工業園物業管理策劃書

1. 以某一物業項目為例,擬定該項目物業管理的范圍,項目,內容與標准

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第一部分 項目概況
一、 地理位置及建築面積：
寶賽花園項目地址位於牛頭山鎮寶賽村，共664餘戶，地上總建築面積約12萬平方米，為拆遷安置房。
二、總體思路與目標
總體思路 ： 一體化管理、高素質隊伍、規范化運作。
一體化管理
物業公司對該項目的建築物業及其相配的公共設施設備，小區公共秩序維護，園林綠化，清潔衛生，公共秩序，車輛行駛和停放，社區文化活動等事項實施綜合一體化管理和服務。
高素質隊伍
高素質的人才是企業發展的保障，因此從該物業管理處組建起，就應注意精選管理人員，優選服務人員輔之有效的培訓和雙向選擇的用工機制，獎懲嚴明的激勵機制，建立和培養一支綜合素質高的員工隊伍，為管好小區創建管理品牌奠定基礎。
規范化運作
結合本物業的現狀和特點、物管目標定位，制定出一整套科學、規范、完善、可操作性強，行之有效的管理服務運作制度，做到人人有章可循，事事有據可依，用規章制度管人與辦事。二是從物業管理的籌備開始，各項工作即按照已定的管理規范運作。三是建立必要的檢查監督機制，包括管理處每日巡檢，每周夜查，每月綜合檢查，裝修消防安全專項檢查等，注重於預防，及時發現並糾正偏差，使各項制度落到實處。

第二部分 物業管理服務內容、物業公司崗位職責
一、物業管理服務內容
（一）、房屋共用部位的維護和管理
共用部位，是指房屋主體承重結構（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板等）、主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外牆面、門廳、屋頂、屋面、低壓配電間、井道、窖井、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房、安防監控室、消防中心、道路等。
（二）、共用設施、設備的維護和管理
共用設施設備是指給排水管道、水箱、水泵、照明設施、消防設施、避雷設施、監控系統、道路、路燈、溝渠等。
（三）、本區域內供水、供電、以及通訊、有線電視等設施的安裝、維修、養護和管理，均由相關單位直接向最終用戶提供服務和收費，如受相關的單位和部門委託，可由甲方實行統一代收服務。
（四）、環境衛生
1、本物業區域內公共場地、設施設備的保潔；
2、共用污水管、雨水管（井）、化糞池視檢查情況及時清掏；
3、垃圾每天清運，日產日清。
（五）、公共秩序
1、實行安保管理；
2、協助公安部門加強治安管理，協查各種違法案件，維護本物業區域公共安全；
3、區域監控，發現各類事故苗頭後立即制止，對不服從管理的，及時向有關部門報告；
4、維護區域內秩序，禁止閑雜人員進入。
（六）、消防管理
1、消防器材管理和易燃品管理，制止違法存儲易燃易爆物質，義務消防；
2、保持消防通道暢通，義務消防宣傳；
3、發生火情及時報警，並積極組織救助工作。
（七）、交通秩序與車輛停放：
1、內容
（1）、車輛進入本物業區域，應按規定線路行駛，並服從現場管理人員指揮；
（2）、各類車輛，按物業公司要求全部停放在指定地點。
2、責任要求：
（1）、不妨礙車輛行駛；
（2）、保持物業區域安靜；
（3）、維護交通秩序；
（八）、房屋裝飾裝修管理
甲方根據國家建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和本小區《房屋裝飾裝修管理服務協議》，對業主的房屋裝飾裝修的范圍及行為實施管理。
（九）、公共綠化管理
1、及時養護、保持花草樹木的正常生長；
2、保持公共綠地整潔、美觀；
3、減少綠地蟲害，需要時及時補種、栽植。
二、人員配備
人員配置計劃
隨著管理方式、管理手段的現代化，物業管理隊伍的結構也發生革命化。寶賽花園的物業管理人員的配備已從勞動密集型向技術密集型轉化，管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才。為此我們在人員配備上堅持以我們物業的「精幹、高效、敬業」的用人原則為基礎，確定「重學歷更重能力、重水平更重品德」的用人標准用人標准，嚴把人才選聘關。管理層要求達到三年管理經驗以上水平；工程技術崗位引進專業人才。人才來源上我們以內部選送為主，並保證外聘專業人員保證管理隊伍的高素質高品質搞水平。在管理隊伍建設上，我們將採用規范和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，確保管理目標得以實現。
現根據實際需要進行人員配置，共需13人，其中經理1人、微機管理員兼出納1人、管理員2人、維修工1人保潔工（兼保綠）6人、公共秩序管理員2人

