業態策劃書

❶ 某商業地產項目策劃書

藍天新居商業經營定位

一、航空路商業近況
根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分布區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在於人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：
a、提前招商，引進品牌經營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；
b、內鋪實行返租，提供完善的「代租代管代收」服務，免除投資者後顧之憂；
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；
d、優惠付款方式，降低投資門檻。

二、商業經營定位闡述
1、商業主題定位：綜合性購物休閑中心
◇ 體現在商場的面積和業態的齊全
◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣

商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇ 從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富（建材、傢具、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊），人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走「大眾化」經營路線，恐怕難以突圍而出；
◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，並有利於與住宅相呼應。

經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：
（1） 高檔次精品時尚購物店；
（2） 綜合性超市；
（3） 專業主題市場；
（4） 休閑中心；
（5） 中高檔餐飲機構；
（6） 稍高檔次的娛樂城。
經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。

三、商業推廣主題闡述：
提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項目的投資價值：
1、 地段優越：項目處於航空路中心區，屬於成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利於投資客戶產生認同感。
2、 未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區域整體人流發展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業圈。
3、 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟後的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。
4、 經營品牌：由招商活動最後落實。
◇ 根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由於分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由於產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。
◇ 我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業布局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，並建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
5、 租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。
租金回報有利於：
◇ 充分展示發展商的實力和對本項目的信心；
◇ 增強對投資客戶的吸引力，客戶相當於付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟後，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌後，有更大的升值空間獲利；
◇ 對於本項目的商鋪經營期，以前五年為商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以「航空路重心區發展前景」為信心保證。

讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：
1、 作為恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛,在經濟高速發展的前景下,必然帶動商業及地產的發展；
2、 說明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；
3、通過對建設前後商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個「看得見的回報前景」。

突出經營前景，由招商活動最後落實。
招商的最終目的是利於銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。
1、對於大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在於通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。
2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構；通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。
3、對於小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。
4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。

四、招商銷售整體策略
招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互為補充，從而帶動整體的良性發展。
根據項目的特徵和目前的市場情況，對於項目的運作採取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。
出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。

出租策略
本項目的租賃目標客戶群體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商戶。
對於項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。

銷售策略
本項目的銷售目標客戶主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客戶。
對於項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。
在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，迴避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。

註：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心後提交。

❷ 如何做好購物中心的業態規劃

一、 購物中心業態選擇與規劃原則（入門必知）
1、業種的選擇、規劃與組合步驟
業種品牌組合是商業運作中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可為商場營銷增加靚麗的賣點，有利於促進商場的銷售。反之，如果業種組合定位不符合項目所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致項目投入運營後無法做旺，進而最終歸於失敗。
① 業種選擇
業種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據項目自身的定位、市場需求等來確定。
必要條件一：兩個以上主力店
必要條件二：品種功能一站到位
必要條件三：高度專業化、差異化（高度特色專業化、錯位經營差異化） ② 業種組合
商場業種組合的目標有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。
一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、並列商品15%，要製造豐富有彈性的業態組合可根據這一比例選擇相關的業種。 ③ 業種功能分布
業種的具體分布、營業場所的布置，應以便於消費者參觀與選購商品、便於展示和出售商品為前提。商場管理者應將售貨現場的布置與設計當作創造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。業種的功能分布有三大技巧：激發消費慾望；結合業種特點及購買規律；主力店
優先，輔助店隨後。
此外，還需重點考慮：業種品牌布局的內容，品牌組合要達到的9大效應和品牌組合步驟。
2、業態規劃原則與三大問題 業態規劃的基本原則
① 定位三原則 其一，區域環境定位：即綜合體（購物中心）要實現哪些基本的功能；其二，目標客群的選擇；其三，規模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結構。
② 功能性選擇是業態組合規劃的基礎：位於城市中心區的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業態相對突出；社區型購物中心，目的性消費較強的零售類業態會比較多；郊區型的購物中心，主題性消費更強，娛樂體驗類消費業態則更加豐富。
③ 業態的相關性是確保客流動線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑。
④ 長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業態和品牌規劃的前提。
⑤ 空間資源的約束是我們在業態規劃中必須面對的課題
⑥ 業態組合是一個永遠的動態過程，不同時期，由於其面臨的任務與挑戰不同，業態和品牌作為實現目標的工具，必定會有所變化。 業態規劃中必須要考慮的三大問題：
① 業態的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態；
② 配比的問題：各業態在綜合體或購物中心中的佔比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關系；
③ 落位與分布的問題：各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關系。 二、購物中心業態規劃指南（教你怎麼做）
制定購物中心業態方案的前提，一定是首先對項目定位的精準把握；再往前推，定位如何確定？則是對項目所處城市的背景、區域、本體開發模式選擇的分析，以及競爭機會的判斷。因此，在
做業態規劃前，宏觀的調研和分析必不可少。 1、商業業態定位市場調研計劃書
商業業態定位市場調研計劃書，主要從以下6大方面著手：
① 消費者意見調查：了解該地區消費者背景信息，消費行為習慣，對××商圈的態度，媒體接觸習慣。
② 消費群分類調查：從總體上調查××各個階層的情況，經濟狀況和經濟能力，文化和價值觀念。 ③ 商家意見調查：目前經營狀況，投資經營者投資、經營意向及需求，投資、經營者價位承受力。
④ 消費品批發市場調查：了解商業規劃方向、經濟特徵和發展趨勢；對現有城市商業格局和現有商圈進行分析；商場、超市及中檔以上店鋪數量及分布狀況；經營面積、檔次；店鋪性質；商鋪主營商品類別。
⑤ 商圈調查：商圈概況（人口、交通及相關基本信息）；商業產業結構及整體經營狀況；規劃及發展趨勢。
⑥ 潛在客戶訪談：了解潛在客戶（個體商戶、主力店、大型商業機構）對產業物業的需求特徵。
2、業態組合與比例配製
根據項目整體定位確定項目功能定位及業態組合，並根據項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：
① 付租金能力強、小面積的商家可規劃在商業價值高的區域，如銀行、麵包屋、西式快餐廳等； ② 付租金能力差、大面積的商家可規劃在商業價值低的區域，如超市、傢具家居、大型餐飲； ③ 隨機性消費業種規劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；
④ 目的性消費業種規劃在昭示性弱的位置，如美容美發、大型餐飲、KTV、影院等； ⑤ 餐飲等商家環繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所佔面積比例佔60%左右；
⑦ 餐飲及休閑娛樂所佔面積比例佔30%左右。
3、業態規劃實操方法
案例一：體驗式購物中心如何規劃業態？
北京華潤五彩城業態策劃方案
五彩城是為消費者提供「一站式」服務的綜合性購物中心,是集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的Living Mall。
五彩城業態規劃思路：區域商業中心有些共性的特點，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點，如消費者的購物習慣、價值取向等。因此，不同的區域商業中心需要從區域客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合分析來規劃業態。具體從以下幾方面進行分析：
① 目標消費者社會特徵；
② 目標消費者消費行為特徵；
③ 目標消費者價值取向與情感需求；
④ 目標消費者消費功能需求。

