房價虛假宣傳

B. 買房應注意什麼如何識別開發商的價格欺詐

買房是件大事，多耗費腦力思考購房的多種問題也是情理當中的事。但最可恨的是，費了很多勁最後買的房還讓人不舒服。因此消費者在購買商品房時，一定要仔細閱讀認購書及其他書面資料，必須實地查看樓盤，要小心謹慎。那麼在買房時要注意什麼？如何識別開發商的價格欺詐呢？下面就隨小編一起來了解下吧。

一、買房應注意什麼？

1、注意看開發商是否具有預售資格

簽約前審查的開發商的資質，包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證。這些是保證購房者所選擇的開發商符合法律的開發商品房的資質，防止被騙或者日後辦理不了房產證。

小編建議購房者選擇信譽好，資質齊全，相對比較有名的開發商，這樣房屋的質量可能也會相對好一些。

2、注意看開發商是否存在虛假宣傳

目前虛假宣傳已成為導致商品房銷售出現大量糾紛的源頭之一。比如使用所禁止的廣告用語對所售房屋進行宣傳，不按照有關規定明示房屋價格、面積、位置及其他具體內容等等。

購房廣告原則上是不具有約束力的，但當廣告內容被明確寫入合同，或者內容具體確定，且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的時候就可以視為合同的內容，具有法律效力，如果開發商沒有按照描述交付房屋是可以請求法院要求開發商承擔違約責任的。

二、如何識別開發商的價格欺詐？

1、成品房交付標准下的菜單式示範銷售

一般而言，成品房交付，裝修成本直接含在房價里。通過菜單式，也只是營銷示範而已，通常情況下，成品房裝修成本節約了項目管理費用、效果與方案設計費用、整裝傢具直銷節省、工廠化模式下的板材節省，與同質同格局房子的市場性裝修，應該節省20－45％的費用，買房時應減去這部分成本再來核算毛坯房買房，據此落實性價比。

2、包價銷售

有開發商為了明晰產權與方便服務，採用了包價銷售，實際上包價內容中，產權代辦、驗收、綜合費用、手續費用都是就高不就低地進入了房價，再加上不可預見的費用約2％，這類銷售方式下，按開發商的報價可以減除約8％的內包部分，為毛坯房價評估藍本。

3、一口價銷售

一口價銷售的制訂依據往往是根據中間層偏上甚至最高層單元的基價，這樣銷售的目的在於銷售高價盤或高開項目，為的就是買房者通過由開發商制訂的價格籠子，自動進入就高不就低的選擇順序，從而完成高層數戶型銷售。買房時應至少以中間層或更低層房價作為參照來衡量房屋單價水平。

4、附贈銷售

分送修與送其他可移動商品或服務費用兩種，後者通常用於競爭比較激烈但大市比較紅火的狀態。目前送修最為普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常裝修項目打進了房價，所以，此種情形下除剔除20％－40％的開發商裝修節約，還應圍繞扣減內容適當參考裝修品質是否到位。

5、限量優惠

總在限量，分期銷售，這是營銷的套路問題，建議不要買限量房。

（以上回答發布於2017-11-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 海南省住建廳：對房地產網路虛假宣傳開展為期一個月的集中治理

5月26日，海南省住房和城鄉建設廳發文，內容關於繼續鞏固房地產調控成果、深入開展房地產市場整治。
據觀點地產新媒體了解，文中提到，目前，海南省正在深入開展房地產市場專項整治工作，共檢查房地產開發企業和中介機構537家，責令整改108個項目，處罰企業27家，排查涉嫌規避限購政策騙取購房資格94人。
同時，通過開展租賃市場專項治理，共約談租賃企業和中介機構744家，停業整頓83家，取消備案44家。經過市場專項整治，全省房地產市場秩序不斷規范，租賃市場保持平穩，專項整治工作取得階段性成果。
近期，不少群眾反映，一些商業營業用房、辦公樓項目在網上以「不限購」、「不限貸」等文字誤導購房人，甚至發布虛假廣告；一些樓盤以學區房的名義違規宣傳和炒高房價；一些網路媒體惡意炒作甚至曲解有關調控政策，一定程度上擾亂了房地產市場的正常秩序。
根據省政府工作部署，省住建廳將會同省委網信辦、省公安廳、省市場監管局等四部門成立工作專班，對網路虛假宣傳開展為期一個月的集中治理，嚴厲打擊上述違法違規行為，立行立改立見成效，之後轉入常態化監管。將通過這次集中治理工作，進一步規范房地產領域廣告宣傳等工作。對經查實的違規行為，嚴肅處理，集中通報，利用多種媒介加大曝光力度，形成治理工作的高壓態勢。
同時，將建立與媒體的主動溝通機制，加強正面宣傳和政策解讀，傳遞正面聲音，穩定市場預期。
最後，其再次強調，省委省政府調控房地產的決心不會改變，各項調控政策不會放鬆、調控力度不會減弱，對各類違法違規行為我們始終持「零容忍」態度，督促房地產開發企業和中介機構嚴格執行各項調控政策，依法依規經營。同時，也希望不具備購房資格的購房者，不要聽信虛假宣傳，心存僥幸。

