旅遊地產開發策劃書

Ⅰ 旅遊管理策劃書

四川鎣華山旅遊策劃案例分析
摘自：中國旅遊營銷網

我公司於2004年4月受上市公司宏達股份（600331）委託，編制四川鎣華山的項目策劃、總體規劃及詳細規劃。目前，項目策劃已經完成，正在進行詳細規劃的編制。

鎣華山擁有中上水平的自然資源，但僅在四川盆地周邊，就有峨眉山、青城山、九頂山、西嶺雪山、瓦屋山等多座名山。宏達公司提出，鎣華山作為旅遊產品，必須是一流的，必需有面向國際市場的基礎。為此，我們對資源進行了深度的挖掘，並就產品定位與主題提升，絞盡腦汁。經過反復研究與驗證，最後確定了"中華第一禪山"的定位。

為了使項目策劃成為可行的、可操作的成果，我們把"禪"區分為禪宗與禪文化兩部分，對禪宗的運作策劃了沿人脈關系為主線的操作線路，對禪文化的景觀、情境、建築、小品、活動、導游詞等等，進行了具體的策劃，?quot;禪"這一極為抽象的宗教哲學概念，轉化為可參觀、可體驗、可參與、可接觸的旅遊產品與旅遊文化。

最後，圍繞景區開發，我們提出了以滑雪場為啟動點，以高山景觀為觀賞核心，以禪宗、禪文化為核心吸引力、以休閑度假社區為未來盈利增長點的投資分期與開發計劃，完成了項目商業模式的策劃，使投資商完全把握鎣華山開發運作的關鍵所在。

在此，我們將鎣華山策劃的案例，簡要敘述，以饗讀者。

鎣華山位於四川省什邡市境西北，距市區37公里，景區范圍115平方公里。地處市域西北，與綿竹、茂汶、彭州相連，地處川西平原與青藏高原的過渡地帶（龍門山構造帶）上，屬岷山山脈南段（九頂山段）向東南延伸的一條支脈，亦為什邡山地之主脈，山頂海拔3160米，區內最高海拔3900米，最低海拔 871米。

鎣華山景區屬於龍門山國家地質公園，於1986年開始開發，但旅遊產業未形成規模。如何科學地發展，則是在全面開發前必須考慮的問題。先研究策劃，再規劃設計，以此為基礎，實施開發建設和運作經營，則成為發展旅遊業必須遵循的工作軌跡。本策劃即是對如何開發鎣華山景區提出的建議性方案，並前瞻性地涉及到今後的設計和運作層面，旨在理順、明晰相關理念，指導今後一系列工作能夠科學地展開。

鎣華山資源評價：

優勢：鎣華山的自然資源具有一定的獨特性，其高山自然景觀類型較豐富。在海拔3000米以上，有高山草甸、高山野玫瑰、杜鵑林、原始森林以及冰雪資源等，鎣華山峽穀神奇險峻，天象景觀變幻莫測。這些高山觀光產品，在全國山嶽型景區中，價值非常高。四季旅遊資源的概念清晰，春遊―春賞杜鵑、賞春水，夏遊 ―高山觀景、滑草、避暑，秋遊―秋觀紅葉，冬遊―冬看雪景。同時什邡本地是禪宗八祖－－馬祖的故鄉，具有很好的文化底蘊。

劣勢：鎣華山的自然資源（高山景觀和飛水岩瀑布群）本身稟賦雖較高，但因其位於龍門山脈，有銀廠溝、歡樂谷、九頂山、九龍溝等多加景區共存；特別是在資源大省四川的背景下，峨眉、青城、西嶺雪山、四姑娘山、巴朗山、貢嘎山、千佛山、金佛山等十多座山嶽景區，僅靠自然資源、一般性恢復佛教道教文化等，都難以形成獨特吸引力，更不要說成為世界級旅遊產品；獨特資源的可進入性差；可用土地的不足使得一些好的項目創意和景區設計不能夠付諸實施，只能在現有土地局限的基礎上進行建設開發。

結論：
如果僅從自然資源本身來說，鎣華山的自然資源與周邊相比，不具有壟斷性的資源優勢；如果僅從宗教角度來說，鎣華山很難超過峨眉山和青城山的宗教文化；所以通過自然景觀與文化的完美結合，可以將鎣華山1.5流的資源打造成為國內一流的景區。

我們的解決方案是：通過挖掘禪文化，對參禪悟道產品進行極致打造，深度策劃現代運動休閑項目，結合對鎣華頂高山觀景的打造與包裝宣傳，形成具有獨特吸引力的綜合旅遊度假區。

此次策劃將鎣華山景區定位為：集觀光、文化、宗教、度假、會議、運動休閑於一體的禪體驗式的高山觀景四季旅遊度假區，是將核心吸引力－－高山觀景與文化體驗－－參禪悟道相結合的綜合景區。
核心品牌：中華第一禪山－－鎣華山。

鎣花山項目是觀光＋運動休閑＋度假的復合功能旅遊區，各功能分區形成既獨立又互動的禪主題濃郁的旅遊區。從旅遊角度看，鎣花山項目具有立體化的功能結構，稱之為"高山觀光旅遊區"；而從度假角度看，它創造了一種特殊的文化情境，因此，也可以稱之為"主題情境度假"；從遊客參與性角度看，鎣花山提供給遊客的是四季旅遊產品：冬季滑雪，夏季滑草及水上運動項目、春秋觀景。