案例二：知名產品線如何做業態規劃？（以大悅城為例）
① 上海大悅城業態規劃思路
在設定上海大悅城的業態前，首先整體上對大悅城的發展戰略與經營理念、品牌體系、集團商業地產平台（大悅城近年開業及拓展計劃）、大悅城形象店（西單大悅城），以及大悅城理念做整體梳理。
新項目概況（位置交通、區域未來前景），項目定位（定位思路、目標人群分析、項目定位核心點），大悅城發展戰略與經營理念，樓層業態分布規劃，由基本生活方式和時尚生活方式發散開，匯集相應業態。然後根據樓層特性，確定各樓層業態配置與比例。

❸ 急求超市策劃書

只能給你一個樣式,這個都是自己寫的.
超市創業計劃書
一、基本情況：

1、企業名：百貨超市

2、行業類型：零售

3、組織形式：個體工商戶

主要經營范圍：自己家鄉的鎮中心，這里是人流的中心集合處

4、 經營地點：廣東省清遠市陽山縣七拱鎮

面積：佔地大概150平方米

選擇該地點的理由：因為鎮中心處沒有一間較大的超市，該地點是人流車流的集中地帶，交通方便，市場前景非常廣闊。

5、創業者個人情況：

姓名：張文健

性別：男

年齡：21

文化程度：大專

相關工作經歷：曾經在商店裡賣過東西，懂得一點怎樣經營，但在日後的日子裡本人會增加社會實踐的，學習與這方面的知識的。

二、立項概述：

我是一名大學生，專業是計算機專業，從小對經營方面感興趣。現在將要大學畢業了，憑著自己對經營的愛好和嚮往，一直希望在自己的鄉鎮開一間超市，用此來發展自己鄉鎮的經濟，是廣州市的許多超市吸引了我，我去超市購物時的啟迪，使我對此產生極大的興趣。根據本人的經驗，資金情況及對當今社會的了解，決定要謹慎從事，三思而行，因為這有非常大的風險的，加上自己的經驗不足。

隨著居民生活水平的不斷提高，追求環保，健康的消費已成為一種生活時尚，所以我打算要銷售一些綠色的產品，以保證人民的身心健康，顧客至上，這是我們的宗旨。

三、市場調查（見表）

商圈范圍

潛在的消費群體

消費能力

競爭情況

市場潛力

徒步商圈（200—500米半徑范圍內）

居民區

消費能力高

附近只有一間不算很大的超市

人們生活水平提高，需要的物質有所增加，生活方式改變，大多數消費觀念增強，消費結構合理

居民住宅

消費能力中等

附近有一間中學

生活商圉

（500—1000米半徑范圍內）

鄰近有幾個村子

消費觀念增強，消費水平提高

有較多的商店，但銷售的東西比較少

四、對其它大型超市的調查：

1、店鋪硬體調查。主要包括：競爭店的選址、店鋪外觀形象、建築物構造、停車場的設計、經營設施配置等方面的調查。

2、店堂陳列布局調查。主要包括：競爭店的樓面構成、平面布局、面積分割、商品陳列及店堂氣氛營造等方面的調查。

3、商品能力調查。對競爭商店商品品種齊全的程度、商品的價格帶、商品的品質、貨源供應等情況進行調查分析。

4、顧客層次的調查。主要從年齡層次和收入層次進行調查。

5、店鋪運營管理調查。對促銷、補貨、陳列及環境衛生等方面的調查。

需求與供給的關系有以下幾種類型：①需求旺盛，供給偏低型；②需求旺盛，供給旺盛型；③需求不旺，供給也不旺型； ④需求不旺，供給旺盛型。從倉儲式超市選址看，其立地商圈內需求與供給關系呈現出第一種類型最佳，第二種次之，第三、第四種類型要盡力迴避。對需求和供給的調查，要注意對潛在需求和供應的調查，要特別留意可能會引起供需變化的一些因素的發展趨勢。

6、倉儲式超市的調查：

在倉儲式超市選址時，除了對以上大的項目調查外，具體地點選址還必須對以下幾個雖屬細節問題但又頗為重要的幾個因素進行調查。

可見度。可見度是商店被往來行人或乘車者所能看到的程度。場所可見度越高，商店越容易引起客流的重視，他們來店購物的可能性越大。因此倉儲式超市選址時要選擇可見度高的地點，如兩面臨街的十字路口或三岔路口。

適用性。如果要徵用土地建房子要考慮土地面積形狀與商店的類型是否相符，如果租用現成的房子則要考慮建築的構造、材料、立面造型及其可塑性，倉儲式超市貨架比一般商場的高，相應地要求建築物的層高也比較高。同時還要了解有關城市建設發展規劃要求，詳細了解該地點的交通、市政、綠化、公共設施、住宅建設或改造項目的近期、遠期規劃。

交通便利性。主要了解兩方面的情況：

a、是該地是否接近主要公路，交通網路能否四通八達，商品從火車站、碼頭運至商店是否方便，白天能否通過大型貨車，因為大城市普遍對大型貨車實行運輸管制，中心區許多街道不允許通貨車，有的只允許夜間通車。

b、是該地是否有較密集的公交汽車路線經過，各條公交路線的停靠點能否均勻全面地覆蓋整個市區，當前我國私家車普及不廣，這點顯得尤為重要。因為這直接關繫到顧客購物的便利程度。

五、開業前的市場調查 ：

在開超市之前我得訪問一些超市和商家，仔細觀察了消費者購物的情況，並詢問了一些消費者，比如： 不同年齡、不同職業、不同收入水平的消費者，有著不同的購物習慣和消費需求，我認為精明的商家在經營過程中要不斷的揣摩各種消費群的心理變化和需求變化。

（一）高收入消費群的消費行為及心理特徵：

1、品牌偏好明顯，受文化需求的影響大於價格上的誘惑。高收入群體多為高學歷、高品位、高消費需求的「三高」消費群體，易於接受新事物和大品牌，並會由此產生相應的品牌偏好。

