某地產公司營銷策略研究

㈠ 我要寫畢業論文，題目是房地產市場營銷策略（管理）研究，求論文的提綱。

《物流管理》專業畢業論文參考題目 1. 企業供應鏈管理策略研究 2. 網路時代供應鏈管理模式的研究 3. 供應鏈風險形成機理分析 4. 構建我國企業間供應鏈的對策初探 5. 供應鏈管理下企業采購管理的發展趨勢 6. 基於供應鏈管理的庫存管理模式比較 7. 企業內部供應鏈流程中的時間分析 8. 某商品供應鏈各環節的時間分析 9. 供應鏈的風險防範對策研究 10. 供應鏈運作對企業的影響研究 11. 供應鏈管理中的信息共享問題研究 12. 供應鏈管理的發展及運行機制探討 13. 供應鏈企業間的委託代理問題研究 14. 供應鏈管理環境下的運輸問題研究 15. 供應鏈管理環境下的物流成本研究 16. 條碼技術在物流中的應用研究 17. 物流信息技術應用研究 18. 配送中心倉儲管理信息系統設計 19. 采購管理信息系統設計 20. 國內ERP應用狀況分析 21. 物流企業物流信息化建設案例分析 22. RFID應用案例研究 23. EPC應用案例研究 24. 某企業ERP實施方案分析 25. 電子產品代碼(EPC)在物流中的應用 26. 物流技術的經濟性研究 27. 貨物運輸方案優化研究 28. 物流配送中貨物裝載問題研究 29. 貨物運輸系統優化分析 30. 車船配載理論與方法研究 31. 城市建材配送中心選址研究 32. 城市日用品配送中心選址研究 33. 配送中心作業計劃優化方法研究 34. 物流設施選址問題研究 35. 隨機需求的最優庫存策略研究 36. 逆向物流網路中的選址問題研究 37. 試論某地區回收物流網路的形成與發展 38. 試論廢棄物物流體系的建立 39. 某企業物流規劃案例分析 40. 某地區物流發展規劃研究 41. 信息時代物流企業網路化發展模式探討 42. 物流網路化運營模式的探討 43. 物流網路化中的風險分析 44. 虛擬庫存案例分析 45. 倉儲企業向現代物流轉型研究 46. 企業生產物料的合理采購及存儲 47. 製造企業原料庫存量的控制研究 48. 企業倉庫管理流程中的時間分析 49. 物流成本核算研究 50. 運用物流成本進行企業物流決策 51. 商業企業物流成本分析 52. 企業物流作業環節費用的比較分析 53. 物流行業客戶滿意度研究 54. 物流客戶服務策略的制定 55. 某企業物流業務流程分析 56. 企業物流作業流程的再造與控制 57. 醫葯品儲備應急物流研究 58. 醫葯儲備問題研究 59. 農業供應物流研究 60. 農產品物流發展現狀和對策 61. 我國農產品物流與發達國家的差距分析 62. 農業銷售物流研究 63. 建設項目物流管理模式的比較 64．圖書物流合理化研究 65．印刷行業物流發展戰略 66．汽車企業供應物流研究 67．出版物物流標准化研究 68．企業銷售物流研究 69．企業供應物流研究 70．敏捷製造與精益製造中的物流管理比較 71．市場營銷渠道組合與物流模式分析 72．企業物流資產經營模式分析 73．我國物流企業上市公司現狀分析 74．物流外包決策分析 75．物流企業綜合競爭力評價的探討 76．第四方物流對中國物流產業發展戰略的影響研究 77．我國物流企業策略創新研究 78. 某地區物流發展史研究 79．物流產業發展初探 80．第三物流的發展現狀及趨勢研究 81．城市物流需求分析 82．城市居民消費結構與物流需求研究 83．物流服務的價格問題分析 84．物流設施投資風險管理研究 85. 區域經濟與物流產業發展研究 86．循環經濟條件下逆向物流體系的建立 87．廢棄集裝箱的收集、加工與再生 88．綠色包裝在物流企業中的應用 89．政府行為在物流業發展中的地位與作用 90．運輸路徑優化問題研究 91．試論企業降低物流成本的途徑 92．物流企業提高物流服務質量的探討 93．試論提高物流設施（設備）利用率的途徑 94．市場經濟條件下合理運輸的探討 95．生產企業內部物流合理化探討 96．試論流通加工對物流合理化的影響 97．試論電子商務環境下的物流對策 98．我國發展第三方物流面臨的挑戰與對策研究

㈡ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(2)某地產公司營銷策略研究擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