鎣花山打造禪文化，不僅是文化主題上的突破，重要目的也在於搭建撬動目標市場的杠桿。通過禪宗佛教文化演繹禪文化，利用禪宗佛教就是借鑒中國古代文化，經過與中國古代道家、儒家文化的交融而形成的獨具中國特色、被中國化了的禪宗佛教，與四川峨眉山、青城山文化旅遊形成對接，使整個景區納入四川文化旅遊體系中，同時延伸東南亞、東亞以及歐美等國禪的形式，形成個「泛地域"的"世界禪"的概念，形成國內獨特的禪文化名山。

策劃的思路：

貫穿策劃的兩條主線：文化線和旅遊線

旅遊線：主要通過觀光、度假、休閑產品的打造來貫穿始終，從肖家大坪的度假、休閑、會議，飛水岩瀑布群的觀光與親水遊憩相結合等旅遊項目，再到金蓮池區域的運動休閑和紅葉觀光及金蓮池高山湖泊景觀區，最終到觀光的核心和精華――山頂高山景觀。

文化線：重點在通過生活禪和禪宗文化的打造，使這一文化線伴隨旅遊線而進行。

1、從前山門到金蓮池旅遊線是主線，禪文化是暗線。
前山門－－金蓮池以生活禪為禪文化打造形式，通過與景觀融合的禪文化建築形式、小品等烘托禪的意境，同時為整個山頂禪境的高潮打造做鋪墊，在這個區域，禪文化的顯示是潛在的。

2、參禪天梯――山頂鎣華寺，禪文化是主線，旅遊是副線。
過了金蓮池後，進入以禪宗為核心的禪文化主線。參禪天梯通過在一路演繹禪宗的五大派別等，結合景觀、小品設計，構成整個參禪過程的階段性升華。山頂通過寺院、鍾聲、香火、鳥瞰景觀和一個禪境場景的設計，使人達到」豁然開朗"、"大徹大悟"的境界，凸顯山頂禪的最高體驗"醍醐灌頂"，感悟人生。同時與山頂的自然景觀結合，形成鎣華頂上禪的最高體驗"醍醐灌頂"，與"錦綉天庭"的高山景觀交相輝映，成為鎣華山整體意境的全面升華。

兩條線的完美結合，使遊人在整個景區旅遊過程中得到視覺和心理的最大體驗，有形有影。

開發運作思路：

1、一期利用現有交通道路――紅白鎮到金蓮池公路段，通過主要建設金蓮池運動休閑娛樂區（滑雪場、遊客接待中心和峽谷親水遊憩區），吸引周邊地區（主要是成都、重慶等地）的城郊休閑旅遊，把鎣華山的人氣帶動。

滑雪（草）場及其配套建設作為整個景區開發切入點，因為此時紅金旅遊公路已基本建成，解決了旅遊者進入的交通問題，目前南方滑雪市場尚處於賣方市場，滑雪產品的供應還不能滿足旅遊者需求，鎣華山目前進入這個有很大市場空間的領域，能在短期內獲得較高利潤。滑草項目可以成為夏季避暑旅遊的游樂方式。

2、二期重點開發高山景觀區域，核心是打造禪境。

鎣華山價值最高的旅遊資源集中在山頂區的特色高山景觀，包括天象景觀，鳥瞰景觀，高山植物景觀（如高山杜鵑、高山野玫瑰、原始冷杉森林、高山草甸等），和獨特地貌的大裂谷等，這些資源是鎣華山景區開發的依託和基礎。因此，我們把高山觀景作為鎣華山觀賞性旅遊的核心，作為打造與包裝鎣華山的關鍵。把鎣華頂作為整個景區的核心、高潮、亮點。可以說，未上鎣華頂，枉到鎣華山。

山頂禪宗是整個景區的文化背景，通過禪宗寺院和周圍景觀打造烘托，為整個景區禪文化的打造形成支撐，禪文化是整個景區的特色所在，通過極致化、體驗化、娛樂化打造這個景區的文化氛圍，達到旅遊者體驗的極致，打造最具特色的體驗型綜合旅遊產品。

3、三期形成整個景區的交通大環線。黑松林－野牛沱的索道建設盡早啟動，形成鎣華山旅遊區的交通環線，索道可以緩解滑雪場客運，解決目前滑雪場公路的交通瓶頸。

4、後期開發的重點放在休閑、度假、會議和旅遊房地產上，在鎣華山景區品牌形成的基礎上，充分挖掘肖家大坪和峽馬口較大面積台地的潛在價值，在整個景區品牌逐漸形成的過程中，開發文化型度假會議區，烘托禪文化品牌的同時，形成景區的重要盈利點，使景觀打造對提升整個項目土地開發價值的功能突現出來。

商業模式：

本景區的打造採用的是"景觀＋文化"模式，通過引入有本地淵源的禪宗，以情景化和體驗式的禪文化的打造為核心，綜合了觀光、宗教、文化、度假、會議、運動休閑、游樂等多項元素，打造一個」禪境高山景觀型四季旅遊區"。

