『壹』 某商業地產項目策劃書
藍天新居商業經營定位
一、航空路商業近況
根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分布區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在於人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：
a、提前招商，引進品牌經營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；
b、內鋪實行返租，提供完善的「代租代管代收」服務，免除投資者後顧之憂；
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；
d、優惠付款方式，降低投資門檻。
二、商業經營定位闡述
1、商業主題定位：綜合性購物休閑中心
◇ 體現在商場的面積和業態的齊全
◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣
商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇ 從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富（建材、傢具、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊），人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走「大眾化」經營路線，恐怕難以突圍而出；
◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，並有利於與住宅相呼應。
經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：
（1） 高檔次精品時尚購物店；
（2） 綜合性超市；
（3） 專業主題市場；
（4） 休閑中心；
（5） 中高檔餐飲機構；
（6） 稍高檔次的娛樂城。
經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。
三、商業推廣主題闡述：
提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項目的投資價值：
1、 地段優越：項目處於航空路中心區，屬於成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利於投資客戶產生認同感。
2、 未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區域整體人流發展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業圈。
3、 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟後的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。
4、 經營品牌：由招商活動最後落實。
◇ 根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由於分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由於產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。
◇ 我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業布局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，並建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
5、 租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。
租金回報有利於：
◇ 充分展示發展商的實力和對本項目的信心；
◇ 增強對投資客戶的吸引力，客戶相當於付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟後，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌後，有更大的升值空間獲利；
◇ 對於本項目的商鋪經營期，以前五年為商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以「航空路重心區發展前景」為信心保證。
讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：
1、 作為恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛,在經濟高速發展的前景下,必然帶動商業及地產的發展；
2、 說明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；
3、通過對建設前後商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個「看得見的回報前景」。
突出經營前景，由招商活動最後落實。
招商的最終目的是利於銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。
1、對於大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在於通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。
2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構；通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。
3、對於小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。
4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。
四、招商銷售整體策略
招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互為補充，從而帶動整體的良性發展。
根據項目的特徵和目前的市場情況，對於項目的運作採取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。
出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。
出租策略
本項目的租賃目標客戶群體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商戶。
對於項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。
銷售策略
本項目的銷售目標客戶主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客戶。
對於項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。
在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，迴避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。
註：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心後提交。
『貳』 商業區店鋪招商，作為「應招者」應該給招商部門寫什麼樣的項目計劃書
相當復雜啊，建議你在網路搜一篇，估計沒有人會幫你寫
『叄』 找人幫寫一份商業策劃書
你發作業發到我的郵件里，我幫你寫！
『肆』 招商策劃
商業招商概括
