衡山活動策劃書

A. 長沙大學生旅遊網的主營產品

1、湖南省內、省外旅遊咨訊，提供全方位的湖南省內、省外旅遊線路、住宿、景點門票、交通、行程攻略方面的咨訊同時，為遊客提供在線問答，並提供最新的旅遊咨訊。
2、黃金周旅遊
包括清明小黃金周、五一小黃金周、端午小黃金周、十一黃金周旅遊等黃金周旅遊線路的開發與推廣。
3、迎新旅遊
包括每年的迎接到湖南讀書的廣大新生學子以及家長的旅遊接待，並提供與之相配套的定房、預定飛機、火車票等附加服務。
4、接待全國各地到長沙旅遊的遊客
提供全國各地來長沙旅遊的遊客服務，開發韶山、張家界、衡山、鳳凰等地的旅遊咨詢與接待服務。
5、戶外露營活動的策劃與執行並提供與之相配套的戶外帳篷租賃服務。
長沙大學生旅遊網開發了百果園，月亮島、太陽島農家樂等一系列的戶外露營線路，特別適合廣大學生的班級出行，同時，提供全新的戶外用品的租賃。
6、班級活動的組織與策劃、長沙高校班級寢室大聯誼
班級活動是長沙大學生旅遊網的重點，策劃的長沙高校班級寢室大聯誼，通過旅遊的平台，讓長沙30萬大學生廣交朋友，擴大了交際圈，提供了交際交流的舞台。
7、長沙大學生周末旅遊線路的開發與推廣，散客天天發，一人也成團。只要是你周末有時間，想到旅遊，都可以在網站上找到合適的目的地大部分線路做到天天發團。
8、旅遊租車、飛機票預定、長沙各大酒店預定服務

B. 如何做好旅遊營銷策劃

旅遊策劃

旅遊策劃的定義
旅遊策劃是用超常規思路和方法，對旅遊城市和景區進行定位策劃、產品策劃和營銷策劃，從而實現旅遊城市和景區獲得突破性發展的一系列方法和行為。
旅遊策劃之定位策劃
旅遊形象定位策劃要做好「三個一工程」，即唯一、第一和專一。所謂「唯一」是指人無我有；所謂「第一」是指要做天下第一；所謂「專一」是指不要隨便改變形象。你不是唯一和第一的東西，遊客就沒有來的必要性，世界最高的山珠穆朗瑪峰，第二高的山在叫什麼？亞洲最大的瀑布是黃果樹，一年四百萬遊客，第二大瀑布叫什麼？做老二就等於失敗！

旅遊策劃之產品策劃
旅遊產品策劃包括兩個部分：一是先天的旅遊產品即「天造一半」，二是後天的旅遊產品即「人造一半」。對先天的旅遊產品關鍵在於進行概念包裝策劃，即吸引遊客的USP賣點包裝。對後天的旅遊產品重點在於創意性策劃，即以根據本地歷史文化和自然環境為支撐，創造性打造人無我有的項目。
旅遊策劃之營銷策劃
旅遊營銷策劃包括：品牌形象策劃、目標市場策劃、營銷渠道策劃、價格體系策劃、地面推廣策劃、空中推廣策劃、新聞炒作策劃和網路策劃等整合營銷策劃。
旅遊策劃之賣點策劃
旅遊賣點策劃就是USP策劃，其中包括兩個條件：一是每個景區要有一個獨特的賣點，二是這個賣點是被大多數人接受並歡迎的。賣點就是人們願意掏錢消費的特點。民族的不是世界的，只有世界願意買單的才是世界的。特點是不同，賣點是好處。人們是為好處而買單而不是不同！人們不是買洗發水，而是買漂亮的頭發；人們不是買汽車，而是買速度和面子；人們不是買旅遊，而是買身心快樂！
旅遊策劃之廣告策劃
一級市場廣告：旅遊景區周邊重要城市及省會城市，這是旅遊景區初期主要目標市場，廣告方式主要採用網路廣告詳細展示，報紙廣告深度講解，戶外廣告簡明訴求
二級市場廣告：中國經濟發達地區，京津地區、珠三角、長三角。廣告方式主要採用電視媒體空中轟炸，旅遊公司地面推廣
三級市場廣告：韓國、日本等東亞國家及歐美國家，廣告方式主要採用銷區深入推介，網路鏈接滲透。