㈢ 房地產營銷策略研究參考文獻，需要是最近幾年的。。。

[1]王艷梅;宏觀調控背景下房地產企業營銷策略創新[J].商業時代,2010,No.497(22):121-122.
摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力,中央近期連打房地產市場調控"組合拳"開始了新一輪樓市調控。對於房地產開發企業來講,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻,房地產企業要想抓住機遇,迎接挑戰,必須樹立現代的營銷觀念,創新房地產營銷策略,使企業在激烈的市場競爭中立足。
[2]趙瑾;淺析我國中小房地產企業品牌價格評價及品牌營銷策略[J].中國外資,2011,No.254(23):60+62.
摘要：近20年以來,我國房地產開發企業多是採用粗放型的發展方式,特別是一些中小房地產企業,更是只重視短期利益,品牌意識淡薄。而2010年以來,國家政策面不斷加大房地產市場的調控力度,房地產開發企業紛紛進入了"冬季",如何在政策面趨緊的背景下,中小房地產企業如何實現快速可持續的發展,這將是我國中小房地產商未來幾年需要面對的問題。本文對我國中小房地產企業的品牌價格評價及相關營銷策略進行深入研究,希望本文的研究可以為我國房地市場健康、快速的發展做出貢獻。
[3]戴春山;基於顧客滿意的房地產體驗營銷策略探討[J].商業時代,2011,No.545(34):35-36.
摘要：顧客滿意是顧客在消費後感受到滿足的一種心理體驗。房地產的體驗營銷是將消費者購房的全過程體驗作為整體,站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯等角度,重新設計房地產項目,為消費者創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售。為此,房地產商要對房地產體驗營銷策略進行精心策劃,為客戶創造全方位的體驗。通過房地產體驗營銷來打動購房者,引起情感上的共鳴,提高消費者的滿意度,從而達到迅速銷售的目的。
[4]孟德勝;淺談房地產營銷策略及創新[J].內蒙古科技與經濟,2011,No.247(21):30-31.
摘要：對房地產營銷策略、銷售方式、存在的問題及營銷策略的創新等進行了闡述,並提出了具體營銷策略,即:在整個銷售過程中貫穿以人為本的原則,讓房地產的開發銷售真正建立在市場的需求、消費者的需求之上,只有這樣,才能創出品牌,在競爭中立於不敗之地。
[5]徐瑞琳;我國房地產營銷策略分析[J].企業導報,2011,No.202(18):108-109.
摘要：隨著我國房地產業不斷高速發展,我國房地產市場已出現由賣方市場向買方市場過度的趨勢。面對市場變化,如何迎合消費者的口味,吸引更多消費者成為各房地產企業在激烈的市場競爭中亟需解決的問題。因此,房地產商不得不研究市場規律,重視營銷問題,把營銷管理上升到企業發展的戰略高度,以滿足消費者需求為目的制定營銷策略。
[6]李德雲;房地產六大營銷策略探討[J].現代營銷(學苑版),2011,No.83(11):75.
摘要：市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。在新形勢下,隨著市場的成熟,制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題,我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰,房地產營銷策略的發展說明,為了贏得市場競爭,需要進行營銷策略的創新。
[7]田碩;楊舜宇;劉鵬;女性消費心理與房地產營銷策略研究[J].中國商貿,2010,No.487(26):23-24.
摘要：在我國,女性消費心理隨著社會的發展而發生了重大變化,呈現了新的特徵。同時,女性消費者已經成為市場中的主角,在購買活動中起著特殊作用。她們不僅掌管了城市家庭日常支出的話語權,甚至超越男性成為房屋、汽車等家庭大額消費支出的主導者。因此,研究女性消費心理特徵對於房地產企業有著重大意義。本文就女性消費心理與房地產營銷策略談談自己的看法。
[8]戴慶春;盧毅;基於顧客價值的房地產營銷策略研究[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2010,No.138(23):101-103.
摘要：根據菲利普·科特勒的顧客讓渡價值理論,結合我國房地產產品的特點,分析了房地產顧客價值的構成。認為在市場競爭日趨激烈的形勢下,房地產企業需要努力提升"顧客讓渡價值"。就企業如何實現"顧客讓渡價值"最大化提出了建議。
[9]崔銀香;關於我國當前房地產企業市場營銷策略的討論[J].經營管理者,2010,(23):132.
摘要：本文分析了當前我國房地產企業在市場營銷中存在的問題,總結了新形勢下房地產市場營銷所面對的市場環境特徵,並據此提出了房地產企業加強市場營銷的對策措施。
[10]於曉菲;劉章美;「後危機時代」房地產新政對消費者行為的影響分析——兼論房地產企業營銷策略調整[J].特區經濟,2011,No.265(02):292-293.
摘要：2009年第四季度,中國經濟企穩回升,步入"後危機時代"。房地產行業在我國經濟回暖過程中功不可沒。但投機需求抬頭引致過高房價引發了去年4月份房地產新政的出台。本文旨在立足新形勢,通過對消費者構成變化及其行為特點的透徹分析,提出新形勢下房地產企業的營銷策略調整方向,為房地產企業持續發展提供動力。
[11]王瑞玲;宋春葉;房地產項目營銷策略研究——以重慶某房地產項目為例[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2011,No.140(01):95-97.
摘要：房地產營銷策劃對房地產項目的銷售起導向作用,要結合所在樓盤,進行市場分析,制定營銷策略來擴大房地產的有效市場,保證銷售目標的實現。房地產營銷策略涉及多個方面,以重慶某房地產項目為例,研究了具體的營銷推廣策略。
[12]蔣栩濤;二、三線城市房地產營銷策略研究[J].現代經濟信息,2011,No.312(02):87.
摘要：二、三線城市的經濟水平、消費觀念、生活習性等與一線城市有著本質的區別,其營銷策略、推廣方式等自然也大相徑庭。根據本人多年的市場運作經驗,以及在眾多城市的實戰體會,現就二、三線城市房地產營銷策略淺談一些個人體會。
[13]胡樹紅;淺談房地產營銷策略及創新[J].上海房地,2011,No.289(02):49-50.
摘要：<正>樓市新政的影響已經逐漸顯現出來。縱觀近期樓市,部分開發商適當調整了開盤價格,有的採用了打折促銷的方式來吸引購房者。房地產企業要想抓住機遇,必須樹立現代的營銷觀念,掌握現代的營銷技術,營銷策略創新勢在必行。
[14]元雲麗;李公正;淺談老年房地產項目的營銷策略[J].經營管理者,2011,(03):65-66.
摘要：面對我國進入老齡化社會,老年人生活問題已越來越被社會所關注,國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發。十七大《報告》在"加快推進以改善民生為重點的社會建設"中強調要"加強老齡工作"。政府、社會都在積極支持探索、創新多元化的城市養老模式,解決在創新養老模式中所遇到的各種問題,為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。日前國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人,尤其是老年人養老與生活方面,並鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。本文有針對性地對老年地產開發中的營銷問題進行了研究。
[15]李玉良;對不同特徵房地產的營銷策略分析[J].中國市場,2011,No.621(10):87-88.
摘要：每個房地產都有其自身的特徵,不同區位、不同建築特色的房地產價位也不盡相同。房地產企業在投資選址、開發以及營銷階段需要考慮房地產特徵的影響。本文從影響房地產價格的因素著手,提出借勢營銷的策略;具有不同特徵的房地產可以結合自身特有的優勢,採用對比宣傳等手段,進行相關房地產營銷。
