品牌鞋店策劃書

1. 怎樣才能自己創業

創業首先要有良好的心態，其中有角色轉變的心態
，歷經磨難的心態，快樂創業的心態，一定會成功的心態，這只是創業的基本前提，具備了這些心態，就是選擇什麼項目，首先你要分析下你擅長什麼，適合做什麼，做自己感興趣的最重要，當然了還要結合你們的市場情況、你的資金情況而定，如果說你理不清這些，說明你還不完全具備創業的能力，假如資金允許可以嘗試一下品牌加盟，比如美特斯邦威、森馬這樣的店，還都不錯，如果你是年輕人，還可以嘗試開個比較特色一點的，比如AA國際動漫這樣的知名動漫品牌，年輕人是忠實的消費群體，投資小回收快，也是二十一世紀國家重點倡導發展行業，很有前景。
具體要怎樣創業，選擇什麼項目，還要把各方面都分析透徹了，不要盲目投資。

2. 鞋店創業計劃書怎麼寫

開一個鞋店，不需要很復雜的商業計劃書，只要說明以下幾個問題就可以：

1、要做什版么生意？
2、如何選址，權有沒有店面租借合同或意向合同；
3、經營計劃：租金、裝修費、進貨、工資、水電費、其它稅費；
估計人流量、估計日銷售額、估計月收入及利潤。
4、資金狀況：自籌資金、需申請貸款，預計還款計劃；
5、經營風險：可能的風險。

如果創貸中心有計劃書文件母板，則按照格式撰寫。

3. 創業計劃書鞋店 -混合品牌的鞋子

樓主這種拿來主義太容易了呵呵，建議你自己最起碼有自己的一些思路，以下僅供參考：
1、思考最適合自己的創業方式：很多創業的人看見別人做這個東西很賺錢，自己就立刻跟入，結果就虧了，我們要分析這個東西是否適合自己。
2、創業的方式：創業方法很多，關鍵看選擇是否正確。一般來說不熟悉的東西就不要去做，因為自己不熟悉，思考的方面也就比較狹窄，風險就會大大增加；或者認真的總結自己的優點缺點，然後再去選擇。
3、找到最合適自己的創業夥伴：現在這個社會單靠自己已經很難闖出事業了，所以我們要找個合作夥伴。
驛語軒話吧shop36367898歡迎你的光臨，尋求創業夥伴呵呵

4. 我想創業，沒有資金， 沒有人脈，沒有經驗，該如何起步求過來人的經歷！

其實一般創業都是三要素，產品，資金，人脈。
當然如果你只有產品，沒有資金和人脈也不是專不能創業，屬雖然白手起家的神話並不多，而且白手起家的也是困難重重，但是如果你對你的產品足夠自信，還是可以嘗試創業的。
因為你沒有資金和人脈，那麼你所依賴的就只有產品和項目，你可以先用產品來創造人脈，然後再通過人脈再來助推項目。
通過你的產品積極地去累積人脈，在產品的不同的階段准備不同級別的人脈。
通過這種方式去積累人脈後，創業成功的三要素，你已經有兩個要素了。
目前企業獲得資金的方式有很多種，銀行貸款，政府扶持，社會上的風投，還有專門幫創業公司做資源整合的企業資源服務公司或企業資源服務平台，這些都是可以幫你做融資，如果你的產品已經有了一定的規模或者Demo，並且你對你公司的產品後期的盈利模式有獨到見解或者清晰的邏輯，那麼你可以找一下上述的這些機構了。
如果你融資成功，那麼可以說你的創業已經成功一半了，畢竟創業的三要素你已經都有了，如果你可以牢記初心，那麼我相信，你肯定是可以成功的。

5. 鞋店策劃書，五一搞活動。誰有好的方案發[email protected]

「五」動心情,清爽「一」夏 為主題 基本上要是商場裡面的話就比較被動，要是你有很多家專賣店的話就有很多可以參考一下 比如：1.凡購買正價皮鞋滿510元贈送禮品 但這禮品一定要有價值。2.凡購買正價皮鞋享受5.1折，3.凡購買正價皮鞋滿368立減51元，以此類推。4.手機號碼尾號為51的客戶享受本店會員價，且購買皮鞋贈送會員卡一張。5.凡購買皮鞋顧客贈送510元消費劵或51元消費劵。等等 謝謝採納！

6. 訴求一份策劃書要當作業的

呵呵！這個很多啊
我就剛弄好一個鞋店的策劃書啊！可惜這里最多可輸入2000字，而我的有7千多啊！可以到空間上查看哦！

7. 創業初期該准備些什麼向知情者請教。。

網上找的，先參考下吧

創業，是創建一個經濟組織，是實現個人發展目標；是一種經濟功能和個人特質。是一種管理方法；是一種思考，推理，和行動的方法。是創建公司將其出售獲取資本收益。

創業讓一個人實現從「職業」到「事業」的轉型，這樣的誘惑常常讓大多人的天平最終向創業傾斜。多數人都想創業，都想有一個屬於自己的事業，哪怕它很小很小。一個小公司的老闆與一個大公司的總經理聊天，小公司經理說：「我們沒辦法與你們相比，你們是航空母艦，而我們是小舢板。小舢板在大海里隨時可能遇到風浪，可是，為了捕魚，還要冒險前進。」大公司經理說：「我們雖然是航空母艦，但打上來的魚都是老闆的，我們跟著喝點魚湯，而一旦老闆認為你不行了，馬上踹到海里，我們也成了魚食。」

投資是人們最普通、最直接的創業方式，就創業項目來說，在職創業人群由於其邊打工邊創業的特性，在項目的選擇上也具有一定的偏向性，在職創業比較偏向於投資較小、佔用時間不多、能夠委託他人打理、充分發揮自身優勢等幾個特性。

一、創業的准備

創業光有熱情還不行，沒有資金，沒有方向，沒有經驗，就是時機和條件尚未成熟。如果條件不成熟就盲目創業，會導致投入大、產出小；項目不準，資金套牢；經營不利，血本無歸等後果。

