前期物業接管前培訓計劃

❶ 物業管理前期介入的內容

物業管理在一般人眼中無異於「商品的售後服務」。其工作的開展往往是業主入住以後，工作內容則是物業在使用過程中的日常養護及應付各種突發性因素對物業造成的損害。現在看來，這種觀念已不完全正確了。這種將物業管理等同於「售後服務」的認識。實際上是將物業管理的工作排除在設計施工之外。在很大程度上使物業管理日後在面對自己根本不太熟悉的物業時，還要承擔起開發商及施工單位在前期工作中留下的種種隱患的責任，這顯然是有損物業管理單位利益的，所以物業管理的介入時機有必要適當提前。即要大力提倡推廣物業管理的前期介入。
目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建築安裝的後期工作提出一些建議，為接管驗收做前期准備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
物業的設計人是不是專業的物業管理者，其在判定設計方案時，不可能將後期的物業管理中，可能出現的問題考慮周到。同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔,建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參

❷ 物業前期介入有那些內容

內容如下：

1、根據《物業管理條例第二十九條》：在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

（五）物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

2、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

(2)前期物業接管前培訓計劃擴展閱讀：

違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。

違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

❸ 物業前期接管工作計劃

一、客服部物業前期接管工作職責：
1. 與開發商簽訂《物業管理委託合同》。
2. 與開發商資料交接，辦理業主入住，配合工程接管驗收。
3. 在項目經理的安排下，協助開發相關部門完成備案及業主對物業服務的咨詢事宜。
4. 編制接管、入住所需資料清單，報項目經理審批。
5. 配合項目經理完成物業用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。
6. 依據項目《物業接管驗收計劃》，落實相關物業驗收的標准、方法和日程安排。
7. 協助項目經理與開發溝通，初步建立業主聯系清單。
8. 結合項目實際情況匯總交接資料，並配合工程部進行鑰匙、資料等接管驗收。
9. 對交接驗收存在的問題匯總，提交項目經理。
10. 依據開發商的入住通知時間，配合公司財務計算物業費、供暖費、垃圾消納費等應收及代收代繳費用。
11. 依據入住時間協助公司做好，入駐現場的布置及相關資料的印製工作。
12. 熟悉周邊環境、小區布局，熟知業主手冊、物業協議中的內容。
13. 完成業主入住時簽約、資料鑰匙的發放工作。解答業主對物業的疑問。
14. 完成上級領導交辦的其他事宜。

二、各部門共同匯編的文件：
⑴．《房屋使用、管理、維修公約》
⑵．《房屋質量保證書》
⑶．《房屋使用說明書》
⑷．《房屋交付（入住）通知》
⑸．《入伙授權書》
⑹．《業主（使用人）服務指南》
⑺．《裝修管理規定》
⑻．《辦理裝修流程說明》
⑼．《治安、消防協議書》
⑽．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》
⑾．《二次裝修協議書》
⑿．《業主聯絡資料登記表》
⒀．《收樓須知》
⒁．《物業管理費收費標准》
⒂．《公約承諾書》

備註：《房屋使用、管理、維修公約》編制後需經開發商確認，並到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效後執行。
建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：「總經理致

三、管業部前期階段編制的文件、規定，以及需要在前期辦理的事宜
1. 制訂《物業管理收費標准明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。
2. 制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立「繳款通知單」、「工程返修單」、「返修工程驗收單」、「鑰匙交接表」、「備用鑰匙封存表」、「業主簽到表」、「業主檔案」，並告知此流程中涉及的部門。
3. 制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立「業主（使用人）裝修施工申請表」、「裝修審批單」、「裝修施工許可證」、「驗收申請表」、「施工變更單」、「業主裝修區域巡檢表（管業部）」、「施工人員出入證」。
4. 制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。
5. 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前台接待）、工作程序、管理制度。
6. 編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。
7. 落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。
8. 編制《員工手冊》，經公司領導批准後，統一印刷成冊。
9. 制訂《員工考勤制度》，建立「考勤登記表」、「月考勤匯總台帳報表」。
10. 制訂《員工獎懲條例》，建立「員工過失單」、「獎勵審批單」。
11. 制訂《員工聘用辦法》，建立「應聘面試登記表」、「入職循環單」、「轉正審批表」、「離職結算表」、「調動通知單」、「勞動合同續簽審批單」。
12. 制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立「培訓審批表」、「培訓協議」。
13. 制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。
14. 制訂《員工工服管理規定》，建立「製作工服通知單」、「工服更換通知單」。
15. 制訂《員工請假制度》，建立「休假申請單」。
16. 制訂《薪金實施細則》，建立「工資報表」、「薪金明細表」。
17. 制訂《印章管理規定》，建立「公章啟用、報廢、移交登記表」、「用印申請」；統計公司各種印章，經總經理審批後統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。
18. 制訂《庫房管理規定》，建立「物品入庫登記單」、「物品領用單」、「物品入庫驗收單」、「庫存物19. 品台帳」、「月收、發、存報表」、「采購申請單」。
20. 制訂《內部行文管理規定》，建立「文件簽收表」、「內部請示報告」。
21. 制訂《檔案管理規定》，建立「檔案分類表」、「檔案（一、二、三級）目錄表」、「檔案借閱登記表」。
22. 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。
23. 聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批後統一印刷。
24. 制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標准，並負責前期采購工作；建立「固定資產台帳」、「個人辦公用品台帳」。
25. 制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立「合同、協議審批單」、「合同、協議付款內簽單」。
26. 制訂《計劃性工作管理辦法》，建立「年度（月度、周）工作計劃、總結報表」、「計劃、總結考核統計表」。
四、與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