[16]孫唯淞;萬科房地產多品牌營銷策略研究[J].經營管理者,2011,(05):195.
摘要：<正>一、萬科多品牌營銷策略作為中國房地產業的領導者,萬科早在2001年就開始和國際著名的4A級廣告公司Greyworldwide(精信廣告)合作,制定萬科的品牌戰
[17]隋平;房地產市場營銷策略研究[J].經營管理者,2011,(05):196.
摘要：<正>伴隨著全球性金融危機的爆發,對房地產業發展較快較早的城市來說,影響較大。很多中小型的建築企業都因為企業資金實力差,技術水平低等原因受金融危機的影響較大,紛紛倒閉。房地產業已經成為
[18]韓結;淺析國家宏觀調控下房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2011,No.314(04):12+14.
摘要：我國的房地產市場經過了20多年的發展,已成為我國經濟的支柱產業。但是鑒於目前我國房地產市場中的諸多過熱現象,國家採取了相應的宏觀調控辦法,通過政策手段,控制了房地產項目運作中最基本的土地和資金,並通過房產稅收等形式,抑制了房地產市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調控下房地產營銷的新形勢和房地產營銷面臨的問題,並淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。
[19]楊曉梅;淺議如何制定房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2011,No.316(06):100.
摘要：市場營銷是房地產企業經營和運作的生命線。因此為了保障企業健康發展,就要制定科學、合理的營銷策略。
[20]劉飛;朱澤宇;淺析海南旅遊房地產營銷策略[J].China's Foreign Trade,2011,No.499(06):94.
摘要：海南旅遊房地產近年來快速發展,在擴大內需、促進就業和拉動經濟發展等諸多方面都起了重要作用。這是由於海南特殊的資源環境、市場價格、和旅遊市場發達等諸多優勢使然。但是海南經濟相對落後、基礎設施不足和專業人才缺乏等劣勢問題,也在制約可持續發展。海南要健康穩定發展旅遊房地產業,就要揚長避短,注意籌劃規劃,加快人才隊伍建設,健全法律約束機制,加速基礎配套設施建設,積極創新,提高核心競爭力。
[21]丁紀平;房地產項目的市場定位和營銷策略研究[J].中小企業管理與科技(上旬刊),2011,No.286(05):62.
摘要：在市場競爭日趨激烈的今天,成功的關鍵在於企業的產品市場定位是否准確,營銷策略是否實用有效。作為房地產開發企業,項目的市場定位和營銷策略,簡單地說即開發商想生產什麼樣的產品?賣給誰?怎樣盡快賣出等。本文就房地產項目市場定位的內容、基本原則、存在問題及原因等方面探討了對房地產項目定位和市場營銷策略的問題。
[22]李耀煒;張利霞;房地產中介網路服務營銷策略[J].合作經濟與科技,2011,No.419(12):76-77.
摘要：改革開放以來,中國整體社會經濟的發展有了巨大變化,房地產也隨之在調整。作為一個新興產業,房地產中介在國民經濟中的作用越來越突出。本文就是從房地產中介、競爭狀況等幾個方面進行分析,對企業內部管理、房地產市場營銷提出自己的看法,可以有效地幫助房地產中介網路發展,從而帶動經濟的發展。
[23]朱益新;淺析無錫金科房地產品牌營銷策略[J].市場論壇,2011,No.85(04):66-67.
摘要：品牌作為企業的一種無形資產,不僅成為企業競爭的核心內容和手段,而且也成為贏得顧客忠誠以及企業求得長期生存與發展的關鍵。文章通過對無錫金科房地產公司的品牌營銷實施進行分析,提出了對其品牌營銷的一些改進建議。
[24]王惠;試論宏觀調控背景下房地產企業營銷策略[J].經濟師,2011,No.265(03):276+279.
摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力,中央近期連打房地產市場調控"組合拳",開始了新一輪樓市調控。對於房地產開發企業來講,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻,房地產企業要想抓住機遇,迎接挑戰,必須樹立現代的營銷觀念,創新房地產營銷策略,使企業在激烈的市場競爭中立足。
[25]曾春水;提升房地產企業核心競爭力的4V營銷策略構建[J].企業經濟,2011,v.30;No.368(04):159-161.
摘要：在樓市調控愈來愈嚴厲、行業競爭愈來愈激烈的市場背景下,房地產企業能否在競爭中佔有一席之地,關鍵看其是否具有核心競爭能力。本文基於房地產企業核心競爭力的提升,從四個方面簡述了4V營銷策略的構建:一是實施差異化的營銷;二是強化產品功能的彈性;三是增加產品的附加價值;四是促使顧客與企業產生共鳴。
[26]袁珂;房地產廣告的營銷策略[J].新聞愛好者,2011,No.381(09):74-75.
摘要：隨著開發商到處跑馬圈地,無論是消費者的自住還是投資,巨大的市場需求讓房地產在近幾年飛速發展。房地產廣告在此扮演了舉足輕重的角色,在房地產開發的各個階段,廣告的身影無處不在,市中心、廣場、公交車、報紙、電視、廣播、網路等,凡是有人群的地方,皆活躍著房地產廣告。房地產行業也尤其重視廣告營銷策略,在整個房地產開發預算中,廣告營銷預算必須佔有一定的份額。同樣在預售期、開盤期、持續銷售期、尾盤期,開發商不斷調整自身的廣告策略,在保證良性運作的前提下,最大化地促進銷售。
[27]袁珂;房地產營銷策略研究[J].新聞愛好者,2011,No.383(11):115-116.
摘要：<正>近十年來,房地產經濟經歷了長足的發展。從20世紀80年代的筒子樓到現代的薄板建築、花園洋房、SOHO建築、LOFT建築等形式,再到綠色、科技、環保、低密度的別墅院落,無論是戶型設計還是營銷手段,都在不斷創新。目前的房地產市場,為了取得更大的經濟效益,營銷策略不斷變化翻
[28]何佩;房地產市場營銷策略及其應用[J].經營管理者,2011,(10):161.
摘要：從當前我國房地產市場營銷的現狀出發,可以發掘出存在的主要問題,通過分析房地產市場營銷策略的主要內容和作用,並且研究了房地產市場營銷策略的創新發展,可以更好地指導房地產市場營銷。
[29]嚴琳;基於消費者購房心理的房地產體驗營銷策略研究[J].商業時代,2011,No.524(13):30-32.
摘要：我國房地產行業已經進入到以消費者為主的理性消費時代,傳統的戰略優勢已不能適應變化的競爭環境和顧客需求。地產商必須引入能夠提升產品附加價值、滿足顧客精神需求的新型營銷模式——體驗營銷。本文以消費者購房時呈現的心理特點為基礎,對房地產行業實施體驗營銷策略進行了探討,按照體驗營銷的"5Es"組合策略,地產商在實施體驗營銷策略時要做好五個環節,希望能為房地產營銷提供借鑒。
[30]徐麗蓉;新形勢下房地產營銷策略研究[J].湖南社會科學,2011,No.145(03):129-131.
摘要：我國房地產營銷中存在著市場定位不合理、營銷方式過度依賴傳統廣告、缺少品牌意識和亂打概念牌等問題。因此,新形勢下,必須准確定位市場、實施多種營銷手段提升廣告品質、實施品牌營銷、充實文化營銷內涵,從而推動房地產業健康、穩定發展。
[31]楊光宇;淺析房地產營銷策略——以中山市房地產市場為例[J].成功(教育),2011,No.169(09):288-289.
摘要：<正>一、引言房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物,市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮,還有助於將計劃中的房地產開發建設方案變成現實,使
[32]倪維棟;我國房地產市場營銷策略走向的初探[J].現代商業,2011,No.250(21):60.
摘要：目前,伴隨著房地產的理性化發展、房地產市場的激烈化競爭,以及土地資源稀缺、住房需求下降、房產價格持續上漲、住宅空置率升高等新形勢。如何創新房地產營銷策略,才能保證出奇制勝,脫穎而出,提升顧客滿意度,在准確定位的基礎上進行差異化戰略,實施全面質量營銷模式勢在必行。
