人行天橋項目策劃書

『壹』 二級公路設計怎麼做啊

「公路設計」是指具體完成一條公路所進行的外業勘測和內業設計的全部工作。由於涉及面廣、影響因素多，必須經歷一個調查研究范圍由大到小、工作深度由粗到細的過程。按照公路的使用性質、技術等級和建設規模，通常分成：一階段、二階段、三階段三種設計方式進行。（1）一階段設計：適用於技術簡單、方案明確的小型建設項目，也稱為一階段施工圖設計。一階段施工圖設計應相應採用一次定測，即不經過初測和初步設計，按照工程可行性研究報告或計劃任務書所確定的修建原則和路線走向方案，在現場進行方案比選與優化，及時完成縱斷面設計、橫斷面設計以及橋涵、防護工程等的布置，以便及時綜合檢查和修改。對地形十分復雜、現場定線很困難的地段，也可先測導線、測繪地形圖進行紙上定線後再實地放線。（2）兩階段設計：公路設計一般都採用兩階段，包括：初測--初步設計----設計概算；定測—施工圖設計----施工圖預算。初步設計根據批復的可行性研究報告、測設合同和初測資料編制；施工圖設計根據批復的初步設計、定測合同和定測資料編制。（3）三階段設計：對於技術上復雜、基礎資料缺乏和不足的建設項目或建設項目中的特大橋、互通式立體交叉、隧道、高速公路和一級公路的交通工程及沿線設計中的機電設備等，必要時採用三階段設計，即：初測----初步設計----設計概算；定測----技術設計----修正概算；補充定測----施工圖設計----施工圖預算。技術設計應根據批復的初步設計、測設合同和定測、詳勘資料編制；施工圖設計應根據批復的技術設計、測設合同和補充定測、補充詳勘資料編制。什麼是初步設計初步設計階段的主要目的是確定設計方案.必須根據批復的可行性研究報告、測設合同的要求，擬定修建原則，選定設計方案，計算工程數量及主要材料數量，提出施工方案的意見，編制設計概算，提供文字說明及圖表資料。初步設計文件經審查批復後，則為訂購主要材料、機具、設備，安排重大科研試驗項目，聯系徵用土地、拆遷，進行施工准備，編制施工圖設計文件和控制建設項目投資等的依據。採用三階段設計時，經審查批復的初步設計亦為編制技術設計文件的依據。初步設計在選定方案時，應對路線的走向、控制點和方案進行現場核查，徵求沿線地方政府和建設單位意見，基本落實路線布置方案，一般應進行紙上定線，赴實地核對，落實並放出必要的控制線位樁。對復雜困難地段的路線、互通式立體交叉、隧道、特大橋、大橋的位置等，一般應選擇兩個或兩個以上的方案進行同深度、同精度的測設工作和方案比選，提出推薦方案。初步設計應完成的任務如下：選定路線設計方案，基本確定路線位置；基本查明沿線地質、水文、氣候、地震等情況；基本查明沿線築路材料的質量、儲量、供應量及運輸，並進行原材料、混合料的試驗；基本確定排水系統與防護工程的位置、路線長度、結構形式和尺寸；基本確定路基標准橫斷面和特殊路基橫斷面的設計方案及沿線路基取土、棄土方案，計算路基土石方數量並進行調配；基本確定路面設計方案、路面結構類型及主要尺寸；基本確定特大、大、中橋橋位，設計方案，結構類型及主要尺寸；基本確定小橋、涵洞、漫水橋及過水路面等的位置、結構類型及主要尺寸；基本確定隧道位置、設計方案、結構類型及