崗位 崗位要求 配置人數
物業經理 從事物業管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經驗，對物業管理有獨到的見解，對管理處的工資有整體的實錄和構想。 1名
微機管理員兼出納 大學專科以上學歷，精通計算機應用，具有豐富的理論知識和實踐經驗。 1名
管理員 高中以上學歷，有從事物業管理經驗，了解物業管理知識。外表形象氣質佳，並具有較強的溝通協調處理能力，均具有市主管部門頒發的從業資格證書。 1名
維修工 高中以上學歷，身體健康，有相關的操作資格證。 1名
保潔（綠）員 身體健康，有相關技能，經市主管部門組織培訓。 2名
公共秩序管理員 高中以上學歷，身體健康，工作認真負責，具有一定的行業技能。 7名
一、主要工作職責
（1）物業經理的職責
1、堅持執行公司的各項方針、決策、計劃和各項指令。
2、負責本處工作計劃的制定和組織實施，並定期檢查、監督、查處違章，提出和實施糾正措施，達到規定標准要求。
3、負責本處財務預算報告，報公司批准後執行，嚴格控制日常費用的支出。
4、負責本處零星有償服務合同的評審。對所本部門合同評審的內容負責。
（2）管理員的職責
1、 負責對業主提供產品的控制。
2、負責處理業主的投訴，屬本處管理范圍的，堅持在一個工作日內有回應，屬其他部門的投訴及時傳遞。
3、對業主的報修，負責停息傳遞，並配合和督促維修中心做好維修服務工作。
4、負責檢查、督促與考核各崗位員工的服務質量。
5、負責對采購物品的質量控制，對供方的評價和動態控制，對供方提供的物品質量負責。
6、負責對物業管理中各種標識的正常使用和有效性、可追溯性負責。
7、負責對物業管理服務過程中各工序進行控制。
8、負責對物業管理服務中的監視和檢查，確保過程處於受控狀態。
9、負責監督本處監督和測量設備的管理，確保其准確有效。
10、負責在本處物業管理范圍內全部過程的監視和測量狀態的控制，確保其准確有效。
11、負責對服務過程中的材料物品的搬運、儲存和防護的控制，保證其質量不受損壞或並變質。
12、負責物業管理和服務過程記錄的歸口管理，負責對不合格品或不合格服務進行控制和處理，做好追蹤驗證工作。
13、定期開展業主調查或訪問活動，了解情況，聽取意見，自覺接受業主和住戶的監督，與業主保持良好的關系。
（3）微機員兼出納的職責
1、負責收集管理處文件、資料整理工作。
2、負責管理處文案處理。
3、負責管理處資金管理，協助管理員收取物業服務費。
（4）維修人員的職責
1、樹立全心全意為業主和住戶服務的思想意識，熱情服務、文明維修、文明作業、佩證上崗。
2、熟悉分管小區水、電等配套設施情況，熟練掌握維修技術、不擅離職守，遵守公司各項規章制度。
3、應將結果填在回訪單上，取得業主認可後，三天內進行回訪，並做好回訪記錄。
4、做好每日的維修情況記錄，詳細註明工作內容、完成情況，並在每月月底前將維修工作記錄上交存檔，這將作為維修工的考核依據。
5、做好相關的質量記錄，對記錄的真實性、准確性負責。
6、正確使用維修、計量測試設備，做好必要的維護保養工作，確保其完好，對有檢查要求的按規定做好周期檢查。
7、服從工程維修部的安排，接到維修聯系單及時上門服務，要求急修的，應以最快速度趕到，並做到：小修小補在8小時內完成，中修在48小時內完成，大修一天內有回復。
8、做好維修配件的領用、登記手續和必要的維護保養工作。
9、積極主動完成上級領導和工程維修部主管交辦的其它工作任務。
（5）公共秩序管理員的職責
1、工作期間要具有良好的親和力。
2、工作時間內，嚴格按作業指導值守現場。
3、負責該項目的公共秩序維護、交通秩序維護、消防、安防監控。