旅遊策劃之網路策劃

1、新聞。將企業發生的動態和信息以新聞的形式進行傳播。

2、廣告。採用純廣告的形式進行傳播。

3、軟文。以散文、詩歌、小說、故事等文字形式進行傳播。

4、圖片。用圖片進行傳播。

5、視頻（音頻）。用圖像和聲音進行傳播。

6、活動或者事件。以策劃活動或者事件樹立主題進行傳播。

7、口傳。將感受通過個人的影響力進行傳播。

旅遊策劃和旅遊規劃的區別？
「策劃」顧名思義就是為「出謀劃策」，「規劃」顧名思義就是「按策劃規定設計」，「建設」顧名思義就是「按規劃設計建造」在旅遊開發的過程順序是，先策劃，後規劃，再建設。即策劃指導規劃，規劃指導建設。沒有策劃指導的規劃是亂劃，沒有規劃指導的建設是亂建。

旅遊策劃和旅遊規劃公司
熊大尋策劃機構——中國旅遊王牌的策劃者！
(中國十大最具影響力智業機構)

公司地位：
2006年首屆中國智庫論壇評選出「中國十大最具影響力智業機構」是：北京大學中國經濟研究中心、中國科學院－清華大學國情研究中心、熊大尋策劃機構......

熊大尋：
* 中國十大策劃人第一名，策劃最高獎「金鑰匙」持有者
* 被第三屆中國策劃大會授予「中國策劃新一代掌門人」稱號
* 中國策劃20年十大策劃專家
* 《風光》報道「中國城市及旅遊策劃第一人」
* 《羊城晚報》報道：「中國策劃第三階段的代表人」
* 《經營者》報道：「中國商業模式策劃開創者」；「中國策劃少帥」
* 《新營銷.城市黃頁》報道：「中國策劃界第一怪傑」
* 策劃大理、遵義獲「中國策劃金獎」
* 著作《拳打策劃，腳踢廣告》、《江山入劃》

策劃理念：我出奇招，您出奇跡！
成功策劃中國旅遊王牌：大理、香格里拉、怒江、昆明、遵義、井岡山、南嶽衡山，半年炒熱石屏縣，被雲南省政府稱為「石屏現象」！策劃江川、姚安等地縣市
策劃成果：
一、城市及旅遊案例：
策劃大理：「風花雪月」城市形象口號提出者，從2002年為分水嶺，2002年以後大理遊客總數上升到500多萬人，幾乎翻了一倍！實現引資32億元！本案獲中國策劃金獎.大理市楊暉副市長：「熊大尋的策劃為我們頭腦注入核動力」
策劃香格里拉：《大香格里拉戰略策劃報告》經過上報國務院，到2003年，年財政僅5000多萬元的迪慶獲各種財政拔款及貸款4.2億元，2003年、2004年成為香格里拉縣城鎮開發年，機場兩次擴建，城市功能完善，大香格里拉門戶、中心和客廳的事實形成。
策劃昆明:對昆明國際旅遊節「狂歡之都」的定位及昆明「天天是春節」、「天天都是旅遊節」的策劃成為雲南省旅遊二次創業的標志性起點。
策劃南嶽衡山：曹時桂局長興奮地說：「湖南有5000人每天都在思考衡山的定位，一直懸而未解，沒想到你剛到衡山一天就完美解決了！」
策劃井岡山：被戴詩鵬董事長稱為：「20分鍾挽救了2個億的投資」
策劃遵義：遵義市市長慕德貴及規劃局張繼勇局長：「與我們合作過的策劃大師不少，臉紅過的也不少，唯一能征服四套班子所有人的只有熊大尋的方案，後面我們將請同濟大學和中科院，按照熊大尋策劃機構的策劃來進行規劃。」
策劃石屏：短短半年炒熱石屏縣，半年遊客增加四倍！以「海菜腔，煙盒舞，花腰歌舞甲天下！」打造「中國原生態歌舞之鄉」，形成了轟動全國文化旅遊產業的「石屏現象」。石屏縣建設局局長：「熊大尋給我們的『清泉石上流』這個定位，可以用一千年！」
策劃怒江：怒江州旅遊局李局長感嘆：「熊大尋是上帝派來做策劃的！」
策劃江川：江川縣領導評價：「我們在江川30年，不如熊大尋來3天！」其旅遊局及文化局兩位局長皆用「十分嘆服！」四個字評價熊大尋對江川的策劃。
策劃姚安：姚安縣李書記：「熊大尋為我們做的策劃：中國頂尖！無懈可擊！」
李副縣長：「熊大尋的策劃太牛了！把姚安策劃到了極致！」