創業的三步曲是：

第一步曲：

具備創業素質，才能投資：

1、識人能力、管理技能、想像力、口才、毅力、奉獻精神、積極的人生觀。

2、獨立作業的能力，追求利潤的方法。

3、具備行業專業知識。

第二步曲：

評估一下自己是否適合做老闆，具有以下個性特徵的人，極不適合當老闆：

1、想到自己當老闆要獨立管理許多雇員，就會感到緊張和膽怯。

2、與其花費巨大的人力、物力和心血去創業，寧願保持現狀，一切順其自然。

3、總認為自己是個很穩重的人，如果對某種生意沒有十分的把握，是絕對不會去嘗試干一下的。

4、除非事先有一個周密的計劃，否則不會貿然去做一件事。

5、工作熱情來得快，去得也快，因此做起事來沒有恆心，或者常常憑自己的興趣去工作。

第三步曲：

對創業計劃做出可行性評估：

1、你真正了解自己所從事的行業嗎？你需要調查管理費用、行業標准、競爭優勢等等因素。

2、你的方法被證實過嗎？有經驗的企業家中流行這樣一句名言：還沒有被實施的好主意往往可能實施不了。

3、你的想法經得起時間的考驗嗎？過了一個星期、一個月之後，你的創意還那麼令人興奮嗎？或已經有了完全不同的另外一個想法來代替它？

4、你有沒有一個好的網路？開始辦企業的過程，實際上就是一個組織諸如供應商、承包商、咨詢專家、雇員的過程。為了找到合適的人選，你應該有一個服務於你的個人關系網。

5、潛在的回報是什麼？創業，最主要的目的就是賺錢，但其中隱含的決不僅僅是金錢。你還要考慮成就感、愛、價值感等潛在回報。如果沒有意識到這一點，那就必須重新考慮你的計劃。

企業創業成功需要哪些策略
二、創業的方向

萬事開頭難，良好的開始是成功的一半，因此，所有這些問題的核心，便是如何邁好開始的第一步。創業難，發掘創業機會更難。有一些人將創業點子的產生，歸因於機緣湊巧，所謂「無心插柳柳成蔭」。不過，研究創意的專家以為，創意只是冰山上的一角，沒有平日的用心耕耘，機緣也不會如此的湊巧。所謂的機緣湊巧或第六感的直覺，主要還是因為創業者在平日培養出偵測環境變化的敏銳觀察力，因此，能夠先知先覺形成創意構想。創業最好選擇自己熟悉的專業，這樣成功概率較高。一來創業初期業務開展阻力較小；二來能提升專業能力，比較容易在激烈的競爭中脫穎而出。

(一) 發掘創業機會，大致可歸納為以下七種方式：

1. 經由分析特殊事件來發掘創業機會。

2. 經由分析矛盾現象來發掘創業機會。

3. 經由分析作業程序來發掘創業機會。

4. 經由分析產業與市場結構變遷的趨勢來發掘創業機會。

5. 經由分析人口統計資料的變化趨勢來發掘創業機會。

6. 經由價值觀與認知的變化來發掘創業機會。

7. 經由新知識的產生來發掘創業機會。

(二) 創業方向主要有以下四種：

1. 網上創業

由於網路的便捷、高效、方便管理，不少在職創業者都把選擇的方向定在了網上創業。網上創業的形式主要有兩種：一是網上開店，如在淘寶、易趣上開家自己的網店，或者建立一個專門的電子商務網站。二是善用信息的不對等來進行獲利，例如有人在某家知名商務網上注冊，專門為供求雙方有償提供信息，而這些信息則全部來自免費的網路。

2. 做代理商

做某個商品的代理，不需要佔用全職的時間，而且正職的工作還能積累較多的人脈，方便代理商品的銷售。

3. 咨詢業

這是最常見到的一種在職創業類型。通常是在職者利用自己的頭腦智慧、豐富的從業經驗或專業技術，進行創業。

4. 委託投資

適合那些擁有一定資金，但個人缺少精力或時間的創業者。對於委託投資來說，一是要選擇一個好的項目，這個項目應該滿足市場需求、市場優勢、市場差異、美譽度這四個方面；二是一個好的合夥人，合夥人的品性是第一位的，一個誠信的合夥人是保證合作成功的根本，當然合夥人是否具有管理素質等也是非常重要的。

(三) 女生創業的參考

1. 創意服務類：以創意、執行為主要工作內容的職業，適合需要自由不受拘束的創意工作者，由於在工作地點上非常具有彈性，因此也適合想兼顧家庭的SOHO族，包括企劃、公關、多媒體設計製作、翻譯編輯、服裝造型設計、文字工作、廣告、音樂創作、攝影、口譯等。

2. 專業咨詢類：以提供專業意見，並以口才、溝通能力取勝的行業，由於工作內容與場所都富有高度彈性，因此跑單幫遊走各家企業或成立工作室的可行性也極高，包括企業經營管理顧問、旅遊資訊服務、心理咨詢、專業講師、美容咨詢顧問等。

3. 科技服務類：在網路及電腦科技如此發達的情況下，擁有相關專長創業機會相當多，包括軟體設計、網頁設計、網站規劃、網路營銷、科技文件翻譯、科技公關等。

4. 家教照顧類：提供兒童教養與老人看護的服務，包括才藝班、幼兒園、居家護理、家事服務等。

5. 生活服務類：主要以店面經營方式，可分為獨立開店與加盟兩種。較適合之業種包括西點麵包店、咖啡店、中西餐飲速食店、服飾店、金飾珠寶店、鞋店、居家用品店、體育用品店、書籍文具租售店、視聽娛樂產品租售店、美容護膚店、花店、寵物店、便利商店等。

雖然大量的創業機會可以經由有系統的研究來發掘，不過，最好的點子還是來自創業者長期觀察與生活體驗。

三、創業的風險

創業風險與其他事件的風險相比，其特點是創業風險發生的鏈條長。從項目選擇、資金籌措、團隊組建、產品生產，市場開拓以及事業發展壯大等等，戰線長，變數大，任何一個環節都有可能存在風險。而成功的創業者是有計劃地冒風險。精明的創業者讓其他團隊人員一起共同分擔風險。這就要求創業人才，在創業的過程中要學會規避風險、轉移風險、補償風險、抑制風險、評價風險、預測風險和管理風險的能力。

