⑴ 房地產營銷策劃方案怎樣做
給你一個我們自己用的作業指引
營銷策劃作業規范化流程指引
◎ 銷售周期劃分及策略
准備期： 項目立項啟動至項目預售開始之前
★ 項目入市的形象導入，認知度從無到有。
宣傳策略：以項目形象宣傳為主，內容包括項目總體介紹、區位及定位發展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳，輔以樓書和銷售單頁。
需要《營銷策劃方案評審單》 、《設計任務溝通單》（見銷售前期管理流程、作業指引）
售樓處啟用。
蓄客期 ：項目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前，一般在預售證取得為啟動節點。
宣傳策略：項目總體賣點歸納，樣板間開放，首期入市產品介紹。此期間仍以項目總體賣點宣傳為主，通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。
銷售策略：重點通過蓄客，對來訪來電客戶需求進行統計，在前期市場調查的基礎上具體到本項目客戶的產品需求情況，競爭對手入市周期與產品特點。為下階段推出產品、定價提供決策依據。
需要根據《價格審批流程》完成首期入市產品定價及銷控；銷售團隊接待客戶說辭需以項目銷控表及《銷售手冊》為准。銷售經理在例會上組織置業顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況，將結果上報。在開盤前做銷控表及價格表。
預定房源客戶需繳納部分誠意金或定金，簽署認購協議，登記客戶信息。認購協議應包含房源信息、附屬房產信息、誠意金、選房成功與否後續雙方權責等內容。
開盤 ：公開發售房源、簽約
開盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項目宣傳。如果常規銷售已經解決大部分銷售目標的情況下，開盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內容均可以在日常銷售中完成。
開盤工作內容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時間也可以另行）、現場宣傳推廣活動。
開盤是對銷售方案的執行，本身就是銷售節點的手段之一，不包含策略，重在執行流程。
持續銷售期 ：包含強銷期至常規銷售階段
在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現有房源自然銷售。
宣傳策略：延續原有宣傳，注意由於產品在建設中，未見全貌因此對項目整體優勢及規劃、景觀等內容需要持續宣傳；同時對項目在售產品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。上述兩者交替或者伴隨出現。
銷售策略：針對現有產品組合，按照銷售目標向客戶推薦，隨著可售房源減少，產品組合有限，需要增加銷售說辭及針對性促銷。同時不斷累積新客戶，注重客戶關系維護，注意現有促銷策略與下一步推出產品入市策略銜接和避免沖突。
銷售價格制定和優惠價格促銷均需根據《價格審批流程》，並妥善填寫審批表格報批及備案。
銷售經理通過例會制度來實時總結銷售的市場機會及抗性，幫助置業顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理，對處於看房、預定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、准客戶、老客戶實時統計反饋。
尾盤期 ：項目銷售完成90%左右
