❶ 如何寫一份關於房地產的營銷策劃方案
一、項目概要
二、項目建設內容、規模及資金構成
三、建設單位概況
四、內項目背景資源1）綜述
2)宏觀容背景
3)行業背景
五、市場空間概述
六、項目市場前景分析
七、項目STOW分析
八、策略發展總定位
1)總體定位
2)項目主體功能定位
3)市場競爭板塊分析
九、營銷策略建議
營銷總策略
促銷策略
營銷價格策略
受眾策略
目標受眾分析
項目產品市場定位
十、活動宣傳方案及預算
❷ 急求房地產市場營銷方案!!!
1、 健達世紀園項目概況
2、 健達世紀園市場分析
（一）營銷環境分析
（二）競爭態勢分析
（三）消費者分析
（四）項目SOWT分析
3、 健達世紀園銷售策略
1、 入市時機及策略
2、 價格定位及價格策略
3、 銷售階段安排
4、 健達世紀園宣傳推廣策略
（1） 健達世紀園項目推廣主題
1、 關於案名2、
3、 項目推廣主題
4、 主題詮釋
（2） 項目廣告策略
1、 廣告階段策略
2、 廣告創意策略
（3） 項目公關策劃
1、 活動推廣目標2、
3、 活動推廣定位
4、 活動推廣訴求重點
5、 活動推廣的方式
（4） 項目現場包裝策略
1、 銷售現場包裝
2、 樓盤處道路包裝
3、 項目工地包裝
5、 項目媒介組合策略
1、 媒體發布策略
2、 媒體分析與選擇
6、 健達世紀園廣告工作推進一覽表
7、 健達世紀園項目全案包裝策略一覽表
8、 健達世紀園推廣費用
1、 世紀園項目概況
健達世紀園佔地156畝，總體規劃分三期開發，一期為8棟多層，已經入住；二期為10棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔。小區內多功能會所，幼兒園，休閑娛樂設施配套齊全。此項目是鄭州南部區域一所大型、生態、純住宅的社區。現在的銷售均價是1500元/㎡，其中三樓價格1798元/㎡；五樓價格1498元/㎡；六樓、七樓1280元/㎡，一次性優惠4%。戶型主要集中在80㎡-130多㎡之間，整體規劃、建築的外立麵塑造及景觀設計有濃郁現代特色。
項目周遍學校有大學路小學、鐵十一小、鄭鐵七中、六十二中、中州大學、鄭州航院等小學、中學、高校；附近矗立高級飯店、賓館：民航大酒店、台灣大酒店、灕江飯店等；附近思達超市、世紀聯華大型購物場所；鞋城、食品批發市場、高寨農貿市場滿足人們的日常生活需要。社區外部配套完善，空氣質量較好，商業設施齊全，文化氣息濃厚。
本案西面緊鄰城市主動脈京廣南路，南面寬闊暢通的航海路連接著城市主幹道：西環路、大學路、紫荊山路、東環路等。項目西南的客運總站公交線路伸向城市的四面八方。健達世紀園所處區域為城市與都市鄉村結合部，居住人群層次復雜、素質相對較低，人群流動性大，治安狀況較混亂。航海路口至物業地址這一段給人破敗、衰落、陳舊的印象。
2、 健達世紀園市場分析
（1） 鄭州南區地產項目營銷環境
從今年來看，鄭州房地產市場開發形勢良好，
隨著鄭州市拉大城市框架，擴大城市規模，降低城市戶口的准入門檻和區域性中心城市的建設與發展，全市的房地產開發進入了一個全新的發展時期。政府開發北區的政策東移，
傾力籌建鄭東新區。與其相比顯得南區項目在升值潛力方面前景不
太樂觀。同時，隨著市區內大型批發市場的紛紛南移，也將會在一定程度上促進南區經濟的進一步繁榮。改革開放以來，隨著城市化的進程，以及南區專業市場的建立。鄭州南區逐步形成了大型燈具批發市場、京廣批發市場（鞋城）、河南萬客來食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。此板塊地段具有得天獨厚的商貿特徵。各項經濟指標與鄭州其它地區比處於中等水平。對商品房等大宗商品的購買力具有一定規模。航海路地產項目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤特徵，中間沿線項目產品同質、地段優勢相似的情況下競爭異常激烈。城市中心較好地段項目獲得難度越來越大，郊區化的地皮也成為眾多開發商的爭奪的對象。
鄭州南區商賈雲集，具有較明顯的商貿特色，經濟發達的程度比周圍地帶高。這是其得天獨厚的板快優勢。這種特殊性決定了本區域的消費群對樓盤的價格敏感度比北區高。同時，本區域外來人口較集中，對於商品房消費有一定潛在市場。
（2） 南區地產項目總體競爭態勢及競爭者分析
南區項目中心地帶金祥花園、亞新美好人家、龍躍系列項目、富寓花園等項目先後開發成功，預示著該地塊項目尚具有巨大開發潛質，同時也標志著這一區域消費市場日益成熟。此後南區中心地段出現了第三代生態住宅：健達世紀園、錦綉江南、開元麗城、亞星盛世家園等注重社區環境、綠化率較高的大型項目。多數項目在建築風格及景觀設計與外立面方面產品同質，樓盤概念也沒有鮮明特色。然而航海路沿線兩段如金色港灣、帝湖花園等項目在產品定位、概念炒作及營銷推廣方面有著與眾不同的成功案例。
因此，為了更好的作好健達世紀園項目的整合，河南惠喬廣告公司市場部對周遍最主要競爭者、潛在競爭者進行周全細致的市場調查與深入分析。基本情況如下：