確定收樓時間
確定物管費的起計日期
前期工程遺留問題的解決
辦理大廈前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作：
△．產權資料
房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：
項目批准文件
用地批准文件
建築執照
拆遷安置資料
房地產平面圖
面積測繪報告
小業主姓名、產權、單元號、建築面積清單

△．市府驗收合格資料
建設工程竣工驗收證書
市建築消防驗收合格證
市小區辦綜合驗收合格證
用電許可證
供用電協議書
衛星地面接收設施許可證
電視共用天線合格證
電梯使用合格證
△．工程技術資料
技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗的依據。物業公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有：
竣工圖－包括總平面圖、建築、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙
地質勘察報告
工程合同及開工、竣工報告
工程預決算清單
圖紙會審記錄
工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）
隱蔽工程驗收簽證
沉降觀察記錄
竣工驗收證明書
鋼材、水泥等主要材料的質量保證書
新材料、構配件的鑒定合格證書
水、電、採暖、衛生器具等設備的檢驗合格證書
砂漿、混凝土試塊試壓報告
供水、供暖的試壓報告
園林綠化的圖紙和清單
設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單
有關政府部門對分類項目的批文
有關工程項目的其他重要技術決定和文件

△．須移交物業公司管理的資料
用水申請審批表及月供水計劃執行表
機電設備單台說明書、調試、訂購合同
分攤面積、建築面積的測繪報告

對外委單位進行調研，簽訂外委合同

從開發商處接管《成品保護協議》，對外現有成品保護人員進行管理。
調研保險公司，對物業投保「財產一切險」、「機器損壞險」、「公眾責任險」，簽訂《保險合同》
調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》
調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協議》
調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協議》
調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》
調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》
視物業具體情況，聯系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協議》
視物業具體情況，聯系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》
視物業具體情況，聯系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協議》
視物業具體情況，聯系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協議》
視物業具體情況，聯系汽車清洗、保養單位，簽訂《洗車台租賃協議》
視物業具體情況，聯系樓宇系統維保單位，簽訂《樓宇自控維保協議》

五、物業交竣驗收，正式接管
根據各項目的施工進度和小業主（或租戶）入住的情況不同，開發商（或大業主）可視需要要求物業公司對其物業的部分樓層建築裝修、設備和系統進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和開發商驗收基礎上以物業公司驗收通過為准。
△.物業驗收條件
物業驗收移交，必須滿足以下條件：
提供被驗收物業的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，並附詳細的設計修改說明）
提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料
提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款
出示政府有關職能部門驗收證明
提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料
提供必要的專業技術介紹和培訓
提供所有測試、檢驗和分析報告
清潔被驗收的場地、設備和機房

△.拒絕驗收
對以下情況，物業公司有權拒絕驗收接管物業：
嚴重違反國家有關法規
未能通過有關政府職能部門的驗收
工地與交付物業不能有效隔離
機房不能完全獨立封閉
其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業

△.缺陷整改
對在驗收中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由於成品未能有效保養引起的受損等情況，物業公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發商（或大業主）督促承包商（或供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重的，則向開發商（或大業主）建議暫緩驗收，待整改完成後重新驗收。

△.試運行
若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收，但由於小業主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統，物業公司一般僅做實物驗收，並嚴格按開發商（或大業主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商（或供應商）把關。若發生任何問題或意外，除物業公司人為原因外，責任由開發商（或大業主）及其承包商（或供應商）負責，對於重要設備或機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚的列明有關各方責任。

△.驗收通過
被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發商（或大業主）應督促承包商（或供應商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業正式交由物業公司接收管理。

△.保修期
按正常情況，物業整體驗收結束，正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要開發商（或大業主）與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業公司，而在此之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，開發商（或大業主）應酌情予以補償。

△.一般操作和維修保養手冊遞交要求
承包單位在物業移交前，須遞交設備／系統的操作和維修保養手冊（以下簡稱「手冊」），以確保物業公司操作人員能盡快掌握驗收設備／系統的操作和管理，一般有以下要求：
承包單位須在設備／系統驗收前一個月遞交手冊，以便物業公司的操作人員有時間了解該驗收設備／系統的基本情況。