主題：禪文化注入，情景化、體驗化演繹；
載體：高山景觀、水系、建築、生態、別墅等景觀、與環境結合的休閑、遊憩的場所和設施為吸引物；
市場：觀光、宗教、文化、度假、會議、運動休閑等不同目的類型的遊客提供市場支撐；
供給：遊客流上來源於觀光、宗教、文化、度假、會議、運動休閑等不同目的類型的遊客，多種業態的房地產提供商業場所和住宿，消納和吸引住宿、消費和投資。後期旅遊房地產業態包括分時度假酒店、產權酒店、產權別墅等。

不斷增加的遊客流將使項目區的地價和房價升值，將使開發商、投資者、房產業主得到收益。

現金流上來源於融資、旅遊、房地產（商業加別墅）。

整個項目的商業模式為：通過觀光旅遊帶動休閑度假旅遊使得整個景區的人氣增加，土地升值，最後帶動房地產的收益，形成旅遊與房地產的良性互動。

Ⅱ 旅遊總體規劃的規劃方法

我們知道：《旅遊規劃通則》是規劃專家評審團檢驗規劃方編制的規劃成果是否符合規范的重要依據，但規范的套路對於開發商而言根本是沒有用處。如果按照《旅遊規劃通則》要求，一個景區的規劃編制要經歷總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃三個階段，完成這三個規劃正常需要一年半到兩年時間。從開發商角度考慮，他不可能等三個規劃都評審完後才開始動工建設，他的要求是以最少的錢、在最短的時間里做一套實用的、可以馬上操作的方案。根據這種市場趨勢，以更好地服務開發商為根本出發點，符合景區開發建設需要，從十二個方面進行探討如何讓旅遊規劃實用化。
1、資源稟賦分析，這里講的資源稟賦分析不是僅僅對景區資源的詳細羅列，而是要求在大區域范圍內對景區資源進行相關性比對分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產品。
2、市場需求和競爭分析，對於市場需求和競爭分析，旅遊規劃不能僅就宏觀市場、客源定位和客源數量預測三方面進行初步研究，這種研究距離實際操作甚遠，應該就三個層面進行深入分析：（1）市場層面：分析市場在興什麼，市場有什麼，市場還缺什麼，市場在哪個層面上競爭四個內容；（2）競爭對手層面：分析競爭對手概況（項目的區位及周邊環境、規劃布局、建築風格、項目賣點、項目的配套設施與服務、運營管理），市場反應（分析競爭對手項目的營銷策略、實際銷售及經營狀況和項目的優劣勢）；（3）消費者層面：主要界定客源區域、預測其數量，分析其消費特徵，找出消費敏感性之所在。建議：可以研究房地產策劃中的類似章節，形成適合景區需要的相關內容，最好研究他們的策劃提案，因為他們的提案當中所涉及的這些內容，均是落於實處，刀刀見血，雖然領域不同，但方法論是相通的，值得借鑒。
3、開發商分析，開發商分析主要是從四個角度進行分析：開發商投資意圖、初步的開發構想、經濟實力和操作能力分析。目前規劃普遍都沒有這一個章節。開發商在投資一個景區時基本上都會有投資意圖和初步的開發構想，規劃方的任務是為開發商的初步開發構想從專業角度進行把關、深化、延伸和落地。這里提出要增加開發商的經濟實力和操作能力分析的目的是對旅遊區開發主題和旅遊產品設計在操作層面進行校正。我們知道：任何的旅遊規劃和旅遊策劃最終都要落實到開發商去操作，項目規劃和策劃得再好，如果超出開發商的實際操作能力，一切都是空的，也是現在規劃無法操作，置之高閣的內在原因。規劃方和開發商必須溝通深溝通透，這個溝通不只是上層領導間的溝通，課題組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。
4、開發主題和形象設計，開發主題和形象設計是旅遊規劃中最薄弱的地方，普遍做法就是一個形象定位加上一句宣傳口號，只有極少數規劃中還增加一個景區logo設計。形象定位和宣傳口號最常見的就是比附定位法，相互模仿，沒有抓住景區的靈魂和找到景區的獨一無二的指紋，缺少策劃所講的唯一性、第一性和專一性，是最被專業策劃人看輕的部分。對開發主題設計上建議要針對項目個性進行大區域范圍內的概念采購和本地化的項目體現，講白一點就是把類似項目的成功開發經驗應用到本項目開發之中。旅遊規劃或旅遊策劃比拼的是規劃者或策劃者的信息、資源和視野。規劃或策劃時必須出現一套詳細而清晰的項目開發思路流程圖。形象設計部分可以多向品牌策劃機構學習，啃啃《實戰廣告案例》和《創意就是權力》等書，應該是很有啟發的。建議增加一套景區VI應用體系。