銷售策略：充分利用項目已有知名度及客戶關系營銷，針對剩餘房源分析並針對性的做出促銷政策。控制銷售及宣傳預算，對項目總體營銷目標、預算評估。除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據《銷售過程管理流程》剩餘銷售任務轉物業公司，配置一名客服專員。
價格優惠促銷應按照《價格審批流程》中作業指引進行。
◎ 銷控目標與定價
銷控與銷售目標分解
銷控與定價策略
★ 銷控執行
銷控作用：通過對項目房源及附屬物的銷售控制，實現銷售速率、價格、產品組合的最優結果，贏得市場和客戶。
目標：
1、現有房源的最優組合，根據戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。
2、優質房源分期入市，促進全部房源的客戶關注度，同時有利於價格調整。
銷控表需隨銷售方案同時報批，分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控採用同樣報批流程。
◎ 項目定位依據
要素 內容 權重分
區域宏觀經濟 經濟發展階段與居民對住宅的需求直接相關，評估地區經濟及人均可支配收入，了解市場屬於初期、緩慢發展、擴張期等。項目不超越所在地環境 30%
項目目標 對項目銷售目標、形象目標左右項目定位。定位需與銷售速度、利潤指標掛鉤。面向高端市場、中低端市場等細分。 30%
潛在客群 客戶需求偏好存在區域差異，群體差異。定位要針對客群期望並引導該期望落實為具體形象 10%
項目產品組合 產品本身塑造和區別客戶群，項目中不同產品可以差異定位，但需要有至少一類產品能主要代表項目，那麼主要的項目定位宣傳圍繞代表產品開展。 20%
競爭環境 與競爭對手差異化或者借力跟隨，都是為了強化項目形象，與客戶群心裡感受匹配。 10%
項目定位為定性指標，非價格等定量指標，並沒有組合式權重計算方法，這里的權重分指標僅提供重要性參考。
◎ 宣傳推廣及文案設計概要
★ 設計稿、文案稿件，均需使用《設計任務書》來明確變更、確認內容、討論結果、需要廣告供應商項目負責人、設計任務發出方負責人簽字確認。具體宣傳包裝任務如廣告製作、安裝、發布、活動布置等內容需使用《任務溝通函》並由上述雙方負責人簽字確認。
文案：
1、主廣告語確認：由品牌管理中心與廣告供應方溝通，提出部分廣告語選擇，出發點是項目定位。經各中心及項目公司多方溝通後確認。
2、其他廣告語、軟性宣傳文字：通過賣點提煉、客戶群接受度分析，項目營銷團隊對綜合宣傳各類廣告語提出意見，由廣告供應商提供文案稿，經審核修改後備案。
3、文案定稿後需培訓全體銷售人員，對宣傳內容熟悉並針對促銷廣告語做好解釋的統一說辭。每期銷售政策培訓應與宣傳內容相符。
設計稿：
1、 設計稿內容審核需考慮如下因素：表現內容與項目主體定位是否一致、基本美感、突出內容及其他傳遞內容是否清晰、詳略得當，形式或尺寸是否利於發布、投放或客戶接納使用。系列設計稿應統一初稿，統一討論，確定簽好內容銜接一致、風格統一或針對性明確。
2、 所有設計稿均需隨《設計任務書》留印刷稿、小樣備案。
廣告製作、發布：
1、製作、發布方均為有資質完成該任務的供應商，在發布前項目營銷負責人應對供應商資質審核。
2、廣告印刷製作等每期《任務溝通函》備案，考慮廣告製作單位成本受原材料價格等因素，用以適時核查每期製作費用波動。
3、廣告發布安裝需根據項目所在地工商、城管及可能有管轄權的政府部門提前報備報批，一般應提前15~30天進行。與廣告位擁有方簽署協議。如果該項報批手續由廣告發布商負責，應及時跟進督促，了解所有報批手續進展並留檔。
⑵ 求房地產預售方案 用來辦理預售許可證
