❶ 房地產銷售計劃
都二十一世紀了，可人們還怕鬼忌諱墳地，誰讓咱有五千年的文明史呢。內
我記得幾年前，容在天津馬場道有一處與你的條件「各個條件都很不錯，如建築質量啊！小區綠化啊！物業管理都很不錯」相同或略勝的小區，因在以前是殯儀館，開盤後幾乎無人問津。蕭條了近一年，後來老闆開始造「人氣」：
1.將住宅銷售放緩。大力促銷底商，引進商家；引進公司；引進餐飲，每進一家老闆為其打橫幅大放鞭炮。用以招人耳目。（以人氣壓「鬼氣」，大放鞭炮也有「驅鬼」之意。）
2.在首期住房發售價格上也給予優惠,讓業主確實感到實惠(誘之以利)，並有歡迎形式（放鞭炮等），帶動銷售。大造人氣。
如此又堅持了近一年，人氣好轉。現今已成為天津最貴的小區之一，二期工程也已完成銷售狀況理想。
所以我想，依據你當地的情況也造造「人氣」，扮扮「鍾馗」替人「驅鬼」，大概是現今最好的方法了。
若只是你自己的一套住房，那就聽「ppgtcy」的吧，留著它待房價上揚時再賣。現在賣總是要虧。
❷ 如何做好房地產營銷的前期准備工作
現今房地產如火如荼的發展，也帶來各式各樣的營銷方式，有效的地產營銷策略成為了房地產行業的一把亮劍。要想這把營銷亮劍做的鋒利，我們首先要做好前期最重要的兩手准備：一是前期的策劃；二是中期的戰術分布實施。既做到兩手抓，又要兩手都要硬。 一、前期的策劃—打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象。 上個世紀90年，普拉哈拉德和哈默爾提出了「核心競爭力」一概念，在房地產營銷中，樓盤形象是基於樓盤的核心競爭力而具有的一種比較競爭優勢之一。在房地產營銷的前期策劃中，要達到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競爭力是關鍵，為此，我們應從三方面把握： 1，對樓盤的屬性定位 樓盤屬性的定位貫穿於樓盤形象進行推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規劃設計和人居環境兩方面的定位，在規劃設計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建築風格，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環境定位方面要體現出樓盤所處的地段的優越性，交通的便利，樓盤所構成的生活區的成熟等。 2，市場調查，把握方向 此環節在房地產營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜索同一城市裡同一時期內各樓盤的開發情況，根據各樓盤的不同開發概念，區域，價位等確立競爭對手，建立起對競爭對手的跟蹤調查檔案系統，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調查報告，樹立起新的樓盤性價比和高於對手的樓盤價值系統，在原定的營銷戰術的基礎上進行不斷地完善及最終確立營銷戰術方案。 3，樓盤的主題確立及形象推廣 完成了樓盤的屬性定位和市場調查分析，把握了營銷方向後，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價值基礎和特徵的持久力表現在它的名稱上，而與名稱聯系最為緊密的是樓盤的標志和圖案系統，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在「後非典時代」，業界將會樹立起新的樓盤主題價值系統，健康將是第一主題，健康的人居環境，健康的休閑環境，健康的工作環境。在樓盤的形象推廣方面，重點是指導或配合專業的廣告公司理清思路，結合樓盤的屬性定位，突出優勢，樹立起樓盤的最優形象，造成轟動的效應。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標客戶。 二，中期的戰術分布實施 初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰術，開盤期間營銷將會進入高漲時期，戰術將會得到全面的實施，在此點上，戰術分布於三方面： 1，關注營銷的「體驗場」 體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識中產生美好的感覺。營造體驗場應從空間場的設計到生活小區的環境打造再到居室內部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗到樓盤的價值所在。「生活場」的設計要有創意，在房地產營銷上有過「試住購房」的營銷手法，這是「生活場」的最初雛形，「生活場」的製造不能僅僅局限於試住，而應從多方面去開發，激勵客戶溶入到對居室的關懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產生一種對生活的成就感。體驗場中，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發驚人的效果並引導客戶購買的沖動。 2，把服務落實到客戶中去 開盤前期和開盤之後積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務將會產生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統，根據客戶不同的職業類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達到消化目標客戶的目的。 3，實惠永遠是購房的第一動力 在房地產的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。伴隨著房地產營銷走向成熟階段，當前的房地產市場中比較流行的營銷優惠戰術可歸結為以下幾類： 1，購房送物業管理費。 2，購樓送車位。 3，購房送接受優質教育，培訓機會。 4，購房享受裝修大優惠。 5，購房送金卡，指定處購物享受優惠服務。 6，購房連帶購車大優惠。 7，分期付款，N年免息。 8，購房抽獎，送禮，返現金。 9，「中介熱銷」，即介紹客戶購房給予提成等 在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質都是使客戶能得到最大實惠一原則，但在實施此戰術時要充分地考慮客戶的實惠需要。 當做好前期的准備，就更有利於做好後期的營銷控制了。 房地產營銷的後期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經歷了中期的熱銷，樓盤相對於潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現樓盤開發的終極目標而努力，樓盤開發的終極目標表現為使置業主的投資得到最大的回報和生活環境的最優化。無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現在樓盤的價位的提高。在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現出供不應求的局面，價位的提高一方面可以緩解供求關系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發展商的品牌價值系統，增加了發展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業有了可以依靠的品牌樓盤。
