⑴ 為了更好地理解會議營銷，首先要了解哪些營銷方式
答復：在銷售中如何讓會議營銷取得實質進展？
著重歸納總結以下幾點：
第一版、在銷售過程中以結合實際權情況，對於銷售的業績、成果作出市場調研的決策與分析市場發展途徑，作出市場可行性報告和專題論述。
第二、在營銷過程中以組成市場營銷戰略決策層，以組織營銷管理和決策部署，以營銷崗位實質工作和內容，作出會議式探討和研究，並能夠跟進營銷管理人員的決策部署，協同營銷人員開展會議的指示和相關要求。
第三、在營銷過程中以集中分析營銷的案例，以營銷管理人員研究營銷決策的戰略發展群體，以提供對營銷部門提供戰略決策支持和幫助，調研分析制定營銷戰略和決策的工作計劃。
第四、在營銷會議過程中以主題研究營銷戰略的工作計劃與規劃，以強化營銷部門的戰略和決策進一步實施的營銷計劃，以增強營銷團隊的凝聚力和號召力，以全心全力為營銷管理部門以精準施策的方法為營銷工作開展下一步事務而努力和服務。
第五、營銷人員以做好預前會議准備工作，以精潔的布置營銷會議的場景和相關事宜，和必備的電子儀器設備的准備，和會議演講稿的准備工作就緒。
謝謝！
⑵ 怎樣才能做好一個市場營銷計劃！前面都需要准備點什麼
：
1、更新和收集數據，進行歸納分析。
在解決任何問題的時候，首要的是掌握事實，面對事實。數據的更新是因為年度計劃的重要依據之一是行業、市場、銷售、宏觀經濟方面的歷史數據。對於歷史數據通常我們今年只能得到前年的數據，很少能夠得到去年的數據，這意味著在制定計劃的時候必須對數據進行一定的外推。收集數據主要是與解決營銷計劃有關的方面，太多的似是而非的數據不僅影響判斷的准確性，也浪費時間。數據的分析工作是非常重要的，它必須能夠支持得出的結論，並且透過數據可以看出發展出來的目標和戰略是否經歷過理性的思考。
2、形成目標和戰略
關於營銷目標，一般都是採用數字指標進行衡量。如何確定目標是很關鍵的。在營銷目標中，銷售額/量、品牌知名度、品牌第一提及率、現金流量都是經常被設定的目標，其中，銷售額目標又是最關鍵的，它與其它幾個目標息息相關，是這些目標的直接呈現者。制定銷售額目標一般有三類方法。第一類只利用歷史數據，叫做「時間系列法」，如移動平均法、指數平滑法、外推法、相關法、回歸分析法、計量經濟學模型等。其中回歸分析法是企業最常使用的方法。第二類是利用客戶/消費者調查研究，比較復雜，通常被一些跨國公司使用，因為他們可以撥出龐大的資源進行冗長的、精密的研究，盡管如此，怎樣減少誤差仍然是讓他們非常頭痛的事情。第三類方法是根據經理或者專家的判斷來制定目標。例如，在很多企業，把上一年度的銷售額結合資源配備、競爭情況、產品生命周期的特點，加/減上X%進行估計，是慣長使用的，在中國企業會更多一些。
戰略是為完成目標服務的。不同的企業面臨不同的情況，有的可能是收割策略，有的可能是增長策略，也有的可能是「不作為」。對於不同的目標，選擇的方案自然有所不同。比如，如果我們的目標是增長目標，即銷售額/市場份額的增長，戰略可能是開發新的市場，使過去不是我們行業的顧客變成我們的新顧客，也可能是提高現有顧客的消費頻率，或者爭奪競爭品牌的顧客；如果我們的目標是追求短期的利潤，我們可能減少投入、降低成本、提高產品售價或者提高資產使用效率等等。當然，這些選擇有時候被重復使用。
目標和戰略必須保持一致。從總體上看，你不能既要求提高銷售量和市場份額，又要求獲得最大的利潤，不理性的企業經常對經理們作出這樣的「無理要求」，讓人無所適從，投資人和經營者無法統一思想。
3、制定行動方案
行動方案是年度營銷計劃的重要內容，是完成目標/執行戰略的具體體現。行動方案按照時間系列、責任人落實、需要配備的資源等方法展示，說明了每個階段/時點需要對產品/服務採取的行動。
4、預測財務結果
預測財務結果一般需要列明各項成本/費用預算和盈虧金額，還包括現金流量表。這個過程通常需要財務人員的協助方能有效完成。財務結果對高層經理審批年度營銷計劃是非常關鍵的，它必須與公司的資源相匹配。
5、協調
