⑴ 售樓部市場營銷微信推廣活動方案
第一步：微信營銷策劃
1、客戶定位。房子是針對年輕群體推出的還是別版墅型針對高收入群權體推出的?先明確你的目標客戶是哪一部分人群，有針對性地結合這些人群的心理特點去分析。
2、產品定位。所出售的房子是屬於田園風格，還是地中海風情，或者歐美風又或者是飽含古典文化特色的中國風。
3、價格定位。價格怎樣定才合理?可以在微信公眾平台發起問卷調查，綜合分析用戶的心理價格來確定。
4、營銷策略定位。營銷的方式有很多，傳統房地產的營銷方法通常是以線下為主，通過聘請一些兼職人員發放大量的傳單，或者做大量的戶外廣告，或者展會。
第二步：推廣
1、網路媒體推廣
可以和合作的媒體互推，也可以在門戶網站進行推廣，藉助名人微博、知名論壇等推廣。
2、平面媒體推廣
在X展架上、報紙雜志上都可以印上二維碼，還有電梯廣告。
第三步：運營維護
⑵ 國際展覽中心如何拉動周邊其它產業
1：10：會展經濟帶火服務業
國際上普遍認為，會展業的產業帶動系數為1：10，也就是說，展覽場館本身創造1元效益，就會為周邊餐飲、酒店、金融、購物等相關行業帶來10元收益。新國展建設的同時，這種帶動效應已經開始顯現。
沿新國展門前的天北路走一走就會發現，這一帶儼然成了個大工地，在建項目一個挨一個。購物、餐飲、娛樂綜合業態的歐陸廣場還未竣工，麥當勞、俏江南等入駐企業已經掛出了廣告牌；面積更大的榮祥廣場正在招商中；臨空皇冠假日酒店已經封頂；水木蘭亭酒店也近竣工……
據天竺房地產開發公司介紹，這些項目都是新國展自2006年9月動工後緊接著上馬的，計劃與新國展同時啟用。據統計，目前新國展10公里范圍內三星級標准以上酒店19家，在建四五星級酒店也有五六家。
距新國展2公里，後沙峪鎮域內名為「羅馬湖」的人工湖畔，因緊鄰高檔別墅區，自發形成特色餐飲酒吧街。午後，每家餐廳里都有三三兩兩用餐和喝咖啡的顧客。經營者說，眼看著新國展就要開業，這條並不出名的餐飲街已經成為投資熱點，去年陸續開張的店已經有11家。新國展的南側和西側，分別具有西餐和中餐特色的餐飲街也在規劃建設中。
服務會展：千人搭上就業班車
周末，順義區人才服務中心為豐榮君華酒店舉辦的專場招聘會一下來了3000多名應聘者。這家即將開業的酒店距新國展5公里，除經理外，100多個崗位計劃全部在順義區本地招聘。
「競爭挺激烈的，不過機會也不少。」從順義區高麗營鎮趕來應聘的張強說：「這幾個周末都有酒店的專場招聘，我學過烹飪，相信會有機會的。」
「事實上，新國展本身提供的崗位並不多。」中國國際展覽中心集團公司有關負責人說，「但是，在展會的幾天時間里需要大量保潔、保安、運輸等臨時崗位，這些動態就業崗位十分可觀。同時，為周邊的酒店、餐飲業衍生出大量的用工需求。」
目前，順義區已經為新國展舉辦兩場招聘會，為70餘人提供了土木、電氣、水暖等技術工作。與此同時，隨著周邊眾多商場、酒店的相繼竣工，用工需求大量增加。從去年底至今，順義區已經為新國展及相關行業舉辦過10場招聘會，近千人搭上了會展業的就業班車。
會展經濟：聚起文化創意產業區
京密路邊的後沙峪鎮工業開發區內，「天樹標牌」是數家印刷、廣告製作企業中的一家，專門從事標識、標牌的設計製作。從公司的宣傳圖冊可以看出，索尼、摩托羅拉等公司都是這家企業的客戶。
公司負責人興奮地告訴我們：「新國展的落成為我們這樣的企業帶來的機遇是顯而易見的。新國展將於4月份舉辦汽車展，公司已經早早接到了數家汽車廠商的廣告標牌製作訂單。」
在全市文化創意產業發展總體布局中，順義區的會展產業已經被確定為重點文化創意產業板塊。
以新國展為中心，順義區規劃建設國展產業園，在周邊7.2平方公里范圍內，建設18萬平方米的辦公、酒店、商業面積，以吸納展覽展示、策劃、廣告、裝飾裝潢等相關創意產業。目前，產業布局規劃正在制定中，相關服務、扶持政策也即將出台。
順義對於新國展的期待還遠遠超出了會展產業。按照該區「十一五」規劃，會展產業區、空港工業區、國門商務區以及空港物流基地共同組成臨空經濟產業區。新國展將帶來大量人流、物流、資金流，為吸引更多的投資者搭建了一個平台。目前，順義區及周邊鄉鎮均成立了專門針對國展的招商引資部門，以期望在各類大型展會上尋找商機，吸引有實力的合作夥伴。
毫無疑問，新國展是塊有吸引力的大蛋糕，雖然目前還無法統計這塊蛋糕到底有多大，但是據預測，新國展每年將會為相關產業帶來60億元的產值。（2008年3月21日 北京日報）
會展經濟不僅本身能夠創造巨大的經濟效益，而且還可以帶動交通、旅遊、餐飲
會展經濟、住宿、通信、廣告等相關產業的發展。據專家測算，國際上展覽業的產業帶動系數大約為1：9，即展覽場館的收入如果是1，相關的產業收入則為9。為企業開展營銷活動提供了很好的場所 在市場競爭日益激烈的情況下，企業都想尋找機會搜集市場信息、促進產品銷售，而參加會展無疑是一個契機。一方面，企業通過參加會議和展覽，可以及時、准確、低成本地獲取各種有效的信息。然後，根據這些信息，實施恰當的市場營銷組合策略。另一方面，企業在展覽會上通過產品尤其是新產品展示，可以誘導甚至創造消費者的需求。會展經濟能夠促進城市的發展 會展經濟能夠促進城市的發展，提高城市的知名度和美譽度
編輯本段會展（會展經濟）簡介 會展經濟是一種形象說法，是各種類型交流會、洽談會、展覽會、博覽會的總稱。
會展經濟它是利用一定的地域優勢、經濟特色、資源優勢，由政府或社會團體組織，召集供需雙方按照事先確定的時間和地點，舉行專業性的或綜合性的產品布展、宣傳、交易和服務為內容的特色型經濟活動。
會展經濟有以下特徵：特色型經濟活動 它是區別於一般經濟活動的特色型經濟活動；有事先確定的時間和地點 得到充分的宣傳 它能使產品得到充分的宣傳、展示、其直觀性、藝術性、宣傳力得以充分體現；互相進行交流 它能集合眾多的供需雙方互相進行交流；集中時間，批量購銷；
既交流了產品，又溝通了信息
編輯本段國內會展經濟大致可分為三種類型綜合型 如廣交會、山西省貿易交流既洽談會；專業型 如陝西楊陵農業高新科技博覽會、武漢國際機電產品博覽會特種型 如中國藝術博覽會、全國人才交流大會。
會展經濟在國外一直得到政府和實業界的重視，對推動經濟發展起到了強大的促進
會展經濟作用。一位外國市長這樣評價，「如果在我這個城市開一個國際會議，就好比有一架飛機在我的頭頂上撒美元」。在國內，迅速崛起的會展經濟成為國民經濟發展的推進器和新亮點，並已成為眾多城市的新景觀。成功的會展實例，足以證實會展的「橋梁」作用和它所產生的經濟效益。
編輯本段會展的作用促進經濟發展 會展活動，對於促進經濟發展必定起到巨大的推動作用，主要表現在以下幾個方面：
1、 為宣傳產品、打造國優品牌創造了機會，尤其對新產品上市作用更為明顯：
2、 為生產者提供了廣闊的市場空間，根據會展期間簽訂的合同組織，獲得生產上的主動權；
3、 為需求方提供更大范圍的選擇權，看樣選貨，以質論價，降低了采購成本，提高了采購質量；
4、 加深了感情，溝通了信息，促進產品的升級換代，有利於企業管理水平的提高；
5、 最根本的作用在於創造了經濟效益，企業創效， 國家增收，從而推動經濟發展和社會進步。國內、國際會展概況 從二十世紀八十年代以來，我國會展經濟每年以平均20%的速度遞增，但與發達國家相比我國還處在初級階段。世界已形成諸如巴黎、倫敦、芝加哥、新加坡、香港街著名的展覽城。因此，中國會展經濟還需進一步加快。近年來，國內許多城市把建設展覽場館作為城市形象工程來抓，投入巨大。全國上萬平方米的展館達到30個以上，並形成了北京、上海、廣州、武漢、大連等地區中心。正在建設中的南京展覽中心，一期工程建築面積近11萬平方米，設有2068個國際標准展位，停車泊位1000輛，其餐飲廳可一次性提供萬人同時就餐，建成後即為一流的現代化綜合性展館。但業內專家指出，各地都上馬大型展覽中心，超越了我國目前經濟發展的水平，存在盲目性，形成投資浪費，因此亟需統籌規劃管理。從總體上看，會展經濟在
會展經濟我國還是一個朝陽產業，通過不斷努力和完善，必將由初級階段走向成熟階段，對國家經濟發展和社會進步一定會發揮出強大的推動作用。
我國會展業與改革開放同步發展。1978年，境內國際展僅6個，出國參展辦展21個。1999年，境內國際展達694個，出國參展辦展292個。20年間，展會的數量和規模增長了數十倍。目前，會展業已滲透到各個經濟領域，從機械、電子、汽車、建築，到紡織、花卉、食品、傢具、各行業都有自己的國際專業展。北京和上海已成為全國最大的會展中心城市。從展覽規模看，北京為全國之最；從展會數量看，上海位居全國首位。據統計，近年來，中國會展業務年均近百分之二十的速度遞增。一九九九年北京就舉辦了世界建築師大會、世界萬國郵聯大會等數十個國際、國內大型會議。亞運村國際會議中心一年內舉辦的超過千人的大型 國際會議達到十二個以上，超過三四百人以上的國際會議有三十多個。一九九七年，上海的四大展館共承接全國性、國際性展覽會一百多次，並於2001年成功申辦了2010世界博覽會，目前每年定期在上海舉辦的較有知名度和影響力的專業性、國際性會議達四十多個。
目前，許多中心城市和省會城市紛紛興建現代化的大型展館，著力培育「會展經濟」。北京、上海、大連街城市明確將會展業納入重點扶持的都市型產業和新的經濟增長點。中德合資、位於浦東、展覽面積達26萬平方米的上海國際博覽中心已經開工。以北京、上海、廣州、武漢、深圳、大連、沈陽等城市為中心的全國性展覽網路現已形成。
世界上第一個樣品展覽會是1890年在德國萊比錫舉辦的萊比錫樣品展覽會。隨著社會的演變和科技的進步，會展業作為各個方面都在不斷進行調整和變化。當今從經濟總量和經濟規模的角度來考察，世界會展經濟在世界各國的發展很不平衡。