D. 買房應注意什麼如何識別開發商的價格欺詐

買房是件大事，多耗費腦力思考購房的多種問題也是情理當中的事。但最可恨的是，費了很多勁最後買的房還讓人不舒服。因此消費者在購買商品房時，一定要仔細閱讀認購書及其他書面資料，必須實地查看樓盤，要小心謹慎。那麼在買房時要注意什麼？如何識別開發商的價格欺詐呢？下面就隨小編一起來了解下吧。

一、買房應注意什麼？

1、注意看開發商是否具有預售資格

簽約前審查的開發商的資質，包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證。這些是保證購房者所選擇的開發商符合法律的開發商品房的資質，防止被騙或者日後辦理不了房產證。

小編建議購房者選擇信譽好，資質齊全，相對比較有名的開發商，這樣房屋的質量可能也會相對好一些。

2、注意看開發商是否存在虛假宣傳

目前虛假宣傳已成為導致商品房銷售出現大量糾紛的源頭之一。比如使用所禁止的廣告用語對所售房屋進行宣傳，不按照有關規定明示房屋價格、面積、位置及其他具體內容等等。

購房廣告原則上是不具有約束力的，但當廣告內容被明確寫入合同，或者內容具體確定，且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的時候就可以視為合同的內容，具有法律效力，如果開發商沒有按照描述交付房屋是可以請求法院要求開發商承擔違約責任的。

二、如何識別開發商的價格欺詐？

1、成品房交付標准下的菜單式示範銷售

一般而言，成品房交付，裝修成本直接含在房價里。通過菜單式，也只是營銷示範而已，通常情況下，成品房裝修成本節約了項目管理費用、效果與方案設計費用、整裝傢具直銷節省、工廠化模式下的板材節省，與同質同格局房子的市場性裝修，應該節省20－45％的費用，買房時應減去這部分成本再來核算毛坯房買房，據此落實性價比。

2、包價銷售

有開發商為了明晰產權與方便服務，採用了包價銷售，實際上包價內容中，產權代辦、驗收、綜合費用、手續費用都是就高不就低地進入了房價，再加上不可預見的費用約2％，這類銷售方式下，按開發商的報價可以減除約8％的內包部分，為毛坯房價評估藍本。

3、一口價銷售

一口價銷售的制訂依據往往是根據中間層偏上甚至最高層單元的基價，這樣銷售的目的在於銷售高價盤或高開項目，為的就是買房者通過由開發商制訂的價格籠子，自動進入就高不就低的選擇順序，從而完成高層數戶型銷售。買房時應至少以中間層或更低層房價作為參照來衡量房屋單價水平。

4、附贈銷售

（以上回答發布於2018-10-16，當前相關購房政策請以實際為准）

E. 常見買房陷阱：虛假宣傳/故意捂盤/哄搶假象

買房是人生大事，可買到不好的房子讓人特別糟心。說好的配套縮水了；說好的對口名校最後沒影兒了；宣傳頁上說得天花亂墜，交房時卻大跌眼鏡……近年來，購房者因為各種各樣的問題而維權的事情屢見不鮮。房地產行業涉及到方方面面的問題，記者整理了常見的九大坑人陷阱，給准備買房的您提個醒。