公司層面整體的營銷計劃的財務結果的匯總必須與股東的期望一致，這意味著經過營銷管理人員制定的年度營銷計劃必須拿出來進行審核，平衡預算。年度營銷計劃的各項目標估值在我的印象中立即被公司完全批準的情況是很少見的。在很多公司，必須就營銷資源進行爭奪，因此，你必須善於推銷自己的計劃。
有的品牌經理富有技巧，在正式會議之前，會將文件事先傳送給相關人員，並進行私下的討論。比如，可能你的計劃需要增加生產資金投入，如果沒有事先的溝通，很可能生產經理告知沒有足夠的資金支持，在你沒有獲知這樣的信息並且沒有準備的情況下，公開的反對很可能會使你的計劃遇到「滅頂之災」。現在，還沒有正式討論之前，你已經獲知這樣的信息，意識到這可能是一個問題，你應該採取行動。一個可能的行動是向財務人員尋求支援。在得到支援之後，會議上發言的結果很可能是：財務人員說：「XXX先生，生產需要追加的資金我已經有了安排，不必擔心。」
在沒有事先的溝通和了解就貿然提出來現場討論，實在是不夠技巧的行為。
6、計劃的執行控制
再好的計劃，執行出了偏差，一樣不會有好的結果。在年度計劃裡面應該就行動計劃的時間限製作好周密科學的安排，並說明後期執行的重要控制時段/時點，並列出盡可能量化的指標便於對比和控制質量。
⑶ 市場營銷計劃一般包括哪幾個方面
經歷了4p 、4c 、4r三階段。
4C是美國營銷大師勞特朋所創4C理論的簡稱，即：顧客的欲求與需要、顧客獲取滿足的成本、顧客購買的方便性、溝通。從關注4P轉變到注重4C，是當前許多大企業全面調整市場營銷戰略的發展趨勢，它更應為零售業所重視。
（一）顧客(Customer)：零售企業直接面向顧客，因而更應該考慮顧客的需要和慾望，建立以顧客為中心的零售觀念，將「以顧客為中心」作為一條紅線，貫穿於市場營銷活動的整個過程。零售企業應站在顧客的立場上，幫助顧客組織挑選商品貨源；按照顧客的需要及購買行為的要求，組織商品銷售；研究顧客的購買行為，更好地滿足顧客的需要；更注重對顧客提供優質的服務。
（二）成本(Cost)：顧客在購買某一商品時，除耗費一定的資金外，還要耗費一定的時間、精力和體力，這些構成了顧客總成本。所以，顧客總成本包括貨幣成本、時間成本、精神成本和體力成本等。由於顧客在購買商品時，總希望把有關成本包括貨幣、時間、精神和體力等降到最低限度，以使自己得到最大限度的滿足，因此，零售企業必須考慮顧客為滿足需求而願意支付的「顧客總成本」。努力降低顧客購買的總成本，如降低商品進價成本和市場營銷費用從而降低商品價格，以減少顧客的貨幣成本；努力提高工作效率，盡可能減少顧客的時間支出，節約顧客的購買時間；通過多種渠道向顧客提供詳盡的信息、為顧客提供良好的售後服務，減少顧客精神和體力的耗費。
（三）方便(Convenient)：最大程度地便利消費者，是目前處於過度競爭狀況的零售企業應該認真思考的問題。如上所述，零售企業在選擇地理位置時，應考慮地區抉擇、區域抉擇、地點抉擇等因素，尤其應考慮「消費者的易接近性」這一因素，使消費者容易達到商店。即使是遠程的消費者，也能通過便利的交通接近商店。同時，在商店的設計和布局上要考慮方便消費者進出、上下，方便消費者參觀、瀏覽、挑選，方便消費者付款結算等等。
（四）溝通(Communication)：零售企業為了創立競爭優勢，必須不斷地與消費者溝通。與消費者溝通包括向消費者提供有關商店地點、商品、服務、價格等方面的信息；影響消費者的態度與偏好，說服消費者光顧商店、購買商品；在消費者的心目中樹立良好的企業形象。在當今競爭激烈的零售市場環境中，零售企業的管理者應該認識到：與消費者溝通比選擇適當的商品、價格、地點、促銷更為重要，更有利於企業的長期發展。
總之，零售企業在組織市場營銷活動時，應該從零售企業的行業特徵出發，關注4PS的組合運用。同時，更應該了解、掌握當前許多大企業全面調整市場營銷戰略的發展趨勢，注重4C在零售企業營銷管理中的運用。
4P指代的是Proct（產品）、Price（價格）、Place（地點，即分銷，或曰渠道）和Promotion（促銷）四個英文單詞.
