零售購物中心營銷模式

A. 百貨商場與購物中心的區別

一、業態構成不同

傳統百貨以零售為主VS購物中心的多業態（零售+休閑娛樂+餐飲等）

1.傳統百貨主要是以零售品項（即銷售服務）為主，目前轉型/升級中的百貨店會適當新增一些餐飲、休閑等業態，這方面，尤其是以連鎖型的龍頭百貨店更常見。

2.購物中心是多業態多業種復合，體現「一站式消費」的多功能大型商用物業，一般是一組統一規劃的建築集群，集購物、休閑、娛樂、飲食、旅遊等各種商業功能於一體；要有便利的室外停車場/地下車庫、舒服的購物環境、寬闊的購物通道和良好的動線設計，充分考慮到來客的休息區和停車設施，要通過環境的塑造、品牌的提升、良性的宣傳推廣來形成自身聚客的引力，其建築美學與商業功用相結合。

二、獲利方式不同

百貨以扣點為主VS購物中心的租金、扣點或兩者取高

1.傳統百貨以統一收銀為主，主要通過專櫃銷售收入的分成方式獲利（即聯營），也有少數外租區以收租金為主（商戶自行收銀），因此營運部門需逐日對相關的品牌商銷售業績分別進行確認和復核；尤其是涉及大型促銷活動時（例如：買送，買減、直接打折等），往往客流增加、營業額增加，但是基於百貨商場不同的促銷活動，讓利幅度不同，會出具不同的開單條碼以作為內部復核及結算的依據。

2.購物中心主要通過分租物業，從而收取商戶租金收入來獲利，相對較少直接管控到商戶的營業額（除少數涉及純抽成或兩者取高的商戶）。

三、日常運營管理重點不同

1.傳統百貨運營管理的重點是商品組合和促銷，以聯營專櫃經營為主，少量自營品項及輔助性獨立服務項目配套，採取櫃台銷售和開放式銷售相結合方式，通過統一收銀，實施進、銷、結、存管理；其中，營運部對自營商品、聯營專櫃商品的進貨、銷售會關注的較多。

2.購物中心運營管理的重點是建立在項目前期市場調研的基礎上，從主次力店的落位、業態組合的配置和租戶管理的效果，並以經營租戶為主，通過商場統一規劃、統一招商、統一宣傳推廣、統一物管等管理模式，為眾多商家的分散經營創造統一營造的購物環境和顧客服務保障體系；同一個購物中心裡可以包括一家甚至多家百貨店、超市、影院等主力店。

四、服務對象不同

1.傳統百貨業態主要是商品買賣為主，面對的是相對集中的、且有直接購買目的和購買力的顧客，主要經營的是商品這一單一品項。

2.購物中心是物業出租，管理的是商戶和環境，經營的是全客層、潛在購買需求的顧客。

五、商圈不同

1.傳統百貨店的商圈是相對比較固定的（個別定位奢侈品或高端商場除外），輻射面較購物中心要小的多。

2.購物中心的商圈較廣，除購物中心周邊的客流外，還可以是旅遊者，可以來自周邊城市，也可以來自全國，甚至是境外遊客。

這點，尤以北上深廣一線城市的購物中心更為突出，輻射面更廣，不單單是北京、上海、深圳、廣州這些單一城市。

六、物業體量不同

1.傳統百貨通常是中等規模物業，一般為2-5萬不等；個別超大體量的百貨店或小百貨店不在此列。

2.購物中心通常幾倍甚至十幾倍於傳統百貨，佔地面積大，建築面積大，樓層高，停車面積大；為此，管理的重心差別較大；購物中心不得不花費大量的人力、物力在物管及安全管理方面。

