建築規劃戶型知識培訓

① 房地產規劃知識

一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。
三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。
※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。
五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。
四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件
六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。
二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。
三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。
四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%
五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。
六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
??住房建設的征地和拆遷補償安置費；
??審查設計和前期工程費；
??住宅小區基礎設施建設費；
??建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
??獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
??成本結構不同；
??租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
??價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。

② 做建築設計師要學習哪些知識

1.專業基礎課：設計初步、建築制圖與模型基礎、形態與空間、建築典例分析與解讀、建築技術基礎，

2.專業課：當代建zd築歷史與理論、設計策劃、營建與構造、經驗與空間、地域性建築研究、建築內經濟與法規、概念設計、城市(景觀)設計、建築與室內設計、建築更新與改造、設計實踐、畢業設計與論文。

建築設計是一門藝術學科，因為它涉及到許多對美學的培養和熏陶，可以稱得上是一門建築藝術。所以建築設計要學的東西有很多，不光要學習現代建築的發展，還要將它容同其他許多學科互相滲透，這樣才能成為大師。只有在這方面了解的多了，掌握的專業知識多了，才能在建築行業有自己的獨特見解。涉及到建築力學，空間學等專業學科，強調以實踐的精神展開對建築現象的深度思考與設計創新實踐。

③ 房地產策劃師要學習CAD哪方面知識

這一部分能夠提高把握和分析房地產市場的能力。尤其是市場調研，要經常做，要做到對市內各個區域的項目心中有數，對本地房地產市場的發展心中有數。

1. 市場調研方法及技巧 學習方法：多跟其他策劃或銷售人員一起進行市場調查，學習他們的提問技巧和調研技巧。多結識其他公司和項目的工作人員，還有一些其他代理公司的研究人員他們是你收集資料的最好途徑。 市場調研分為明調和暗調，一般對重點調查的項目都會進行多次調研，經常進行調研才能夠把握市場行情，並學習其他項目的經驗和教訓，調研就是一個學習的過程。

2. （熟悉）技能 （1）、常用電腦工具軟體 學習方法：看書與實踐相結合，有不懂的一定要問同事或朋友，網路上也有很多相關的教程供你學習。作為房地產策劃師這些軟體必須熟練掌握，並能夠合理的應用。Word:重點是表格、組織結構圖、圖表的使用一定要熟練。Excel：計算價單經常會用到Excel的函數運算。Power point：撰寫各種提案必須使用的工具，重點是表格、組織結構圖、圖表的使用，必須熟練，還有動畫、圖片的編輯。 Aotu CAD：工程圖紙均為CAD格式，是必須學習的軟體，重點是建築圖紙的繪制、修改與列印。會使用這一軟體看建築圖紙的數據、尺寸、面積、位置等信息。 Photo shop：有時會進行一些圖片編輯工作，使圖片能夠更好的在提案中使用。網路搜索引擎：各個網站的網路搜索引擎是收集信息的最佳途徑。 Google earth：最好的衛星地圖軟體，對提案的綜地分析有很大幫助，同時可以很方便的找到各個項目的具體位置。 （2）、建築識（制）圖 學習方法：找一些建築識圖的書籍學習，或找建築工程師、技術員或其他懂得識圖的人進行講解，一般經過幾個小時的學習就可以達到能夠獨立看圖的程度了。建築圖比較簡單，作為房地產策劃師只要能看懂建築圖紙和規劃圖紙就可以了，對結構＼水＼暖＼電圖紙簡單了解即可，不需深入學習。