陷阱1 虛假宣傳

消費者在買房前的第一手資料往往是項目廣告。表面上看，所謂宣傳失真是消費者和開發商之間信息不對稱造成雙方之間的誤解，而背後隱藏的卻是開發商過於失真的營銷包裝嚴重誤導消費者，這是涉嫌違反法律法規的。

因此，消費者在購房時，要理性看待房地產廣告，它只能作為一種參考資料，不要盲信盲從。應到實地進行查看、同時要保留廣告單等宣傳資料，日後開發商若不兌現，這些資料可作為追究其法律責任的有力憑證。

陷阱2 內部認購造勢

有的開發商在樓盤預售前喜歡搞內部認購，但內部認購行為政府是不認可的。開發商希望通過內部認購提前蓄客，當吸引到一定數量的意向購房者後，一些開發商就會坐地漲價，甚至故意製造旺銷氛圍。人為刀俎我為魚肉，消費者只能乖乖掏錢。

陷阱3 差房源搞特價

有些樓盤會打出讓人驚喜的 「特價房」廣告吸引消費者的注意。一般來說,「特價房」大多是一些位置不佳、朝向採光不好、戶型結構存在問題的房子。一分錢一分貨，買房時要通過各種渠道獲得房屋信息，一定要看仔細、權衡好性價比。

陷阱4 硬性推薦物業

一些房地產開發商會強迫業主接受其指定的物業管理公司的服務，損害業主權益。購房者可以在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業管理公司服務期限超出一年的，提出反對意見，因為這屬於不合理的違反購房者意願的附加條件。如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽，可以該條款違反 《反不正當競爭法》、《消費者權益保護法》為由，請求法院判決其無效。

陷阱5 故意捂盤惜售

開發商用捂盤惜售的辦法使利潤最大化的花招早已存在。一些開發商為了製造恐慌氛圍，故意將多個樓座中的一個或者一部分拿出來，一點一點推盤。在信息不對稱的情況下，消費者很容易陷入恐慌，從而盲目出手。消費者購買房子時，可以到網上房地產交易中心查看樓盤開盤房源數量，如果開發商出現捂盤惜售情況，可以向相關部門投訴。

陷阱6 製造哄搶假象

為了製造銷售興旺的假象，開發商往往會找一些托兒，製造哄搶假象。面對「買房像買白菜」一樣的售樓現場，消費者一定要保持冷靜的頭腦。購房者可以要求查看合同和發票，看你選中的房子是否真的已經銷售，最好的預防方法是到房地產交易中心查閱正確的房源銷售數字。

陷阱7 面積前後不符

商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的，按照合同約定處理；合同未做約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

陷阱8 樓盤配套縮水

一些無良開發商推銷樓盤時會把配套吹得天花亂墜，購房者應冷靜分析，不要被表面現象所迷惑。比如小區的綠化面積有沒有縮水，周邊規劃的公園或地鐵是否最終能兌現，開發商所說的教育設施是否為教育行政部門所認可等。

陷阱9 樓盤證照不全

消費者購房時，需看開發商是否「五證」齊全，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，購房者購買後可能拿不到房產證，商品房質量也得不到保障。

（以上回答發布於2017-03-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 惠州石灣兆利豐盛世豐華，欺騙消費者宣傳虛假，把房價抬高，還額外收取部分人團購費，黑心開發商還血汗錢

惠州無良開發商，虛假宣傳，致300多戶家庭血本無歸

文/芝士就是力量

導讀：近日，有市民向我們平台反映，位於廣東省惠州市博羅縣石灣鎮盛世豐華樓盤有虛假宣傳，誘導消費者購買，並收取誠意金的現象。300多戶家庭因購買了這個樓盤的房子，陪得血本無歸，寢食不安。目前，業主們正在積極地組織維權。

無良開發商，虛假宣傳，誤導消費者

據爆料業主反映，當初他們在購買盛世豐華樓盤的房子時，樓盤的工作人員都宣稱，樓盤後續肯定會進行二期的開發，屆時會有籃球場、游泳池等相關配套。樓盤售樓處的沙盤，開發商的宣傳資料也是這樣宣傳的。