策劃宿遷：宿遷市繆市長：「熊大尋的策劃方案我連看了三遍！我相信宿遷會因為熊大尋而聞名中外。」

策劃桂平：桂平市原旅遊局董局長：「聽了熊老師的策劃匯報，我很震撼，我在旅遊局八年從未聽過如此高遠的策劃。」桂平市劉副市長：「我非常敬佩熊大尋的才華！相信我們很快就能按照他的方案實現桂平旅遊騰飛。」

策劃無錫梅里古都：尤鎮長：「熊大尋為梅里古都做的策劃，只能用兩個字來形容就是『震撼』。」

策劃陝西勉縣：縣委王書記：「我做了十年的領導，看了無數的策劃、規劃方案，沒有一個能達到我的思想水平，只有今天，我服了。要是能早十年認識熊大尋，勉縣的旅遊就不是今天這個樣子了，熊大尋的策劃太震撼了！」
策劃浙江寧海縣：縣委王書記：「熊大尋的策劃方案非常有創意，非常有操作性，我非常欣賞

C. 旅遊營銷方案與公文實戰範本的內容簡介

第一部分 方案範本
第一章 市場調查方案
一、調查問卷
(一)北京市旅遊形象調查問卷
(二)對旅遊經營商的問卷調查
(三)上海市民周末游活動調查問卷(總卷)
(四)當地和周圍地區吸引旅遊者的資源調查表
二、調查表
(一)旅遊需求調查表
(二)夏威夷旅遊局旅遊者情況調查袁
(三)日本交通公社旅遊城市調查表
三、調查報告
(一)××地區旅遊行業中高級人才狀況調查報告
(二)深圳華僑城旅遊客源的調查報告
(三)蘇州旅遊者滿意度調查報告
第二章 項目可行性研究與開發方案
一、「歷史文化長廊」旅遊主題公園可行性研究報告
二、項目開發方案
(一)「中央電視台××影視城」策劃方案
(二)超級黃桷樹觀景台項目開發建議書
——重慶市「南山一棵樹」觀景台開發創新策劃
(三)冰雪大世界策劃方案
(四)「夏威夷」度假村項目方案評估研究報告
三、營銷策劃方案
(一)營銷策劃方案樣本
(二)項目營銷策劃方案
「軍事之旅」策劃方案
B旅行社「新景界」營銷方案
21世紀河洛文化旅遊整合傳播分析
雷峰塔景區文化營銷定位分析
「女性主題」特色線路游策劃方案
井岡山杜鵑花之旅
女人國里看女人
蝴蝶泉相思之旅
蘇杭淑女團
四、項目包裝方案
××市田園旅遊區包裝方案
五、營銷激勵方案
某夜間動物園營銷、激勵方案
六、活動策劃方案
全民健身運動表演賽策劃方案
七、推廣方案
「嶺南水鄉」游模擬推廣方案
八、項目主題提煉及項目分區方案
「激情歡樂谷」主題提煉及項目分區方案
九、旅遊廣告策劃書
(一)旅遊廣告策劃書大綱
(二)新世紀羊城八景
附1：旅遊業口號
附2：國外旅遊廣告摘選
第二部分 公文範本
第一章 上行公文
一、計劃報告
(一)營銷行動計劃
××旅遊景點市場營銷行動計劃
(二)年度工作計劃
××旅遊集團××××年度工作計劃
(三)培訓計劃
××大學旅遊管理專業碩士研究生培養計劃
(四)工作總結
××旅遊景區××××年度(7～12月份)營銷工作總結
××度假村年度工作總結
××一日游××××年度工作總結
(五)診斷報告
