Ⅰ 設計商業綜合體需要哪些創作理念
設計商業綜合體需要的創作理念要結合商業綜合體的特徵來分析：
商業綜合體的特徵
外部特徵
1、高可達性：位於城市交通網路發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網路和信息網路。
2、高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補。
3、整體統一性：建築風格統一，各個單體建築相互配合、影響和聯系；與外部空間整體環境統一、協調。
4、功能復合性：實現完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。
內部特徵
1、大空間尺度：室內外空間較大，一方面與城市規模相匹配，另一方面則與建築功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
2、通道樹型交通體系「將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統有機聯系，組成一套完善的「通道樹型」體系。
3、現代城市景觀設計：通過標志物、小品、街道傢具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
4、高科技集成設施：是高科技和高智能的集合。其先進的設施充分反映出，科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。
在綜合體效應還沒有聚合前，城市商業分布不均，並且品牌力、人流量相對分散，隨著城市化進程加快及多元化消費需求增長的影響，綜合體的建立，人群效應與品牌效應聚集，對於商務與生活的發展空間提供更大機遇，也為城市消費力與經濟增長提供更大價值空間。因此，作為綜合體中的商業便成為引鳳築巢的核心所在。一個商業綜合體的運行好壞與其設計理念有著不可分開的聯系，每一個商業綜合體都會根據其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的設計理念。
Ⅱ 商業地產營銷方案
北 奧 公 館
營銷推廣策略報告
2004年11月8日
北京中原
北奧公館專案組
1、項目分析
1．1優勢
位於奧運核心腹地
純板樓居住型小社區
分戶式中央空調及封閉立體車庫
准現房銷售
區域內比較完善的配套設施
1．2劣勢
價格創區域新高
銷售現場環境混亂
目前周邊交通條件並不理想
售樓處與項目現場分離
1．3機會
奧運主題為本項目帶來更大的升值空間
區域內整體供給量不大
市政及配套設施將逐步完善
1．4威脅
交通情況改進時間待定
奧運地產的逐漸降溫
以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。
2、銷售周期
2．1北京市房地產市場銷售周期說明
我司認為入市時機，並不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實際情況和市場環境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，並不能單純的選擇每個固定時間點來實現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。
北京市房地產市場銷售周期走勢分析
北京房地產市場銷售有明顯的季節性，根據我司對區域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然後持續加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。
2．2本項目推廣特點說明
2004年11月我司開始接觸本項目
項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩
樣板間及售樓處於11月底投入使用
目前項目現場情況混亂，對於銷售有不利影響且會持續至2005年初
周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善
2004年底大屯路斷路整修
2004年底科薈路通車交付使用
位於北四環的售樓處現場與項目現場有一定的距離
2．3本項目銷售周期說明
本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：
銷售周期分布表
銷售周期 時間結點
市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月
第一強銷期 2005年3月至2005年6月
第一調整期 2005年7月至2005年8月
第二強銷期 2005年9月至2005年11月
第二調整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盤期 2006年4月至2006年5月
2．4本項目銷售任務說明
本項目銷售計劃表
項目銷售任務 計劃完成
可銷售住宅面積 套數 套數
76561.84平方米 540套 486套
銷售任務明細表
周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數（套） 備注
市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環售樓處投入使用 5
本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為准。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場包裝製作完成 15
2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具製作完成 10
強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29