2、購買數量較大，購買頻率和次數較少。高收入群體忙於工作，因而他們在生活上表現出極大的不規律性。除周末以外，逛街購物對他們來說只能是一種「奢侈」。但是若進商場購物，他們購買的數量很多，從吃的、喝的到用的，一消費就是數百元。據了解， 這種「集中購物」的消費者並不少，在周末購物群中佔了很大的比例。

3、購物期望值較高。高收入消費者受其社會地位的影響，在購物時也期望商家能給予其特殊的關照，比方如售前服務和售後服務方面等等。我訪問過許多消費者，他們一致認為，購物時他們最重視的是商家的服務態度。

（二）低收入消費群的消費行為及心理特徵：

1、注重價格。很多人都有過手頭拮據的經歷，沒錢的日子，他們總不得已掐算著一分一厘的支出。對低收入消費群而言，在這方面表現得尤為突出。用最少的支出滿足盡可能多的消費需求是他們最為「奢侈」的美好願望。在調查中，我發現商場的特價處，大多數是低收入群。因為對他們來說，低價是實惠。很多外面大城市的超市就以這樣的實惠吸引了眾多的市民。

2、注重質量。目前，城鎮里的低收入群中。在調查中，我發現他們的消費習慣遠遠不同於農村消費者。他們已經具有了消費過程中的自我保護意識和對健康生活、營養飲食的追求。即使他們為了節儉而去購買肉菜市場里的低價肉菜，但他們仍然擔憂肉菜的質量，並渴盼「放心肉菜」的到來。因為質量是實在，東西在便宜的同時還要中用、中吃。

3、購物數量少，購物頻次多。下崗工人尤其是其中的家庭主婦，生活很有規律，每天基本上是按時起、按時睡，按時買東西，按時看電視……他們的單次購物數額很小，但是購物頻次很多，有時一天就會發生數次購買行為。

六、超市市場調查目的及內容：

做好市調，提升競爭力——

一次好的市調，可以提升本身的競爭力，掌握自己的發展方向，了解競爭者的動態，做到知已知彼，百戰不殆。

零售業， 一個商品平凡不能平凡的商品交易場所，她帶給的人們的一些期望，沒有負於其它行業。如何在這一塊新型的聖地發揮商品的潛能，如何駕馭商品的成功之帆？這就要學會如何做到商品正確市場調查。

七、商品分類：

1、主婦商品，這種商品的價格如有輕微的變動有些顧客即有相當的關注。顧客對這種商品的價格敏感度最高。同時在銷售時應注意此類商品的質量。例：生鮮的商品更應注意鮮度及陳列的量感，媽媽菜藍商品是每家店以生鮮為主，一般是用來吸引顧客，走低價位及市場鮮度較強的商品，此類商品市調時要非常注意價格的幅度。

2、紅色商品：顧客對此類商品的價格敏感度次之， 這一類商品銷量一般比媽媽菜藍那一類商品銷量大，價格也一般比媽媽菜藍商品高些。此類商品一般都適應中層消費者。所以對此類商品要注重品牌及質 量，這種商品也稱之為價格商品，暢銷品排行榜上經常有此類商品。綠色商品：顧客對綠色商品的價格敏感度最低。

3、 市調完商品後要做商品的整理，要將營業額商品.毛利商品.敏感性商品.季節性商品.形象商品區別，做一次整理。包括排面和價格。

一次完善的市調你會注意到我們的很多商品屬於暢銷商品還是屬於滯銷商品，可以讓你在最短的時間里調整你的商品。

市場調查表明：客戶十分重視產品的質量，重視產品的價格，我個人認為市場潛力還有的，如果加大宣傳，使人們的消費觀念改變——消費就等於讓社會發展，適度的消費能夠促進社會經濟的發展，使社會進步；所以通過多種手段和廣告宣傳，讓人們改變以前封建的思想，是非常重要的，也是當務之急。超市的銷售產品要豐富多彩。

八、產品與服務：

產品方面：

（一）產品分類：

1、大分類的分類原則：

在超級市場里，大分類的劃分最好不要超過十個，比較容易管理。不過，這仍須視經營者的經營理念而定，業者若想把事業范圍擴增到很廣的領域，可能就要使用比較多的大分類。大分類的原則通常依商品的特性來劃分，如生產來源、生產方式、處理方式、保存方式等，類似的一大群商品集合起來做為一個大分類，例如，水產就是一個大分類，原因是這個分類的商品來源皆與水、海或河有關，保存方式及處理方式也皆相近，因此可以歸成一大類。 2、中分類的分類原則：

A、依商品的功能、用途劃分：

依商品在消費者使用時的功能或用途來分類，比如說在糖果餅干這個大分類中，劃分出一個「早餐關連」的中分類。早餐關連是一種功能及用途的概念，提供這些商品在於解決消費者有一頓「豐富的早餐」，因此在分類里就可以集合土司、麵包、果醬、花生醬、麥片等商品來構成這個中分類。

B、依商品的製造方法劃分：

有時某些商品的用途並非完全相同，若硬要以用途、功能來劃分略顯困難，此時我們可以就商品製造的方法近似來加以網羅劃分。例如：在畜產的大分類中，有一個稱為「加工肉」的中分類，這個中分類網羅了火腿、香腸、熱狗、炸雞塊、薰肉、臘肉等商品，它們的功能和用途不盡相同，但在製造上卻近似，因此「經過加工再制的肉品」就成了一個中分類。

C、依商品的產地來劃分：

在經營策略中，有時候會希望將某些商品的特性加以突出，又必須特別加以管理，因而發展出以商品的產地來源做為分類的依據。例如：有的商店很重視商圈內的外國顧客，因而特別注重進口商品的經營，而列了「進口餅干」這個中分類，把屬於國外來的餅干皆收集在這一個中分類中，便於進貨或銷售的統計，也有利於賣場的演出。

（二）、小分類的分類原則：

1、依功能用途分類：

此種分類與中分類原理相同，也是以功能用途來作更細分的分類。

2、依規格包裝型態來分類：

分類時，規格、包裝型態可做為分類的原則。例如：鋁箔包飲料、碗裝速食麵，都是這種分類原則下的產物。

(三)、以商品的成分為分類的原則：

有些商品也可以商品的成分來歸類，例如100％的果汁，「凡成分100％的果汁」就歸類在這一個分類。

(四)以商品的口味做為分類的原則：

以口味來做商品的分類，例如「牛肉麵」也可以做為一個小分類，凡牛肉口味的面，就歸到這一分類來。

分類的原則在於提供做分類的依據，它源自於商品概念。而如何活用分類原則，編訂出一套好的分類系統，都是此原則的真正重點所在。

超市服務方面：

超市服務在市場經濟條件下，顯示出強大的生命力：

1、 服務對現有商品銷售起到強有力的促進作用。超市在銷售商品時，需要提供給消費者各種各樣的服務，比如解答消費者的疑問，為消費者講述有關商品製作，使用方法或保養知識等，這些服務會在一定程度上幫助實現銷售。

