潛在業務量和盈利性;分行網路功能轉變後人員的再培訓;內部管理、售後服務等問題。
業務推廣策略
銀行業務推廣一般通過兩個層次進行,一是通過總行的業務推廣部門,負責廣告預算,決定為達到銀行目標和營銷目標所需要的支出,銀行的公開宣傳和公共關系活動一般也由總行控制。二是通過分行進行,通過直接郵寄,分行展示和個人銷售等形式進行推廣。