2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35
2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態 具備完善的銷售條件 50
第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
第二強銷期
2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50
2005年10月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40
2005年11月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30
第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14
2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18
2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10
2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25
尾盤期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 25
2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 30
總計 486
3、推廣策略
3．1本項目客戶群特徵
在亞運村區域工作或生活
在中關村區域工作
追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍
部分客戶有二次置業的需求
購房更加理性
對奧運房產有很高的認同，認同區域升值潛力
有一定的經濟實力
3．2項目賣點梳理
地處奧運中央腹地，新興富都市中心
產品自身優勢
10—14層板式小高層
體量適中，共540套
純居住的居住舒適性
現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融
蘇式庭院：內外融合，綠意盎然
高端智能化配套：美國分戶式中央空調
封閉式小區管理，居住安全舒適
停車管理：封閉立體車庫，節省空間
准現房發售，購買更有信心
區域內稀缺性
項目較高的升值空間
3．3賣點整合
區域、產品、稀缺性
3．4推廣手段
三板斧
區域：「奧運中央腹地，新富都市中心」
產品：「尊貴奧運板樓」
稀缺性：「鑽石般稀有」
七種武器
「中等社區，舒適生活」
「詮釋純居住空間，私享大宅」
「分戶式空調，高品質享受」
「准現房發售，購買更有信心」
「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」
「封閉小區管理，安心居住場所」
一招制敵
「奧運區域內成熟板樓」
3．5媒體選擇策略建議
3．5．1媒體選擇策略原則
結合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。
3．5．2媒體選擇
報廣
選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。
輔助媒體
由網路及業內專業雜志組成，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》、《新地產》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。
3．5．1宣傳方式
在媒體推廣過程中，依靠產品優勢和相對持續性的主力媒體及網路多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態進行軟性宣傳以縮短銷售期 。
3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰
為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優勢，展現開發商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質，打破以往信息不對稱的不利態勢 。各月份推廣主題及費用如下：
市場推廣媒體選擇表
周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額
市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文
《樓市》一版的軟文 產品獨特性的體現與標榜 40萬
強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新地產》內業軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 44
2005年6月 《北京青年報》整版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 64萬
平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
2005年8月 《北京青年報》半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《安家》內業硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣
《北京晚報》2次半版硬廣 現房發售與其相對
私密性的創意整合
44萬
第二調整期
2005年12月 103.9電台廣告5天
《北京晚報》半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年1月 103.9電台廣告10天