2、服務能將消費潛在需求轉化成現實需求。據國內一家權威機構對於深圳地區的消費者購買行為調研報告顯示，到超市購物的消費者中，只有40％的顧客是預先有購買計劃的，而另外60％的顧客沒有預先計劃。由此可見，充分刺激消費者的潛在購買慾望，能夠大幅度增加超級市場的銷售額，服務所起到的作用絕不可小視。

做銷售這種經營服務是一種長期性的服務，關鍵是不能欺騙消費者，不能短斤缺兩的，欺騙了消費者的生意是不會做得長久的；關鍵是要得到消費者的依賴。

九、員工及崗位設置：

設立兩名收銀員（熟悉電腦相關的操作），服務員多名，搬運工幾名等等。

十、經濟可行性分析：

1、投資估算：租店鋪投資10萬元，室內裝修4萬元，貨架及其他設施6萬元，入貨20萬元，僱傭員大約5萬元，周轉資金10萬。總投資55萬。

2、成本控制（每月）：

租金2000元，人員工資大約7000元，按不同的級別不同的工資，不可預見費1000元。

小計每月成本約：10000元。

3、營業額預測

本人短時期的計劃營業額（見下表）

第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

月均營業額（元）

15000

17000

18000

18000

季度營業額（元）

45000

51000

54000

54000

小計：年營業額為2040000元。

月均營業額：17000元。

4、盈利能力（月）

營業額—成本=營業利潤

17000-10000=7000元

年利潤：7000×12=84000元

5、 投資回收期：

投資回收期：550000/7000=78.57個月≈6.5年

十一、如何切入市場：

由於本地超市很少，依靠知名度進入市場並無多大的壁壘。相反，盡量接近顧客，引導顧客享受綠色產品，享受優質的服務和實惠的價格是本超市的當務之急，所以要採取以下措施做好宣傳廣告：

1、開業前期，通過郵政廣告公司發入大量宣傳彩頁，通告社區居民，到各小區內做電梯廣告，到公共場所張貼廣告。

2、開設一些購物券和一些會員卡，從中得到優惠。

3、在節假日開展優惠活動，及投獎活動。

十二、企業定位：

如果超市業的產業定位不明確或未能找到真正的利基點，很容易就會被其他新興業態取代；同樣的，經營超市的業者，若沒有清楚的定位，也很容易被同業淘汰出局。超市企業的定位必須要讓其能在眾多競爭者之中脫穎而出，且在消贊者心中佔有一席之地。一般而言，定位可從「產業特性」、「目標市場特性」、「競爭者特性」、及「本身條件」四方面來衡量，以決定最適於企業本身發展的利基點。

（一）、產業特性 ：

1、超市注重品項齊全，可以提供消費者日常所需的食品、日用品，以滿足其一次購足的需求。

2、超市強調合理的價格，以提供大眾化、豐富性商品為主。

3、超市強調距離方便，是提供給鄰近居民的良好購物場所。

4、超市強調服務，除提供輕松、舒適的購物環境外，超市亦會提供商品資訊、料理方法等，以便不太會料理或料理時間不足的家庭主婦應用。

（二）、目標市場特性：

1、對商品知識或料理方法不太了解的消費者。

2、追求新鮮、衛生、品質良好且對價格較不敏感的消費者。

3、所得水準或教育水準較高，較喜歡嘗試新事物或追求時髦者。

4、較注重購物環境舒適感的消費者。

5、女性多於男性，且年齡大多在18歲—55歲之間。

6、單身在外者。

7、喜歡閑逛比較的消費者。

（三）、競爭者特性：

1、強調價格導向，低價銷售。

2、強調本身具有生鮮處理技術及鮮度管理技術，可維持生鮮商品的品質。

3、所有產品都品項齊全，或在某些類別品項上特別齊全。

4、強調某些類別商品的特色，例如：新鮮、產地直銷、直接由國外進口、新奇、稀有、特殊口味、特別用途等。

5、可提供額外的服務，如送貨服務、免費停車、代客送禮等。

6、可提供特別的金融服務，如現金預付卡、會員卡、貴賓卡、禮券、提貨券等。

7、強調賣場氣氛及促銷活動的活性化。

8、強調高格調的整體形象。

9、強調能提供新的商品知識及新的料理方法。

10、強調連鎖經營，距離住家很近。

11、提供購物時間的方便，如提早上班或延長營業時間。

12、強調可提供選購多樣禮品。

13、積極參與公益活動。

（四）、本身條件：

1、經營理念。

2、財務資金能力及運用狀況。

3、專業管理技術。

4、企業知名度與形象。

5、後勤補給能力。

十三、經營目標：

1、 根據市場預測，開業後盡力完成日均凈盈利400元左右，月盈利12000，年盈利達13萬元左右。開始一兩年先穩定市場，打出名譽和信用度，穩定客戶穩定營業額，穩定企業動作機制。

2、 四五年後以發展為主，在三個方面盡力發展：發展散戶；發展團體客戶；發展會員卡客戶；此時月盈利力爭達到18000元，年盈利達20萬以上。再過不到3年後可回收投資的55萬元，即可回收成本。

十四、開業行動計劃：

1、 大學畢業後先出來工作掙錢，至少5年。

2、 在工作的過程中，要不斷地學習關於經營超市方面的知識，以便更深入了解市場的趨勢。

3、 盡量找合作夥伴，因為這個項目是比較巨大的，而且是有風險的。

4、 籌借資金，主要是向銀行貨款和向朋友借（無利息）。

5、 走訪社區聯系客戶，了解客戶的需要。

6、 租賃店鋪，室內裝修。

7、 進貨准備開業，加強開業前的有效宣傳。

8、 正式開業，開業那天搞一個現場優惠活動。
來自幫富網,

❹ 一份完整的商業計劃書包括哪些部分

一份完整的商業計劃書包括以下部分

1、封面和目錄

商業計劃封面看起來要既專業又可提供聯系信息，如果對投資人遞交，最好能夠美觀漂亮，並附上保密說明，而准確的目錄索引能夠讓讀者迅速找到他們想看的內容。

2、行政性總結

這是一個非常重要的綱領性前言，主要是概括介紹企業的來源、性質、目標和策略，產品和服務的特點，市場潛力和競爭優勢，管理隊伍的業績和其他資源，企業預期的財政狀況及融資需求等信息。

