澳洲房产营销方案

A. 如何进入澳洲房产市场

嘉豫投资就是做这块的啊！我老板2月份通过这个公司成功在墨尔本购置了两套房子。环境很好，房子都是装修好的，产权也是永久性的，，为什么我们中国的房子不是这样的！！！？？有钱我也先在那边投资一套，首付才10%。

B. 怎样卖出澳洲房产才能赚钱

该怎样卖出才能赚钱？ 沉浮于地产圈数载的朋友曾跟我说，真希望当初没有卖掉澳洲的房子。很多东西，一旦我们曾经拥有，就不舍得放开，这种心情我完全可以理解，但事实上，他们说的不是自己住了好几年的房子，而是投资型地产。偶尔，有朋友会后悔在不恰当的时机转手了自己守了很多年的房产。那么究竟要怎么做才能不让自己后悔呢？特别是对于澳洲房产，这个稳步增值的投资型产业。 要弄清楚这点，我们得先问一个问题，在什么情况下，留着房产才是最明智的选择？不难想象，最让你扼腕的肯定是那种不得不出售房产的情形（我得申明下，我的朋友从来没有被逼到这步田地，因为澳洲房产受经济影响一直都是良性的发展）。虽然这已经是老生常谈但还是值得我再次强调：世界上本没有瞬间暴富的捷径，那些赶在好光景时期过度投资、盲目想狠捞一笔的人碰上景气萧条肯定会被套牢，割肉就是他们付出的代价。 所以涉及到金融及房地产投资事宜时，你得先为可能出现的问题做好规划（就像银行在审批贷款申请时应该要考虑借贷人在利率上调2%之后的还贷能力一样）。如果能够未雨绸缪，那么碰上熊市，你就不会被逼割肉。请记住，富翁的钱都是一点一点赚来的，没有人一口就能吃成胖子。纵使某日真的天降横财了（概率非常小），这笔财产你也留不久，因为松钱来得快去得也快。 还有一种情形会让你追悔莫及：在还没算清楚售后得利的情况下就急急地将房子转手。做地产投资，从买入到卖出，至少应该有一年的观察期。除非你卖的是自住型房产，这种情况下不用考虑资本收益，否则你应该等上十二个月再考虑出手，只有这样才能稳收50%的收益税减免，在澳洲房产方面这个必须注意。 此外，即使房产市场牛气冲天，在不到一年的时间内完成买进和卖出，你赚的钱还不够付交易手续费。印花税、过户法律程序收费、还有其他各种与买卖相关的收费项目，你必须都得计算到成本中。对了！房产中介收取的佣金也是一笔不小的数字，这个更得算到成本中，所以澳洲房产不是投机产品，是投资产品。 结论已经很明确了，心急吃不了热豆腐，想要赚钱，就不要急着卖掉澳洲房产。另外，如果你曾在某处物业中住过一段时间，现已另觅得新居，那么你也有六年的时间慢慢卖旧居。除非空档时间超过六年，否则你是不需要缴纳资本收益税的。如果碰到这种情形，你必须把握好时间，不要拖太久。记得询问金融顾问或会计的意见，他/她可以帮你打点好具体细节。同时他们肯定还会告诉你，如果你想通过卖旧居为买新屋融资，那么从你迁出旧居之日起到你卖掉房子之日，旧居享受了多久的税收减免，新屋就得负担多久的资本收益税。常言道，这世界上谁都躲不了的事情只有两件，一是死亡，二就是税务（特别是在澳大利亚）。 虽说澳洲房产不可轻易转手，但有些时候，卖房也不是一件赔钱事。虽然今日卖房就意味着放弃了明日获取更大利润的机会，但这其中还是有赚头的。在我看来，很多人让澳洲房产投资保持负扣税状态就是英明的选择。我在之前的专栏中讲过，投资澳洲房地产，投资的是地皮，而不是建在上面的现成房产。如果你投资的房产从买入当日起，甚至是刚开始的几年都处于正回报状态，说明你的钱都砸在了房子而不是地皮上，那么这就不能算是英明的投资。照此逻辑，一旦你买入的 赔钱货 开始生钱了，你就可以考虑转手，另觅升值空间更大的目标。 如果你是一个精明的投资者，当你观察到市场已经开始转向时，你应该卖掉一部分投资或投资组合，把资金转移到更具升值潜力的地方。举个例子，你现在做的是房产出租生意，如果租金回报一直达不到预期目标，甚至不赚反赔，这个时候最忌讳破罐子破摔，你应该考虑撤资，转投其他方向。 如果家庭壮大或者是家庭需求发生改变，这时候卖掉房子肯定是最明智的选择，毕竟，我们辛苦操劳看重的并非金钱本身，而是它为我们所爱的人能够提供的利用价值。决定卖不卖房产的终极因素应该是生活需求，而不是其他因素。 说清楚了 为何 卖房，接下来我们谈谈 如何 卖房，第一点就是要保持冷静理智，无论是自住房还是投资房，你都不能被自己的某种情绪左右，一个好的地产中介会帮你隔离掉情绪化的因素，最重要的是，中介可以指导你做出有利于未来投资的明智决断，而不让你被对旧居的感情所牵绊。