六、入住辦理
入住階段
1. 入住准備階段注意事項：
1.1物業辦公室選址、裝修具備使用條件
1.2開辦費、預算
1.3入住地點確定、應急預案制定、現場人員安排。
1.4入住前培訓。
1.5確定建設方工程質保金的留存方式。
1.6相關工作的苟洽。
1.7資料准備：《前期物業服務協議》、《寵物豢養協議》、《治安消防協議書》、《業主手冊》、《臨時管理規約》、《裝修協議》、《裝修環境保護協議》、《裝修治安消防協議》、《裝修許可證》、《人員出入證》、《特約服務及收費標准》等。
2.入主階段
2.1入主階段主要工作內容
2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費組、資料鑰匙發放組。
a.接待人員：負責入住現場業主接待、指引引導業主前往入住組辦理相關手續，簡單回答業主相關物業知識及復印相關證件。
b.簽約組：核查業主身份，與業主簽署各項合同及協議，給業主開具收費明細單。
c.收費組：核定業主是否已辦理簽約手續；收費明細單金額是否正確。收取各項物業應收應繳及代收代繳費用。（公司協助）
d.資料鑰匙發放組：核對業主是否已經繳納應繳費用；發放業主資料、鑰匙；業主在未辦理簽約、繳費手續，提前驗房時，將此戶鑰匙交給工程部驗房員（領取鑰匙應有記錄），驗房無問題或有問題已經解決的，將驗房鑰匙轉交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫《鑰匙託管單》，雙方簽字後，上聯交予業主、下聯留存。
2.1.2接管入住工程組由工程部主管統一調配，部分轉換為入住驗房組，其餘根據實際情況並入工程整改組及日常服務工程組（運行組）。
a.驗房組負責陪同業主現場對房屋進行驗收，將問題記錄到《房屋驗收單》，統一匯總報到整改組。
b.工程驗房組人員，在入住前必須統一由整改組負責人培訓，要求明確維保修復的范圍、標准及日後業主裝修階段對於隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問題統一對業主的答復口徑。
c.將現場業主反映的問題及時匯總到整改組。
d.結合實際情況協助其他部門完成工作。
2.1.3工程整改組：（該時間段物業接管驗收及業主驗收的整改問題同時交叉存在）
a.跟進、落實每日業主在入住驗房中查驗出的需維保修復的問題。接管驗收開發商陸續交付的單項工程。
b.繼續跟進、落實物業接管驗收時的整改問題。
c.對已入住進入裝修階段時業主發現的維保問題（含隱蔽工程），到現場確認並落實整改方案，做好詳細記錄由事務部存檔備查。
2.1.4日常服務工程組（運行組）
a.業主二裝的咨詢和申請手續的審批
b.日常維修、巡視。
c.對已交接處在維保期（不存在整改問題）設施設備進行巡視，保持與維保方的有效溝通。
2.1.5日常服務客服組（運行組）
a.業主二裝的咨詢和申請手續的辦理
b.接待來訪業主的咨詢和來電
c.負責入住現場的綜合事務性工作；
d.整理並裝訂當天業主入住檔案；
e.錄入業主信息、報修內容等。
2.1.6秩序維護部
a.負責入住現場秩序保證井然有序，杜絕無意外事件和突發事件發生。
b.園區各門崗及公區巡邏，杜絕無意外事件和突發事件發生。
c.負責維持物業服務中心內部秩序。
d.疏導園區交通，預防和查處治安事故。
e.檢查「四防」設施，增強小區的安全措施監管。
f.加強尾隨人員、裝修人員、業主、出租人員及地盤人員的多方交叉管理。
2.1.7環境部
a.負責入住現場區域和物業辦公區域環境衛生整潔、無污染。
b.負責園區內公共區域及樓道內衛生干凈整潔、無污染。
c.發現有隨意傾倒裝修垃圾的及時向物業中心匯報。
3.注意事項
3.1物業服務中心成立應急指揮小組，負責入駐現場突發事件處理。提前制定解決預案。
3.1.1入住辦理現場中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業主前來辦理入住，向業主解釋說明得到認可後填寫《鑰匙託管單》，雙方簽字後，上聯交予業主、下聯留存。業主不予理解及時聯系項目經理解決。
3.1.2驗房組根據業主驗房實際情況，可及時聯系現場物業服務中心，安排人員現場維修。
3.1.3整改工程組根據驗房單上的實際問題情況，及時聯系現場地盤人員進行維修，現場可以維修的，修好後安排業主驗收。遇重大維保問題，及時填寫整改單（依據與開發建設方的相關約定），聯系相關責任人解決，同時匯報項目經理，並做好相應的時間安排及修好後的驗收工作。
3.1.4如業主要求先驗收房屋，在辦理入住手續或繳納物業相關費用，原則有項目經理直接處理。但有開發人員陪同，或關系要求。場負責人可落實解決。
3.1.5有入住現場暈倒、業主集體哄亂，園區突發治安問題等緊急預案。
3.2保潔基本要求
a.入住大廳保潔：
1）負責辦公區域桌椅、文件櫃的擦拭、擺放；
2）負責室內及室外地面的清掃；
3）負責垃圾的收集、轉運工作，垃圾袋及時更換；
b.辦公、生活區保潔：
1）負責擦拭辦公桌椅、電腦及電話；
2）擦拭玻璃、窗框，保持無塵、無污跡；
3）及時清倒垃圾，更換垃圾袋；
4）文件櫃、展示櫃、書架，各列印、復印設備無塵土、無污跡。
c.小區保潔：
1）嚴格執行保潔作業規程，按保潔標准提供服務。
2）負責園區樓道梯級、車棚（庫）、馬路及公共區域的清掃保潔。
3）負責樓道、扶手、門窗、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹。
4）負責樓道雜物的清理。
5）負責垃圾的收集、集中、轉運。
6）負責垃圾桶、垃圾集中點的清洗、消殺工作。
7）按保潔作業規程，領用、保管清潔工具、設備、物料。
8）按照入室清潔服務規程，提供特約清潔服務。