另外,目前理論界還有其他的說法:
6P：4P的擴展
6P與4P的不同，在於營銷學界的泰斗Kotler加上的兩個P：Power（權力）和Public Relations (公共關系)。Kotler認為，企業能夠而且應當影響自己所在的營銷環境，而不應單純地順從和適應環境。在國際國內市場競爭都日趨激烈，各種形式的政府幹預和貿易保護主義再度興起的新形勢下，要運用政治力量和公共關系，打破國際或國內市場上的貿易壁壘，為企業的市場營銷開辟道路。同時他還發明了一個新的單詞——Megamarketing（大市場營銷），來表示這種新的營銷視角和戰略思想。
4R營銷理論是由美國學者唐·舒爾茨在4C營銷理論的基礎上提出的新營銷理論。4R分別指代Relevance(關聯)、Reaction(反應)、Relationship(關系)和Reward(回報)。該營銷理論認為，隨著市場的發展，企業需要從更高層次上以更有效的方式在企業與顧客之間建立起有別於傳統的新型的主動性關系。
(一)4R營銷的操作要點
1. 緊密聯系顧客
企業必須通過某些有效的方式在業務、需求等方面與顧客建立關聯，形成一種互助、互求、互需的關系，把顧客與企業聯系在一起，減少顧客的流失，以此來提高顧客的忠誠度，贏得長期而穩定的市場。
2．提高對市場的反應速度
多數公司傾向於說給顧客聽，卻往往忽略了傾聽的重要性。在相互滲透、相互影響的市場中，對企業來說最現實的問題不在於如何制定、實施計劃和控制，而在於如何及時地傾聽顧客的希望、渴望和需求，並及時做出反應來滿足顧客的需求。這樣才利於市場的發展。
3．重視與顧客的互動關系
4R營銷理論認為，如今搶占市場的關鍵已轉變為與顧客建立長期而穩固的關系，把交易轉變成一種責任，建立起和顧客的互動關系。而溝通是建立這種互動關系的重要手段。
4．回報是營銷的源泉
由於營銷目標必須注重產出，注重企業在營銷活動中的回報，所以企業要滿足客戶需求，為客戶提供價值，不能做無用的事情。一方面，回報是維持市場關系的必要條件；另一方面，追求回報是營銷發展的動力，營銷的最終價值在於其是否給企業帶來短期或長期的收入能力。
(二)4R營銷的特點
1. 4R營銷以競爭為導向，在新的層次上提出了營銷新思路
根據市場日趨激烈的競爭形勢，4R營銷著眼於企業與顧客建立互動與雙贏的關系，不僅積極地滿足顧客的需求，而且主動地創造需求，通過關聯、關系、反應等形式建立與它獨特的關系，把企業與顧客聯系在一起，形成了獨特競爭優勢。
2．4R營銷真正體現並落實了關系營銷的思想
4R營銷提出了如何建立關系、長期擁有客戶、保證長期利益的具體操作方式，這是關系營銷史上的一個很大的進步。
3．4R營銷是實現互動與雙贏的保證
4R營銷的反應機制為建立企業與顧客關聯、互動與雙贏的關系提供了基礎和保證，同時也延伸和升華了營銷便利性。
4．4R營銷的回報使企業兼顧到成本和雙贏兩方面的內容
為了追求利潤，企業必然實施低成本戰略，充分考慮顧客願意支付的成本，實現成本的最小化，並在此基礎上獲得更多的顧客份額，形成規模效益。這樣一來，企業為顧客提供的產品和追求回報就會最終融合，相互促進，從而達到雙贏的目的。
(三)總結
當然，4R營銷同任何理論一樣，也有其不足和缺陷。如與顧客建立關聯、關系，需要實力基礎或某些特殊條件，並不是任何企業可以輕易做到的。但不管怎樣，4R營銷提供了很好的思路，是經營者和營銷人員應該了解和掌握的。
⑷ 市場營銷計劃一般包括哪些要素
我覺的市場營銷計劃主要應該包括：1制定銷售的渠道，比如銷售的方式回是什麼，還有利用那些答傳媒進行宣傳，是面對面的銷售方式，還是利用網路或者其他介質2給銷售人員制定好銷售的目標還有價格，以及毛利率方面的規定。3預估一下銷售這些產品需要的費用，並加以控制。4銷售本項產品的賣點是什麼，與同行之間的競爭優勢是什麼，這項產品有那些潛在市場，根據這些劃分區域。5是否要對此產品進行演示，還有相關銷售人員的演示培訓等等
⑸ 市場營銷的計劃應該怎麼做
營銷之父科特勒認為，一份完整的行銷計劃要包括六個要素，以下，我就結合我的看法來和各位朋友溝通一下我的心得：
?1、情勢分析：內外環境分析，可採用SWOT分析工具，只有知己知彼，方可百戰不殆；很多市場人員在做計劃時候往往只注重事情的本身，比如，一做計劃就是「開門見山」地說明年要辦3個展覽會， 5個研討會，發多少篇稿件，獲幾個獎，預算多少......而忽略了「大環境」，忽略大環境做出來的市場計劃，也許是南轅北轍的呀。
?2、目標：根據情勢分析找出機會點，制定目標。目標就是方向，分定量和定性。也就是說，告訴你的老闆還有團隊，明年我們要「攻哪個山頭」。
?3、戰略：市場戰略對市場部門的工作具有指導性的導航作用；關於市場戰略，當然是要從公司的總戰略中來做出分解，形成市場戰略。關於戰略，邁克爾。波特曾經在他的《什麼是戰略》一文中向我們闡述了戰略的定義，波特把戰略分為三個層次：第一是定位(戰略就是創造一種獨特、有利的定位，涉及各種不同的運營活動）。第二是取捨（戰略就是在競爭中做出取捨，其實質就是選擇不做哪些事情）。第三是配稱（在企業的各項運營活動之間建立一種配稱。）。對於市場戰略來說，這幾個層次同樣重要。
?4、策略：目標的達成的方式有很多種，而策略就是要找出達成目標最有效的方法；很多朋友在做市場計劃時有戰略沒有策略，這樣的話，也許就很難統一團隊的作戰形式。
?5、資源保障：包括人、財、物的預算，在這里需要說明的是，資源對一個企業永遠是有限的，因此，把最有價值的資源用在最有意義的事情上，這應該是領導者在資源分配上的原則。
?6、監控：必須定期檢查並評估目標的達成狀況，同時根據情況對計劃做出修正。
??艾森豪威爾將軍曾經說： 「在准備戰役時，我總是發現計劃是無用的，但計劃的過程卻是不可或缺的」。
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?其實，說的就是制定計劃的過程往往比計劃本身對事情更有幫助。
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?當然，還有一層含義就是：計劃需要根據情況的變化不斷地被修訂。
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??但凡優秀的公司和團隊，總是能擁有清晰的計劃和堅定的執行，從而保證他們能用正確的方法做正確的事情上面的那些計劃的要求是很煩瑣的，但我覺你你是否愛市場營銷。如果你愛它，這樣你就能更好的完成你的那市場計劃。其實那市場計劃並沒什麼模式，只要適合市場就行，就是說不管白貓還是黑貓，抓到老鼠就是好貓。不清楚在問，但這些望對你有用。
⑹ 市場營銷學習計劃
我是營銷專業畢業四年的師兄，給你點建議：