主要尺寸；基本確定路線交叉的位置、形式、結構類型及主要尺寸；基本確定通道及人行天橋的位置、形式、結構類型及主要尺寸；基本確定交通工程及沿線設施各項工程的位置、類型及主要尺寸；基本確定環境保護的內容、措施及方案；基本確定渡口碼頭的位置、結構形式及主要尺寸；基本確定佔用土地、拆遷建築物及電力、電訊等設施的數量；提出需要試驗、研究的項目；初步擬定施工方案；計算各項工程數量；計算人工及主要材料、機具、設備的數量；編制設計概算；經論證確定分期修建的工程實施方案（含交通工程及沿線設施）。什麼是技術設計? 技術設計是在技術上復雜、基礎資料缺乏和不足的建設項目或建設項目中的特大橋、互通式立體交叉、隧道、高速公路和一級公路的交通工程及沿線設施中的機電設備設計中所增加的一個階段的工作。目的是根據初步設計批復意見、測設合同的要求，對重大、復雜的技術問題通過科學試驗、專題研究，加深勘探調查及分析比較，解決初步設計中未解決的問題，落實技術方案，計算工程數量，提出修正的施工方案，修正設計概算。具體要求是：①對初步設計所定方案詳加研究，進一步補充和修改；②補充必要的地質、水文、氣象、地震和地質鑽探資料，以及土工、材料結構或模型試驗成果；③提出科學試驗成果、專題報告；④提出修正的施工方案；⑤編制修正概算。技術設計批准後即成為編制施工圖設計的依據。什麼是施工圖設計? 兩階段（或三階段）施工圖設計是在兩階段初步設計(或三階段技術設計)的基礎上,根據批復意見和測設合同要求,進一步對所審定的修建原則、設計方案、技術決定加以具體和深化，最終確定各項工程數量，提出文字說明和適應施工需要的圖表資料以及施工組織計劃，並編制施工預算。一階段施工圖設計則是根據可行性研究報告批復意見和測設合同，擬定修建原則，確定設計方案和工程數量，提出文字說明和圖表資料以及施工組織計劃，編制施工圖預算，滿足審批要求和適應施工的需要。施工圖設計應完成的任務有：確定路線具體位置；確定路基標准橫斷面和特殊路基橫斷面，繪制路基超高、加寬設計圖；計算土石方數量並進行調配；確定路基取土、棄土的位置，繪製取土坑縱、橫斷面圖；確定路基路面排水系統和防護工程的結構類型和尺寸，繪制相應布置圖和結構設計圖；確定特殊路基設計的結構類型及尺寸，繪制特殊路基設計圖；確定各路段的路面結構類型及尺寸，繪制路面結構圖；確定特大、大、中橋的位置、孔數及孔徑、結構類型及各部尺寸，繪制結構設計圖；確定小橋、涵洞、漫水橋、過水路面等位置、孔數及孔徑、結構類型及各部尺寸，繪制布置圖。特殊設計的，應繪制特殊設計詳圖；確定隧道及其附屬設施的形式及尺寸，繪制布置圖和設計詳圖。確定路線交叉形式、結構類型及各部尺寸，繪制布置圖及設計詳圖；確定交通工程及沿線設施的各項工程的位置、類型及各部尺寸，繪制布置圖和設計詳圖。確定環境保護設施的位置、類型及數量，繪制布置圖及設計詳圖；確定渡口碼頭及其它工程的位置、結構形式及尺寸，繪制相應的位置圖和設計詳圖；落實沿線築路材料的質量、儲藏量、供應量及運距，繪制築路材料運輸示意圖；確定徵用土地、拆遷建築物以及電力、電訊等的數量；計算各項工程數量；提出施工組織計劃；提出人工數量及主要材料、機具、設備的規格及數量；編制施工圖預算。