第三部分 物業公司工作基本原則及工作流程
一、物業公司工作基本原則
（一）、管理機構設置
根據我物業總公司的相關管理規定及本物業的具體情況，服務處全面負責日常管理運作，統管整個園區的內外事務。服務處按管理內容設置機構，保證管理區域安全、設備正常運轉、業主/住戶正常居住。
（二）、人員配備
科學、合理地設置機構和人員，本著「精幹、高效、節約」的原則確定人員編制。
（三）、服務處職責
貫徹執行物業管理公司的工作方針、決策、計劃和各項指令。
 執行公司統一的財務管理規定。
 執行公司統一的人事管理規定。
 負責服務處的全面管理工作，並根據公司的整體計劃，制訂服務處的工作目標、工作計劃並組織實施。
 制定管理方案報公司批准並組織實施。
 根據公司批準的年度財務計劃，合理、有效的控製成本，收取物業管理費等相關費用，提高費用的收繳率，並積極開展項目內的多種經營，為公司經濟發展，尋找新的經濟增長點。
 負責項目服務處各種文檔的收發、傳遞、存檔及信息管理、反饋等工作。負責本項目服務處辦公用品、工程所需維修材料及固定資產的采買。
 負責項目工程設備、設施的日常檢查、維修、保養工作。負責別墅園區項目內裝修管理工作。負責本項目內保安、保潔、綠化、車輛管理等工作。
 根據許可權和內容負責處理和配合業主、開發商對服務處工作或人員的有關投訴。
 自覺接受業主和管委會的監督，並協調好與業主和管委會的關系。
 負責與項目所在地政府及有關部門建立良好的協作關系。
 配合協調與項目部、銷售公司等公司內相關部門的關系，配合供水、通訊等專業部門的工作，配合相關的外包公司的工作，為專業公司及外包公司提供必要的條件。
（四）、內部管理
嚴格按照物業總公司的內部管理制度對本項目物業工作人員進行管理。
二、物業公司服務工作流程
（一）、入住
入住流程具體說明：
1、驗房
2、填寫返修單
3、返修
4、驗收
5、領取資料、簽協議
 發給業主簽訂並填寫的文件資料，簽訂《物業管理合同》，業主、服務處各保留一份。業主領取《房屋使用、管理、維修公約》並簽訂《承諾書》，三方各保留一份。
6、領取《住戶手冊》、《裝修手冊》、《工程質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程保修卡》。業主填寫《業主基本情況登記表》、《緊急情況聯絡登記表》。
7、收取費用
在簽訂協議後，向業主收取物業管理費，如辦理裝修再收垃圾清運費、保證金等。
8、鎖匙發放
 驗房合格並簽署法律文件後，辦理鑰匙交接手續。填寫《鑰匙交接單》。
(二)裝修
1、房屋裝修程序
業主辦理入住手續後，可以依照以下程序進行裝修工作。
裝修流程具體說明：
（1）、業主/住戶需要裝修時，應提前到公司物業部提出申請，領取《住宅園區裝修管理規定》和《裝修手冊》，並如實填寫《業主（住戶）裝修施工申請表》，辦理裝修申報手續。
（2）、若裝修項目不符合規定，須變更裝修內容，交工程部再審，直至通過。
（3）、《裝修方案》審批合格後，服務處、業主/住戶、裝修施工單位三方共同簽定《房屋裝修協議書》。
（4）、協議簽定後，業主/住戶和裝修施工單位需繳納裝修垃圾清運費。
（5）進場裝修
為確保裝修期間一切正常，服務處根據建設部、市、區有關文件，指定了《裝修手冊》，對施工時間、施工人員、施工期間的安全、消防、施工用電，清潔衛生等做出規定，所有施工人員必須遵守。
