⑴ 誰能提供 房地產項目工程管理策劃書 範本最好是實例！謝謝啦！！！
深圳萬科地產項目全程策劃流程
一、市場調研：
1、前言：本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2、市場分析：
（1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4、競爭個案項目調查與分析
5、消費者分析：
（1） 購買者地域分布；
（2） 購買者動機；
（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）；
（4） 購買時機、季節性；
（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）；
（6） 購買頻度；
6、 結論
二、 項目環境調研
1、地塊狀況：
（1） 位置
（2） 面積
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性質
2、地塊本身的優劣勢
3、地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6、公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、 項目投資分析
1、投資環境分析
（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策）
（2） 房地產的政策法規
（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
2、土地建築功能選擇（見下圖表）
3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4、土地延展價值分析判斷（十種因素）
5、成本敏感性分析
（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6、投入產出分析
（1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7、同類項目成敗的市場因素分析
四、營銷策劃
（一） 市場調查
1、項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2、建築規模與風格
3、建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）
4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6、物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）
7、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
• 經濟實力
• 行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）、 價格定位
1 理論價格（達到銷售目標）
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
（四）、 入市時機、入市姿態
（五）、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、 概念設計
1、小區的規劃布局和空間組織
2、小區容積率的敏感性分析
3、小區道路系統布局（人流、車流）
4、小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5、小區建築風格的形式及運用示意
6、小區建築外立面色彩的確定及示意
7、小區戶型比例的搭配關系
8、小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9、小區環境綠化概念原則
10、小區環藝小品主題風格確定及示意
六、 識別系統
（一）核心部分
1、名稱
2、標志
3、標准色
4、標准字體
（二） 運用部分
1、現場
• 工地圍板
• 彩旗
• 掛幅
• 歡迎牌
2、營銷中心
• 形象牆
• 門楣標牌
• 指示牌
• 展板規范
• 胸卡
• 工作牌
• 檯面標牌
3、工地辦公室
• 經理辦公室
• 工程部
• 保安部
• 財務部
4、功能標牌
• 請勿吸煙
• 防火、防電危險
• 配電房
• 火警119
• 消防通道
• 監控室
萬科地產項目營銷策劃內容提示
一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1、建築規模與風格；
2、建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5、物業管理（收費水平、管理內容等）；
6、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。
三、 價格定位
1、理論價格（達到銷售目標）
2、實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4、價格策略
四、入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略
1、廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創意表現
4、廣告效果監控
六、 媒介策略
1、媒介組合
2、軟性新聞主題
3、投放頻率
4、費用估算
七、推廣費用
1、現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2、印刷品（銷售文件、售樓書等）
3、階段性廣告促銷費用
八、營銷管理
銷售實務與人員培訓
萬科地產項目營銷策劃內容提示
一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1、建築規模與風格；
2、建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5、物業管理（收費水平、管理內容等）；
6、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。
三、 價格定位
1、理論價格（達到銷售目標）
2、實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4、價格策略
四、入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略
1、廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創意表現
4、廣告效果監控
六、 媒介策略
1、媒介組合
2、軟性新聞主題
3、投放頻率
4、費用估算
七、推廣費用
1、現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2、印刷品（銷售文件、售樓書等）
3、階段性廣告促銷費用
八、營銷管理
銷售實務與人員培訓
關於－房地產營銷策劃方案方面－的問題－房策網
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⑵ 製作房地產項目管理系統的策劃書怎麼寫
房地產策劃案分類 一：全程綜合策劃案 這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營 銷策劃公司合作。此種情況下， 營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。 在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。 對策劃公司的綜合素質要求也高。 二：中期介入型營銷策劃案 此種類型的策劃案一般出現於開發商對於樓盤的設計方案已經定稿， 甚至工程已經開始。後尋找策劃公司為其進行營銷策劃。 或邀請多家策劃公司進行比稿， 最後選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。 三：單純營銷策劃案 這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下， 開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全 程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值， 進行營銷策劃活動。 四：二次營銷策劃案 此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。 出現在樓盤第一次營銷策劃不成功， 樓盤基本上已屬於死盤的情況下， 開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。 此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。 綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、 推廣發布階段和預算費用的提出。 一：資源整合階段 所謂資源整合，就是策劃公司接手項目後，採取各種手段， 進行大量的調研，並對數據進行分析。 充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源。後對消費者進行定位， 對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。 資源整合階段主要分為以下幾個程序 [1]項目SWOT分析 項目SWOT分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。 在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、 人文環境因素、政治環境因素、競爭環境因素、 經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。 各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢； 可能會成為機遇，也可能成為威脅。 但在策劃公司分析並拿出解決方案後，劣勢同樣可以轉化為優勢， 威脅可轉化為機遇。 