3. （了解）專業知識 （1）、建築專業知識 建築專業知識屬於非常專業的部分，其內容非常龐雜，而且經驗和專業學習都很重要，沒有在建築行業里幾年的摸爬滾打是學不出來的。為了降低學習難度，可選一些在策劃工作中會經常用到的知識學習，其他部分可以在日後的工作中慢慢學習。 學習內容及方法：專業術語：對各種建築及房地產的專有名詞要牢記（名詞解釋可在網路中搜索到），還有平時工作中對於建築知識要用心記憶，遇到不懂的專業術語一定要馬上問，一定要弄懂，多與工程人員和工程師溝通，多看一些建築國家標准規范和專業雜志書籍。建築風格特點：多看一些專業雜志和書籍，多瀏覽一些網路上的文章，平時多與同事討論這個話題，會從他們那裡學到很多。建築結構：了解建築結構的特點，對建築結構要有充分的了解，便於日後給開發商進行建築建議和給銷人售員進行培訓。建築施工流程及方法：找一些建築專業書籍學習，經常去工地對施工現場進行了解，對施工技術和流程要了解，對工期、工種、施工質量都要了解。可多跟工程技術人員交流，對不懂的問題多問問他們。建築材料：建築材料的更新很快，不斷有新產品投入使用，要了解新材料新技術的特點與應用，對目前市場流行的環保型建材要多了解，以便給開發商一些建材的建議，同時對建材的使用和施工也要有了解。建築設計常識：包括建築設計、結構設計、水暖設計、強弱電設計，這部分知識非常專業，需要專業的學習和經驗的積累，對於策劃師來說都要了解，因為需要針對建築設計幫助開發商與建築設計公司溝通。這部分學起來比較麻煩，可以先從建築設計開始，由淺入深。建築設計需要先熟悉戶型的設計，多看一些項目的戶型平面圖，對多層、小高層、高層的戶型特點進行分析，對建築設計規范要求要有了解。 建築規劃及環境設計：這部分的要求與學習方法與上面建築設計常識的學習相似，要多看一些環境設計圖，對國內外的優秀設計多看，多研究。（2）、房地產相關政府規定 學習內容及方法：對目前正在實施的政策規定要有了解，比如：五證取得的條件、房屋交易的限制、貸款利率的變化、國家對房地產的宏觀調控措施、項目建設的管理規定、房屋銷售及宣傳的各種規定等。多關注各媒體對相關內容的報道，多看看市政、房產局、規劃局、交易所及各種門戶網站上的信息。 （3）、市政規劃 學習內容及方法：要多關心市政規劃對項目的影響，比如地鐵、高速路、輕軌、飛機場、火車站、商圈規劃、住宅區規劃、體育中心、公園、公交車、學校搬遷等等規劃，都會對房地產市場產生很大影響，所以要經常關注各種相關報道，並針對每項規劃內容進行分析，確定每個市政規劃對該區域項目的影響都有哪些。 （4）、隨時更新的國家建築設計標准要求 學習內容及方法：網路上面有各種國標文本的下載，也可以到建築書店購買，或者在圖書館學習，一般的建築公司、開發公司、代理公司也都有各種國標文件。不用背下來，只要基本了解就可以了。