（6）、服務處在裝修期間要監督裝修過程，不定期對其進行檢查，並將檢查情況做好記錄。
服務處各職能部門根據各自職責，監督裝修單位有無違反裝修協議及裝修規定的行為發生。若施工中有違反協議內容的，通知施工單位及時進行整改後，方可繼續施工，如拒不服從，則由物業管理處簽發《違章處理單》，立即停工，另做處理。
（7）、服務處保安保潔部在裝修期間負責檢查監督裝修垃圾和生活垃圾的清運工作。
2、裝修期間治安的管理
(1)、裝修期間為加強對施工人員的管理，進行以下主要工作：保持各施工公共區域的公共衛生及公共秩序。監督施工人員在運進、運出裝修材料等物品時，是否有遺灑等情況出現，如發現，要及時制止。防止施工人員破壞公共區域的設備及設施。不準施工人員將施工材料堆放在公共區域內。檢查消防設備的完好，發現違反消防規定的人或行為立即制止並上報。防止施工人員在施工區域內打架斗毆。
(2)、所有裝修人員在施工期間必須遵守《裝修手冊》及保安保潔部制定的《特別通告》，保安員在日常巡視當中，將對施工人員進行管理，並有權對違反《裝修手冊》及《特別通告》行為的人員進行制止，情節嚴重者將通知物業部對其進行處罰，直至停止施工。
3、裝修期間裝修垃圾的清運
裝修期間，施工單位須將裝修垃圾裝袋放在戶門以內，裝修垃圾不得散放；生活垃圾不得與裝修垃圾混放；如違反規定，物業人員有權制止並令其清理，拒不服從者，服務處有權令其停工，清場。
裝修垃圾由施工單位日產日清，如遇特殊情況，及時與物業部取得聯系，另行安排人員清運。保潔人員在清運垃圾時要保證密封，不遺灑，不丟落，將垃圾運至指定地點。
上門收取垃圾的原因：
 保證本項目室外環境衛生處於良好的保潔狀態。
 保證本項目的設施設備不受損壞。
(三)、返修、保修
返修是指業主/住戶房屋自用部分仍在保修期內的維修.維修工作由施工單位負責。
返修流程具體說明：
 業主/住戶在保修期內向物業部提出返修申請。
 物業部通知工程技術人員到現場核實情況，確認是否是質量問題。
 情況屬實由物業部填寫《返修單》（單中應寫明預約時間、聯系電話、維修項目等），轉交給施工單位。
 施工單位根據《返修單》內容，在約定時間內派人員進行維修，如在約定時間內不能安排，由施工單位自行與業主/住戶另行商定時間。
 維修完畢，由工程部進行初驗，初驗合格後，通知業主/住戶確認。
 物業管理處對業主/住戶的報修項目進行回訪。
 保修期滿前一個月，物業管理處公告業主/住戶。
 保修到期後，由開發商、服務處及施工單位共同進行驗收，對曾經提出返修要求的項目，根據實際情況重點查驗。
(四)、維修
維修是指業主/住戶房屋自用部分已過保修期的維修.費用由業主/住戶負擔。
維修流程具體說明：
 物業部接到業主/住戶報修電話或書面申請，核實該戶是否欠交費用（如欠交催繳）後填寫《維修工單》，《維修工單》中應寫明報修預約時間、聯系電話、維修項目及費用(包括材料費及人工費)。
 物業部將《工單》轉工程部值班人員，由工程部委派人及時進行維修。
 工程部值班人員根據《維修工單》內容，在約定時間內派維修人員進行維修，維修工作完成在維修單上填寫完成時間，如住戶原因，在約定時間內不能進行維修，應及時通知物業部，另行約定維修時間。
 業主/住戶驗收合格，簽字確認工程質量及費用。維修人員將《維修工單》轉物業部存檔。
 物業部定期對業主/住戶進行回訪。
 維修費由物業部計入當月應收，定時收費。