《北京青年報》整版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年2月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年3月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
尾盤期 2006年4月 《新地產》內業軟文
《北京青年報》整版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
「現房入住私享豪邸」
48萬
2006年5月 《北京青年報》整版硬廣
《安家》內頁一版硬廣配合軟文
《北京晚報》半版硬廣 「現房入住私享豪邸」
48萬
總計 850萬
3．6價格策略
3．6．1項目價格制定原則
從項目各個單位的實際情況出發；
充分考慮開發商的利潤回報；
緊密聯系項目工程進度；
結合項目銷售策略和項目的銷售預期。
3．6．.2本案執行「平開高走」的價格策略
房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展並結合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩定作用。
根據以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給後期價格的提升預留出合理空間。
市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉。
為了保證項目操作的穩妥性，建議本項目執行「平開高走」的價格策略。
後期具體價格與上調單價將根據市場實際情況作適度調整。
4、推廣方案
4．1推廣主線
市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）
本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優勢，即區域優勢及主要的產品優勢，使目標客群能夠將項目列為其置業的選擇，為強銷期打下良好的基礎。
在本銷售周期內，主要將「奧運中央腹地，新富都市中心」、「尊貴奧運板樓」以及「鑽石般稀有」這「三板斧」做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注，宣傳項目優勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象。
第一強銷期（2005年3月—2005年6月）
這一階段主要利用輔助媒體，充分展現項目的各個賣點，以此向市場充分展現項目優勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、「中等社區，舒適生活」和「詮釋純居住空間，私享大宅」以及「分戶式空調，高品質享受」這七種武器中的三種主要突出社區規模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求。
第一調整期（2005年7月—8月）
進入調整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據項目工期的進展，繼續宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為「准現房發售，購買更有信心」和「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
第二強銷期（2005年9月—11月）
這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」「封閉小區管理，安心居住場所」
第二調整期（2005年12月—2006年3月）
本階段項目處於辦理入住階段，此階段開發商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩銷售，同時順利完成入住的辦理。
尾盤期（2006年4月—2006年5月）
本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期，此階段以「奧運區域內成熟板樓」作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案。
4．2各階段媒體推廣策略
市場亮相及客戶積累期
廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相後1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優勢和賣點。
廣告訴求： 地域性優勢明顯、產品稀缺性、升值潛力。
強銷期
廣告推廣目的： 項目進入強銷期後，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。
廣告訴求： 產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性。高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ）。
調整期
廣告推廣目的：在項目進入調整期後，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩定的銷售速度。
廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合
第二強銷期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 金秋季節「一板尊天下」
第二調整期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 「現房入住私享豪邸」