完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由於招商具有「三快三省」（「三快」即快速回籠資金、快速組建市場網路、快速將產品送抵終端；「三省」是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中「三省」中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由於企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那麼一切都前功盡棄，一個富有熱情、精幹、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、 招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、 大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、 區域協銷經理若干，主要職責是協助 開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，並能長駐外埠。
4、 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、 其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之後，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。
3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。
4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。
招商工作開始後面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、准備合同文本、准備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的准備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握「求租者」的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。
從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從「求租者」打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的「求租者」加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引「求租者」的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與「求租者」接觸的整個程序，一般如下：
第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、准備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議並簽約-督促履約-收款發貨。
在這過程中，首先面臨的是對「求租者」信息的處理和選擇，好的招商廣告發布後，招商總部將面對大量的反饋信息，對於第一次來電或來函，主要注意對「求租者」按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對於各地區實力較強或行業內經營者一類的「求租者」做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對於「求租者」提出的問題也不必急著回答（主要避免「求租者」因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在「求租者」研讀了有關資料後第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關於招商情況和產品信息，並根據「求租者」表現的誠意，發去部分「該求租者」重點關注的內容資料，並力爭邀請對方參加招商會議。
對於一些急於了解情況的「求租者」，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失「加盟商」。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是「求租者」加盟的關鍵一步。在與「求租者」談判之前，一些細節的准備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除後顧之憂。
2、 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、 有信譽：一味的誇大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為「求租者」考慮是雙方共同發展的基礎。
4、 有辦法：詳細、可行的營銷方法對於經銷商有極大的吸引力。
5、 有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與「求租者」簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，後續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對「求租者」提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。
招商策略
大型商業物業招商策略
第一部：招商原則和准備過程
招商目標的選擇
企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。
招商談判原則的確定
招商談判的目的在於使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點
1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，並選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。
2、 談判條件的原則性與靈活性
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮餘地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、 談判口徑的一致性
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。
(二) 招商談判的原則
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、 堅持平等互利的原則
2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、 堅持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信於對方，以體現真誠合作的精神。
4、 堅持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
招商談判的准備
所謂招商談判的准備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的准備工作，主要包括：
（一） 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關繫到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、 通過鑽石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。
2、 通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、 招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。
5、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、 第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）准備談判的依據
1、 明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、 規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；
3、 選定談判方式；
4、 確定談判期限。
（三）組成談判小組
1、 挑選談判小組的成員；