第四部分 物業服務目標
一、設備設施管理 園區內公共設備設施管理
（一）、公用設備、設施圖紙、資料檔案完善齊全，完整率100%
（二）、設備設施維護良好，運轉正常，安全無事故隱患達100%
（三）、設備設施保養、檢修制度完備率達99%；
（四）、消防系統設備完好無損壞，可隨時啟用；
（五）、道路暢通，路面平坦，無積水，無塌陷；完好使用率99%以上，無隨意佔道，無改變使用功能；
（六）、排水管、溝完好率99%；排水通暢，無堵、冒現象，定期疏通，無積水、塌陷、殘缺，定期檢查一次/月；
（七）、路燈、庭院燈燈具完好率100%，無損壞，定期維護保養、清潔，每月一次。
（八）、公共文化娛樂、休閑設施完好率100%，確保設施的使用功能，定期維護，每月檢查一次；
（九）、供水、供電運行正常，無亂搭接，無泄漏；
二、裝修管理 監督業主和住戶遵照有關規定進行裝修
（一）、審查裝修單位相關資質、證件合格率達到100%；
（二）、檢查業主辦理裝修相關證件、表格、裝修改動部位等手續是否合理並符合要求；
（三）、監督裝修單位無危及房屋結構與他人安全、無改變用途及不可更改項目進行裝修施工監督率100%；
（四）、建築垃圾無亂堆亂放，無亂搭接；
（五）、每日三次做到巡視裝修現場，監督檢查裝修人員是否持證上崗，人證相符；
（六）、檢查裝修場所是否有火災隱患，有否違章用電、用火現象。
三、保潔服務 道路環境的日常清潔保養
（一）、項目內環衛設施完備，設有垃圾箱，垃圾中轉站等設備，合格率100%；
（二）項目內清潔衛生、空氣清新，環境無污染，保潔率90%
（三）、垃圾日產日清，公共垃圾每天清理一次；
（四）、垃圾箱每日清潔一次，每周清洗一次；
（五）、地面部分無垃圾雜物、無泥砂、無積水，自行車棚整潔無雜物、無蜘蛛網。
（六）、所有公共場所無雜物、無垃圾，保潔率90%以上；
四、綠化管理 園區內花草樹木綠地日常養護和管理
（一）、綠化完好率100%；植物配置基本合理，喬灌花草齊全，園區內綠化布置優美，花草樹木與建築協調一致，基本無裸露土地；綠地覆蓋率超過40%；
（二）、花草樹木生長正常，修剪及時，無明顯枯枝死杈，及病蟲侵害現象；
（三）、樹木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；；
（四）、綠地整潔，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵佔現象。
五、公共秩序維護及住戶安全
（一）、本項目在配套設施完善的情況下實行封閉管理，24小時巡邏值班制度，與派出所配合，維護小區治安有權對園區內可疑人員進行查問；
（二）、巡視時發生火警事故或隱患及治安、交通等事故，及時處理並上報相關部門；