❸ 房地產營銷的前期准備工作有哪些
房地產營銷的前期准備主要有，市場調查、周邊樓盤分析，產品分析
❹ 房地產開發項目前期准備工作有哪些
一、立項審批
1、項目立項申請報告書（原件一份）
2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）
3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）
4、項目建設投資概算（一份）
5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）
6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）
7、項目地形圖（一份）
8、有關職能部門的意見。
二、規劃設計
1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。
2、建築設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。
3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。
三、建設工程報建
（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。
1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；
2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；
3、國土部門核發的《國有土地使用證》；
4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批准書；
5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；
6、消防部門核發的《建築工程消防設計審核意見書》；
7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；
8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；
9、建設資金證明；
10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；
（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設工程施工公開招標申請表；
3、建設工程監理公開招標申請表。
（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設工程施工邀請招標審批表；
3、建設工程監理邀請招標審批表；
4、工商部門簽發的私營企業證明；
5、法人營業執照；
6、其他申請邀請招標理由證明。
（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。
1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；
2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；
3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；
4、工商部門簽發的私營企業證明；
5、法人營業執照；
6、建設工程直接發包審批表。
（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。
1、《規劃許可證》；
2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；
4、施工合同及其單位資質證書復印件；
5、監理合同及其單位資質證書復印件；
6、施工圖設計文件審查批准書；
7、建設工程質量監督申請表；
8、法律、法規規定的其他資料。
（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。
1、建設單位提供的資料：
（1）工程施工安全監督報告；
（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；
（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；
（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；
（6）工程預算書（總建築面積、層數、總高度、造價）；
2、施工單位提供的資料：
（1）安全生產、文明施工責任制；
（2）安全生產、文明施工管理目標；
（3）施工組織設計方案和專項技術方案；
（4）安全生產、文明施工檢查制度；
（5）安全生產、文明施工教育制度；
（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；
（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；
（8）購買安全網的合格證、准用證發票原件和復印件；
（9）建設工程施工安全生產責任書；
（10）建設工程施工安全受監申請表；
（11）法律、法規規定的其他資料。
（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。
1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；
2、工程監理中標通知書和工程監理合同；
3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；
4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批准現場攪拌的批文；
5、質量監督申請安排表；
6、安全監督申請安排表；
7、建設工程質量監督書；
8、建設工程施工安全受監證；
9、施工許可申請表；