1、學好專業知識，分點深化理解；
2、建立系統，內比較系統的容有「市場調研、營銷策劃、營銷管理、談判學、法律、商務禮儀」等
3、拓展知識，學校教的畢竟知識很少一部分。營銷理論在不斷發展，所以要不斷補充新知識，關注經濟現象和商業活動。
4、多參加實踐活動，特別是如果能進入策劃公司、廣告公司或營銷類公司實習，對你幫助很大。
5、多了解企業的營銷實務，比如企業常用的營銷理論、分析方法和策劃方法。特別對於「調研、策劃文本寫作和理論知識」。
6、多聯系實踐能力，比如口語表達、辯論、演講、面試技巧等，這些有助你找工作，贏的機會。
這些就夠用了，做到對你將很有幫助。
這樣可以么？
⑺ 怎樣做市場營銷計劃
1、情勢分析：內外環境分析，可採用SWOT分析工具，只有知己知彼，方可百戰不殆;很多市場人員在做計劃時候往往只注重事情的本身，比如，一做計劃就是「開門見山」地說明年要辦3個展覽會， 5個研討會，發多少篇稿件，獲幾個獎，預算多少......而忽略了「大環境」，忽略大環境做出來的市場計劃，也許是南轅北轍的呀。
2、目標：根據情勢分析找出機會點，制定目標。目標就是方向，分定量和定性。也就是說，告訴你的老闆還有團隊，明年我們要「攻哪個山頭」。
3、戰略：市場戰略對市場部門的工作具有指導性的導航作用;關於市場戰略，當然是要從公司的總戰略中來做出分解，形成市場戰略。關於戰略，邁克爾。波特曾經在他的《什麼是戰略》一文中向我們闡述了戰略的定義，波特把戰略分為三個層次：第一是定位(戰略就是創造一種獨特、有利的定位，涉及各種不同的運營活動)。第二是取捨(戰略就是在競爭中做出取捨，其實質就是選擇不做哪些事情)。第三是配稱(在企業的各項運營活動之間建立一種配稱。)。對於市場戰略來說，這幾個層次同樣重要。
4、策略：目標的達成的方式有很多種，而策略就是要找出達成目標最有效的方法;很多朋友在做市場計劃時有戰略沒有策略，這樣的話，也許就很難統一團隊的作戰形式。
5、資源保障：包括人、財、物的預算，在這里需要說明的是，資源對一個企業永遠是有限的，因此，把最有價值的資源用在最有意義的事情上，這應該是領導者在資源分配上的原則。
6、監控：必須定期檢查並評估目標的達成狀況，同時根據情況對計劃做出修正。
艾森豪威爾將軍曾經說： 「在准備戰役時，我總是發現計劃是無用的，但計劃的過程卻是不可或缺的」。
其實，說的就是制定計劃的過程往往比計劃本身對事情更有幫助。
當然，還有一層含義就是：計劃需要根據情況的變化不斷地被修訂。
但凡優秀的公司和團隊，總是能擁有清晰的計劃和堅定的執行，從而保證他們能用正確的方法做正確的事情上面的那些計劃的要求是很煩瑣的，但我覺你你是否愛市場營銷。如果你愛它，這樣你就能更好的完成你的那市場計劃。其實那市場計劃並沒什麼模式，只要適合市場就行，就是說不管白貓還是黑貓，抓到老鼠就是好貓。
⑻ 市場營銷計劃應該怎樣做
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回答：nirvana0853
大師
4月23日 10:52 不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？我有的是房地產類的，有用嗎？
房地產全程策劃營銷案
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；
第一章 項目投資策劃營銷
項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。
一 項目用地周邊環境分析
1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、項目用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響
二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
.中國城市房地產協作網路信息資源利用
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住宅形態及比重
.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點
四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位
五 項目價值分析
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 小區配套和物業管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
項目類比價值計算
六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
.各種差異性價格系數的確定：
確定基礎均價
確定系數
確定幅度
.具體單位定價模擬
七 項目投入產出分析
1、項目經濟技術指標模擬
.項目總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響
八 投資風險分析及其規避方式提示
1、項目風險性評價
.價值提升及其實現的風險性：
項目的規劃和設計是否足以提升項目同周
邊項目的類比價值
項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
.國際國內宏觀經過形勢的變化
.國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設
九 開發節奏建議
1、影響項目開發節奏的基本因素
.政策法規因素
.地塊狀況因素
.發展商操作水平因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、項目開發節奏及結果預測
.項目開發步驟
.項目投入產出評估
.結論
第二章 項目規劃設計策劃營銷
通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。
項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。
一 總體規劃
1、項目地塊概述
.項目所屬區域現狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、項目地塊情況分析
.發展商的初步規劃和設想
.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避
.項目市場定位下的主要經濟指標參數
3、建築空間布局
