⑴ 在銷售房產交易中，是先交所得稅還是先清算土地增值稅
在銷售房產交易中，是先清算土地增值稅。不清算土地增值稅，無法確定所得稅的應稅收入。
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房地產企業所得稅與土地增值稅的稅前扣除項目的區別與聯系
企業所得稅和土地增值稅是房地產開發企業涉及到的主要兩個稅種，本文將就房地產開發企業所涉及的，以收益性增值為課稅目的的企業所得稅和土地增值稅的稅前扣除項目異同進行比較分析。希望房地產開發企業在納稅實務操作上，時刻注意避免進入稅種誤區，同時也是為了探究兩種稅法稅前扣除是否具有可行性。
企業所得稅是指按照企業經營生產利潤和企業資本利的為依據計征的所得稅，徵收上一般都採取先分期預繳後進行年度清算的徵收辦法，稅率則是採用比例稅率。土地增值稅是指按照企業所有土地收益進行徵收的特定行為財產稅，徵收上一般都採取先徵收後清算徵收辦法，稅率則是採用超率累進稅率。鑒於企業所得稅和土地增值稅都需要按照相關的收入額扣除支出額之後的增值余額，作為計稅基數計征稅款，同時國稅總局在2009年為了將強房地產企業企業所得稅和土地增值稅，這兩個稅種的徵收管理，分別出台了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發(2009)31號)和《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)兩個管理辦法。隨著這兩個管理辦法的土台，業界對於房地產開發企業土地增值稅與所得稅稅前扣除的研究也逐漸升溫。
一、兩稅稅前共同扣除項目
從房地產企業的企業所得稅和土地增值稅，兩稅稅前扣除的內容開看，企業所得稅的稅前扣除項目和土地增值稅的稅前扣除項目基本上一致(不考慮企業的營業外支出和年度投資損益等項目)。
1、企業所得稅稅前扣除項目
根據我國國稅發(2009)31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的相關規定，我國的房地產開發企業所發生的期間費用、營業稅金及附加、已銷開發產品計稅成本、土地增值稅可以在當期按照規定予以扣除，其中開發產品計稅成本支出有以下六點內容：
第一，房地產開發企業的土地徵用費和拆遷補償費用，這兩個費用指房地產開發企業為了取得土地開發權而產生的各種費用，其中主要包括：土地出讓金(土地買價)、耕地佔用稅、拆遷補償支出、回遷房建造支出、安置及動遷支出、農作物補償費、契稅、大市政配套費、土地使用費、超面積補交地價和土地變更用途及相關稅費、土地閑置費、危房補償費等。
第二，房地產開發企業的前期工程費，這個費用只要是指房地產開發企業的房地產開發項目前期發生的各種水文地質勘察、規劃、可行性研究、測繪、設計、籌建、場地通平等一系列的前期費用。
第三，房地產開發企業的基礎設施建設費，這個費用是指房地產企業的開發項目在開發過程中所產生的各種基礎設施建設費用的支出，其中主要包括對房地產開發項目內的供電、供水、供氣、道路、通訊、照明、排污、排洪等社區管網工程費用和園林綠、環境衛生等園林環境方面的工程費用。
第四，房地產開發企業的公共配套設施費，這個費用主要包括房地產開發項目內，獨立的、發生的、非營利性的，並且屬於全體業主的，或者是無償捐贈給政府公用事業單位和地方政府的公共性配套設施的支出。
第五，房地產開發企業的建築安裝工程費用，這個費用主要是指房地產在開發房地產項目的過程中，所發生的各項建築安裝費用，主要包括開發項目的建築和安裝工程費用等。
第六，房地產開發企業開發過程中發生的間接費用，這個費用主要是指房地產開發企業為了管理或者直接組織開發項目而發生的，且不可以將其歸屬於特定的成本對象的成本性費用支出。這個費用主要包括：項目管理人員工資、項目職工福利費、勞動保護費、工程管理費、水電費、辦公費、修理費、折舊費、周轉房攤銷，以及項目的銷售設施建造費用等等。
2、土地增值稅稅前扣除項目
根據我國土地增值稅暫行條例及實施細則的規定，我國計算房地產開發企業土地增值稅史，稅法允許稅前扣除的項目主要分為以下四個方面：
第一，房地產開發企業取得土地的成本，即房地產開發企業為了取得土地使用權，而為之支付的地價款和按照我國國家統一規定的需要繳納的各種與取得土地開發權相關的費用。
第二，房地產企業的房地產開發成本，即房地產企業為了開發土地和新家房屋，以及房屋的配套設置而產生的成本，其中包括房地產開發企業在開發房地產項目過程中實際發生的：土地徵用及拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、公共配套設施費用、建築安裝工程費用和開發間接費用。
第三，房地產企業的房地產開費用，即房地產企業為了開發土地和新家房屋，以及房屋的配套設置而產生的費用，其中包括房地產開發企業在開發房地產項目過程中時間發生的與開發項目相關的管理費用、銷售費用和財務費用。