序號項目名稱均價規模戶數工程地址物業地址廣告定位案場狀況 廣告定位主打廣告語形象定位營銷狀態1 開元麗城1490元/m規劃面積116畝，900多戶一期11棟以封頂，處於強銷期京廣南路與長江路交叉口南50米南區美麗新世界選擇，是一種權利，有何嘗不是一種能力。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。塑造南區大眾化品牌現代化住宅 案場大廣告牌醒目，視覺很有沖擊力，震撼力。售房部包裝時尚、溫馨、清雅。銷售員服務熱情。2亞星盛世家園1580元/m佔地面積140畝，戶數1188一期在建正在銷售嵩山路與長江路交叉口東北角高尚歷史文化景觀社區 亞星生盛世家園——文化成就未來；嵩山路上觀山聽水首席庭院。首家大型文化主題景觀社區圍牆包裝色彩莊重沉穩，突出歷史厚重感。案場氣魄，濃郁的文化氛圍。銷售員有氣質，缺乏積極性。3錦綉江南1600元/m佔地為120畝 1100多戶 一期完工綠化即將建設 興華南街與張魏路口東南生態型藝術社區「藝墅世家幸福之家」生態健康藝術售樓包裝現代風格、色彩明快。售樓現場氛圍冷淡。售樓員專業知識與技巧不足。4 帝湖花園1680元/m規劃面積3110畝，456畝的月湖一期多層即將建成航海路與桐柏路交叉口純生態水景人居所「回家就是度家的開始」「善待你的一生」「大帝湖、大社區、大自然」大氣魄、大氣勢的歐式風格售樓現場，開闊的廣場。一期銷售過半，剩下價位較高的困難。非常熱情專業敬業的銷售員。5富寓花園1550元/m280戶處於尾盤銷售期航海中路30號平實、自然、務實、利益訴求(宣傳書)您想要的，正是我們為您建造的。現代主義與歐式建築風格糅合開發項目時機極佳地理位置較好，周遍配套設施齊全。6金祥花園1450元/m1000多戶五期正在熱銷中鄭州市航海中路19號實用、品牌點睛之作、封園之作、完美之作比較務實的小區主要是以佔領市場先機前幾期為經濟實用房，價位較底。本期是商品房，價位較高。7龍躍時代家園1900元/m85戶尾盤銷售期航海北街與交通路交叉口沒有怎麼做廣告注重品牌效應售房部規模不大精緻、時尚
競爭者——5W戰略分析
現代營銷由「產品導向——市場導向——需求導向——關系導向」等理念向更高級更直接更有效的現代營銷理念演繹：競爭導向的營銷理念。這是因為當市場發展趨於成熟時，主要競爭對手的每一項營銷策略及活動都是在充分的研究消費群體情況下制定的，有其明確的目的性與針對性。
克勞塞維茨在其《戰爭論》中說戰爭有兩個目的：一是以打敗敵人為目的；二是以佔領敵人境地為目的。在此基礎上提出的5W戰略是以競爭者為研究對象的現代營銷觀念，因而有很強的攻擊性與侵略性。在對區域市場發動一場殘酷的侵奪戰時，對「敵人」進行火力據點的偵察是至關重要的。「知彼」是市場爭奪戰制勝的關鍵。針對競爭對手「做的好」模仿，「做的不好的」改進，「沒有做的」佔領市場高地，「正在做的」研究對策。從而在激烈冷酷的市場爭奪戰中獲得勝利。
主要競爭者——【開元麗城】
項目概述：開元麗城佔地約116畝，總建築面積約12萬平方米，規劃900多戶，項目綠化綠30%以上，是鄭州南區一個大型、人文、低密度、高綠化純住宅社區。
開元麗城總體開發為2期，規劃籌建22棟多層。一期共11棟、36個單元，432套住宅。分三次調整價格，即每144套調整一次，項目至2003年底竣工。一期建設包括室內多功能會所、大型中式休閑廣場、兒童游樂場所。主力戶型為三房和兩房，面積90m-230m，戶型設計功能合理，最大樓間距為50多米。
現已銷售200多套（由於在營銷推廣方面的問題，健達把本該屬於自己的200多名客戶拱手相送給自己的敵手——開元麗城）由於2003年房產會之後一個月內沒有開展廣告宣傳與公關活動，近期銷售狀況有一定困難。開元麗城主要賣點列舉：a、開元房地產的大眾化品牌 b、開元物業品牌 c、開元麗城的規模 d、開元麗城的超底價位。
競爭對手5W因素分析：
正在做什麼為什麼這樣做做的好的 做的不好的沒有做的
1、在項目處於強銷期，定期連續發布理性訴求比較廣告。 2、發布項目工程進度的告知廣告，向置業者發布信息 3、侵奪求廉求利 的目標客戶群體 4、准備第二輪宣傳沖擊波 1、攻擊打壓競爭對手，突顯項目性價比，迎合南區置業者求廉心理需求。 2、穩定以定單置業者的信譽，擴大口碑效應傳播。爭取置業者購買的信心1、售房部包裝時尚、清逸、精緻，有濃厚現代感的氣息。 2、案場內廣告牌畫面唯美、色彩選擇明快、視覺表現有強烈的沖擊力與震撼力。 4、案場外部POP廣告、牆體廣告搶眼吸引人。 5、強銷期以理性訴求廣告的競爭性策略，運用比較廣告。 6、項目定位消費群體明確：工薪階層。平民化、大眾化、品牌化的路線。 7、物業品牌知名度與美譽度都很高。 8、營銷推廣與價格策略明確。1、廣告推廣策略不太明確，產品形象廣告推廣不太理想。 2、准備期、內部認購期形象廣告的創意表現匱乏。 3、廣告推廣前期媒體組合單一，只有大河報。影響面深度還是不夠。 4、項目所處的地段荒涼，周遍配套設施不齊全，生活不太便利。1、售樓處道路沒有包裝，周遍營銷氛圍不濃。 2、項目影視廣告還沒有做。 3、南區交通要塞戶外廣告牌也沒做。 4、對市場主體只是做市場調查，並沒有派發宣傳單頁。
其他競爭項目簡析：亞星盛世家園/錦綉江南/帝湖花園
潛在競爭者——【亞星盛世家園】
此項目位於鄭州西南區嵩山路上，佔地面積為146畝，社區包括20棟多層，3棟小高層，2棟寫字樓多種格局。5000m的中庭廣場，1000m的人工湖，1700m的地下防空設施。主力戶型二房、三房、復式，面積28——205m。社區內有會館、幼兒園、商業街等相關配套。
亞星盛世家園主要賣點羅列：a、亞星地產的品牌 b、居住文化形態—文化主題c、水景山景的園林規劃
競爭對手5W因素分析:
〔優勢〕
1、 售房部外部造型現代感十足，2、 內部裝飾典雅人文氣息濃郁。售房部的大氣魄展示了開發商的雄厚實力。3、 項目附近的戶外廣告牌醒目，4、 視覺沖擊力強。5、 圍牆包裝較重視與項目推廣主題「文化成就未來」相吻合，6、 突顯了人文歷史的厚重感。7、 項目綠化率高，8、 在景觀設計方面把山景與水景融入小區。