.項目總體平面規劃及其說明
.項目功能分區示意及其說明
4、道路系統布局
.地塊周邊交通環境示意：
地塊周邊基本路網
項目所屬區域道路建設及未來發展狀況
.項目道路設置及其說明：
項目主要出入口設置
項目主要幹道設置
項目車輛分流情況說明
項目停車場布置
5、綠化系統布局
.地塊周邊景觀環境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向
.項目環藝規劃及說明：
項目綠化景觀系統分析
項目主要公共場所的環藝設計
6、公建與配套系統
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.項目配套功能配置及安排
.公共建築外立面設計提示：
會所外立面設計提示
營銷中心外立面設計提示
物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示
其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示
.公共建築平面設計提示：
公共建築風格設計的特別提示
項目公共建築外部環境概念設計
7、分期開發
.分期開發思路
.首期開發思路
8、分組團開發強度
二 建築風格定位
1、項目總體建築風格及色彩計劃
.項目總體建築風格的構思
.建築色彩計劃
2、建築單體外立面設計提示
.商品住宅房外立面設計提示：
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業物業建築風格設計提示
三 主力戶型選擇
1、項目所在區域同類樓盤戶型比較
2、項目業態分析及項目戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住宅套房戶型設計提示
.躍式、復式、躍復式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業物業戶型設計提示
.商業群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示
四 室內空間布局裝修概念提示
1、室內空間布局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示
五 環境規劃及藝術風格提示
1、項目周邊環境調查和分析
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環境利用
.項目人文環境的營造
3、項目各組團環境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共享空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4、項目公共建築外部環境概念設計
.項目主入口環境概念設計
.項目營銷中心外部環境概念設計
.項目會所外部環境概念設計
.項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計
.針對本項目的其他公共環境概念設計
六 公共傢具概念設計提示
1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設
.營銷中心大堂
.管理辦公室
2、本項目公共傢具概念設計提示
七 公共裝飾材料選擇指導
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3、項目營銷示範單位裝修概念設計
.客廳裝修概念設計
.廚房裝修概念設計
.主人房裝修概念設計
.兒童房裝修概念設計
.客房裝修概念設計
.室內其他（如陽台、玄關、門窗）裝修提示
4、項目營銷中心裝修風格提示
5、住宅裝修標准提示
.多層、小高層、高層裝修標准提示
.躍層、復式、躍復式裝修標准提示
.別墅裝修標准提示
八 燈光設計及背景音樂指導
1、項目燈光設計
.項目公共建築外立面燈光設計
.項目公共綠化綠地燈光設計
.項目道路系統燈光設計
.項目室內燈光燈飾設計
2、背景音樂指導
.廣場音樂布置
.項目室內背景音樂布置
九 小區未來生活方式的指導
1、項目建築規劃組團評價
2、營造和引導未來生活方式
.住戶特徵描述
.社區文化規劃與設計
第三章 項目質量工期策劃營銷
房地產市場營銷，它貫穿於商品的開發建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發生。它嚴重影響發展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發展商必須樹立的觀念。
一 建築材料選用提示
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2、新型建築裝飾材料提示
3、建築材料選用提示
二 施工工藝流程指導
1、工程施工規范手冊
2、施工工藝特殊流程提示
三 質量控制
1、項目工程招標投標內容提示
2、文明施工質量管理內容提示
四 工期控制
1、項目開發進度提示
2、施工組織與管理
五 造價控制
1、建築成本預算提示
2、建築流動資金安排提示
六 安全管理
1、項目現場管理方案
2、安全施工條例
第四章 項目形象策劃營銷
項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
房地產項目視覺形象是指房地產項目有別於其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色、標准字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便於記憶，便於宣傳，以統一運用於項目形象包裝。
其他形象（略）
一 項目視覺識別系統核心部分
1、名稱
.項目名
.道路名
.建築名
.組團名
2、標志
3、標准色
4、標准字體
二 延展及運用部分
1、工地環境包裝視覺
.建築物主體
.工地圍牆
.主路網及參觀路線
.環境綠化
2、營銷中心包裝設計
.營銷中心室內外展示設計
.營銷中心功能分區提示
.營銷中心大門橫眉設計
.營銷中心形象牆設計
.檯面設計
.展板設計
.營銷中心導視牌
.銷售人員服裝設計提示
.銷售用品系列設計
.示範單位導視牌
.示範單位樣板房說明牌
3、公司及物業管理系統包裝設計
.辦公功能導視系統設計
.物業管理導視系統設計
第五章 項目營銷推廣策劃
房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。
一 區域市場動態分析