七、布局模式不同

傳統百貨以壁櫃+中島為主VS購物中心則以主力店（超市、影院、兒童體驗館、KTV、游樂場等）+零售店+餐飲店+休閑娛樂業態+特種經營點位（動態展+靜態展）

1.傳統百貨以商品中島方式布局，只能在相對有限的商場內共享空間。

2.購物中心多以數條步行街或迴廊式多層布局，其共享空間不僅要通透，且有利於各業態的聚集和互動，更要擴展到周邊環境。

廣州太古匯是個典型性項目，在業界，有十年磨一劍的稱號，為此，以它的圖片作為示例（LOGO部分，請大家忽略，謝謝）

八、購物環境要求不同

1.傳統百貨重點強調在有限的百貨空間展示商品效果，公共區域走道較為狹小，且顧客休息設施相對較少。

2.購物中心要求整體氛圍、綜合體驗的效果；

餐飲店門前，更是數不勝數，高峰期時，可以讓顧客坐著等候，非營業高峰期時，如果累了，也有一些顧客會稍坐休息，一舉兩得；而且，在用餐高峰期時，能夠起到排隊效應；人多的地方，往往最熱鬧；餐飲店門口排隊的地方，裡面有更吸引你的地方。

九、餐飲、娛樂、休閑業態比重不同

1.傳統百貨里通常以零售業態為主，且一般只有少量快餐、小吃、餐飲等，目前基於零售業的整體下滑，已經有部分龍頭百貨率先引入餐飲業態、體驗業態等；金鷹百貨、銀泰百貨、大洋百貨等，都是比較鮮明的例子。

2.購物中心的餐飲業種多樣，美食城、主題餐飲、異國料理、休閑餐飲比重逐步增大，而娛樂和休閑項目則形成購物中心的主題特色和特定優勢的內涵；

早期的購物、餐飲、娛樂的黃金比例大致為50：32：18，或者後者更多，目前仍在摸索新的比例上。截止目前為止，尚沒有最新的真正意義上的購物中心黃金比例。

因為不同的項目，基於其城市地位、人口基數、當地人消費習慣、項目體量、周邊競爭對手、項目定位等，往往會有不同程度的偏差，所以，購物中心業內近幾年也流行一種說法，叫「同業差異、異業互補」，用於修正以往「千店一面」「購物中心同質化」的現象。

十、體驗消費概念引入

1.傳統百貨以商品銷售為主，相對較少有體驗式服務項目；個別臨時展位，例：按摩椅、健身器材等常規性銷售商品除外。

2.購物中心作為業態組合的必需，顧客體驗式項目是必不可少的，通常會有健身、運動、美容、休閑、文化等主題項目進駐。

十一、商務展覽功能（部分知名項目偶爾會有明星出席活動）

1.傳統百貨承接群體活動的空間有限，相對較小。

2.購物中心中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務活動功能。

十二、觀光游覽功能

1.傳統百貨商城的觀光性通常較差；不論是外立面，還是商場內的裝修裝飾（百貨精品店或奢侈品店等特例店面除外）。

2.購物中心因建築獨特往往成為城市標志性建築，又因內部功能齊全、服務項目多樣性，環境美學價值高，而成為觀光游覽地，部分項目更成為全市地標性項目。

十三、客訴及突發性事件

1.傳統百貨的客訴主要出現在零售商品的質量問題、服務問題等方面為主。

2.購物中心的客訴除零售商品的質量問題、服務問題外，既有可能出現在餐飲、休閑、娛樂等商戶方面，也有可能出現在停車場、客用設施等方面。

此外，傳統百貨的突發性事件相對購物中心范圍要小的多，例如：停車場顧客車輛相撞導致商場內交通堵塞；夏季商場中央空調出現故障、商場臨時停電或停水等；以及台風、暴雨天氣所帶來的災害性影響等。

此外就是，近幾年，類似於手扶梯夾傷顧客（小朋友居多），電梯關人的現象屢有發生，建議根據實際情況進行特殊處理，必要時，可讓現場管理人員根據實際情況報警。

手扶梯方面，建議相關商場做好醒目的提示，並讓現場保安在巡查時，多關注手扶梯區域，尤其是小朋友。

十四、節假日裝飾氛圍

1.傳統百貨的節假日裝飾氛圍相對比較簡單，且主要以商場內零售品牌的促銷活動為主。

2.購物中心節假日裝飾氛圍相對會比較到位，商場內商戶促銷活動未必會是商場的主打，而是以商場統一的特色裝飾（例：聖誕樹、春節裝飾、中秋節等）作為購物中心的亮點來打造。抓住節假日的時機，打造吸引消費者眼球的特色裝飾，成為項目的一大亮點，不僅可以促進場內的整體消費，帶動人氣，更能增加商場的名氣。