5、功能分區和項目設置，功能分區和項目設置是開發主題和旅遊產品設計的落腳點，是旅遊規劃的重頭戲，有的規劃方案中洋洋灑灑幾十頁的文字。考慮開發商的審閱習慣，是否可以單獨抽出，獨立形成圖文並茂的景區設計任務書，甚至可以根據開發商要求和設計深度進行出圖。由於設計圖冊都是靜態的東西，還要再設計一套動態的活動表演方案。做到靜態設計很豐富，動態表演很精彩。
6、旅遊產品設計，規劃中都涉及到旅遊產品設計章節，而且篇幅都很大，旅遊產品羅列了很多，有幾個大類，數十個小類，似乎不羅列出這么多產品，就無法顯示規劃方的水平，不能顯示資源之豐富和厚重。但要考慮一個問題，規劃方設計了這么多旅遊產品是否都有市場？是否都具備競爭力？是否是投資方會操作的？選擇產品設計上必須結合資源稟賦分析、市場需求和競爭分析、投資方的實力和能力分析，以及投入產出分析進行綜合考量，哪些是核心產品，哪些是輔助產品，哪些產品先推，哪些產品後推，哪些產品必須充實提升，哪些產品必須割愛拋棄，這就是策劃學講的要有「加法、減法、乘法和除法」。規劃解決的是：景區最合適開發哪些產品，而不是景區能開發哪些產品。對於旅遊產品設計上，各方都在講創意，這是沒有錯，但核心問題是：如果沒有系統的思考、動態的把控，任何的創意就會落成點子，點子是局限的，是不穩妥的，是不能用來拯救景區的。
7、商業模式設計，商業模式設計核心內容是景區贏利模式設計和投入產出分析，解決景區需要投哪些錢，投往何處，哪些項目可以開發商自己建設、自己運作，哪些項目只要建好出租，哪些項目需要引入新的合作夥伴，從哪裡賺到錢，何時是盈虧平衡點的問題，對於旅遊地產項目：還要明確哪些地塊必須購買，哪些地塊只要租賃，其費用多少。景區贏利模式設計和投入產出分析是開發商最關注點，規劃方案中至少要出現投資估算表、流動資金估算表、資金籌措及計劃使用表、全投資現金流量表、資金來源與運用表、資產負債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計算表、成本與費用估算表、固定資產折舊計算表、無形資產和遞延資產攤銷表、敏感性分析計算表等13張表格。
8、開發節奏把控，目前景區開發正呈現投資規模越來越大，建設周期越來越長的趨勢。對這種情況下，規劃中必須對建設項目進行分期，清晰准確把控開發節奏。規劃不僅是提出短期、中期、長期建設項目，還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個，這個啟動項目必須是：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場的示範效應，三對後續項目具有明顯的帶動作用，要有「連環炮」的效果。尋找啟動項目就是策劃上經常提到的尋找項目引爆點。尋找啟動項目是最難的，因為它決定項目的成敗。也許景區前景很好，贏利很大，但開發商如何走過最艱苦的開發初期呢，這就必須找好照準啟動項目。規劃中，階段性項目的接點與階段性項目的接點之間如何連接必須提前設計好，否則項目開發延續性容易發生斷層。可惜：該章節很多旅遊規劃都沒有。
9、市場營銷規劃，市場營銷規劃是景區推廣的主要內容，在規劃期做了市場營銷規劃幾乎都比較籠統，缺少針對性和實際性，也是很多規劃文本相互模仿，相互抄襲的原因，顯著指導性不是很強，意義不是很大。比較合適的做法是：只做景區網站、宣傳畫冊（含電子畫冊），最多再做個第一年度營銷計劃書。由於變數太多，到臨近開業再做一個景區開業執行策劃。
10、專項規劃，沒有園林及相關專業背景的規劃師根本是就做不來的，是規劃中相互模仿，相互抄襲最多的章節之一，有些數據根本就沒有經過詳細計算就得出來。文字和圖紙可以融到設計任務書中，但技術數據由來要介紹清楚，圖紙要詳細准確。如給排水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長度等內容。
11、景區組織架構和管理制度設計，該章節是景區極為重要的部分，也是最能體現規劃師是否有實際的景區管理經驗。現有的規劃中有的直接就省略，有也不過是學術意義上的管理機制研究而已，缺少可操作性，是大家需要補課的地方。本文所講的景區組織架構和管理制度設計必須明確部門組成、人員數量、人才的專業和從業經驗要求、部門與部門間如何溝通、協調和配合，形成清晰的、可操作的組織架構圖、崗位說明書和管理制度手冊。
12、景區評A建議書，景區評A是不變的趨勢。該章節幾乎所有旅遊規劃都沒有，該需求將來一定很多，建議大家要好好補課。
旅遊規劃的編制體例必須改革，否則前景堪憂。希望：本文能起到拋磚引玉之功，能對業界有所裨益，更希望旅遊規劃的道路能越走越寬，旅遊規劃機構能真正獲得旅遊開發商的敬重，能與開發商共分獎金，共享成功喜悅，體現旅遊規劃師的人生價值。