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀
2、項目周邊競爭性樓盤調查
.項目概括
.市場定位
.銷售價格
.銷售政策措施
.廣告推廣手法
.主要媒體應用及投入頻率
.公關促銷活動
.其他特殊賣點和銷售手段
3、結論
二 項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1、項目主賣點薈萃
2、項目強勢、弱勢分析與對策
三 目標客戶群定位分析
1、項目所在地人口總量及地塊分布情況
2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況
3、項目所在地家庭情況分析
.家庭成員結構
.家庭收入情況
.住房要求、生活習慣
4、項目客戶群定位
.目標市場：目標市場區域范圍界定
市場調查資料匯總、研究
目標市場特徵描述
.目標客戶：目標客戶細分
目標客戶特徵描述
目標客戶資料
四 價格定位及策略
1、項目單方成本
2、項目利潤目標
3、可類比項目市場價格
4、價格策略
.定價方法
.均價
.付款方式和進度
.優惠條款
.樓層和方位差價
.綜合計價公式
5、價格分期策略
.內部認購價格
.入市價格
.價格升幅周期
.價格升幅比例
.價格技術調整
.價格變化市場反映及控制
.項目價格、銷售額配比表
五 入市時機規劃
1、宏觀經濟運行狀況分析
2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析
3、入市時機的確定及安排
六 廣告策略
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分
.廣告總體策略
.廣告的階段性劃分
2、廣告主題
3、廣告創意表現
4、廣告效果監控、評估、修正
5、入市前印刷品的設計、製作
.購房須知
.詳細價格表
.銷售控製表
.樓書
.宣傳海報、折頁
.認購書
.正式合同
.交房標准
.物業管理內容
.物業管理公約
七 媒介策略
1、媒體總策略及媒體選擇
.媒體總策略
.媒體選擇
.媒體創新使用
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率及規模
5、費用估算
八 推廣費用計劃
1、現場包裝
2、印刷品
3、媒介投放
4、公關活動
九 公關活動策劃和現場包裝
十 營銷推廣效果的監控、評估、修正
1、效果測評形式
.進行性測評
.結論性測評
2、實施效果測評的主要指標
.銷售收入
.企業利潤
.市場佔有率
.品牌形象和企業形象
第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷
銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統。
一 銷售周期劃分及控制
1、銷售策略
.營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷
全員營銷
.銷售網路：
專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）
銷售代理商（銷售顧問）
兼職售樓員
.銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶
.銷售階段：
內部認購期
蓄勢調整期
開盤試銷期
銷售擴張期
強勢銷售期
掃尾清盤期
.政策促銷
.銷售活動
.銷售承諾
2、銷售過程模擬
.銷售實施：
顧客購買心理分析
樓房情況介紹
簽定認購書
客戶檔案記錄
成交情況總匯
正式合同公證
簽定正式合同
辦理銀行按揭
銷售合同執行監控
成交情況匯總
.銷售合同執行監控：
收款催款過程式控制制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住環節控制
客戶檔案
客戶回訪與親情培養
與物業管理的交接
.銷售結束：
銷售資料的整理和保管
銷售人員的業績評定
銷售工作中的處理個案記錄
銷售工作總結
二 各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施
三 各銷售階段廣告創意設計及發布實施
四 銷售前資料准備
1、批文及銷售資料
.批文：
公司營業執照
商品房銷售許可證
.樓宇說明書：
項目統一說詞
戶型圖與會所平面圖
會所內容
交樓標准
選用建築材料
物管內容
.價格體系：
價目表
付款方式
按揭辦理辦法
利率表
辦理產權證有關程序及費用
入住流程
入住收費明細表
物業管理收費標准（其他標准，如球場、運動場、學校等）
.合同文本：
預定書（內部認購書）
銷售合同標准文本
個人住房抵押合同
個人住房公積金借款合同
個人住房商業性借款合同
保險合同
公證書
2、人員組建
.銷售輔導：
發展商銷售隊伍
A 主管銷售副總
B 銷售部經理
C 銷售主管或銷售控制
D 銷售代表
E 銷售/事務型人員
F 銷售/市場人員
G 綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）
.專業銷售公司（全國性）輔導發展商銷售工作
A 專職銷售經理
B 派員實地參與銷售
C 項目經理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系
.專業銷售公司總部就項目銷售管理提供支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
.銷售代理：
發展商與專業銷售公司配合
A 負責營銷的副總
B 處理法律事務人員
C 財務人員
.專業銷售公司成立項目銷售隊伍
A 銷售經理（總部派出）
B 銷售代表
C 項目經理（職能上述）
.專業銷售公司總部銷售管理及支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬
.銷售控製表
.銷售收入預算表
5、銷售費用預算表
.總費用預算
.分項開支：
銷售人員招聘費用
銷售人員工資
銷售提成/銷售輔導顧問費
銷售人員服裝費
銷售中心運營辦公費用
銷售人員差旅費用
銷售人員業務費用
臨時僱用銷售人員工作費用
.邊際費用：
銷售優惠打折
銷售公關費用
6、財務策略
.信貸：
選擇適當銀行
控制貸款規模、周期
合理選擇質押資產
銀企關系塑造
信貸與按揭互動操作
.付款方式：
多種付款選擇
優惠幅度及折頭比例科學化
付款方式優缺點分析
付款方式引導
付款方式變通
.按揭：
明晰項目按揭資料
盡可能擴大年限至30年
按揭比例
首期款比例科學化及相關策略
按揭銀行選擇藝術
保險公司及條約