尾盤期
廣告推廣目的：項目進入現房銷售，對於廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續性較強的促銷活動，加大老業主帶新客戶的優惠力度。
4．3營銷推廣方面公關及促銷活動
2004年11月---- 2005年2月預熱期
推廣活動（一）：媒體記者見面會
推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場准入前的預熱同時，做客戶的積累工作。
推廣戰略：軟硬兼施
預計時間：2004年12月
為了迅速提升「北奧公館」在房地產業內和市場上的知名度；引起潛在客戶的關注，擬舉辦「北奧公館媒體記者見面會」。記者見面會於2004年12月在項目現場或特定地點舉行。
本次記者見面會將准備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十餘家，並達到共識：「北奧公館」項目上市後將成為市場關注的焦點，必定會引起亞奧區域地產的新一輪住宅銷售高潮。
記者見面會後，各大媒體對「北奧公館」項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網》等13家媒體，以及BTV---《置業二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規模的來電量和來訪量，並且使本項目在北京地區甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度。
擬參與報道的媒體名單如：
《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網》、《焦點網》、《新浪網》、《中國消費者報》等。
預計費用：1萬元
推廣活動（二）：「逛樣板，抽家電」
推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進准客戶的成交，提高銷售速度。
推廣戰略：拋磚引玉
預計時間：2005年1月
2004年12月項目現房樣板間施工和裝修完成，並完全配備家電之時，對在規定時間（當月或1月）內，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送傢具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，促進准客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。
Ⅲ 能推薦專業商業地產營銷策劃公司嗎要求案例豐富效果顯著，做過城市綜合體，頂級豪宅等尤佳！
服務商業地產多年，飆馬機構發現，有非常多的開發商不重視策劃公司，也可以說他們不知道策劃公司能為他們帶來什麼，有的開發商已經看到了策劃公司的重要性，但面對眾多的策劃公司，卻不知如何選擇。這些現象引起了飆馬機構深深的不安，擔心開發商盲目選擇策劃公司，導致策劃方案不切實際、不具備落地實施的可能性，使項目建設風險增加，進而造成資金風險增大，最終導致項目失敗，開發企業血本無歸。
根據飆馬機構對行業內眾多策劃公司的分析，按專業程度對他們進行分類，大致可以分為三類：
1、綜合型：這一類策劃公司號稱大小通吃，無所不能。不論住宅項目還是商業項目，不論體量大小、難易程度，不論開發企業需要哪方面的服務，他們都能提供。可以說是「全能型」。
2、專業型：都說術業有專攻，這一類的策劃公司即是如此。他們專注於研究某一類地產市場，做到專而精。比如專門研究旅遊地產的策劃公司。
3、兼職型：這一類公司有自己的主營業務，房地產業是它們的關聯行業，為多獲取主營業務或者利潤等不同原因而創建的策劃公司。比如某些廣告公司因經常承接開發企業的廣告業務，看到其中的利益所在，兼之自己公司也有文案，廣告策劃又是專長，從而注冊策劃公司做兼職。
可以說各種類型都有自己的優勢，業內的策劃公司業務素質也良莠不齊，那麼開發企業應該怎樣挑選適合自己的策劃公司呢？飆馬機構認為應注意以下幾點：
1、根據自身項目類型選擇。商業項目選擇專業做住宅策劃的公司肯定不合適，旅遊地產找產業地產的策劃公司也不合適，那麼選對策劃公司的經營項目很重要。
2、無須崇洋媚外，過於注意名氣。地產項目不僅對資源的依賴性高，對文化理念的運作也愈加廣泛。過於崇洋媚外的結果，不僅會造成資金的浪費，也可能導致策劃方案水土不服，無法落地實施。
3、對項目各階段一視同仁。有的開發企業只看重招商銷售環節，對前期策劃定位不管不顧。固然，招商銷售關繫到資金回收，是最體現價值的一個環節，但是，如果前期沒有策劃好，後期怎樣招商？招哪些商？都將是未知數。飆馬公司建議：從取得用地許可開始，重視項目操作中的每一個環節，選擇一家能全程服務的公司進行全案策劃、招商、銷售，是比較理想的方式。
4、綜合型策劃公司看似在地產業的各個領域都有所涉獵，卻很難在每個領域都做到專而精。選擇這一類型需要慎之又慎；兼職型的策劃公司個人認為只適合那些廣告業務繁多，文案創新不理想的營銷環節，可以把這一部分內容外包給他們，對於其他方面的策劃工作，兼職型策劃公司並不合適；專業型的策劃公司適合於絕大多數的開發企業，找准他們的專業點即可大致確定。
運用以上幾點，即可大致鎖定幾家策劃公司，最終怎樣確定一家為合作單位呢？這時候就要通過開發商去溝通接觸、邀請策劃公司實地考察，考察的過程中雙方可以就項目情況各抒己見，開發企業從中選擇能和自己達成共識的一家。當然，選擇的結果也取決於開發企業的思想認知和對地產發展方向的判別。
Ⅳ 請問城市綜合體（整合有住宅、辦公、高級酒店、百貨、超市、餐飲、娛樂等業態）營銷有哪些策略和方法
兩個大要點：一抄個是廣告推廣；二是營銷執行；你做企劃，重點集中在廣告推廣呀；既然是城市綜合體，那就要明確客戶群呀，對於商鋪租售，核心概念應該為財富，創富，升值潛力；對於主力店招商，把握好一個原則：合作共贏，其他如住宅，酒店呀，你一定要提煉出最核心的賣點。當然，這些都是一些思路，具體怎樣就看你自己去操作了。