④ 房產銷售培訓心得應該怎麼寫

首先感謝公司領導,組織了這么好的培訓課程,通過這為期X天的房地產營銷相關知識的培訓，我真的感覺受益匪淺。並且對公司的企業文化，發展理念，各部門的職能有了一個系統地了解。
作為一名職業的房地產銷售人員，應具備自信、韌性、感恩、傾聽等基本素質，還要學會舉一反三、自我總結、自我反省。並且在日常工作中注意提高業務水平，增強銷售技能，培養敏銳的觀察力，研究調查房產市場.
在以後我在工作中還要進一步的學習，不斷的提高，同時了解學習是一件貫穿生命始終的事情。只有不斷地學習，才能進一步充實自我，完善自我，不會固步自封。同時，可以從學習中發現自身的欠缺點，對今後工作的進一步開展打下良好基礎。
在大多數人看來售樓員的工作好象很簡單：不用出門，也不用去尋找，客戶就會自己跑過來，推銷呢，也很簡單，將早已背得滾瓜爛熟的樓盤資料熱情地向客戶宣講一番，然後回答幾個類似「小區周邊都有什麼生活配套」的問題即可，既看不出有什麼挑戰性，也無需創造性，似乎誰都能勝任，其實不然。
我們可以先從發展商的角度來看。市場競爭不斷向縱深發展的結果之一便是產品的「同質化」程度越來越高、服務在銷售中所起的作用越來越大，同時需要企業應對市場變化的動作越來越靈敏。經過短短十餘年時間的發展，中國地產市場不僅迅速由賣方市場轉向了買方市場，產品「同質化」現象也日益凸顯，因此，處於與客戶接觸第一線的售樓人員在整個營銷體系中的作用也日益重要，其身份屬性日趨復雜：她們是現場說服客戶、促成最終購買的主力；她們的服務態度、服務精神折射著公司的經營理念、價值取向；她們是市場最新動態、客戶實際需求、客戶對公司廣告、促銷等營銷手段反應的第一感知者；她們是客戶資料信息的最佳收集、整理、深加工者。
我們還可以站在消費者的角度來看。「同質化」一方面使得消費者有了從容決策、理性選購的機會，但真要在幾個價格、素質各方面均甚為接近的樓盤間作出最佳購買選擇，對於在建築結構、建築材料、建設規劃、環藝設計等方面知識有限的消費者來說，還真不是件輕而易舉的事。一般的消費者這時多半會求助於親戚、朋友、同事，其實親戚朋友多半也並不是專家，他們的意見更主要是安慰劑而已。因此消費者最渴望、最需要的是能有一位專家出來，以客觀的態度、專業的知識，為其提供從地段發展趨向、建築規劃理念、戶型之於人居活動的關系、小區共享空間設置、綠化及環境設計物色等方面理性、中肯的分析意見。
因此，今天的售樓員不應是簡單的「營業員」、「算價員」而應是能為客戶提供購房投資置業、專業顧問服務的置業顧問；應該是能為發展商反饋市場信息、提供營銷決策參考性意見的前線營銷人士；是發展商經營理念和經營思想的自覺傳播者。
這次培訓為我們企業新項目開盤做好了充分准備，使我們更有動力和信心，因為我們是一個團隊，就更應該有團隊的協作精神，為公司日後的業績增長貢獻力量。
結合營銷團隊的意見，我們認為公司應增加並特別重視以下內容的培訓：
1、人居歷史及最新人居理念、現代生活方式的演變對建築的影響、城市及小區規劃理念、中外建築簡史、室內室外空間協調基本概念，只有掌握了這些知識，才能為顧客解疑答難，提供真正的顧問服務；
2、競爭對手調查內容與調查技巧。這是為客戶提供理性比較分析的基礎。
3、客戶資料收集、整理、加工知識，只有具備這方面的知識，才能為公司調整營銷策略、制定下一個樓盤發展計劃、培育企業核心競爭能力提供一線市場資料。（）
希望可以幫到您，祝工作愉快！

⑤ 建築基礎知識「詳細」

建築基礎知識「詳細」

建築是一項大工程，那麼，學習建築需要知道哪些基礎知識呢。下面是我整理的建築的基礎知識。

一、房屋建築分類

房屋建築從不同的角度可以進行不同的分類。

1、按建築物使用性質分類 ：⑴居住建築、⑵公共建築、⑶工業建築、⑷農業建築

民用建築：居住建築和公共建築通常又被稱為民用建築。

2、按建築物(住宅)的層數分類

⑴、平房建築：1層⑵、多層建築：2～6層

⑶、小高層建築：7～9層 ⑷、高層建築：10層以上

3、按建築結構分類

建築結構：指建築物中由承重構件(基礎、牆體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。

⑴、磚木結構

描述：這類建築物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的牆體和柱採用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架採用木材。

特點：層數較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮居民住宅，20世紀50～60年代代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結構。

⑵、磚混結構

描述：這類建築物的豎向承重構件採用磚牆或磚柱，水平承重構件採用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂採用木屋架。

特點：建造層數一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類建築物正逐步被鋼筋混凝土結構的建築物所替代。

⑶、鋼筋混凝土結構

描述：承重構件如梁、板、柱、牆(剪力牆)、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外牆、隔牆等，是由輕質磚或其他砌體做成。