××樂園營銷診斷報告
「貴州旅遊」診斷報告
(六)經濟活動分析報告
××××溫泉度假村××××年度經濟分析報告
(七)品牌創新分析報告
南嶽衡山品牌創新分析報告
(八)外出促銷報告
二、請示建議類
(一)增加人員請示
(二)增加新項目請示
(三)合理化建議
(四)區域代理建議
(五)提案：關於更改廣告語的提案
第二章 下行公文
一、命令類
(一)總經理今
(二)嘉獎令
二、轉發通知(告)類
(一)決定
(二)轉發重要指示
第三章 市場調查方案
一、配合類
(一)協調函
(二)關於更換廣告媒體的函
二、通報類
(一)簡報
綜合消息二則
(二)通報類
××省旅遊局關於表彰優秀導游員×××同志的通報
××省旅行社關於××所犯錯誤的通報
××旅行社關於××國政局動盪的情況通報
(三)紀要
三、對外公文
(一)協議
協議書
旅遊培訓協議書
建設度假村合作經營協議
××旅行社出境旅遊協議書
(二)合同
個人旅遊合同
國內旅遊組團合同書
中外旅行社組團合同
國內旅遊組團標准合同
客房預訂合同
(三)信函等
旅遊函三例
證明信
慰問信
投訴信
旅遊投訴狀
批復
(四)導游詞
上海豫園導游詞(部分)
四、規約公文
(一)旅行社管理條例
(二)旅行社管理條例實施細則
(三)中國公民出國旅遊管理辦法
第三部分 宣傳與營銷案例範本
第一章 資料範本
一、航空公司簡介
Emirates Airline
二、旅行社簡介
(一)廣州×××旅行社
(二)鼎之旅——讓你夢想成真
三、景點介紹
(一)深圳世界之窗
(二)深圳「明思克航母世界」簡介
第二章 營銷管理表格範本
一、旅遊線路調查表
二、旅行社產品評價表
三、旅行社服務質量跟蹤調查表
四、XX旅行社接待業務預報表
五、旅行社團隊運行計劃表
六、飛機票預訂單
七、火車票預訂單
八、用車通知單
九、值班記錄(一)
十、值班記錄(二)
十一、旅行社旅遊委託書
十二、旅行社委託代辦支付券
十三、旅行社旅遊團費用結算表
十四、旅行社客人投訴處理表
十五、旅行社員工業績考評種類與內容
十六、員工考核表
十七、旅行新產品評價表
十八、旅遊中間商情況登記表
十九、旅行社與旅遊中間商合作情況登記表
二十、常用廣告媒體比較
二十一、四種主要促銷因素的特點
二十二、投資方案資料列表
第三章 旅行社相關資料匯編
一、旅行社業務程序
(一)領隊業務程序
(二)全程陪同業務程序
(三)地方陪同業務程序
二、旅遊線路資料設計
三、旅行社產品銷售業務程序
四、旅行社合同條款
(一)旅行社與旅遊者之間的合同條款
(二)組團社與接待社之間的合同條款
(三)兼職領隊合約
五、旅行社旅遊產品設計原則
六、旅行社服務質量要求
第四章 案例選編
一、吳楚材、梁青元評價要素層次結構及評分標准
二、「千年慶典」系列策劃案例
(一)「千年慶典」系列創意發布階段
(二)「千年慶典」推廣階段
(三)「千年慶典」重點項目
後記