3、企業描述

將企業的歷史、起源及組織形式作出介紹，並重點說明企業未來的主要目標(包括長期和短期)，企業所供產品和服務的知識產權及可行性，這些產品和服務所針對的市場以及當前的銷售額，企業當前的資金投入和准備進軍的市場領域及管理團隊與資源。

4、市場分析

描述企業定位行業的市場狀況，指出市場的規模、預期增長速度和其他重要環節，包括市場趨勢，目標顧客特徵，市場研究或統計，市場對產品和服務的接受模式和程度，對投資者而言，要讓他確信這個市場是巨大且不斷增長的。

5、競爭分析

明確指出與企業競爭的同類產品和服務，分析競爭態勢和確認競爭者信息，包括競爭者的身份、來源和所佔市場份額，他們的優點和弱點，最近的市場變化趨勢等，同時認真比較企業與競爭對手的產品和服務在價格、質量、功能等方面有何不同，解釋企業為什麼能夠贏得競爭。

6、產品和服務

列舉企業當前所提供的產品和服務類型，以及將來的產品和服務計劃，陳述產品和服務的獨到之處，包括成本、質量、功能、可靠性和價格等，指出產品所處生命周期或開發進展，如果本企業的產品和服務有獨特競爭優勢，應該指出保護性措施和策略。

7、財務計劃

包括企業的實際財務狀況，預期的資金來源和使用，資產負債表，預期收入(利潤和虧損狀況)以及現金流量預測等。這部分內容是商業計劃的關鍵部分，』制定過程中最好能尋求會計師和其他專業人士的幫助，財務預測的設想總是先於實際的數字，所以，預測要現實合理並且可行。

8、附錄

這部分應附上關鍵人員的履歷、職位，組織機構圖表，預期市場信息，財務報表以及商業計劃中陳述的其他數據資源等。

(4)業態策劃書擴展閱讀

商業計劃書可分為四類，即微型計劃書、工作計劃書、提交計劃書及電子計劃書。

1.微型計劃書

可以有把握的說，幾乎每個商業理念都起始於某種微型計劃。微型計劃篇幅不限，應當包括的關鍵內容有商業理念、需求、市場營銷計劃以及財務報表等，特別是現金流動、收入預測以及資產負債表。

2.工作計劃書

工作計劃書是運作企業的工具，將利用較長篇幅處理細節，敘述應簡潔。作為給內部人員使用的指導性文件，工作計劃書不必糾結於排版、裝訂等方面，但在事實和數據方面的內在統一對於工作計劃書和其他外向計劃書同樣重要。

3.提交計劃書

盡管提交計劃書與工作計劃書有幾乎相同的信息量，但在風格上有些不同，除用語要求有所不同之外，提交計劃書還應包括一些投資人所需要的關於所有競爭壓力與風險的附加內容。

4.電子計劃書

在計算機應用普及的今天，電子版商業計劃書以其速度快、傳送便捷、形式直觀、成本低廉等優勢得到了廣泛應用。但電子計劃書更易復制和傳播，不利於有關信息的保密，因此也不能完全替代紙張式計劃書。

❺ 商業計劃書要怎麼寫

一份好的商業計劃書，哪些因素起到決定作用？

BP的頁數：看似一個簡單的文稿處理工作，其實起到了敲門的作用，對於絕大部分早期項目，BP不應該超過20頁PPT的信息量。許多投資人對於超過20頁的BP，內心是抵觸的，更有些創始人為了追求美觀，用了太多設計圖片，造成一份BP超過20M，投資人在收到這類BP的時候，如果周邊信號不佳，很大可能是不會選擇下載查看，這樣就白白錯過了許多機會。

BP的邏輯：這點是一份BP的核心價值，每個投資人一天要看的BP不會少於20份，能從這幾十份BP中脫穎而出，讓投資人牢牢記住你的項目，靠的就是清晰的邏輯。另外投資人看BP通常都是快速掃描，甚至一分鍾讀完。所以一定要直奔主題，講重點，在最短的篇幅內講述自己項目的商業邏輯。

BP的美觀：之前說過有些創始人為了追求美觀，過度包裝造成BP過大，這一點是不可取的，不過適當的顏色搭配選擇，還是可以讓投資人在大量垃圾BP中耳目一新的。「創業者不要過於迷信模板，相信你乾的事情是獨一無二的，不建議代為撰寫BP，親自撰寫與修改BP也是對自己創業邏輯的一次次梳理，最終面對投資人的也是創業者自己，代寫人無法取代。

投資人閱讀商業計劃書（BP）後需得出3大核心1、你要做什麼（what）？你的產品或服務到底有什麼價值2、怎麼做（how）？你是不是有執行能力和成功的把握3、怎麼賺錢（商業模式）、怎麼分錢與需要多少錢（融多少資金）

商業計劃書的主要框架

商業計劃的主要框架主要從事（內事和外事）、人和錢三個部分。商業計劃書的框架模型主要分為如下圖所示四大部分和十二小節。

二、以下從12個小節介紹商業計劃書的撰寫細節和注意事

1、項目定位項目定位：通過一句話簡明扼要地介紹你們的項目是什麼，項目定位介紹寫在商業計劃書首頁，讓人一眼就知道你們是干什麼的。

2、提出問題（市場痛點在哪裡）提出問題：現有的客戶需求哪些沒有被滿足，市場痛點在哪裡，市場需求是創業的基礎，很多創業者提出的需求多為偽需求或非剛性需求，在確認市場需求的過程中也是創業者在找差異化，如果創業的方向都沒有抓住，自然很難獲得投資人的青睞，創業需要對自己和對別人負責任，市場需求的了解和深入至關重要。