(一) 需要注意的問題

大學生在進行創業之前，面臨的首要的問題是對於某一領域行業知識的缺乏。因此，大學生們應該注意以下幾點：

1. 創業要以適度創新為原則。

在大學區域形成優勢技術，或者產業集群 。以江浙一帶的板塊經濟為模板，最好專注於產業鏈的一部分。

2. 充分利用原生態技術成果和技術交易市場。一些發明狂人只是因為發明而發明，缺乏市場的知識，性格也比較孤僻，但是其發明具有重大市場價值，因此值得關注和引進。另外技術交易市場中關於產品的發現。

3. 在專利與KNOW-HOW之間的取捨。KNOW-HOW指的是技術訣竅。

4. 產品的系列專利注冊和保護防禦。比如，DELL的主要產品是電腦，但是他有可能在其他不擅長的領域也注冊同樣的商標，因此，我們可以選擇買進其商標使用權。

5. 挖掘失敗專利的金礦或者說到期的專利，到專利局咨詢。

6. 注意不要與原工作單位進行競爭中出現損害原單位的行為和不符合勞動法規定的有關事宜。

(二) 創業需要注意的細節問題是：

1、積極利用現有資源。不少在職人員都選擇了與工作密切相關的領域創業，工作中積累的經驗和資源是最大的創業財富，要善於利用這些資源，以便近水樓台先得月。對能幫你生存的項目，要優先進行考慮。不要在只能改善形象或者帶來更大方便的項目上亂花費用。

切不可誤用資源，在職老闆不能將個人生意與單位生意混淆，更不能吃裡扒外，唯利是圖，否則不僅要冒道德上的風險，而且很可能會受到法律的制裁。在你的地盤，時間、金錢和才能任由你使用。但是，如果亂搞一氣，你的生意就會逆轉而下。

2、有些上班族有投資資金或有一定的業務渠道，但苦於分身無術，因此會選擇合作經營的創業方式。如果你需要合夥人的錢來開辦或維持企業，或者這個合夥人幫助你設計了這個企業的構思，或者他有你需要的技巧，或者你需要他為你嗚鼓吹號，那麼就請他加入你的公司。這雖能讓兼職老闆輕松上陣，但要慎重選擇合作夥伴，在請幫手和自己親自處理上，要有一個平衡點。首先要志同道合，其次要互相信任。不要聘用那些適合工作，卻與你合不來的人員，也不要聘用那些沒有心理准備面對新辦企業壓力的人。

此外，和合作夥伴之間的責、權、利一定要分清楚，最好形成書面文字，有合作雙方和見證人的簽字，以免起糾紛時空口無憑。

3、細致准備必不可少。創業是一項龐大的工程，涉及融資、選項、選址、營銷等諸多方面，因此在職人員創業前，一定要進行細致的准備。

通過各種渠道增強這方面的基礎知識；根據自己的實際情況選擇合適的創業項目，為創業開一個好頭；撰寫一份詳細的商業策劃書，包括市場機會評估、贏利模式分析、開業危機應對等，並摸清市場情況，知己知彼，打有準備之仗。
不要對未經試驗的創意隨手扔在一邊。如果用這種創意來做生意，也得留心其中可能的陷講。自問一下：你是否得花大力氣來宣傳你的產品或者服務？你具有足夠的財經資源、技能、人手和業務關系嗎？找錯潛在銷售客戶--你沒有必要在那些沒有決策能力的人身上浪費你的時間。

4、盡量用足相關政策。政府部門有很多鼓勵創業的政策，是對大學生創業的鼓勵和支持，創業時一定要注意「用足」這些政策，如免稅優惠、在某地注冊企業可享受比其他地區更優惠的稅率等。這些政策可大大減少創業初期的成本，使創業風險大為降低。

5、經商之道，以計為首。所有商業經營活動，如果從表面上來看，好像是一種僅僅同物質打交道的經營活動，但是，透過現象看本質，在今天的\"食腦時代\"里，商業經營活動實質上已經變成了是一種人與人之間的智力角逐，是一場\"鬥智斗勇\"的\"智力游戲\"，是人與人之間的謀略大比試。因此，正如古代軍事家所說的\"用兵之道，以計為首\"一樣，經商之道也應該以計為首。面對空前慘烈的市場競爭，你想要找准自己的立足點和切入點、站穩腳跟、生存下來、謀取利益、發展壯大，那麼，就必須首先考慮如何運用自己的商業智慧制定全面系統的、可執行的、可操作的和切實有效的經營策略和實施方案，以便確保每戰必捷，戰無不勝。

6、決策失誤時，不要對失誤過於敏感，你的失誤會帶來直接後果，如發錯貨可能致使一個客戶立刻與你斷絕關系。作為企業家，冒風險時，要謹而慎之。如果出現失誤，不要過於敏感。接受事實，從中吸取教訓。

7、不要被勝利沖昏頭腦：你第一步的成功全靠你的創意好、時機合適、運氣不錯和良好的業務關系。不過，這一切隨時都可能離你而去。因此，不要太過自信，投入過量的資金，使自己陷入泥沼之中。

四、創業的團隊

(一) 團隊的作用

創業過程中，有一個好的人才團隊，是不可缺少的因素。創業如同拔河比賽，人心齊，泰山移；創業如同賽龍舟，步調一致，不偏不移，才能獨占鰲頭。「寧要一流的人才和二流的項目，也不要一流的項目和二流的人才」是創業投資家的箴言。

(二) 創業者與人才引進

在個人創業的起步階段，創業者要麼是一個人單槍匹馬開創自己的創業之路，要麼聯合幾位朋友集體合作，一起來形成團隊，共同發展。但是，在個人創業高達85％的失敗案例中，單槍匹馬上陣的創業很容易因為勢單力薄而中槍落馬，而集體合作的創業團隊往往又因為內部矛盾摩擦及利益分配的不均而導致解體。在創業者的人員合作問題上，如何來避免此類問題的發生呢？