『貳』 描寫人行天橋的詞語

村裡，只有一座橋，橋的那邊，便是通往縣城的路。這邊，薺麥青青，流水潺潺。那年，她五歲，他也五歲。兩個小孩子坐在橋上，腳丫子亂舞，開心的望著來往的行人。「等我長大了，我要去城裡，數數比我家老槐樹還要高的樓房有多少。」「等我長大了，我要建好多好多的橋，讓橋這邊的世界，和橋那邊的世界一樣的美。」「聽說橋那邊的世界很大，很美。你不想出去嗎？」「想，可是俺娘說了，橋這邊，是俺的家。」他昂起小臉，開心地笑著。時間一天天滑過，冬去春來，寒暑輪換，轉眼間，幾年過去了。橋上，他挑著擔子走過，他要替家裡去集市上賣農貨，橋下，她捧著書，蹩腳而又鏗鏘地念著書上的字。小河悄悄地流著。他抹抹額頭上的汗，望著橋下讀書的她。「俺娘說了，讀書就能走過橋去。」他憶起她的聲音。「娘身體不好，俺要多幫娘幹些活兒才好。」他想著，繼續擔起擔子往橋那邊走去。花開花謝，又一次的寒暑交替。「看！俺的獎狀比你的大！」「可俺的獎狀比你的紅！」兩個孩子互相比著剛拿到手的獎狀。當她還在田埂上念書的時候，他跟在牛車後面，幫爹干著活。憶不起的那坐橋高考那年，倆人的成績，都是鄉里的第一名。她去了海邊的一所大學，而他選擇了一所農業大學。「聽他們說，海邊的城市，有很多很多的大樓，你不想去嗎？」「想，可是俺想讓俺村的麥子結得更好些。俺娘說了，這是俺的家，俺捨不得這里，俺要回來的。」

『叄』 國道無論什麼原因都不能在其上面修人行天橋或隧道嗎

當然可以的。不過，在國道、高速公路上修建過街天橋、地下通道要經過國家交通部的批准並備案。

『肆』 希望提供一個寫字樓策劃案

寫字樓營銷-寫字樓策劃方案
市場營銷是以市場為導向創造出恰當的產品和服務並以一定方式轉移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是「以一定方式轉移給消費者的過程」。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。
寫字樓銷售的一般推廣過程及方法
1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
*第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期)
此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。
*第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)
此階段項目處於施工初步階段，鑒於寫字樓買家傾向於購買(准)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動餘地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，並在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。
第一及第二階段一般處於項目導入期，此階段宣傳的意義在於對項目進行預熱，引起社會關注，為後期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。
*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)
在此期間，項目主體結構封頂，項目以准現房姿態推向市場。
開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為後期工作做准備。
*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期)在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要採取：脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。

小結：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達到預期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。

2、寫字樓一般銷售方式

*現場接待(坐盤銷售)
現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特徵比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現場的觀察產生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。

*直銷
專員直銷：聘請有「關系」人士針對寫字樓有需求的企事業單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。
電話直銷：根據項目定位，從商業電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。
掃展會：是不錯的辦法，根據寫字樓的定位遇到恰當的的展會去派發項目資料，有利於項目銷售。
掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門採用。
小組公關模式：是由銷售代表——銷售主管——銷售經理——公關經理——總經理等所構成的流水作業過程，並在中間穿插工程、財務等部門的配合，側重集體作業，適合整售策略。
第一部分: 活動策劃案書的寫作
活動策劃方案是公司或企業在短期內提高銷售額，提高市場佔有率的有效行為，如果是一份創意突出，而且具有良好的可執行性和可操作性的活動策劃案，無論對於企業的知名度，還是對於品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。
活動策劃案是相對於市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯系，相輔相成的。它們都從屬與企業的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業保持穩定的市場銷售額。
活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產品說明會（發布會）、節日促銷、新聞事件行銷等，而對於上述的任何一種方案，針對於不同的企業情況和市場分析，都可以衍變出無數的形式。活動策劃往往對於新產品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。
對於一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業內朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達到預期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那麼，怎麼樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：
1. 主題要單一，繼承總的營銷思想
在策劃活動的時候，首先要根據企業本身的實際問題（包括企業活動的時間、地點、預期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當前的廣告行為分析、目標消費群體分析、消費者心理分析、產品特點分析、等）做出准確的判斷，並且在進行SWOT分析之後，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達給目標消費群體，正所謂「有所為，有所不為」，這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標消費群體，才能引起受眾群關注，並且比較容易地記住你所要表達的信息。
2. 直接地說明利益點
在確定了唯一的主題之後，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什麼呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優惠額數量，而如果是產品說明，就應該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息之後引起購買沖動，從而形成購買。