9、 在上街區有著開發房地產的成功經驗，10、 注重建築品質，11、 戶型設計、景觀規劃。12、 生活環境優雅，13、 空氣質量較好。
〔劣勢〕
1、 廣告主題不2、 明確：一是文化成就未來；二是嵩山路上觀山聽水首席庭院。3、 宣傳推廣存在著很大的盲目性且不4、 系統，5、 造成資金的大量浪費，6、 反而7、 增加了項目成本。8、 「文化成就未來」主題概念推廣有些空洞，9、 周遍文化氛圍不10、 濃厚。11、 開發商觀念陳舊、沒有現代營銷意識，12、 以自我意志為核心，13、 不14、 遵循市場規律。15、 無法與專業營銷策劃公司建立戰略聯盟，16、 很多營銷策劃公司也不17、 願與亞星房地產開發公司合作。
18、 項目位置偏遠，19、 周遍學校、醫療、商業等生活配套不20、 完善。
21、 亞星房地產是上街外來品牌，22、 在鄭州知名23、 度與美譽度低。
【錦綉江南】——潛在競爭者
項目案名原為天泰?藝墅世家。佔地120畝，11萬平方米的住宅，最大樓間距超過50多米，容積率低，綠化率超過45%。1萬多平方米園林規劃，中央花園中1500平方米的業主會所，500平方米的幼兒園。主力戶型三房、四房、復式98——200m。一樓1618-1683元/㎡（帶花園）；三樓1586-1665元/㎡；五樓1362--1442元/㎡；六樓1130--1209元/㎡。項目位於亞星盛世家園旁邊，有25棟多層住宅，社區內有生態綠化系統、石景、水景、健康休閑系統。
錦綉江南主要賣點羅列：a、生態型社區 b健康概念的提出 c 藝術型社區
對手5W戰略分析：
〔優勢〕
1、 在較繁華地段與物業地址處售房部各一；較繁華地段人流量大，2、 距離目標3、 客戶群體接近；建立了佔領市場爭奪的據點。4、 該項目是南區中段較早提出生態型健康藝術社區的樓盤；項目園林規劃設計及至完美，5、 綠化率及高。
6、 注重影視廣告的宣傳，7、 建立了一定的樓盤知名8、 度。
〔劣勢〕
1、 天泰房地產開發公司在上項目前，2、 對項目可行性分析與研究不3、 夠深入不4、 夠專業。這也反映開發商缺乏遠景規劃，5、 沒有長遠的市場洞察力。
6、 一期已為現房，7、 樓房的缺點充分展現。建築外立面為面磚，8、 呆板、生硬缺乏時代感，9、 戶型設計不10、 合理，11、 主力戶型面積偏大。以至造成消費群體購房的抗性很大。12、 案名13、 的全面變動，14、 造成資金的極大浪費。
15、 售樓員缺乏熱情，16、 專業技能與知識不17、 足。18、 媒體組合策略比較單一，19、 只有電視做告知性或提醒式廣告。開發商缺乏長遠的營銷傳播策略。
20、 精美的樓書與樓盤的實況形成鮮明的對比，21、 樓書的成本太大，22、 而23、 效果較差。
【帝湖花園】——潛在競爭者
帝湖花園是布瑞克房地產開發有限公司興建。此項目是鄭州市規模最大環境最完美的大型純生態水景居所。也是鄭州唯一最大活水湖的社區。規劃土地為3110畝，20餘平方米天然湖面，1200畝園林綠化，8萬平方米休閑廣場。項目綠化率為51%，容積率為1。社區分為三個區域：萊茵東郡、羅馬毫庭、威尼斯水域。項目先開發多層住宅，以集聚人期，加速資金周轉，快速回籠資金。開發的多層以其低廉的價位、高品質生活方式迅速銷售過半，主要是五六樓價位底的買的較好。樓盤定價策略較有特色，與湖的遠近而不同。此後逐步開發別墅、聯排別墅、高層。項目規劃景觀以湖全面展開，綠化率高。此項目對西南區其它項目有較大的威脅。
營銷傳播推廣策略是非常的成功。媒體發布策略宛如一股龍卷風，震撼著鄭州地產界。樓盤形象廣告的策略型創意的發布有一種大氣魄大氣勢，霸氣十足，深入人心。集中火力投放了一輪一輪的媒體炸彈，強烈的刺激著欲在西區置業人士。
（三）南區消費群體置業者分析
1、目標客戶群分析：目標客戶群年齡在25歲——45歲左右；中等高等學歷以上，工作與事業相對穩定，進入事業與家庭穩定期。家庭可支配收超過2萬元，首期支付3——6萬元之間，月供還款約450——1000元左右。根據前期市場調查顯示，南區整體生活消費水平低於全市的平均水平。
2、 目標客戶群定位：
依據南區狀況，本項目的消費群體主要是：
南區經商批發人員（鄭州萬客來食品城、鄭州華中副食品城、 鄭州食品城、京廣路鞋城批 發市場、總站紡織品批發市場等）周遍學校中青年教師（中州大學、鄭州航院、測繪學校、鄭州衛校、鄭州七中等）鐵路、部分行政、企事業單位職工（鐵道建築總公司鄭州材料總廠、鐵路局工程機械廠、嵩山機械廠等）周邊老城區居民
鄭州中低收入人群
南部郊縣入遷鄭州戶
通過對消費群體的走訪結果顯示，項目周邊經商戶與居民對項目都寄託很大希望，也有購買意向，價位希望在1000元——1300元/平方米。對周邊的市場調查與消費群體的走訪都顯示：對社區環境、物業管理、人文教育十分重視。
3、目標客戶消費心理分析
【共性分析】目標群體都有強烈的求廉求榮心理，渴望獲得尊重與歸屬感，希望獲得環境幽雅、空氣質量較好性價比的完美居所。在他們漂泊租房渴望他們對子女的未來抱有很高的希望，希望子女能夠受到比他們更好的高等教育，願意居住在文化氣息濃厚的區域。
【差異分析】
南區板塊是生意人集聚群落，外地人比較多。他們成為改革開放以來先富起來的那一群體。幾十年的經營累積累了大量的財富，雖然擁有別人眼羨的富足，並不意味著生活質量的提高。他們依然寄居在別人的屋檐下，過著都市富裕階層的租房生活。他們渴望改變當前的居住環境，擁有自我生活的新天地。渴望成為真正意義上的城裡人，融入都市現代生活。同時在領略都市繁華之後，又期望一所環境優雅、寧靜和諧能令心靈休憩的場所。