歐洲是世界會展業的發涌地，經過一百多年的積累和發展，歐洲會展經濟整體實力最強，規模最大。在這個地區中，德國、義大利、法國、英國都是世界級的會展業大國。
以德國為例，德國會展業的突出特點是專業性、國際性的展覽會數量最多、規模最大、效益好、實力強。在國際性貿易展覽會方面，德國是第一號的世界會展強國，世界著名的國際性、專業性貿易展覽會中，約有2/3都在德國主辦。按營業額排序，世界十大知名展覽公司中，也有六個是德國的。每年，德國舉辦的國際性貿易展覽會約有130多個，凈展商17萬家，其中有將近一半的參展商（約為48%）來自國外。在展覽設施方面，德國也稱得上是頭號世界會展強國。德國現擁有23個大型展覽中心，其中，超過10萬平方米的展覽中心就有8個。目前，德國展覽總面積達240萬平方米，世界最大的四個展覽中心中，有三個在德國。
北美的美國和加拿大是世界會展業的後起之秀，每年舉辦的展覽會近萬個，其中，凈展出面積超過5000平方英尺（約為460平方米）的展覽會約有4300個，凈展出面積5億平方英尺（約4600萬平方米），參展商120萬，觀眾近7500萬。舉辦展覽最多的城市是拉斯維加斯、多倫多、芝加哥、紐約、奧蘭多、達拉斯、亞特蘭大、新奧爾良、舊金山和波士頓。
經濟貿易展覽會近年來在中美洲和南美洲逐步發展起來。據估計，整個拉美的會展經濟總量約為20億美元。其中，巴西位居第一，每年辦展約500個，經營收入8億美元；阿根廷緊隨其後，每年約舉辦300個，營業額2.5億美元。除這三個國家外，其他拉美國家的會展經濟規模很小，很多國家尚處於起步階段。
整個非洲大陸的會展經濟發展情況基本上與拉美相似，主要集中於經濟發達的南美和埃及。南非憑借其雄厚的經濟實力及對周邊國家的輻射能力，其會展業在整個南部非洲地區處於遙遙領先的地位。北部非洲的會展業以埃及為代表，埃及憑借其在連接亞歐和溝通中東、北非市場的極有利的地理位置，會展業近年來發展突飛猛進，展覽會的規模和國際性大大提高，每年舉辦的大型展覽會可達30個。當然，由於種種條件所限，大型展覽會一般都集中在首都開羅舉辦。除南非和埃及外，整個西部非洲和東部非洲的會展經濟規模都有很小，一個國家一年基本上舉辦一個到二個展覽會，而且受氣侯條件的限制，這些展覽會不能常年舉辦。亞洲會展經濟的規模和水平應該說比拉美和非洲要高，尤其是會展經濟的規模可以僅次於歐美。日本是本地區唯一的經濟發達國家，其會展業發展水平自不必說。在剩下的國家中，東亞的中國及香港地區、西亞的阿聯酋和東南亞的新加坡，或憑借其廣闊的市場和巨大經濟發展潛力，或憑借其發達的基礎設施、較高的服務業發展水平、較高的國際開放度以及較為有利的地理區位優勢，分別成為該地區的展覽大國。以新加坡為例，該國的會展業起步於70年代中期，時間並不算早，但新加坡政府對會展業十分重視，新加坡會議展覽局和新加坡貿易發展局專門負責對會展業進行推廣。加之，新加坡本身具有發達的交通、通訊等基礎設施、較高的服務業水準、較高的國際開放度以及較高的英語普及率，新加坡2000年被總部設地比利時的國際協會聯合會評為世界五大會展城市，並連續17年成為亞洲首選展舉辦地城市，每年舉辦的展覽會和會議等大型活動達3200個。
同新加坡相比，同處東南亞的泰國，其會展經濟發展規模遠有及新加坡，每年舉辦的展覽會只有幾十個。隨著東南亞經濟逐步走出金融危機的困擾，泰國會展業的發展速度不斷加快，2000年舉辦的展覽會已從1998年的23個上升到63個，並有望於2001年超過100個，會展經濟總量2000年可望達到1.5億美元。
大洋洲會展經濟發展水平僅次於歐美，但規模則小於亞洲。該地區的會展業主要集中於澳大利亞，每年約舉辦300個大型展覽會，參展商超過5萬家，觀眾600萬人次。
縱觀世界會展經濟在全球發展情況，我們不難看出，一國會展經濟實力和發展水平是與該國綜合經濟實力和經濟總體規模及服務業水平等方面的優勢，在世界會展經濟發展過程中處於主導地位，佔有絕對的優勢；而隨著發展中國家及地區經濟實力的增強，其會展業也在蓬勃發展。中國會展經濟帶 改革開放20多年來，中國會展業在各城市發展迅速，尤其以北京、上海、廣州、大連、成都五大會展城市最為活躍，形成了「環渤海、長三角、珠三角、東北、中西部」五個會展經濟產業帶。環渤海會展經濟帶——以北京為中心，以天津、廊坊等城市為重點，其會展業發展早、規模大、數量多，專業化、國際化程度高，門類齊全，知名品牌展會集中，輻射廣。長三角會展經濟帶——以上海為中心，以南京、杭州、寧波、蘇州等城市為依託的會展產業帶已經形成。該產業帶起點高、政府支持力度大、規劃布局合理、貿易色彩濃厚，受區位優勢、產業結構影響大，發展潛力巨大。珠三角會展經濟帶——以廣州為中心，以廣交會為助推器，以深圳、珠海、廈門東莞等會展城市群，形成了國際化和現代化程度高、會展產業結構特色突出、會展地域及產業分布密集的會展經濟帶。東北會展經濟帶——以大連為中心，以沈陽、長春等城市為重點的會展經濟帶，依託東北工業基地的產業優勢及東北亞的區位優勢，形成了長春的汽博會、沈陽的制博會、大連的服裝展等品牌展會。中西部會展經濟帶——以成都為中心，以重慶、西安等城市為重點的會展經濟帶，通過不斷發展，現已形成了成都的西部國際博覽會、重慶的高交會、西安的東西部洽談會等品牌展會。
景杉 8:53:07
會展經濟，指通過舉辦各種形式的會議和展覽、展銷，帶來直接或間接經濟效益和社會效益的一種經濟現象和經濟行為。會展經濟一般被認為是高收入、高贏利的行業。據專家測算，國際上展覽業的產業帶動系數大約為1∶9，即展覽場館的收入如果是1，相關的社會收入為9。會展經濟可分為：「政府推動型」（如德國和新加坡）、「市場主導型」（如法國、瑞士和香港）、「協會推動型」（如加拿大和澳大利亞）、「政府市場結合型」（如美國）四大模式。
以上來源互聯網，
我個人認為想拉動周邊產業主要，辦展，辦大型，國際知名展會，但是國展的面積有限，只能多辦些展會。會展經濟可以帶動相關產業的發展 純屬個人看法
⑶ 別墅樓書文案
晶彩視界
封二
Catch愛上市中心的純翠水岸
Love the waterside life
P2~P3
（其實夢想離得並不遙遠，其實成全就在眼前，晶彩視界打開你新的世界）（備選文字）
open the new world
Copy
總是抱怨上班路上耽擱了太多時間
總是期盼有一份閑暇可以欣賞上海的早晨，舒展心情
總是遺憾林立的高樓遮蓋了天空的本色
總是夢想有一種翠綠可以讓你置身其間，健康呼吸
總是覺得離自然的生活越來越遠
總是渴望有一條河流可以流過家園，流向心田
P4~P5
地段篇Location
區位：
catch:置寧靜於繁華之中，一張一弛，從容把握Leisureliness
（從容是一種態度，從容更是一種生活方式）
:中遠兩灣城地處上海市中山環線內，東鄰恆豐路，西靠江寧路，南望長壽路，出行從容。恆隆廣場、中信泰富、梅隴鎮伊勢丹近在咫尺，輕松成就你的優質生活。鄰近的南京西路、曹家渡、中山公園三大商圈，真正體現市中心的生活品質，具備了住宅、商務所需的一切優良環境。
P6~P7
配套：
catch: 魚和熊掌我要兼得give attention to two
: 最新時裝、時尚精品，是不是每一件都愛不釋手，南京西路商圈、長壽路商圈，「購物天堂」就在手邊；
風味小吃、各色佳餚，是不是每一種都讓你垂涎，澳門路休閑中心的「美食王國」、「情調酒吧」讓你的味覺、視覺、嗅覺獲得前所未有的滿足；
心愛的工作、心愛的家人，是不是每一個都不忍忽略，從嘉里中心下班，在梅隴鎮伊勢丹選一件女兒喜歡的Lee牛仔裝；
超市采購、河邊散步，是不是每一樣都想排入周末計劃，去樂購買齊下周的生活用品，再到夢清園不遲，夕陽正好將余輝映照在美麗的家園；
P8~P9
交通：
catch:有時間才有自由no time,no freedom
:
橫向主幹道：1、交通路（上海火車站——姚浦鎮）
2、內環高架路——中山北路（新虹橋——魯迅公園——五角場大學區）
3、天目西路（徐家匯商圈——延安西路——曹家渡——成都北路——吳淞路）
縱向主幹道：1、江寧路（中山北路——靜安寺——南京西路）
2、恆豐路（大華——上海火車站——石門二路）
交通干線：68：昌平路——平利路
706：北區車站——真北新村
738：大華新村——陝西北路
309：公興路——仙霞路
761：鎮坪路——華東貿易廣場
829：東體育會路——茅台路
830：管弄新村——康健新村
524：共和新路——西區車站
129：北區汽車站——清澗路
744：新客站——葑塘
216：中華新路——真北路
112：人民廣場——大華新村
69：公興路——虹橋路
517：新客站——環球樂園
117：新客站——姚浦
地鐵三號線（明珠線）：中潭路站
P10~P11
景觀篇：landscaping
Waterside蘇州河
Catch:有一個悠遠的傳奇
Copy:
巴黎的塞納河，維也納的多瑙河，德國的萊茵河……
每一條河流都是一個悠遠的傳奇
每一個城市都有一個關於河流的故事
蘇州河積淀了百年的故事
在這嶄新的世紀里
隨著那綿延的河水緩緩流到我們身邊
輕輕沁入你我心田
P12~P13
The Green garden夢清園
Catch:夢里尋她千網路
Copy:
「緣溪行，忘路之遠近，忽逢桃花林，夾岸數百步，
中無雜樹，芳草鮮美，落英繽紛……」
那是夢中的桃花園
而眼前的是真實的夢清園
春朝碧水,夏沐清涼
秋觀薄霧,冬賞星輝
沿階而坐或是水上泛舟
領略的又豈止林海浩淼，水波徜徉
P14~P15
健康篇：health
catch:有健康才有美麗
:
住在美麗蘇州河的北岸
每天枕著濃蘊的綠意入眠
在朝陽的照耀下醒來
伸個懶腰