（三）、被盜、刑事、火災、治安案件年發生率1‰以下，年度無重大刑事案件、重大火災和交通事故發生；
（四）、遇突發案件，工作人員3分鍾內趕到現場，第一時間採取防範措施；危險處設有明顯標記和防範措施；
（五）、工作人員著裝有明顯標志和工作規范，按巡檢路線認真巡檢；
（六）、違章發生率1‰以下，處理及回訪率100%。
六、消防管理
小區的日常消防管理
（一）、小區消防設施完好率100%，消防供水率100%；系統設施完好，定期定人檢查維護；
（二）、火災發生率1‰以下，有防範措施，定期進行安全宣傳、保證工作人員掌握基本消防技能，合格率達到100%；
（三）、制定防火責任制並嚴格執行，消防設施有明顯標記，不得挪做它用，放置合理，定期巡視檢查，使之合格有效。
七、檔案資料管理 建立本項目公共檔案資料
（一）、建立計算機資料庫，檔案齊全，檔案建立與完好率100%，有物業管理費用的收繳和使用記錄，工作日記整潔真實；
（二）、房屋有總平面圖、地下管網圖規劃批准文件、竣工接管驗收檔案，（驗收證明、竣工驗收單、土建、水暖、電氣人防、設備竣工圖紙）、公共設施設計安裝圖紙資料，帳實相符；
（三）、有1/10001比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網規劃圖、綠地規劃圖以及園區的詳細規劃說明書和環境預評價書；
（四）、有分戶管理記錄，房屋數量、種類、用途分類統計表，居住小區情況表；
（五）、有歷年房屋及設備大、中、小修和檢查記錄，設備設施運行記錄；
（六）、公共維修基金的提存和使用記錄。
八、代收代繳服務
（一）、熟悉收繳公共設施費；
（二）、熟悉抄看水電氣表，正確讀表，計量准確（准確率100%）並提供憑證；
九、管理原則
服務宗旨 業主和住戶至上 服務第一依法管理
企業服務精神 熱誠 奉獻 求實 創新
職業道德
熱愛工作 忠於職守
廉潔奉公 遵守紀律
艱苦奮斗 勤儉節約
鑽研業務 科學管理
文明禮貌 優質服務
十、管理目標
 以人為本，為業主/住戶服務，通過對中心的管理，對業主/住戶的服務，保持和提高物業的完好程度，使物業保值增值，以維護業主/住戶的整體利益為出發點，為業主/住戶帶來最大限度的利益。
 以業主/住戶為中心，為業主/住戶提供完善的服務，創造安全、舒適、溫暖、快捷、方便、清潔的生活環境。
 服務處對中心實施專業化、規范化管理，使我們的管理融入業主/住戶的居住生活之中，用優質的管理服務，為業主/住戶營造一個高品質的生活空間。
 通過我們的管理服務，樹立物業的優質品牌形象；通過營造高品質的生活空間，樹立良好社會形象；通過我們的努力使服務處成為業主/住戶的朋友和中心的長期管理者，使服務處在競爭中得到發展；在貴池區建委和前江工業園管委會的領導下，爭取在接管兩年內