「 」商品房預售方案小區名稱：小區位置：項目面積：征地面積45676平方米，凈用地面積36122㎡；容積率2.0；建築密度18%；綠地率35%。建築總面積 98529.39 ㎡，地上建築面積 72168.55㎡。地下建築面積26360.84㎡。地上由4幢高層7幢小高層及（多層）會所附屬用房組成：地下建築面積26360.84㎡，由汽車停車位、自行車庫及設備設施用房組成。經房管部門預測確定，住宅可售建築面積 70235.64㎡，共計611套，其他（會所）919.19㎡。其中1#樓5291.64㎡、2#樓4975.97㎡、3#樓7582.88㎡、4#樓4624.48㎡、5#樓5588.93㎡、6#樓5252.96㎡、7#樓7581.75㎡、8#樓6950.98㎡、9#樓35313.76㎡、10#樓5259.24㎡、11#樓11813.32㎡。地下可售汽車位433個，自行車庫611個，建築總面積 22119.29 ㎡。總投資 億元，目前投入的資金達 萬元，已超過投資總額的25%。（不含土地款）基本符合預售條件。三、營銷方式：根據本項目的地理位置，小區個性、周邊環境、路橋區的規劃發展去向及對市場需求分析，在作好充分市場調查預測的基礎上，營銷方面分三個階段進行，即預熱期、強銷期和尾盤期。第一階段：預熱期在項目初始階段我公司就誠聘了 房地產策劃代理有限公司作為本樓盤委託銷售單位,全權負責營銷策劃、市場調研、進行需求分析,對本項目從戶型結構、建築面積、客戶群體,需求對像有比較明確的定位,並投入大量的廣告進行宣傳。在路橋城區主入口都做有大型的戶外廣告,利用報紙、電視等媒體,元宵燈會、五一房交會等有利時機散發海報樓書擴大影響面,設立售樓中心,熱心接待來客咨詢,仔細介紹項目情況周邊環境,小區配套、戶型結構幫助意向購房戶當好參謀,對意向購房戶進行登記,及時溝通項目最新消息。使消費者了解項目情況，熟悉周邊環境，從而提高了項目的認知度，美譽度。第二階段，強銷期主要是在第一階段預熱宣傳的基礎上進行公開銷售，在申請辦理商品房預售許可證後，公開銷售,認真接待每一個客戶，解釋客戶疑問，簽訂商品房預售合同,按照商品房預售有關規定，辦理相關手續，確保手續完備，操作規范。第三階段，尾盤期主要是對第二階段銷售基礎上遺留的少量尾房進行銷售，對按揭付款的購房戶協助辦理銀行按揭手續，對銷售工作中存在的問題處理。四、裝飾設備標准1、外 牆：面磚 、 塗料；2、內 牆：1、混合砂漿粉刷（含陽台）； 2、廚房、衛生間；水泥砂漿粉刷；3、頂 棚： 直接批白；4、地 面：1、室內水泥砂漿地面（除門廳、電梯廳）； 2、門廳、電梯廳地面面磚；（不包括地下室）； 3、水泥砂漿樓梯面；5、門 窗：1、窗 斷熱鋁合金（無色中空玻璃）；2、門 進戶門1.2M×2.1M多功能門，陽台門為鋁合金玻璃推拉門；6、門廳、公共走廊： 牆面、頂棚 分別為乳膠漆；7、樓梯間：牆面、頂棚 分別為乳膠漆；8、廚 房： 預設水龍頭一隻、管道煤氣介面、給排水介面、介面封堵；9、衛生間：預設水龍頭一隻、給排水介面、介面封堵；10、電 梯： 中外合資品牌電梯；11、其 他：電視監控、可視樓宇對講、有線電視、電話寬頻預留集中介面其它。五、項目竣工交付日期；2010年2月10日六、前期物業管理服務前期物業管理服務單位：台州市專益物業管理有限公司物業交付使用管理內容：a、物業共用部位的維修養護和管理；b、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；c、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；d、公共綠化的養護和管理e、車輛停放管理；f、公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；g、裝飾裝修管理服務；h、物業檔案資料管理。七、物業管理服務標准：1、房屋及小區共用部位共用設施日常維護。2、維護和保持服務范圍內的清潔衛生。3、公共秩序維護、停車管理、消防管理。4、電梯（運行、維護、養護）。5、裝修管理服務。 寫得不好，僅供參考哈哈，就是分少了點，能不能多給點分