呼吸早上第一口新鮮空氣
陽光透過玻璃在地板上撒下明媚的氣息
當落日余輝將盡
最後一抹斜陽將那通透卻凝重的金
勻勻塗在鄰窗的搖椅上
晚風飄進房間
那滿滿的都是綠葉和水的氣息彌散開來
p16~p17
建築篇：building
catch:我們的建築是會呼吸的建築
:
建築是凝固的樂章，是一個城市文明歷史的見證，
石庫門、花園洋房、現代公寓、歐美別墅……
我們在建築中實現著對未來的夢想，感受創造生活的樂趣
6幢不同高度的現代高層沿河而建，空間曲線呈現大開大闊，輕盈靈動
透明的觀景電梯廳，關注從整體到細節
戶戶坐南朝北而列，綠地與陽光共享
景觀凸窗，公共平台，收藏風景，收獲陽光
p18~p19
生活篇：life
Catch：零距離休閑
Copy: (給心靈一個休憩的居所)(備選)
「木、水、石」打造社區內中潭路休閑街三大時尚區，家門口的休閑，時尚而經典。
「石」——剛性詮釋生活家居館的極簡主義新風尚，名品傢具對比石材的堅硬、挺拔，貴族氣質盡顯。
「水」——婉約描繪餐廳、臨水茶座及藝術精品畫廊，藍色的基調，大塊的玻璃，典雅如同女人的晚裝。
「木」——質朴演繹餐飲、酒樓及時尚流行服飾精品，弧形高掛木條完美折射出光與線的和諧美感，反璞歸真是另一種高雅。
P20~P23
房型篇：layout
catch:看得到風景的房間
:
六幢高層戶戶設計為坐北朝南的第一觀景台
清晨，寬闊的大凸窗讓陽光將房間一點點填滿
客廳方正大氣，空間開闊
弧形的陽台把陽光和美景都融進客廳
轉角凸窗是室外美景又一個精緻的窗口
連帶儲藏室讓起居室成為一個獨立完整的空間
和諧的整體設計，合理的面積分配盡顯尊貴大氣
p24~p25
品牌篇：
catch:有實力才值得信賴
發展商中遠三林置業在中遠集團總公司"下海、登陸、上天"的發展戰略指導下，積極發展陸上房地產業，取得了長足的進步，中遠房地產業以中遠三林置業集團為龍頭，並由中遠集團授權實現對全行業統一規劃、統一管理、統一運作。中遠三林置業積極參與國內外的房地產業，規模和投資逐步擴大。我們相信通過中遠人的艱苦奮斗中遠的房地產業一定會健康快速的成長，並躋身於國內一流房地產企業的行列。
P26~p27
榮譽篇
catch:光輝三年,奮斗足跡
:
2000年3月榮獲」跨世紀最佳住宅環境和最佳住宅房型獎」
2000年5月榮獲」明日星辰杯2000上海優秀住宅特別獎」
2000年8月榮獲」創新風暴杯全國住宅設計奪標綜合金獎」
2000年9月榮獲」2000年全國優秀住宅社區環境金獎」
2000年榮獲」2000年度上海市內銷商品住宅預售面積及預售金額第一名」
2001入選」中房上海典型住宅指數」樓盤
2001入選」上海十大著名水景住宅」樓盤
2001年6月榮獲」上海市建設工程白玉蘭獎」
2001年9月榮獲」首屆全國新世紀人居經典小區方案競賽規劃環境金質獎」
2001年2月榮獲」上海市第二屆優秀住宅金獎」
連續三年榮獲」上海市優質工程結構獎」
2001年榮獲」2001年度上海市內銷商品住宅預售面積第一名」
2001年榮獲」2001年度上海市內銷商品住宅預售金額第二名」
2001年榮獲」2001年度上海市完整街坊四高優秀區」
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
關於－房地產營銷策劃方案方面－的問題－房策網 http://www.fangce.net
房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/Article/Index.html
房地產策劃方案免費下載－請點擊：http://www.fangce.net/Soft/Index.html
⑷ 別墅銷售計劃
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議
[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)
[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略
[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作
體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程
一、營銷是市場經濟的永恆主題
房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。
在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。
從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。
從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。
如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。
所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。
營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。
可以概括為：
作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。
市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。
從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。
曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。
二、房地產公開發售的策劃與運作
1、定位
樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。
如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容：
1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。
2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。
3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。
4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。
2、價格設定
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。
3、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。
4、概念的策劃與引導
從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。
5、銷售的策略
銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。
6、銷售的組織和實施
樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。
三、大宗交易的策劃與運作
筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。
1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：
1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。
2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。
3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。
4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。
需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。
3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。
談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。
4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。
5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。
考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益
希望對你有所幫助
⑸ 在江西撫州仙蓋山旅遊區我有9幢別墅,每幢110平米兩層要賣出去,去哪個銷售部賣
可以到撫州二手房交易所，
⑹ 洛陽別墅的營銷策略
我覺得
別墅是小眾產品個性化極強
別墅產品的策劃 取決於定位後產品的設計上 小區服務配套上
也就是功能性要有特色 一切都在項目前期策劃上體現
如果你只要行銷策劃 那我要問你羅!!!!
賣別墅和賣商場或公寓 有啥不同啊!!!!!
給你一份我去年策劃思路案例 又可能我們在討論羅!!!!