3、解決方案（產品與服務）解決方案：通過哪些方法與方式解決市場痛點。

4、市場分析（市場容量）市場分析：需要證明市場需求的存在以及這個需求市場容量

5、進入策略（如何啟動）進入策略：項目從無到有，如何啟動？

6、競爭優勢（競爭對手）競爭優勢：行業內的競爭對手有哪些，項目的核心競爭力在哪裡？

7、核心團隊（團隊背景）核心團隊：核心團隊的背景履歷，以及要表明為什麼你們的團隊能幹這個事情

8、執行現狀（已做的事情）執行現狀：目前項目已經進展到什麼程度，已經做的事情做個說明

9、計劃目標（未來前景）計劃目標：未來一段時間需要乾的事情有哪些

10、商業模式（怎麼賺錢）商業模式：如何賺錢的問題，在什麼時間點能夠做到盈虧平衡

11、股權結構（怎麼分錢）股權結構：創始人及核心團隊的股權結構，決定未來長遠發展基礎

12、融資計劃（需要多少錢）融資計劃：需要多少錢干這個事情

如果不會寫可以找「雲對接」代寫，還可以免費對接投資人。

❻ 什麼是房地產全案策劃，都包含了哪幾個部分

從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行，就叫做房地產全程策劃。

一、項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研、項目定位、項目的經濟效益分析等。

二、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

房地產全程策劃營銷方案，是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷

房地產策劃的主要內容包括：

1、市場策劃：是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

2、產品策劃：就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標准、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程。產品策劃是介於城市規劃與建築設計（設計院所）之間的一項重要「斷層」工作，也是我國目前房地產業發展過程中最薄弱的環節，是房地產市場經濟發展到今天的必然產物。

3、營銷策劃：是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法將產品的各種優勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。

4、開發策劃：是指房地產商從項目選址到購買土地使用權開始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發准備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環節眾多周期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環節都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發成本的基礎上保證品質、進度。同時開發策劃的前期核心工作是項目可行性研究，後期核心工作是項目工程管理。

5、物管策劃：物業管理就是物業管理企業受業主委託，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

（1）經營。主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定並實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建築形式、完好程度、設備使用情況等及時准確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

（3）服務。是指准確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售後各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和後續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

❼ 商業地產策劃書模版

商業地產策劃書模版大型商業地產項目前期策劃模版

商業項目前期策劃主要內容
1、市場調研分析
1.1宏觀市場分析 1.2區域市場分析 1.3客戶分析 1.4消費者分析
1.5競爭對手分析 1.6 SWOT分析 1.7未來商業預測分析
2、定位分析
2.1戰略性總體定位 2.2商業定位
3、規劃設計建議
3.1、市場依據 3.2、規劃設計理念 3.3、市場總體形象 3.4、規劃概念設計
3.5、環境景觀概念設計 3.6、建築產品概念設計
4、業態組合規劃
4.1業種選擇 4.2業種組合比例 4.3業種功能設計 4.4品牌業種布局 4.5樓層主題
5、經濟分析
5.1指標預算 5.2分析評估

前期策劃第一步 市場調研分析
一、市場調研分析的主要內容
1、宏觀市場分析
1.1行業環境 1.2城市規劃 1.3政策法規 1.4宏觀環境
2、區域市場分析
2.1本市商業環境 2.2區域商業環境
2.3商圈分析（城市發展狀況、商業環境、商業格局、商圈范圍）
3、客戶分析
1、經營范圍分析 2、投資動向分析 3、經營狀況分析 4、客戶需求分析
4、消費者分析
1、消費結構研究 2、消費水平研究
5、競爭對手分析
1、競爭對手情況 2、競爭項目情況
6、未來商業預測分析
7、SWOT分析
二、如何進行市場調研分析
1、工作任務：
通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、本市商業地產市場的供求狀況、項目所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析；再結合項目進行SWOT分析，以上述調查資料基礎，對項目進行准確的市場定位，和項目價值發現分析，捕捉贏利的機會。並把開發理念，轉化成項目持續品牌戰略，指導項目的總體規劃設計，對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避鳳險進行策略提示，同時對項目開發節奏提出鹽業意見，使項目投資邁出成功的第一步。
2、主要工作：
（1）項目定向市場調查研究工作
（2）項目整體開發戰略的制定工作
（3）項目產品開發總體策略報告
3、工作目的：
（1）深度把握項目所在區域的環境，洞悉項目商業機會；
（2）以未來界定現在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；
（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質
（4）通過專業運作及戰略聯盟商家的實際需求，界定項目的戰略定位，領跑同行業內商業市場，成為同區域商圈的新商業革命引擎。
4、工作內容：
（1）市場調研報告
通過對本市商業物業市場總體的供求情況和項目的區域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特徵，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3－5年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發策略及項目規劃等提供依據和指導性意見。
（2）項目整體開發戰略的規劃制定
項目整體開發報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對發戰略思想、產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，並就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發、招商、經營中有計劃地執行。從而為項目的開發制定一套整體發決策和計劃方案：
1、項目整體開發目標
2、項目整體開發戰略
3、項目開發節奏的控制：分階段開發戰略
4、項目目標商家總體分析
5、項目總體戰略定位分析
6、項目整體競爭策略考慮
7、項目核心競爭優勢的構築
8、項目年度發展策略
三、市場調研分析策略
1、市場調研步驟
第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法
第三步：制定調研方案 第四步：進入現場或收集數據
第五步：整理和分析數據 第六步：准備及呈送調研報告
2、市場調研分類研究
市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標准分類；
（1）以識別問題為目的的調研有助於確認潛在的可能發生的問題；
①市場潛力――攀升、下降； ②市場分額――擴大、縮小； ③企業形象
④市場特徵 ⑤招商與銷售 ⑥市場趨勢――短期與長期預測
（2）以解決問題為目的的調研步驟
①市場細分的依據 ②確定細分的依據
③確定各種細分的市場潛力 ④選擇目標市場
3、市場調研各類各類
調研種類 所需資料 研究范圍
商圈研究 對項目所在的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，業態情況、營業品種、商業租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力
消費者研究 對消費群結構、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調研
投資客戶研究 對投資客戶投資的商鋪，作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等
4、確定市場調研的方法
市場調研的准確與否，很大程度取決於所採用的市場調研方法。一般情況下，商業地產的市場調研可採用以下四種方式：
（1）直接調查
直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
（2）間接調查
通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
（3）直接征詢
這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
（4）現場「踩點」調查
調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。
四、調研分析執行
1、商業項目宏觀經濟環境分析
（1）人口因素分析 （2）經濟水平、GDP狀況分析 （3）政策法規
（4）市政規劃和建設 （5）社會環境及文化分析 （6）交通狀況
2、商業項目區域市場總體分析
通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對項目區域內經濟環境、商業環境、區域同類商業項目的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析。
包括本市的商業環境分析、本區域商業環境分析和本街區商業環境分析即商圈分析三大板塊。
（1）項目所在城市商業環境分析
包括本市國民生產總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經濟發展速度、人口及人口增長率等對區域商業地產市場發展的影響分析以及本市商業發展情況、發展模式、商業結構分布、商業消費特徵等的分析。
（2）項目所在區域商業環境分析
①區域商業現狀調查分析
針對本區域即項目所在區域的商業整體規劃、商業布局、商業功能及業態分布、商業網點的格局、商圈分布、商業形態、未來規劃、主要商業項目規模及業態狀況等進行調研與分析。
②區域整體商業市場態勢分析
供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業態功能走勢、交付標准等分析
③區域內行業情況分析
④區域內商戶調研分析
各種類型商家的特點、選址要求、不同商業種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。
⑤區域內終端客戶分析
消費水平、消費習慣、消費結構研究
⑥區域競爭項目調查
競爭樓盤開發地塊狀況研究、主題概念、功能區劃、業態組合、工程進度、配套、現場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經營狀況、物管等分析。
⑦未來3－5年城市發展方向及項目區域地位預測
（3）項目所在商圈及競爭商圈分析
商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當地人口規模、人均可支配收入、出行成本、商業業態所決定。
信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。不同的店由於所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈
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❽ 商業計劃書 ，需要一份商業計劃書。但不知道該怎樣寫，開始應該先寫什麼開頭。最好有份詳細的例文，謝謝