這一區域也是具有良好的人文環境。周遍的中青年教師擁有很高的涵養與文化知識，渴望高品質高物業的現代生活環境。相當部分群體也是外來人群，他們對城市生活有著獨特的理解，期望在喧嘩與騷動之後，享受那分安詳、寧靜、和諧。在事業與愛情步入穩定時，他們渴望有個幸福理想家園。同時對未來的社區生活充滿幻想與憧憬。
城市工薪階層經過幾十年的辛勞工作，他們積累了相當的財富，但是他們的財富來之不易。有由於房地產所具有的付款額度大的特殊性，大多人群持幣待購。在購房過程中謹慎，貨比三家。由於原來所居住房屋戶型、面積、功能不合理，社區環境綠化差，房屋破舊等原因，希望將來的居住場所與環境要改善原來居住條件。
（四）健達世紀園項目SWOT分析
（1）項目優勢（Strength）
1、 區位優勢：本案位於鄭州批發市場、商貿發達的區域。
2、 規模優勢：項目佔地156畝，是南區較大型樓盤。
3、 面積優勢：戶型面積為80m——130m，面積較適合南區市場
4、 環境優勢：綠化率較高，較郊區化的地段，空氣質量較好環境優雅。
5、 人文優勢：周遍小學、中學、高院林立，文化氣息較濃。
6、 配套優勢：社區內多功能會所，休閑娛樂場所；社區外商店、購物、生活設施齊全。
7、 進度優勢：項目為現房，可感受產品成熟價值。
8、 價位優勢：價格比較適合南區市場。
（2）項目劣勢(Weakness)
1、 經濟劣勢：由於銷售不夠順暢，開發商資金周轉有問題。
2、 信譽劣勢：由於開發商拍賣地皮風波，以及變更工業用地產權等問題引發當地居民及社會公議。
3、 周遍劣勢：項目周邊的老建築偏多，且比較嘈雜，周邊小區域存在抗性。 4、 園林劣勢：規劃布局不太合理，人車分流系統不完善。
5、 產品劣勢：建築外力面有些落後，戶型設計不是很合理。
6、 景觀劣勢：周遍沒有公園、文化廣場。
（3）存在的機會：
1、以通過導入新概念，樹立在公眾中的新形象。
2、房產證馬上就拿到，為公關活動做了良好的鋪墊。
3、開發商資金周轉困難的解決。
4、市政府即將大力改造熊洱和河，此河正從健達世紀園小區穿過，改善了人文生活環境。
（4）面臨的問題：
1、 區域整體消費能力有限，目標客房戶群體爭奪現象將較為嚴重。
2、 開發商有一定知名度，但美譽度極差。
3、 項目地段同質，概念炒作同質。
4、 消費者對朝北的客廳存在著較大的抗性。
5、 競爭對手—開元麗城即將封頂，時尚現代的外力面即將呈現。
6、 健達世紀園產品外力面的老化。
7、 健達世紀園「好水好景好家園」的主賣點不具備競爭力、說服力。
8、 售樓員的銷售技巧及公關禮儀缺乏專業的培訓。
3、 項目銷售策略
（一）入市時機及姿態
一個項目銷售的成功與否是與其銷售時機的把握密切相關的，銷售時機把握准確與否，直接影響到項目的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時機，才能實現預期的銷售目標，否則會對全盤的策劃銷售造成不利的影響。
作為南區開發較早的地產項目，本項目在土地產權沒有變更，資金周轉困難，項目宣傳推廣盲目、項目包裝不系統的情況下倉促上項目。這在客觀上來講，對於本項目在長期內開展銷售工作是非常不利的。當前置業群體已越來越理性，其對物業的結構、戶型功能、景觀環境、交通配套等要求也越來越嚴格，項目不具備認購的前提條件而倉促入市，會在營銷推廣過程中造成極大的障礙。由於初期階段沒有開好頭，形成極為惡劣的影響，降低了置業人群對本項目的新鮮感，在日後正式發售工作造成困難，也沒有起到預期的正面轟動效應。本項目已經錯過較佳的春節前夕時節，而這一時節是開展公關促銷活動的較佳時節，也是重塑開發商形象以及贏得消費信心的良機。根據本項目的市場環境、競爭態勢、工程進度及市場的發展趨勢，為了明年的三月份銷售做准備，惠喬建議：
2004年12月01日作為本項目導入期
（二）價格定位及價格策略
1、定價策略
定價的影響因素：
位置交通狀況
周邊環境
配套設施
社會公共教育設施
規模
內部規劃設施
景觀
戶型結構
發展商信譽
工程進度
交樓標准
物業管理
2、定價的基本原則
結合市場需求及房地產業內經驗，評定上述定價影響因素之權重，綜合分析評定物業綜合素質：
各定價影響因素之權重分析圖
參考同區同類樓盤之綜合素質及價格水平，利用「市場比較法」制定價格；
在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結構、通風透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據上述綜合因素來給物業的不同方位、不同面積、不同層數給樓盤定不同的價位，採用差價策略。
參考同區同類樓盤之綜合素質及價格水平，利用「市場比較法」制定價格；
在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結構、通風透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據上述綜合因素來給物業的不同方位、不同面積、不同層數給樓盤定不同的價位，採用差價策略
（三）銷售階段安排
惠喬建議將整個銷售推廣過程分為以下5個階段，每個階段將採取不同的，具針對性的銷售推廣策略（原則：每一階段所面臨的問題，策略能達到怎樣的效果）