公證處及條約
按揭各項費用控制
.合夥股東：
實收資本注入
關聯公司操作
股東分配
換股操作
資本運營
7、商業合作關系
.雙方關系：
發展商與策劃商
發展商與設計院
發展商與承建商
發展商與承銷商
發展商與廣告商
發展商與物業管理商
發展商與銀行（融資單位）
.三方關系：
發展商、策劃商、設計院
發展商、策劃商、承銷商
發展商、策劃商、廣告商
發展商、策劃商、物業管理商
發展商、策劃商、銀行（融資單位）
.多方關系：
發展商、策劃商、其他合作方
8、工作協調配合
.甲方主要負責人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同
完善能有效工作的組織架構和人員配備
分權銷售部門，並明確其責任
全員營銷的發動和組織
.直接合作人：合同洽談
銷售策劃工作對接
銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤
信息反饋
催辦銷售策劃代理費劃撥
工作效果總結
.財務部：
了解項目銷售工作進展
參與重大營銷活動
銷售管理工作，配合催收房款
配合銷售部核算價格，參與制定價格策略
及時辦理劃撥銷售策劃代理費
.工程部：
工程進度與銷售進度的匹配
嚴把工程質量
文明施工。控制現場形象
銷售活動的現場配合
.物業管理公司：
工程驗收與工地形象維護
人員形象
銷售文件配合
銷售賣場的管理
軍體操練
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合
五 銷售培訓
1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識
、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發展目標）
銷售人員的行為准則、內部分工、工作流程、個人收入目標
.物業詳情：
項目規模、定位、設施、買賣條件
物業周邊環境、公共設施、交通條件
該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
項目特點
A 項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、
容積率、綠化率等
B 平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶型圖、戶型優缺點、深、寬、高等.
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⑼ 4.企業制定市場營銷計劃應堅持哪些原則
企業制定市場營銷計劃應堅持以下原則：
(一)戰略性原則
營銷策劃一般是從戰略的高度對企業營銷目標、營銷手段進行整體 性、長期性、層次性、動態性的規劃和設計，策劃方案一旦完成，將成為企業 在較長時間內的營銷指南。也就是說，企業整個營銷工作必須依此方案進 行。因此．在進行企業營銷策劃時，必須站在企業營銷戰略的高度去審視 它，務求細致、周密完善。從營銷戰略的高度進行策劃，其作用是至關重要 的。具體要求是：
(1)營銷策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整 體規劃的前提下，部分服從整體．局部服從全局。在市場調研階段，如果圖 省事，不深入了解當時的市場TDK電容狀況、競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等 問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。
(2)營銷策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系o
(3)營銷策劃要從層次性出發，總攬全局。一般策劃對象是個大系 統．任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系 統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的 策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。
(4)營銷策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。市場是變化莫 測的．變化發展有時會影響全局c這時，策劃人要善於抓住市場的動態規 律，掌穩全局．避免市場變化觸動全局的根基。
(二)信息性原則
企業營銷策劃是在掌握大量而有效的營銷信息基礎上進行的，沒有這 些信息，將導致營銷策劃的盲目性和誤導性。同時．在執行市場營銷策劃 方案的過程中將會出現方案和現實有出入的情況。調整方案也要在充分 調研現有信息的基礎上進行，佔有大量的市場信息是市場營銷策劃及實施 成功的保證。
(三)系統性原則
企業營銷策劃是一個系統—I：程，其系統性具體表現為兩點：一是營銷 策劃工作是企業全部經營活動的一部分，營銷策劃工作的完成有賴於企業 其他部門的支持和合作，並非營銷一個部門所解決的，如產品質量、產品款 式、貨款收回等，而是生產部門、設計部門、財務部門的分工配合。二是進 行營銷策劃時要系統地分析諸多因素的影響，如宏觀環境因素、競爭情況、 消費需求、本企業產品及市場情況等，將這些因素中的有利一面最大限度 地綜合利用起來，為企業營銷策劃。
(四)時機性原則
企業營銷策劃要把握好「開盤時機」和「開市時機」等重要節點時機。 如各種節日、大型活動、社TDK貼片電容會文化變化等。房地產開盤時機把握 應仿效「水庫原理」，在水源充足或降雨充分時，盡可能多地蓄水；當需要泄洪成為下 游補水時開閘放水．氣勢如虹、一瀉千里c同理，在內部認購階段商業地產 要充分地營銷推廣、充分地累積意向客戶，並盡可能地與客戶簽署認購協 議。當積累期協議認購面積達到總體商業可銷售面積的一定比例時，即可 組織聲勢浩大的開盤慶典，當日實行客戶轉化、當日簽署正式的商鋪買賣 合同，以最強大的銷售勢頭亮相，為後期持續熱銷打下堅實的基礎，首戰必須全面告捷，「開市時機」一定「穩」字為先，在沒有達到一定進駐率時，切不可為趕 時間節點而倉促開市，否則商業氣氛的營造工作將出師不利，如開市缺乏 應有的火暴，那後期將更難聚攏商業人氣，元氣一職不振。此處筆者建議 在招商工作緊密配合下，應確保使進駐率達到90％以上才可以舉行盛大 的開市慶典，充分地塑造開市的鼎盛商業氣勢，為後期商業的繁華打下堅 實的基礎。時機把握在商業策劃的各時間節點上都顯得尤為重要，有時甚 至會影響策劃的成敗e時機是市場創造的，同時又反作用於市場!