2、 制定談判計劃；
3、 確定談判小組的領導人員。
第二部：確定招商方式與渠道
商業物業項目招商的方式
1、 項目洽談會。
項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易於吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。
2、 項目發布會
項目發布會是招商經常採用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。
3、 經濟技術合作交流會
經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。
4、 投資研討會
投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。
5、 登門拜訪
登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之餘，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。
第三部：制訂談判策略
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以後，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標後，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。
招商洽談的目標可以分為三個等級：
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。
本案場分析（飛洲國際廣場）
一、徐家匯商圈背景介紹
徐家匯商業中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落於上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環線高架一同構築起現代立體交通框架。徐家匯商業中心佔地3.3平方公里，共計大小商業網點1000多個，商業營業面積達45萬平方米，佔全區營業面積的1/3，徐家匯商業中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材傢具街，分別以休閑娛樂和建材傢具聞名於滬上。目前徐匯區正積極培育新的二條商業特色街，一條是以依託上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。
徐家匯商業中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業布局，其中百貨商廈、餐飲業、娛樂文化已成為商業中心的主力業態。徐家匯商業中心集天時、地利、人和的優勢，尤其經過新一輪精心打造和調整後，得到了突飛猛進的發展。首先徐匯區是人口導入區，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區的動遷居民，為徐匯區帶來了客流，並且徐匯區人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創建商業中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬台合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業企業，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導「錯位競爭」和「個性化經營」的經營理念，從消費方式、購物環境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創造了商圈相依互補，共存發展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發掘商家本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業；二是注重業態錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業的旗艦店，佔全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業態更為齊全、合理。
徐家匯商業中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其「禮在東方」的服務宗旨享譽全市，並以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬台合作的太平洋百貨定位於「流行的領導者」，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業嶄露頭角。六百實業首推「自然式服務」，以規范嚴格的現代化管理模式和溫馨的服務在行業內獨領風騷。定位於「現代都市型百貨」的匯金百貨於98年開業，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。
營業面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。
徐家匯商業中心內有電腦專業市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。
餐飲娛樂業有40戶，營業面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位於徐家匯商業中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建築綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。並構成徐家匯商圈休閑娛樂業態主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。
徐家匯商業中心現有賓館業3戶，營業面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。
二、背景分析
優勢
經營面積大，可以體現規模經營效應，可以經營不同規模的商品，有較強的滿足力和挑選力。
交通優勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，並設有出口，每天數萬人流能保證經營者的利益，高架內環線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鍾路程。
商圈優勢：徐匯商圈的經濟發展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鍾路程，其發展前景也非常可觀。
物業管理優勢：國際金牌管理集團，高效統一經營、統一管理、統一回報。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業管理工作，展現國際商業氣象。
發展優勢：徐匯區是上海市的中心城區，這里集聚了上海的科技資源優勢、人文環境優勢和徐家匯商圈品牌優勢。近年來，徐匯區在經濟建設、城市管理和社會事業的發展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區中名列前茅，是上海市首批可持續發展綜合試驗區。徐家匯地區，已經成為上海最繁華的現代化商業中心之一，上海三年大變樣的標志性地區之一。
3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業運作暢通無阻，義大利原裝cofsi進口中央空調系統。
弱勢
處於次星級地理位置。
徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處於起步階段，競爭激烈。
招商價格無明顯優勢。
機遇
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。
市政府政策的有利傾斜。
由於近徐家匯商圈，商鋪需求量大。
周邊高檔的固定消費群體
強大的地鐵消費群
寫字樓固定的消費群體
本案招商策劃方案
一、招商原則
巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的「一石二鳥」的多元效果。
二、招商策略