1、確立新世紀人才的新理念：確立了人才是第一資源的理念、人才「社會化。」的理念、人才配置市場化的理念、人才有「價」的理念、人才資源開發應加大投入的理念、人才機制競爭的理念等等。把人放在第一位：「以人為本，尊重人才，重視人才。」

2、從創業人才的知識結構方面看，創業人才不但要具有主打產品、拳頭項目的專業知識，還要有企業經營管理以及法律等方面的知識。隨著創業重點的轉移，必須進行知識更新和及時、科學的調整。否則，極易發展成為創業過程的瓶頸。

3、從創業人才的能力結構方面看，創業人才不但要具有經營管理企業的能力，聯系社會、溝通用戶的交往能力，研究、創新、學習的能力，還要有分析理解世界或國家經濟發展走勢的能力。

(三) 老闆與員工

在個人創業的初始階段，一定要具有群做群分的意識，這里所指的群做群分，就是指創業主導者來尋找一些志同道合的合作人一起來合作起步發展，並且，還要做到清晰且無爭議的利益分配。

作為老闆，最重要的責任就是鼓舞士氣、任人唯賢、知人善任，斤斤計較的老闆老是算死草，把員工貶到一錢不值的地步才聘用他們，以為這樣的員工因為自卑才不會離開。須知，一錢不值的員工又怎麼可能突然變成飛天的員工呢！所以，在聘用員工方面，在日常管理中，我們的老闆不妨對員工大方一點，因為老闆的作用在於鼓舞士氣，增強員工的自信心。

有了高工資自然有高士氣和好的信心，至於如何去工作，員工自然有辦法，也不用老闆多管了。而且要注意對內部員工講誠信，如果對內部員工承諾不兌現，很容易挫傷員工的積極性。讓每一位員工全身心地投入到工作中來，這是管理者最主要的工作內容；讓每個人都發揮作用並且讓他們明顯感覺到自己發揮的重要作用，這就是管理與領導的秘訣！
「小河有水大河滿，大河無水小河干。」這是相輔相成的關系，從自然規律來說，大河的水來自於小河，小河都沒水了，大河不可能有水；如果小河不為大河提供水源，都依靠大河供水，大河早晚會幹掉。在一個企業中，企業就好比大河，員工就好比小河，如果每個員工都能成為一條涌流不息的小河，那麼企業這條大河是永遠不會乾枯的。

五、創業的成功

一個人要成功的話，一定要找到自己最想做的事，當然這也是他最能乾的事，這樣他就能夠每天都很有勁地去工作，也容易成功。成功的關鍵是機會：小成功靠努力，大成功靠機遇；一個企業家要能夠成功，所必備的主要條件有四：一是要有冒險的精神，二是要有鍥而不舍的盡頭，三是要有一點運氣，四是關於如何處理好難以搞定的客戶和如何與政府打交道的問題。同樣必不可少，而且有時會起到事半功倍的效果。

一般來講，成功的企業都是集中於某一領域、某一產品，採用專業化的策略，走又專又精的路線，生產的產品也很有特色。這就要求企業首先做到客觀分析市場需求，針對某一類型的產品市場需求呈現的差異性特點，企業對這種不同層面的需求要進行細分，然後根據自身的特點，選擇進入哪一檔次產品的生產，同時注意圍繞客戶的需求，做好自己的產品，包括產品的性能、包裝的品味等等。

一般成功企業都具有規模小、經營靈活、創新性強等特點，因此控制規模、規避風險，發揮企業小靈活的特點靈活經營自己的產品是自己的成功之道。而在市場條件下，保持技術和組織結構即經營組織形式等方面的創新也非常重要。

一般成功企業具有很強的誠信度，因此誠信策略也是創業成功的重要環節。這不僅包括要對客戶、供應商、代理商等對外部人員講誠信，做生意最重信譽，聲譽好就能攬住生意，牌子硬客戶會主動上門。

還有與合作夥伴的共贏，有一次，李嘉誠應邀到中山大學演講，大學生們請教他有關經商的秘訣。李嘉誠說，他經商其實並沒有掌握什麼秘訣，如果非說有什麼秘訣的話，那就是「我與人合作，如果賺10％是正常的，賺11％也是應該的，那我只取9％，所以我的合作夥伴就越來越多，遍布全世界」。

與此相反呢？我們的經營隊伍中有些「吃獨食」的老闆，而這樣的老闆必將導致合作夥伴的流失。作為特許經營隊伍中的一份子，我們必須明白，只有共贏才是贏，只有互惠互利的關系才會長久，我們只有在「情感」和「利益」上實現自我超越，能夠將更多的利益與人分享，我們才有可能成就更偉大的「專賣連鎖事業」。

北京宏威管理咨詢有限公司總經理兼首席職業顧問郭策先生友情提示：

創業需要良好的心態：一味的秉承或者固守而不能把握新的機遇和機會，也不見得真的就是亘古真理。每一個職場曾經迷途的羔羊，充分發揮自身的主觀能動性，抓住商場機會，為自己掙一個美好的明天。

創業初期，心態尤其要好，種子播種下去，要耐心等待它發芽、出土、長葉，這個等待是痛苦的，需要耐心，種子還沒發芽，總想扒出來看看，不等到成長期，就想收獲，一看這個不行再改干那個，結果，一無所獲。做企業與做人一樣，當我們遇到困難的時候，當我們飽受等待的折磨時，告訴自己：不用怕，只要用心就會好起來！如果心態好，創建的事業就會沿著發展軌跡走下去。

願每個創業者都能在機遇與風險並存的海洋里奮力拚搏、自由遨遊！

8. 那位大俠幫我回答一下。

一、 創業的准備

創業光有熱情還不行，沒有資金，沒有方向，沒有經驗，就是時機和條件尚未成熟。如果條件不成熟就盲目創業，會導致投入大、產出小；項目不準，資金套牢；經營不利，血本無歸等後果。