第四，房地產企業轉讓房地產而產生的相關稅金，這主要包括房地產企業在轉讓房產時發生的營業稅、城建稅和印花稅，同時在房地產企業轉讓房地產的工程中發生的教育費及其附加也可以視為稅金一同扣除。
二、兩稅稅前加計扣除項目
加計扣除作為一種稅收優惠措施，在房地產發開企業的企業所得稅和土地增值稅中都有存在，但是對於房地產開發企業的適用卻各不相同。
1、企業所得稅稅前加計扣除項目
根據我國《企業所得稅法》的相關規定，房地產企業的創新支出和安置殘疾人支出可以加計扣除。
(1)、創新支出我國《企業所得稅法》規定，房地產開發企業為了開發新工藝、新產品、新技術而發生的研發費用支出，在沒有形成無形資產計入企業當期損益之前，可以在據實進行扣除的基礎之上，按照研發費用的50%進行加計扣除，已經形成無形資產的，可以按照無形資產成本的150%進行攤銷。
(2)、安置殘疾人支出我國《企業所得稅法》規定，房地產開發企業為安置殘疾人，以及其他國家照顧就業的人員的工資支出，可以在計算企業應納稅所得額是，進行加計扣除。房地產企業安置殘疾人員的，對殘疾人職工工資據實進行扣除的基礎上，可以按照支付給殘疾人職工工資的100%進行加計扣除。
2、土增值稅所稅前加計扣除項目
根據我國《土地增值稅實施細則》中的規定，在我國從事房地產開發的企業，可以按照為取得土地使用權而支付的出讓金與開發成本之和，加計20%進行扣除。我國對於這項扣除政策的基本立法意圖就在於，由於房地產企業在取得土地使用權之後，需要投入大量的資金對土地進行房地產開發，這屬於我國支持鼓勵的投資行為，因此，在計算房地產企業應繳納的土地增值稅時，不僅僅可以從銷售收入中扣除獲取土地使用權時所支付的土地出讓金以及繳納的相關稅費，和房地產開發企業開發土地、新建房屋以及其配套設施所支付的成本和規定的費用，同時還可以扣除與轉讓房地產相關的稅金之外，還可以對房地產企業為取得土地使用權而支付的土地出讓金及其費用和房地產開發成本進行20%的加計扣除。這樣就有利於保證房地產開發公司基本取得投資回報，從而調動房地產開發企業的積極性，但是非房地產開發企業不享有此項加計扣除優惠。
三、兩稅稅前限額扣除項目
稅前限額扣除是指企業按照稅務規定的標准扣除企業成本、費用和損失額。房地產開發企業的企業所得稅和土地增值稅限額都存在扣除項目，但是扣除項目之間存在較大的差距。
1、企業所得稅稅前限額扣除項目
根據我國《企業所得稅法》中的規定，一下五種情況房地產開發企業需要進行限額扣除。
(1)、房地產開發企業的職工教育經費、工會經費和工福利費的企業所得稅的稅前扣除是有相應的標準的，扣除標准分別是2.5%、2%和14%。
(2)、房地產企業在生產經營中發生的與生產經營活動有關的業務招待費的支出，應該按照發生額的60%進行扣除，但是最高不得超過企業當年營業(銷售)收入的5‰。
(3)、房地產開發企業的業務宣傳費和廣告費的稅前扣除范圍規定：除了國務院稅收主管部門和財政部分另有規定的除外，企業的業務宣傳費和廣告費支出不超過企業當年營業(銷售)收入15%的部分，准予據實扣除，而超過的部分則應當在以後的年度結轉扣除。
(4)、房地產企業公益性支出稅前扣除規定：企業公益性的捐贈支出，在企業年度利潤總額的12%以內的部分，可以在計算企業納稅所得額是給予扣除。
(5)、房地產企業支付的境外機構的銷售費用中規定：企業委託境外機構開發銷售的產品，在其制度境外機構銷售費用(含手續費和傭金)時，不超過委託銷售費用10%的部分，可以據實扣除。
2、土地增值稅稅前限額扣除項目
根據我國《土地增值稅實施細則》中的規定，房地產開發企業在房地產開發項目中的利息支出，凡是可以提供金融機構證明和房地產項目計算分攤的，可以據實扣除，但是最高扣除額不得高於商業銀行同期同類貸款利率計算出的金額。其他的房地產開發費用則應該按照規定，對房地產企業的房地產開發成本和土地成本金額之和的5%計算進行扣除。但是不能夠提供金融機構證明或者按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出的，房地產開發費用則應該按照土地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內進行計算扣除。除此之外，國家稅務總局和財政部還對土地增值稅扣除項目中的利息支出的計算進行了兩點規定：第一，利息的上浮幅度必須按照國家的規定執行，超過國家規定的上浮幅度的部分不得進行稅前扣除;第二，加罰的利息和超過貸款期限的利息不得扣除。
四、兩稅稅前扣除方法的差異
1、企業所得稅稅前扣除方法