Ⅲ 旅遊網站策劃方案書怎麼寫

旅遊網站策劃書範例
第一章 現狀與發展條件分析

一、 白雲區概況
白雲區是廣州市10個城區之一，因其境內有白雲山風景名勝區而得名。位於廣州市城區的北部，東鄰增城區市，西界南海市，南連荔灣、越秀、天河、黃埔等4個城區，北接花都區和從化市。全區面積1042.7平方公里，2000年末全區常住人口84萬，流動人口約90萬，行政區轄12個鎮，15條行政街。

白雲區地處北回歸線以南，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫為21.8度，年均降雨量為1655毫米，境內兼具有多種地貌，東部和東北是丘陵地區,有廣州市（原八區）最高峰帽峰山（海拔534.7米）和著名的白雲山風景名勝區，山丘坡度平緩，林木茂盛，果樹如海，大小水庫山塘遍布，湖光山色。風景宜人。中部為廣花平原，西部是珠江水系，河網交織，珠江西航道，巴江河及流溪河流經境內，既得灌溉之便，更得航運之利，其中流溪河更是廣州市民主要的飲水源。

改革開放以來，白雲區憑借銳意進取的開拓精神、優越的區位和豐富的資源條件，經濟發展和社會各項事業均取得了令人矚目的成就。2000年，全區GDP127.53億元人民幣，比1995年翻了一番。產業結構進一步優化，農業經營從單家獨戶的分散經營，向龍頭帶動的集約經營轉變，產業化、集約化程度不斷提高。工業整體素質進一步提升，新一代企業群體逐步成長，成為新的經濟增長點和帶動經濟結構調整優化的主要力量。第三產業發展迅速，各類商貿專業市場不斷發展壯大，旅遊業、房地產、金融保險、信息中介等行業興旺發達，第三產業已成為國民經濟的骨幹。目前，全區三大產業比例為16：38：46。

二、 旅遊發展評價
(一)現狀評估
改革開放以來，伴隨全國和廣州市旅遊業的蓬勃發展，白雲區立足優越的區位、便利的交通、寬廣的地域空間和組合良好的旅遊資源等優勢，積極開拓旅遊業務，建設酒店賓館，開發景區景點，拓展旅遊市場，走上了旅遊發展之路．經過20多年的發展，尤其是"九五"時期的大發展，白雲區旅遊業從無到有，從小到大，初步形成旅遊產業體系，進入初步發展到加速發展的轉變時期。
1、旅遊接待設施日益完善，旅遊產業體系初步形成。
經過20多年的奮斗，白雲區旅遊業已經初步形成產業體系。標志是旅遊接待設施日益完善，旅遊產業規模逐步擴大，旅遊要素逐步發育。到2000年底，全區共有住宿設施195家，客房11000間，床位22000張，納入旅遊統計范圍的酒店80座，其中星級酒店15家。旅遊餐飲方面，隨著經濟及廣州市旅遊業的快速發展，區內餐飲資源得到利用，現有各類酒家、餐館網點2000家，較具規模和檔次的60家，其中定點餐館4家，近年形成的新廣從公路飲食長廊最具特色，該區域聚集了20多家上規模上檔次的特色餐館，成為"食在廣州"的旅遊強勢產品的組成部分。旅遊購物方面，隨著廣清路綜合批發市場、黃石路汽車汽配市場、梓元崗皮具市場、機場路化妝品市場等商業街和專業批發市場的建成，日漸形成獨具特色的旅遊消費市場。以南湖國家旅遊度假區、東方樂園和廣州新體育館、白雲山風景區為代表的眾多游樂場所，可滿足市民和遊客的娛樂要求．目前，全區"行、游、住、吃、購、娛"旅遊六要素基本配套，產業體系初步形成。
2、各類旅遊資源得到初步利用和開發，旅遊產品開發正在從觀光產品為主向觀光與休閑度假、生態相結合過渡。
改革開放以來，尤其是九十年代以來，白雲區逐步開發了以白雲山風景名勝區、南湖國家旅遊度假區、東方樂園、蘿崗香雪公園等為代表的一批具有一定知名度的旅遊景點和游樂場所，初步形成了具有一定特色的觀光、游樂和休閑度假的旅遊產品系列。農業生態旅遊項目也得到-定發展，並成為適應現代旅遊發展的特色旅遊產品，親親農庄，廣州綠田野生態教育中心、明興農業基地、廣州水果世界等，經過包裝和推介，已成為新的旅遊熱點。具有白雲區特色的山野蔬菜和田園風味等也逐漸發展成為吸引廣州市民及四方遊客的旅遊吸引物．尤其是近年，隨著雲台花園、雕塑公園、廣州新體育館，白雲山西側景觀帶等標志性工程的建成，廣州白雲山西線休閑帶已形成；
3、旅遊業務有了一定發展
相較於廣州中心城區各區，白雲區由於在花都、番禺撤市改區以前，區位相對偏北，不在廣州旅遊發展的核心區域內，在城市旅遊尤其是商務、會議旅遊等方面不佔優勢，但憑借廣州"山水城市"的代表和生態、水鄉的獨特優勢做文章，積極拓展觀光、度假、休閑和市民周末客源，使旅遊業務得到長足的發展，每年吸引了幾百萬的遊客到白雲區旅遊，成為廣州旅遊尤其是一日游的重要接待區域。
(二)存在的問題
1、旅遊業定位尚不明晰，發展方向沒有明確
改革開放以來，白雲區實施的是鞏固農業基礎地位、堅持商業是經濟發展的主要動力和外向帶動的發展戰略，相對而言，旅遊業基本處於自我發展狀態，地位偏低。應該說，近年來白雲區政府對旅遊業的發展是重視的，在《廣州市白雲區國民經濟和社會發展第十個五年十劃綱要》(草案)中，作為重要章節作了闡述，但對旅遊業在整個經濟社會發展中和第三產業中的地位和作用尚未作出明確的定位。這同當前的形勢是不相稱的，目前，全國很多省市，都將旅遊業作為新的經濟增長點或國民經濟的支柱產業，廣州市的其他區、市(縣級市)也將旅遊業擺在極其重要的位置加以發展。定位不明確，勢必影響到產業發展政策，行業管理職能和營造旅遊大環境相關措施的落實到位。
2、行業管理力量薄弱，管理工作滯後
缺乏行業管理人員和專業管理人才，這一問題是同前一問題緊密相聯的。由於旅遊業的地位沒有在白雲區經濟社會發展中得到恰如其分的確認，其管理機構的設置、行政管理人員的配備自然難以得到有效的保證。目前，承擔全區的旅遊市場管理、旅遊資源開發、旅遊線路組織、旅遊業務的開展等工作的僅有3人的編制，顯得力不從心。旅遊局是在商業局基礎上增設的一個部門，缺乏對旅遊全行業的管理權威，尤其是對旅遊市場和旅遊項目建設的宏觀調控缺乏力度，容易導致因缺乏規劃，失去監控而引發的布局失衡和資源開發的無序狀態等問題，造成資源、資金的浪費，妨礙旅遊業的良性發展，給整個經濟發展帶來不利影響。
3、豐富的旅遊資源尚未得到高效率的利用和開發，沒有形成有足夠影響力的拳頭產品，資源優勢沒有轉化成直接的經濟優勢。
白雲區的旅遊資源在廣州市10大城區中是較為豐富的區域之一，既有深具嶺南特色的自然景觀資源，又有多姿多彩的人文景觀資源，還有時尚流行的現代旅遊資源，如休閑度假、水鄉風情、農業生態等，但由於對旅遊資源的認識不足和定位不準，至今沒有形成在廣州旅遊市場占據較重要位置的拳頭產品。目前，白雲區的旅遊資源開發現狀是，白雲山成為廣州"山水城市"山的象徵，是廣州重點旅遊區域，但對整個白雲區旅遊市場的帶動作用不明顯；南湖國家旅遊度假區的建設進展較為緩慢，沒有對白雲區度假休閑產品開發起到期望中的示範效應；而豐富的水鄉風情、農業觀光和生態等旅遊資源的利用和開發尚處於初始期，沒有形成鮮明的個性。
因字數限制,詳細請看參考資料