北戴河聆濤園企劃說明書(簡略版)
運籌帷幄之中
精明的人懂得先行取勝，當發展商完美的將自身優勢與外部條件有機結合後，接下來就需要一個系統而專業的運作過程，讓這個富含生命潛質的產品加上後天的包裝和引導，使其具備在市場上壓倒多數的生存力和競爭力，能夠在激烈的競爭中游刃有餘……
產品淺析
一、從別墅的大環境
1、概述
別墅將體現居住人的身份和社會階層作為主要攻關點去規劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎，房地產消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而這些消費者的匯總就是在特定的區域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群，因此，體現身份和階級性就成了別墅存在的主要根據。依山傍水而建的獨立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現他們與眾不同的存在價值。
2、特徵
中國房地產業經歷了近20年來的大發展，特別是近來別墅熱的升溫，別墅的內涵與外延已發生了一定變化。使用對象從以前的少數特權人士到現在更多的富有人士。功能從以前的臨時修養之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。但無論別墅的功能如何拓展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特徵：
 別墅永遠是為少數人建造，只有少數人才有條件享用；
 別墅意味著佔用著大量稀缺資源，除奢侈佔用土地之外，別墅大都依風景區、天然水域等稀缺資源而建造；
 別墅必須體現個性化，不能大批量生產。
3、分類
從別墅消費需求的角度我們大致可以把別墅歸納為6類：
⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求
這種項目主要針對少部分經濟實力雄厚的成功人士建造。比如聖美利加項目就有這種情況，開發商按照客戶要求設計建造，完全體現別墅所有者的個性愛好和需求；
⑵度假型的別墅，也就是兩套房，一套在市區，一套在郊區，5天在市區，2天在郊區。
這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預計說今後度假型的連體別墅需求量將會增大；
⑶出租型別墅，這種項目在北京、上海等經濟發達地區較多。
例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；
⑷旅遊型別墅，那就是在旅遊風景區或度假區建造的帶有經營性質的別墅。
在國外有許多專業的旅遊投資公司從事這種開發，業主只要買下這座別墅的時段使用權，即可在指定的時間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業公司代為管理，價格比同等檔次的星級酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬於自己的家裡；
⑸辦公型的別墅
一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環境，又有了高級管理人員的寓所。在上海市區有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；
⑹投資型別墅
由於很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，使其頗受投資者關注。
二、從本案的角度
1、個案優勢
北戴河作為海濱療養勝地，隨處可見詩情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢海之浩淼裝點自家的窗欞，亦是平生快事。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質有一定的優勢，具體體現為：
 占據北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由於臨海一線的房產不是作為銷售項目，對本案影響不大。
 北戴河自身的環境氛圍已經形成了吸引旅遊的天然資源，對項目的順利銷售提供了保障。
 市場上現未有強大的同類產品競爭個案，位於南戴河的「碧海藍天」在本案銷售期內沒有特別大的動作，且在地理位置上與本案不存在競爭性。
2、個案難度
別墅物業已經作為「成功•富足」的象徵，已經成了生活中的「最高境界」，普通百姓是望塵莫及的。這就在產品規劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項目難度：
 項目的客戶以區域客為主流
秦皇島本身的消費購買行為不足以支撐高價位的房產商品，且本案產品為旅遊型的分時度假模式操作，更加限制了它的客源組成。
 目標客戶可選擇性較多
本案的客源組成以北京的投資客為主，在銷售行為和廣告宣傳上必然要向北京傾向，運作上可能會採用雙銷售處的模式進行。然而對北京的客源來說，別墅產品的可選擇性很多，這就需要本案將度假性和投資回報的特點加以最大化發揚。
 北京房產市場上注目度的宣傳有較大難度
北京房產在銷在建案量頗多，宣傳媒介不集中，個案很難在短時間內憑借單純的廣告效力迅速造勢，只有有獨特賣點、有心的操作
產品規劃簡述
一、 別墅產品功能特點
住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態要求。因此，功能區分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。
作為高檔物業的別墅來說，則更應注重功能的設計和配置，更應滿足高於一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環境的交融。並在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經濟性、合理性方面，應多費心思，有所創新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。本案在規劃上，應首先滿足作為別墅產品的必要條件，而後，在獨特賣點上下功夫。
1、 別墅物業空間劃分為「五個區」
 禮儀區：入口（玄關）、起居室、過廊、餐廳等
 交往區：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等
 私密區：主臣、次卧、兒童房、客人房、衛生間、書房等
 功能區：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等
 室外區：外立面、前院、後院、平台等
2、別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環境的溝通與交互作用，如日照採光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃牆體為隔斷與圍護）。
3、別墅物業較其它的物業而言本身面積比較大，它的客廳、卧室空間設計比較大氣，比如發展商常採用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是卧室，傳統的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對於別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。
二、別墅建造用材等特點
有利健康的無化學揮發、無輻射影響以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。
三、別墅小區規劃特點
1、 布局規劃
別墅產品的設計裡面特別關心整個小區的規劃布局。比如說綠化問題，別墅
區綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對於每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。
2、環境
別墅區別其它物業的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業的這種環境概
念既保證了現代人快節奏的生活方式，又能夠與環境緊密結合，從中尋出現代別
墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環境概念，別墅因為是貼著地面走的，它
跟周圍的環境關系是非常重要的。環境其實有兩個要素，一個是自然環境，一個
是人文環境。人文環境是歷史積累起來的，自然環境包括山山水水，首先就是別
墅物業的小區。
3、社區營造
別墅小區的營造和優化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年
喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸
收量，以及對塵埃、雜訊的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節溫度、濕度，
產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植
物間相剋相生的習性，形成小區良好的生態循環系統，促進生長、使之枝繁葉茂，
營造一方人工森林或人造山林，使業主真正有回歸自然之感。
四、別墅配套設施特點
1、會所規格例舉
A：娛樂休閑會所
舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；
B：綜合功能型會所
醫療保健、兒童樂園、老年活動中心等；
C：豪華舒適型會所
高爾夫球場、草地網球地、桑拿浴池、游泳池等
2、 別墅物業周圍配套機能例舉
 大型超市
 郵電局
 自動提款機（或銀行）
 美容中心
 洗衣中心等
3、 關於物業管理服務及安保設施和配套例舉
 設備養護
 24小時保修服務
 養綠護綠
 家政式社區服務
 24小時電子巡更
 紅外線周界報警
 一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁
五、別墅產品在市場中的賣點構成
別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前別墅物業在市場中的賣點訴求，歸納如下：
1、別墅物業的賣點構成
A、基本賣點
 優美健康的生態環境；（環境賣點）
 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）
 完善成熟的配套設施；（配套賣點）
 快捷便利的立體交通；（交通賣點）
B、特別賣點
 崇尚個性住宅，品質永恆；（無價賣點）
 追求生態效應，環境超群；（稀有賣點）
 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）
 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）
 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）
 人腦加電腦，多重保安（物管賣點）
 明智的投資，超值的回報（投資賣點）
2、別墅物業主要行銷通路和策略
別墅特別墅是中高檔以上級別的別墅物業，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環節：
 有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；