十五、裝修要求及效果不同

1.傳統百貨內品牌店面的裝修基於合同期較短、硬體（層高、承租場地大小等因素）的限制，相對來說會比較簡單，而且形象上比較大眾化，裝修材料、效果較雷同，且裝修投資成本較低。

2.購物中心品牌店面的裝修，整體形象上會比較美觀一些，且購物中心的櫥窗、廣告位相對較大，視覺上較為美觀。

十六、其他

1.傳統百貨方面極少涉及外圍綠化帶、戶外停車場、地下停車庫等物管事務，或者只涉及其中較小的一部分。

2.購物中心則會大面積涉及到商場紅線范圍內的園林景觀、噴泉、停車場、廣告位等具體事例的管理上。

停車場的管理，並不局限於停車收費、停車場維護、相關導示系統等，也涉及突發性事情處理、安保、保潔等。

B. 百貨超市與購物中心的根本區別在於哪些方面

購物中心：實施統一管理分散經營的商業集合體。
百貨超市：實施自行回管理自行經營的商業答集成商。
購物中心是我(開發商和業主代表)來管理並由你(零售商)來分散經營的這樣一個商業集合體。關鍵是我管理你經營，作為開發商和業主我是不介入零售經營的。或者說是我提供的「場」由你零售商來做「商」。購物中心是做的「場」。盈利模式是通過這個場獲取租金和資產增值。

而百貨則通常是一個自行管理自行經營的商業集成商，是我即管理又經營。百貨是做「商」。盈利模式是通過經營自有和可控的商品獲取經營利潤。
購物中心與百貨最本質的區別是場所管理和零售經營的分離，購物中心不介入面對消費者的最終零售，購物中心的直接客戶都是零售商，而消費者是購物中心的間接客戶。購物中心因此也不可能給終端消費者開具發票。(這也是我區別購物中心和百貨的一個最簡單和直接的方法)。

C. 哪些因素影響區域型購物中心客流

一、區域型商業具有更強消費吸引力和經營持續性與穩定性
1、便利性的消費需回求
2、選擇性更答為豐富的消費需求
3、由出行方式所決定的消費需求
4、享受型的消費需求
5、擁有會員卡的針對性消費需求
二、越來越多的零售商開始大舉進軍區域型市場
1、區域型市場尚處於布局階段，城市中心區商業的逐漸飽和，使更多零售商青睞區域龍頭市場，也使區域型商業項目成為區域主導者變為可能。
2、零售商品牌圖行天下的吸引力決定著購物中心的基本客流和消費潛力
3、運營商的品牌組合和管理能力決定了購物中心的盈利能力
4、區域型購物中心在上述因素影響下孕育發展機會
三、區域型購物中心有助於實現錯位經營，穩定發展，降低開發商的綜合風險。
1、區域型商業項目由於目標消費的屬地化特徵明確，所以培育期相對較短，且經營穩定，利於資本市場價值放大，從而更加受到基金青睞。
2、中心區商業的同質化本身有著難以克服的障礙，而區域型市場的同質化並不產生負面市場影響，而是使消費在區域變得集中和方便。
3、區域型商業項目的發展目標更容易達成與零售品牌發展目標的一致，所以容易吸引更多零售品牌進入，從而降低開發商的綜合投資風險。