Ⅳ 想開發一塊旅遊景區，怎麼樣規劃才能提升景區的知名度

那就看你的景區內有沒有什麼著名的景點，有沒有比較吸引人的地方了，你可以從綠色、時尚、休閑、娛樂、文化、居住這幾個角度出發，旅遊景區打造好了，是非常賺錢的，但如果規劃不好，沒有什麼特色，是不會有人願意去你那旅遊的，所以你最好找一個專業一點的規劃設計院給你做個策劃，我朋友以前做過旅遊地產開發，他找的是北京天創智業城市規劃設計院做的策劃方案，聽說那個設計院做的不錯，你可以咨詢一下。

Ⅳ 旅遊規劃的旅遊規劃實用化

我們知道：《旅遊規劃通則》是規劃專家評審團檢驗規劃方編制的規劃成果是否符合規范的重要依據，但規范的套路對於開發商而言根本是沒有用處。
如果按照《旅遊規劃通則》要求，一個景區的規劃編制要經歷總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃三個階段，完成這三個規劃正常需要一年半到兩年時間。從開發商角度考慮，他不可能等三個規劃都評審完後才開始動工建設，他的要求是以最少的錢、在最短的時間里做一套實用的、可以馬上操作的方案。根據這種市場趨勢，以更好地服務開發商為根本出發點，符合景區開發建設需要，從十二個方面進行探討如何讓旅遊規劃實用化。
1、資源稟賦分析
這里講的資源稟賦分析不是僅僅對景區資源的詳細羅列，而是要求在大區域范圍內對景區資源進行相關性比對分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產品。
2、市場需求和競爭分析
對於市場需求和競爭分析，旅遊規劃不能僅就宏觀市場、客源定位和客源數量預測三方面進行初步研究，這種研究距離實際操作甚遠，應該就三個層面進行深入分析：（1）市場層面：分析市場在興什麼，市場有什麼，市場還缺什麼，市場在哪個層面上競爭四個內容；（2）競爭對手層面：分析競爭對手概況（項目的區位及周邊環境、規劃布局、建築風格、項目賣點、項目的配套設施與服務、運營管理），市場反應（分析競爭對手項目的營銷策略、實際銷售及經營狀況和項目的優劣勢）；（3）消費者層面：主要界定客源區域、預測其數量，分析其消費特徵，找出消費敏感性之所在。建議：可以研究房地產策劃中的類似章節，形成適合景區需要的相關內容，最好研究他們的策劃提案，因為他們的提案當中所涉及的這些內容，均是落於實處，刀刀見血，雖然領域不同，但方法論是相通的，值得借鑒。
3、開發商分析
開發商分析主要是從四個角度進行分析：開發商投資意圖、初步的開發構想、經濟實力和操作能力分析。規劃普遍都沒有這一個章節。開發商在投資一個景區時基本上都會有投資意圖和初步的開發構想，規劃方的任務是為開發商的初步開發構想從專業角度進行把關、深化、延伸和落地。這里提出要增加開發商的經濟實力和操作能力分析的目的是對旅遊區開發主題和旅遊產品設計在操作層面進行校正。我們知道：任何的旅遊規劃和旅遊策劃最終都要落實到開發商去操作，項目規劃和策劃得再好，如果超出開發商的實際操作能力，一切都是空的，也是規劃無法操作，置之高閣的內在原因。規劃方和開發商必須溝通深溝通透，這個溝通不只是上層領導間的溝通，課題組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。
4、開發主題和形象設計
開發主題和形象設計是旅遊規劃中最薄弱的地方，普遍做法就是一個形象定位加上一句宣傳口號，只有極少數規劃中還增加一個景區logo設計。形象定位和宣傳口號最常見的就是比附定位法，相互模仿，沒有抓住景區的靈魂和找到景區的獨一無二的指紋，缺少策劃所講的唯一性、第一性和專一性，是最被專業策劃人看輕的部分。對開發主題設計上建議要針對項目個性進行大區域范圍內的概念采購和本地化的項目體現，講白一點就是把類似項目的成功開發經驗應用到本項目開發之中。旅遊規劃或旅遊策劃比拼的是規劃者或策劃者的信息、資源和視野。規劃或策劃時必須出現一套詳細而清晰的項目開發思路流程圖。形象設計部分可以多向品牌策劃機構學習，啃啃《實戰廣告案例》和《創意就是權力》等書，應該是很有啟發的。建議增加一套景區VI應用體系。
5、功能分區和項目設置
功能分區和項目設置是開發主題和旅遊產品設計的落腳點，是旅遊規劃的重頭戲，有的規劃方案中洋洋灑灑幾十頁的文字。考慮開發商的審閱習慣，是否可以單獨抽出，獨立形成圖文並茂的景區設計任務書，甚至可以根據開發商要求和設計深度進行出圖。由於設計圖冊都是靜態的東西，還要再設計一套動態的活動表演方案。做到靜態設計很豐富，動態表演很精彩。