階段名稱時間銷售策略宣傳目標銷售單位第一階段形象樹立期2003/12/—2004/3/（為期3個月）「短」「平」「快」的策略，廣告宣傳持續，銷售速度要快。 對銷售人員進行專業技能與公關禮儀的培訓。消除開發商信譽度低不良印象，重塑消費信心。 以一期尾盤為主，完成總套數的10%第二階段信譽提升期 2004/3/01—2004/6/01 （為期3個月）低開高走的價格策略，犧牲部分利益。為盤活資金，集聚人氣做准備。這樣會給買家一種抓緊時間下定的感覺，否則，時間越往後價格越貴。做好老業主售後服務，展開公關活動，注重口碑效用的傳播總套數的15%第三階段旺銷期2004/6/02—2004/9/02 （為期3個月）在本階段可以考慮提價，達到開發商原計劃定價。營造熱銷樓盤的氛圍。間斷發布廣告及促銷活動信息。注重廣告的累積效果。總套數的45%—50%第四階段持續期2004/9/03—2004/12/03（為期3個月）前期業主售後服務完善，銷售控制時機的把握。廣告媒體組合的 總套數的15%—20%，第五階段清盤期2004/12/04---------- 發布間歇性告知廣告總套數的
四、健達世紀園項目推廣策略
（一）健達世紀園項目推廣主題（待議）
1、 關於案名2、
「健達世紀園」案名有些陳舊、不時尚、不新穎。鄭州也有相同相類似案名。案名尚有些新時代特徵。更改案名將會使所建立起來項目知名度毀譽一旦，浪費財力。建議延續原有案名，只是在原來基礎上做稍微改動。整合項目資源，推動項目新形象傳播。
一期「健達?世紀花園」
二期「健達?時代花園」
3、 項目推廣主題
賦予項目一種獨特概念，就是賦予項目精神與靈魂，使純物化的樓盤具有鮮活的新生命特徵，給予項目更高的附加值。獨特的概念可以引領時尚生活潮流，區別於競爭樓盤，獲得更大差異性，從爾形成獨特的銷售主張，避免差異化的惡性競爭。
健達?世紀花園——時代?城市?後花園
健達?世紀花園——京廣南路上--新城市主義的復興
健達?世紀花園——城市中堅的世紀花園
健達?世紀花園——新都市主義，詩意的家園。
* 城市主義。復興。/自由主義。張揚。/自在生活。愜意。/文化生活。濃厚。
* 廣告主打語：與幸福（城市）生活有個約自在。愜意。濃厚。——城市生活新主張。
圓您一個不太奢侈的夢
4、 主題詮釋
【時代】——將項目現代主義建築風格與現代化的社區生活兩項因素融合，突現21世紀新時代新生活的全新現代特徵。
【城市】——由於相當部分目標客戶群為了謀求生存與事業的發展，帶者夢想與期望來到這個中原都市，逐漸熟悉並融入這個城市生活方式。即要品位都市時尚、文化、繁華之後，又體驗歸家的溫馨、愜意、舒適。城市主義就是人們對城市物質豐裕與精神富足嚮往的完美詮釋。
【後花園】——健達世紀花園正好位於目標客戶群所做生意或工作的場所附近，宛如他們工作場所的後花園。這也與項目的景觀設計綠化率較高，即將改建的熊耳河畔是比較妥帖的。
（二）項目廣告策略
1、 廣告階段策略
第一階段：以軟性新聞廣告為主，配合硬性形象廣告廣告和公關活動推廣。以軟性新聞廣告為主介紹開發商的新形象，社區的文化概念，建設規劃概念主題。
第二階段：以硬性廣告為主，宣傳樓盤戶型、功能配套、景觀綠化、社區生活等
第三階段：以促銷性與提醒式廣告，刺激消費。
2、 廣告創意策略
1、 報紙廣告創意
* 開發商形象篇：《天平篇》《簽名篇》《愛心篇》《腳丫篇》等
* 樓盤硬體設施：《地段篇》《人文篇》《生活篇》《愛情篇》《友情篇》等
* 軟文宣傳篇：
2、 影視廣告創意
a、 形象片
b、 主題片
3、 戶外
❸ 全球最具賺錢基因的購物中心是如何做中庭設計
更多的時候，它，是人流聚集又分散的內部交通樞紐，是各色商演、公益活動賴以呈現的演藝廳，是為各類商品、藝術品展覽臨時搭建的大展廳，是形形色色創意廣告爭相搶奪的黃金位置，是各類消費者都願意停下腳步的重要節點……
這個「它」就是「中庭」。一般情況下，每個購物中心，無論大小、定位，至少擁有一個中庭，而這個中庭也必當是整個購物中心內最像「秀場」的一個位置--一個充滿商機的「價值秀場」。
「中庭」兩個字的字面理解，通常是指建築物內部的庭院空間，被稱為建築「內」部的室「外」空間，是建築在設計上用來營造內外融合的重要位置，同時也在建築內擔任著重要的功能和作用，這種作用在商業建築中尤為突出。
這個秀場的設計，是填滿，是騰挪，都旨在實現購物中心商業價值的累計增加。縱觀全球，有些項目選擇直接將其長期出租實現經濟收入，有些個案則選擇將其精心設計甚至頗有些不計成本，但求為商場增加一抹亮色，吸引消費者和商業活動舉辦方的青睞。
南方都市報：中庭成購物中心創收法寶 盲目膨脹存安全、經營風險
剛過去的「五一」小長假，深圳各大購物中心都迎來了強勁的客流，特別是在一些商場負一層和地上一層中庭臨時搭建起來的促銷區域，由於商家在「五一」前後舉行深度優惠活動，各類品牌每天的銷售額都在10萬元以上。不過，南都記者在最近也接到一些消費者的反饋意見，這些促銷場地原本是客流密集之處，現在主通道基本被促銷品牌所佔據，經常出現擁擠甚至堵塞等現象。她們擔心萬一發生類似kkm all漢堡王濃煙事故時，這些場所的臨時促銷區域會成為顧客逃生的阻礙。業內資深人士也表示，因為近年來深圳部分購物中心為了增加營業面積、爭取更多租金收入，「向上要、向下要，向公共區域要」的業內潛規則正盛行，涌現出一批疑似違規建築。
1 「中庭經濟」發展迅速但存隱患
女鞋去年秋冬款低至1折、品牌女裝一口價180元、護膚用品買100元即減40……最近，如果消費者去到各大購物中心逛街的話，在中庭廣場附近經常會看到這樣的海報宣傳以及臨時攤位。的確，作為刺激消費的手段，深度促銷是一種非常好的商業營銷方式，如果將這些臨時的促銷區域開在客流密集的地方，甚至可以起到事半功倍的效果。但這樣的營銷模式在帶來豐厚利益的同時也釋放著一些安全方面的風險。