⑶ colorkey珂拉琪營銷策劃書預售階段怎麼寫
摘要 (3)、購買過程(包括參與購買的角色,購買行為,購買決策中的各階段)
⑷ 瑜伽館怎麼做預售策劃，老闆是不差錢的主，發
針對您的館的情況，我只能給出幾點建議：
1.據您的描述，當地市場情況應該相當不錯，建議做大規模預售。但在這之前要調查清楚有沒有競爭對手做過預售，做了多少業績，以及多少個會員。若沒有，最好盡快開始。
2.從您給出的館的面積來看，飽和人數應該在400左右，建議預售直接做到飽和，如感覺周邊還有很大的市場，應立刻擴店或開分店，不給其他對手留任何機會。
3.就做預售這件事來說，你們三個都應該是外行人。預售的籌備期，是要在短時間內快速搭建一支團隊的，你還要給他們培訓，還要留住他們。
之前有學yogapro董老師的中小型瑜伽館如何做預售，都可以學習借鑒下！
⑸ 策劃書的格式是怎麼樣的
策劃書格式
策劃書格式
目 錄
引子
項目背景簡介
第一章 產品營銷
一、 規劃設計
二、 建築風格的選定及色彩
三、 主力戶型組合
四、 環境設計
五、 樣板房的裝飾
六、 小區生活方式引導
第二章 形象營銷
第一節 確立項目名稱
第二節 項目區名、路名、門牌名提案
第三節 確立項目標
一、 背景介紹
二、 確立項目VI系統
三、 營銷接待中心包裝設計
四、 工地環境包裝設計
五、 物業管理系統包裝設計
第三章 營銷推廣策劃
第一節 營銷推廣企劃方案
一、 企劃概要
二、 項目介紹
三、 項目特性分析
四、 市場定位分析
五、 銷售推廣策略
六、 廣告策略
七、 銷售管理
八、 營銷預算
九、 補充說明
第二節 項目活動策劃方案
第一篇 項目奠基
第二篇 項目開盤
第三篇 房交會
第四篇 其他活動
第四章 銷售
第一節 組建銷售隊伍
第二節 銷售培訓
一、 培訓時間
二、 培訓方式
三、 培訓地點
四、 培訓人員
五、 培訓目的
六、 培訓內容
七、 培訓組織管理
八、 課程安排
九、 培訓教材
十、 培訓考核
第三節 銷售資料
一、 預售許可證
二、 認購須知
三、 售樓書
四、 售價表
五、 認購書
第四節 分銷體系
第五節 銷售代理
第六節 銷售組織與管理
一、 售樓部職能綜述
二、 售樓部架構及職能
三、 售樓部工作流程
四、 工作制度
五、 售樓員守則
六、 獎懲制度
七、 售樓員考核標准
第七節 銷售控制
一、 銷售進度
二、 放盤量
第八節 銷售激勵制度
一、 銷售接待人員薪金構成
二、 銷售接待中心費用
三、 銷售接待中心的銷售提成計算標准
四、 銷售接待中心工資的分配方式
第九節 銷售政策方案
第十節 回籠資金管理
第五章 物業管理
第一節 先期導入物業管理
第二節 物業管理的內容設定
第三節 物業管理培訓
一、 培訓目的
二、 培訓對象
三、 培訓方式
四、 具體內容
第四節 物業管理操作流程
第五節 會所及學校
會所經營思路方案
一、 會所情況簡介
二、 會所相關經濟指標分析
三、 會所經營思路方案
四、 實施步驟
第六節 物業管理公司
第六章 二次營銷
第一節 品牌戰略
第七章 軟性新聞及廣告
⑹ 找人幫寫一份商業策劃書
你發作業發到我的郵件里，我幫你寫！
⑺ 養生會所的營銷策劃書
一部分 有關目前工作現狀的看法及改善思路
第二部分 理解※※※——優劣勢分析和會館定位
一、市場環境分析
二、※※※優劣勢分析
三、※※※經營戰略方向選擇和市場定位——中高端高尚特色養生MALL
第三部分 營銷※※※——營銷策劃思路
一、策劃打造高尚特色的服務產品體系
二、營銷推廣與預售策劃
（一）預售推廣目標