創業的三步曲是：

第一步曲：

具備創業素質，才能投資：

1、識人能力、管理技能、想像力、口才、毅力、奉獻精神、積極的人生觀。

2、獨立作業的能力，追求利潤的方法。

3、具備行業專業知識。

第二步曲：

評估一下自己是否適合做老闆，具有以下個性特徵的人，極不適合當老闆：

1、想到自己當老闆要獨立管理許多雇員，就會感到緊張和膽怯。

2、與其花費巨大的人力、物力和心血去創業，寧願保持現狀，一切順其自然。

3、總認為自己是個很穩重的人，如果對某種生意沒有十分的把握，是絕對不會去嘗試干一下的。

4、除非事先有一個周密的計劃，否則不會貿然去做一件事。

5、工作熱情來得快，去得也快，因此做起事來沒有恆心，或者常常憑自己的興趣去工作。

第三步曲：

對創業計劃做出可行性評估：

1、你真正了解自己所從事的行業嗎？你需要調查管理費用、行業標准、競爭優勢等等因素。

2、你的方法被證實過嗎？有經驗的企業家中流行這樣一句名言：還沒有被實施的好主意往往可能實施不了。

3、你的想法經得起時間的考驗嗎？過了一個星期、一個月之後，你的創意還那麼令人興奮嗎？或已經有了完全不同的另外一個想法來代替它？

4、你有沒有一個好的網路？開始辦企業的過程，實際上就是一個組織諸如供應商、承包商、咨詢專家、雇員的過程。為了找到合適的人選，你應該有一個服務於你的個人關系網。

5、潛在的回報是什麼？創業，最主要的目的就是賺錢，但其中隱含的決不僅僅是金錢。你還要考慮成就感、愛、價值感等潛在回報。如果沒有意識到這一點，那就必須重新考慮你的計劃。

企業創業成功需要哪些策略

二、 創業的方向

萬事開頭難，良好的開始是成功的一半，因此，所有這些問題的核心，便是如何邁好開始的第一步。創業難，發掘創業機會更難。有一些人將創業點子的產生，歸因於機緣湊巧，所謂「無心插柳柳成蔭」。不過，研究創意的專家以為，創意只是冰山上的一角，沒有平日的用心耕耘，機緣也不會如此的湊巧。所謂的機緣湊巧或第六感的直覺，主要還是因為創業者在平日培養出偵測環境變化的敏銳觀察力，因此，能夠先知先覺形成創意構想。創業最好選擇自己熟悉的專業，這樣成功概率較高。一來創業初期業務開展阻力較小；二來能提升專業能力，比較容易在激烈的競爭中脫穎而出。

(一) 發掘創業機會，大致可歸納為以下七種方式：

1. 經由分析特殊事件來發掘創業機會。

2. 經由分析矛盾現象來發掘創業機會。

3. 經由分析作業程序來發掘創業機會。

4. 經由分析產業與市場結構變遷的趨勢來發掘創業機會。

5. 經由分析人口統計資料的變化趨勢來發掘創業機會。

6. 經由價值觀與認知的變化來發掘創業機會。

7. 經由新知識的產生來發掘創業機會。

(二) 創業方向主要有以下四種：

1. 網上創業

由於網路的便捷、高效、方便管理，不少在職創業者都把選擇的方向定在了網上創業。網上創業的形式主要有兩種：一是網上開店，如在淘寶、易趣上開家自己的網店，或者建立一個專門的電子商務網站。二是善用信息的不對等來進行獲利，例如有人在某家知名商務網上注冊，專門為供求雙方有償提供信息，而這些信息則全部來自免費的網路。

2. 做代理商

做某個商品的代理，不需要佔用全職的時間，而且正職的工作還能積累較多的人脈，方便代理商品的銷售。

3. 咨詢業

這是最常見到的一種在職創業類型。通常是在職者利用自己的頭腦智慧、豐富的從業經驗或專業技術，進行創業。

4. 委託投資

適合那些擁有一定資金，但個人缺少精力或時間的創業者。對於委託投資來說，一是要選擇一個好的項目，這個項目應該滿足市場需求、市場優勢、市場差異、美譽度這四個方面；二是一個好的合夥人，合夥人的品性是第一位的，一個誠信的合夥人是保證合作成功的根本，當然合夥人是否具有管理素質等也是非常重要的。

(三) 女生創業的參考

1. 創意服務類：以創意、執行為主要工作內容的職業，適合需要自由不受拘束的創意工作者，由於在工作地點上非常具有彈性，因此也適合想兼顧家庭的SOHO族，包括企劃、公關、多媒體設計製作、翻譯編輯、服裝造型設計、文字工作、廣告、音樂創作、攝影、口譯等。

2. 專業咨詢類：以提供專業意見，並以口才、溝通能力取勝的行業，由於工作內容與場所都富有高度彈性，因此跑單幫遊走各家企業或成立工作室的可行性也極高，包括企業經營管理顧問、旅遊資訊服務、心理咨詢、專業講師、美容咨詢顧問等。

3. 科技服務類：在網路及電腦科技如此發達的情況下，擁有相關專長創業機會相當多，包括軟體設計、網頁設計、網站規劃、網路營銷、科技文件翻譯、科技公關等。

4. 家教照顧類：提供兒童教養與老人看護的服務，包括才藝班、幼兒園、居家護理、家事服務等。

5. 生活服務類：主要以店面經營方式，可分為獨立開店與加盟兩種。較適合之業種包括西點麵包店、咖啡店、中西餐飲速食店、服飾店、金飾珠寶店、鞋店、居家用品店、體育用品店、書籍文具租售店、視聽娛樂產品租售店、美容護膚店、花店、寵物店、便利商店等。

雖然大量的創業機會可以經由有系統的研究來發掘，不過，最好的點子還是來自創業者長期觀察與生活體驗。

三、 創業的風險

創業風險與其他事件的風險相比，其特點是創業風險發生的鏈條長。從項目選擇、資金籌措、團隊組建、產品生產，市場開拓以及事業發展壯大等等，戰線長，變數大，任何一個環節都有可能存在風險。而成功的創業者是有計劃地冒風險。精明的創業者讓其他團隊人員一起共同分擔風險。這就要求創業人才，在創業的過程中要學會規避風險、轉移風險、補償風險、抑制風險、評價風險、預測風險和管理風險的能力。