特點：結構適應性強抗震性能好，耐用年限較長。

⑷、鋼結構

描述：主要承重構件均是用鋼材製成。

特點：建造成本較高，多用於高層公共建築和跨度大的工業建築，如體育館、影劇院、跨度大的工業廠房

4、按建築施工方法分類：

⑴ 現澆、現砌式建築：建築物的主要承重構件均是在施工現場澆築和砌築而成。

⑵ 預制、裝配式建築：建築物主要承重構件在加工廠製成預制構件，在施工現場進行裝配而成。

⑶ 部分現澆現砌、部分裝配式建築：這種建築物的一部分構件(如牆體)是在施工現場澆築或砌築而成，一部分構件(如樓板、樓梯)是採用在加工廠製成的預制構件。

二、建築物的組成：

幢建築物一般是由基礎、牆體(或柱)、樓地層(或梁)、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。

基礎：是建築物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建築物的全部荷載，並將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建築物的組成部分，是基礎下面的土層，它承受著由基礎傳下來的荷載。

2、地基： 分為天然地基和人工地基。基礎按構造形式不同，可分為：

條形基礎：是指呈連續的帶形基礎，包括牆下條形基礎和柱下條形基礎。

獨立基礎：是指基礎呈獨立的塊狀，形成有台階形、錐形、杯形的等。

筏板基礎：是一塊支承著許多柱子或牆的鋼筋混凝土板，板直接作用於地基上，一塊整板把所有的單獨基礎連在一起，不僅使地基上的單位面積壓力減小，也使整個地基的承載力增大。

箱形基礎：主要是指由底板、頂板、側板和一定數量內隔牆構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構。對於抵抗地震荷載的作用極為有利。

樁基礎：由設置於土中的樁和承接上部結構的承台組成。

3、牆體和柱： 是豎向承重構件，它支撐著屋頂、樓板等，並將這些荷載及自重傳給基礎。

⑴、牆體的分類

①、按在建築物中的方向，分為：

外牆：位於建築物四周，是建築物的圍護構件。

內牆：位於建築物內部，主要起分隔空間的作用。

②、按在建築物中的方向，分為：

縱牆：沿建築物長軸方向布置的牆稱為縱牆。

橫牆：沿建築物短軸方向布置的牆稱為橫牆。外橫牆通常稱為山牆。

③、按接受力情況，分為：

承重牆：凡直接受梁、樓板、屋頂等傳下來的荷載的牆稱為承重牆。

非承重牆：不承受外來荷載的牆稱為非承重牆。

⑵、柱：是獨立支撐結構的豎向構件。柱承擔、傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載。

4、樓地層和梁： 樓地層包括樓板和地面(首層地面)，是分隔建築空間的水平承重構件，主要作用是承受人、傢具等荷載，並把這些荷載及自重傳給承重牆、柱或基礎。

⑴、樓板：樓板的基本構造層是面層、結構層、頂棚。

⑵、首層地面：是指建築物底層的地坪。

⑶、梁：是跨過空間的橫向構件。

5、樓梯： 樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平台和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。

6、屋頂： 既是建築物頂部起覆蓋作用的圍護構件，又是建築物頂部的承重構件。屋頂由

屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。

① 屋頂是由層面、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。

四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂

② 屋頂：剛性〈可承重〉柔性〈不可承重〉

③ 屋頂防漏：三氈四油

④ 屋頂隔熱：水泥蛭石

⑤ 交通、環境、地理位置與小區的重要性。

⑥ 總體的建築風格的表現形式〈以具體實例為標准〉

6、門窗： 建築中各隔斷間的通行口，有扇或無扇(門洞)謂門，用來採光、通風或傳遞、觀察的洞口(不作通行用)謂窗。門和窗是解決建築使用功能主要手段。門主要起內外交通和分隔房間之用;窗的主要作用是採光和通風，同時也起分隔和圍護的作用。門和窗是解決建築使用功能主要手段。

7、陽台： 樓層建築中，人們與外界空間聯系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的`，或一面敞開的，或封閉的。