企業所得稅是以一個會計年度為周期的，清算的時間是相對固定的。按照我國國稅發(2009)31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的有關規定，房地產開發企業開發或建造的開發產品，應當按照製造成本核演算法進行核算與計量。其中，應該計入開發產品成本的直接成本和可以分清楚成本對象的間接成本，可以直接計入成本對象;共同成本和不能夠分清成本對象的間接成本，應該按照配比原則和收益原則分配進入各個成本對象之中。具體的分配方法主要有：佔地面積法、預算造價法、直接成本法和建築面積法四種。同時，還對共同成本的分配方式進行了限定，例如：土地成本需要按照佔地面積法進行分配;借款費用按照預算造價法或者直接成本法進行分配、對單獨作為過渡成本對象核算的公共配套設施的開發成本，需要採用建築面積法進行分配。
2、土地增值稅稅前扣除方法
土地增值稅是按照房地產開發項目(分期開發項目，以分期項目為單位核算)為單位進行核算的，在房地產開發項目中包含普通和非普通住宅的，應該分別計算土地增值額。土地增值稅在清算期間具有不確定性的，清算期間應該可以長於一個會計年度。土地增值稅在清算之前都是預先繳納的，而到達清算時間條件是，則不需要再繳納，必須按照規定進行清算，實施多退少補的原則。
五、稅前支出扣除差異對房地產企業影響分析
1、限額扣除項目的影響
房地產開發費用是指房地產企業在開發房地產項目中發生的與項目相關的管理費用、銷售費用和財務費用，而土地增值稅中的限額扣除項目，主要就是房地產開發費用的扣除，按照我國現行的會計制度的相關規定，開發費用作為期間費用直接計入企業的當期損益，而不是按照企業成本核算對象進行攤銷。但是作為土地增值稅稅前扣除中的房地產開發費用則是根據《土地增值稅實施細則》中的相關規定進行扣除的，而不是按照實際發生數額據實扣除。在我國的《企業所得稅法》中明確規定，當期會計期間的這三項費用除了部分限額扣除之外，其餘的全部據實扣除。
由於土地增值稅的房地產開發費用扣除不是按照實際發生額扣除，而是按照相關的規定進行扣除。這就造成三方面的問題：首先，房地產開發企業實際發生的開發費用，與房地產的土地成本和開發成本間的關聯並不是非常密切，因此土地增值稅的實際發生額與扣除金額差異較大;其次，如果房地產企業實際列支的開發費用，比按比例計算的金額要小的話，那麼實際發生費用與比例計算費用之間的差額開發費用，就相當於沒有有效憑證而被扣除了;最後，房地產開發企業的財務費用扣除往往是通過比例扣除，而這樣扣除金額大於據實扣除金額，此外，利息支出在據實扣除時，對於加罰的利息、超過貸款限額的利息部分和超過上浮幅度的部分利息都是不允許扣除的。因此，我認為，土地增指數關於房地產企開發業開發費用的扣除方法不符合我國稅法真實性基本原則。
2、分類扣除與加計扣除的影響
對於房地產企業開發項目中同時包含普通和非普通住宅的，對土地增值稅的稅前扣除我國財稅[1995]48號文中有明確規定：對納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的‚應分別核算增值額‚未分別核算增值額或不能准確核算增值額的‚其建造的普通標准住宅不能享受相關免稅優惠。我認為，由於房地產開發項目的具體情況不同，因此不同的開發項目中同時包含普通和非普通住宅的，有可能普通住宅土地增值出現負增長，而非普通出宅出現較多增長的情況發生，而將兩者進行合並計算，則可能計算結果是較少的增值，甚至是負增值，這樣就可能出現合並計算與分開計算兩種完全不同的結果。如果強制性的將普通和非普通住宅的土地增值稅分開計算，將不利於鼓勵房地產開發企業以豐補歉，對土地進行綜合性的連片開發，同時也有悖於保護房地產開發企業合法利益的基本原則。與此同時，這個又與房地產開發企業可以按照為取得土地使用權而支付的出讓金與開發成本之和，加計20%進行扣除的規定相違背，與調動房地產開發商的開發積極性相互矛盾。
⑵ 1,土增稅清算時招待費,廣告費,業務宣傳費費用等的扣除有限額嗎
根據國稅函〔2010〕220號第三條：房地產開發費用的扣除問題。（一）……。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5％以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10％以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。
⑶ 地產公司發生的沙盤及戶型模型的設計製作費能否計入開發成本列入土增是否列入土地增值稅的扣除項目
當然是列入開發成本，但是不是列入土增，是屬於宣傳推廣費用，屬於銷售類的項目費用。
⑷ 房開企業發生的計入管理費用的廣宣費能不能在計算土增稅時扣除
首先，廣告宣傳費不屬於管理費用，不應記入管理費用，應該記入銷售費用-廣告宣傳費。計算土地增值稅時，管理費用、銷售費用、財務費用等期間費用是按（支付的土地價款+房地產開發成本）*5%計算扣除的，不管這三項費用實際發生多少，都只能按這個比例限額扣除。以上回答希望對您有幫助，謝謝。
⑸ 你會從哪些方面對家鄉進行全方位宣傳呢