中金普華產業研究院 商業計劃書 項目組
目錄 1
第一章 執行摘要 6
1.1 項目概述 6
1.1.1 項目背景 6
1.1.2 項目總體描述 8
1.2 項目摘要 9
1.2.1 項目名稱 9
1.2.2 項目承辦單位 10
1.2.3 項目階段情況 10
1.3 項目服務簡述與投資亮點介紹 11
1.3.1 項目服務簡介 11
1、用戶服務簡介 11
2、智能系統產品簡介 11
3、酒店加盟一站式服務介紹 13
4、社交軟體介紹 14
1.3.2投資亮點介紹 14
1、 項目理念創新 14
2、項目盈利點清晰 15
3、項目財務具備可行性因素 16
4、項目未來前景巨大 16
1.4項目財務指標匯總 17
第二章 承辦單位介紹 19
2.1 承辦單位基本情況 19
2.1.1 承辦單位名稱 19
2.1.2 公司注冊資本 19
2.2 團隊介紹及經營理念 19
2.2.1 公司介紹 19
2.2.3 企業經營理念（品牌核心的經營策略） 20
2.3 項目階段規劃目標 21
第三章 項目市場分析 22
3.1酒店市場分析 22
3.1.1星級酒店產業成本分析 22
3.1.2 我國酒店智能化市場分析 23
3.2 連鎖酒店產業市場分析 28
3.2.2互聯網+的高速發展，在線市場前景巨大 29
3.3中國社交應用市場發展現狀 30
3.3.1社交應用發展現狀 31
3.3.2即時通信工具使用情況分析 31
3.3.3社交應用用戶結構分析 32
3.4項目市場總結 33
3.4.1 酒店行業總結 33
3..4.2 項目社交終端市場分析 34
第四章 產品服務分析 36
4.1 項目方案 36
4.1.1 產品介紹 36
4.1.2服務及操作流程介紹 36
4.1.3 軟體功能介紹 37
4.2 盈利點與利潤分配 39
4.2.1 贏利點與價格定位 39
4.2.2 加盟商酒店利潤與合作商渠道利潤分配 40
1、加盟酒店營業額分配 40
2、合作商利潤分配表 41
第五章 項目運營模式與投資SWOT分析 42
5.1 項目組織架構分析 42
5.2 投資與營銷戰略分析 42
5.2.1 落地規劃五種戰略分析 42
5.2.2 戰略規劃選擇 43
5.3 SWOT分析 44
5.3.1 項目投資SWOT分析 44
5.3.2投資項目SWTO戰略分析 45
1、產品策略 45
2、用戶策略 45
3、渠道策略 46
4、品牌策略 46
5、營銷策略 46
6、城市復制 48
7、全面上線 48
5.3.3未來二、三代產品戰略規劃 48
第六章 項目一階段營業收入 49
6.1 項目營業收入 49
6.1.1 項目目標達成率 49
6.1.2 項目累計APP下載量核算 49
6.2 項目六年期營業收入 50
第七章 財務分析 51
7.1 分析依據 51
7.2成本核算 51
7.2.1渠道商分配 51
7.2.2 管理人員成本核算 52
7.2.3 廣告成本 52
7.2.4 其他成本 52
7.2.5 總成本估算 52
7.3 利潤核算 54
7.4 財務指標 54
7.4.1財務內部收益率FIRR 57
7.4.2財務凈現值FNPV 57
7.4.3項目投資回收期Pt 57
7.5天使輪融資收益率（ROI） 58
7.6 項目不確定性分析 58
7.6.1 項目敏感性分析 58
7.6.2 項目盈虧平衡點分析 59
7.7項目經濟效益分析 59
7.8融資方案 61
7.8.1 項目融資方案 61
7.8.2 投資者雙方貢獻 61
7.9資金退出方案 62
7.9.1 資金進入、退出方式 62
7.9.2 退出方式可行性 63
7.10 投資退出方案 63
7.10.1 股改上市 63
7.10.2 兼並收購 64
7.10.3 資本重組 64
第八章 風險分析 65
8.1 風險因素及識別 65
8.1.1 市場風險 65
8.1.2 競爭風險 65
8.1.3 組織管理風險 66
8.1.4 政策風險 66
8.1.5 其他風險 66
8.2 風險評估 67
8.3 風險防範對策 67
第九章 結論及建議 69
9.1 結論 69
9.2 建議 69

概 述
「親-開門」連鎖智能酒店（旅業）管理系統（以下簡稱「親-開門」系統）定位於經濟型酒店（旅業）、公寓、別墅、旅遊度假村，以人工智慧技術為核心，以物聯網、雲計算、大數據等新一代技術為載體，顛覆了酒店（旅業）千古不變的前台登記，後堂入住的傳統行業模式，取消前台登記、退房等環節，智能解決入住與退房問題。
在廣州建立中央智慧酒店（旅業）管理運營系統平台，在全國范圍內逐步建立約400個運營管理中心（按照國家定位的1-5線城市布局見圖表2-2 ），實現加盟酒店（旅業）的運營服務、市場管理、設備布草采購、安全保衛等都一體化運營管理，即集約型管理。「親-開門」系統平台將加盟酒店（旅業）人工需求較大的項目統籌與第三方合作，如保潔、安保、運營維護等項目，不但能確保達到一定質量標准，並從根本上解決中小型酒店、旅業、公寓、旅遊度假村的管理成本、人工成本、營銷成本過高等問題。通過「親-開門」系統的運營管理，使加盟商實現利益做大化。
每個城市都設立旗艦加盟店，作為標桿樣板店，制定加盟標准與相應的規范標准，發展若干個普通加盟店。所有加盟店都運用「親-開門」系統提供的規范管理標准，統一標識、統一服務、統一運營管理體系等，實現高品質的個性化服務與高效率的管理，給消費者帶來便捷、安全、私密、溫馨的回家感覺，並得到一定的消費者增值服務。加盟商可做甩手掌櫃，坐等收益。「親-開門」系統將給投資者帶來無限的投資前景與發展空間