❹ 物業公司如何做好前期管理工作

做好物業管理的前期介入和管理是避免物業管理企業進入正常的工作中出現矛盾和糾紛，提高物業管理水平的重要途徑。

做好物業管理的前期工作，有利於房地產開發企業對物業建設的質量和銷售，有利於維護業主合法權益，對開發商利益、業主權益和社會穩定都具有重大意義，本文結合目前物業管理前期介入的情況，提出如何做好並加強前期的物業管理。

加強前期物業管理，應該做好以下幾方面工作：

一、規范開發建設企業的建設行為

一個高質量、高標准設施配套完備的物業項目能營造一個高水平的物業管理企業。建設高標準的精品樓盤，除了開發商、建設商、監理部門外，還必須通過物業的前期管理來規范和監督開發的建設行為。

二、規范前期物業管理行為

物業管理前期介入開發建設階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，對物業後期的管理具有十分重要的作用。

三、規范前期物業管理的接管驗收工作

物業的接管驗收工作是前期物業管理的一個重要環節，是物業管理企業為維護廣大業主的利益，對已建成交付使用的物業項目進行的一次質量把關過程，也是明確物業管理企業與開發建設企業維修管理責任的重要措施。

四、加強業主入住及前期住宅裝飾裝修管理，建立良好的公共秩序

辦理業主入住是物業管理企業直接與業主接觸的開始。業主入住前後，很多問題和矛盾可能反映和暴露出來，作為物業管理企業要做耐心細致的工作，真心實意為業主排憂解難，贏得廣大業主的信賴，為後期管理奠定基礎。

五、做好物業管理員工前期管理培訓

物業管理是對專業化要求很高的行業。在英國，物業管理者要求是多面手，要能在不同場合充當不同的角色，現代物業管理要求高水平的物業管理從業者必須具備較高的綜合素質，包括思想素質、職業道德、服務態度、管理知識和專業能力等。

❺ 前期物業進駐的工作準備流程是什麼

人員招聘、培訓是一個很重要的工作，開好頭對會對後期的工作由積極影響。

❻ 物業前期接管工作計劃表

一、客服部物業前期接管工作職責：
1. 與開發商簽訂《物業管理委託合同》。
2. 與開發商資料交接，辦理業主入住，配合工程接管驗收。
3. 在項目經理的安排下，協助開發相關部門完成備案及業主對物業服務的咨詢事宜。
4. 編制接管、入住所需資料清單，報項目經理審批。
5. 配合項目經理完成物業用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。
6. 依據項目《物業接管驗收計劃》，落實相關物業驗收的標准、方法和日程安排。
7. 協助項目經理與開發溝通，初步建立業主聯系清單。
8. 結合項目實際情況匯總交接資料，並配合工程部進行鑰匙、資料等接管驗收。
9. 對交接驗收存在的問題匯總，提交項目經理。
10. 依據開發商的入住通知時間，配合公司財務計算物業費、供暖費、垃圾消納費等應收及代收代繳費用。
11. 依據入住時間協助公司做好，入駐現場的布置及相關資料的印製工作。
12. 熟悉周邊環境、小區布局，熟知業主手冊、物業協議中的內容。
13. 完成業主入住時簽約、資料鑰匙的發放工作。解答業主對物業的疑問。
14. 完成上級領導交辦的其他事宜。