[33]呂順來;新疆房地產企業營銷策略研究[J].現代商業,2011,No.253(24):54+53.
摘要：與其他商品銷售不同,房地產企業營銷是一項復雜且系統的工程,關繫到房地產企業的健康發展。本文首先介紹了房地產幾大典型營銷策略;其次歸納了當前新疆房地產企業營銷中存在的問題;最後提出相應的解決對策。
[34]張程;淺議房地產體驗營銷策略[J].科技風,2010,No.162(24):98+102.
摘要：隨著我國房地產市場進入以消費者為主體的理性消費時代,房地產營銷的重心逐漸由"以產品為中心"向"以消費者為中心"轉移。於是,領悟顧客感性行為,增強顧客感官體驗,提升產品附加價值,滿足顧客精神需求的營銷模式體驗式營銷開始在房地產營銷中得到應用。本文從體驗營銷的涵義入手,分析了體驗營銷對房地產消費行為的主要作用,並探討幾種實用有效的房地產體驗營銷策略。
[35]范陳琦;新時期房地產企業營銷策略研究[J].China's Foreign Trade,2011,No.511(18):128.
摘要：隨著我國房地產政策法規的逐步完善,和一系列房價限價政策的出台,房地產企業面臨銀根收緊,投資性購房者減少,住宅空置率不斷升高和一線城市房價下行的多重壓力。因此房地產企業把握住營銷策略發展趨勢,適時調整其營銷策略勢在必行。
[36]鄧靜;社會系統論與房地產營銷策略初探[J].社科與經濟信息,2002,No.355(10):97-99.
摘要：<正> 社會系統論在營銷學中已經得到了比較廣泛的運用,然而,近年來,真正從系統論角度來考察並研究房地產營銷策略的文章並不多見。筆者認為,房地產營銷涉及許多方面的問題,通過社會系統論對營銷策略加以仔細思考和分析,有助於我們從宏觀和微觀兩個方面把握消費者的心理,推動整個房地產營銷事業的發展。
[37]張聞;基於可持續發展背景的長沙市房地產綠色營銷策略探析[J].商業文化(上半月),2011,No.192(11):228-229.
摘要：進入21世紀以來,隨著我國住房制度改革的不斷深化以及房地產業的迅猛發展,長沙房地產業經歷了一個從無到有、不斷壯大的發展歷程。與此同時,可持續發展理念和綠色消費觀念正作為一種新型發展觀念和新型消費觀念席捲全球,在這種背景下,長沙房地產企業要想在現有的基礎上求的更好的健康持續發展,就必須學會與時俱進實行綠色營銷戰略,走可持續發展之路,這不僅對全社會的可持續發展具有重要意義,更對長沙市房地產企業自身的健康長遠發展具有現實意義。本文中筆者針對當前長沙市房地產企業的發展現狀,就長沙市房地產企業綠色營銷中存在問題進行研究,並就此提出一些長沙市房地產基於可持續發展的綠色營銷策略,旨在為長沙市房地產企業的發展出謀獻策。
[38]李庚;宏觀調控下中小城市房地產的營銷策略[J].經濟導刊,2011,No.156(07):56-57.
摘要：<正>近年來,由於中央出台限購令等樓市調控政策,而且調控力度不斷加大,使房地產市場的投機性需求得到有效抑制。房價上漲的勢頭受到進一步抑制。盡管如此,有關專業人士仍然認為中央還會加強房地產調控力度,同時房地產政策變化也難以估計。針對目前形勢,房地產商應當採取怎麼樣的營銷策略,方能出奇制勝、佔領市場呢?市場競爭的加劇,如果房產商單純依靠廣告、促銷等手段推銷樓盤,已不再適應當前市場的發展,而品牌、文化、誠信、環保營銷等逐漸成為決定項目成敗關鍵因素。
[39]唐吉雄;小城市房地產營銷策略探討[J].消費導刊,2010,(02):4.
摘要：通過對小城市房地產市場進行分析,探討小城市房地產營銷策略可採取的措施。
[40]陳姿翰;綠色元素在房地產企業營銷策略中應用[J].現代營銷(學苑版),2010,No.63(03):88-89.
摘要：企業開展綠色營銷是社會和企業的雙贏之舉,有利於可持續發展戰略的實現。筆者從開發綠色住宅、選擇綠色渠道、開展綠色促銷三方面探討了綠色元素在房地產企業營銷策略中應用。
[41]胡娟;我國房地產品牌營銷策略[J].企業導報,2010,No.165(03):141-142.
摘要：面對日益激烈的市場競爭,房地產業已進入了品牌競爭時代。對房地產業發展狀況作基本回顧後,研究並提出了新的市場環境下房地產的品牌營銷策略,以期對房地產業在長遠的發展中有所裨益。
[42]李燕;房地產產品差異化的營銷策略分析[J].現代經濟信息,2010,No.292(06):71+73.
摘要：競爭是市場經濟的基本特徵之一,有競爭就有競爭的策略。對房地產而言,行業競爭的主要表現之一,就是房地產銷售的競爭,就是營銷策略的競爭。在技術水平相當的情況下,銷售策略的優劣就決定了房地產商競爭地位的優劣,因此科學合理的營銷策略,是房地產開發商所必須取得競爭優勢的基本要素之一。本文將對房地產的營銷策略進行分析。
[43]代韻竹;試論新時期房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2010,No.290(04):32.
摘要：目前,房地產企業面臨土地資源稀缺、住房需求下降、房產價格持續上漲、住宅空置率升高的新形勢。因此,創新房地產營銷策略,提升顧客滿意度,在准確定位的基礎上進行差異化戰略,實施全面質量營銷模式勢在必行。本文就如何在新時期進行房地產營銷進行分析,提出了一些自己的觀點。
[44]楊宇;張二毛;李丙濤;金融危機背景下我國房地產企業的營銷策略研究[J].廣西大學學報(哲學社會科學版),2010,v.32(S1):247-248.
摘要：金融危機爆發後,我國房地產市場一路走低,陷入低迷。2009年上半年,我國樓市又出現逆勢上揚,房地產市場前景依舊未明。本文在分析金融危機背景下我國房地產企業現狀和其營銷面臨的新形勢的基礎上,提出金融危機背景下我國房地產企業的營銷策略。包括精確定位、採取合理的價格策略、尋求共贏的營銷同盟,建立創新的商業模式、誠信第一,質量是保證,樹立品牌、及綠色營銷是歸途。
[45]黃卉;房地產營銷策略探討[J].新聞天地(下半月刊),2010,No.72(05):62-63.
摘要：房地產開發項目營銷策劃的實施,是企業發展的關鍵,關繫到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。本文主要探討了房地產營銷策略,並提出了房地產營銷的對策及建議。
[46]滕進;中國房地產企業的市場營銷戰略研究[J].China's Foreign Trade,2010,No.481(12):31.
摘要：本文簡單分析了中國房地產市場的發展過程,指出了當前房地產市場存在的問題以及市場營銷對房地產企業的重要性,並對不同的營銷手段進行了簡單闡述。只有不斷加強企業的市場營銷,才能在未來市場得到充分發展。
[47]韓劍;淺析如何完善房地產營銷策略[J].經營管理者,2010,(11):153.
摘要：隨著中國經濟市場化不斷深入發展,房地產市場也經歷了從小到大的發展歷程。我國房地產市場營銷起步較晚,再加上市場化進程不完善,房地產營銷方面還存在著很多問題,本文就此做一分析。
[48]熊紅勝;淺議房地產市場營銷策略[J].湖北廣播電視大學學報,2010,v.30;No.216(07):88-89.
摘要：隨著經濟的發展和改革開放的深化,房地產業已經成為我國國民經濟的重要行業,房地產市場已成為社會主義市場體系的重要組成部分,關於房地產的研究已成為應用經濟研究的一個重要分支,在研究需求與供給的前提下,銷售的情況直接關系著房地產市場的好與壞,因此房地產的銷售策略有著舉足輕重的位置。
[49]張超;經濟危機下的房地產營銷策略探討[J].現代經濟信息,2010,No.298(12):66+68.
摘要：伴隨著房地產的理性化發展以及房地產市場的激烈化競爭,房地產營銷策略要出奇制勝,才能脫穎而出。而在以房產泡沫為罪魁禍首的經濟危機下,房地產營銷策略更是個值得探討的話題。本文就經濟危機下的房地產營銷策略進行了客觀的分析與探索性的研究。
[50]鄧雨男;淺析房地產市場營銷策略[J].經濟師,2010,No.257(07):221-222.
摘要：文章總結了房地產市場細分的作用及依據,准確的房地產市場細分對於一次成功的開發至關重要。