● 樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。
● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。
● 店鋪採取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。
● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。
● 與徐匯區政府有關部門合作，打出公益事業牌。孕育徐匯社區系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。
三、品牌形象定位
鑒於本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞台。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
四、實施方案（分割出租）
定位的基本依據
①地段決定原則
前面已經提到，本項目屬於上海市傳統商業中心徐家匯商業圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區域具有一定的商業氛圍。然而，因為徐家匯商業中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業中心共享人流、互通商氣的現實格局下，須有精準市場錯位的經營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。
② 互補原則
由於本項目商業規模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業中心同質業態，要走專業、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。
③ 業態演變原則
傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，並且其規模也將趕超購物的規模。
④ 商圈擴大原則
同樣，因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。
五、商場布局
飛洲國際廣場定位為高檔商業中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。
1、主營項目
地下一層：高檔超市休閑系列。
一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 傑尼亞等)、高檔手錶、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。
二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。
三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。
四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。
五 層：餐飲。
六 層：娛樂休閑。
2、 配套項目
A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。
B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅傑斯、茶葉店、酒吧。
C 、屈臣氏、醫療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數碼工作中心、葯店營銷理念。
六、人員配備計劃：
組成一支強有力，專業的招商，租戶物業管理，企劃隊伍，具體如下：
招商經理（1人）
招商主管（4人）
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發商提供）
企劃主管（1人）
籌備期商品部人員總編制8人
七、招商人員崗位職責
副總經理/兼招商部經理
▲主要職責：
☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，並組織實施。
☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。
☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。
☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。
招商主管（4人）
▲主要職責：
☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品100％達成。
☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發商提供）
▲主要職責：
☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。
☆協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。
負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。
企劃主管（1人）
▲主要職責：
☆貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃並組織實施。
☆負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。
八、商場租金預測
周邊租金調查
商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）
『伍』 商鋪項目如何招商
你好！一、全面了解情況 二、科學定位 三、確定招商策略 四、解決終端問題終端存在嚴重問題，終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有，因此首先從終端問題入手。終端的問題主要有： （1）招商人員工作沒有積極性。大家都沒有任務量，干多干少一個樣，都在吃大鍋飯。 （2）終端力量不足。只有三個招商員，時間這么緊，任務這么重，這幾個人是難以勝任招商工作的。 （3）終端說詞不力，對客戶提出的問題不能做出回答，招商員不但不能說服客戶，反倒被客戶給說服了，這導致了大量客戶的流失。 （4）終端氣氛太冷清。來訪客戶少，又沒有能襯托現場氣氛的宣傳物料，現場空空盪盪，愈加冷清。 （5）終端布置很零亂，桌子擺放很零亂，東一張，西一張，不利於招商經理對現場進行控制。桌子全是方桌，感覺很生硬，不利於拉近與客戶的距離，進門處的氣球懸掛太低，顧客進門後感覺很壓抑。 基於這些問題，擬定的對策是：（1）制訂合理的激勵制度，收入直接與工作業績、工作表現和團隊協作掛鉤。每月對表現出色這給予物質獎勵，對不能勝任工作的人員進行淘汰。 （2）充實招商員隊伍，挑選優秀人才加盟，招商員由以前的三個增加到十個。 （3）針對客戶提出的常見問題制定了統一的說詞，同時加強了招商員的專業技能培訓，派經驗豐富的人員做現場指導，並為其當場解決問題。 （4）製作各種物料布置現場。步行街內，製作大型噴繪懸掛在天橋上，街道中間懸掛弔旗；在招商終端，製作了四塊吊牌，在大門口擺放六個易拉寶。所有這些物料，都以大紅色為底色，這樣一來，步行街內和招商現場一片紅色。同時播放富有動感的音樂，整個現場營造出十分熱烈的氣氛，為促成交易打下了良好的基礎。 （5）對終端進行重新布置，並將方桌更換為圓桌，撤掉了以前懸掛的氣球，給人感覺耳目一新。 五、解決委招費 六、強力廣告支持既要吸引商戶入駐，又要吸引投資者購買商鋪。 在廣告投放上除了狠抓終端廣告外，同時還加大了其它媒體的宣傳力度，在市區的各主要街道上及周邊郊縣，進行重點宣傳。整合大眾媒體和小眾媒體，包括報紙、電視廣告、公交車車體廣告、宣傳車和宣傳單，力求進行全方位覆蓋。 七、終端促銷強力配合
『陸』 急求大型商場招租策劃方案
【貴陽金陽購物廣場】
系列報告之——
項目招商及營銷推廣方案
暨財務分析報告
---------地產運營機構
二零零五年十二月二十二日
目 錄
第一部分 前言 3
第二部分 招商推廣方案 4
一、招商節點與時機規劃 4
二、招商對象特徵分析 6
三、招商總體思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商價格策略 18
六、招商優惠條件 21
七、招商實施計劃 24
八、招商推廣策略 29
九、宣傳推廣體系 32
十、招商推廣步驟 36