3. 活動要圍繞主題進行並盡量精簡
很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當中，有多少人是企業的目標消費群體，而且即使是目標消費群體，他們在參加完活動之後是否紛紛購買產品？目前一些策劃者經常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發放的禮品就走了。其實這里的問題就在於活動的內容和主題不符合，所以很難達到預期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進行的。其二，提高活動成本，執行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導致操作人員執行不力，最終導致案子的失敗。
4. 具有良好的可執行性
一個合適的產品，一則良好的創意策劃，再加上一支良好的執行隊伍，才是成功的市場活動。而執行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。活動的時間和方式必須考慮執行地點和執行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環境{如天氣、民俗}的影響。
5. 變換寫作風格
一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經驗，當然這種經驗也表現在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的內容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產生一種不信任的態度，而這種首因效應有可能影響了創意的表現。
6．切忌主觀言論
在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協作過程中，也應該避免主觀想法，也切忌出現主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結果都可能出現，策劃者的主觀臆斷將直接導致執行者對事件和形式的產生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結果。
最後，一次促銷不可能達到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，並且在此思想下在適當的時間和適當的地點進行適當的促銷活動，才能使企業更快更好地繼續發展下去。
第二部分: 房地產類策劃實例剖析，僅供參考。
XX花園市場研究報告提綱
一、 概論
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 詳盡的資料搜集及分析工作
l 入戶問卷調查
l 現場訪問
1.4 主要結論和建議
二、 廣州市住宅市場概況
摘要：廣州市區域概況
1、 總面積、市區面積、佔全市面積 %
2、 家庭總戶數、戶均人口
3、 近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括
4、 近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點

2.1 廣州經濟發展概況
2.11 經濟發展速度（GDP分析、第三產業分析）
2.12 金融業與房地產消費市場
2.13 居民生活水平與住宅消費

2.2 廣州住宅市場特點
住宅成交量、付款方式、買家特點分析

2.3 廣州住宅市場的發展趨勢
2.31 政府政策
2.32 金融上消費貸款額
2.33 廣州住宅發展趨勢
2.34 阻力因素

三、 項目區域市場概況

3.1 整體供應與成交分析
3.11市場發展概述--海珠區住宅供應與成交情況
3.12 市場交投活躍原因
3.13 規模效應及價格檔次

3.2 市場活躍區域
3.21 市場活躍區域的分布及特點
3.22 活躍區域的價格走勢及檔次變化

3.3 多層、高層市場特點
3.31 多層住宅近年供應、成交特點
3.32 高層住宅近年成交增長與供應情況
3.33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較

3.4 成交主要特點
3.4.1 成交價格密集區域
3.4.2 買家分析
l 私人購買VS集團購買
l 本地人買家VS外地人買家
l 本市買家：海珠區VS其他舊城區
l 成交單元面積
l 買家年齡
l 成交總額，買家承受能力

四、 項目區位特性分析

摘要--1、項目地塊在城市發展中的地位
A、項目地塊位置分析
B、 未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析
2、樹木地塊所屬區域特點
A、 區域人口分析
B、 區域基礎設施及交通條件分析
C、 區域新發展區分析
D、 區域住宅開發的特點分析
3、項目地塊的地點特徵
A、 項目地點及周邊社區、生活配套分析
B、 項目地塊周邊交通條件分析
C、 項目周邊區域開發分析
D、 項目地塊的開發條件及開發特點
4、項目地塊的用地特徵
A、 項目地塊用地規模
B、 項目地塊用地形狀
C、 項目地塊綠化基礎分析
D、 項目地塊內高差分析
E、 項目地塊道路、用水、用電基礎分析

4.1 項目地塊在城市發展中的地位
4.1.1 項目地塊於城市中的區位分析
4.1.2 未來城市的主要發展方向
4.1.3 城市的具體發展過程對項目發展的影響

4.2 項目地塊所屬區域的特徵
4.2.1 項目區域的人口狀況
（常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目
地塊附近居住的常住人口、家庭戶數）
4.2.2 項目區域城市發展概況
（城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發展
情況）
4.2.3 區域內競爭性地區的發展條件比較
（位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況等條件比較）

4.3 項目地塊的地點特徵
（位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況）

4.4 項目地塊的用地特徵
4.4.1 項目地塊規模
4.4.2 項目地塊用地形狀分析
4.4.3 項目地塊綠化基礎
4.4.4 需地塊高差分析
4.4.5 項目用地現有污染情況
4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎

項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況
概要：
a. 項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量
分析；
b. 同類樓盤特點；
c. 預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的後續供應量；
d. 周邊主要競爭對手佔地面積、總建面積、住宅面積、套數；
e. 區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；
f. 區域同類樓盤現時價格幅度
g. 未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況；

5.1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況
調查范圍：
樓盤規模：
調查時間：
5.1.1 已開發樓盤供應狀況
5.1.2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析

5.2 項目附近同類樓盤開發狀況
5.2.1 售價與銷售率分析
（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析
5.2.2 銷售與賣點

5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析

5.4 項目附近同類樓盤規劃設計及建築設計特點

5.5 小結

五、 市場調研結論及發展建議

6.1 市場調研結論
（住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析）

6.2項目發展建議
（策略、目標客戶、目標客戶特徵、具體建議--）
6.2.1已購房者的需求特點詳細調查
6.2.2潛在購房者的需求特點詳細調查
附：1、廣州市大型建設項目表
2、1998年廣州市重點城建上馬項目
3、區域人口變動情況
4、附近區域住宅市場概況
6.2.3 附近樓盤集中區域分析

錦綉花園推廣策劃案

前言
錦綉花園已經銷售了相當長一段時期，但是區內人氣不旺，商鋪經營狀況不佳。有鑒於此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區內的人氣，從而促進商鋪的銷售和經營。

故本案略去了商鋪的推廣銷售一節，側重打造錦綉花園個性化鎮區明星樓盤形象。

由於作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。

一、東莞樓市分析
東莞的地產在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。進入21世紀的東莞地產業，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了「超前20年的戶型」、「讓富有成為一種品味」、「繁華與悠然共享」、「關愛人性，和諧自然」、「青青園林我的家」等旗幟。

東莞各鎮的地產競爭盡管不似市區一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經率先打出了「碧水天源--自然的家」。相信在以後相當長一段時期內，個性化和形象化將成為各鎮地產發展的潮流。

故錦綉花園要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮區明星樓盤。

二、錦綉花園物業概述（略）

三、錦綉花園的優勢與不足
優勢：

1、位置優越，交通便捷

位置優越：①錦綉花園座落於東莞市黃江鎮中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業金三角；②徒步2分鍾即可到達鎮中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。

交通便捷：①屋苑設有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鍾；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。

2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全

錦綉花園大型豪華會所，佔地逾萬平方尺。

室外設施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網球場、羽毛球場、籃球場等；

室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、撞球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。

3、小戶型，統一裝修

2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。

不足：

1、環境建設缺乏吸引性景觀

環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房群

興趣；不利於提升錦綉花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利於滿足區內居民的榮

譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）

2、物業管理缺乏特色服務

物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求（事業有成、時尚、享受）開展特色服務，使錦綉花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

四、目標購房群
年齡在35--60歲之間經濟富裕或有固定資產投資看中黃江置業位置的香港中老年人

家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的台灣老闆、管理者或內地老闆、管理者

家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

3、年齡在28--40歲之間

月收入5000元以上

時尚、享受在田美工業園、黃金工業園、裕元高科技工業園工作的管理階層

五、錦綉花園營銷阻礙及對策
阻礙：

1、錦綉花園廣告宣傳力度不夠，

強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。

2、錦綉花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。

3、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。

對策：

1、盡竭挖掘錦綉花園的強勢賣點進行媒體宣傳；

在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建築物廣告；

舉辦各種公共活動，樹立錦綉花園美好形象，迅速提升錦綉花園的知名度、美譽度和記憶度。

2、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

3、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。

一是區內人氣不旺，二是錦綉花園離鎮中心太近。

故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位
根據錦綉花園的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦綉花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生，超凡享受

--錦綉花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生： 錦綉花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務

享受都市繁華

享受至尊榮譽

七、兩點整體建議
建錦綉廣場和寓意噴泉

針對錦綉花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦綉廣場和寓意噴泉。為黃江鎮增一別致夜景，給鎮上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