二、各部門共同匯編的文件：
⑴．《房屋使用、管理、維修公約》
⑵．《房屋質量保證書》
⑶．《房屋使用說明書》
⑷．《房屋交付（入住）通知》
⑸．《入伙授權書》
⑹．《業主（使用人）服務指南》
⑺．《裝修管理規定》
⑻．《辦理裝修流程說明》
⑼．《治安、消防協議書》
⑽．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》
⑾．《二次裝修協議書》
⑿．《業主聯絡資料登記表》
⒀．《收樓須知》
⒁．《物業管理費收費標准》
⒂．《公約承諾書》

備註：《房屋使用、管理、維修公約》編制後需經開發商確認，並到北京市居住小區管理辦公室進行備案，備案生效後執行。
建議：《公約承諾書》與《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、執行；《公約》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理規定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時的《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：「總經理致

三、管業部前期階段編制的文件、規定，以及需要在前期辦理的事宜
1. 制訂《物業管理收費標准明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。
2. 制訂《業主（使用人）收樓流程》，建立「繳款通知單」、「工程返修單」、「返修工程驗收單」、「鑰匙交接表」、「備用鑰匙封存表」、「業主簽到表」、「業主檔案」，並告知此流程中涉及的部門。
3. 制定《業主（使用人）二次裝修管理流程》，建立「業主（使用人）裝修施工申請表」、「裝修審批單」、「裝修施工許可證」、「驗收申請表」、「施工變更單」、「業主裝修區域巡檢表（管業部）」、「施工人員出入證」。
4. 制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。
5. 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前台接待）、工作程序、管理制度。
6. 編寫《車位租賃（購買）協議書》、《電話租線（購買）協議書》。
7. 落實垃圾房的位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。
8. 編制《員工手冊》，經公司領導批准後，統一印刷成冊。
9. 制訂《員工考勤制度》，建立「考勤登記表」、「月考勤匯總台帳報表」。
10. 制訂《員工獎懲條例》，建立「員工過失單」、「獎勵審批單」。
11. 制訂《員工聘用辦法》，建立「應聘面試登記表」、「入職循環單」、「轉正審批表」、「離職結算表」、「調動通知單」、「勞動合同續簽審批單」。
12. 制訂《員工培訓規定》、培訓計劃，建立「培訓審批表」、「培訓協議」。
13. 制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。
14. 制訂《員工工服管理規定》，建立「製作工服通知單」、「工服更換通知單」。
15. 制訂《員工請假制度》，建立「休假申請單」。
16. 制訂《薪金實施細則》，建立「工資報表」、「薪金明細表」。
17. 制訂《印章管理規定》，建立「公章啟用、報廢、移交登記表」、「用印申請」；統計公司各種印章，經總經理審批後統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。
18. 制訂《庫房管理規定》，建立「物品入庫登記單」、「物品領用單」、「物品入庫驗收單」、「庫存物19. 品台帳」、「月收、發、存報表」、「采購申請單」。
20. 制訂《內部行文管理規定》，建立「文件簽收表」、「內部請示報告」。
21. 制訂《檔案管理規定》，建立「檔案分類表」、「檔案（一、二、三級）目錄表」、「檔案借閱登記表」。
22. 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。
23. 聯系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經總經理審批後統一印刷。
24. 制訂《開辦費使用方案》，統計、制訂前期開辦物資的配置內容、標准，並負責前期采購工作；建立「固定資產台帳」、「個人辦公用品台帳」。
25. 制訂《合同、協議審批制度》、《合同、協議管理辦法》，建立「合同、協議審批單」、「合同、協議付款內簽單」。
26. 制訂《計劃性工作管理辦法》，建立「年度（月度、周）工作計劃、總結報表」、「計劃、總結考核統計表」。
四、與開發商協調入住前相關事宜，對重要資料進行交接

確定收樓時間
確定物管費的起計日期
前期工程遺留問題的解決
辦理大廈前期工作資料、重要文件、產品說明、各類證書的移交與交接工作：
△．產權資料
房地產的產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理的依據；是房地產管理部門確認產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛的必要憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押的必要憑據；物業公司將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：
項目批准文件
用地批准文件
建築執照
拆遷安置資料
房地產平面圖
面積測繪報告
小業主姓名、產權、單元號、建築面積清單

△．市府驗收合格資料
建設工程竣工驗收證書
市建築消防驗收合格證
市小區辦綜合驗收合格證
用電許可證
供用電協議書
衛星地面接收設施許可證
電視共用天線合格證
電梯使用合格證
△．工程技術資料
技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗的依據。物業公司在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術資料主要有：
竣工圖－包括總平面圖、建築、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙
地質勘察報告
工程合同及開工、竣工報告
工程預決算清單
圖紙會審記錄
工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）
隱蔽工程驗收簽證
沉降觀察記錄
竣工驗收證明書
鋼材、水泥等主要材料的質量保證書
新材料、構配件的鑒定合格證書
水、電、採暖、衛生器具等設備的檢驗合格證書
砂漿、混凝土試塊試壓報告
供水、供暖的試壓報告
園林綠化的圖紙和清單
設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單
有關政府部門對分類項目的批文
有關工程項目的其他重要技術決定和文件