十一、招商管理 40
十二、招商費用預算 46
第三部分 營銷推廣方案 47
一、產品策略 47
二、銷售價格策略 49
三、銷售目標客戶定位 57
四、營銷推廣策略 59
五、銷售收入分析 88
六、項目整體包裝策略 101
七、項目整合傳播策略 106
八、銷售管理 123
附件一：銷售人員守則 130
附件二：銷售人員儀表及禮儀 136
第四部分 項目B區財務效益概算分析 141
一、項目成本分析 141
二、項目開發建設期設定 141
三、項目各項成本計算標准 142
1、土地成本與土地成本的支付方式 142
2、項目建安成本 142
3、基礎配套設施建設費用 143
4、前期費用 143
5、開發期稅費 143
6、銀行成本 143
7、企業管理費用 144
8、不可預見費用 144
四、總成本分析 144
1、項目計算經濟技術指標參數 144
2、項目成本匯總分析 145
3、成本綜述 145
五、財務效益分析 146
1、財務效益前提設定 146
2、財務指標選取 146
3、銷售價格預測 146
4、銷售收入預測 147
5、項目租金收入計算 147
6、廣告費用預算 154
7、項目總體財務效益靜態分析 155
第五部分 結束語
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『柒』 大型商場招商的企劃案怎麼做
可以參看一下文獻：
商場招商策劃書範文
一、公司簡介
新鄉市盛潤房地產開發公司於2001年8月成立，注冊資金1000萬，是一家集房地產開發，娛樂業、石油業為主，以房地產為龍頭的企業，下設天潤苑娛樂有限公司，開發的項目有黃崗別墅區、化工路營住房，盛潤城市印象（3萬多㎡），近期的新項目有亞太廣場（6萬多㎡）， 已經開發好的面積有4萬多㎡。
二、盛潤廣場簡介
新鄉盛潤廣場是經2004年新鄉市規劃委員會第一次會議研究同意，由新鄉市盛潤房地產開發公司開發，武漢亞大商業策劃管理公司進行策劃、籌備、招商，集購物、生活休閑、娛樂多功能一站式的購物中心。周邊高檔社區、政府機關單位、銀行、證券匯集，經商氛圍異常濃厚。扼守市規劃向東南發展的咽喉之地，升值潛力巨大。
三、功能、設備配置介紹
1、 廣場地址：新鄉市主幹道人民路中段 ，
2、廣場功能：擬定為商住綜合大樓 ，
3、廣場具備的條件：廣場建築面積16000平方米，是新鄉市重點項目工程，也是人民路上的標志性建築，在人民路中段南側建設的一幢高層（A 座16層，B座12層）的綜合樓，北退人民路紅線10米，東退地界6米，西距高層營住樓16米，該樓為全框架結構東西，東西總長49054米，南北進深63.24米，地下室為停車場及設備間，一至四層為營業，建築面積11937016平方米，A座五至十六層住宅樓住於綜合樓北端，東西長49054米，南北進深19044米，高4809米，建築面積11533066平方米；B座五層至十二層住宅樓位於綜合樓南端，東西長4905米，南北進深12064米，高40.6米，住宅建築面積4881.03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上部分為牙白色面磚配以*，蘭色外干牆漆。我公司將臨街負一層、一層、二層、三層、四層對外招租，（每層2000平方米—3000平方米）。每層貨載 KG，擬定商場配置扶梯6 部、觀光電梯1部、廣場設計停車位約3000平方米等設施。
四、投資前景分析
1、廣場的位置：盛潤廣場雄居主幹道人民路中段，道路寬敞，交通便利，臨市區最高地勢－龜背廣場，西北接駁火車站和各大商場的龐大人流、物流，東邊人民公園、體育中心近在咫尺，休閑、娛樂、經濟，一觸即發，適逢市規劃向東南發展，預計在不短時間內，這里將代替僅一街之隔的商業繁華的平原大道，此處尚未有一家有規模的商場，但周邊的配套商業網點正在形成，如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯超市、美容美發，小型步行街、小吃類等。沿盛潤廣場商住樓往東，大片的住宅樓正在建設之中，此處多為高級住宅區，應有很好的發展前景。
2、廣場的周邊環境：盛潤廣場座落於商業、文化、行政、簇擁的繁華地段，商業氛圍異常濃厚，周邊財政局、區委、區政府，眾多行政機關單位雲集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達花園、富達大酒店等均屬於高檔社區不勝枚舉，這里文化氛圍良好，居民消費檔次高，生活品味高，是新鄉市最適合做社區購物中心的地段，另外醫院、學校、銀行、證券公司遙相呼應，道路寬敞，出行方便，能夠吸引四區八縣的消費群體，是居家經商的理想之地，也是有實力、有先進管理水平的商家擴大商業網點、打造至尊旺鋪的黃金寶地，盛潤廣場的原址被稱為「龜背仙地」集天時、地利、人和為一體 ，是商家雲集的風水寶地，可望在不久的將來，盛潤廣場必將成為決定全域經濟發展的新的商業中心。
3、盛潤廣場裝飾經營配套情況：盛潤廣場是有著A級資質證書的中國建設技術集團有限公司設計而成，以歐式風格為主體，創造出一種個性化、色彩很強的一種建築風格，體現出現代生活的快節奏、簡約和前衛，大廈的商場部分全部由玻璃幕牆加以深駝色大理石石材而成，顯示出大廈的莊重、沉穩，塔樓是橫向窗配以高級象牙色外牆塗料組成，體現大廈優雅、高貴、莊重的特點。
4、兩棟塔樓全部由高檔住宅組成，負一層至四層商場部分（面臨人民路），為商場的總出路口，為解決商場內人氣、人流互動，特設一部進口垂直電梯，兩部扶梯，使顧客在商場內的消費真正做到步隨電梯，出梯選購的觀景式消費。
5、物業管理及消防：盛潤廣場配以專業的物業管理公司，為商戶經商解決後顧之憂，專業的經營管理公司為商場出謀劃策，始終把握商機、商脈，商場內的硬體配套由紅外線監控、自動噴淋系統，每層的消火栓自救1至3個小時。
五、合作意向及方式：
盛潤廣場具有較好的地理位置和環境，而周邊尚未有大型品牌的綜合商業中心，是各界商家和集團經商的理想之地。考慮社區的消費市場和集團購買的能力，公司擬定對外招租重點：
1、廣場作為大型一體式購物中心，誠招具有知名度，擁有暢通的物流渠道，有合理實效的市場布局，有品牌的商貿集團公司；
2、其他方面的經營意向可面談。
六、招租形式：
為配合廣場的初步定位和統一經營管理，公司擬定將地下一樓、地上一樓至四樓開放式商鋪，整體招租。
七、附件一 地下1層、地上1-4層平面
我們誠為具有品牌實力的商家及專業公司提供良好的經營場地，為其擴大商業網點，施展才能，增加發展機遇，為有志之士提供用武之地。為了使有意的商家及集團、公司共同參與設計、裝修經營場地，確保在2005年中秋節前進場，以期達到更佳的社會效益和經濟效益，公司將以長期租賃方式，廣泛向社會招商，在前期與公司簽定初步意向協議的商家，在廣場建成後，我們將在同等條件下優先考慮。
『捌』 大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施手冊
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施
大型商業步行街與MALL中心的成功開發與運營，將解決大量再就業問題，同時有力拉動經濟發展，招商工作在MALL開發運營中佔有重要位置，作為國內專業的商業管理公司，NEWMALL公司重點研究了國內外招商的經驗、教訓，結合自己的實踐經驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內外大商家與品牌供應商整合能力。
我們倡導大型購物中心與品牌供應商建立新型合作關系，經營公司不要過分依靠收取供應商費用維持運轉，而是要依靠一流的營銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續發展的MALL開發之路。
Shopping mall招商原則
開發模式直接關繫到招商工作的主要內容，例如萬達商業地產開發模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯盟，招商的重點是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業運營公司負責招商和經營管理，對業態進行統一設計和管理，採用流水線模式，充分考慮不同業態以及同種業態不同風格檔次之間的互補促進作用。
MALL統一運營包含五個方面的內容：統一業態調控、統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「業態設計管理與統一招商管理"又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。