試想：當夜幕降臨的時候，沿鎮中心一路走來。遠遠的看到錦綉廣場上燈火一閃一閃的跳動著「輝煌人生，超凡享受」的字幕。近處聽著「嘩嘩嘩」的水聲。走進廣場，或立於水邊，或坐於石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加錦綉花園的吸引性，提高錦綉花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利於贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。

2、物業管理方面提供特色家政服務

錦綉花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故錦綉花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鍾點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利於增強錦綉花園對目標購房群的吸引力。

八、廣告宣傳
錦綉花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、盡竭傳達錦綉花園的優勢與賣點；

2、盡快樹立起錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的物業形象；

3、直接促進錦綉花園的銷售。

基於以上三個目的和錦綉花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦綉花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達錦綉花園的優勢與賣點；

在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電台等媒體廣告、車身、路牌、建築物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的形象；另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。

廣告切入期（1--2個月）

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記「我」為什麼選擇錦綉花園

主題2：事業生活輕松把握

--記錦綉花園特別的家政服務

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離香港只有45分鍾

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家裡面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

--錦綉廣場就是我們家的後花園

廣告發展期（3--4個月）

1、報紙

從各個側面打造錦綉花園「輝煌人生，超凡享受」的品牌形象。

2、電視

3、電台

4、單張

5、戶外廣告

①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建築物廣告；

②在黃江鎮中心作巨幅建築物或路牌廣告；

③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌；

④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建築物廣告。

6、車身廣告

莞城--樟木頭、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活動

①錦綉廣場落成剪綵儀式

邀請黃江各界知名人士及錦綉花園新老業主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節目等）

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式（信函、熱線、現場、郵件等）大張旗鼓向社會各界徵集錦綉廣場寓義噴泉的名稱。之後，在一個令人矚目的日子裡，開展現場題名活動。在題名現場向熱心參與並支持征名活動的群眾致以感謝並獎勵（根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。

③錦綉花園「文化活動月」活動

一方面豐富鎮上居民的文化活動，有益於地方文化事業，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利於迅速樹立錦綉花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利於大范圍內提高錦綉花園的知名度，造成持續記憶。

1）向黃江鎮各界人士贈送或優惠提供當月影院大片入場券；

2）於各節假日及工休日在錦綉廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。

3）在全鎮范圍內開展錦綉花園「文化活動月」萬人簽名活動。

九、費用預算
設計製作費

報紙 5萬元

戶外廣告 8萬元

單張 3萬元

2、公共活動 30萬元

3、媒體投放 150萬元

共計：196萬元

（註：以上費用均為估算）

天潤花園項目整體策劃書
目 錄
一、 市場背景
二、 項目分析
三、 項目定位
四、 客源定位
五、 產品建議
六、 推案策略
七、 廣告策略
八、 銷售執行
九、 公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規范，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一)九九年之前，

『伍』 求人行天橋模型或者效果圖

國內還很少見這方面的資料。
在《城市道路交通規劃設計規范》里有短短幾句。
在《方便殘疾人使用的城市道路和建築物設計規范》中有幾句關於無障礙的具體的要求。
有興趣樓主可以搜搜
還有一本書叫《城市人行天橋與人行地道技術規范》
已搜到，見下鏈接
http://wenku..com/view/a0430629bd64783e09122be4.html

『陸』 公共住房項目須配置無障礙住房

漫畫 黃禧

深圳晚報記者 武曉晨

7月6日，深圳市第七屆人民代表大會常務委員會發布公告稱，《深圳經濟特區無障礙城市建設條例》（以下簡稱《條例》）經深圳市第七屆人民代表大會常務委員會第二次會議於2021年6月29日通過，現予公布，自2021年9月1日起施行。《條例》立足先行示範區建設、打造城市文明典範和民生幸福標桿，對標國際先進水平，是全國首部無障礙城市建設立法。

《條例》涉及方方面面，將無障礙融入整個城市發展的全流程、各方面，在更高水平、更高層次、更高標准上保障殘疾人及其他有需要者更加自主、安全、便捷地參與社會生活。深晚記者梳理《條例》內容，圍繞住房保障、交通出行、信息交流、司法保護等方面為您劃重點。