第一章 執行摘要
1.1 項目概述
1.1.1 項目背景
隨著中國經濟穩步發展，旅遊業在爆發式增長、商務往來活動也更加頻繁，酒店業作為其下遊子行業在2016年、2017年也呈爆發式增長。數據顯示近幾年中國居民的收入、旅遊業在近年來保持30%以上的增長，大量的需求會推動酒店業的發展，我們可以從一些景區看到、到旅遊季節的時候，「一床難求」的現象時有發生。截至2017年二季度，中國國家旅遊局星級飯店統計管理系統中共有20237 家星級酒店：
圖表1-1 2011年-2017年2Q酒店數量統計圖（單位：家）

但是，中國酒店在經歷近幾年無序擴張後，行業供過於求，同時獲客、租金、人力成本的不斷上漲，使得企業盈利空間受到擠壓，新進入者數量大幅下滑，導致目前中國酒店行業利潤一直處於負增長的局面。
酒店行業管理者以及住客代表共同認為，目前酒店行業主要面臨著以下三大詬病：

圖表1-2 酒店行業三大詬病

序號

問題概述

詮釋

1

人工成本過高

經歷10多年的高速發展，從遍地黃金到每間客房每天僅賺10元利潤，面對物業、消費經濟上漲，人工成本費用的增加，目前酒店的利潤越來越薄，而作為後起之秀的酒店品牌，所面臨著人工成本壓力和獲客難度大等問題。

2

服務效率低

中小型酒店、公寓產業在戰略態勢、管理精度、服務深度只相當於國外低檔次的旅館水平，同時中國酒店業效率低下，運作及形式千篇一律，找不到差異化和多樣性的軌跡，在尋求盈利中附加值極其微薄。

3

存在安全隱患

中小型酒店、公寓安全防範措施不到位，導致一系列刑事案件頻發，例如：入住周邊人員混雜、環境偏僻使入住房客遭受各類財產、人身傷害隱患。

在以上酒店行業詬病中，人工成本已然成為目前中國酒店行業利潤一直處於負增長的主要原因之一，人工成本作為酒店最大的開支項，近十年呈現出持續上升趨勢，年均漲幅達到3%。人工成本提升，而總經營收入卻下滑，雙重作用下，人工成本佔比也從2006年時的21%躍升至2017年的37%。
圖表1-3 2011年-2017年2Q連鎖酒店利潤分析表（單位：億元）

基於以上契機，廣州市金聯信息科技有限公司充分抓住酒店產業市場詬病，耗時兩年研發一款智慧能連鎖旅業管理系統——芝麻開門「親-開門」系統，投入使用後行業，解決了「人工成本過高」、「動力資源浪費」、「前台服務效率低」、「安全隱患難解決」、「入住及退房手續繁瑣」等問題，符合公安部門對酒店、旅店業治安管理要求。為了讓項目快速、高效、穩定、科學的發展與壯大，「芝麻開門「親-開門」」項目決策決定發揮社會資本力量，釋放公司10%股權吸引戰略合作資金3,000.00萬元，用於市場推廣、旗艦店的搭建、團隊與渠道的拓展工作，公司全體人員對項目非常有信心，項目在後期的發展中必將打造全新的運營模式，顛覆中小型酒店、旅館、公寓行業管理模式。
1.1.2 項目總體描述
隨著科技的進步與發展，智慧旅業智能旅業越來越得到大眾的認可，智慧旅業智能旅業也從學術層次漸漸落地。酒店管理者深挖客戶需求，為客人提供人性化的服務已經成為酒店管理的目標與方向。未來酒店之間的競爭將主要集中在智能化、集約化、個性化、規模化、信息化、節能化方面展開。應新時代、新思想、新矛盾、新目標的明確化，社會的發展，科技的進步，以及我司對旅業發展精準定位，金聯信息科技總結酒店行業痛點、難點，以自身對雲計算、物聯網、大數據、人工智慧於一體的應用，「芝麻開門親-開門」智慧旅業智能旅業（公寓）系統適時而生。
項目基於獲客場景為核心，以智能化設備為工具，通過搭建智慧連鎖旅業管理系統，整合中小型酒店、旅業、公寓，將產品推向有入住需求的旅行、出差、辦公、家居等需求人群。
當中小型酒店、旅業、公寓加盟後實施以下步驟：

階段

內容

第一步

向其安裝智能旅業設備，導入「親-開門」旅業管理系統，為旅業、公寓解決人工成本及動力燃料成本高的問題。

第二步

與第三方平台合作，如：去哪兒、美團、攜程等引入客流

第三步

與第三方企業合作如：專業的家政清潔公司、安保公司、工程公司等減少人工成本，將多餘人力消耗服務外包。

第四步

面向住客時，利用智能旅業服務平台連接住客與酒店之間的互動，提供一站式、便捷、高效、新穎、個性化的智能服務流程，解決「前台服務效率低下」，「入住及退房手續繁瑣」，「無法自主選房」，「酒店安全隱患」等問題。

第五步

在同時深挖旅客價值，生態化運營，收集大數據信息。

第六步

結合上下游企業，推送出增值會員服務，來進一步提升客戶體驗度。

從而酒店管理者---企業---第三方平台之間---客戶，形成互利共贏的閉環局面。為提高酒店對芝麻開門「親-開門」智慧酒店智能旅業管理的信心。從酒店管理者加盟後向其提供第一年酒店無虧損的兜底服務，提高旅業、公寓管理加盟者信心，當住客入住後，企業將獲利以部分傭金的形式返反予第三方合作平台和家政清潔公司促進各個流程都標准化、規范化運作。
項目利用非綁定式的商業模式，將業務拆分開來並與第三方公司精密合作，利用無人化智慧旅業智能旅業管理的新穎優質服務圈住用戶群體，形成了足夠的影響力，再利用平台式的商業模式，在眾多商家加盟後提供增值會員、社交軟體、數據營銷策劃等提高用戶黏性。達成多方效益、利益最大化的共贏局面。