（二）此階段營銷推廣與預售工作項目
（三）整合宣傳媒體策略
（四）SP促銷策略
通過連日來與公司員工的多次溝通以及1月9日在公司的觀察了解，本人對會館的前期籌備工作和整體策劃工作有了如下認識，藉此與大家溝通，希望能夠達成共識，並促進各項工作獲得快速突破。
第一部分 有關目前工作現狀看法及改善思路
一、各項工作的計劃性管理有待加強
開業之前，籌備工作頭緒繁多，要確保會館能按預定時間營業，就必需各項工作都能順利完成，而這就需要我們加強對各項工作的計劃性管理，將每項工作的責任人、工作步驟和工作時間落實下來，並匯合形成整體工作計劃表，人手一份，粘貼上牆，督促各崗位工作人員按計劃完成工作。（待本文操作思路確定後，將制定各項工作計劃表）
二、培訓學習各項管理制度，規范員工行為
據了解，目前行政辦公制度和人事管理制度等幾項已經制定出來，下一步最需要的是對公司全體員工進行培訓，以使各崗位工作人員都能清晰自己的工作職責、權利及其考評辦法，使會館的各位員工人人有事干，事事有人做，不遺漏工作事項。
三、特別加強營銷推廣和預售方面工作
這方面工作是決定會館能否成功開業的關鍵，本文著重加強對本項工作的關注。
第二部分 理解※※※——優劣勢分析和會館定位
從本質上講，市場環境和會館優劣勢特點是決定會館經營戰略方向、目標客戶群、服務項目、價格政策、營銷推廣方式的根本因素。因此，本人在制定營銷策略前首先對市場環境和會館進行了如下定性分析：
一、市場環境
1、經營項目的專業化和創新化
與※※※業態相近的經營門店主要最少有三類：美容院、瑜伽館、洗浴中心，這三類門店已經形成相對專業的服務項目，在激烈的市場競爭環境中已經朝著更加精、專、特、新的方向發展，以吸引並長久維持人氣。
當然服務項目的專業化是相對的，一般都是在主推項目的同時，附加其他服務項目，以最大限度吸引多層次客源，滿足客戶多方面需求。總體來講，已經形成了一專多能的發展趨向，特別是新生的大型實力門店，已經向著MALL的方向發展。
2、目標客戶群的細分化與客戶需求的多元化
三類門店的客戶群具有不同的人口統計特徵和社會心裡特徵。美容美體、瑜伽館以中青年有錢又有閑的女性為主，而洗浴中心特別是高級洗浴中心則以中年「成功」男性為主，職業特徵以從事商業、貿易、經營業主、政府官員最多。不同的客戶群具有不同的需求特點和消費心裡，在制定經營策略的過程中應該以此作為參考依據。
3、營銷策劃的升級和品牌化經營趨勢
可以說，隨著市場的深入發展，行業策劃的時代已經到來。各類門店（特別是新生門店）要想從其他俱樂部或會所搶奪並長久留住會員，就必須做出特色服務產品來，並且不斷推陳出新。這勢必要求提升策劃工作的創意性，保證策劃工作的長久性，以打造出區隔競爭對手的品牌。
二、※※※優劣勢
1、店面前後泊車位很少，造成客戶停車不便；
2、店面前正對機動車主幹道——福州南路，與商業中心距離較遠，自然上客量很少；
3、※※※周邊住宅小區檔次較高，業主消費能力較強，開發潛力較大；
4、距離香港中路CBD距離較近，島城中等收入以上白領階層聚集，值得深入挖掘。
三、※※※經營戰略方向選擇和市場定位
1、戰略方向：
高尚特色
養生MALL
惟有特色（特色養生文化、特色經營環境、特色服務項目）才會輻射香港中路CBD，吸引優質客戶上門消費，克服地段不佳的劣勢
MALL：足療+按摩+SPA+瑜伽，多種服務項目大薈萃，一站式解決多元客戶需求
北京"金塔國"高端男士養生館
⑻ 房地產公司提前推進預售給政府的報告怎麼寫
摘要 現代房產銷售的競爭就是服務的競爭。服務分為售前服務、售中服務和售後服務而我們房產銷售也是一種服務所以前期工作即就是售前服務更是我們工作的重中之重。下面是房地產預售方案範文歡迎參閱。 房地產預售方案範文1
⑼ 乳膠漆銷售策劃書怎麼寫 我是剛做這個的，不知道如何下手。該怎麼去做急用謝謝。