然而，當業主們在買了房子後，才發現開發商遲遲未進行二期的開發，不少業主出於擔心，便去跟開發商進行了咨詢，以及自己進行了調查，結果發現其中果然有貓膩。

開發商一直強調的二期、籃球場、游泳池等配套設施其實都是虛假宣傳，都是他們用來誘導消費者進行購買的手段。真實的情況是，開發商口口聲聲對外宣稱的二期，他們根本就沒有資格進行開發，因為在二期所標注的地都不是他們的。

地都不是開發商的，他們在銷售的時候還敢說有二期，這純屬就是欺詐，而且是非常嚴重的欺詐。

300多戶家庭在知道自己被騙了後都非常生氣，有不少業主更是因為房子的問題寢食難安，以淚洗臉。因為當初大家之所以會選擇在這里買房，就是看中他們所宣傳的配套設施，如今這些都沒有了。

而更讓業主們氣憤的是，開發商在得知業主要進行維權後，沒有經過業主的同意，為了消滅之前的虛假宣傳證據，竟然私自修改了沙盤。不僅，他們還收買了個別業主，企圖破壞大家的維權活動。

開發商喪盡天良，各種惡劣手段層出不窮

另外據悉，樓盤在剛開始對外銷售的時候，開發商還要求對買主收取4-6萬不等的誠意金，不交誠意金的沒有購房資格，而且這筆誠意金不接受轉賬，只收現金。大部分業主都交了這筆費用。

有業主反映說，當初是看了開發商的宣傳材料，覺得會有相關配套才花這筆誠意金去購房的，如果是知道了這個樓盤沒有二期，再便宜都不會買。

開發商靠虛假宣傳推高了樓盤價格。

爆料業主說，他們去年買的時候是9000多一平，另外加誠意金，如果沒有二期，這個樓盤是不值這個價格的。

與此同時，在還有兩個多月就要收樓的情況下，業主發現房子的質量也是令人堪憂。

牆面大堆的脫落，綠化幾乎沒有。

開發商為了掩人耳目，還把一樓的大門都關了，不讓業主上去看房。

目前這個號稱是花園式洋房的盛世豐華就只剩下三棟孤零零的單體樓，沒有小區，也沒有綠化，更加沒有任何的配套設施。

請記住這個開發商，不能讓他們再繼續害人

據惠州博羅縣房管局公開網站資料顯示，盛世豐華樓盤開發商是惠州兆利豐實業有限公司，營業執照編號是：91441322071886195P，法人代表是：范里浪。

這是一家當地的房地產開發公司，除了盛世豐華，他們還有一個樓盤在銷售。據了解，開發商在這兩個樓盤銷售上使用的手段都是一樣的，都是虛假銷售，誘導消費進行購買。目前這兩個樓盤的業主都在進行維權。

這樣一家喪盡天良的公司，如果大家不去抵制，有關部門不去處理，那他們肯定會去殘害更多的家庭。

爆料業主反映，這家開發商在知道業主要進行維權後，採用了各種各樣的手段去掩飾之前犯下的罪行，比如私自修改沙盤。還有就是，收買了一些業主，讓這些業主去破壞大家的維權行動。

買房本來是一件非常開心的事，但如今盛世豐華300多戶家庭卻被開發商搞得血本無歸，夜夜無眠，這真的是一件非常悲慘的事。

很多人都是奮鬥了大半生才湊夠了首付，才買得起房子的，買個房子也是想讓老人和小孩有個更好點的安身之處，但盛世豐華的開發商卻用這種非法的手段欺騙了這300多戶的家庭，如果他們的行為再得不到懲罰，那絕對會有更多的人栽在他們手上。

希望有關部門可以盡快處理好這件事，畢竟這是事關100多萬的房子，是這300多戶家庭奮鬥了半生才實現的夢想，他們不應該就這樣被開發商欺騙。

聽說有些業主知道自己被騙了，情緒都非常激動，吃不下、睡不好。

在這里小編也懇請各位朋友幫忙轉發這篇文章，讓更多的人知道這家開發商的行為，以免更多人上當。

也希望有更多的人可以關注這次的盛世豐華維權事件，給這300多戶家庭更多的建議和幫助。

G. 你怎麼看「降低房價銷售屬於違法行為」

降低房價銷售屬於違法行為？看到這個消息估計很多人都表示不滿了，降價銷售對於購房者來說是件好事情，怎麼好心辦事反而違法了呢？

當然也有些人是不願意看到開發商降低價格的，那就是已經買房的業主，近些年來有些業主買房之後還沒住進去房價就掉了很多經常發生，對於這些業主來說，他們肯定認為開發商降低價格促銷就是一種違法行為。