D. 旅遊策劃旅遊營銷怎麼做

旅遊策劃

旅遊策劃的定義
旅遊策劃是用超常規思路和方法，對旅遊城市和景區進行定位策劃、產品策劃和營銷策劃，從而實現旅遊城市和景區獲得突破性發展的一系列方法和行為。
旅遊策劃之定位策劃
旅遊形象定位策劃要做好「三個一工程」，即唯一、第一和專一。所謂「唯一」是指人無我有；所謂「第一」是指要做天下第一；所謂「專一」是指不要隨便改變形象。你不是唯一和第一的東西，遊客就沒有來的必要性，世界最高的山珠穆朗瑪峰，第二高的山在叫什麼？亞洲最大的瀑布是黃果樹，一年四百萬遊客，第二大瀑布叫什麼？做老二就等於失敗！

旅遊策劃之產品策劃
旅遊產品策劃包括兩個部分：一是先天的旅遊產品即「天造一半」，二是後天的旅遊產品即「人造一半」。對先天的旅遊產品關鍵在於進行概念包裝策劃，即吸引遊客的USP賣點包裝。對後天的旅遊產品重點在於創意性策劃，即以根據本地歷史文化和自然環境為支撐，創造性打造人無我有的項目。
旅遊策劃之營銷策劃
旅遊營銷策劃包括：品牌形象策劃、目標市場策劃、營銷渠道策劃、價格體系策劃、地面推廣策劃、空中推廣策劃、新聞炒作策劃和網路策劃等整合營銷策劃。
旅遊策劃之賣點策劃
旅遊賣點策劃就是USP策劃，其中包括兩個條件：一是每個景區要有一個獨特的賣點，二是這個賣點是被大多數人接受並歡迎的。賣點就是人們願意掏錢消費的特點。民族的不是世界的，只有世界願意買單的才是世界的。特點是不同，賣點是好處。人們是為好處而買單而不是不同！人們不是買洗發水，而是買漂亮的頭發；人們不是買汽車，而是買速度和面子；人們不是買旅遊，而是買身心快樂！
旅遊策劃之廣告策劃
一級市場廣告：旅遊景區周邊重要城市及省會城市，這是旅遊景區初期主要目標市場，廣告方式主要採用網路廣告詳細展示，報紙廣告深度講解，戶外廣告簡明訴求
二級市場廣告：中國經濟發達地區，京津地區、珠三角、長三角。廣告方式主要採用電視媒體空中轟炸，旅遊公司地面推廣
三級市場廣告：韓國、日本等東亞國家及歐美國家，廣告方式主要採用銷區深入推介，網路鏈接滲透。

旅遊策劃之網路策劃

1、新聞。將企業發生的動態和信息以新聞的形式進行傳播。

2、廣告。採用純廣告的形式進行傳播。

3、軟文。以散文、詩歌、小說、故事等文字形式進行傳播。

4、圖片。用圖片進行傳播。

5、視頻（音頻）。用圖像和聲音進行傳播。

6、活動或者事件。以策劃活動或者事件樹立主題進行傳播。

7、口傳。將感受通過個人的影響力進行傳播。

旅遊策劃和旅遊規劃的區別？
「策劃」顧名思義就是為「出謀劃策」，「規劃」顧名思義就是「按策劃規定設計」，「建設」顧名思義就是「按規劃設計建造」在旅遊開發的過程順序是，先策劃，後規劃，再建設。即策劃指導規劃，規劃指導建設。沒有策劃指導的規劃是亂劃，沒有規劃指導的建設是亂建。

旅遊策劃和旅遊規劃公司
熊大尋策劃機構——中國旅遊王牌的策劃者！
(中國十大最具影響力智業機構)

公司地位：
2006年首屆中國智庫論壇評選出「中國十大最具影響力智業機構」是：北京大學中國經濟研究中心、中國科學院－清華大學國情研究中心、熊大尋策劃機構......