 達成與有效目標客源的直效溝通；
 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。
常見行銷策略為：
 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行「一對一」直效營銷；
 廣告策略隨有效目標客源而調整，輔助配合銷售進行；
 銷售執行策略靈活、機動、有效；
 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。
「一對一」直效營銷
「一對一」直效營銷是指營銷過程中間環節，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現，是一種實用、有效、節約成本的銷售模式。
直效營銷模式具體舉措
 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如「項目與文化」研討、交流會
 公關營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯誼會、酒會
 情感營銷：如有獎活動等
直效營銷推廣路徑
推廣路徑選擇應體現直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平台，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現場、高級酒店等場所POP或內部各類高檔雜志等。
廣告企劃
一、案名建議:
主推案名： 藝墅尊邸
案名解釋：
•藝墅：諧音「藝術」，本案的運作方向今後將走向一種藝術化的表現方式，賦予度假別墅符合身份和階級的象徵文化理念是整體銷控策劃的重點。藝術，不僅賦予本案高素質的質感表現，更能迎合購買者對別墅概念和文化的追求。
•「尊邸」二字直接明了的劃分開客戶群體，在案名上體現本案基本定位是針對「精神貴族」度身打造出的高檔次產品。
•整個案名字面表現上雍容尊貴，朗朗上口、親切易記，又通過「墅」字的變換使用突出了產品定位，匠心獨運。
第二主推案名： 臻 品
案名解釋：
•臻：臻於極致，暗示本產品是頂級頂尖人士的專署。另「臻」與「珍」字諧音，
臻品，可以讓本案從案名上就自然劃分出產品的檔次定位，直接親近產品目標客戶，有效地為產品後期的推廣提供便捷條件。
二、 副推案名
盛世別苑
香榭藝墅
香榭園墅
異陽尊品
水榭山莊
華爾茲別墅
水岸別業
海邊墅
絕代風華
三、廣告總精神
「豪門度假生活」
直接、明了地訴求本案的利益點和產品特點——再現「豪門的度假生活」。由於本案未來將針對兩種不同角度的客戶進行宣傳，一是購買本產品作為投資賺錢載體的投資客戶，一是進駐做管理的企業，前者和後者都要看到產品的賺錢途徑和效應。廣告總精神提出「豪門度假生活」的定位，可以同時針對這兩種不同身份和思考角度的客源進行點對點的直效宣傳，更能夠打動一些有度假計劃的潛在酒店客源，達到一舉三得的效果。
銷售階段劃分及各階段主要工作內容
一、銷售階段設計
本案為大型度假別墅，根據現在市場實際情況，未來市場發展方向，我們把項目的營銷周期化分為以下幾個階段。
1、 籌備期：
通過營銷推廣策劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣組織實施，做出初步安排和計劃，通過售樓中心和工地現場的建設包裝，樹立樓盤初步信息，反饋市場信息，完成銷售前的各種准備工作。
2、 引銷期： (分為內部認購期和開盤期)
通過對樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸項目的主題思想，了解市場反應，市場實際需求，檢討價格策略和推廣策略。針對市場的不同需求，以針對性的「賣點」進行推廣。引導消費者對樓盤的關注和認同。核對目標客戶群的劃分，針對「賣點」制定更有針對性的推廣策略。
3、強銷期：
這時消費者已對樓盤形成了初步認同。本階段將通過樣板房參觀活動、業主聯誼活動，對工程進度、工程質量、物業管理、會所設施、企業文化等綜合宣傳，進一步強化消費者的認同感，刺激並促成消費者的購買行為。
4、續銷期：
針對消費者對樓盤認為存在的問題，通過各種促銷活動，做針對性的宣傳銷售。
5、清盤期：
在樓盤銷售尾期，對樓盤的環境實景加以報導宣傳，對開發商實力加以肯定。聘請知名物業顧問公司加盟物業管理，擴大物業管理公司宣傳力度，最終完成項目清盤。
二、銷售階段劃分
2003.3.1 — 2003.4.30 籌備期
2003.5.1 — 2003.6.15 內部認購期
2003.6.16 — 2003.6.30 開盤期
2003.7.1 — 2003.9.30 強銷期
2003.10.1 — 2004. 11.30 續銷期
2004.12 — 清盤期
以上階段劃分為我方初步設定，詳細內容待貴司方案確定後再做調整。
三、 各階段主要工作內容
1、 籌備期
任務：入市策略擬定，相關資料准備，辦理入市手續
工作重點：
 建築設計定案
 互動園林定案
 行銷策略定案
 研究市場情況
 召開動腦會議
 擬定公關（PR）活動及促銷（SP）計劃
 確定產品推廣的造勢活動
 售樓資料（戶型圖、售樓書、認購須知、價格表、項目說明、貸款利率表及投資回饋利率表等）准備齊備
 會所經營項目定案
 會所布置圖定案
 接待中心及樣板房設計製作
 小區大門及入口道路製作完成
 廣播稿製作
 電視廣告製作
 報紙廣告製作
 銷售人員招聘與培訓
 現場POP設計
 確定銷售組織架構
 工地圍牆設計製作
 路牌廣告製作發布，引起注意，吸引客戶
 車身廣告製作發布
 模型廠家定案製作
2、 內部認購期
任務：
1、 散布擴大知名度
2、告知業界與媒體造成耳語傳播
3、攔截其它競爭物業客源
4、 極力塑造產品形象，引發消費者一窺究竟的慾望
工作重點：
 對來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體
 公開前的引導，以使目標客戶停止其它投資沖動
 預收訂金，而於公開發售當日於現場補足首期款，簽定
購房合同，形成公開當日購買熱潮
 報紙廣告定案刊出
 電視、電台廣告定案播出
 先期海報散發
 商品房預售許可證辦理完成
 工地圍牆製作完成
 售樓現場包裝製作完成
 銷售人員進場
 公關活動具體實施
 進行大力度的區域性宣傳，以吸引區域性客戶
3、開盤期
任務：
1、 一舉豐收前期醞釀成果，造成現場購買人氣旺盛的局面
2、 將銷售成績迅速公布於眾，震撼目標客戶，誘發其購買慾望
3、 配合公關活動聚積人氣
工作重點：
 收集客戶資料及聯絡以往記載客戶，營造現場氣氛，
並檢討客戶反應以修正銷售及廣告路線
 模型進場，備齊各種銷售資料
 反復講習銷售教材及答客問
 所有廣告媒體量達到高峰，隆重公開本項目
 通知已繳訂金客戶到售樓處補足首期款，簽購房合同
 先期購買者適當派發禮品，吸引貪小便宜的客戶
 價格表上市
 樣板房製作完成
4、 強銷期
任務：
1、加強客戶介紹
2、 舉辦各種業主活動，利用客戶耳語推廣
工作重點：
 客戶追蹤
 開放樣板房
 舉辦業主聯誼活動
 大力宣傳重金助學，強化開發商注重教育環境的塑造
 戶外媒體再加強
 電台、電視廣告頻數加大
 加強現場銷控及炒作
 針對所有客戶，大量使用各種媒體
 針對銷售情形，分析市場，修正廣告
 利用已訂客戶介紹客戶，並積極追蹤，促成成交
 報紙廣告更具針對性，賣點更為突出
 舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽
5、 續銷期
任務：
1、 針對目標客戶集中區域加強海報派夾、持續DM郵寄
2、 電話追蹤有望客戶
3、 加強補足，簽約工作
工作重點：
 延續銷售氣勢
 過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶
 持續跟催補足及簽約
 法律咨詢中心聯系定案
 研討未售出戶型的原因，調整廣告媒體策略
 舉行互動園林落成儀式，加大環境宣傳
 繼續發動客戶介紹客戶
6、 清盤期
任務：
1、 清理尾盤
2、 安排物業管理公司進場
3、 做好交房工作
工作重點：
 開動腦會議，研究滯銷樓盤對策
 調整媒體宣傳方式，重點攻擊
 加大項目實景形象，公司品牌形象的宣傳力度
 加強補足，簽約工作
 准備交房資料，確定交房具體時間
 核准項目實物與前期承諾是否有矛盾之處
 做好交房工作，並加大宣傳力度，讓未買房者堅定信心
 做好與物業公司的交接
 會所所有服務項目准備完備
全程策劃內容
一、市場調查與市場機會分析
1、 宏觀市場調查與分析
2、 競爭項目市場調查與分析
3、 本區域居民居住偏好調查與分析
4、 項目SWOT分析
5、 項目市場細分分析
二、項目市場定位分析決策
1、 項目總體定位分析決策
2、 項目目標客源定位分析決策
3、 項目價格定位分析決策
4、 項目檔次定位分析決策
5、 項目形象定位分析決策
6、 項目主力戶型定位分析決策
7、 項目物業管理模式分析決策
三、項目建築設計策略分析決策(略)
1、 項目規劃環境布局建議
2、 項目建築風格分析決策
3、 項目總平面與單體建築建議
4、 項目園林與景觀的設置建議
5、 項目會所及配套設施的建議
6、 項目戶型層次種類分類建議
7、 項目開發規模節奏分析建議
四、 項目總體銷售戰略分析決策(略)
1、 項目銷售目標分析決策
2、 項目銷售模式分析決策
五、 項目銷售戰術分析決策
1、 銷售賣點設計分析決策
2、 銷售階段設計分析決策
六、 項目品牌戰略包裝計劃設計(略)
1、 公司品牌與項目的結合
2、 項目品牌VI設計建議
3、 項目品牌推廣設計編制
4、 項目標志設計構思
七、 項目包裝模式設定(略)
1、 售樓部內部裝修風格建議
2、 售樓部外圍氣氛設定
3、 工地現場包裝整體方案
4、 售樓工具的設計製作推薦（模型、售樓書等）
5、 樣品房裝修設計建議
6、 外據點展銷推廣設置
八、 媒體組合分析決策(略)
1、 北京、天津、秦皇島媒體房地產方面分析(略)
2、 項目媒體組合(略)
3、 媒體費用比例(略)
九、 廣告策略分析決策(略)
1、 廣告階段目標(略)
2、 廣告表現(略)
十、項目銷售實施全程建議(略)
1、 銷售前期准備要案
2、 銷售人員招募與培訓安排
3、 銷售組織與管理
⑺ 什麼在影響別墅入住率