D. 購物中心統一招商管理十原則

現代購物中心管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從「商業管理"蛻變成「物業管理"，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。 統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「統一招商管理"又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。 經過經營定位、經營品項、服務功能設計、經營規劃布局設計、建築規劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段後，購物中心就可開始統一招商了。這是開業前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。筆者草擬了一個購物中心「統一招商管理的十項基本原則"，希望能對國內購物中心的招商管理工作有所幫助。
第一基本原則：要維護購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然不是絕對的）。
第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。筆者認為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對於非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。筆者建議，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。
第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。「以點代面，特色經營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經營採用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意"的原則。
第九基本原則：統一招商的「管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個「統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。這個「統一服務"就是要求「服務"出購物中心的品牌與特色來。
第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術支持服務，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。 在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。但國內購物中心在建立統一的信息平台方面還做得遠遠不夠。購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更需要精細化管理。當然餐飲、娛樂經營也需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務。 建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便於購物中心分析後對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，這都需要信息系統的分析支持。

E. 百貨商場與購物中心的區別

傳統百貨 主要是以零售品項（即銷售服務）為主，目前轉型/升級中的百貨店會適當新增一些餐飲、休閑等業態，這方面，尤其是以連鎖型的龍頭百貨店更常見。

購物中心 是多業態多業種復合，體現「一站式消費」的多功能大型商用物業，一般是一組統一規劃的建築集群，集購物、休閑、娛樂、飲食、旅遊等各種商業功能於一體；
要有便利的室外停車場/地下車庫、舒服的購物環境、寬闊的購物通道和良好的動線設計，充分考慮到來客的休息區和停車設施，要通過環境的塑造、品牌的提升、良性的宣傳推廣來形成自身聚客的引力，其建築美學與商業功用相結合。購物中心與百貨最本質的區別是場所管理和零售經營的分離，購物中心不介入面對消費者的最終零售，購物中心的直接客戶都是零售商，而消費者是購物中心的間接客戶。購物中心因此也不可能給終端消費者開具發票。
零售功能性是傳統零售業發展的必然趨勢，而不同的零售業態所定位的零售功能亦不相同，傳統百貨一直以服裝服飾、鞋帽箱包、化妝護膚品等高毛利的品類為主，將同一品類的商品聚集在一起進行關聯銷售是傳統百貨一直堅持的。
購物中心可以將購物、餐飲、休閑娛樂等不同業態有機組合在一起，達到規模效益最大化，因此購物中心的商鋪分類與百貨的品類劃分完全不同，根本的不同在於，百貨是按照品牌提供的商品品類劃分，而購物中心按照消費者需求劃分，簡而言之，百貨按供給方劃分功能，購物中心按需求方劃分功能。
經營方式不同，經營方式是百貨與購物中心的本質差別，統一管理、統一經營是百貨的聯營和自營模式總結，而統一管理、分散經營是購物中心租賃模式的概述。

F. 超級市場與購物中心的區別

超市」本身就是商業零售業態的重要組成部分，「超市」就是一種業態。 但是，21世紀的商業是崇尚資源整合、優勢聯動、信息共享的大經營時代。在這種時代，我們一貫盛行的「優勝劣汰」依然在起作用。只是，超市與超市間的聯合、超市與百貨商場的糅合，超市與其他業態、其他經營領域的統合，最終將使得單純的超市、單純的百貨商場在「國內競爭國際化」的大市場環境中顯得身單力薄。 在接下來的幾年內「超市」業態必將會有新鮮血液的加入，要麼是傳統業態的重新整合，要麼是「新思路」與「老賣場」的新舊聯姻。
而購物中心根據購物中心的建築、設施和形態的不同，國際購物中心協會又將購物中心細分為"摩爾"(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建築的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區域型、超區域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區型等)。由此可見，從嚴格意義上講，購物中心不是一種商業業態，而是一種有計劃地實施的全新的商業聚集形式，
有著較高的組織化程度，是業態不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務、會展等設施以一 種全新的方式有計劃地聚集在一起。它通常以零售業為主體。與自發形成的商業街相比，購物中心在其開發、建設、經營管理中，均是作為一個單體來操作：一般是物業公司建樓、出租場地，專業商業管理公司實行統一招租、管理、促銷，承租戶分散經營。