6、旅遊產品設計
規劃中都涉及到旅遊產品設計章節，而且篇幅都很大，旅遊產品羅列了很多，有幾個大類，數十個小類，似乎不羅列出這么多產品，就無法顯示規劃方的水平，不能顯示資源之豐富和厚重。但要考慮一個問題，規劃方設計了這么多旅遊產品是否都有市場？是否都具備競爭力？是否是投資方會操作的？選擇產品設計上必須結合資源稟賦分析、市場需求和競爭分析、投資方的實力和能力分析，以及投入產出分析進行綜合考量，哪些是核心產品，哪些是輔助產品，哪些產品先推，哪些產品後推，哪些產品必須充實提升，哪些產品必須割愛拋棄，這就是策劃學講的要有「加法、減法、乘法和除法」。規劃解決的是：景區最合適開發哪些產品，而不是景區能開發哪些產品。對於旅遊產品設計上，各方都在講創意，這是沒有錯，但核心問題是：如果沒有系統的思考、動態的把控，任何的創意就會落成點子，點子是局限的，是不穩妥的，是不能用來拯救景區的。
7、商業模式設計
商業模式設計核心內容是景區贏利模式設計和投入產出分析，解決景區需要投哪些錢，投往何處，哪些項目可以開發商自己建設、自己運作，哪些項目只要建好出租，哪些項目需要引入新的合作夥伴，從哪裡賺到錢，何時是盈虧平衡點的問題，對於旅遊地產項目：還要明確哪些地塊必須購買，哪些地塊只要租賃，其費用多少。景區贏利模式設計和投入產出分析是開發商最關注點，規劃方案中至少要出現投資估算表、流動資金估算表、資金籌措及計劃使用表、全投資現金流量表、資金來源與運用表、資產負債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計算表、成本與費用估算表、固定資產折舊計算表、無形資產和遞延資產攤銷表、敏感性分析計算表等13張表格。
8、開發節奏把控
景區開發正呈現投資規模越來越大，建設周期越來越長的趨勢。對這種情況下，規劃中必須對建設項目進行分期，清晰准確把控開發節奏。規劃不僅是提出短期、中期、長期建設項目，還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個，這個啟動項目必須是：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場的示範效應，三對後續項目具有明顯的帶動作用，要有「連環炮」的效果。尋找啟動項目就是策劃上經常提到的尋找項目引爆點。尋找啟動項目是最難的，因為它決定項目的成敗。也許景區前景很好，贏利很大，但開發商如何走過最艱苦的開發初期呢，這就必須找好照準啟動項目。規劃中，階段性項目的接點與階段性項目的接點之間如何連接必須提前設計好，否則項目開發延續性容易發生斷層。可惜：該章節很多旅遊規劃都沒有。
9、市場營銷規劃
市場營銷規劃是景區推廣的主要內容，在規劃期做了市場營銷規劃幾乎都比較籠統，缺少針對性和實際性，也是很多規劃文本相互模仿，相互抄襲的原因，顯著指導性不是很強，意義不是很大。比較合適的做法是：只做景區網站、宣傳畫冊（含電子畫冊），最多再做個第一年度營銷計劃書。由於變數太多，到臨近開業再做一個景區開業執行策劃。
10、專項規劃
專項規劃，沒有園林及相關專業背景的規劃師根本是就做不來的，是規劃中相互模仿，相互抄襲最多的章節之一，有些數據根本就沒有經過詳細計算就得出來。文字和圖紙可以融到設計任務書中，但技術數據由來要介紹清楚，圖紙要詳細准確。如給排水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長度等內容。
11、景區組織架構和管理制度設計
該章節是景區極為重要的部分，也是最能體現規劃師是否有實際的景區管理經驗。現有的規劃中有的直接就省略，有也不過是學術意義上的管理機制研究而已，缺少可操作性，是大家需要補課的地方。本文所講的景區組織架構和管理制度設計必須明確部門組成、人員數量、人才的專業和從業經驗要求、部門與部門間如何溝通、協調和配合，形成清晰的、可操作的組織架構圖、崗位說明書和管理制度手冊。
12、景區評A建議書
景區評A是不變的趨勢。該章節幾乎所有旅遊規劃都沒有，該需求將來一定很多，建議大家要好好補課。
旅遊規劃的編制體例必須改革，否則前景堪憂。希望：本文能起到拋磚引玉之功，能對業界有所裨益，更希望旅遊規劃的道路能越走越寬，旅遊規劃機構能真正獲得旅遊開發商的敬重，能與開發商共分獎金，共享成功喜悅，體現旅遊規劃師的人生價值。