第一基本原則：先進行業態設計和招商工作，後進行規劃設計。許多發展商沒有委託專家進行業態設計和商業功能布局，招商過程中發現想進來的大商家，發現許多規劃設計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產公司在引進萬佳百貨後僅僅對建築部分進行改動就花費400多萬，而進行業態設計顧問費用也就是30萬元以內。
在大型shopping mall 與大型商業街業態設計中，NEWMALL商業管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經驗，形成了中日韓三國專家共同設計業態的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產業經營黃金比例，而且不斷創新，不僅考慮業態黃金比例，而且將立體流線設計技術引進中國，注重商業文化設計，形成了國際領先的業態設計理念。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例。對於辦公區域特別集中的shoppingmall,可以加大餐飲比例。
第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象，事先進行統一的理念設計是基礎。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異種業態互補。簡單地說，同業差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。
第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分，發展商可以與知名商業管理公司合作組建經營公司，也可以吸收優秀商業團隊加盟，這樣首先可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經營實力較強的國際名店，採用租賃為主的方式；對於非國際名店，盡量以聯營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度，提升經營業績。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨後的原則；吸引人氣較多業態先行，零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利於人流進入主力店，同時也便於從主力店向其它區域迴旋，通道好比血管，要方便人流的迴旋。核心主力店的選擇要充分考慮業態之間的關聯性，萬達集團的濟南購物廣場等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動作用不大。
核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點。
核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發展商最好委託MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務，統籌考慮零售經營業戶與主力店的業態關系，加強對業態的調控能力。
第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。「以點代面，特色經營"是購物中心特別是MALL購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經營採用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，採用基本租金＋浮動租金與優質服務做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正做旺。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意，一起分享成長空間"的原則。例如區域購物中心再引進著名百貨公司時候，可以採用這種方式。
第九基本原則：統一招商的「管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場規劃指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業服務等等。這個「統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。
第十基本原則：購物中心要具備完善ERP信息系統，重視知識管理，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。
建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便於購物中心分析後對經營場地（稀缺資源）進行再分配。
招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，開業前是大規模招商，開業後根據銷售情況進行調整招商，這都需要信息系統的分析支持，更需要基於知識的輔助決策。
招商策劃的核心――招商計劃
制定大型MALL招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發展商要做好細致的准備工作。MALL運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨幹、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，並得到發展商主要領導的支持。在開展實際招商工作之前，我們首先確定招商目標，然後確定商家檔次、規模、具體租金條件。
招商時間安排
由於大型MALL招商任務較重，招商時間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關工作，在項目設計方案出來後要正式確定主力百貨店或超市意向，根據大商家的具體要求進行方案設計修改與完善，而後進入施工狀態，避免方案被迫修改所造成的損失。
中小商戶要在大商家確定後，建築封頂前5個月開始招商推廣工作。
招商費用管理：
盲目招商，花費巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業步行街開發商擔心的問題。招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用。
降低招商成本提高招商效率的一個重要措施是：委託專業顧問公司招商，大商家招商工作組成聯合招商小組，小商家與品牌供應商可以委託顧問公司代理，代理費用一般是收取一個月的代理費用。
招商費用使用策略：
1、招商任務指標分解到人，成本分解到人。
2、關鍵性招商集中使用，避免零打碎敲。
3、重點保障優秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。
4、重視客戶營銷和關系營銷，費用安排上予以傾斜。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業績在於招商成果，招商人員需要保持連續性，因此需要良好的激勵措施。
我們運用上述招商策略，採取如下具體措施：
1．NEW MALL公司負責步行街與購物中心統一業態設計
我們花費一段時間摸清深圳批發與零售業態，根據深圳寶安消費者偏好，我們設計出比較合理的步行街＋MALL業態組合模式，通過優化業態與動線劃分，解決了地下室施工中遇到的柱網與承重牆問題，使整個設計有利於商業經營。
2．分塊招商策略
商業步行街重點引進專賣店與專業商店，重點利用香港資源解決國際名店招商問題，與深圳服裝協會和深圳數個女裝廠家合作，集中引進一批深圳女裝，男裝，皮鞋皮具。
商業經營採用統一營銷模式，銷售的商鋪可以返祖經營，返租模式為4％租金＋20％經營分紅。
主力商場招商問題是我們招商的重點，根據當地離香港近的特點，引進香港百貨對整個經營特色沒有太大幫助，特別是無法使當地商業經營水平得到很大提升，因此我們反復論證，按照日本與韓國百貨店管理標准，引進白領百貨公司，例如日本伊勢丹百貨、太平洋百貨。
在百貨供應商引進方面，我們不僅利用NEW MALL廣泛的供應商資源，而且通過VMD引進日本與韓國服裝與化妝品品牌。
NEWMALL公司作為專業的招商與經營管理公司，我們非常注重招商計劃的執行能力。例如深圳濱海購物中心招商需要在深圳、香港舉辦新聞發布會，那麼我們事先就做好商家單獨拜訪工作，同時充分利用香港平台整合世界名店商業資源。
招商隊伍的建立與優化