H. 為何房地產企業虛假宣傳如此囂張

主要是為了吸引購房者的眼球，而且，大家都這么做，那我們也這么做好了，久而久之，就形成了一種行業潛規則。

今年我大姨准備給表哥買個房子，選在妖都，妖都的街頭幾乎每個人流密集的地方都有人舉著房地產的牌子或者在派發傳單宣傳他們的樓盤，傳單上的房子美輪美奐，有種p了又p此樓只應天上有的感覺，宣傳單上寫著：市中心地鐵上蓋，來回前往xx僅需20分鍾，或者寫著家門口的優質學區房，綠化達40％，市中心的生態區等等，小區內有個多大多大的湖等。。

但等你真的去看房子了，就會發現宣傳單上的宣傳水分還是挺大的，所謂來回前往僅需多少分鍾，指的是不堵車，而且時速必須很高中途不能停車的情況下，宣傳單上說的是20分鍾，但若你自己開車去，可能40分鍾都不止。

還有所謂的綠化達到了40％，其實就是小區里邊種的一些樹，真要算起來其實10％都達不到，小區是真的有個湖，只是要麼不大，要麼這湖，離小區十萬八千里遠。有的小區，開盤後才賣了十幾套，就宣稱入住率達到了多少多少。

這些還是很好分辨的，屬於比較低級的營銷手法，但有些，卻是在購房者買了房或者入住之後才發現的。比如家門口的學區房，需要很多條件才能入住，往返的路上在上下班高峰時期堵得不行，雖然宣稱入住率很高，但小區里住的人看來看去都那麼幾個，說好小區附近要入駐大型超市，以及兒童樂園，結果等了一年又一年，始終沒有看到所謂的超市和樂園。開始住進來時宣傳說有塊多大的綠地，確實是有這樣的一塊綠地，結果小區開發商將綠地推了蓋了建築。

以上種種，房地產商的虛假宣傳手段實在是多得數不清，一切都是為了吸引購房者買房。而房地產商之所以如此囂張，其實很多還是鑽了法律漏洞導致的。在合同法理論中，商業廣告屬於要約邀請，除非廣告的內容具體確定，否則即使相對人因該廣告而與廣告主簽訂合同，廣告內容也不視為合同內容。媒體廣告、廣告牌、宣傳小冊子均屬於商業廣告，發展商在廣告中所做的宣傳並不當然成為合同內容，對發展商而言，也不當然地產生合同義務。

但也不是所有廣告都沒有法律效力，發展商就商品房開發范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。例如廣告中宣稱小區建有游泳池、網球場、1000平方米會所等。這樣的廣告內容即使未載入合同，也應視為合同內容，發展商必須履行。否則，發展商就應當承擔違約責任。

所以建議購房者在准備購房時，擦亮眼睛，了解哪些宣傳是有法律效力哪些是沒有的，詢問清楚。也希望法律盡快完善相關條例和處罰措施，從源頭遏止房地產商的虛假宣傳。

I. 如果房價下跌，以前買了「高房價」的業主該何去何從呢

面對這種事情，能怎麼辦？ 涼拌吧。呵呵，說來說去還是業主本身得想通一些道理，自己心態問題。

因為你誤判了形式，你買了房子以後，房價卻沒有漲，卻連連下挫，這讓你很煩惱。房價下降的結果，讓你的錢在指縫里悄悄地溜走了。這擱在誰身上，心裡也是不會有滋味的。

錢已經付出去了，房子也到了你的手中。無論你採取什麼措施，不可能挽回這個局面了。

房價持續上漲了許多年，中間經歷了幾次停頓，一開始大家的確都是為了改善生活購房，後來大家都知道了一個道理，房子可以投資，可以當作保值增值的金融產品，誰推高了房價上漲呢？你懂得。

以前買的房子，你也享受了住的舒服，跌與漲只不過是一個虛擬的東西，最焦慮不安的無非是貸款買房買在山頂上的。透支是沒有辦法的辦法，因為人一生時間有限。

跌同樣會改變許多人的人生。

且行且珍惜