8、隔斷： 區別使用功能，使之互不幹擾，是建築設計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區別。

7、窗： 門和窗都是建築物的圍護構件。

8、建築物的構造組成補充

就常見的民用建築而言，大致有基礎、牆或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。通風道、垃圾道、煙道、壁櫥等建築配件及設施，可根據建築物的功能要求設置。

1. 基礎： 位於建築物的最下部，埋於自然地坪以下，承受上部傳來的所有荷載，並把這些荷載傳給下面的土層(即地基)。基礎是房屋的主要受力構件，其構造要求是堅固、穩定、耐久、能經受冰凍、地下水及所含化學物質的侵蝕，保持足夠的使用年限。

2. 牆或柱： 是房屋的豎向承重構件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來的各種荷載，並把這些荷載可靠的傳給地基。對於這些構件的設計必須滿足強度和剛度要求。作為牆體，外牆還有維護的功能，抵禦風霜雪雨及寒暑對室內的影響。內牆還有分隔房的作用，所以對牆體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。

三、建築識圖

一套完整的建築施工圖包括建築總平面圖、建築施工圖、結構施工圖、暖通幾空調施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。

1、總平面圖： 用來說明建築物所在具體位置和周圍環境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建築物和周圍已建建築物的外形、層數和它們的相對位置關系，標出建築物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。

2、建築施工圖： 包括建築平面圖，建築立面圖、建築剖面圖。

建築平面圖： 按一定比例繪制的建築物水平剖視圖，表示建築物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽台等)的布置和組合關系。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。

建築立面圖： 按一定比例繪制的建築物在垂直方向上的投影圖，主要表示建築物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據。

建築剖面圖： 按一定比例繪制的把建築物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建築物的內部結構形式、空間關系。

3、結構施工圖： 主要表明建築結構專業的設計內容，同時反映建築、給排水、暖通、電氣等專業對結構的要求。

在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建築平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。

4、效果圖： 有小區總體效果圖和裝修效果圖，是由專業人員設計的，在建築物尚未建成前對建築物的多種描述，是一種對建築物進行美化的方法。

怎樣看房屋建築平面圖?

房屋建築平面圖，就是一棟房屋的水平剖視圖。假設用一水平面把一棟房屋的窗檯以上部分平切掉，切面以下部分的水平投影就叫平面圖。

一棟房屋的平面圖主要表示：房屋佔地面積的大小，各房間的面積大小，台階、樓梯、門窗等局部的位置和大小，牆體結構的厚度等。有些建築平面圖還將室內固定設備也體現出來，如灶台、坐便器、廚櫃、污水池、浴缸等設施的平面形狀與位置。對於購房者來說，有此一圖，足以充分了解自己所購置的房產的面積和格局以及日常居住生活空間范圍內的各種指標數據。看圖時應著重弄清的問題，主要有以下幾個方面：

1、通過外圍線(即牆體線)計算房屋總長、總寬及建築面積。同時認識房屋的形狀、朝向、樓梯、台階、外門窗的位置，與周邊房屋的分界線。

2、看圖了解清楚房屋內部的各分隔內牆體的位置，找到卧室、起居室、客廳、廚房、衛生間、儲藏室及壁櫃等的位置並分別計算其面積大小。

3、通過比例標准，分析了解室內高度，陽台、門、窗、暖氣、上下水管道、煙道等固有設備設施的型號尺寸和佔地面積大小及日常使用情況。

4、詳細分析了解室內爐灶、洗手盆、坐便器、廚櫃、污水池、浴缸等可調整設施的尺寸、形狀、位置和合理使用程度。

四、房屋面積的規定和測算

1、各種面積概念

(1)住宅結構面積：是指住宅的所有承重牆或柱和非承重牆所佔面積的總和，即外牆、內牆、柱等結構所佔面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。

(2)居住面積：是指住宅建築各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去牆、柱等建築構件所佔有的水平面積(即結構面積)。