1

公共住房和商品房應配置無障礙住房

根據《條例》，市、區人民政府應當根據無障礙城市建設專項規劃和標准要求，構建無障礙居住、道路通行和公共交通服務體系。公共住房項目和商品房項目應當按照有關標准配置無障礙住房，並優先保障殘疾人、老年人等特定人群需求。

公共住房項目的無障礙住房信息由住房和建設部門在公共住房選房清單中標示註明，商品房項目中的無障礙住房信息由住房和建設部門在商品房預售許可證的房屋清單以及網簽系統上標示註明。房地產開發企業應當將無障礙住房信息在銷售平台和現場公示。

2

人行天橋等場所應配建無障礙電梯

道路、軌道交通以及機場、車站、客運碼頭、口岸等交通樞紐場所，學校、醫院以及體育場館、圖書館、博物館、文化館等公共文化設施，國家機關、事業單位對外辦公場所，金融、郵政、通信以及商場、酒店等商業服務場所以及公園、旅遊景點等公共場所新建、改建和擴建建設項目竣工驗收時，建設單位應當邀請殘疾人聯合會參加，聽取殘疾人代表試用意見。專門為兒童設計的無障礙設施，建設單位應當邀請婦女聯合會組織兒童代表試用。

需要安裝電梯的公共建築，機場、車站、客運碼頭、口岸等交通樞紐和地鐵站點，主要幹道、主要商業區、大型居住區的人行天橋等場所應當按照有關規定或者技術規范配建無障礙電梯，並與周邊無障礙設施有效銜接。

同時，新建、改建和擴建非機動車道和人行道，應當按照規定設置無障礙設施。改建、擴建道路或者開設路口時，應當與周邊盲道、坡道等無障礙設施有效銜接，不得破壞人行道和非機動車道無障礙設施的連續性。

3

公共停車場應設置並標明無障礙停車位

《條例》明確，國家機關和事業單位對外辦公場所、公共文化設施、交通樞紐、旅遊景點、醫院、大型商場、酒店的公共停車場，應當按照規定標准，在方便殘疾人通行的位置設置並標明無障礙停車位，供肢體殘疾人駕駛或者乘坐的機動車專用。

使用無障礙停車位的機動車，應當在顯著位置放置專用標識或者殘疾人證。停車場管理人員有權核對駕駛或者乘坐人員的專用標識或者殘疾人證。違法佔用無障礙停車位影響肢體殘疾人使用的，停車場管理單位應當予以勸阻，經勸阻拒不駛離的，由公安機關交通管理部門責令改正並處五百元罰款；停車場管理單位未履行無障礙停車位監管職責的，對停車場管理單位處兩千元罰款。

實行政府定價的公共停車場應當按照有關規定對肢體殘疾人駕駛或者乘坐的機動車減免停車費用。鼓勵其他類型停車場經營者對肢體殘疾人駕駛或者乘坐的機動車減免停車費用。

按規定應當設置無障礙停車位但未設置的公共停車場，9月1日起六個月內按規定標准設置無障礙停車位。

4

地鐵公交計程車應為有需要者無障礙出行提供預約服務

《條例》明確要求軌道交通、公共汽車和出租汽車運營企業應當為有需要者無障礙出行提供預約服務，依託志願服務，為有需要者無障礙出行提供便利。

軌道交通、公共汽車和出租汽車運營企業應當為殘疾人或者其他出行不便利者無障礙出行提供預約服務。

5

無障礙信息交流建設納入智慧城市建設

《條例》加強無障礙信息交流建設，將無障礙信息交流建設納入智慧城市建設，規定了與殘疾人及其他有需要者日常生活密切相關的政務信息、通訊網路、信息技術、公共服務等方面的無障礙信息交流支持和改造。明確社會公共服務網站應當達到無障礙網站設計標准，明確電視台、圖書館等公共服務機構應當為有需要者收看節目或者閱讀提供便利。