2. 物業管理的工作計劃書

商業計劃書樣本-範例-解決方案
擁有商業計劃書平均比沒有商業計劃書融資成功率高出100%！優秀的商業計劃書不僅是企業的融資文件也是戰略計劃書！商業計劃書是企業/創業者籌措資金必備的文件！
商業計劃書（Business Plan），是創業者或經營者准備的一份書面計劃，用以描述當運營一個風險企業時相關所有內外部要素。一份好的商業計劃書將會使會使投資者更快、更好地了解投資項目，使投資者對項目有信心，有熱情，促成投資者參與該項目，最終達到為項目籌集資金的作用。
【商業計劃書有何作用？】
一個好的商業計劃書是獲得貸款和投資的關鍵。如何吸引投資者、特別是風險投資家參與創業者的投資項目，這時一份高品質且內容豐富的商業計劃書，將會使投資者更快、更好地了解投資項目，將會使投資者對項目有信心，有熱情，動員促成投資者參與該項目，最終達到為項目籌集資金的作用。
【編撰商業計劃書所需要的時間】
一般項目：10-20個工作日
特殊項目：15-30個工作日
--------------------我們的優勢在哪裡？--------------------
【豐富的經驗】
從 2005 年起，先後為多家企業及個人撰寫了商業計劃書，所涉及的行業包括製造業、服務業、高新技術產業、 IT 產業、互聯網產業、教育、農業、房地產、商業、貿易、養殖、環保、節能、等多種行業，多種領域。
服務區域包括：北京、天津、河北、山東、內蒙古、廣西、黑龍江、吉林、遼寧、山東、江蘇、浙江、湖南、湖北、廣東、海南、重慶、四川、河南、山西、陝西、安徽、貴州、青海、寧夏、雲南、等全國大部分省市自治區。
【專業服務】
核心成員全部來自相關投資咨詢企業，具有多年投融資實戰經驗；團隊的知識結構涉及金融、法律、證券、財務、投資、營銷等全方位的經濟領域。全面的知識結構和豐富的行業經驗能夠保證我們提供的服務和解決方案行之有效。
至今我們已經為上百家企業及個人撰寫了《商業計劃書》，受到客戶的一致好評，我們所編撰的商業計劃書已被多家國際投資機構認可，部分客戶已經成功獲得投資。
【價格優勢】
根據項目的融資額度，實行五級梯形定價方法，科學合理。公司在服務費用的制定上力求物超所值，在充分調查了同行業價位的基礎之上，制定了行業內較低的價格標准。
【退款保證】
東盛企劃向您鄭重承諾：如果因商業計劃書的編撰質量問題的因素導致您融資失敗，我們將全額退還商業計劃書編撰費用。
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3. 物業管理策劃書

在google里到處都可以找到的~`
自己慢慢的去找吧``

4. 小區物業管理方案範本

小區物業管理方案
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特製定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標准，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和准入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標准提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出台《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關繫到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

（五）採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧

5. 物業管理策劃書和物業管理方案有什麼區別

應該差不多把

6. 物業管理方案怎麼寫

一、前言抄及項目和企業簡介。襲
二、物業管理的總體規劃與承諾：理念追求、模式追求、模式選擇工作計劃（一般均為三年）、物管目標、承諾保證措施。
三、人員配備計劃與人員培訓和管理。
四、物質裝備計劃：房、裝備和資金。
五、維修基金使用方案。
六、物業服務費用收支測算：依據、原則、說明、收、支、措施。
七、管理規章制度。
八、檔案管理。
九、物業前期管理。
十、物業日常管理。
十一、智能化系統管理。
十二、客戶服務與社區文化建設。

7. 如何進行前期物業管理策劃方案

前期物業管理策劃方案的內容是：
1管理機構的設置和人員的培訓
2建立管理制度
3物業的接管驗收
4進戶管理。進戶管理指業主或使用人收到書面通知以後，並在規定期限內辦理完成相應手續並且實際入住。進戶管理的主要內容有
A按物業區域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的配置，崗位的設定，工作的要求，到崗到位的具體時間。
B根據物業區域的實際內容和情況擬定具體實施細則及其執行時間表。
C安排物業辦公、接待、值班門崗等必要工作場所
D啟動工作必須配備的物品、工具、設備等物資。擬定分步購買計劃
E建立與社會協作單位的聯絡，構築綜合服務網路。
F准備業主入住文件，主要包括：物業介紹，物業使用說明書，物業質量保證書，管理規約，物業管理說明書，室內裝修責任書，室內裝修管理辦法，入住通知書，入住手續書等，匯編成入住手冊。
G制定入住流程
5裝修搬遷管理
6檔案資料管理

8. 根據金都集團物業管理需求，制定一份可行的商業項目策劃書。

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9. 小區物業管理計劃書怎麼寫

物業管理計劃應從：團隊管理目標、物業費收取率比例、費用支出計劃成本、維修隊伍建設、安防隊伍建設、保潔隊伍建設、客服服務意識。通過這些方面的管理，提升團隊整體素質達到一個既定目標。