威爾康健身會所銷售部三月份工作計劃
據貴陽市人口計生委調查統計,貴陽市金陽新區人口截至2010年5月初已達到20餘萬人，其中戶籍人口近13萬人,流動人口約7萬人。在如此浩大的人流中需求健身的人群很多，尤其是近些年生活水平，精神水平，經濟水平等的提高，人們對身體的健康愈加重視，威爾康健身會所在此良好的環境下入住金陽新區金源購物中心C 座三樓，為熱愛健身的人們提供健身場地，交流的平台。
根據年前的市場調查（周邊小區達到40多個，企事業單位上百家）和前期的預售工作（預售額近百萬），金陽新區的健身市場處於一個非常良好的狀態。威爾康健身會所作為金陽新區第一家綜合性的健身會所，定將受到周邊市人的熱愛。為此，制定三月份的銷售計劃。計劃如下：
一 三月份銷售部的銷售目標40萬元，保底銷售任務30萬元 ，小組銷售任務15萬元。
銷售部小組B組業務員的銷售任務制定（三月份）：
姓名 目標業績額 最低業績額 成單量 成單頻率 備注
庄懷祥 5萬元 4萬元 22張到18張 3天2張單
萬加慶 5萬元 4萬元 22張到18張 3天2張單
胡 燕 4萬元 3萬元 18張到13張 2天1張單
況 茜 3萬元 2萬元 13張到 9張 3天1張單
王 娟 3萬元 2萬元 13張到 9張 3天1張單
總計 20萬元 15萬元 88張到37張 3天8張單
二 為保證三月份的業績能夠順利完成，應該加強新成員的業務培訓和專業知識的培訓 ，同時加強工作日誌的完善力度，內場會員維護。
銷售方面的相關目錄 參觀流程的培訓 談單技巧的培訓 常規問題的培訓 電話技巧的培訓 其他相關知識的培訓 工作日誌的培訓
頻率 每周演練兩次 每天小會總結 每天小會解決 每天小會解決 隨時解決 每周都要強調
每周周末結末 一次 一次 一次 一次 一次 一次
半月總結 一次 一次 一次 一次 一次 一次
月底總結 一次 一次 一次 一次 一次 一次
三 即使有好的目標，沒有計劃性和執行力其他都是惘然。
三月的工作重心：會員的維護轉介紹，外場小區的掃樓（龍瑞苑，龍禧園，龍翔苑，龍吉苑，景怡苑等小區），企事業單位的宣傳（寫字樓，華通汽車銷售中心，網電中心，五金市場）。為完成規定的工作量和工作任務，把三月份分為兩個工作段，四個工作期:
目錄 工作期 培訓內容 主要工作點 備注
第一工作段
（3月1號——3月13號）
要完成9萬元的銷售額 第一期（周）（3月1號到3月6號） 4萬元銷售 發單，采單，內場接待參觀，電話約訪，會員維護，工作日誌。提成點激勵 寫字樓，五金市場，世紀城小區：龍瑞苑，龍翔苑等沿街商鋪，金陽醫院
第二期（周）（3月7號到3月13號） 5萬元銷售 器械知識的培訓，會員維護，單位宣傳的方式，提成點激勵 五金市場二次掃盪，華通汽車城，野鴨鄉單位宣傳，景怡苑，周邊學校 3月8日國際婦女節(International Women' Day)
3月13號 晚上部門開會總結
第一工作段
（3月14號——3月31號）
要完成11萬元的銷售額 第三期（周）（3月14號到3月20號） 5萬元銷售 工作日誌，會員維護，團隊的作戰的力量（狼道），提成點激勵 主要圍繞碧海的商鋪，重點小區宣傳，市政府周邊小區（觀山湖小區) 3月14日白色情人節(White Day)3月15日世界消費者權益日(World Consumer Right Day）
第二期（周）（3月21號到3月31號） 6萬元銷售 如何做好業績的沖刺任務，如何輕松的工作，電話約訪 會員的單位宣傳，永輝超市拉客。
3月31號 晚上部門開會總結
執行力 執行力 執行力 執行力 執行力
四 目標！計劃！執行！
只有好的執行力，堅定的目標，良好的責任感，團結的團隊，才是業績保障的源泉。
這是我最近剛寫的計劃書，你可以借鑒一下啊