△．須移交物業公司管理的資料
用水申請審批表及月供水計劃執行表
機電設備單台說明書、調試、訂購合同
分攤面積、建築面積的測繪報告

對外委單位進行調研，簽訂外委合同

從開發商處接管《成品保護協議》，對外現有成品保護人員進行管理。
調研保險公司，對物業投保「財產一切險」、「機器損壞險」、「公眾責任險」，簽訂《保險合同》
調研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》
調研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協議》
調研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協議》
調研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》
調研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》
視物業具體情況，聯系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協議》
視物業具體情況，聯系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》
視物業具體情況，聯系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協議》
視物業具體情況，聯系干、濕垃圾清運單位，簽訂《垃圾清運協議》
視物業具體情況，聯系汽車清洗、保養單位，簽訂《洗車台租賃協議》
視物業具體情況，聯系樓宇系統維保單位，簽訂《樓宇自控維保協議》

五、物業交竣驗收，正式接管
根據各項目的施工進度和小業主（或租戶）入住的情況不同，開發商（或大業主）可視需要要求物業公司對其物業的部分樓層建築裝修、設備和系統進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和開發商驗收基礎上以物業公司驗收通過為准。
△.物業驗收條件
物業驗收移交，必須滿足以下條件：
提供被驗收物業的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，並附詳細的設計修改說明）
提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料
提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款
出示政府有關職能部門驗收證明
提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料
提供必要的專業技術介紹和培訓
提供所有測試、檢驗和分析報告
清潔被驗收的場地、設備和機房

△.拒絕驗收
對以下情況，物業公司有權拒絕驗收接管物業：
嚴重違反國家有關法規
未能通過有關政府職能部門的驗收
工地與交付物業不能有效隔離
機房不能完全獨立封閉
其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業

△.缺陷整改
對在驗收中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由於成品未能有效保養引起的受損等情況，物業公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發商（或大業主）督促承包商（或供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重的，則向開發商（或大業主）建議暫緩驗收，待整改完成後重新驗收。

△.試運行
若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收，但由於小業主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統，物業公司一般僅做實物驗收，並嚴格按開發商（或大業主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商（或供應商）把關。若發生任何問題或意外，除物業公司人為原因外，責任由開發商（或大業主）及其承包商（或供應商）負責，對於重要設備或機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚的列明有關各方責任。

△.驗收通過
被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發商（或大業主）應督促承包商（或供應商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業正式交由物業公司接收管理。

△.保修期
按正常情況，物業整體驗收結束，正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要開發商（或大業主）與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期起始日期，書面通知物業公司，而在此之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，開發商（或大業主）應酌情予以補償。

△.一般操作和維修保養手冊遞交要求
承包單位在物業移交前，須遞交設備／系統的操作和維修保養手冊（以下簡稱「手冊」），以確保物業公司操作人員能盡快掌握驗收設備／系統的操作和管理，一般有以下要求：
承包單位須在設備／系統驗收前一個月遞交手冊，以便物業公司的操作人員有時間了解該驗收設備／系統的基本情況。