(五)權變性原則
市場就是戰場，競爭猶如戰爭。現代市場經濟中演繹著一場場激烈的 競爭，權變性的原則在策劃中成為不可或缺的思維因索。所謂權變就是要 求策劃要在動態變化的復雜環境中，及時准確地把握發展變化的目標、信 息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，並以此為依據來調整策劃目標和 修改策劃方案。具體要TDK代理商求是：
(1)增強動態意識和隨機應變觀念。企業是處在自身不可控制的動 態變化的營銷環境之中的c在策劃的設計和實施過程中，有可能遇到一些 對策劃產生一定影響的突變時間和風險因素，這就增添了策劃的風險性。 突發事件與風險一旦發生而無應對措施，很有可能導致策劃的流產或破 產。因此，在進行營銷策劃時，應盡量對各種可能的意外情況和風險因素 進行預測分析，制定相應的對策，以增加營銷策劃的靈活性和應變性。對 於媒體輿論誤導、公眾誤解、設備故障等風險因素可以事先估計，提前預防 病制定應對措施。對於政策變化、社會動亂等企業自身不可控因素，應隨 時注意事實變化苗頭．及時採取措施，使風險萬一發生時的損失和危害降 到最低限度。
(2)時刻掌握策劃對象的變化信息，預測對象的變化趨勢j掌握隨機 應變的主動性。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和 依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了准確性、科學性 和有效性。必須不停地廣泛了解、全面授集和及時分析並加工處理這些信 息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。
(3)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到 策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也 就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整後的策劃目標相一致。
(六)可行性原則
可行性原則是指策劃運行的方案在技術、資源、方法等方面是否具有 可操作性，是否達到並符合切實可行的策劃目標和效果。可行性原則就是 要求策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必 要的差錯。營銷策劃不是一般的理論原則，它要回答和解決企業在現實的 市場營銷活動中存在的各種疑難問題。市場營銷策劃不僅要提出開拓市 場的思路，更要在創新思維的基礎上制定市場營銷的行動方案，提出創造 市場、開拓市場、擴大市場的整體性、系統性策略和措施，而且還必須具有 特定資源約束條件下的高度可行性。為保證營銷策劃的可行性，需要企業 組織過硬的營銷策劃團隊，設計出務實的、操作性強的市場營銷策劃方案。 在營鑰策劃過程中，需要依據企業實力和實際情況，將發展目標與現實狀 況、需要與可能結合起來cKEMET代理商同時，需要企業具備完整順暢的策劃實施程序 和統一的管理中心、監控中心，以保證具有可行性的策劃方案的實施執行。
(七)創新性原則
營銷策劃的創造性，是指營銷策劃必須運用創新思維，提出解決市場 問題、實現營銷目標的新創意、新方法，甚至創造新的生活方式和消費觀 念，喚起消費者的購買願望，把潛在消費者轉換為現實消費者。營銷策劃 的定位、理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要 在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。創新具有超越一般的功能，它應 貫穿策劃項目的各個環節，具體以下幾個要求：
(1)策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎p關繫到策劃人的基 本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能「克隆」或照搬別 人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。
(2)策劃主題要獨創。主題是策劃項目的總體主導思想，是發展商賦 予項目的「靈魂」。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關繫到項目 的差異化和個性化，並直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目 主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有 很大的關系。如房地產中當KEMET代理商人們都沉醉在市中心區建住宅的時候 ，一些有遠見的發展商卻發起一場「郊區化運動」，建起一棟棟低容積率、高綠化率 的住宅小區．迎合市民們返回大自然的心理狀態；在人們欣賞小區內花草 成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居 民們的宙外視線無比寬闊，風景悅人。
(3)策劃手段要獨創。策劃手段就是策劃的具體方法、辦法。方法、 手段不同，策劃出的效果也就不一樣。
⑽ 制定市場營銷計劃必須考慮哪四方面因素
制定市場營銷計劃的步驟：
1、計劃實施概要
市場營銷計劃書開頭應有一個計劃實施概要，對計劃中的主要目標和建議進行簡短的概述，使企業管理部門能快速地瀏覽整個計劃的內容。
2、市場營銷現狀
在這部分中，計劃制定者提供有關市場、產品、競爭和銷售的相關背景資料。
3、威脅和機會
經理人員在這部分中預測產品可能面對的主要威脅和機會，目的是使經理預計會對公司產生影響的重要發展趨勢。
4、目標和問題
在研究產品的威脅和機會之後，經理人員就可以設立目標並考慮會影響這些目標的問題
5、市場營銷戰略
市場營銷戰略是指業務單位想藉以實現其市場營銷目標的營銷邏輯。
6、行動方案
市場營銷戰略應轉變為具體的行動方案來回答以下問題：將做什麼？何時做？由誰負責做？費用是多少？
7、預算
行動計劃使經理人員能夠制訂可行的營銷預算，它實際上是一個計劃盈虧報表。
8、控制
計劃的最後一個部分是控制，用來監督整個程序。
市場營銷系統中各個層次的人員必須通力實施市場營銷計劃和戰略。成功的市場營銷實施取決於企業能否將行動方案、組織結構、決策和獎勵制度、人力資源和企業文化者五大要素組合出一個能支持企業戰略的、結合緊密的方案。