熊大尋：
* 中國十大策劃人第一名，策劃最高獎「金鑰匙」持有者
* 被第三屆中國策劃大會授予「中國策劃新一代掌門人」稱號
* 中國策劃20年十大策劃專家
* 《風光》報道「中國城市及旅遊策劃第一人」
* 《羊城晚報》報道：「中國策劃第三階段的代表人」
* 《經營者》報道：「中國商業模式策劃開創者」；「中國策劃少帥」
* 《新營銷.城市黃頁》報道：「中國策劃界第一怪傑」
* 策劃大理、遵義獲「中國策劃金獎」
* 著作《拳打策劃，腳踢廣告》、《江山入劃》

策劃理念：我出奇招，您出奇跡！
成功策劃中國旅遊王牌：大理、香格里拉、怒江、昆明、遵義、井岡山、南嶽衡山，半年炒熱石屏縣，被雲南省政府稱為「石屏現象」！策劃江川、姚安等地縣市
策劃成果：
一、城市及旅遊案例：
策劃大理：「風花雪月」城市形象口號提出者，從2002年為分水嶺，2002年以後大理遊客總數上升到500多萬人，幾乎翻了一倍！實現引資32億元！本案獲中國策劃金獎.大理市楊暉副市長：「熊大尋的策劃為我們頭腦注入核動力」
策劃香格里拉：《大香格里拉戰略策劃報告》經過上報國務院，到2003年，年財政僅5000多萬元的迪慶獲各種財政拔款及貸款4.2億元，2003年、2004年成為香格里拉縣城鎮開發年，機場兩次擴建，城市功能完善，大香格里拉門戶、中心和客廳的事實形成。
策劃昆明:對昆明國際旅遊節「狂歡之都」的定位及昆明「天天是春節」、「天天都是旅遊節」的策劃成為雲南省旅遊二次創業的標志性起點。
策劃南嶽衡山：曹時桂局長興奮地說：「湖南有5000人每天都在思考衡山的定位，一直懸而未解，沒想到你剛到衡山一天就完美解決了！」
策劃井岡山：被戴詩鵬董事長稱為：「20分鍾挽救了2個億的投資」
策劃遵義：遵義市市長慕德貴及規劃局張繼勇局長：「與我們合作過的策劃大師不少，臉紅過的也不少，唯一能征服四套班子所有人的只有熊大尋的方案，後面我們將請同濟大學和中科院，按照熊大尋策劃機構的策劃來進行規劃。」
策劃石屏：短短半年炒熱石屏縣，半年遊客增加四倍！以「海菜腔，煙盒舞，花腰歌舞甲天下！」打造「中國原生態歌舞之鄉」，形成了轟動全國文化旅遊產業的「石屏現象」。石屏縣建設局局長：「熊大尋給我們的『清泉石上流』這個定位，可以用一千年！」
策劃怒江：怒江州旅遊局李局長感嘆：「熊大尋是上帝派來做策劃的！」
策劃江川：江川縣領導評價：「我們在江川30年，不如熊大尋來3天！」其旅遊局及文化局兩位局長皆用「十分嘆服！」四個字評價熊大尋對江川的策劃。
策劃姚安：姚安縣李書記：「熊大尋為我們做的策劃：中國頂尖！無懈可擊！」
李副縣長：「熊大尋的策劃太牛了！把姚安策劃到了極致！」

策劃宿遷：宿遷市繆市長：「熊大尋的策劃方案我連看了三遍！我相信宿遷會因為熊大尋而聞名中外。」

策劃桂平：桂平市原旅遊局董局長：「聽了熊老師的策劃匯報，我很震撼，我在旅遊局八年從未聽過如此高遠的策劃。」桂平市劉副市長：「我非常敬佩熊大尋的才華！相信我們很快就能按照他的方案實現桂平旅遊騰飛。」

策劃無錫梅里古都：尤鎮長：「熊大尋為梅里古都做的策劃，只能用兩個字來形容就是『震撼』。」

策劃陝西勉縣：縣委王書記：「我做了十年的領導，看了無數的策劃、規劃方案，沒有一個能達到我的思想水平，只有今天，我服了。要是能早十年認識熊大尋，勉縣的旅遊就不是今天這個樣子了，熊大尋的策劃太震撼了！」
策劃浙江寧海縣：縣委王書記：「熊大尋的策劃方案非常有創意，非常有操作性，我非常欣賞。」