G. 請問高手如何區分百貨商場與購物中心的區別 兩者之間不同點有哪些

一、客群定位不同

傳統百貨均有明確的客群定位，而劃分定位的依據主要是收入和階層，因此高端百貨、中高端百貨、低端百貨的定位與百貨內商品品類的價格定位基本一致，因此客單價、提袋率等是衡量百貨公司業績的重要指標之一，而購物中心卻對這些指標的依賴度不同。

購物中心的客群定位是以年齡、喜好、消費心理、消費行為甚至是社會發展趨勢等更多因素指標衡量，抓住某一量級消費群的特有或者潛在消費心理，將有這些相同定位和屬性的品牌租戶聚集起來，這是購物中心需要考慮的，而單純的依靠收入和某一階層，是不足以成功運營一個購物中心的，因此百貨與購物中心首要的區別就是客群的定位不同。

二、零售功能不同

零售功能性是傳統零售業發展的必然趨勢，而不同的零售業態所定位的零售功能亦不相同，傳統百貨一直以服裝服飾、鞋帽箱包、化妝護膚品等高毛利的品類為主，將同一品類的商品聚集在一起進行關聯銷售是傳統百貨一直堅持的。而購物中心卻在租戶組合上與百貨有明顯的差別，購物中心經營的是店鋪，店鋪經營的是消費者，因此購物中心更加關注它所經營的店鋪是什麼品牌，品牌的商品是什麼。購物中心可以將購物、餐飲、休閑娛樂等不同業態有機組合在一起，達到規模效益最大化，因此購物中心的商鋪分類與百貨的品類劃分完全不同。

根本的不同在於，百貨是按照品牌提供的商品品類劃分，而購物中心按照消費者需求劃分，簡而言之，百貨按供給方劃分功能，購物中心按需求方劃分功能，按需求市場確定的零售功能是購物中心業態在中國能夠有更大發展的關鍵因素之一。

五、渠道作用不同

對於零售品牌來講，無論是國際還是國內的品牌，渠道的選擇是品牌發展的首要戰略性問題。百貨與購物中心作為線下零售的主要渠道，深入研究兩者渠道作用的不同是國內本土品牌發展的必經之路。截至到2013年底，中國購物中心數量已經達到1729家，無疑購物中心已經是作為零售品牌未來選擇的重要渠道。在過去的十年，購物中心的數量一直在不斷增加中，數量是衡量渠道標准之一，因此越來越多的國內零售品牌開始關注購物中心渠道。

一直以來，百貨是國內零售品牌拓展的重點渠道，百貨的渠道作用體現在百貨的自身品牌價值、以促銷為形式的銷售額提升、聯營扣點的抗風險性、與連鎖百貨共擴張等等。而購物中心的渠道作用體現形式卻與百貨不同，為零售品牌提供更多的客流，更大的品牌設計空間，更多的類品牌租戶附加值，更好的體驗環境，更自由的經營方式等等，這些品牌的附加值隨著購物中心經營的越成熟而得到更多，這也是成功的購物中心會吸引更多品牌進駐的原因。另外，隨著購物中心自身的品牌連鎖發展，品牌租戶將有更多的拓展機會。