馬山的「湖居」漸成熟 當一個城市脫離固有的中心，不斷向外擴展時，城市功能和商業氛圍隨之發展，居住理念和置業觀念悄然改變。 當城市的外圍擁有得天獨厚的自然資源和優美環境，加之不斷改善的道路交通和配套建設，「詩意的居住」備受推崇。 這樣的居住改變近年來在無錫得到了很好的印證。隨著城市建設的加快和人居環境的改善，「離塵不離城」的生活夢想幾成現實，關於「幸福湖居」的討論在近期就成了樓市的一大熱門。 毫不懷疑，無錫人的「湖居意識」帶動了沿湖地帶的地產開發。從早期的蠡湖畔威尼斯花園到蠡湖沿線動輒千萬的別墅，再到馬山不同風格的高品質湖居社區，湖畔住宅成規模開發，也成了許多置業者親近自然，返璞歸真的最終歸宿和寄託。 湖居確實是令人嚮往的居住方式，然而早期的湖畔住宅大多定位在「第二居所」，或者僅僅是為了投資而購買的不動產，加之周邊生活配套缺乏，交通不便，部分住宅空置似乎是一件正常的事。 正如許多購房者思考的，湖居物業的開發商也帶著這樣的問題開始審視如何設計建造更符合消費者需求的別墅產品。「別墅對特定人群來說應該是一種消費趨勢，提供有山有水、風景優美、配套完善、交通便捷的居住產品，除了需要天然的景觀資源，對於生活氛圍和配套的打造是生活型別墅的必要條件。」無錫風水隆置業有限公司副總經理肖禮報在解釋其新推別墅「美墅島」產品緣何暢銷時如是說。 細心的人或許已經發現，「居住在馬山」已經不再是一句口號，或者一句廣告語，而是成為許多人實實在在的居住想法。原本的距離感已經逐漸消失，取而代之的是一路的風景和慢生活的享受。或許正是這樣居住觀念的改變促進了馬山別墅「居住時代」的到來，相信不久的將來，隨著太湖生態環境的不斷提升和馬山生活配套的不斷完善，選擇居住在馬山的置業者將會增加，而馬山「生活型別墅」的出現不但意味著別墅配套將會大規模兌現，還意味著住進別墅類產品也將成為一種潮流。 長期以來，別墅建設更多注重「唯美」，而較少提及「生活」。對於不少別墅樓盤而言，即使交房3年甚至更久，社區內入住率並不高，別墅空置不住的現象較為突出。而一些擁有稀缺自然資源的別墅社區，多數也是「只有度假，沒有生活」。近期，筆者走訪了一些交付使用的別墅社區發現，當初標榜「別墅生活」如何優雅的部分樓盤如今不少房子依然是只見買主，少有入住。買了別墅究竟住不住，依然是不少業主糾結的問題，業內人士分析認為生活配套不齊全、交通不便是影響別墅入住率的關鍵。 過去：投資需求佔比大 不可否認，別墅產品因其稀缺性而具有較高的投資價值。從無錫過去10年的別墅發展中也可以清晰地看出，購置別墅作為資產保值的消費者較多。有著多年別墅銷售代理經驗的無錫賽博地產顧問機構副總經理朱小勇告訴筆者，從過去別墅產品銷售經驗來看，別墅具有普通住宅所不具備的一些產品特性，比如用於開發別墅用地的土地禁批後，別墅產品將越來越稀缺，消費者對於別墅產品的需求不少是源自對稀缺資源的佔有心理，特別是擁有稀缺自然資源的湖景別墅更是在近來別墅市場中頗受歡迎。朱小勇分析認為，購買別墅的消費者動機和需求並不能簡單地認為是投資還是居住，不少別墅買家還是願意把別墅作為自己的居所，而這種想法會隨著別墅產品的升級換代和配套跟進而逐漸增多。 現狀：生活配套跟進速度慢 對於別墅的生活配套究竟該不該齊備，或者是不是應該和普通住宅小區有所區別等類似的爭論一直都存在。有人說，「別墅樓盤就應該有高檔配套，五星級會所，西式餐廳，頂尖紅酒吧等等」;也有人說，「別墅業主也是凡人，也要超市、便民商店和菜場。」在走訪中，開發商多表示，為別墅配備生活配套確實有點難，一方面在高檔社區旁邊建一排臨街商鋪，賣個燒烤，整個農貿市場啥的影響項目品質;另一方面別墅消費者人群一般也不太會逛超市和菜場，一般社區內會建一個豪華的會所，滿足這部分人群的一些生活需要，但是如果沒有足夠的消費人群，長期入不敷出，到頭來還是賠本賺吆喝。 對此，業內人士分析認為，對於別墅產品的購買人群來說，生活配套並不是購買的決定性因素，開發商主要精力還是花在產品和景觀的打造上，因此缺乏生活配套的別墅入住也就較少。當然，一些混合型的大型社區由於有公寓或者洋房產品，為了吸引人氣開發商需要解決生活配套問題，有了人氣之後，別墅的入住率也會相應提高。 趨勢：別墅居住理念正在改變 在走訪中筆者發現，以威尼斯花園、蠡湖公館、銀河灣花園等湖畔別墅社區為代表的早期湖居別墅，在產品和景觀營造上較為突出，生活配套相對較少，其原因可能是本身離城市近，而以聖園、印象劍橋、阿維儂庄園等為代表的馬山別墅，開發商除了提供優質產品外，更注重依託區域的自然資源，輔以本小區強有力的社區商業配套，提供高品質的後期服務和優越的居住舒適度，因此馬山別墅整體入住要好一些。朱小勇告訴筆者，從裝修公司得到的數據顯示，印象劍橋一期交付的別墅入住率達到30%左右。 近日，在無錫日報報業集團主辦的「建設宜居城市，營造幸福湖居」倡議活動中，關於別墅配套問題也引起了有關人士的激烈討論。日益改善的太湖生態水環境讓更多的人渴望居住到湖邊，而諸如太湖錦園、馬山聖園等具有相當人氣的湖居產品受到更多人的青睞也就順理成章。業內人士認為，傳統的湖居別墅入住不高是因為業主的居住理念還未跟上，隨著人們對生活品質的不斷追求，居住在湖邊已經成為許多人的居住渴望，而湖居別墅正是這種渴望的絕佳載體，因此一些綜合型的、重視生活配套的湖居別墅就成為當前十分應時的產品，所謂「生活型」別墅將成為未來別墅市場的一種趨勢。 對於錫城不少別墅樓盤而言，賣掉固然重要，如何吸引業主入住，增加社區人氣就顯得更加重要。因為，一般社區都採取分期開發、銷售，不少消費者在購買產品時往往會參考已經交房的房子，人氣高自然會帶動後期銷售，口碑相傳對於別墅產品同樣重要。因此，隨著錫城別墅物業交付的越來越多，如何吸引業主入住就成了開發商的課題之一。別墅精裝，主動提供客戶所需 如果將別墅作為第一居所，其居住特性和普通住宅沒有區別。因此，一些別墅社區如果絕大多數客戶都是自住需求，那麼開發商在設計和建造時就開始考慮如何讓別墅業主省心。精裝修別墅的出現，就是為了減少業主入住時的裝修煩惱。無錫江南華府就是全精裝別墅社區，項目負責人說，「我們的客戶群主要以周邊私企業主為主，因此把這里當作第一居所的居多。由於我們有多年的高端住宅精裝修經驗，因此將別墅精裝修一方面是為了給業主提供一種海派的生活方式，另一方面精裝修免去了業主的裝修煩惱，以及鄰居裝修帶來的噪音污染，另一方面精裝修入住相對簡單化，客戶只需要購置傢具即可，入住的意願和速度都會提高。」花樣活動，提前建立業主感情 為了增加別墅入住，開發商除了在產品打造上下功夫，在人性化和加強業主溝通上下功夫效果也很好。龍湖灧瀾藝墅項目負責人告訴筆者，龍湖一期別墅產品即將交付，在回訪客戶時發現，別墅入住意願相當高。不少業主主動關注工程進度和交房時間，積極做好裝修准備。這位負責人說，龍湖一直採用的是實體樣板銷售，在營造居住想像上十分成功。同時，為了增加別墅業主入住意願，定期舉行各種活動來建立業主的感情。比如有注重鄰里氛圍的乒乓球比賽活動，注重服務性的教業主裝修等活動。另外，馬山聖園在業主活動方面做得也十分到位，幾乎每周都會有業主聯誼或者聚會活動，一些節假日更是推出別出心裁的活動來增加業主的感情，提升居住的期待感。 加強物業管理，積極營造居住氛圍 一個社區的物業管理服務水平將直接決定後期業主居住的舒適度和歸屬感。早期的別墅物業由於入住率較低，其交付後的物業管理水平也一直成為影響別墅入住的一大詬病。隨著開發商開發意識的提升，別墅物業服務水平整體在大幅提升。在走訪無錫別墅社區時筆者發現，一些入住率並不高的社區其安保和物業管理都已十分專業，硬體和軟體都已達到較高的水平。在別墅物業服務中，私密性和安全性是業主十分看重的，因此目前錫城市場上大多別墅都已安裝了各種安保系統，確保業主的安全和隱私。在馬山聖園，項目負責人介紹所有進出社區的車輛都要經過嚴格監控，樓宇外圍也有巡邏人員24小時巡視。不少業主表示，物業是確保生活無後顧之憂的保證，如果物業服務好，自然居住意願也就高。 解決別墅配套不能光靠開發商 關於別墅配套影響入住的問題，無錫賽博地產顧問機構朱小勇認為，配套分為大配套和小配套。拿馬山為例，所謂大配套是指馬山優越的自然景觀，包括太湖、靈山等，還有一個五星級酒店和度假村等區域娛樂配套，以及連接馬山和主城區的交通幹道等交通配套。而小配套主要是各個項目周邊的生活、醫療、教育等配套。大配套往往不能光靠開發商，而小配套也同樣需要有良好的規劃作為指引。 許多別墅消費者認為，當初購買別墅，除了為改善居住環境、有投資價值外，還有一個重要因素就是通過居住形成另一個社交圈子，結識更多志同道合的朋友，構建一個社交圈層。但是入住率低，讓社區活動無法展開，不少業主也就逐漸放棄常住別墅而選擇度假式居住，而早期的馬山別墅多數也是打著度假的旗幟吸引客戶的。 盡管別墅配套問題影響著別墅的入住，但是在馬山，聖園在解決配套問題方面已經是走在了前面。項目營銷總監透露，經過6年時間的打造，項目的外圍配套已經趨於成熟，商業街也將很快開街，生活超市、圖書館、電影院、咖啡館等配套設施也逐步引入，而會所內的游泳池、健身房、雪茄吧等設施，涵蓋了基本的餐飲服務設施。在聖園的售樓處，筆者發現來往於市中心和聖園的社區巴士總是坐得滿滿的，整個社區的人氣可見一斑。 專業人士認為，別墅的生活配套除了開發商獨自花大力氣解決之外，更加需要規劃的引導和開發商之間形成的合力。
⑻ 市場營銷方案的策劃範文！
一、活動目標
（一）維護並留存現有客戶資源100%；
（二）在現有渠道業績之上增長30-50%；
（三）拉動銀保業務增長。
二、活動時間
2012年1月19—3月19日
三、活動階段
第一階段：准備階段（1月11日---18日）
第二階段：宣傳階段（1月19日---3月19日）
第三階段：施行階段（1月29日---3月19日）
第四階段：過程管控、分析、評估、總結階段（活動期間—3月31日）
四、活動流程（略）
五、活動推動步驟
（一）活動宣傳
1.活動宣傳期：主要營造氛圍，分事前宣傳和活動期間宣傳，力爭將活動內容宣傳到推動小區每一戶，
（1）時間：活動前一周，宣傳啟動；
（2）宣傳方式：立體宣傳攻勢（海、陸、空）
空：電台廣播一個月；網路（微博、推進小區QQ群等）
海：選取的重點小區和寫字樓共100點位電梯靜態廣告；
陸：
合作體檢機構大廳內擺放易拉寶、宣傳橫幅、活動宣傳頁；
推動小區重點攤點（移動充值點、社區便利店）易拉寶擺放、活動宣傳頁派發；
小區內宣傳單的直郵（住戶信箱及非車庫停放車輛）；
小區車庫及物管直郵
2.活動施行期：確認體檢名單、固定客戶信息轉化為有效客戶
（1）宣傳：立體宣傳攻勢（海、陸、空），同上述初期步驟。
（2）簡訊通知
對活動期間到期續保客戶或1年內將到期的續保客戶，周期性的簡訊發送活動內容。
對宣傳期間收集的客戶信息發送簡訊，確認體檢名單。
（3）在體檢過程中，固定客戶信息，簽署《續保協議書》、《投保協議書》。
（4）同步電銷中心，根據客戶信息適時跟進撥打直至承保。
六、費用預算（略）
八、該活動關鍵點管控
（一）、各類宣傳能否同步匹配及內容是否具有正對性；
（二）、活動前及期間的各類宣傳是否能到宣傳到客戶本人；
（三）、對活動產生的客戶信息公司電銷及分公司之間如何有效銜接直至為有效客戶；
（四）、風險點：各類宣傳單信息合規性；
（五）、醫院的配合性。
九、需要公司提供的支持
（一）既往數據的提供；
（二）每日分公司的報表數據；
（三）電銷中心和分公司的每天數據傳遞及溝通；
（四）承保政策的支持；
（五）分公司品牌、法務、出單、核保等部門的配合支持。
⑼ 什麼叫房地產全程營銷策劃，它包括拿幾個部分
建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法並結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括： ①項目投資策劃 ②項目規劃設計策劃 ③項目質量工期策劃 ④項目形象策劃 ⑤項目推廣策劃 ⑥項目顧問、銷售代理 ⑦項目服務策劃 ⑧項目二次策劃
研發中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發項目理念系統化，並加強成本控制，為以後的開發總結經驗，提供依據。這個框架是研發中心借鑒理整其他公司開發項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以後的工作中可以修正和調整完善，力爭形成一個標准格式報告文件。
案頭工作階段
第一章 「某項目」投資策劃
第一節項目投資策劃的含義
項目投資策劃是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以後的開發經營中就可以未雨綢繆。通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、萊西房地產市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統准確的市場定位和項目價值發現分析，然後根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，並對開發節奏提出專業意見。
第二節某項目投資策劃的具體內容
一、項目用地周邊環境分析
1．項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現狀