E. 招商策劃

商業招商概括
完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由於招商具有「三快三省」（「三快」即快速回籠資金、快速組建市場網路、快速將產品送抵終端；「三省」是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中「三省」中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由於企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那麼一切都前功盡棄，一個富有熱情、精幹、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、 招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、 大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、 區域協銷經理若干，主要職責是協助 開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，並能長駐外埠。
4、 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、 其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之後，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。
3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。
4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。
招商工作開始後面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、准備合同文本、准備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的准備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握「求租者」的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。
從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從「求租者」打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的「求租者」加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引「求租者」的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與「求租者」接觸的整個程序，一般如下：
第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、准備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議並簽約-督促履約-收款發貨。
在這過程中，首先面臨的是對「求租者」信息的處理和選擇，好的招商廣告發布後，招商總部將面對大量的反饋信息，對於第一次來電或來函，主要注意對「求租者」按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對於各地區實力較強或行業內經營者一類的「求租者」做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對於「求租者」提出的問題也不必急著回答（主要避免「求租者」因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在「求租者」研讀了有關資料後第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關於招商情況和產品信息，並根據「求租者」表現的誠意，發去部分「該求租者」重點關注的內容資料，並力爭邀請對方參加招商會議。
對於一些急於了解情況的「求租者」，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失「加盟商」。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是「求租者」加盟的關鍵一步。在與「求租者」談判之前，一些細節的准備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除後顧之憂。
2、 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、 有信譽：一味的誇大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為「求租者」考慮是雙方共同發展的基礎。
4、 有辦法：詳細、可行的營銷方法對於經銷商有極大的吸引力。
5、 有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與「求租者」簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，後續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對「求租者」提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。

招商策略
大型商業物業招商策略
第一部：招商原則和准備過程
招商目標的選擇
企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。
招商談判原則的確定
招商談判的目的在於使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點
1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，並選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。
2、 談判條件的原則性與靈活性
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮餘地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、 談判口徑的一致性
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。

(二) 招商談判的原則
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、 堅持平等互利的原則
2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、 堅持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信於對方，以體現真誠合作的精神。
4、 堅持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
招商談判的准備
所謂招商談判的准備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的准備工作，主要包括：
（一） 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關繫到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、 通過鑽石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。
2、 通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、 招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。
5、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、 第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）准備談判的依據
1、 明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、 規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；
3、 選定談判方式；
4、 確定談判期限。
（三）組成談判小組
1、 挑選談判小組的成員；
2、 制定談判計劃；
3、 確定談判小組的領導人員。

第二部：確定招商方式與渠道
商業物業項目招商的方式
1、 項目洽談會。
項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易於吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。
2、 項目發布會
項目發布會是招商經常採用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。
3、 經濟技術合作交流會
經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。
4、 投資研討會
投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。
5、 登門拜訪
登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之餘，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以後，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標後，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。
招商洽談的目標可以分為三個等級：
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。

本案場分析（飛洲國際廣場）
一、徐家匯商圈背景介紹
徐家匯商業中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落於上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環線高架一同構築起現代立體交通框架。徐家匯商業中心佔地3.3平方公里，共計大小商業網點1000多個，商業營業面積達45萬平方米，佔全區營業面積的1/3，徐家匯商業中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材傢具街，分別以休閑娛樂和建材傢具聞名於滬上。目前徐匯區正積極培育新的二條商業特色街，一條是以依託上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。
徐家匯商業中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業布局，其中百貨商廈、餐飲業、娛樂文化已成為商業中心的主力業態。徐家匯商業中心集天時、地利、人和的優勢，尤其經過新一輪精心打造和調整後，得到了突飛猛進的發展。首先徐匯區是人口導入區，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區的動遷居民，為徐匯區帶來了客流，並且徐匯區人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創建商業中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬台合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業企業，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導「錯位競爭」和「個性化經營」的經營理念，從消費方式、購物環境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創造了商圈相依互補，共存發展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發掘商家本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業；二是注重業態錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業的旗艦店，佔全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業態更為齊全、合理。
徐家匯商業中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其「禮在東方」的服務宗旨享譽全市，並以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬台合作的太平洋百貨定位於「流行的領導者」，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業嶄露頭角。六百實業首推「自然式服務」，以規范嚴格的現代化管理模式和溫馨的服務在行業內獨領風騷。定位於「現代都市型百貨」的匯金百貨於98年開業，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。
營業面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。
徐家匯商業中心內有電腦專業市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。
餐飲娛樂業有40戶，營業面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位於徐家匯商業中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建築綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。並構成徐家匯商圈休閑娛樂業態主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。
徐家匯商業中心現有賓館業3戶，營業面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。