C. 房产如何策划销售方案

第一节：销售策划概述
销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节：销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一：项目策划所包涵内容：
（一）市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放
二：销售策划所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段总结
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：项目销售思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2、你已经知道目标客户是哪些人；
3、你知道你的价格适合的目标客户；
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7、已制定出具竞争力的入市价格策略；
8、制定合理的销控表；
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11、尽力完善现场氛围；
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13、其他外部条件也很合适。
二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划的原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。
三：系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四：可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

D. 澳洲房产如何推广

澳洲房产的网络推广竞争力不小啊，个人认为你应该先明确定位这些人群。刚刚随意网络了下“澳洲移民”和“澳洲房产”，发现还是有不少公司做的竞价推广，而且网站都做得不错。首先他们可能第一考虑的是：买这个房子好不好？房子怎么样？买来干嘛等等。中国的消费者和土豪们除了移民外更喜欢的是炫耀，只有少数的人才会炒房，但很明显你们所修的公寓应该价值不菲，大陆的人为什么要买这些东西？你要给他们这样的理由吸引他们。且国内的市场也一定只有高端人群才具有这样的消费能力。在网络上找到他们的影子，达到推广信息的目的。个人见解有这么几个办法：
线上推广：做几个关键字的竞价，建立自己高大上的网站。研究国内高层人士的网络行为习惯，与一些移民网站合作，投放广告，交换链接。
线下推广：跟中国的一些高端人士聚集的消费场地和网站合作，和内地主流城市有澳门旅游项目的旅行社合作，巧妙地发布一些广告信息。

个人观点，望采纳。谢谢。

E. 澳洲房产销售的利润有多少

房地产销售不需要你学历很高，因为这行业是锻炼一个人的毅力和勇气的行业。只要你可以坚持早起晚归，每个月只休息一两天，每天工作12个小时甚至以上，可以和不同的人打交道，后者脸皮听业主和客户的絮叨，你就可以成功！这个行业工资取决的是你的提成，业绩越高，提成就越高！做的好的，每个月可以收入过万！只要你努力坚持到底，工资是很好挣的！

F. 房产营销策划方案

内容包括：1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划版营销；权
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销； 具体内容很繁多···

G. 澳洲房地产开发商如何开发项目

澳洲房地产开发商
只要具备相应的注册资金，到政府部门申请执照，登记后即可成立。澳洲政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、
澳洲房地产中介
人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。在澳洲，大型房地产开发企业，从业人员中有设计师、建筑师、营销专家和市场研究人员，但多数企业仅有几个财务专家，每建一栋住宅请设计师设计，找建筑师征求意见，提出施工方案，委托建筑师雇工人施工，完全是一种合同关系。
澳洲的土地分为国有和私有两种，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后，建好房子卖出去或租出去，这种开发形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下，从事住宅开发的房地产企业规模很小，几个人，十几个人，只建几栋房子十几栋房子。澳大利亚地域广阔，建造的绝大多数为独立式住宅，建筑式样体现很强的个性化。
澳洲房产开发商
在澳洲建造一套住宅，只要符合政府的有关规定，整个过程完全是一种个人行为。个人通常不是到市场上去买新建的住宅，而是首先购买土地，再请开发商建造，开发商实际上更像是建造商。如果你打算购买一块土地，那么选择一套你所需要的样板房，请某一顾问公司为你安排视察地盘，以确定你所选择的样板房适合建在哪块土地上，并确定在哪块土地上建造房子是最合算的。澳洲政府规定，购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费（
澳洲房产税费支出
），用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修，负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送往当地区政府批准。政府批准后，立牌两周，征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件，获取个人选择的财务机构的贷款，用于建造房子。房子建好后，由政府指派人员验收，合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。澳洲房产交易流程-国内买家