H. 中國零售業轉型之旅，CEO們面臨哪些難題

實體零售轉型已經成為必然趨勢
2018年二季度我國購物中心和便利店均保持了穩定健康發展態勢。在技術、資本和消費需求的推動下，實體零售轉型已經成為必然趨勢，需要零售企業不斷夯實基儲練好內功，才能順利轉型。
整體而言，2018年第二季度中國購物中心與便利店市場保持穩定健康發展勢頭。大數據、人工智慧、物聯網等新技術的運用，在給消費者帶來全新消費體驗的同時，也為購物中心、便利店等實體商業注入了新的活力。對此，專家表示，實體零售轉型已是必然，在企業練好內功、資本成為助推力量的同時，未來行業的可持續健康發展需要更加完善的政府配套政策來支持。
購物中心處於健康發展狀態
據前瞻產業研究發布的《購物中心行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》最新統計數據顯示，2018年第二季度中國購物中心發展指數為66.1，同比上升1.3，環比下降1.4，高出榮枯線16.1，購物中心市場仍處於健康發展狀態。企業對下半年保持信心和樂觀的預期。
2018年第二季度便利店行業總體景氣指數為70.25，高於榮枯線20.25(榮枯線為50)，便利店市場仍處於健康發展區間。
結合去年全年的數據看，租賃活躍度是一項關鍵指標，反映出供給側的表現還是不錯的，說明市場對購物中心的租賃需求進一步加大，實體零售品牌仍在定址拓店。同時全渠道零售催生的新業態和新品牌如生鮮電商超市、互聯網健身房等也在尋求購物中心內的商鋪，購物中心也是他們主要的實體渠道。
從不同物業類型來看，奧特萊斯型物業繼續走俏，百聯、首創、王府井、砂之船等國內外經驗成熟的運營商繼續領銜奧特萊斯市常地區型購物中心租賃活躍度下降，其輻射力不及都市型購物中心覆蓋全市甚至全國的窗口效應。
整體來看便利店發展還是不錯的，百強便利店企業2017年銷售增長率達16.9%，門店數量增長18.1%，成為實體零售企業中增長最快的業態，門店數和銷售額都是兩位數的增長。
作為最接近消費者的一種零售業態，「智慧零售」「跨界零售」等新概念的不斷提出促使中國便利店行業迅速作出反應，在技術創新、運營模式方面不斷調整，從而保證了便利店年度整體市場規模保持穩定而快速增長。
中國購物中心機遇與挑戰並存
一方面經濟平穩、收入增長、消費升級為零售業發展奠定了基礎，新業態、新模式、新主體的涌現又為市場持續注入新的活力，購物中心業主逐步累積經營經驗並優化運營管理。但另一方面，快速的變革與發展也帶來了短期內增量加劇、供需失衡等問題，購物中心市場階段性供應過剩的問題猶存。
截至2017年底，全國大中型購物中心項目總數逾4500家。17個主要城市的優質商場平均出租率接近93%，同比上升0.8個百分點。盡管整體市場出租率較好，但城市內不同商圈之間、商圈內不同項目之間出租情況和租金錶現差異化程度進一步加大。沈陽、天津、無錫、重慶等城市部分商圈平均空置率超過20%，另有少量城市的現有項目出現七成以上空置面積，階段性供應過剩風險不容忽視。
空置率較高直接影響了購物中心的租金收益。究其原因，購物中心項目的位置仍然是影響零售物業租賃的重要指標。同時，營運經驗越來越多地作用於項目的租金錶現。在2017年17個主要城市內租金同比下滑的購物中心中，有64%的項目位於成熟度欠佳的非核心商圈，有三分之二的項目由非專業和缺乏經驗的開發商營運和管理。與此相反，2017年主要上市購物中心營運商可比項目平均租金增幅約為15.4%，較2016年提高4.7個百分點。
同時，店租及人力成本持續攀高，人才流失等問題也是便利店行業面臨的挑戰。生產要素呈持續高企始終是影響行業可持續發展的潛在威脅，這對便利店行業的運營能力提出了更大的挑戰。需要便利店行業不斷創新，通過新技術運用進一步提高運營效率，以消化不斷上升的運營成本。
便利店作為零售業態之一，屬於勞動密集型行業。但從去年全年來看，從業人數指數連續三個季度出現下降，體現出便利店行業管理者對未來行業發展中人才流失與引進的擔憂。未來，便利店行業管理者不僅要從人才引進方面加大力度，而且還需要通過內部培訓積極地培養行業專業人才，為行業的可持續發展提供強有力的保證。
練好內功是關鍵
2017年超市閉店數量明顯增長，沃爾瑪、家樂福、永旺等7個超市品牌共關閉45家門店，同比上漲28.57%。
實體零售轉型已是必然。從去年開始，「智慧零售」等新概念成為討論的熱點，而無人便利店也成為社會關注的焦點，繼而各路資本開始關注和投入無人便利店的開發。
「智慧零售」的概念，是指通過互聯網的支持，用數字化的工具、基於數字化的決策來改變行業，這應該是一個漸進的過程，分為兩個階段。第一階段是C端，即與消費者建立起鏈接，在渠道上實現融合，以方便消費者的選擇，可以說這在前幾年已經實現;第二階段是B端，即通過數字化轉型來提升企業內部運營、提高效率及完善供應鏈等，這個階段可以說去年才剛剛開始，目前越來越多的企業都在做這方面的嘗試，但因其更考驗企業的內功，相應技術支撐和人才缺乏，也沒有較為成功的案例可以效仿，所以還處於起步階段。