二、背景分析
優勢
經營面積大，可以體現規模經營效應，可以經營不同規模的商品，有較強的滿足力和挑選力。
交通優勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，並設有出口，每天數萬人流能保證經營者的利益，高架內環線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鍾路程。
商圈優勢：徐匯商圈的經濟發展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鍾路程，其發展前景也非常可觀。
物業管理優勢：國際金牌管理集團，高效統一經營、統一管理、統一回報。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業管理工作，展現國際商業氣象。
發展優勢：徐匯區是上海市的中心城區，這里集聚了上海的科技資源優勢、人文環境優勢和徐家匯商圈品牌優勢。近年來，徐匯區在經濟建設、城市管理和社會事業的發展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區中名列前茅，是上海市首批可持續發展綜合試驗區。徐家匯地區，已經成為上海最繁華的現代化商業中心之一，上海三年大變樣的標志性地區之一。
3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業運作暢通無阻，義大利原裝cofsi進口中央空調系統。
弱勢
處於次星級地理位置。
徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處於起步階段，競爭激烈。
招商價格無明顯優勢。
機遇
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。
市政府政策的有利傾斜。
由於近徐家匯商圈，商鋪需求量大。
周邊高檔的固定消費群體
強大的地鐵消費群
寫字樓固定的消費群體
本案招商策劃方案
一、招商原則
巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的「一石二鳥」的多元效果。
二、招商策略
● 樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。
● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。
● 店鋪採取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。
● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。
● 與徐匯區政府有關部門合作，打出公益事業牌。孕育徐匯社區系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。
三、品牌形象定位
鑒於本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞台。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
四、實施方案（分割出租）
定位的基本依據
①地段決定原則
前面已經提到，本項目屬於上海市傳統商業中心徐家匯商業圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區域具有一定的商業氛圍。然而，因為徐家匯商業中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業中心共享人流、互通商氣的現實格局下，須有精準市場錯位的經營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。
② 互補原則
由於本項目商業規模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業中心同質業態，要走專業、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。
③ 業態演變原則
傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，並且其規模也將趕超購物的規模。
④ 商圈擴大原則
同樣，因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。
五、商場布局
飛洲國際廣場定位為高檔商業中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。
1、主營項目
地下一層：高檔超市休閑系列。
一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 傑尼亞等)、高檔手錶、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。
二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。
三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。
四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。
五 層：餐飲。
六 層：娛樂休閑。
2、 配套項目
A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。
B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅傑斯、茶葉店、酒吧。
C 、屈臣氏、醫療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數碼工作中心、葯店營銷理念。
六、人員配備計劃：
組成一支強有力，專業的招商，租戶物業管理，企劃隊伍，具體如下：
招商經理（1人）
招商主管（4人）
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發商提供）
企劃主管（1人）
籌備期商品部人員總編制8人
七、招商人員崗位職責
副總經理/兼招商部經理
▲主要職責：
☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，並組織實施。
☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。
☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。
☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。
招商主管（4人）
▲主要職責：
☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品100％達成。
☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發商提供）
▲主要職責：
☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。
☆協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。
負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。
企劃主管（1人）
▲主要職責：
☆貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃並組織實施。
☆負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。
八、商場租金預測
周邊租金調查
商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）