鼓勵通信終端設備製造商提供與無障礙信息交流服務相銜接的技術和產品，開展信息無障礙終端設備研發與無障礙化改造；鼓勵相關企業在即時通訊、遠程醫療、教育學習、地圖導航、金融支付、網路購物和線上約車等服務中提供無障礙支持；鼓勵開發專門針對特殊群體融入社會的無障礙應用程序，為無障礙城市建設提供科技保障。

《條例》新增了對產品包裝信息的無障礙要求，鼓勵食品、葯品及其他商品生產經營企業在外形或者外部包裝設置無障礙識別標識、技術和語言，方便有需要者識別和使用，減少有需要者在信息獲取過程中的困難，保障產品使用安全。

6

明確服務犬出入規定

《條例》聚焦無障礙城市建設中社會服務的關鍵環節，單獨成章，強化公共服務保障和公共意識培養。

《條例》明確要求國家機關、事業單位、金融機構、醫院、商場、公用事業經營單位等公共和社區服務場所應當為有需要者提供無障礙信息交流服務和必要幫助，明確醫院、機場、車站等重要公共場所、緊急呼叫系統、選舉活動的無障礙服務支持，打造便捷、安全的無障礙公共服務體系。

加強無障礙相關培訓。規定國家機關、事業單位、企業、群團組織應當組織開展無障礙相關培訓，為單位和個人學習無障礙城市知識提供必要指導和幫助。

《條例》明確殘疾人可以攜帶服務犬出入公共場所、乘坐公共交通工具，依法禁止犬只出入的場所，其管理人員應當為殘疾人及其攜帶犬只的管理提供必要幫助，並設置了相應的法律責任。

7

每年12月3日為深圳市無障礙城市宣傳日

《條例》設定了每年12月3日為本市無障礙城市宣傳日，明確市、區政府應當把無障礙城市建設納入文明城市建設內容，宣傳推廣無障礙理念、文化和知識。要求市教育、文化廣電旅遊體育等有關部門會同市殘聯等群團組織制定實施無障礙城市宣傳促進計劃，定期開展宣傳教育活動，提高公眾對無障礙的認識和理解。

鼓勵志願者為有需要者提供無障礙志願服務。明確市義工聯應當加強志願者無障礙服務培訓。支持市義工聯建立志願服務時間儲蓄制度，通過無障礙智慧服務平台，發布服務對象需求等信息。提供相應服務的志願者，可以將其儲存的無障礙志願服務時間兌換同等時長的無障礙相關服務。

8

創設無障礙城市建設公益訴訟制度

規定市殘聯、婦聯、共青團等群團組織可以聘請專業人員、有需要者代表等作為社會監督員，對無障礙設施設備建設、改造、維護和使用等無障礙建設情況進行監督，可以就社會監督員發現的問題向相關主管部門提出意見建議，強化監督保障。

《條例》拓寬了民事公益訴訟范圍，規定未按照無障礙標准規范進行建設或者損毀、侵佔無障礙設施，致使社會公共利益受到損害的，殘疾人聯合會、婦女聯合會、共青團等群團組織可以依法提起民事公益訴訟。人民檢察院在履行職責中發現無障礙城市建設領域負有監督管理職責的行政機關違法行使職權或者不作為，致使國家利益或者社會公共利益受到侵害的可以提起行政公益訴訟，為無障礙城市建設提供強有力的司法保護。

『柒』 李豆羅和吳新雄在南昌任職，為什麼要全部拆除人行天橋

李豆羅是南昌市的原市長 吳新雄是原江西省的省委書記

『捌』 走人行天橋，撞在我車，怎麼處理，區分責任

你好，根據法律規定發生交通事故要及時報警，由交警部門及時處理根據現場情況做出交通事故認定書，對當事人的交通事故責任進行認定劃分，該交通事故認定書也是你們雙方承擔賠償責任的依據，也只有交警部門認定的責任是權威的，其他任何人或機關的說法都是沒用的，建議還是先等交警的事故認定書出來之後在看，如果對事故認定書認定書的認定責任不服的話，可以在三日內向上級部門申請復核的。交通事故認定書出來後會建議當事人雙方進行調解解決此案，如果調解不成，當事人可以根據交通責任事故認定書的責任劃分起訴要求對方賠償損失。