根據消費者的報料，在「五一」期間，南都記者走訪了意見比較集中的金光華廣場負二層。由於這一層跟地鐵一號線國貿站無縫接駁，因此在平時上下班高峰期間，這里的客流量非常大，有時還需要地鐵人員來維持秩序。記者在走訪時發現，從地鐵站進入到金光華商場，首先看到的就是市民投訴比較多的「促銷特賣專場」，這一樓層除了是地鐵通道之外，像是超市、葯妝店、壽司店、輕食店也在同層進駐，這些吸客力比較強的門店在節假日時基本上已經是人頭涌涌。不過相對於這些有固定位置的店鋪，臨時促銷區域會顯得更有「霸氣」：品牌之間有大型紙牌圍檔，裡面過道放置著補貨用的各種紙皮箱，走道外還有占據比較大空間的促銷海報架。在「五一」期間，這里正在舉行繽紛10周年促銷活動，約有6家品牌在搞大型清貨活動。深度促銷的產品包括服裝、女鞋、家居等產品，這個促銷區域所佔的面積比較大，大量圍觀、購物的顧客讓這里顯得非常擁擠，不少路過的消費者需要說「麻煩借過一下」才能走得過去。
另一個市民投訴的重點是位於東門的華潤SPA C E，這個精品型的購物中心本身體量就不大，但它的一個入口就開在人流量特別大的老街地鐵站出站口，因此每逢節假日，這里總是存在著人滿為患現象，需要實施特別的進入措施。例如在今年的「五一」假期，進入商場的扶梯改為向上單向行駛，而且商家在扶梯旁已經貼出告示：「禁止嬰兒車、拉貨車使用手扶電梯」。但是讓不少消費者費解的是，商場明知道節假日負一層客流會大量湧入可能造成潛在安全危險的情況下，還在負一層通往一層的扶梯旁的中庭舉行大型的護眼系列促銷活動，由於所佔位置過大，引起不少堵塞在樓層間顧客的不滿，商家在如此狹小的空間里舉行這么大型的促銷活動，令到通行嚴重不暢，如果在此時發生任何事故，其後果都是非常嚴重的。
深圳商業資深人士張晉業認為，購物中心近年的「中庭經濟」發展迅速，基本上每個購物中心都在苦心經營著，而且從以前的節假日營銷手段變成如今的常態化。但他認為，並不是所有的購物中心都適合打造「中庭經濟」，有的會受限於場內的格局，有的是與公共屬性相悖，而有的甚至為了提高吸客能力不惜鋌而走險，這些潛在的安全風險在利益面前都被隱藏了起來。最近深圳購物中心發生的幾樁事故充分表明，如何取得商業利益和公眾安全之間的平衡點是一道重要課題。
2 利益驅使下商城商業模式開始改變？
為什麼如今「中庭經濟」如此受到商家們的追捧？不可忽視的是它所帶來的經濟方面的效益。去年，南都記者曾經詢問過市內一中型商場中庭約120平方米的促銷用地租金，當時每天的費用為5000元，而現在租金已經漲到7000元，周五、周六還要更貴一些。其市場部的負責人表示，不要以為提升了約四成租金就很容易租到，因為如果現在下定的話，還需要等到7月初才有檔期，如果是租用周末場地還要排到9月份。這樣算下來，一個大型購物中心一年因為「中庭經濟」而增加幾百萬甚至上千萬租金創收是非常普遍的事情。這位負責招商的業內人士還透露，其實業界對「中庭經濟」都非常看重，因為它不僅帶來租金上的好處，同時也帶來非常強大的客流，萬象城、K K M A LL、福田C O C OPR K這些大型購物中心，它們的中庭以前只租給一家品牌商做促銷，現在由於運營商非常強勢，可能會在同一個區域引進兩三個品牌進行同時促銷，但是租金一點都沒有減低。
另外，以前只是在周末，購物中心才會舉行這類型的深度促銷，因為怕同類型的店內商家有意見，但是如今有些購物中心已經在中庭甚至是一、二層的過道上引進促銷區域和「過道經濟」，這種常態化的促銷手段被運營人員美其名曰「發掘經營潛力」。但是這種營銷模式在業內還存在著比較大的爭議，贊同者認為在如今零售商業還處於復甦階段，打造「中庭經濟」和「過道經濟」有助於搞活場內商業氣氛。而反對者則覺得由於資源配置和商業策略傾斜等原因，購物中心低層的聚客能力和經營能力會越來越強，而二層以上的樓層逐漸被品牌商、供應商視為商業上的「冷宮」。
一位不願具名的大型購物中心副總裁認為，如今購物中心在強大的競爭博弈下，在經營方面開始出現無序的態勢，具體的表現為開發前無定位、招商時無重點、開業後忙調整，而急於打造「中庭經濟」所顯露出來的問題正是無序經營所帶來的後果，說得重一點，就是商業「竭澤而漁」的徵兆。有的購物中心為了能提升負一層、一層的使用面積，除了增加過道、中庭的商業分量之外，有的還在公共區域加建疑似違章的建築。
這裡面存在兩個大的問題，一是現在的購物中心大都跟地鐵連通，它們在天然上承擔著疏導客流的社會功能，而這些購物中心這樣的做法無疑加大了安全方面的風險，怎樣兼顧商業利益和公共職能，如今業內並沒有明確的制度或約定俗成的做法，只能靠個體的自律和良心，當這些底線被突破而沒有得到監管，將是非常危險的。舉個例子，地鐵商場帶有明火的餐飲類業態是被明令禁止的，但你現在吃飯的時間到連城新天地、豐盛町去走走，迎面而來的就是油煙味道。購物中心的「中庭經濟」會不會步地鐵商場的後塵，成為監管的灰色地帶，為日後的公共安全埋下隱患？
除了安全風險之外，經營風險可能會被許多從業者所忽略。雖然說在購物中心中庭進行促銷的品牌都是經過挑選，但是它們對商城的整體經營環境以及目標客群的培育都是具有殺傷力的，這些潛移默化的東西可能一時半刻沒有顯現出來，但是從長遠來看，它對場內其他同類品牌所造成的損害、嘈雜環境對目標客群心理預期的影響、對營銷手段精細化的打擊都是不言而喻的。
❹ 誰有房地產營銷策劃書
石家莊市南花園商業步行街規劃設計分析建議
一、南花園商業步行街主題形象定位
（一）南花園商業步行街主題定位
都市的….
——石家莊市人口210萬，全國省會城市綜合實力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎設施規劃完善，是知名的現代化都市。
——石家莊商場集中在面向普羅大眾的消費者層面（即一網打盡型），缺乏市場細分，尤其缺乏都市時尚類型的主題商場，步行街定位占據市場空白點。