2．項目用地周邊環境調查 ·地塊周邊的建築物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環境污染狀況
3．地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4．周邊市政配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫療衛生 ·金融服務 ·郵政服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·游樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區位影響
二、區域市場現狀及其趨勢
1．宏觀經濟運行情況
2．萊西房地產市場概況及政府相關的政策法規
3．萊西房地產市場總體供求現狀
4．萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異
5．萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6．萊西商品住宅客戶構成及購買實態分析
三、土地SWOT分析
1．項目地塊的優勢
2．項目地塊的劣勢
3．項目地塊的機會點
4．項目地塊的威脅及困難點
四、項目市場地位
1．類比競爭樓盤調研
2．項目定位： ·市場定位（區域定位、主力客戶群定位） ·功能定位 ·建築風格定位
五、項目價值分析
1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
·商品住宅價值分析法：類比可實現價值分析法
a選擇可類比項目
b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重
c分析可類比項目價值實現的要素的對比值
d對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
·類比土地價值決定因素
a類比土地價值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異
b項目可提升價值判斷
※建築風格和立面的設計、材質
※單體戶型設計
※建築空間布局和環藝設計
※小區配套和物業管理
※形象包裝和營銷策劃
※發展商品牌和實力
c價值實現的經濟因素
※經濟因素
※政策因素
2．項目可實現價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算
六、項目定價模擬
1．均價的確定
2．項目中具體單位的定價模擬
七、項目投入產出分析
1．項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標
2．項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明
3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響
八、投資風險分析及其規避方式提示
1．項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性a項目的規劃和建築設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2．資金運用的風險性·減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3．經濟政策風險·國際國內宏觀經濟形勢的變化·國家、地方相關地產政策的出台及相關市政配套設計建設
九、開發節奏建議
1．影響項目開發節奏的基本因素·政策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求
2．項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論
第二章 某項目規劃設計策劃
第一節項目規劃設計策劃的含義（根據萬科研發中心經驗，開發商引領設計單位完成設計）
通過完整科學的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段。目前消費者對房地產產品的建築規劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規劃設計策劃是以某項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。
第二節項目規劃設計策劃的具體內容
一、總體規劃
1．項目地塊概述·項目所屬區域現狀 ·項目臨界四周狀況 ·項目地貌狀況
2．項目地塊情況分析·初步規劃及設想·影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素·土地SWOT分析在總體規劃上的利用或規避·市場定位下的主要經濟指標參數
3．建築空間布局·總體平面規劃及其說明 ·功能分區示意及說明
4．道路系統布局·地塊周邊交通環境示意a地塊周邊基本路網 b道路建設及未來發展狀況·項目道路設置及其說明a主要出入口設置 b主要幹道設置c車輛分流情況說明 d停車場布置
5．綠化系統布局·地塊周邊景觀環境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規劃布局及未來發展方向·項目環藝規劃及說明a綠化景觀系統分析 b主要公共場所的環藝設計
6．公建與配套系統·周邊市政配套設施調查·配套功能配置及安排·公共建築外立面設計提示a會所外立面設計提示 b營銷中心外立面設計提示c物業管理、辦公室等建築外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示·公共建築平面設計提示·公共建築風格設計的特別提示·公共建築外部環境概念設計
7．分期開發·分期開發思路 ·首期開發思路
8．分組團開發強度
二、建築風格定位、色彩計劃
1．總體建築風格及色彩計劃·總體建築風格的構思 ·建築色彩計劃
2．建築單體外立面設計提示·商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它特殊設計提示·商業建築風格設計提示
三、主力戶型選擇
1．萊西同類樓盤戶型比較
2．業態分析及項目戶型配置比例
3．主力戶型設計提示
4．商業物業戶型設計提示
四、室內空間布局裝修概念提示
1．室內空間布局提示
2．公共空間主題
3．選擇庭院景觀提示
五、環境規劃及藝術風格提示
1.周邊環境調查和分析
2.總體環境規劃及藝術風格構想·地塊已有的自然環境利用 ·項目人文環境的營造
3.各組團環境概念設計·組團內綠化及園藝設計 ·組團內共享空間設計·組團內雕塑小品設計提示 ·組團內椅凳造型設計提示·組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4．公共建築外部環境概念設計·主入口環境概念設計 ·營銷中心外部環境概念設計·營銷示範中心沿途可營造環境概念設計·針對本項目的其它公共環境概念設計
六、公共傢具概念設計提示
1．周邊同類樓盤公共傢具擺設
·營銷中心大堂
·管理辦公室
2．公共傢具概念設計提示
七、公共裝飾材料選擇指導
1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2．公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3．營銷示範單位裝修概念設計
4．住宅裝修標准提示
八、燈光設計及背景音樂指導
1．燈光設計·公共建築外立面燈光設計 ·公共綠化綠地燈光設計·道路系統燈光設計 ·室內燈光燈飾設計
2．背景音樂指導·廣場音樂布置 ·室內背景音樂布置
九、小區未來生活方式的指導
1．建築規劃組團評價
2．營造和引導未來生活方式·住戶特徵描述 ·社區文化規劃與設計
第三章 項目質量工期策劃
第一節 質量工期策劃的含義
近幾年來，房地產市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、牆皮裂縫現象經常出現；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現象也時有發生；甚至由於質量控制不嚴引起損害消費者利益的現象，因此，質量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。
第二節 質量工期策劃的具體內容
一、建築材料選用提示
1．萊西市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2．新型建築裝飾材料提示
3．建築材料選用提示
二、施工工藝流程指引
1．工程施工規范手冊
2．施工工藝特殊流程提示
三、質量控制
1．項目工程招標投標內容提示
2．文明施工質量管理內容提示
四、工期控制
1．開發進度提示
2．施工組織與管理
五、造價控制
1．建築成本預算提示
2．建築流動資金安排提示
六、安全管理
1．項目現場管理方案
2．安全施工條例
第四章 項目形象策劃
第一節 項目形象策劃的含義
項目形象策劃包括某項目的總體戰略形象策劃、社區文化形象策劃、企業行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內容。項目視覺形象是指房地產有別於奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現。其內容主要包括項目視覺識別系統工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色及標准字體。
第二節 項目形象策劃的具體內容
一、項目視覺識別部分系統核心部分
1．名稱 ·項目名 ·道路名 ·建築名 ·組團名
2．標志
3．標准色
4．標准字體
二、延展及運動部分
1．工地環境包裝視覺 ·建築物主體 ·工地圍牆 ·主路網及參觀路線 ·環境綠化
2．營銷中心包裝設計·營銷中心室內外展示設計 ·營銷中心功能分區提示·營銷中心大門橫眉設計 ·營銷中心形象牆設計·檯面標牌 ·展板設計·營銷中心導視牌 ·銷售人員服裝設計提示·銷售用品系列設計 ·示範單位導視牌·示範單位樣板房說明牌
3．公司及物業管理系統包裝設計
第五章 項目營銷推廣策劃
第一節 項目營銷推廣策劃的含義
對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關於某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業發展目標為基礎設計的營銷推廣措施，其內容是在項目投資分析的基礎上進一步對項目強、弱進行分析，並得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及採用相應宣傳推廣策略策劃並提出對整個營銷推廣的效果進行有效監控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。
第二節 項目營銷推廣策劃的具體內容
一、區域市場實態分析
1．萊西房地產市場總體供求現狀
2．項目周邊競爭性樓盤調查·項目概況 ·市場定位 ·售樓價格·銷售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應用及投入頻率·公關促銷活動 ·其他特殊賣點和銷售手段
3．結論
二．項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1．項目主要賣點薈萃
2．項目強勢、弱勢分析與對策