㈣ 房地產住宅項目營銷戰略研究論文三

房地產住宅項目營銷戰略研究論文二
房地產住宅項目營銷戰略研究論文

房地產住宅項目營銷戰略研究論文三
第二節 營銷風險
房地產不僅僅是一個高收益的行業，也是一個高風險的行業，特別由於房地產項目投資價值大，周期長，實物形態是不動產以及市場競爭不充分、滾動開發的特徵，控制風險就是項目總體營銷戰略中的一個重要部分。
1、營銷風險內容
房地產投資中所存在的風險主要包括政治風險、經濟風險，另外還包括一種其他投資方式所沒有的或然損失風險。其中，政治風險包括時事風險及政策風險，時事風險主要是指國際、國內的社會形勢、政治時局等因素引起的風險；而政策風險包括產權風險、法規風險、稅收政策風險等。經濟風險則包括了市場風險、財務風險、利率風險、購買力風險、流動性風險等（詳見下表）。

房地產市場的風險程度分析表
市場風險 房地產市場 公寓
政策風險 政策環境風險 3
經濟體制改革風險 3
產業政策風險 3
土地使用制度改革風險 3
住房制度改革風險 2
金融政策變化風險 3
環保政策變化風險 3
社會風險 城市規劃風險 2
區域發展風險 2
公眾干預風險 3
住客干預風險 2
治安風險 1
經濟風險 市場供求風險 1
財務風險 1
地價風險 2
融資風險 1
管理風險 3
國民經濟狀況變化風險 3
技術風險 建築材料改變和更新風險 4
建築施工技術風險 4
建築設計變化或計算機失誤風險 4
設備故障或損壞風險 4
信息風險 3
說明：1表示最嚴重；2嚴重；3一般嚴重；4不嚴重；5沒有影響。
資料來源：根據棲霞建設集團統計調查資料

由於房地產供應的時間誤差，致使房地產商錯誤地估計供需關系，形成錯誤的決策會造成風險。例如，當樓價因供應短缺而上升時，開發公司便紛紛興建樓宇，但由於房地產的開發建設耗時較長，因此雖然待建樓的總體規模已遠超出實際需要，短期內樓價仍會上揚。一旦新樓落成，樓價就會隨樓房落成而下滑，原因很簡單：供過於求。因此，要防止這種投資風險，在投資時切實做好調查研究，找出真正的供求關系。
定位不準確也會造成風險。比如，在中國的14個國家級經濟技術開發區，都有房地產公司在那裡大興土木，大規模開發公寓住宅項目。其結果也可想而知，那些在外資企業打工的白領們，本來就痛感於與市區都市生活隔得太遠，又如何願意在這里買房定居，把自己完全封閉起來呢？
又如，有的發展商在步行購物街開發高檔住宅，樓盤雖處市中心，但其功能與街區功能不相符合，其結果自然是那裡商業越旺，住宅越難銷。
不對街區功能進行透徹的調查分析，就不可能對項目作出准確的功能定位。任何項目都不是孤立的，它只能在某個特定的環境中充當一個角色。定位出現偏差，產品賣不出去，是因為投資商在投資決策時沒有對街區功能進行認真的研究分析。
2、風險的控制
由於開發建設周期長，期間環境變化不可避免，因此房地產項目風險是客觀存在的。一般來說，房地產開發企業可以通過以下幾種策略來控制風險：
1）做好充分、詳盡、正確的前期分析預測
要從根本上解決風險控制的問題，必須在前期階段做好充分詳實的市場調查，並對可能出現的環境變化做出正確的預測，以實行正確的決策。包括投資項目的選擇、區位的選擇、質量的選擇、籌資的選擇等，這樣就能把不確定性降低到最低限度。
以北京萬科為例，該公司在方案設計之前，往往會給出一份建立在大量市場調研和開發經驗基礎上的設計要點，作為規劃師、設計師構思方案的基本要求和設計參考。
2）項目定位檔次適度超前
在充分調查分析市場需求水平的基礎上，住宅項目定位檔次決不能過低，也不能過高，要適度超前，適度引導消費，以適應消費者需求水平和消費品位的提高。
3）正確把握項目的開發節奏
項目定位一旦確定後，各開發建設環節務必緊湊，加快工作節奏，要盡可能的縮短規劃設計周期、工程建設周期和銷售推廣周期，盡快地把項目推向市場銷售，促使簽約成交。

第三節 項目開發的節奏
1、項目開發的時間節奏
房地產項目開發要注意時間節奏的主要原因是：
1、房地產項目的市場環境是變動的，這就要求項目具有適應外部市場環境的性能，以期對營銷戰略進行適當的調整；
2、房地產項目本身的戰略目標要求，是以賺取最大利潤為目標，還是以資金流轉迅速為目標，或者是以樹立品牌為目標，目標不同，就需要不同的開發節奏。
根據上述的兩個原因，房地產項目開發節奏就產生了一些實際操作方法。
1、緊湊型
緊湊型的開發節奏一般是以資金流轉迅速為目標，不追求高的利潤，注重項目的現金流，多以「薄利多銷」的形式，快速出手，通過滾動開發，用規模來實現利潤目標。
以南京的錦綉花園、碧水灣為例，項目的選地均為偏遠的郊區，碧水灣樓盤的價格以1200-1300元/平方米開盤，然後逐漸小步加價，項目快結束時價格提升到1800元/平方米，項目的綜合價格在1500-1600元/平方米，這個綜合價格比周圍的樓盤低200元/平方米左右，所以14萬平方米規模的小區在半年內即基本銷售完畢。房地產開發企業在碧水灣的銷售款到帳後，迅速將資金投入到錦綉花園的開發中去，錦綉花園的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的價格開盤，迅速吸引了大批購房者前去購買。
2、長期型
當房地產開發企業實力雄厚，資金充足時，可以選擇長期型的開發節奏。因為一般說來，在經濟大環境較好的時候，如果地塊選擇得當，地塊的價值總是在不斷上升的，將項目的開發期拉長有利於賺取更多的利潤，或者有利於樹立房地產開發企業的品牌。
以南京的梅花山莊為例，房地產開發企業在月牙湖居住區有一塊面積較大的土地，可供開發的項目建築面積約20萬平方米。當月牙湖居住區成為南京房地產市場的一個熱點時，各家房地產開發企業紛紛進入到這一區域開發，梅花山莊的房地產開發企業仁恆地產沒有急於開發，而是根據市場上的購房需求不斷調整，從剛開始的普通公寓，到高級公寓、再到目前的5幢高層「湖畔之星」，物業的品質越來越高，並通過不斷的宣傳樹立了仁恆地產開發高品質物業的良好形象。
3、調整型
當市場發生變化時，要根據市場的變化及時調整項目的營銷戰略。
以南京的方圓綠茵為例，由於率先在城北地區開發了高品質社區，房子銷售情況很好。但是當南京要建地鐵的計劃被批准並開始實施時，當方圓綠茵的品牌形象在公眾中逐漸樹立時，對項目的部分房子就可以進行銷售控制，等價格上來後再對外銷售。
4、均衡型
項目的銷售量和竣工量保持平衡，這是萬科地產率先研究並實施的開發節奏。
以上海萬科地產為例，事先預測未來的銷售量，然後安排竣工量，從而避免房屋竣工數量跟不上銷售或者是竣工數量超過銷售產生一定的空置這樣的情況發生，目前上海萬科基本上能做到每半年交付一個住宅組團。