——步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈，與東購、華聯、天元、金百麗等時尚商場構築都市時尚繁華地。
流行的…
——步行街市場定位為流行商品類別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費有別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費相比，其經營商品更新淘汰速度將會更快。
——流行代表一種生活態度，是一種跳躍的、亮麗的審美標准及生活方式。
休閑的...
——與在石家莊其他商場消費不同，步行街的購物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺中完成的狀態。
——現代人的生活節奏是如此的快速，購物就應該是一種生活的調節，不一定要購物，可以吃飯、可以健身、可以娛樂、步行街的休閑是8小時工作、8小時睡眠之外的最佳選擇
——沒有人硬性規定逛商場就必須購物，沒有人要求你看完商品之後就一定要購買，可是，就在你放鬆了一切戒備後，你發現其實你的兩手已經拿滿了不同品牌的購物袋，而你也過了一把「購物癮」。
開放的...
——其他商場內隨便就1萬、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺，而當你想著一定要買到某一樣商品時，還必須需求樓層經理的協助，當然，有時候你找樓層經理可能比直接找那樣商品更容易。
——步行街內你同樣會犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗，你犯迷糊的是該怎麼一個順序把想要去的地方走完。
——其他商場幾百幾千的中庭，要麼空曠蕭條，要麼就是堆滿了打折廉價貨，步行街內匠心獨運地把內街營造為一個開放的、流動的巨型「中庭」，並將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來， 你在橋上看風景，看風景的人的橋上看你。
復合的...
——沒有哪個商場可以同時滿足吃飯、遊玩、購物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在這里消磨你一天的光陰，也可以直奔主題，在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個唇彩今年最流行。
年輕時尚的…
——石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）佔到總人口的37%，有約684500人，消費市場巨大。
——南花園商業步行街緊接東購商圈，每天人流中最主要的消費群體是年輕人。
——石家莊市市場上缺乏年輕時尚為主題繁榮購物、休閑娛樂場所。
互動的…
——打破商場與消費者之間的隔膜，形成步行街內各業態之間的互動、商業業態與建築物之間的互動、步行街與周邊街區的互動，為終端消費者與店鋪之間提供了參與的可能。
——購物不再是被動的接受，買化妝品有執業美容師的指導、買體育用品有專業導師的建議、喜歡就做個SPA，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。
……
南花園商業步行街定位為年輕人的休閑購物中心成為可能和必然。
南花園商業步行街交通受管制，並局限於「北旺南衰」的不利風水說，不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。
年輕人的消費最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強的前提下，綜合是唯一的出路。
綜合的業態，營造一個適合年輕人消費的場所，從一個單純賣場向購物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。
石家莊市南花園商業步行街四面被建築物所遮擋，自成一體，適合建設為針對性休閑購物主題經營定位。
南花園商業步行街處於石家莊市商業中心區，商業集中度高，輻射力強，具備足夠的影響力。
年輕人和中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差異（是否集中消費），決定了年輕人是項目綜合功能最易召集的人群。
金佰麗、天元名品和北京華聯百貨大廈在年輕群體消費市場已經有號召力和品牌，競爭需要營造新動力——休閑購物概念。
南花園商業步行街規劃有限的停車位和受管制的交通現狀，決定了項目必須針對對交通條件不甚敏感的群體——年輕人。
……
南花園商業步行街定位為年輕時尚人群的休閑購物中心成為必須。
（二）南花園商業步行街主題定位下核心競爭力營造
北國商城流行F6經營面積6000平方米，主題式購物公園，首家推出十大主題街區概念：東京銀座、歐陸風情、韓國濟州島、中英街——沙頭角等等，並對休閑椅、果皮箱等進行動畫，人性化處理，使沉寂的物品變成跳動的音符，還以街舞俱樂部、網迷面對面等形式建立酷男女的精神家園；
北京華聯石家莊商廈經營面積在1萬平方米，主要做年輕一族的品牌商品，將概念館和出售的商品結合，如伊甸園女子沙龍、運動酒吧等，以此體現商場和年輕消費者互動；
天元名品以引領大中學生的時尚為主，主推南國風情。根據自己的定位打造靚麗時尚林和美眉時尚林等；
東購的青春商品更強調文化內涵、品牌和個性。強調和品牌對應的優雅、舒適、文化的購物環境等；
人民商場只是將青春裝和休閑裝整合………….