六、入住辦理
入住階段
1. 入住准備階段注意事項：
1.1物業辦公室選址、裝修具備使用條件
1.2開辦費、預算
1.3入住地點確定、應急預案制定、現場人員安排。
1.4入住前培訓。
1.5確定建設方工程質保金的留存方式。
1.6相關工作的苟洽。
1.7資料准備：《前期物業服務協議》、《寵物豢養協議》、《治安消防協議書》、《業主手冊》、《臨時管理規約》、《裝修協議》、《裝修環境保護協議》、《裝修治安消防協議》、《裝修許可證》、《人員出入證》、《特約服務及收費標准》等。
2.入主階段
2.1入主階段主要工作內容
2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費組、資料鑰匙發放組。
a.接待人員：負責入住現場業主接待、指引引導業主前往入住組辦理相關手續，簡單回答業主相關物業知識及復印相關證件。
b.簽約組：核查業主身份，與業主簽署各項合同及協議，給業主開具收費明細單。
c.收費組：核定業主是否已辦理簽約手續；收費明細單金額是否正確。收取各項物業應收應繳及代收代繳費用。（公司協助）
d.資料鑰匙發放組：核對業主是否已經繳納應繳費用；發放業主資料、鑰匙；業主在未辦理簽約、繳費手續，提前驗房時，將此戶鑰匙交給工程部驗房員（領取鑰匙應有記錄），驗房無問題或有問題已經解決的，將驗房鑰匙轉交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫《鑰匙託管單》，雙方簽字後，上聯交予業主、下聯留存。
2.1.2接管入住工程組由工程部主管統一調配，部分轉換為入住驗房組，其餘根據實際情況並入工程整改組及日常服務工程組（運行組）。
a.驗房組負責陪同業主現場對房屋進行驗收，將問題記錄到《房屋驗收單》，統一匯總報到整改組。
b.工程驗房組人員，在入住前必須統一由整改組負責人培訓，要求明確維保修復的范圍、標准及日後業主裝修階段對於隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問題統一對業主的答復口徑。
c.將現場業主反映的問題及時匯總到整改組。
d.結合實際情況協助其他部門完成工作。
2.1.3工程整改組：（該時間段物業接管驗收及業主驗收的整改問題同時交叉存在）
a.跟進、落實每日業主在入住驗房中查驗出的需維保修復的問題。接管驗收開發商陸續交付的單項工程。
b.繼續跟進、落實物業接管驗收時的整改問題。
c.對已入住進入裝修階段時業主發現的維保問題（含隱蔽工程），到現場確認並落實整改方案，做好詳細記錄由事務部存檔備查。
2.1.4日常服務工程組（運行組）
a.業主二裝的咨詢和申請手續的審批
b.日常維修、巡視。
c.對已交接處在維保期（不存在整改問題）設施設備進行巡視，保持與維保方的有效溝通。
2.1.5日常服務客服組（運行組）
a.業主二裝的咨詢和申請手續的辦理
b.接待來訪業主的咨詢和來電
c.負責入住現場的綜合事務性工作；
d.整理並裝訂當天業主入住檔案；
e.錄入業主信息、報修內容等。
2.1.6秩序維護部
a.負責入住現場秩序保證井然有序，杜絕無意外事件和突發事件發生。
b.園區各門崗及公區巡邏，杜絕無意外事件和突發事件發生。
c.負責維持物業服務中心內部秩序。
d.疏導園區交通，預防和查處治安事故。
e.檢查「四防」設施，增強小區的安全措施監管。
f.加強尾隨人員、裝修人員、業主、出租人員及地盤人員的多方交叉管理。
2.1.7環境部
a.負責入住現場區域和物業辦公區域環境衛生整潔、無污染。
b.負責園區內公共區域及樓道內衛生干凈整潔、無污染。
c.發現有隨意傾倒裝修垃圾的及時向物業中心匯報。
3.注意事項
3.1物業服務中心成立應急指揮小組，負責入駐現場突發事件處理。提前制定解決預案。
3.1.1入住辦理現場中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業主前來辦理入住，向業主解釋說明得到認可後填寫《鑰匙託管單》，雙方簽字後，上聯交予業主、下聯留存。業主不予理解及時聯系項目經理解決。
3.1.2驗房組根據業主驗房實際情況，可及時聯系現場物業服務中心，安排人員現場維修。
3.1.3整改工程組根據驗房單上的實際問題情況，及時聯系現場地盤人員進行維修，現場可以維修的，修好後安排業主驗收。遇重大維保問題，及時填寫整改單（依據與開發建設方的相關約定），聯系相關責任人解決，同時匯報項目經理，並做好相應的時間安排及修好後的驗收工作。
3.1.4如業主要求先驗收房屋，在辦理入住手續或繳納物業相關費用，原則有項目經理直接處理。但有開發人員陪同，或關系要求。場負責人可落實解決。
3.1.5有入住現場暈倒、業主集體哄亂，園區突發治安問題等緊急預案。
3.2保潔基本要求
a.入住大廳保潔：
1）負責辦公區域桌椅、文件櫃的擦拭、擺放；
2）負責室內及室外地面的清掃；
3）負責垃圾的收集、轉運工作，垃圾袋及時更換；
b.辦公、生活區保潔：
1）負責擦拭辦公桌椅、電腦及電話；
2）擦拭玻璃、窗框，保持無塵、無污跡；
3）及時清倒垃圾，更換垃圾袋；
4）文件櫃、展示櫃、書架，各列印、復印設備無塵土、無污跡。
c.小區保潔：
1）嚴格執行保潔作業規程，按保潔標准提供服務。
2）負責園區樓道梯級、車棚（庫）、馬路及公共區域的清掃保潔。
3）負責樓道、扶手、門窗、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹。
4）負責樓道雜物的清理。
5）負責垃圾的收集、集中、轉運。
6）負責垃圾桶、垃圾集中點的清洗、消殺工作。
7）按保潔作業規程，領用、保管清潔工具、設備、物料。
8）按照入室清潔服務規程，提供特約清潔服務。