(一) 需要注意的問題

大學生在進行創業之前，面臨的首要的問題是對於某一領域行業知識的缺乏。因此，大學生們應該注意以下幾點：

1. 創業要以適度創新為原則。

在大學區域形成優勢技術，或者產業集群 。以江浙一帶的板塊經濟為模板，最好專注於產業鏈的一部分。

2. 充分利用原生態技術成果和技術交易市場。一些發明狂人只是因為發明而發明，缺乏市場的知識，性格也比較孤僻，但是其發明具有重大市場價值，因此值得關注和引進。另外技術交易市場中關於產品的發現。

3. 在專利與KNOW-HOW之間的取捨。KNOW-HOW指的是技術訣竅。

4. 產品的系列專利注冊和保護防禦。比如，DELL的主要產品是電腦，但是他有可能在其他不擅長的領域也注冊同樣的商標，因此，我們可以選擇買進其商標使用權。

5. 挖掘失敗專利的金礦或者說到期的專利，到專利局咨詢。

6. 注意不要與原工作單位進行競爭中出現損害原單位的行為和不符合勞動法規定的有關事宜。

(二) 創業需要注意的細節問題是：

1。 積極利用現有資源。不少在職人員都選擇了與工作密切相關的領域創業，工作中積累的經驗和資源是最大的創業財富，要善於利用這些資源，以便近水樓台先得月。對能幫你生存的項目，要優先進行考慮。不要在只能改善形象或者帶來更大方便的項目上亂花費用。

切不可誤用資源，在職老闆不能將個人生意與單位生意混淆，更不能吃裡扒外，唯利是圖，否則不僅要冒道德上的風險，而且很可能會受到法律的制裁。在你的地盤，時間、金錢和才能任由你使用。但是，如果亂搞一氣，你的生意就會逆轉而下。

2。有些上班族有投資資金或有一定的業務渠道，但苦於分身無術，因此會選擇合作經營的創業方式。如果你需要合夥人的錢來開辦或維持企業，或者這個合夥人幫助你設計了這個企業的構思，或者他有你需要的技巧，或者你需要他為你嗚鼓吹號，那麼就請他加入你的公司。這雖能讓兼職老闆輕松上陣，但要慎重選擇合作夥伴，在請幫手和自己親自處理上，要有一個平衡點。首先要志同道合，其次要互相信任。不要聘用那些適合工作，卻與你合不來的人員，也不要聘用那些沒有心理准備面對新辦企業壓力的人。

此外，和合作夥伴之間的責、權、利一定要分清楚，最好形成書面文字，有合作雙方和見證人的簽字，以免起糾紛時空口無憑。

3。 細致准備必不可少。創業是一項龐大的工程，涉及融資、選項、選址、營銷等諸多方面，因此在職人員創業前，一定要進行細致的准備。

通過各種渠道增強這方面的基礎知識；根據自己的實際情況選擇合適的創業項目，為創業開一個好頭；撰寫一份詳細的商業策劃書，包括市場機會評估、贏利模式分析、開業危機應對等，並摸清市場情況，知己知彼，打有準備之仗。

不要對未經試驗的創意隨手扔在一邊。如果用這種創意來做生意，也得留心其中可能的陷講。自問一下：你是否得花大力氣來宣傳你的產品或者服務？你具有足夠的財經資源、技能、人手和業務關系嗎？找錯潛在銷售客戶--你沒有必要在那些沒有決策能力的人身上浪費你的時間。

4。 盡量用足相關政策。政府部門有很多鼓勵創業的政策，是對大學生創業的鼓勵和支持，創業時一定要注意「用足」這些政策，如免稅優惠、在某地注冊企業可享受比其他地區更優惠的稅率等。這些政策可大大減少創業初期的成本，使創業風險大為降低。
5. 經商之道，以計為首。所有商業經營活動，如果從表面上來看，好像是一種僅僅同物質打交道的經營活動，但是，透過現象看本質，在今天的"食腦時代"里，商業經營活動實質上已經變成了是一種人與人之間的智力角逐，是一場"鬥智斗勇"的"智力游戲"，是人與人之間的謀略大比試。因此，正如古代軍事家所說的"用兵之道，以計為首"一樣，經商之道也應該以計為首。面對空前慘烈的市場競爭，你想要找准自己的立足點和切入點、站穩腳跟、生存下來、謀取利益、發展壯大，那麼，就必須首先考慮如何運用自己的商業智慧制定全面系統的、可執行的、可操作的和切實有效的經營策略和實施方案，以便確保每戰必捷，戰無不勝。

6. 決策失誤時，不要對失誤過於敏感，你的失誤會帶來直接後果，如發錯貨可能致使一個客戶立刻與你斷絕關系。作為企業家，冒風險時，要謹而慎之。如果出現失誤，不要過於敏感。接受事實，從中吸取教訓。

7. 不要被勝利沖昏頭腦：你第一步的成功全靠你的創意好、時機合適、運氣不錯和良好的業務關系。不過，這一切隨時都可能離你而去。因此，不要太過自信，投入過量的資金，使自己陷入泥沼之中。

四、 創業的團隊

(一) 團隊的作用

創業過程中，有一個好的人才團隊，是不可缺少的因素。創業如同拔河比賽，人心齊，泰山移；創業如同賽龍舟，步調一致，不偏不移，才能獨占鰲頭。「寧要一流的人才和二流的項目，也不要一流的項目和二流的人才」是創業投資家的箴言。

(二) 創業者與人才引進

在個人創業的起步階段，創業者要麼是一個人單槍匹馬開創自己的創業之路，要麼聯合幾位朋友集體合作，一起來形成團隊，共同發展。但是，在個人創業高達85％的失敗案例中，單槍匹馬上陣的創業很容易因為勢單力薄而中槍落馬，而集體合作的創業團隊往往又因為內部矛盾摩擦及利益分配的不均而導致解體。在創業者的人員合作問題上，如何來避免此類問題的發生呢？

1. 確立新世紀人才的新理念：確立了人才是第一資源的理念、人才「社會化。」的理念、人才配置市場化的理念、人才有「價」的理念、人才資源開發應加大投入的理念、人才機制競爭的理念等等。把人放在第一位：「以人為本，尊重人才，重視人才。」