2、項目開發的空間節奏
從對消費者購房行為的調查看，房地產項目在空間上的各個組成部分受到的「關注」是有差異型的，這就使房地產開發企業在制定總體營銷戰略時必須考慮到這種差異性的存在並且利用這種差異性。
1、入口和內部的開發順序
消費者出於私密性的考慮，喜歡購買小區內部的房子，房地產開發企業可以先開發小區入口處的房子，價格較內部部分的低，待入口處的房子銷售的差不多時，同時價格又已經上升時，再開發小區內部的房子。
2、離景觀遠近的開發順序
消費者喜歡離景觀較近的房子，房地產開發企業可以先開發離景觀較遠處的房子，價格較低，同時又可以聚集人氣，待價格已經上升時，再開發離景觀較近處的房子。
以上海浦東的天安花園為例，該項目南臨世紀公園，房地產開發企業先開發了小區北面的房子，價格開始只有4000元/平方米，兩年後，最後開發了小區南面離世紀公園最近的房子，這時價格已經上升到13000元/平方米。
3、多層、小高層的開發順序
在多層、小高層同時存在的情況下，消費者將首選多層，而對於小高層，消費者更願意選擇現房。所以房地產開發企業應盡量避免在項目開發時，同時將多層和小高層推向市場，在建設方面，由於小高層的工期比多層的工期長，兩者可以同時開工。
4、配套工程的開發順序
為消除消費者的顧慮，增強消費者的購房信心，有實力的開發商已開始打破常規的「先住宅、後配套」的建設程序，而先開發建設會所、中心花園及主要環境景觀工程，甚至於在（小）高層主體建至三、四層樓時（腳手架懸挑），就開工建設小區道路、外排管線工程和組團綠化環境工程。這樣提前兌現承諾，一方面可以大大促進銷售，加快資金周轉率；另一方面也有利於全面提升銷售價格，獲取超額利潤。

第七章 主要營銷戰略
本章主要研究經過市場定位和項目定位環節之後，營銷戰略管理過程中的產品戰略、價格戰略、推廣戰略和品牌戰略，由於和製造業不同，房地產住宅項目營銷的渠道相對簡單的多，在本章中就不做專門研究。
第一節 產品戰略
與價格戰略、推廣戰略和品牌戰略相比較，對產品本身的投入可以說是實實在在的營銷行為，它對銷售的影響力是其他營銷方法所無法取代的。
1、產品戰略的制定思路
在前面關於項目定位的敘述中，已經提到了產品戰略的制定思路。一種是根據定位市場的需求和行為特徵直接確定產品差別化的內容；另一種是先根據定位市場形成項目定位，取得產品差別化的基本思路，然後再將差別化的思路具體體現到產品的各個方面中。
1）房地產產品戰略的制定具有整體性。
凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或慾望的任何有形建築物、構築物和各種無形服務均為房地產產品。前者主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等；後者則主要包括可以給消費者帶來附加利益和心理上滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商和代理商聲譽等。所以，房地產產品包括三個層次的內容：核心產品、形式產品以及延伸產品。
核心產品，是房地產整體產品概念中最基本的層次，為消費者提供最基本的效用和利益。如果物業沒有使用價值，或者使用價值不能滿足人們某種特定的需要，就不可能有實際的銷路，勢必造成閑置。
形式產品，即產品的形式，它是目標市場消費者對某一需求的特定滿足形式，一般以物業的質量、套型、外牆裝飾、環境景觀、品牌等不同的側面反映出來。房地產的基本效用都是通過產品形式得以體現的。
延伸產品，是房地產各種附加利益的總和，通常指房屋的售後服務，如房屋的說明書、按揭保證、物業管理等。在現代市場營銷環境中，房地產開發企業銷售的不只是特定的使用價值，而必須是反映房地產產品整體概念的一個系統。
必須說明的是，雖然核心產品是產品的基本，但對於一般消費者來說，理解房地產產品的基本價值還是有一定障礙的，所以形式產品及延伸產品在溝通中顯得更為重要。形式產品可以使消費者較全面地理解和認同產品，而延伸產品能給消費者帶來更多的利益和更大的滿足感。
2）房地產產品戰略的制定具有適應性。
除了盡量考慮到消費者更多的需求，有時候還應該考慮到消費者的接受程度，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如裝飾標准，在上海，因為上海人節儉且喜歡自己擺弄，所以所銷售的樓盤最好是偏重於室外和公共部位的精心裝修，而對室內的裝潢則一律從簡，這樣，成本低，效果又好。
3）產品戰略制定是否有利銷售宣傳也是一個重要考慮因素。
同樣兩個產品規劃方面的建議，一個在銷售上容易顯現，另一個則不容易表達，這就需要我們在兼顧產品品質的基礎上，注意恰當的選擇。
4）投入和產出的價值比是產品戰略的最後決策准則。
和其他營銷組合不一樣，房地產產品戰略在產品規劃方面的投入往往是巨大的，也是很難修正的，因此只有迎合市場需求的產品規劃才能最終取得豐厚的效益。
2、產品規劃
市場定位明確了項目的目標市場，項目定位明確了項目的特色或營銷主題，如：水景住宅、山景住宅；產品規劃則是對項目定位的具體體現。
房地產的產品規劃可以通過以下兩個方面來理解：
第一方面，簡稱「殼」。它是指單一空間的房型設計和室內的功能規劃，以及由其延伸至整個大樓或小區的面積（格局）配比，外觀造型（社區環境）和總體功能規劃等等。它是產品最基本的要素，不但是客戶在購房時最為關心、最先考慮選擇的條件之一，更是房地產開發企業在市場檢驗中，判斷其投資是否成功的最為關鍵的一環。在營銷組合的產品策略方面，因為『殼』的變動更傷筋動骨，更費時費力，是最難調整的要件。所以，它的前期規劃就顯得尤其重要，一般到了中後期，是不作任何大的更改的。
第二方面，簡稱「體」。它是指對整個大樓或小區，滿足人們日常生活或工作需要的各項設施的全面配置。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置，是對『殼』的充實和完善。隨著人們生活水平的不斷提高和科學技術的迅猛發展，不但一些基本配置的標准在逐漸提高，而且有很多額外的娛樂休閑性質的公共配套設施，也已經在不少住宅小區中出現，如社區俱樂部，網球場，游泳池等等。
有關上述兩個方面的基本要求，國家頒布了相關的設計和建設規范來加以約束。因此，一些最基本的配置，房地產房地產開發企業都會盡力辦到，這不但是樓盤建設的品質底線，而且也是對消費者最基本利益的保證。但隨著市場的競爭日趨激烈，簡單的配置已不再具有吸引力，如何通過更符合時尚的房型設計、新型建材的運用和一些娛樂休閑設施配套的添加來提高產品的競爭力，吸引更多的客戶，已漸漸成為發展商們的共識。
產品規劃特別要注重各構成要素間的相互協調配合關系：
1） 戶型設計。戶型設計應根據項目定位，以滿足使用功能為前提，面積大小、層高、戶室比、平層與錯層等要合理搭配。戶型設計時一般應考慮2-3種主力戶型，占總戶數的80-90%。同時要特別注意底層和頂層戶型的設計處理，現行通常的做法是：底層增加一半地下室，即解決了防潮的問題，又增加儲藏空間；頂層利用坡屋頂做成躍層，以利客戶以較低成本獲得更大的使用空間，但要注意屋面的保溫隔熱、防水處理問題，並要控制好戶型總面積和總售價，避免與市場定位發生矛盾。
2） 規劃布局。規劃總平面布局既要注意住宅間距、朝向、道路骨架、容積率和覆蓋率的合理性，還要處理好集中性與均好性的關系、多層與（小）高層的比例關系以及組團行列式、圍合式、點群式的組合關系，同時要注意配套設施建設（會所、超市、幼兒園、運動健身休閑設施等）的規模、檔次的科學性和合理性。
3） 建築品質。要注重建築內在品質的提升，大力採取代表住宅產業化發展方向、科技含量高的綠色環保型品牌材料，保證產品的內在使用價值。環境景觀建設要堅持「以人為本」，突出均好性（整體性）、自然性和參與性，同時要採用成熟的智能化技術並留有發展改造餘地，以確保物業長期保值、增值。
4） 立面風格。建築是一個時代技術與文化的外在表現，要體現時代精神，崇尚簡約、美觀、和諧；更要吸取中國傳統文化精華和地方民族文化精華，以形成獨具地方特色的現代居住建築。