如果是對家鄉宣傳的話，我會從吃的開始進行宣傳，畢竟我的家鄉就是因為吃的出名的，先把小吃介紹一輪，然後就開始介紹家鄉的特色景觀，讓外面的人來到這里可以好好遊玩一番，最後就是家裡的人了，他們都很淳樸和善良，我的家鄉絕對是一個值得旅遊的地方。
⑹ 土增稅清算的步驟和流程
一、正文回答
納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、准確性和完整性。稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。
二、分析
對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算，對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
三、土地增值稅清算的條件是什麼?
1、納稅人符合房地產開發項目全部竣工、完成銷售的、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的、直接轉讓土地使用權的應進行土地增值稅的清算；
2、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
⑺ 土增清算的計算方法
一、正面回答
土增清算的計算方法：
1、增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%；
2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%；
3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
二、詳情分析
土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件後，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅納稅申報表經稅務機關審核確認無誤後，納稅人應按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價摺合成人民幣，據以計算繳納土地增值稅。
三、土地增值稅清算流程
納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、准確性和完整性。稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法徵收土地增值稅。對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算;對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
⑻ 關於植樹造林的宣傳標語
1、樹木擁有綠色，地球才有脈搏。
2、植樹造林，功在千秋。3、增加林草覆蓋，治理水土流失
4、一花一草皆生命，一枝一葉總關情。
5、植樹造林，利在當今，功在千秋。
6、植樹造林，造福後代。
7、植樹造林，平衡自然生態；開源增產，促進社會文明。8、造好林、植好樹，公民人人有義務。
9、植樹就是植富，造林就是造福 。
10、1 + 1 = 2，一棵樹 + 一棵樹 = 一片樹林
11、植樹造林是生態工程，是生存工程
12、地球是我家，綠化靠大家
13、保護樹木，就是保護自己
14、嚴禁亂砍濫伐，保護森林資源
15、綠色——生命之源
16、植樹造林，改善生態環境，造福子孫後代
17、紅花綠草滿園栽，風送花香碟時來
18、花開堪賞直須賞，莫要折花空賞枝
19、花草叢中笑，園外賞其貌
20、我為你美麗的心靈綻放
21、帶走的花兒生命短暫，留下的美麗才是永遠
22、願君莫伸折枝手，鮮花亦自有淚滴
23、森林是氧氣的製造工廠
24、草木綠，花兒笑，空氣清新環境好
25、來時給你一陣芳香，走時還我一身潔凈
26、種一棵樹，種一枝花，世界會更美好
27、門前院後種棵樹，室內陽台養盆花，健康幸福到你家。
28、你栽一棵樹，我栽一棵樹，我們共同為地球添綠。
29、繞行三五步，留得芳草綠。
30、請愛護每一棵樹，否則我們看到的將是泛濫的洪水和貧瘠的沙漠。
31、植樹造林，綠化祖國
32、栽好樹、管好樹、護好樹是公民的光榮職責
33、嚴格依法採伐手續，禁止亂砍濫伐林木
34、處處造林林似海，家家植樹樹成蔭。
35、植樹造林滋沃土，防風固沙護良田。
⑼ 鹽鹼地復墾改良方面有那些宣傳語啊
摘要 1、肥料選擇溉茂，莊稼長得蓋帽。
⑽ 關於保護土地珍惜土地的宣傳標語
你榪余我的事業和愛情一樣嗎。嗯呢？嗯哼。不是你想我了？嗯哼。不是你們想看版你是怎麼了權？嗯哼，嗯哼，我在家等你的好嗎？我在家等你的好嗎？嗯，？我也好喜歡😘！我想起來吧！我想起來就不去！我也好喜歡！我也，