H. 如何投资能够让澳洲房产增值

在房产投资方面，拥有好几套房的投资者并不常见，不过，知道何时停手，与知道何时开始同样重要。

根据CoreLogic对澳大利亚税务局（ATO）与澳大利亚统计局（ABC）数据的分析，2015年只有200多万澳人拥有投资房产。

而在这200多万人中，71.6%只有一套投资房，18%拥有两套投资房。

自那之后，数据就开始大幅下降，拥有六套或六套以上投资房的人不到投资者的0.9%——或者说，只有1.9万多人。

但是，根据Destiny创始人Margaret Lomas女士的说法，对于这1.9万多名澳人来说，知道该何时收手十分重要。

Lomas女士说，拥有7套房产就足以安度晚年。“其实，价值比数字更加重要，不过因为人们都喜欢听到具体数字，所以我一直觉得就是7套——但我们要知道，这一辈子应该如何攒到7套房子。”

Lomas女士说，如果你有办法一次性购买7套房子，那当然很好；但绝大多数投资者都需要长期规划。Lomas女士说：“如果你想普通人一样，那么肯定是先买一套，过几年再准备好入手第二套。”

“他们可能会在四年内拥有3套房产，到第五年和第六年，就能达到一次性买两套的程度，此外，他们对风险的胃口也开始增加。”

“如果你想在退休后过上年收入10万澳元的生活，你需要拥有价值200万澳元的（无负债）房产。如果你已经买了7套房子，并让它们的价值增长15年，你就有机会达到这一目标，但我不希望人们认为他们可以迅速从房产中赚到好几百万，因为事情不是这样的。”

要资本增值还是现金流？

Lomas女士说，在选择投资房时，应该忘掉是要选资本增值还是选现金流的争论，因为你可以鱼和熊掌兼得。

她建议寻找价格有增长动力的地区，例如正在建设基础设施，家庭数量增加，就业机会多样化，开发项目有限因此可能供不应求的地区。

“您作为投资者的目标是发现增长的动力。一旦你这样做了，你就能在那个地区找到能够同时吸引买家和租户的房产。”

Lomas女士说，从长远来看，选择对的房子将会获得良好的增长，轻松实现5%的收益来帮助你偿还房贷。

已经有了投资房！之后该怎么办？

Lomas女士说，一旦已经买下投资房，就要尽可能长时间地持有。

她表示，聪明的投资者甚至会在退休后首先依靠退休金生活，好让他们的投资房无论是在租金还是价值方面，都有更多时间来实现增长。

她说：“等你到了退休金开始变薄的时候，你的房子也到了可以卖的时候。”

Lomas女士说，根据情况，你可以选择依靠投资房带来的租金收益生活，或者卖掉一些投资房以减轻其他房产的负债，同时提高总体收益。

“你在退休后先使用其他收入来源，把房子留在手中的时间越长越好，如果你已经等了15年，那么多等5年会更好，那5年会带来很大的不同。”她说。

房产投资不以多少论成败，对于投资者来讲，最关键的是要丰富自己投资组合的同时，能够实现真正的收益最大化。而对于想要短期获利的投机者来讲，房产投资不太适合他们，虽然悉尼墨尔本近年来的房价经历了快速上涨，但是那些尝试持有房产的买家才是真正的市场赢家，他们往往跑赢了其他各类投资，所以对于房产买家来讲，问题的关键不在于你是否有足够的资金加持房产，而在于你是否有足够的耐心和现金流来长期持有房产，达到最终实现人生财务自由的目的。