下表是一個按照家庭的歷史階段細分的市場定位對產品戰略的各個方面影響程度的例子。

㈤ 我的MBA論文題目是《某房地產公司某營銷策略研究》，哪位高手能幫忙指點一下

這玩意來不好閉門造車，既自然在讀MBA，我建議你找朋友幫你弄來一篇，房開公司的房地產投資的可行性報告，因為這玩意有內容，而且沒公開，數據也有。自己補上摘要前言，中間刪節一點，內容和總結的時候要注意以前的是報告，論文強調的是研究。

㈥ 房地產市場營銷的營銷策略

由於房地產具有投資價值大﹑不可移動性及區位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標及營銷市場的特點，採取一系列營銷策略。由於房地產行業的迅猛發展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地產營銷中的應用。它有悖於營銷學中傳統的4P策略，將消費者置於房地產營銷的核心地位，無論是產品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意願為首要因素和根本出發點。許多房地產營銷人員都將其看作是房地產營銷的戰略轉移，但4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰略轉移，還不如說是4P理論在實際操作中的發展與改良。因此，本文仍將按照營銷學中傳統的4P理論對房地產營銷策略進行分析。
中國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，無論是業內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經難以打動人心。消費者開始注意產品的本身。購房者的經驗越來越多，日趨理性；違規項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。因此，房地產營銷的產品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據的市場情況進行合理的創新。
房地產營銷產品策略（Proct） 房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：
1﹑核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形產品。指構成房地產產品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質量等。
3﹑延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理﹑保證公共設施的提供等。
市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念﹑一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先是房地產品牌營銷。
房地產產品營銷已經由對單一的樓盤營銷發展到對整個房地產企業的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優勢最強大、最持久的利器。在香港房地產市場上，長江實業﹑新世界集團﹑新鴻基集團等著名企業開發的房地產比其他企業所開發的同等條件的房地產要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場競爭環境下，「品牌」為什麼就會比「產品」厲害？因為「品牌」是有獨特形象的、是有個性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。而「產品」通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。人天生就是感情動物，除物質滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而「品牌」有精神，「產品」則沒有。
產品是品牌的基礎，但產品不能自動升華為品牌。只有當人們將產品內在的品質特性及研發者、設計者、生產者對產品所傾注的感情充分發掘、提煉出來並有意識地賦予產品以人格化個性並外化為視聽覺形象時，「產品」才真正升華為「品牌」。因此形象設計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現相應的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯想和購買沖動，才能讓消費者不斷重復消費。
隨著市場經濟發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產企業只有在房地產產品質量﹑服務﹑功能等諸多方面下工夫，對產品進行全方位的品質提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為後續產品的開發銷售提供條件。
其次是房地產產品的特色營銷
現代社會崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標准。買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發商只有採取人無有，人有優，人優奇的個性設計，才能贏得盡可能多的消費者。
已有一些精明的開發商發現了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經營理念，不僅在小區布局、建築外型、色彩、樓層、陽台、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨具風格，因而成為市場亮點。以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作為經濟適用房的「錦華南園」「錦華北園」等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達90%的「青雲翠居」，大打「綠色」王牌，「軟體知音園」的IT特色﹑「蘭亭山水」的文化色彩﹑「豐源海景山莊」的海景特色，以及「星海人家」的明星效應等，在開發商的精心營造下都成為極具個性的特色化樓盤。
再次是消費者居住環境的打造
隨著現代社會環境污染的日益嚴重和環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境和生活質量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優越、銷售價格是否便宜，而更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有污染源。這就要求小區開發應以環境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。現在有不少開發商提出的「搞房地產要先搞環境」「賣房子也是賣環境」，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。如1997年初上海的「綠蔭苑」，它獨辟蹊徑，提出「新加坡風」的嶄新概念，摒棄了當時眾多開發商追求的高容積率，在小區的規劃設計中著力營造其高達40%的綠化率。隨後出現的「國貿花園」，也以「依綠而居」的營銷理念熱銷樓市。後來的「上海春城」以3500平方米的「蔚藍色湖泊」，「中遠兩灣城」和「盛大花園」以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業績。當然，開發商同時要要避免借環保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以「環保小區」、「生態家園」，任意誇大物業賣點，不僅完全偏離了環保營銷的軌道，還會引發不少營銷後遺症，成為行業公害。
盡管不少樓盤從提高居住小區的環境質量出發，在追求高綠化率的同時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為「綠化營銷」。它與綠色營銷的區別在於，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現，且綠化的實現形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主；綠色營銷的內涵是豐富的，它不僅包括了外部空間（綠地、廣場、林蔭、道路、建築小品等）營造，也包括了住宅單元內中空間（朝向、層次、通風、採光、干濕等）的營造。因此，綠化營銷與綠色營銷所要求的多元化內外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠。另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利於市場多維度競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質量多方位要求。所以，單一的綠化營銷還必須與區位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才能實現真正意義上的環保營銷。
再次是房地產產品文化營銷
當代社會文化對經濟的影響力越來越大，建築亦不例外。項目選址對歷史文脈的承繼、挖掘與發揚，對社區人群生態的保留與重構，往往給樓盤帶來意想不到的效果。沒有文化的物業不過是鋼筋加水泥的殼子，現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是「鋼筋水泥的叢林」，他們更渴望居家之中的文化內涵。開發商如果發現了這一點，並加以演繹，就能出奇制勝。因此，開發商要注意在建築風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，例如位於上海河南路、復興路上的太陽城市花園中，開發商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，並在小區安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、穀神等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。在這里，人們可以領略到難得的神話情調。
另外，隨著現代交通、電信的迅猛發展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發商就注意到這一問題，他們把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，採取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：「下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服」，這一主題相當朴實，卻又那麼珍貴，讓久久回味。另外，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品味，以及小區內大部分住戶的文化層次。現在不少開發商煞費苦心，不僅在建築風格上盡量體現文化內涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區的文化氣息，這不能不說是在文化營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。
房地產營銷價格策略 (Price) 房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。
1、房地產定價方法
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：
(1) 市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比較， 對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。
(2) 成本法。 以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。
(3) 收益法。 將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。
(4) 剩餘法。 將估價房地產的預期開發後的價值，扣除其預期的正常開發費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發利潤，根據剩餘之數來確定估價對象房地產的價格
當然，無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。開發商採用低價戰略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場；而採用高價策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。
2、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1/2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8%，標准層以下每層下調0.5%。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50%。
3、價格調整策略。
房地產價格調整策略可以分為直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。
直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調整主要有兩種形式：（1）基價調整。基價調整就是對一棟樓的計算價格進行上調或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對；（2）差價系數的調整。每套單元因為產品的差異而制定不同的差價系數，每套單元的價格是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算來的。但每套單元因為產品的差異性而為市場接納程度的不同並不一直是和原先的估計是一致的。差價系數的調整就要求根據實際銷售的具體情況，對原先所設定差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產品需求的強弱。差價系數調整是開發商經常應用的主要調價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數可以在一個月內調整近十幾次，以適應銷售情況的不斷變化。
優惠折扣是指在限定的時間范圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內的現實折扣；買房送空調、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便於促進銷售。再者，不要與其他競爭者的優惠折扣相類似，優惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發商標新立異提供了可能。
房地產營銷渠道策略 (Place) 中國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為企業直接推銷﹑委託代理推銷以及近幾年興起的網路營銷﹑房地產超市等。
企業直接推銷，是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產產品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優勢在於它可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委託代理推銷的費用（相當於售價的1.5%~3.0%），但推銷經驗的不足和推銷網路的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由於中國房地產市場正處於起步階段，房地產市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經驗還有待於積累發掘。所以它還是中國房地產銷售的主要渠道，在房地產市場發展的將來，它依然會占據重要位置。
委託代理推銷，是指房地產開發企業委託房地產代理推銷商來推銷其房地產產品的行為。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發企業的委託，尋找消費者，介紹房地產，提供咨詢，促成房地產成效的中間商。委託代理商可以分為企業代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，後者是指中介代理的個人，即經紀人。
網路營銷是信息時代和電子商務的發展的產物，它也運用到了房地產市場營銷上，中國出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網﹑中房網等，它們為房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產商也利用internet網路資源，進行網路營銷。2000年9月，上海「青之傑」花園推出了全國第一本電子樓書，標志著網路房地產營銷又增加了新的手法。現在不少開發商都在互聯網上注冊了自己的網站，為企業和產品進行宣傳和推廣。通過互聯網雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文並茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和傢具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步發展，網路營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。
房地產超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營銷渠道。它的出現表明中國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特徵的商品零售時期。有專家認為，房地產超市是中國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉機。
房地產營銷促銷策略 (Promotion) 房地產促銷策略，是指房地產開發商為了推動房地產租售而面向消費者或用戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識房地產產品的特點與功能，激發其消費慾望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。房地產營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關系、營業推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。
房地產廣告的訴求重點有：地段優勢、產品優勢、價格優勢、交通便捷優勢、學區優勢、社區生活質量、開發公司的社會聲譽等。
房地產廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（1）印刷廣告。利用印刷品進行房地產廣告宣傳相當普遍，這也是房地產產品進行營銷的主要手段之一。報刊﹑雜志﹑有關專業書籍以及開發商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產廣告的有效載體；（2）視聽廣告。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電台﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產產品的有效視聽廣告；（4）現場廣告。在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍牆上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況；（5）信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。
根據樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發商應當選擇適當的廣告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。
2、營業推廣
營業推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而採取的鼓勵購買的各種措施。多用於一定時期、一定任務的短期的特別推銷。營業推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建築選擇標准、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也可以增加消費者對開發商的認同感。另外開發商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，從而使企業的銷售業績不斷上升。在重慶等地每年都要舉辦的房地產交易會也是開發商展示自身實力的舞台，據統計，每次房交會上，各房地產開發商都會有一個不凡的成交量。
3、人員促銷
房地產人員促銷是指房地產促銷人員根據掌握到的客戶信息，向目標市場消費者介紹開發商及其房地產的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優點在於：目標客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利於聯絡與密切同客戶的感情，有利於信息反饋，有利於了解同行業的開發建設和營銷動向。
當然，人員促銷方式對促銷人員的素質要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質：具有豐富的房地產知識和合理的知識結構；及時掌握正確的房地產市場信息；具有良好的經營理念和業務素質。
促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。
4、公共關系
房地產公共關系促銷活動包括：爭取對房地產開發商有利的宣傳報道，協助房地產開發商與有關各界公眾建立和保持良好的關系，建立和保持良好的企業形象以及消除和處理對房地產開發企業不利的謠言、傳聞和事件。公共關系的內容主要可以包括：
製造噱頭和危機公關
人為製造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公關。針對當前屢屢發生的入住糾紛問題，如處理得當，或許可在眾多消費者與媒體的關注下，以坦誠的態度重樹項目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關系
開發商應當重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關。因此，開發商應當完全從消費者的角度安排經營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關系營造。同時，開發商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是後者的合作尤為重要。