2. 從創業人才的知識結構方面看，創業人才不但要具有主打產品、拳頭項目的專業知識，還要有企業經營管理以及法律等方面的知識。隨著創業重點的轉移，必須進行知識更新和及時、科學的調整。否則，極易發展成為創業過程的瓶頸。

3. 從創業人才的能力結構方面看，創業人才不但要具有經營管理企業的能力，聯系社會、溝通用戶的交往能力，研究、創新、學習的能力，還要有分析理解世界或國家經濟發展走勢的能力。

(三) 老闆與員工

在個人創業的初始階段，一定要具有群做群分的意識，這里所指的群做群分，就是指創業主導者來尋找一些志同道合的合作人一起來合作起步發展，並且，還要做到清晰且無爭議的利益分配。

作為老闆，最重要的責任就是鼓舞士氣、任人唯賢、知人善任，斤斤計較的老闆老是算死草，把員工貶到一錢不值的地步才聘用他們，以為這樣的員工因為自卑才不會離開。須知，一錢不值的員工又怎麼可能突然變成飛天的員工呢！所以，在聘用員工方面，在日常管理中，我們的老闆不妨對員工大方一點，因為老闆的作用在於鼓舞士氣，增強員工的自信心。有了高工資自然有高士氣和好的信心，至於如何去工作，員工自然有辦法，也不用老闆多管了。而且要注意對內部員工講誠信，如果對內部員工承諾不兌現，很容易挫傷員工的積極性。讓每一位員工全身心地投入到工作中來，這是管理者最主要的工作內容；讓每個人都發揮作用並且讓他們明顯感覺到自己發揮的重要作用，這就是管理與領導的秘訣！

「小河有水大河滿，大河無水小河干。」這是相輔相成的關系，從自然規律來說，大河的水來自於小河，小河都沒水了，大河不可能有水；如果小河不為大河提供水源，都依靠大河供水，大河早晚會幹掉。在一個企業中，企業就好比大河，員工就好比小河，如果每個員工都能成為一條涌流不息的小河，那麼企業這條大河是永遠不會乾枯的。

五、 創業的成功

一個人要成功的話，一定要找到自己最想做的事，當然這也是他最能乾的事，這樣他就能夠每天都很有勁地去工作，也容易成功。成功的關鍵是機會：小成功靠努力，大成功靠機遇；一個企業家要能夠成功，所必備的主要條件有四：一是要有冒險的精神，二是要有鍥而不舍的盡頭，三是要有一點運氣，四是關於如何處理好難以搞定的客戶和如何與政府打交道的問題。同樣必不可少，而且有時會起到事半功倍的效果。

一般來講，成功的企業都是集中於某一領域、某一產品，採用專業化的策略，走又專又精的路線，生產的產品也很有特色。這就要求企業首先做到客觀分析市場需求，針對某一類型的產品市場需求呈現的差異性特點，企業對這種不同層面的需求要進行細分，然後根據自身的特點，選擇進入哪一檔次產品的生產，同時注意圍繞客戶的需求，做好自己的產品，包括產品的性能、包裝的品味等等。

一般成功企業都具有規模小、經營靈活、創新性強等特點，因此控制規模、規避風險，發揮企業小靈活的特點靈活經營自己的產品是自己的成功之道。而在市場條件下，保持技術和組織結構即經營組織形式等方面的創新也非常重要。

一般成功企業具有很強的誠信度，因此誠信策略也是創業成功的重要環節。這不僅包括要對客戶、供應商、代理商等對外部人員講誠信，做生意最重信譽，聲譽好就能攬住生意，牌子硬客戶會主動上門。

還有與合作夥伴的共贏，有一次，李嘉誠應邀到中山大學演講，大學生們請教他有關經商的秘訣。李嘉誠說，他經商其實並沒有掌握什麼秘訣，如果非說有什麼秘訣的話，那就是「我與人合作，如果賺10％是正常的，賺11％也是應該的，那我只取9％，所以我的合作夥伴就越來越多，遍布全世界」。與此相反呢？我們的經營隊伍中有些「吃獨食」的老闆，而這樣的老闆必將導致合作夥伴的流失。作為特許經營隊伍中的一份子，我們必須明白，只有共贏才是贏，只有互惠互利的關系才會長久，我們只有在「情感」和「利益」上實現自我超越，能夠將更多的利益與人分享，我們才有可能成就更偉大的「專賣連鎖事業」。

9. 招商策劃

商業招商概括
完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由於招商具有「三快三省」（「三快」即快速回籠資金、快速組建市場網路、快速將產品送抵終端；「三省」是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中「三省」中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由於企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那麼一切都前功盡棄，一個富有熱情、精幹、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、 招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、 大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、 區域協銷經理若干，主要職責是協助 開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，並能長駐外埠。
4、 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、 其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之後，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。
3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。
4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。
招商工作開始後面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、准備合同文本、准備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的准備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握「求租者」的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。
從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從「求租者」打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的「求租者」加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引「求租者」的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與「求租者」接觸的整個程序，一般如下：
第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、准備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議並簽約-督促履約-收款發貨。
在這過程中，首先面臨的是對「求租者」信息的處理和選擇，好的招商廣告發布後，招商總部將面對大量的反饋信息，對於第一次來電或來函，主要注意對「求租者」按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對於各地區實力較強或行業內經營者一類的「求租者」做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對於「求租者」提出的問題也不必急著回答（主要避免「求租者」因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在「求租者」研讀了有關資料後第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關於招商情況和產品信息，並根據「求租者」表現的誠意，發去部分「該求租者」重點關注的內容資料，並力爭邀請對方參加招商會議。
對於一些急於了解情況的「求租者」，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失「加盟商」。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是「求租者」加盟的關鍵一步。在與「求租者」談判之前，一些細節的准備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除後顧之憂。
2、 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、 有信譽：一味的誇大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為「求租者」考慮是雙方共同發展的基礎。
4、 有辦法：詳細、可行的營銷方法對於經銷商有極大的吸引力。
5、 有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與「求租者」簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，後續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對「求租者」提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。