Ⅵ 介紹幾本關於房地產營銷策劃的書籍

房地產的營銷策劃不是幾本書就能OK的啊。而且對於初學者來說肯定都是理回論知識為答主的大部頭。住宅地產、商業地產、旅遊地產、CBD、CBC、RBD...都不能以偏概全。建議可以看下《高獲利項目開發模式》、《現代房地產全程操作實戰解碼》，這兩本都是以實例為主加以說明的。

Ⅶ 旅遊策劃方案書

給你，你老師一看就知道不是你做的。如果你有從事旅遊項目策劃這個行當，還是自己找點資版料權，根據你的實際情況擬一個項目來寫吧。
旅遊策劃有幾個方面的內容：
1、是針對旅遊區的策劃（比方***市旅遊總體規劃，***景區旅遊開發策劃方案）
2、針對旅遊社的策劃（一般是旅遊游線方面的，如最近比較火的世博攻略）
3、針對某個更小范圍，旅遊項目（比如某個景區內的旅遊地產項目，大的如華僑城，小的就像城市公園）

Ⅷ 求高人指點關於養生和禪的旅遊房地產公司的推廣活動策劃方案。

真心覺得這些都是高經濟收入的人的生活狀態，還是要從他們的需求入手，分析這類人的需求，對口了，策劃就成功了

Ⅸ 旅遊策劃的內容和步驟有哪些

旅遊開發運營過程中的各個流程，都需要有一個科學的方案作為指導依據。綠維文旅認為，通過旅遊全案策劃，形成包括旅遊產品策劃、項目投融資策劃、旅遊經營管理策劃三方面內容，就可以全面把握項目開發的條件與運營的方法。具體而言，旅遊全案策劃主要包括基礎分析、項目定位、產品策劃、遊憩方式設計、要素配置與業態布局、商業模式設計、開發運作計劃制定六個步驟。

其中，基礎分析包括對資源分析和客源市場分析兩個部分；項目定位包括總體定位、形象定位、市場定位、目標定位；產品策劃是以人本主義為原則，根據資源稟賦和市場需求策劃出可以遊玩、銷售、經營的項目實體；遊憩方式設計即「玩法」的設計，包括項目中的觀景、行進、休憩、娛樂、飲食、住宿、購物、研學、運動等所有滿足人休閑需求的活動方式的設計；要素配置與業態布局，是根據對新時代旅遊現象和旅遊產業結構的理解，重新提煉旅遊結構要素，並以此為框架對旅遊業態進行豐富和創新；商業模式設計，是要理清資金籌集、投資布局和收益模式的思路，探索旅遊要素與市場主體更有效的組合方式。

在以上五個步驟的基礎上，旅遊全案策劃還應包括一個具體的開發運作計劃，包括經營權屬、合同簽訂、土地徵用、居民安置、立項報批、工程招標、招商引資、融資運作、開業驗收、營銷推廣、管理方式、人才培訓等一系列相關的具體細節安排，讓旅遊項目在落地運營過程中的每個環節都有參考的指南。

綠維文旅是全國知名的文旅城鄉綜合規劃設計院，擁有旅遊規劃、城鄉規劃、風景園林設計「三甲」資質，聚焦旅遊·特色小鎮·鄉村振興，以"創意經典·落地運營"為理念，以開發運營策劃為前提，以規劃設計為核心，整合頂層設計、投融資、開發、建造、運營、培訓等業務板塊，打造「泛旅遊開發運營服務平台」和「泛旅遊開發運營生態圈」，為文化、旅遊、大健康、體育、農業、教育、房地產等區域綜合開發運營及項目落地建設，提供頂層設計、投融資、開發、建造、運營、培訓等全鏈全程服務。

綠維文旅成立十餘年來，不斷突破，創新引領，打造泛旅遊綜合開發運營智庫，總結形成了數十個規劃設計新思維、新理念、新方法、新模式，出版了十本行業專著，參與編制了四大行業標准，創新旅遊十八大要素，研發與投資孵化創新IP，整合高端研修與資源對接，舉辦旅遊創新活動與行業高峰論壇，擁有數百個資深專家團隊和完善的質量控制體系，累積完成各類規劃設計項目3000餘個，300餘個項目已建造完成並落地運營，得到市場的廣泛認可與肯定，獲得數十項國 家級獎勵，成為業界典範！

Ⅹ 旅遊項目策劃包含哪些內容有做的比較好的公司嗎

旅遊項目策劃是旅遊總體策劃的深度拓展，適用於對某個小區域或地塊進行旅遊開專發的地方政屬府或投資者。其策劃涉及項目旅遊地產項目如度假村、民俗村、旅遊小鎮、文化商業街和大眾旅遊，或者個性化旅遊項目如主題公園、主題庄園、休閑農（牧）場、主題果庄等。北京東西部能源技術研究院是專業做旅遊項目規劃的公司，做過許多大型的旅遊項目，你可以去了解下。