Ⅳ 大型商業綜合體銷售運營成功的注意事項
1.細致、深入的一手調研資料；2、科學的分析方法；3、精確的項目定位；4、比重設置；5、依據內城市消費特色、消容費習慣和文化背景制訂的宣傳推廣策略；6、專業的項目銷售/招商人員素質培養；7、有效的招商/銷售流程式控制制策略；8、開發商自身形象的塑造；9、項目工程設計具備科學性和鮮明特色；10、項目整體運營服務體系完善、科學。
Ⅵ 項目綜合體，到底如何去做營銷推廣
其實不管什麼項目，做營銷推廣，還是需要咱在全局觀上面去策劃，利用好每個渠道，多問下，這個項目的優勢，客戶在哪裡，客戶搜索什麼找到我們。
Ⅶ 商業綜合體的管理難點在哪裡，後期營運的話成本控制需從哪些方面做
現代城市商業綜合體具有兩個重要的發展趨勢，第一是功能多樣性 商業和娛樂文化體驗以及旅遊功能密切結合，第二是注重環保節能，降低開發和運營成本，將綜合體的建設納入城市總體規劃。
做好城市綜合體的成本控制和預算管理是極為重要的基礎管理內容，本人不僅對綜合體成本特點進行了分析，而且對綜合體動態預算管理提出的自己的思路。
一、 城市商業綜合體的成本組成
典型省城城市綜合體物業組合成本表
佔地6萬平方米為例 容積率6.0，高度100米， 建築面積36萬平方米 地下建築面積6萬平方米
全壽命周期的成本分析 以42萬平方米綜合體為例
全壽命周期成本及其對綜合體開發的啟發
1.根據全壽命周期理論，在前期策劃和設計階段就要思考整個項目的各項成本，均衡考慮。
2.以可持續發展策略指導項目各個階段的工作，為環境友好型社會做出貢獻。
二、 城市綜合體的成本控制的靜態策略
前期策劃成本
設計成本 以36萬平方米綜合體為例
工程成本 以佔地6萬平方米，36萬平方米，地下兩層12萬平方米
裝修成本
三、 城市綜合體成本控制的動態策略
城市綜合體的分期建設策略極其重要，對於老區的綜合體可以一氣呵成，對於新城的城市商業綜合體，一般都要採取分期建設策略，控制未來無法判斷的風險。
動態成本控制策略1：商業規劃和建築設計一體化
以長春西客站換乘中心樞紐商業為例，設計和商業規劃脫節，在商業物業將要招商時候發現根本在設計中沒有考慮餐飲業態需要的給水和排放油煙管線，必須重新方方案更改設計，才能滿足實際經營的要求。
通過方案成本分析和招商摸底，提前預知不同物業類型的准確成本。
利用一流策劃和設計，結合良好宣傳，在項目開工之前就營造最佳品牌形象，通過強勢地位，鼓勵施工單位以最低成本積極參與。
動態控制策略2 ：最大限度量身定製，准確把握商業客戶對物業的實際需求是降低成本的有效方法，避免建築功能改造造成的不必要成本支出。
通過准確判斷市場，將主力商家和龍頭商戶的建築需求在設計前摸清，通過概念設計方案和招商摸底工作，匯總需求到建築設計任務書中，通過建築設計方案的經濟性 分析，將商業管理和施工管理專家以及建築設計人員參加聯合審查優化方案是成本控制的主要措施。
四、 城市綜合體的產出經濟效益及其提升策略
商業規劃與建築設計的最佳匹配
VMD與裝修的最佳匹配
業態優化與最佳運營表現
做好商業地產預算管理
五、城市商業綜合體編制預算的思路
商業地產的預算需要由總經理委託財務部門牽頭，各個部門重點參與的原則，組成預算編制小組。首先要把前期策劃和設計部門把費用預算好，概念設計方案完成後，請工程部門進行初步估算，在招商摸底和詳細設計方案完成後，正式編制工程預算。
1.前期費用預算充足，保證項目方案的高質量，特別是注意招商摸底和設計方案優化結合，優先保證專家組商業管理和施工管理專家以及建築設計專家的費用;策劃和設計費用一般在綜合體項目總成本中佔比例為2%,一般對成本波動的影響超過20%，因此，策劃和設計成本優先保證的同時，盡量爭取占據到3-4%，對建築設計方案中的節能設計和經濟優化分析費用預算在100萬元以上。
2.材料預算 一般要保證材料費用和質量，鋼材和水泥和衛生以及低壓電器設備由發展商統一采購，和大型材料供應商建立長期關系並嚴格執行預算。
3.商業地產的施工預算 優先保證一線工人的工資發放，即使選擇墊資的施工單位，也要選擇資金雄厚的施工單位。關心施工人員包括普通農民工的身心健康，在工資外，提取每人每年1000元費用，用於工人的文化和體育活動，安排監理公司監督落實。
城市商業綜合體預算編制的主要內容：
現金預算是綜合體預算管理中的重點，一般綜合體現金主要來自物業銷售和保留物業經營部分，對於酒店物業和購物中心以及寫字樓等租賃物業需要結合現金流特定，一般都是爭取開業前有部分現金流入企業，流入商鋪租賃定金一般可以要求預付兩個月左右的押金。
對於現金預算一般要在執行中結合實際調整，出現重大政策變化時候，需要現金流重大調整，報告董事會批准，其他就是常規的現金流調整，報請經營班子批准。根據現金流預算特點，建立現金流風險預警體系，保持企業綜合體項目開發的可持續性。
跟進預算的方法：
總經理安排財務部門牽頭，及時了解項目進度，及時了解預算中不符合項目實際的成分及時階段性變更調整;
跟進銀行房地產信貸政策變化，及時採取貸款組合策略，優化財務預算。
監控項目進度和合同執行進度，確保按時支付項目前期策劃、設計和工程費用，避免無故違約增加的索賠成本。
4、預算管理和質量管理結合
對於建築質量創造國家不同級別的獎勵，在預算中考慮獎勵的不同數額，鼓勵建築施工單位抓好質量。
鼓勵設計單位和施工單位的密切技術交流，鼓勵監理單位和施工單位分享最佳質量案例，將先進技術交流貢獻工人獎勵納入人工費用預算中。
六、 城市綜合體的社會效益
1.生態效益 城市綜合體要成為生態環保的標桿
2.社會效益 解決城市就業的重要渠道
3.教育效益 城市綜合體經營利潤的10%作為貧困家庭的教育基金，支持教育發展是城市綜合體開發商要承擔的社會責任
參考文獻
1. 森稔著，Hills 垂直花園城市未來城市的整體構想設計，五洲傳播出版社，2011年6月
2. 袁家軍主編，神舟飛船系統工程管理，機械工業出版社，2006年1月
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