I. 購物中心的新零售表現在哪些方面

原創IP構築體驗場景
場景化消費時代的到來，IP營銷持續深化，很多購物中心通過引入IP產生話題，吸引消費者，實現商業變現，但是借勢IP與購物中心的定位匹配度低、市場同質化高、費用高昂、時效短等問題日益凸顯，基於此越來越多的購物中心開始打造自己的專屬IP。
購物中心原創IP把文化、場景、故事、主題、互動、體驗、娛樂等元素作為基礎，在此之上進行豐富和拓展，打造多元業態，將原創IP進行差異化和人格化，深度挖掘社群價值，使其深入人心，自帶流量，構築全方位的體驗商業，長時間吸引消費者。
線上KOL線下化
KOL每天占據用戶大部分上網時間，且通過不同方式影響用戶，具有強大的營銷裂變能力，已成重要營銷傳播渠道。購物中心與KOL進行合作，重構購物中心空間。一方面幫助已有業態品牌進行營銷傳播，同時通過KOL捕捉消費者最新需求，指導線下業態布局；另一方面將KOL線上流量引到線下，彌補線上消費痛點，同時提升線下客流量，帶動商場各個業態的銷售轉化。
運動消費多元發展
購物中心+Sports的商業模式將運動元素與商業綜合體其他功能相結合，既滿足人們對運動健康設施環境的高標准需求，同時也能滿足人們吃穿行，兼具運動、購物與社交多重屬性。運動用品零售業每年以30%-50%的增速進行發展，室內小型球類運動場、滑冰場、體檢培訓、康復中心、休閑餐飲等設施構造立體服務模式，以零售為入口鏈接各資源，滿足多樣化需求。
社交+跨界融合
購物中心體驗文化的核心是社交，未來購物中心將圍繞社交開展O2O策略，消費者不僅體驗購物，還體驗社交，其中購物社交的一個差異化利器就是跨界融合。將商業、文化和藝術以有趣的方式彼此融合，創造充滿活力和舞台般的購物體驗。連接時尚、潮流和靈感，鼓勵公眾在購物和消閑時間來欣賞藝術，引領購物中心和商場品牌走出一條跨界融合之道。

J. 購物中心如何實現統一招商管理

不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從商業管理蛻變成物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。 統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷管理、統一服務監督和統一物業管理。這其中統一招商管理又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。 經過經營定位、服務功能設計、經營規劃布局設計、建築規劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段後，購物中心就可開始統一招商了。這是開業前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。在此對購物中心的統一招商管理提出以下建議僅供參考： 一、要維護好購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂三者之間52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例（當然這個比例不是絕對的）。 二、要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。 三、購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。 四、注意購物中心經營方式的選擇。我們知道購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。同時購物中心是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對於非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此建議，購物中心的發展商以前不管是房地產商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。 五、注意招商順序。堅持核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。 六、核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。 七、對待特殊商戶招商要予以優惠。以點代面，特色經營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。 八、租賃經營要放水養魚。我們知道購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務的做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。因此放水養魚也可以理解為先做人氣，再做生意。 九、統一招商的管理要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。這個統一服務就是要求服務出購物中心的品牌與特色來。 十、購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。在購物中心發達的國家和地區，發展商對購物中心的信息系統建設都非常重視。但國內購物中心在建立統一的信息平台方面還做得還遠遠不夠。購物中心作為一個以零售為主的商業組織形式，更加需要精細化管理，而精細化管理需要數字說話，統一的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶服務；同時購物中心的招商不是一個開業前就完結的工作，而是一個無限循環的工作；因此購物中心建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不僅能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。