招商策略
大型商業物業招商策略
第一部：招商原則和准備過程
招商目標的選擇
企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。
招商談判原則的確定
招商談判的目的在於使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點
1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，並選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。
2、 談判條件的原則性與靈活性
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮餘地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、 談判口徑的一致性
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。

(二) 招商談判的原則
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、 堅持平等互利的原則
2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、 堅持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信於對方，以體現真誠合作的精神。
4、 堅持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
招商談判的准備
所謂招商談判的准備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的准備工作，主要包括：
（一） 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關繫到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、 通過鑽石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。
2、 通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、 招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。
5、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、 第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）准備談判的依據
1、 明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、 規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；
3、 選定談判方式；
4、 確定談判期限。
（三）組成談判小組
1、 挑選談判小組的成員；
2、 制定談判計劃；
3、 確定談判小組的領導人員。

第二部：確定招商方式與渠道
商業物業項目招商的方式
1、 項目洽談會。
項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易於吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。
2、 項目發布會
項目發布會是招商經常採用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。
3、 經濟技術合作交流會
經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。
4、 投資研討會
投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。
5、 登門拜訪
登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之餘，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以後，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標後，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。
招商洽談的目標可以分為三個等級：
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。

本案場分析（飛洲國際廣場）
一、徐家匯商圈背景介紹
徐家匯商業中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落於上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環線高架一同構築起現代立體交通框架。徐家匯商業中心佔地3.3平方公里，共計大小商業網點1000多個，商業營業面積達45萬平方米，佔全區營業面積的1/3，徐家匯商業中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材傢具街，分別以休閑娛樂和建材傢具聞名於滬上。目前徐匯區正積極培育新的二條商業特色街，一條是以依託上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。
徐家匯商業中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業布局，其中百貨商廈、餐飲業、娛樂文化已成為商業中心的主力業態。徐家匯商業中心集天時、地利、人和的優勢，尤其經過新一輪精心打造和調整後，得到了突飛猛進的發展。首先徐匯區是人口導入區，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區的動遷居民，為徐匯區帶來了客流，並且徐匯區人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創建商業中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬台合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業企業，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導「錯位競爭」和「個性化經營」的經營理念，從消費方式、購物環境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創造了商圈相依互補，共存發展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發掘商家本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業；二是注重業態錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業的旗艦店，佔全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業態更為齊全、合理。
徐家匯商業中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其「禮在東方」的服務宗旨享譽全市，並以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬台合作的太平洋百貨定位於「流行的領導者」，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業嶄露頭角。六百實業首推「自然式服務」，以規范嚴格的現代化管理模式和溫馨的服務在行業內獨領風騷。定位於「現代都市型百貨」的匯金百貨於98年開業，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。
營業面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。
徐家匯商業中心內有電腦專業市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。
餐飲娛樂業有40戶，營業面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位於徐家匯商業中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建築綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。並構成徐家匯商圈休閑娛樂業態主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。
徐家匯商業中心現有賓館業3戶，營業面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。

二、背景分析
優勢
經營面積大，可以體現規模經營效應，可以經營不同規模的商品，有較強的滿足力和挑選力。
交通優勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，並設有出口，每天數萬人流能保證經營者的利益，高架內環線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鍾路程。
商圈優勢：徐匯商圈的經濟發展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鍾路程，其發展前景也非常可觀。
物業管理優勢：國際金牌管理集團，高效統一經營、統一管理、統一回報。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業管理工作，展現國際商業氣象。
發展優勢：徐匯區是上海市的中心城區，這里集聚了上海的科技資源優勢、人文環境優勢和徐家匯商圈品牌優勢。近年來，徐匯區在經濟建設、城市管理和社會事業的發展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區中名列前茅，是上海市首批可持續發展綜合試驗區。徐家匯地區，已經成為上海最繁華的現代化商業中心之一，上海三年大變樣的標志性地區之一。
3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業運作暢通無阻，義大利原裝cofsi進口中央空調系統。
弱勢
處於次星級地理位置。
徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處於起步階段，競爭激烈。
招商價格無明顯優勢。
機遇
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。
市政府政策的有利傾斜。
由於近徐家匯商圈，商鋪需求量大。
周邊高檔的固定消費群體
強大的地鐵消費群
寫字樓固定的消費群體
本案招商策劃方案
一、招商原則
巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的「一石二鳥」的多元效果。
二、招商策略
● 樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。
● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。
● 店鋪採取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。
● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。
● 與徐匯區政府有關部門合作，打出公益事業牌。孕育徐匯社區系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。
三、品牌形象定位
鑒於本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞台。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
四、實施方案（分割出租）
定位的基本依據
①地段決定原則
前面已經提到，本項目屬於上海市傳統商業中心徐家匯商業圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區域具有一定的商業氛圍。然而，因為徐家匯商業中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業中心共享人流、互通商氣的現實格局下，須有精準市場錯位的經營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。
② 互補原則
由於本項目商業規模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業中心同質業態，要走專業、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。
③ 業態演變原則
傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，並且其規模也將趕超購物的規模。
④ 商圈擴大原則
同樣，因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。
五、商場布局
飛洲國際廣場定位為高檔商業中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。
1、主營項目
地下一層：高檔超市休閑系列。
一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 傑尼亞等)、高檔手錶、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。
二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。
三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。
四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。
五 層：餐飲。
六 層：娛樂休閑。
2、 配套項目
A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。
B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅傑斯、茶葉店、酒吧。
C 、屈臣氏、醫療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數碼工作中心、葯店營銷理念。
六、人員配備計劃：
組成一支強有力，專業的招商，租戶物業管理，企劃隊伍，具體如下：
招商經理（1人）
招商主管（4人）
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發商提供）
企劃主管（1人）
籌備期商品部人員總編制8人
七、招商人員崗位職責
副總經理/兼招商部經理
▲主要職責：
☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，並組織實施。
☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。
☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。
☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。
招商主管（4人）
▲主要職責：
☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品100％達成。
☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發商提供）
▲主要職責：
☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。
☆協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。
負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。
企劃主管（1人）
▲主要職責：
☆貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃並組織實施。
☆負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。
八、商場租金預測
周邊租金調查
商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）

10. 1 創業路上最需要什麼

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