㈦ 高分求畢業論文:某樓盤的營銷策略研究(具體到某一樓盤,15000~20000字)

上海理工大學本科畢業(設計)論文(第一章,實在太長,要全部就下吧)
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第一章 房地產營銷策略
1.1房地產市場營銷環境分析
怎樣盡快把房屋賣出去,是令開發商頭痛的事情,所以房地產營銷策略被越來越多地重視起來.房地產營銷策略的制定是一項復雜的工作,涉及面廣,難度大,怎樣才能制定出好的營銷策略,是值得我們深入研究的重要課題.其中,房地產市場的營銷環境分析是極其重要的一個環節.
1.1.1宏觀政策環境因素分析
2004年12月5日中央經濟工作會議的閉幕 ,表明中國執行長達7年的積極財政政策已終結.中國的經濟政策將逐步轉入穩健的財政政策,政府全力投資拉動經濟發展的時代宣告結束,市場化投資的經濟時代已經到來.2003年以來,高速增長的經濟動力為中國經濟市場自由化亮開了綠燈.
在中國經濟高速增長的過程中,以行政手段為主的宏觀經濟調控政策開始向以經濟與法律手段為主的調控政策進化時,市場經濟的運行機制已自動生成,國家對經濟的直接干預政策將被迫遠離市場.但是,長期以來在市場轉軌過程中累積形成的各種深層矛盾也將逐步在經濟活動高速市場化的過程中暴露出來,政府與市場,中央與地方,沿海與中西部,資本與分配,發展與就業,能源與環境等等問題將成為國家經濟自由化進程中的沖突.加劇這些沖突的的力量,是即將完全開放的國內市場與大量湧入並迅速流動的國際資本.
中國經濟在計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中,歷經了四個階段:計劃經濟,有計劃的市場經濟,特色的市場經濟,市場經濟.前三階段都有相應的宏觀經濟理論作指導,唯獨第四階段缺乏明確宏觀經濟理論作指導.
加入WTO後,在WTO框架的催化下,中國經濟高速駛入市場經濟階段,並與國際經濟迅速進行接軌.宏觀經濟理論的滯後導致2004年國家經濟出現過熱時,宏觀調控績效並不明顯.2004年宏觀調控政策決策依賴於各季度統計數據的事實足以證明上述事實.摸著數據過河已成為當前市場經濟政府宏觀管理決策的依據.
2005年雖然國家將改變宏觀調控的策略,將行政手段為主的調控改變為以經濟手段與法律手段相結合的調控,但是,在調控手段轉化的過程中,資本的投機性需求仍將與政府的管制需求構成激烈的沖突.構成沖突的因素主要有:一,2004年的行政式調控已給樓市資本的心理賦予了適應性,資本回應政策的能力增強;二,國家政策的謹慎為資本的張揚贏得了回應的時間與空間——為了避免經濟壓縮過快而出現"硬著陸",國家調控政策的出台始終是以緩慢,溫和的方式出台;三,社會資本已相對成熟壯大,其資本在市場上的運作能力已今非昔比,不堪一擊的時代已不復存在,在房地產領域,房地產資本經過長達8年的資本積累,已具有龐大的資金規模,溫和的央行信貸緊縮政策已對其項目運作鏈條產生不了根本性影響,因此,在2005年第三季度前,我們仍將看到每出台一項調控政策,市場總會予以對應的回應. 2004年宏觀"土地與金融緊縮"調控政策對於房地產市場的反向推動作用就是典型的例證.
與去年相比,今年年初的房地產銷售市場現在表現比較平穩,並未出現小落大起的現象,造成這樣局面的因素是多方面的:一,國家高層近期對於房地產市場的引導性發言模糊了市場變數,導致供方市場與買方市場相對處於冷靜對峙狀態,供方不言炒作,需方不敢輕易投資;二,加息後,國內市場的平穩造成買方市場的觀望心理;三,後續調控政策是否出台,何時出台,對於市場影響度如何,買賣雙方時下較難判斷.但是在短暫的平靜期背後,隱藏的是規模龐大的房地產資本聯盟.面對國家打壓房地產市場價格的政策,房地產資本將與傳媒資本再度結合進行房地產市場的操縱與炒作.隨著房地產資本聯盟對於國家後續政策進行的積極反抗,廣義需求論與投機資本將掀起新一輪的房地產價格浮動 .
1.1.2中觀產業環境因素分析
上海作為產業結構最完善的經濟中心,政府不遺餘力地推動房地產市場的持續升溫,其動機是希望通過房地產業的發展及帶動相關產業的跟進,確保地方GDP 的增長成果,同時鼓勵房地產業的投資或投機性買賣,使外資進入增長獲得一個新的快速通道,這都會為地方經濟在短期內帶來迅速的改變因素.但是其後果將是逐步使本地經濟增長形成對房地產業的倚重,商業銀行貸款規模向房地產業的傾斜和同時對其他產業發展能力的抑制,導致產業結構的失調,並最終使長期經濟增長乏力.
房地產的興旺是不容置疑的,其波動的度量是對銷售增長率究竟是30%還是20%的分歧.無論如何,在諸如住房制度改革,城市化進程,消費升級變化等因素的影響下,國內商品住宅銷售金額最近7 年平均保持30%以上的增長,這是一個不爭的事實,除了房地產業外,誰還能在全國范圍內再找到一個使地方政府土地收益,企業開發收益,商業銀行信貸和消費者使用收益形成共贏格局的產業 當上海這個中國經濟的龍頭,其每年新增貸款余額的60%和全部商業貸款總額的30%以上都屬於房地產這樣一個"寵兒產業"的時候,那些直接關繫到城市經濟長期發展的產業則因盈利能力無法比擬而勢必得不到必要的投入,其經濟發展結構的不平衡是必然的.
1.1.3微觀企業環境因素分析
從2004年房地產微觀市場分析來看,2003年東,中,西各部分增量房吸納率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;參照國際慣例以戶數計算的2003年住房自有化率平均80.55%,中部地區最高82.19%;採用中位數概念計算的2003年全國平均房價收入比是3.32;2003年全國平均存量住房空屋率為3.26%;2003年全國平均第二居擁有率為7.33%.2004年房地產開發投資和土地開發投資持續增長,但增幅回落.商品房供給持續增長,新開工面積增幅下降,供給結構基本穩定.商品房銷售面積超過同期竣工面積,需求旺盛,土地價格和商品房價格持續上升.住宅市場持續增長,增幅減緩.住宅的投資額持續增長,住宅建設仍然保持高位增長,但增幅趨於平緩,各地房屋拆遷規模下降.普通住宅供給比例增加,經濟適用住房供給比率下降,高檔公寓市場供給平穩,別墅市場供給下降.住宅平均銷售價格平穩上升,其中高檔住宅市場價格增幅較大,平均租賃增幅減緩.二手住宅市場異常活躍,辦公樓市場逐漸升溫投資和交易量均保持高速增長.租賃市場主要客戶是外資企業,銷售市場主要客戶是中資企業,個人投資購買力量也不容忽視.商業營業用房市場供求兩旺空前繁榮.
《2004年中國房地產市場報告》預測分析到2020年,我國GDP如達到10%,意味著房地產業在未來十幾年裡需維持在1.3%或者1.4%的水平,房地產增長速度需持續高於固定資產投資速度.城鎮住宅投資將快速增長,年均增長率達到13%,占總投資的比重將從2005年16.7%增加到2020年的20.4%,城鄉合計住宅投資將佔到總投資22%以上.到2020年人均使用面積是24.4平方米,摺合建築面積就是32餘平方米,低於建設部規劃的小康水平,房地產業面臨極大的挑戰.1伴隨著許多農業人口變為城鎮人口,這段時間里實際上同時發生著相當大數量的住宅農轉非.首先是城鎮住宅存量的面積將達到330億平方米,城鎮人口人均建築面積將達到32.4平方米,年均改善率1.8%.2005-2020年累計新建面積將達到120.4億平方米,新建面積年均增長5.5%,未來15年每年新建平均量為12億平方米.
1.2房地產營銷戰略
營銷戰略的目的是通過給購買者提供比競爭者更好的產品合嗚呼,從而將競爭對手擊敗,實現企業自身的銷售目標.房地產營銷戰略包括進攻型和防禦性戰略,以及提高企業長期競爭能力和市場地位為前提所採用的資源調度行動,此外還包括因為當前市場環境的變化而採用的各種策略.
1.2.1房地產營銷策略的本質特徵
房地產營銷策略是在房地產領域內運用科學規范的策劃行為.它根據房地產開發項目的具體目標,以客觀的市場調研和市場定位為基礎,以獨特的概念設計為核心,綜合運用各種策略手段(如投資策略,建築策略,營銷策劃等,還可以運用房地產領域外的其它手段,如體育,旅遊,IT行業等),按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃,並以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動.其特徵為:
1,地域性
第一,要考慮房地產開發項目的區域經濟情況.在我國,由於各區域的地理位置,自然環境,經濟條件,市場狀況很不一樣,要進行房地產策劃就不能不考慮這些情況.第二,要考慮房地產開發項目周圍的市場情況.從房地產市場來講,房地產策劃要重點把握市場的供求情況,市場的發育情況,以及市場的消費傾向等.第三,要考慮房地產項目的區位情況.如房地產項目所在地的功能區位,地理區位,街區區位等.
2,系統性
房地產策劃是一個龐大的系統工程,各個策劃子系統組成一個大系統,缺一不可,密切聯系,有機統一.房地產項目開發從開始到完成經過市場調研,投資研究,規劃設計,建築施工,營銷推廣,物業服務等幾個階段,每個階段構成策劃的子系統,各個子系統又由更小的子系統組成.各個子系統各有一定的功能,而整個系統的功能並非簡單地是各個子系統功能的總和,系統的結構與功能具有十分密切的聯系.
3,前瞻性
房地產策劃的理念,創意,手段應著重表現為超前,預見性.房地產項目完成的周期少則二三年,多則三五年甚至更長,如果沒有超前的眼光和預見的能力,投入不產出,那麼企業的損失是巨大的.房地產策劃的超前眼光和預見能力,在各個階段都要體現出來:在市場調研階段,要預見到幾年後房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段,要預知未來開發的成本,售價,資金流量的走向;在規劃設計階段,要在小區規劃,戶型設計,建築立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段,要弄清當時的市場狀況,並在銷售價格,推廣時間,樓盤包裝,廣告發布等方面要有超前的眼光.
4,市場性
房地產策劃要適應市場的需求,吻合市場的需要.一是房地產策劃自始至終要以市場為主導,顧客需要什麼商品房,就建造什麼商品房,永遠以市場需求為依據.二是房地產策劃要隨市場的變化而變化,商品房的市場變了,策劃的思路,定位都要變.三是房地產策劃要造就市場,創造市場.
5,創新性
房地產策劃要追求新意,獨創,永不雷同.房地產策劃創新,首先表現為概念新,主題新.因為主題概念是項目的靈魂,是項目發展的指導原則,只有概念主題有了新意,才能使項目有個性,才能使產品具有與眾不同的內容,形式和氣質.其次表現為方法新,手段新.策劃的方法與手段雖有共性,但運用在不同的場合,運用在不同的地方,其所產生的效果也不一樣.還要通過不斷的策劃實踐,創造出新的方法和手段來.
6,操作性
一是在實際市場環境中有可操作的條件,市場條件不允許,想操作好是相當困難的.二是在具體的實施上有可操作的方法.三是策劃方案要易於操作,容易實施.經常有一些策劃方案規定了非常理想的策略,但完全脫離了市場的客觀或超出了發展商的負擔能力和實施能力,因而也只是空洞的紙上談兵.
7,多樣性
房地產策劃要比較和選擇多種方案.在房地產項目中,開發的方案是多種多樣的,我們要對多種方案進行權衡比較,揚長避短,選擇最科學,最合理,最具操作性的一種.同時,房地產策劃方案也不是一成不變的,應在保持一定穩定性的同時,根據房地產市場環境的變化,不斷對策劃方案進行調整和變動,以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態.
1.3 房地產有效營銷關鍵
區位,環境,房型,價格,品牌,還是設計和包裝推廣房地產市場競爭中都是非常重要的因素.但是事實上房地產市場營銷包括了上述全過程.所謂"全程營銷","動態營銷"都是對營銷的"模象式定義".只有結合本地市場特色和項目本身特性的專業系統市場營銷才是最有效的營銷.最富成效的營銷工作離不開以下關鍵幾點:
1,深刻洞悉市場
從政府法規到購房者觀念,房地產行業變化之巨,方向之多,令人較難全面把握.以想當然的心態或用過去的經驗去為市場和自身作任何結論均是錯誤或不全面的.市場是最重要的,這是"簡單"的真理.但許多項目一期成功,二,三期後期滯銷則表明發展商主觀上是市場主導,而客觀事實上是以產品為導向,忽視項目開發過程不斷發展和變化的市場細分,對"市場主導"沒有充分思維旨性和深刻認識."市場研究——風險控制——決策分析——調整控制"永遠是理性投資和有效營銷的基礎保障.想通過經營房地產獲得預期收益,必須隨時對時機,空間,市場和價格進行透徹的分析和評判,關注消費者的心理需求,把創新性的營銷理念納入營銷體系.
2,定性與定量決策相結合
目前,房地產市場營銷基本上以定性研究為主.策劃工作根據掌握的部分資料,憑個人經驗判斷提出理念和決策,主觀和隨意性太強.過於誇大"理念"功能或創造並經營某種概念的作用來贏得競爭的做法,在房地產市場和產業越來越成熟的理性的環境變化中,已經證明是營銷效用不足.在不成熟的市場中,只要比別人少一點錯,多做一點就能回報豐厚.但在日益成熟和規范的市場環境中,重視產品質量,豐富產品品質,實現開發各階段的理性量化,則意味著持續領先和佔領市場,少踏"陷阱".當然,如果太過理性和冷靜,把普通的常理過於玄妙和嚴肅化,也易導致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基礎上必須務實——"實際效果"是唯一的評判標准.
3,專業化和系統化的銷售策劃和推廣策劃
有效的銷售策劃和推廣策劃,應建立在充分廣泛的市場調研和深度了解項目本身的基礎上,力求合理化和最佳利潤化.掌握准確的市場和目標消費群數據,是進行量化分析的關鍵.有了上述基本數據支持,才可對物業價值作出量化,並根據項目價值找到市場准確定位.(2(根據項目定位(目標消費者定位,價格定位,推出時機定位等),作出不同時段現金流量分析,結合項目建設進度,推廣資金使用和融資需要等各要素作出最適合的銷售策略.銷售策略包括產品促銷,渠道,價格,銷售調控等策略.
4,有效的銷售執行與控制
房地產銷售技巧的秘訣在於銷售流程中有效地把握和控制好各銷售環節.專業銷售人員在運用銷售工具和銷售技巧的同時,應在推銷過程中對客戶進行務實的啟發和引導.
通過精心運籌,周密安排,專業推銷,辛勤努力的有效營銷,房地產項目的開發與銷售必然會有理想的結果.當客戶信服,有足夠理由做出明智購買決策時,競爭的天平無疑已向您傾斜.