❼ 物業管理前期介入的內容是什麼

物業承接查驗辦法
第一條為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。
第三條物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。
第四條鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。
第五條國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。
第六條建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標准。
第七條建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
第八條建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。
前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。
不能達成補充協議的，按照國家標准、行業標准履行；沒有國家標准、行業標準的，按照通常標准或者符合合同目的的特定標准履行。
第九條建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
第十條建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第十一條實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者准許使用文件，並經建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（七）法律、法規規定的其他條件。
第十二條實施物業承接查驗，主要依據下列文件：
（一）物業買賣合同；
（二）臨時管理規約；
（三）前期物業服務合同；
（四）物業規劃設計方案；
（五）建設單位移交的圖紙資料；
（六）建設工程質量法規、政策、標准和規范。
第十三條物業承接查驗按照下列程序進行：
（一）確定物業承接查驗方案；
（二）移交有關圖紙資料；
（三）查驗共用部位、共用設施設備；
（四）解決查驗發現的問題；
（五）確認現場查驗結果；
（六）簽訂物業承接查驗協議；
（七）辦理物業交接手續。
第十四條現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
第十五條物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十六條物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。
第十八條現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標准、外觀質量和使用功能。
第十九條現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。
第二十條現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決並組織物業服務企業復驗。
第二十一條建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。
第二十二條物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第二十三條物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第二十四條建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂後10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。
第二十五條物業承接查驗協議生效後，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。
第二十六條交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。
第二十七條分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最後一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。
第二十八條物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十九條物業服務企業應當自物業交接後30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其它承接查驗有關的文件。
第三十條建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第三十一條物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。
第三十二條物業交接後，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十三條物業交接後，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第三十四條自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
第三十五條物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案並妥善保管。
物業承接查驗檔案屬於全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
第三十六條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。
建設單位可以委託物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。
第三十七條建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。
第三十八條建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
第三十九條物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
第四十條建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
第四十一條物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。
第四十二條建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，並予以通報。
第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，並按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。
第四十四條物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委託有關行業協會調解。
第四十五條前期物業服務合同終止後，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。
第四十六條省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十七條本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。
第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。

❽ 物業接管前期具體需做些什麼工作

物業接管前期具體需做些什麼工作？一，辦理資格證，符合條件物業接管，人員配到位，安全檢查，小區住戶名單，物業費收費標准！等等清查工作，擬定，小區規章制度，做好服務工作！

❾ 如何進行前期物業管理策劃方案

前期物業管理策劃方案的內容是：
1管理機構的設置和人員的培訓
2建立管理制度
3物業的接管驗收
4進戶管理。進戶管理指業主或使用人收到書面通知以後，並在規定期限內辦理完成相應手續並且實際入住。進戶管理的主要內容有
A按物業區域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的配置，崗位的設定，工作的要求，到崗到位的具體時間。
B根據物業區域的實際內容和情況擬定具體實施細則及其執行時間表。
C安排物業辦公、接待、值班門崗等必要工作場所
D啟動工作必須配備的物品、工具、設備等物資。擬定分步購買計劃
E建立與社會協作單位的聯絡，構築綜合服務網路。
F准備業主入住文件，主要包括：物業介紹，物業使用說明書，物業質量保證書，管理規約，物業管理說明書，室內裝修責任書，室內裝修管理辦法，入住通知書，入住手續書等，匯編成入住手冊。
G制定入住流程
5裝修搬遷管理
6檔案資料管理

❿ 新物業介入前需做哪些准備工作

即是如此，我就好好說一遍。
一、安排工程人員跟蹤小區工程施工進度。積極參於開發商工程探討會議，提出可行建議和意見。參於小區水電工程、監控、樓宇對講、車輛管理系統的規劃設計，監控位置的布點安排等。
二、安排物業項目經理到實地考察，訂制實際可行的物業管理方案。
三、規劃設計、裝修小區物業服務處辦公室及宿舍等。
四、招聘人員、培訓人員。
五、組織團隊編制前期物業管理交房、裝修管理的表格、簽署文件等，如：《前期物業管理服務協議》、《臨時管理規約》、《二次裝飾裝修管理協議》、《業主手冊》、物業接管驗收表、入住會簽單、施工人員登記表、業主基本情況登記表、鑰匙領取登記表等。太多了。
六、講解交房流程、問題反饋、裝修辦理流程等。分人不分工，責任到人，各角色做好。
七、與開發商項目部、售樓部、工程部多溝通。了解施工詳情，
八、多與施工隊及以上部門領導溝通，以後遺留問題的返修事半功倍。
九、接管項目：找售樓部接管：（銷售資料、產權人電話、房屋面積、了解銷售合同等），找項目部接管：水電、強弱電、土建、結構、風施及各附屬設施相關工程駿工圖紙（如果沒有就先拿施工圖紙到現場去查對，各設施設備有無按設計及圖紙施工，具體位置及使用要掌握），找項目部或工程部接管：電梯、水泵房、消防控制中心、監控中心、發電機組、各消防配套設施、樓宇對講等配套設施的相關圖紙、說明書及各種材料，可以搜索我的其他回答答案，有一份移交清單。
十、移交完了就要准備交房了，其他的你應該知道，還不知道的再問吧。