從上面可以看出：石家莊市針對年輕人的商場在主題營造方面的策略和措施。最初級的只是強調商品、購物環境與目標客戶群體的個性特徵相吻合，如東購、人民和天元名品；較高級的是在強調商品、購物環境與目標客戶群體吻合的基礎上，提出了消費者與商場的互動概念。街舞俱樂部、網迷面對面、運動酒吧等，但消費者只是被動的接受，並未成為消費的主角，成為互動的強勢面。因此，項目定位為年輕人的休閑購物樂園需要形成的核心競爭力是：強調年輕消費群體在購物、休閑娛樂方面的個性、參與，以商業互動特色打造新型商業形態。
「購物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）」
南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」，圍繞年輕人的消費心理、消費習慣，滿足並提升石家莊市的年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促休閑娛樂。南花園商業步行街的「年輕人休閑購物互動中心」，強調商品和服務在體現時尚和前衛的前提下，表現年輕人的個性和參與特色，以追求自我、崇尚個性、參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過組合適合並能刺激年輕人在這里集中消費的商品銷售、休閑娛樂設施，使項目成為石家莊市年輕一族領略時尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。
（三）南花園商業步行街主題形象描述
南花園商業步行街應該組合：新奇刺激的娛樂項目；表現自我、崇尚個性的參與性強的活動項目；陽光健康的休閑運動；時尚流行的西式餐飲麥當勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時尚前衛接軌的服裝飾品。使購物在遊玩中進行，使休閑娛樂帶來的快樂同年輕人，同南花園商業步行街同在。這里是年輕人的領地！
南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」：
1、年輕人的購物、休閑娛樂的樂園
購物篇
年輕人永遠是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業步行街首先要成為石家莊市的時尚潮流商品的風向場所，其次需要最大化的多層次的滿足消費群體的需求。所有進入南花園商業步行街的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。堅持做到時尚潮流與沿海同步，進場商家對時尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業步行街買到今夏、今冬最時髦和時尚的服飾。從經濟適用的新款，到與國際同步的時尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。
在南花園商業步行街可以以低於大商場很多的價格購買國際美容化妝品；在南花園商業步行街可以購買到最新推出的大碟和音樂專輯。當然，首先需要把自己打扮得夠靚。
年輕人是講求個性、參與的群體，南花園商業步行街的十字綉、服裝DIY、自製首飾以及美容化妝品使用專業咨詢等，使消費者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己綉制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據自己的喜愛，製作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當一回服裝設計師，靈感突發給自己設計一套服裝。一切都那麼自然，沒有強加的不快，也沒有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費最頻繁的美容化妝品區，不只有物美價廉的美容化妝品，還有專業的美容技師指導美容產品的購買、使用，並建立消費者的檔案，進行跟蹤服務。
南花園商業步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設計公司、生產廠家，拿設計師設計過程的創作，可能每件商品只有一件，但是覺得唯一和個性，除此一家，別無分店，這種感覺是個性和優越的綜合，這就是南花園商業步行街永遠是年輕人購物天堂的理由。
休閑篇
逛商場本身就是一種極為舒服的休閑活動。南花園商業步行街以極富音樂節奏的建築符號，通過室內室外步行街形式的轉換，和獨特的商業庭院功能，營造了一處年輕人購物休閑的樂園。並且在步行街區布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那麼自然。逛街的時候可以隨時停下來，給青春留個剪影，隨處可見的是如詩如畫的背景。
年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，製作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來個SPA，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。
配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業步行街的消費者們在購物的時候，可以在閑庭信步之間到達商業步行街的一間休閑餐飲設施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會，休息好了繼續逛。南花園商業步行街配套了大規模的網吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區域，網路情緣、游戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平台。
娛樂篇
年輕人來南花園商業步行街，有足夠的娛樂節目。量販式卡拉OK廳，優良的設備，高品質的音響效果，保證消費者能夠以正常的消費支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。
年輕人來南花園商業步行街，坐旋轉木馬，玩新奇刺激的游藝節目（如蹦極、水晶宮）。
餐飲篇
迎合年輕人對西式餐飲的喜愛，適當的引入諸如：麥當勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設施（日式、韓式餐飲），使青年人購物時追求時尚和品位的餐飲消費心理得以最大化滿足。
來南花園商業步行街逛街的消費者既可以吃西式快餐，也可以消費休閑餐飲，更不用擔心美食小點的不足
❺ 樓王比周圍樓層低好嗎樓王左邊是三十三層，前面是二十八層，樓王是二十五層，右邊是小區景觀道。
你說的是來9號樓吧，直面中庭自，每一戶都有風景，是非常不錯哦，既然被稱為樓王，就肯定有過樓之處。六期相比前期，有一個面積13000平米的中央公園，還有自身的中庭園林，戶型方正，每一戶都能看到風景，視野開闊。