如當地產開發商們集中在CBD地區開發一些高容積率， 低綠化率的項目時， 有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率， 高綠化率的項目。盡管地理位置並非處於CBD地區，處於劣勢。 但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢看 [2]消費者定位 有著不同能力的購房者有著不同的購房需求， 在項目開發前經過SWOT分析然後對消費者進行定位至關重要。 先有市場後有產品是市場營銷觀念的精髓。 成功的項目開發基於准確的消費者定位。 [3]項目設計及環境、物業規劃建議 在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下， 策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、 物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。 以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。 這一程序相當於在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。 二：價值提升階段 如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬體的話， 那麼價值提升階段則應該屬於軟體的編寫。 價值提升階段分為項目理念的定位、 文案的創作和廣告的製作幾個部分。 [1]理念的定位 開發商和建築公司賦予項目的實體， 而策劃公司則賦予項目活的靈魂。 理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。 策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。 只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性； 只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目光， 從而達到理想的銷售效果。但應當注意的是， 理念的創新必須建立在與當地經濟、 社會環境及人文環境相適應的基礎之上。 這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。 項目的理念定位落伍固然不好，但如果過於超前亦會造成" 過猶不及"的效果。同時， 理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。 [2]項目文案的創作 在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上， 文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。 只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。 同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基 礎上立意創新。盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例， 只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。 [3]廣告的製作 廣告按媒體可分為：電視廣告、電台廣告、報紙廣告、 公交廣告等等。 按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。 各種廣告形式都有自己的優缺點。 廣告製作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力， 還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題， 立意創新，從而創作出與策劃案協調統一， 而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。 三：推廣發布階段 推廣發布階段包括廣告的發布、 公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。 [1]廣告的發布 廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有 關於該項目的背景信息及銷售信息。 不同的目標受眾有著不同的生活習性， 對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《 少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》 這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性， 也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。 最後選擇最為有效的媒體進行廣告的發布。 [2]公關活動的開展 公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對 本地社會產生大的影響力的活動。 比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、 舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。 由於公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯， 目前大部分有實力的房地產開發商都已經接受了這種特殊的促銷方式 。 [3]促銷活動的宣傳與開展 嚴格來說， 廣告活動與公關活動等一切出於銷售目的而舉辦的活動都應歸於促銷 活動的范疇。但由於廣告活動與公關活動的策劃程序過於復雜， 且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。 這里所說的促銷指的是狹義的促銷。 為了增加對目標消費者的吸引力， 策劃公司為開發商策劃一系列的促銷活動。從性質上可分為兩類， 既價格促銷和服務促銷。 四：預算費用的提出 預算費用的提出相對於策劃公司來說既是對開發商負責， 也是對自己負責。開發商對自己資金的投入非常的關注。 如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發商不會答應， 另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。 如果預算費用提出的過低， 策劃公司不會從開發商那裡獲得任何的補償， 自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發生， 都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預算費用的提出， 關繫到策劃公司的前途和未來。 略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案 在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序， 但客觀上策劃公司的職能小了許多。 由於開發商對項目的設計和規劃都已經定稿， 策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝， 進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下， 策劃公司應在詳實的市場調查和分析後， 集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。 二次營銷策劃案 在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。 對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。 因為經過第一次營銷策劃的執行後，如果銷售效果不佳。 再次包裝會在購房者心目中產生"有意炒做"的印象。 無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此， 一但策劃公司接手這樣的案例， 不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合， 還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析。 制定如何才能避免讓目標消費者產生"有意炒做"印象的方案。 二次營銷策劃案一旦成功， 會在策劃公司的客戶群中產生極好的宣傳效果，增加業務量， 有利於策劃公司的發展。而一旦失敗， 也會失去很大一部分潛在的客戶群。
希望~~
⑶ 房地產項目的計劃書怎麼寫
XXX房地產項目商業計劃書
項目單位：XXX房地產開發有限公司
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編制 時間： 年 月 日
保密須知
本商業計劃書屬商業機密，所有權屬於XXX房地產開發有限公司。其所涉及的內容和資料只限於具有投資意向的投資者使用。收到本計劃書後，收件人應即刻確認，並遵守以下的規定：
1.若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；
2.在沒有取得XXX房地產開發有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；
3.應像對待貴公司機密資料的態度對待本計劃書所提供的所有機密資料。
4.本計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。
商業計劃編號：
收方簽字：
發送日期：
收到日期：
目 錄
第一部分 計劃概要
1.1 公司簡介... （公司的基本情況、願景與戰略、戰略保障體系、商業模式與資質、行業地位與成就、資源儲備與優勢）
1.2 項目介紹... （融資項目基本情況、項目現狀、項目規劃、項目優勢、預估總投資、預估總收入、預估總利潤、融資需求）
1.3 市場分析... （產品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）
1.4 競爭分析... （競爭對手、競爭優勢）
1.5 營銷策略...