三．目標客戶群定位分析
1．萊西人口總量及地塊分布情況
2．萊西經濟發展狀況和人口就業情況
3．萊西家庭情況分析·家庭成員結構 ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習慣
4．項目客戶群定位·目標市場a目標市場區域范圍界定b市場調查資料匯總、研究c目標市場特徵描述·目標客戶a目標客戶細分 b目標客戶特徵描述 c目標客戶資料
四、價格定位及策略
1．項目單方成本
2．項目利潤目標
3．可類比項目市場價格
4．價格策略5．價格分期策略
五、入市時機規劃
1．宏觀經濟運行狀況分析
2．萊西房地產相關法規和市場情況簡明分析
3．入市時機的確定及安排
六、廣告策略
1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分
2．廣告主題
3．廣告創意表現
4．廣告效果監控、評估及修正
5．入市前印刷品的設計、製作·宣傳海報、折頁 ·認購書·正式合同 ·交房標准·物業管理內容 ·物業管理公約
七、媒介策略
1．媒體總策略及媒體選擇
2．媒體總策略
3．媒體選擇
4．媒體創新使用
5．軟性新聞主題
6．媒介組合
7．投放頻率及規模
8．費用估算
八、推廣費用計劃
1．現場包裝
2．印刷品
3．媒介投放
4．公關活動
九、公關活動策劃及現場包裝
十、營銷推廣效果的監控、評估及修正
1．效果測評形式·進行性測評 ·結論性測評
2．實施效果測評的主要指標·銷售收入 ·企業利潤·市場佔有率 ·品牌形象和企業形象
實施階段
第六章 項目銷售顧問、銷售代理
第一節 總論
在經過前面一系列的工作流程後，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。
第二節 項目銷售顧問、銷售代理的具體內容
一、銷售周期劃分即控制
1．銷售策略·營銷思想：全面策劃 ·銷售網路·銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶·銷售時段 ·政策促銷·銷售活動 ·銷售承諾
2．銷售過程模擬·銷售實施 ·銷售合同執行監控
二、各銷售階段營銷推廣執行方案實施
三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施
四、售前資料准備
1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本
2、人員組建·銷售輔導 ·銷售代理
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬·銷售控製表 ·銷售收入預算表
5、銷售費用預算表·總費用預算 ·分項開支 ·邊際費用
6、財務策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合夥股東
7、商業合作關系·雙方關系 ·三方關系 ·多方關系
8、工作協調配合·甲方主要負責人 ·直接合作人 ·財務部·工程部 ·物業管理公司
五、銷售培訓
1．銷售部人員培訓
·詳細介紹公司情況
·物業詳情
a項目規模、定位、設施、買賣條件
b物業周邊環境、公共設施、交通條件
c該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
d項目特點
※項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、容積率等
※平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶內面積組合、戶型優缺點、進深、面寬、層高等
※項目的優劣分析
※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標
e競爭對手優劣分析及對策
·業務基礎培訓課程
a國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定
b房地產基礎術語、建築常識：房地產、建築業基礎術語的理解
※房地產、建築業基礎術語的理解※建築識圖
※計算戶型面積
c心理學基礎
d銀行的按揭知識，涉及房地產交易的費用
e國家、地區的宏觀經濟政策、當地的房地產走勢f公司制度、架構和財務制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業管理課程·銷售模擬·實地參觀他人展銷現場
2．銷售手冊·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統4．銷售作業指導書·職業素養准則 ·銷售基本知識與技巧·項目概況 ·銷售部管理架構
六、銷售組織與日常管理
1．組織與激勵·銷售部組織架構·銷售人員基本要求·職責說明·考核、激勵措施
2．工作流程·銷售工作的內容 ·銷售工作階段·銷售部工作職責（工作流程） ·銷售業務流程（個案）
3．規章制度概念指示
第七章 項目服務策劃
第一節 項目服務策劃的含義
目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈來愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標准、高水平的要求，萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和製造回頭客的有力保證。
項目服務營銷的具體內容
一、項目銷售過程所需物業管理資料
1．樓宇質量保證書
2．樓宇實用說明書
3．業主公約
4．用戶手冊
5．樓宇交收流程
6．入伙通知書
7．入伙手續書
8．收樓書
9．承諾書
10．業主\用戶聯系表
11．遺漏工程實用鑰匙授權書
12．遺漏工程和水電表底數記錄表
13．裝修手冊和裝修申請表
二、物業管理內容策劃
1．工程、設計、管理的提前介入
2．保潔服務
3．綠化養護
4．安全及交通管理
5．三車及場地管理
6．設備養護
7．房屋及公用設備設施養護
8．房屋事務管理
9．檔案及數據的管理
10．智能化的服務
11．家政服務
12．多種經營和服務的開展
13．與業主的日常溝通
14．社區文化服務
三、物業管理組織及人員架構
1.物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節
2.物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門的職能、責任、許可權、隸屬關系及信息溝通渠道
四、物業管理培訓1．物業交付使用前的培訓2．物業交付使用後的培訓五、物業管理規章制度
1．員工手冊
2．崗位職責及工作流程
3．財務制度
4．采購及招標程序
5．員工考核標准
6．業主委員會章程
7．各配套功能管理規定
8．文件管理制度
9．辦公設備使用制度
10．值班管理制度
11．消防責任制
12．消防管理規定
13．對外服務工作管理規定
14．裝修工程隊安全責任書
15．停車場管理規定
16．非機動車輛管理規定
17．計程車及暫住人員管理規定
18．進住（租）協議書
19．商業網點管理規定
六、物業管理操作規程
1．樓宇本體維護保養規程
2．綠化園林養護規程
3．消防設施養護及使用規程
4．供配電設備維護保養規程
5．機電設備維護保養規程
6．動力設備維護保養規程
7．停車場、車庫操作規程
8．停車場、車庫維護保養規程
9．游泳池及其設備維護保養和操作規程
10．給排水設備維護保養規程
11．公共部位保養保潔操作規程
12．保安設備操作及維護規程
13．照明系統操作及維護規程
14．通風系統操作及維護規程
15．管理處內部運作管理規程
16．租賃管理工作規程
七、物業管理的成本費用
1．管理員工支出
2．維護及保養
3．公共費用
4．行政費用
5．保險費用
6．其它
7．管理者酬金
8．營業稅
9．預留項目維護基金 （物業的運營為自負盈虧）
八、物業管理ISO9002提示
1．質量手冊
2．程序文件
3．工作規程
4．質量記錄表格
5．行政管理制度
6．人力資源管理制度
第八章 項目二次策劃（策劃總結）
第一節項目二次策劃的含義
品牌戰略可持續發展在知識經濟要求的前提下，科學合理綜合高效地考慮住宅建設地環境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統的施工方式，採用新材料和組織管理方法，不斷創造新的科學技術，規劃設計出優美的人居環境，營造住宅文化，增強市場競爭力，才能促使開發走上可持續發展的道路。
第二節項目二次策劃的具體內容
一、全面策劃
1．全過程策劃
2．全員策劃·項目策劃的實現絕不只是營銷部門的事情·策劃手段的整體性企業對產品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現最佳組合，以滿足顧客的各項需求。·策劃主體的整體性
二、品牌戰略指示
1、品牌塑造
2、品牌維護
3、品牌提升
三、可持續經營戰略指示
1、人力資源科學配置
2、產業化道路策略·提高住宅產品的技術附加值，盡快轉變為技術密集型產業·將住宅產業多個外延型發展轉為集約型的內涵式發展·深化住宅產業化鏈條的協調性
3、專業化道路策略·提高建築與結構技術體系·節能及新能源開發利用·住宅管線技術體系·建立廚房、衛生間的基本功能空間配置的整合技術·提高住宅環境及其保障技術體系·住宅智能化技術體系。
⑽ 雁棲湖國際會議中心對外開放嗎
新京報訊 （記者陳瑤）今天，雁棲湖景區重新開始迎客。昨日，記者從凱賓斯基酒店獲悉，雁棲湖核心島的酒店包括雁棲酒店、日出東方酒店、國際會議中心及12棟精品別墅都屬於凱賓斯基酒店集團雁棲湖項目，將從17日逐步對外開放。
遊客可乘船近觀雁棲湖核心島
據介紹，雁棲湖景區重新開放後推出特色項目，遊客可乘船繞雁棲湖核心島一周，近距離觀賞島上的日出東方酒店、雁棲湖國際會議中心和12棟精品別墅。
因APEC會議籌備，雁棲湖景區於10月25日關閉，重新營業的消息發出後，昨天下午便有近600名遊客到現場「踩點」，還有不少人打電話咨詢。遊客普遍關心從雁棲湖景區能否進入核心島。對此，雁棲湖景區辦公室彭主任稱，從景區不能進入核心島，但可以欣賞到島上的特色建築及整個雁棲湖的美麗景色。
彭主任表示，未來核心島將與雁棲湖景區合並成一個21平方公里的生態發展示範區，計劃打造成一個5A級景區。目前，核心島內尚在進行會議的掃尾工作。
精品別墅與會議中心尚未定價
「我們將把雁棲島打造成國際五星級度假目的地。」凱賓斯基酒店公關經理陳天曉介紹，17日預訂的客人將首先入住島上的雁棲酒店，如果預訂的客人超出了雁棲酒店的房間數量，將為客人免費升級到12棟精品別墅中入住。
「17日，視預訂情況，可能會有客人入住精品別墅。」陳天曉表示，所有房間不會同時開放，而是逐步開放的。17日開始，將首先開放雁棲酒店和精品別墅，之後日出東方酒店和國際會議中心也會向全體公眾開放。
「只要有使用需求，就可以預訂。」陳天曉稱，酒店對客人沒有身份上的要求。目前12棟精品別墅與國際會議中心尚未定價，其中，會議中心的價格將視選用大廳、茶歇等級等確定，價格制定依據與一般酒店相似，但級別設置較高。精品別墅與國際會議中心的預訂時間尚未確定。
■ 小貼士
游覽 掃二維碼知功能區項目
今年3月，雁棲湖景區開始歷時近半年的升級改造。升級後，整個園區被劃分為山體健身區、濱湖觀景區、兒童活動區、游覽休憩區、餐飲服務區、娛樂中心區六大功能區。在功能區的導向牌上印有二維碼，遊客用手機掃碼就可看到功能區內的項目及設施。
觀景 金燈山頂為最佳觀景點
雁棲湖景區營銷經理楊先生介紹，景區內的金燈山是附近最佳的觀景點。為突出觀景功能，改造時拆除了山頂可視范圍內的老舊娛樂設備，修建了觀景台。登上觀景台放眼四望，軍都山、長城、紅螺山，核心島上的各式建築盡收眼底。