(3)使用面積：扣除公用(樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間)面積，房屋結構佔用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積後，所剩實際生活使用的面積。

(4)建築面積：建築物全部面積，分每戶建築面積、單元建築面積和每幢樓建築面積，系指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建築。

(5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

(6)房屋的共有建築面積：系指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積。

(7)出房率(得房率)：指住宅的凈使用面積占銷售面積(包括公用部分面積)之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。

(8)套內建築面積：由套內房屋的使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積三部分組成;

(9)套內房屋使用面積：為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。

(10)套內牆體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所佔的面積。

2、有關房屋面積的規定和測算

(1)多層房屋的建築面積按每層建築面積的總和計算。

(2)穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，迴廊部分按其投影計算面積。

(3)房屋內的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外牆外圍水平面積計算。

(4)封閉式陽台按其外圍投影面積計算。凸陽台按其投影面積的一半計算。

(5)共有公共面積的分攤計算：

每戶應攤面積=共有公用房屋建築面積的總和/各戶房屋建築面積之和*該戶房屋建築面積

3、商品房分攤的公用建築面積包括

兩部分：

(1) 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建築服務的公共設施用房和管理用房的建築面積

(2) 各單元與樓房公共建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影的一半

五、商品房銷售常用名詞

1、住宅：供人們生活居住的建築。

2、通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。

3、朝向：建築主要房間面對的方向(東、西、南、北)。

4、隔音：建築圍護結構(牆體屋面)減低雜訊的能力以減少分貝(DB)數表示。

5、雜訊級：不同使用功能的房間，要求達到允許的雜訊量的等級(一般住宅為50DB以下)

6、隔熱：建築圍護結構(牆體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數表示。

7、戶型：居住建築中表示卧室、廳房、衛生間的構成類型簡化的名稱，如二室——廳一衛、三室二廳二衛等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優劣是購房者主要關心的因素。

8、什麼是住宅的開間、進深、層高和凈高?

(1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建築模數協調標准》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建築模數協調標准》中，明確規定了磚混結構住宅建築的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然採光和通風條件，進深不宜過長。

(3)住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建築模數協調標准》中，明確規定了磚混結構住宅建築層高採用的參數：2. 6米、2 .7米、2.8米。

(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建築工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

9、承重牆： 需支承建築重量和使用荷重的牆休，對房屋會直接產生安全影響的牆體，對房屋會直接產生安全影響的牆體。

10、非承重牆： 對整體建築不起承重受力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的牆休。

11、彈性空間(可變空間)： 指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。

12、日照： 建築物能迎受到陽光的程度。各建築對日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照。

日照間距：日照間距=建築物高度/建築物相鄰距離(國家標准為1.2倍)

13、物業管理： 為居民提供生活、文化、安全、衛生、設施維修等服務的管理機構，其業務范圍隨社會進步、生產力發展而不斷增加。

14、什麼是復式住宅?

復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住在建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅(復式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。

雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風採光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，由於經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產品。

15、什麼是公有住宅?

公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它在指由國家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、佔有權、處分權、收益權)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售;由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。

16、什麼是躍層式住宅?

躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅佔有上下兩層樓面，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而採用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過增大採光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。

17、居住小區： 具備相應規模的生活、文化、商業、衛生、教育、娛樂等設施為居住建築群服務的有組織規劃的區域。

18、組團 ：由數幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數個組團形成居住小區。

19、社區服務半徑： 此環境泛指生活、文化、教育、商業、衛生保健、綠化、交通、環衛等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。

20、社區服務半徑 ：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以米為單位計范圍大小。

21、節能環保型建築： 採用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調省電等—系列措施而設計成的未來居住建築。

22、建築風格： 指建築造型所採用的美學文脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統建築藝術的借鑒。

23、車位： 自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，—般指公用停場，不同於私家車庫，居住小區必須有足夠車位。車不能停在道路上。

24、“五證俱全”是指哪五證?

1.建築施工許可證

2.房屋預售許可證

3.建築用地規劃許可證

4.國有土地使用證

5.建設工程規劃許可證

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