1.6 組織管理... （公司治理結構、組織結構、高管簡歷）
1.7 財務分析... （前三年收入與利潤、後三年收入與利潤、資產現狀、負債現狀、資金來源計劃、自有資金投入計劃與實際、融資需
求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）
第二部分 項目公司介紹
2.1 公司簡介... （公司基本情況、公司證照與資質、已取得的政府批文及其合規性、人財物資源優勢、現在的資金需
求與用途）
2.2 公司股權現狀與歷史變更...
2.3 企業文化... （公司精神、理念、戰略、目標保障措施、董事會成員與作用、監事會成員與作用）
2.4 合作夥伴關系... （合作項目與合作者名稱、合格供應商名稱及其供應的產品與服務）
第三部分 項目介紹.
3.1 項目綜述...
3.2 項目土地概況... （項目綜述、土地現狀、土地位置、周邊概況、土地性質、取得土地方式、土地價格、出讓金交付情況、土地出
讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優勢）
3.3 項目規劃... （建設規劃指標、建築工程總面積、不同產品的銷售面積、配套建築面積、規劃證書的取得、概念性總體規劃圖、祥
規圖報批情況）
3.4 項目工程設計方案... （設計理念、產品定位、定位詮釋）
3.5 項目計劃與現狀差異... （整體開發計劃、開發周期、分區開發計劃、開發進度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）
3.6 稅金政策
3.7 項目開發與管理模式...
3.8 項目公司資產與負債說明...
3.9 項目公司貸款、或有負債、擔保抵押情況...
第四部分 市場分析.
4.1 目標市場狀況...
4.2 目標市場宏觀經濟分析...
4.3 目標市場房地產發展情況...
4.4 目標市場地區房產發展趨勢...
4.5 項目市場前景...
第五部分 競爭分析.
5.1 競爭對手...
5.2 競爭分析（SWOT）...
5.3 結論...
第六部分 營銷戰略. 6.1 定價策略...
6.2 銷售策略...
第七部分 團隊管理.
7.1 組織結構...
7.2 管理模式...
7.3 核心管理人員簡歷...
7.4 公司高層工作職責...
7.5 人力資源規劃...
7.6 管理機制...
7.7 薪酬計劃...
第八部分 投資需求.
8.1 資金需求...
8.2 投資環境...
第九部分 財務分析.
9.1 銷售收入預測...（銷售平均價格預估、總銷售回款預估）
9.2 總成本估算...（預估總投資、預估成本明細、預估費用明細、預估稅金明細）
9.3 損益表預估... （項目利潤預估、未來三年利潤預估）
9.4 現金流預估... （項目現金流預估、未來三年現金流預估）
9.5 經濟效益分析...
9.6 清償能力分析...
9.7 投資回收期...
9.8 盈虧平衡分析...
9.9 綜合評價...
第十部分 風險及對策.
10.1 經營管理風險...
10.2 市場風險分析...
10.3 工程風險分析...
10.4 政策風險...
10.5 其他不可預見風險...
第十一部分 總結.
第十二部分 附件.
12.1 企業營業執照...
12.2 組織機構代碼證...
12.3 稅務登記證...
12.4 法人身份證...
12.5 開發資質證書
12.6 項目"五證"
12.6 項目公司信用評級證書